Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania otrzymanych przez Beneficjenta od Gwaranta Świadczeń Gwarancyjnych i płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, za rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług), a w konsekwencji braku zobowiązania Beneficjenta do dokumentowania otrzymywanych Świadczeń Gwarancyjnych i płatności na fakturach VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 lipca 2022 r. (wpływ 21 lipca 2022 r.), oraz pismem z 3 sierpnia 2022 r. (wpływ 3 sierpnia 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ Spółka A

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ Spółka B

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

Spółka A. jako kupujący ( „Kupujący” lub „Beneficjent”) oraz Spółka B – jako sprzedający („Sprzedający” lub „Gwarant”), 29 grudnia 2021 r., podpisały w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, obejmującej budynek biurowy z częścią usługową, położonej w (`(...)`), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi („Transakcja”).

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami” lub „Stronami”.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U.2021.1800 t.j. z dnia 4 października 2021 r.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), płatności, jakie będą dokonywane na podstawie umowy gwarancji czynszowej („Umowa Gwarancji Czynszowej”), której zawarcie między Wnioskodawcami planowane jest na dzień realizacji Transakcji (tj. na dzień zawarcia finalnej – przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości). Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie finalnej Transakcji sprzedaży Nieruchomości planowane jest najpóźniej w drugiej połowie 2022 r.

Szczegóły dotyczące Umowy Gwarancji Czynszowej oraz płatności, jakie będą realizowane na jej podstawie, zostały przedstawione w pkt 4 poniżej.

2. Transakcja

Transakcja dotyczyć będzie Nieruchomości zlokalizowanej w (`(...)`) obejmującej działkę gruntu położoną przy ul. (`(...)`), w (`(...)`), o numerze ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy w (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o nr (`(...)`) („Grunt”). Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową o nazwie handlowej „(`(...)`)” („Budynek”). Budynek to budynek biurowo – usługowy, pod adresem: (`(...)`), składający się z 37 (trzydziestu siedmiu) poziomów, w tym 6 (sześciu) pięter technicznych, poziomu parterowego oraz 4 (czterech) kondygnacji podziemnych. Zgodnie z zawiadomieniem o zakończeniu budowy skierowanym przez Sprzedającego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (`(...)`), budowa Budynku została zakończona w styczniu 2021 r. i Budynek został dopuszczony do użytkowania na mocy art. 54 prawa budowlanego [Zaświadczenie nr (`(...)`)) z lutego 2021 r. o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy Budynku, wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (`(...)`). Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z art. 31zy1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. 2020 poz. 1842 ze zm.) w okresie (trwającego obecnie) stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 co do zasady nie stosuje się przepisów dot. uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a wnioski złożone przed dniem wejścia w życie ww. ustawy, jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego. Innymi słowy, o ile w standardowych okolicznościach (tj. w okresie przed występującym stanem zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19) przed przystąpieniem do użytkowania budynku zostałaby uzyskana decyzja o pozwoleniu na jego użytkowanie, to w obecnej sytuacji możliwe jest - zgodnie z przywołanymi regulacjami - dopuszczenie budynku do użytkowania wyłącznie na podstawie art. 54 Prawa budowlanego, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy.] w lutym 2021 roku. Budynek znajduje się na Gruncie.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego [Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ("Prawo budowlane")] – zgodnie z PKOB – będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem. Obiekty te pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Obiekty nie będą jednak przedmiotem odrębnych umów najmu. Uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT).

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku („umowa najmu z Głównym Najemcą”, najemca na podstawie umowy najmu z Głównym Najemcą będzie dalej zwany „Głównym Najemcą”) została już zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w czerwcu 2020 r., natomiast na moment złożenia niniejszego wniosku żadna z powierzchni w Budynku nie została wydana najemcy / najemcom w ramach zawartych umów najmu (wydanie Głównemu Najemcy powierzchni Budynku planowane jest na czerwiec 2022 r.). Poza powierzchnią objętą umową najmu z Głównym Najemcą, na dzień realizacji Transakcji, w Budynku najprawdopodobniej będą się jeszcze znajdowały niewielkie, niewynajęte powierzchnie. W Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie, po jego dopuszczeniu do użytkowania.

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości (tj. Gruntu, Budynku, budowli i innych obiektów związanych z Budynkiem) Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (z 29 grudnia 2021 roku), w której jako warunek zawarcia Transakcji wskazano, między innymi, wydanie przez Sprzedającego powierzchni w Budynku Głównemu Najemcy. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i budowli;

2. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;

3. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu lub umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

4. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z budowlami i przynależnościami) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

6. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i budowlami;

7. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i budowli,

8. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

9. z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpi – przynajmniej częściowe – wydanie powierzchni w Budynku najemcom (Głównemu Najemcy), w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

10. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw i obowiązków wynikających z umowy użyczenia nr 3/2021 (`(...)`) zawartej pomiędzy Sprzedającym a Miastem (`(...)`);

11. przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców.

Dodatkowo, nie jest wykluczone, że w ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa ochronne do znaków towarowych związanych z Budynkiem (oraz prawa autorskie do takich znaków towarowych).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

‒ dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia),

‒ instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących,

‒ dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości,

‒ dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości,

‒ pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

3. Strony Transakcji oraz Umowy Gwarancji Czynszowej

Spółka A, tj. Kupujący, jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec, w (`(...)`). Na podstawie niemieckiego kodeksu inwestycji kapitałowych, który stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania, Kupujący ma status spółki zarządzającej (Kapitalvervaltungsgesellschaft). Zgodnie z wypisem z Rejestru Handlowego B prowadzonym przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego cywilno-prawnym właścicielem – z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego – jest w Polsce Kupujący.

Obecny portfel Kupującego obejmuje nieruchomości zlokalizowane zarówno w Polsce, jak i nieruchomości zlokalizowane w innych krajach. Nieruchomości posiadane przez Kupującego w Polsce są przez niego wynajmowane, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na rzecz podmiotów trzecich dla celów komercyjnych (biurowych, usługowych, magazynowych). Działalność gospodarcza Kupującego realizowana w Polsce podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub / oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu (przy czym w odniesieniu do umowy o techniczne zarządzanie obiektem, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takiej umowy zależy od przyszłych komercyjnych uzgodnień pomiędzy Wnioskodawcami). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z tych powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Podsumowując – mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie nieruchomością (o ile taka umowa w ogóle zostanie zawarta przez Sprzedającego przed Transakcją);

(2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów bezpośrednio po Transakcji (niewykluczone, że może się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty);

(3) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe itp. na rzecz Sprzedającego;

(4) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce / pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Spółka B, tj. Sprzedający, jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest trzecim budynkiem kompleksu biurowego „(`(...)`)” wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez (lub przy udziale) Sprzedającego. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców niewynajętych powierzchni w Budynku, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami tych powierzchni oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.

Uzgodniona pomiędzy Stronami Transakcji cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynku na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w przyrzeczonej umowie sprzedaży Nieruchomości.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe, czy obniżki czynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

4. Umowa Gwarancji Czynszowej

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawcy planują (w dniu realizacji Transakcji) zawarcie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej.

1. Cel zawarcia Umowy Gwarancji Czynszowej

Z uwagi na fakt, że cena nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji została ustalona między Stronami w oparciu o założenie, że cała powierzchnia najmu w Budynku położonym na Nieruchomości jest w całości wynajęta najemcom na podstawie umów najmu, które generują odpowiedni poziom przychodów obliczony na podstawie określonych stawek czynszu, zaś w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości (tj. w dacie realizacji Transakcji) istnieć będą w Budynku powierzchnie niewynajęte (ang. Vacant Premises, dalej: Lokale Niewynajęte) lub powierzchnie wynajęte (dalej: Lokale Wynajęte) ale objęte czynszem najmu w wysokości niższej niż zakładana (ang. Leased Premises Rent Shortfall, dalej: Niedobory Czynszu w Lokalach Wynajętych), Sprzedający jako Gwarant udzieli Kupującemu jako Beneficjentowi gwarancji na uzyskiwanie przez niego dochodów z Lokali Niewynajętych oraz dochodów z Lokali Wynajętych na poziomie przyjętym przez Strony na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości.

Celem Umowy Gwarancji Czynszowej będzie więc zabezpieczenie interesu ekonomicznego Kupującego, który zapłaci Sprzedającemu cenę sprzedaży za Nieruchomość skalkulowaną w oparciu o wycenę tej Nieruchomości sporządzoną przy założeniu, że cała powierzchnia najmu w Budynku (położonym na Nieruchomości) została wynajęta i generuje określone przychody/dochody z czynszu najmu.

Wypłaty środków pieniężnych (tj. poszczególnych płatności gwarancyjnych) w ramach Umowy Gwarancji Czynszowej będą stanowiły jednostronne świadczenia Gwaranta wynikające z wykonania przez niego jego zobowiązań o charakterze gwarancyjnym, względnie rekompensacyjnym. Z tytułu zobowiązania do realizacji płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej Gwarant (Sprzedający) nie otrzyma od Beneficjenta (Kupującego) żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w tym w szczególności nie uzyska prawa do korzystania z powierzchni Nieruchomości czy Budynku, w tym w szczególności z powierzchni Lokali Niewynajętych i Lokali Wynajętych, objętych Umową Gwarancji Czynszowej, nie będzie uzyskiwać żadnych korzyści, ani też korzystać z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Beneficjenta lub inne podmioty.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że w dacie realizacji Transakcji będą istniały oraz po dacie realizacji Transakcji mogą istnieć:

‒ Lokale Niewynajęte w Budynku lub mogą istnieć Niedobory Czynszu w Lokalach Wynajętych,

‒ a cena z tytułu Transakcji, tj. cena nabycia Nieruchomości, oparta jest na założeniu, że całkowita powierzchnia najmu w Budynku jest w pełni wynajęta,

w dacie realizacji Transakcji, Spółka B (Sprzedający) – jako Gwarant zobowiąże się do udzielenia Gwarancji Czynszowej na rzecz Spółka A (Kupujący-Beneficjent), w odniesieniu do Lokali Niewynajętych oraz Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych w Okresie Gwarancji, na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej, która zostanie przez Strony zawarta w dniu zawarcia finalnej – przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, tj. w dniu realizacji Transakcji.

Okres Gwarancji to okres rozpoczynający się w dniu realizacji Transakcji (tj. w dniu zawarcia przez Strony przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości) i kończący się w 10 (dziesiątą) rocznicę (włącznie) tego dnia.

Na dzień podpisana Umowy Gwarancji Czynszowej w Budynku będą znajdowały się następujące Lokale Niewynajęte: Lokale Kantyny (powierzchnie najmu w Budynku przeznaczone do prowadzenia przez najemcę stołówki/restauracji/kantyny) oraz Lokale Magazynowe (powierzchnie najmu w Budynku przeznaczone do magazynowania).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Gwarancji Czynszowej, Lokale Niewynajęte w Budynku to Lokale Kantyny lub Lokale Magazynowe, które w dniu zawarcia Umowy Gwarancji Czynszowej lub w Okresie Gwarancji:

‒ nie są wynajęte, tj.: (i) nie została podpisana umowa najmu / przyszła umowa najmu w odniesieniu do takiej powierzchni lub (ii) taka umowa najmu lub przyszła umowa najmu wygasła lub została rozwiązana z jakiegokolwiek powodu (z wyłączeniem rozwiązania umowy najmu / przyszłej umowy najmu przez najemcę / przyszłego najemcę z winy Kupującego) lub

‒ są wynajęte, ale nie zostały przekazane przyszłemu najemcy.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Gwarancji Czynszowej, Niedobory Czynszu w Lokalach Wynajętych oznaczają, w odniesieniu do Okresu Obliczeniowego, tj. w odniesieniu do każdego miesiąca kalendarzowego w Okresie Gwarancji [Okres Obliczeniowy dla pierwszego i ostatniego miesiąca kalendarzowego Okresu Gwarancji będzie liczony proporcjonalnie do liczby dni przypadających w pierwszym lub ostatnim miesiącu kalendarzowym w Okresie Gwarancji do liczby dni w takim miesiącu kalendarzowym (na potrzeby obliczeń dokonywanych na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej – wyrażonej w procentach)], wystąpienie któregokolwiek z poniższych zdarzeń:

‒ wystąpienie różnicy pomiędzy Czynszem Podstawowym za Lokal Wynajęty (tj. ustalona przez Strony wartość zakładanego poziomu wynagrodzenia z tytułu wynajmu Lokalu Kantyny lub Lokalu Magazynowego, należnego od jego najemcy) a Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty (tj. wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu Lokalu Kantyny lub Lokalu Magazynowego, faktycznie należnego od najemcy tego Lokalu, na podstawie umowy najmu lub od przyszłego najemcy tego Lokalu, na podstawie przyszłej umowy najmu, z uwzględnieniem okresów bezczynszowych lub rabatów czynszowych przyznanych na podstawie umowy najmu lub przyszłej najmu),

‒ wystąpienie różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy (tj. za poprzedni miesiąc kalendarzowy w Okresie Gwarancji) a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy z tytułu najmu danego Lokalu.

Dodatkowo, w Umowie Gwarancji Czynszowej określone zostaną Opłaty Eksploatacyjne (ustalone wydatki/koszty związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak na przykład koszty sprzątania powierzchni wspólnych najemcom w Budynku, opłaty za media dostarczane do takich powierzchni wspólnych, ponoszone przez Kupującego jako właściciela Nieruchomości) oraz zdefiniowane zostanie pojęcie Niedoboru Opłat Eksploatacyjnych w Lokalach Wynajętych, które oznacza, w odniesieniu do Okresu Obliczeniowego, różnicę pomiędzy kwotą płatności na poczet opłat eksploatacyjnych należnych od najemcy / przyszłego najemcy danego Lokalu za poprzedni Okres Obliczeniowy na podstawie umowy najmu / przyszłej umowy najmu, a zaliczkami na poczet opłat eksploatacyjnych faktycznie zapłaconymi przez najemcę / przyszłego najemcę danego Lokalu za poprzedni Okres Obliczeniowy.

W okresie obowiązywania Umowy Gwarancji Czynszowej, Sprzedający będzie poszukiwać najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu oraz pokrywać koszty i wydatki związane z procesem wynajmu (w tym koszty marketingu, koszty prawne i koszty wynagrodzenia pośredników).

Sprzedający (i pośrednicy Sprzedającego) będą posiadać wyłączne prawo oferowania Lokali Kantyny, Lokali Magazynowych na rzecz osób trzecich w okresie pierwszych 2 (dwóch) lat następujących po realizacji Transakcji. Począwszy od trzeciego roku, Kupujący będzie również uprawniony do poszukiwania najemcy Lokali Kantyny, Lokali Magazynowych.

2. Świadczenia gwarancyjne określone w Umowie Gwarancji Czynszowej

Na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, Sprzedający jako Gwarant, a w odniesieniu do Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych, wynikającego z różnicy między Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy oraz w odniesieniu do Niedoboru Opłat Eksploatacyjnych w Lokalach Wynajętych – jako poręczyciel, nieodwołalnie i bezwarunkowo gwarantuje Kupującemu jako Beneficjentowi, w oparciu o zasadę swobody umów i na zasadzie ryzyka, że Kupujący w Okresie Gwarancji otrzyma od Gwaranta za każdy Okres Obliczeniowy (tj. za każdy miesiąc kalendarzowy w Okresie Gwarancji) [Okres Obliczeniowy dla pierwszego i ostatniego miesiąca kalendarzowego Okresu Gwarancji będzie liczony proporcjonalnie do liczby dni przypadających w pierwszym lub ostatnim miesiącu kalendarzowym w Okresie Gwarancji do liczby dni w takim miesiącu kalendarzowym (na potrzeby obliczeń dokonywanych na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej – wyrażonej w procentach)] łączną kwotę:

‒ Płatności za Lokale Niewynajęte;

‒ Płatności z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte;

‒ Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych;

‒ Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte.

Płatność za Lokale Niewynajęte – płatność ustalona i kalkulowana przez Strony w odniesieniu do Lokali Niewynajętych (ustalona zasadniczo jako wartość wynagrodzenia oczekiwanego z tytułu oddania w najem danego Lokalu Niewynajętego za dany Okres Obliczeniowy, Umowa Gwarancji Czynszowej będzie określała wzór kalkulacji Płatności za Lokale Niewynajęte) za każdy Okres Obliczeniowy, tj. każdy miesiąc kalendarzowy w Okresie Gwarancji.

Płatność z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte – oznacza miesięczną zaliczkę należną za niewynajęty Lokal Kantyny od Gwaranta na rzecz Beneficjenta (Kupującego), w odniesieniu do każdego Okresu Obliczeniowego, stanowiącą rekompensatę równoważną opłatom eksploatacyjnym ustalonym proporcjonalnie w odniesieniu do Lokalu Kantyny (pozostającego Lokalem Niewynajętym). Umowa Gwarancji Czynszowej będzie określała zasady oraz przykład kalkulacji Płatności z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte.

Płatność z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych – oznacza płatność z tytułu zaistnienia, w odniesieniu do Okresu Obliczeniowego tj. w odniesieniu do każdego miesiąca w Okresie Gwarancji, któregokolwiek z poniższych zdarzeń:

‒ wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Podstawowym za Lokal Wynajęty (tj. ustaloną przez Strony wartością zakładanego poziomu wynagrodzenia z tytułu wynajmu Lokalu Kantyny lub Lokalu Magazynowego, należnego od jego najemcy) a Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty (tj. wysokością wynagrodzenia z tytułu wynajmu Lokalu Kantyny lub Lokalu Magazynowego, faktycznie należnego od najemcy tego Lokalu, na podstawie umowy najmu lub od przyszłego najemcy tego Lokalu, na podstawie przyszłej umowy najmu, z uwzględnieniem okresów bezczynszowych lub rabatów czynszowych przyznanych na podstawie umowy najmu lub przyszłej najmu),

‒ wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty (wysokością wynagrodzenia z tytułu wynajmu Lokalu Kantyny lub Lokalu Magazynowego, faktycznie należnego od najemcy tego Lokalu, na podstawie umowy najmu lub od przyszłego najemcy tego Lokalu, na podstawie przyszłej umowy najmu, z uwzględnieniem okresów bezczynszowych lub rabatów czynszowych przyznanych na podstawie umowy najmu lub przyszłej najmu) należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy (tj. za poprzedni miesiąc kalendarzowy w Okresie Gwarancji) a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy. Wysokość płatności w tej części będzie ustalana odpowiednio na podstawie kwot brutto wynikających z faktur wystawionych przez Kupującego na najemców/przyszłych najemców z tytułu czynszu najmu danego Lokalu oraz całkowitych kwot faktycznie otrzymanych przez Kupującego od najemców/przyszłych najemców z tytułu czynszu najmu danego Lokalu za dany Okres Obliczeniowy.

Płatność z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte – oznacza płatność w odniesieniu do Okresu Obliczeniowego, w związku z wystąpieniem różnicy pomiędzy kwotą płatności na poczet opłat eksploatacyjnych (tj. określonych przez Strony w Umowie Gwarancji Czynszowej wydatków/kosztów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, takich jak na przykład koszty sprzątania powierzchni wspólnych najemcom w Budynku, opłaty za media dostarczane do takich powierzchni wspólnych), należnych za poprzedni Okres Obliczeniowy na podstawie umowy najmu / przyszłej umowy najmu od danego najemcy / przyszłego najemcy danego Lokalu, a zaliczkami na poczet opłat eksploatacyjnych faktycznie zapłaconymi przez najemcę / przyszłego najemcę danego Lokalu za poprzedni Okres Obliczeniowy. Wysokość płatności będzie ustalana odpowiednio na podstawie kwot brutto wynikających z faktur wystawionych przez Kupującego na najemców/przyszłych najemców z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz całkowitych kwot faktycznie otrzymanych przez Kupującego od najemców/przyszłych najemców z tytułu opłat eksploatacyjnych za dany Okres Obliczeniowy.

Główne zasady realizacji płatności Świadczeń Gwarancyjnych na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej

Po dokonaniu przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta zapłaty Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych (wynikających z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy, a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy) oraz Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte, zgodnie z art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu Cywilnego, Gwarant wstąpi w prawa Beneficjenta w odniesieniu do odpowiednich wierzytelności Beneficjenta wobec najemcy/przyszłego najemcy danego Lokalu (ale nie będzie uprawniony do skorzystania z zabezpieczenia ustanowionego przez najemcę/przyszłego najemcę na podstawie umowy najmu/przyszłej umowy najmu).

Jeżeli Kupujący-Beneficjent otrzyma od najemcy/przyszłego najemcy kwotę z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych (wynikających z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy, a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy) lub Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte, uprzednio zapłaconą przez Gwaranta, Kupujący-Beneficjent zwróci taką kwotę Gwarantowi.

Z uwagi na fakt, że Płatność z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych (wynikających z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy, a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy) oraz Płatność z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte obejmuje również faktyczny brak należnych płatności ze strony najemcy/przyszłego najemcy, Strony Umowy Gwarancji Czynszowej planują zawarcie uzgodnienia, zgodnie z którym, jeżeli najemca/przyszły najemca nie dokona łącznie kilku (np. 6) płatności z tytułu należnego czynszu lub opłaty eksploatacyjnej w danym okresie (np. w okresie jednego roku), wówczas Kupujący – Beneficjent będzie zobowiązany do rozwiązania umowy najmu/przyszłej umowy najmu, w następstwie żądania Gwaranta, z przyczyn leżących po stronie najemcy/przyszłego najemcy. W przypadku, gdy umowa najmu/przyszła umowa najmy zostanie rozwiązana przez Beneficjenta na wniosek Gwaranta, Lokale z dniem wygaśnięcia umowy najmu/przyszłej umowy najmu staną się Lokalami Niewynajętymi, a Gwarant będzie zobowiązany do zapłaty Płatności za Lokale Niewynajęte oraz Płatności z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte, począwszy od dnia wygaśnięcia danej umowy najmu / przyszłej umowy najmu. Jeżeli Beneficjent nie rozwiąże umowy najmu/przyszłej umowy najmu, pomimo żądania Gwaranta, zobowiązania Gwaranta do pokrycia Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych, Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte w odniesieniu do tej umowy najmu/przyszłej umowy najmu wygasną w dniu, w którym niniejsza umowa najmu wygasłaby w sposób efektywny, gdyby Beneficjent doręczył wypowiedzenie najemcy, zgodnie żądaniem Gwaranta.

Jeżeli Gwarant płaci Niedobory Czynszu w Lokalach Wynajętych (wynikających z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy, a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy) lub Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte, Gwarant może zażądać od Beneficjenta, aby Beneficjent korzystał z zabezpieczenia zgodnie z umową najmu/przyszłą umową najmu, dostarczonego przez najemcę/przyszłego najemcę, za którego Gwarant pokrywa czynsz lub opłaty eksploatacyjne. Jeżeli Beneficjent nie wykorzysta zabezpieczenia zgodnie z żądaniem Gwaranta, zobowiązania Gwaranta do zapłaty Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych (wynikających z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy, a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy) lub Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte zostaną pomniejszone o wartość takiego zabezpieczenia dostarczonego przez najemcę/przyszłego najemcę.

Jakakolwiek Płatność za Lokale Niewynajęte oraz Płatność z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte związane z Lokalami, które były kiedyś objęte umową najmu zostaną pomniejszone o jakiekolwiek kary lub zabezpieczenia najmu zapłacone przez najemcę/przyszłego najemcę na podstawie umowy najmu/przyszłej umowy najmu (chyba, że takie zabezpieczenie już pomniejszyło odpowiednie płatności), niezależnie od tego, czy taki najem został rozwiązany na wniosek Gwaranta, czy też nie.

W przypadku, gdy Gwarant dokona jakiejkolwiek płatności w ramach Umowy Gwarancji Czynszowej, którą Kupujący-Beneficjent już otrzymał lub później otrzyma od najemcy/przyszłego najemcy, wówczas taka nadpłata zostanie zwrócona przez Beneficjenta Gwarantowi. Taka nadpłata może również pomniejszyć przyszłe zobowiązania płatnicze Gwaranta z tytułu Umowy Gwarancji Czynszowej, jeżeli tak zadecyduje Gwarant.

Gwarant będzie uprawniony do przeprowadzenia audytu dokumentacji w celu ustalenia prawidłowości wyliczenia płatności należnych na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej.

Płatności za Lokale Niewynajęte, Płatności z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte, Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych (wynikające z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Podstawowym za Lokal Wynajęty a Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty), płatne za każdy Okres Obliczeniowy, będą płatne z góry (do 14 dnia danego Okresu Obliczeniowego).

Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych (wynikające z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy, a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy) oraz Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte płatne będą w kolejnym Okresie Obliczeniowym (do 14 dnia kolejnego Okresu Obliczeniowego).

Podstawowe zasady uzgadniania Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte wynikające z Umowy Gwarancji Czynszowej

W terminie 120 (stu dwudziestu) dni po zakończeniu każdego roku kalendarzowego, a w przypadku wygaśnięcia Okresu Gwarancji – po zakończeniu roku kalendarzowego, w którym upłynął Okres Gwarancji, Beneficjent dostarczy Gwarantowi zestawienie wskazujące rzeczywistą kwotę Opłat Eksploatacyjnych proporcjonalnie przypisanych do Lokali objętych Umową Gwarancji Czynszowej za poprzedni rok kalendarzowy. Jeżeli łączna kwota Płatności z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte zapłacona przez Gwaranta w odniesieniu do takiego roku kalendarzowego przekroczy rzeczywistą kwotę Opłat Eksploatacyjnych poniesionych przez Beneficjenta, Beneficjent będzie zobowiązany do zwrotu Gwarantowi różnicy. Jeżeli rzeczywista kwota Opłat Eksploatacyjnych za poprzedni rok kalendarzowy jest wyższa niż łączna kwota Płatności z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte zapłacona przez Gwaranta za ten okres, Beneficjent będzie miał prawo do naliczenia, a Gwarant będzie zobowiązany do zapłaty różnicy na rzecz Beneficjenta.

Gwarant będzie miał prawo do wglądu do wszystkich dokumentów i faktur, które były podstawą sporządzenia zestawienia Opłat Eksploatacyjnych.

W każdym roku kalendarzowym Okresu Gwarancji począwszy od 2023 r., kwota w PLN Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Kantyny pozostające Lokalami Niewynajętymi (za metr kwadratowy powierzchni najmu Lokalu Niewynajętego) będzie aktualizowana przez Beneficjenta na podstawie jego uzasadnionego szacunku wysokości Opłat Eksploatacyjnych w danym roku. Nowa kwota Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte będzie odpowiadać kwocie płatnej przez najemców / przyszłych najemców w takim roku Okresu Gwarancji i będzie miała zastosowanie do następnej Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Niewynajęte, po otrzymaniu przez Gwaranta stosownego zawiadomienia od Beneficjenta.

3. Inne płatności realizowane przez Gwaranta na rzez Beneficjenta na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej

a) Płatność z tytułu uzgodnienia Opłat Eksploatacyjnych z Głównym Najemcą Budynku

Jeżeli w wyniku uzgodnienia opłat eksploatacyjnych, dokonanego przez Beneficjenta z Głównym Najemcą zgodnie z umową najmu z Głównym Najemcą, w roku 2023 lub w roku 2024, Główny Najemca nie będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Beneficjenta części kwoty uzupełniającej wynikającej z uzgodnienia opłat eksploatacyjnych za rok poprzedni – z uwagi na określony w umowie najmu z Głównym Najemcą limit wzrostu kontrolowanych opłat eksploatacyjnych – Gwarant będzie zobowiązany do zwrotu Beneficjentowi nominalnych kosztów opłat eksploatacyjnych, które nie będą należne od Głównego Najemcy z uwagi na powyższy limit, do łącznej kwoty 150.000 EUR.

b) Płatność Zwalniająca

Jeżeli czynsz nominalny należny na podstawie przyszłej umowy najmu danego Lokalu, objętego Umową Gwarancji Czynszowej, wynegocjowanej przez Gwaranta, będzie niższy niż stawki czynszu uwzględnione w kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości, w odniesieniu do danego Lokalu (bez uwzględnienia jakichkolwiek okresów wolnych od opłat czynszowych i obniżek czynszu), Gwarant zapłaci Beneficjentowi odszkodowanie z tytułu takiej różnicy obliczone zgodnie z wzorem wskazanym w Umowie Gwarancji Czynszowej („Płatność Zwalniająca”).

Po dokonaniu Płatności Zwalniającej, Czynsz Podstawowy za Lokal Wynajęty oraz odpowiednie kwoty użyte w formule Płatności za Lokale Niewynajęte zostaną obniżone do wysokości czynszu podstawowego należnego z tytułu wynegocjowanej przez Gwaranta przyszłej umowy najmu.

Jeżeli zostanie zawarta jakakolwiek inna przyszła umowa najmu, obejmująca Lokal, za który została uiszczona Płatność Zwalniająca, a Czynsz Podstawowy za Lokal Wynajęty w ramach takiej przyszłej umowy najmu będzie niższy niż Czynsz Podstawowy za Lokal Wynajęty należny z tytułu poprzedniej umowy najmu, wówczas kolejna Płatność Zwalniająca będzie należna i zostanie obliczona z uwzględnieniem różnicy pomiędzy poprzednią a nową przyszłą umową najmu (pod warunkiem, że Płatność Zwalniająca dotycząca poprzedniej umowy najmu została uiszczona).

c) Wkład wynajmującego na poczet prac wykończeniowych (ang. landlord’s fit-out cash contributions)

Jeżeli umowa najmu / przyszła umowa najmu Lokali Kantyny przewiduje wkłady pieniężne wynajmującego na poczet prac wykończeniowych (rozumiane jako zobowiązania wynajmującego do płatności bezpośrednio na rzecz najemcy, a nie wykonanie prac wykończeniowych przez / na koszt wynajmującego), które nie zostały uwzględnione w kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości, Gwarant będzie odpowiedzialny za zapłatę równowartości takich kwot na rzecz Beneficjenta.

Gwarant będzie odpowiedzialny za płatność powyższych kwot, w odniesieniu do umowy najmu/przyszłej umowy najmu Lokali Kantyny, zawartych w okresie wyłączności Gwaranta na oferowanie podmiotom trzecim na wynajem Lokali Kantyny (pierwsze 2 lata po realizacji Transakcji) oraz po tym okresie (w Okresie Gwarancji), ale wyłącznie w przypadku, gdy Gwarant będzie aktywnie zaangażowany w negocjowanie umowy najmu, gdy zostanie ona zaproponowana przez Beneficjenta. Jeżeli Beneficjent zaproponuje przyszłego najemcę i będzie negocjował umowę najmu bez udziału Gwaranta oraz: (i) lokal, który ma zostać wynajęty w ramach takiego najmu został już raz wyposażony – wówczas Gwarant nie będzie już zobowiązany do zapłaty równowartości kwot takich wkładów; (ii) lokal, który ma zostać wynajęty w ramach takiego najmu nigdy nie został wyposażony – Gwarant będzie zobowiązany do wyrównania kwot wkładu na rzecz Beneficjenta tylko raz dla danego Lokalu w Okresie Gwarancji i do wysokości limitu określonego w umowie sprzedaży Nieruchomości.

W przypadku, gdy na koniec Okresu Gwarancji pozostaną jakiekolwiek Lokale Kantyny, na które w Okresie Gwarancji nie została podpisana umowa najmu i w związku z tym Lokale te nigdy nie zostały wyposażone, Gwarant zapłaci na rzecz Beneficjenta kwotę stanowiącą iloczyn liczby metrów kwadratowych takich niewynajętych Lokali Kantyny i kwoty 1.400 EUR.

W przypadku, gdy przyszła umowa najmu przewidywałaby wniesienie przez wynajmującego wkładu wynajmującego na poczet prac wykończeniowych lub innego wkładu pieniężnego, którego obowiązek zapłaty (w odniesieniu do całości wkładu lub jego części) przypada po Okresie Gwarancji, Gwarant zapłaci Beneficjentowi kwotę równą wartości takiego wkładu (do wysokości limitu określonego w umowie sprzedaży Nieruchomości), wraz z ostatnią płatnością z tytułu Umowy Gwarancji Czynszowej. Jeżeli taki wkład nigdy nie stanie się wymagalny i zapłacony przyszłemu najemcy, Beneficjent zobowiązuje się do zwrotu Gwarantowi kwoty wkładu, który nigdy nie stał się wymagalny.

Pytania

1. Czy na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta Świadczenia Gwarancyjne na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 2) opisu zdarzenia przyszłego, stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych Świadczeń Gwarancyjnych na fakturach VAT?

2. Czy na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 3) a) opisu zdarzenia przyszłego (Płatności z tytułu Uzgodnienia Opłat Eksploatacyjnych z Głównym Najemcą Budynku), stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych płatności na fakturach VAT?

3. Czy na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 3) b) opisu zdarzenia przyszłego (Płatności Zwalniające), stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych płatności na fakturach VAT?

4. Czy na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 3) c) opisu zdarzenia przyszłego (Wkładu wynajmującego na poczet prac wykończeniowych), stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych płatności na fakturach VAT?

5. Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na którekolwiek z pytań wskazanych w pkt 1-4 powyżej, Sprzedający-Gwarant będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego na podstawie faktury otrzymanej od Kupującego-Beneficjenta dokumentującej daną płatność (Świadczenia Gwarancyjne, Płatność z tytułu Uzgodnienia Opłat Eksploatacyjnych z Głównym Najemcą, Płatności Zwalniające, Wkład wynajmującego na poczet prac wykończeniowych) w zakresie w jakim jej poniesienie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli zgodnie ze stanowiskiem Organu podatkowego wyrażonym w interpretacji taka płatność powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawców, na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta Świadczenia Gwarancyjne na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 2) opisu zdarzenia przyszłego, stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych Świadczeń Gwarancyjnych na fakturach VAT.

2. Zdaniem Wnioskodawców, na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 3) a) opisu zdarzenia przyszłego (Płatności z tytułu Uzgodnienia Opłat Eksploatacyjnych z Głównym Najemcą Budynku), stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych płatności na fakturach VAT.

3. Zdaniem Wnioskodawców, na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 3) b) opisu zdarzenia przyszłego (Płatności Zwalniające), stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych płatności na fakturach VAT.

4. Zdaniem Wnioskodawców, na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest twierdzenie, że otrzymane przez Kupującego-Beneficjenta od Sprzedającego-Gwaranta płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, wskazane w pkt 4. 3) c) opisu zdarzenia przyszłego (Wkładu wynajmującego na poczet prac wykończeniowych), stanowić będą rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji Kupujący-Beneficjent nie będzie zobowiązany do dokumentowania otrzymywanych płatności na fakturach VAT.

5. Zdaniem Wnioskodawców, żadna z płatności wynikających z Umowy Gwarancji Czynszowej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże w przypadku uzyskania negatywnej odpowiedzi na którekolwiek z pytań wskazanych w pkt 1-4 powyżej, tj. w sytuacji w której zgodnie ze stanowiskiem Organu podatkowego wyrażonym w interpretacji dana płatność (Świadczenia Gwarancyjne, Płatność z tytułu Uzgodnienia Opłat Eksploatacyjnych z Głównym Najemcą, Płatności Zwalniające, Wkład wynajmującego na poczet prac wykończeniowych) powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, Sprzedający-Gwarant będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego, na podstawie faktury otrzymanej od Kupującego-Beneficjenta, dokumentującej daną płatność w zakresie w jakim jej poniesienie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie

Na wstępie Wnioskodawcy pragną podkreślić, że w interesie Kupującego-Beneficjenta leży ustalenie, czy płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem lub brakiem rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawieniem faktury VAT (lub nie) na rzecz Sprzedającego-Gwaranta oraz rozliczeniem (lub nie) podatku VAT należnego przed właściwym urzędem skarbowym.

Jednocześnie, w przypadku uznania konieczności naliczania podatku VAT należnego przez Kupującego-Beneficjenta w odniesieniu do płatności otrzymywanych na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, istotnym zagadnieniem staje się możliwość odliczenia tego podatku przez Sprzedającego-Gwaranta.

W tym kontekście, sformułowane we wniosku pytania dotyczą bezpośrednio konsekwencji podatkowych powstających dla Kupującego i Sprzedającego i w interesie prawnym Stron leży ustalenie prawidłowej metody rozliczenia płatności przewidzianych w Umowie Gwarancji Czynszowej na gruncie VAT.

Ad. 1-4

Płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej zostaną ustalone pomiędzy Stronami na zasadzie swobody umów i będą miały charakter umowy nienazwanej.

Z uwagi na fakt, że cena nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji została ustalona między Stronami w oparciu o założenie, że cała powierzchnia najmu w Budynku położonym na Nieruchomości jest w całości wynajęta najemcom na podstawie umów najmu, które generują odpowiedni poziom przychodów obliczony na podstawie określonych stawek czynszu, zaś w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości (tj. w dacie realizacji Transakcji) istnieć będą w Budynku powierzchnie niewynajęte (ang. Vacant Premises, dalej: „Lokale Niewynajęte”) lub powierzchnie wynajęte (dalej: „Lokale Wynajęte”) ale objęte czynszem najmu w wysokości niższej niż zakładana (ang. Leased Premises Rent Shortfall, dalej: „Niedobory Czynszu w Lokalach Wynajętych”), Sprzedający jako Gwarant udzieli Kupującemu jako Beneficjentowi gwarancji na uzyskiwanie przez niego dochodów z Lokali Niewynajętych oraz dochodów z Lokali Wynajętych na poziomie przyjętym przez Strony na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości.

Celem Umowy Gwarancji Czynszowej będzie więc zabezpieczenie interesu ekonomicznego Kupującego, który zapłaci Sprzedającemu cenę sprzedaży za Nieruchomość skalkulowaną w oparciu o wycenę tej Nieruchomości sporządzoną przy założeniu, że cała powierzchnia najmu w Budynku (położonym na Nieruchomości) została wynajęta i generuje określone przychody/dochody z czynszu najmu.

Wypłaty środków pieniężnych (tj. poszczególnych płatności gwarancyjnych) w ramach Umowy Gwarancji Czynszowej będą stanowiły jednostronne świadczenia Gwaranta wynikające z wykonania przez niego jego zobowiązań o charakterze gwarancyjnym, względnie rekompensacyjnym.

Z tytułu zobowiązania do realizacji płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej Gwarant (Sprzedający) nie otrzyma od Beneficjenta (Kupującego) żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w tym w szczególności nie uzyska prawa do korzystania z powierzchni Nieruchomości czy Budynku, w tym w szczególności z powierzchni Lokali Niewynajętych i Lokali Wynajętych, objętych Umową Gwarancji Czynszowej, nie będzie uzyskiwać żadnych korzyści, ani też korzystać z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Beneficjenta lub inne podmioty.

Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W ocenie Wnioskodawców, nie ma wątpliwości, że wypłata płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji tych płatności nie wystąpi pomiędzy Stronami żaden obrót towarami. Ponadto, wypłata płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej nie stanowi zwrotu części ceny sprzedaży Nieruchomości, gdyż w omawianym przypadku charakter płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej - który odnosi się do wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej na najmie nieruchomości - nie daje podstaw do przyjęcia, że płatności te stanowią rabat lub obniżkę ceny w stosunku do nabytej przez Kupującego Nieruchomości. Tym samym, wypłata płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie wpłynie na kwotę podatku naliczonego u Kupującego (kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości).

Zdaniem Wnioskodawców, wypłata kwot płatności przewidzianych w Umowie Gwarancji Czynszowej nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok WSA w Krakowie z 21 stycznia 2015 r., sygn. I SA/Kr 1141/14, oraz wyrok NSA z 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13 oraz wyrok NSA z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12).

Określona czynność jest zatem traktowana, jako podlegające opodatkowaniu świadczenie usług, gdy:

‒ istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony – czynność, a z drugiej – płatność za czynność),

‒ istnieje możliwa do zdefiniowania czynność,

‒ wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości tej czynności,

‒ odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana podatkiem VAT,

‒ istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/85 Apple and Pear Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W tym pierwszym wyroku TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT. Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Tym samym, aby można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest zdefiniowanie:

‒ usługodawcy,

‒ świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia, ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz

‒ bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W zakresie bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem na uwagę zasługuje także opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek (Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec.s. 1-9567, pkt 22 i 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił) pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem”.

Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Wnioskodawców, w niniejszej sprawie nie dojdzie do świadczenia usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego płatnościami określonymi w Umowie Gwarancji Czynszowej.

W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Umowy Gwarancji Czynszowej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie stanowi odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego. Nie będzie zatem spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego płatnościami z Umowy Gwarancji Czynszowej, opisanymi w zdarzeniu przyszłym, dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT (warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz odpłatność za to świadczenie).

Natomiast w opisanym stosunku prawnym (Umowa Gwarancji Czynszowej) wypłata środków pieniężnych będzie stanowiła jednostronne świadczenie ze strony Sprzedającego na rzecz Kupującego, wynikające z wykonania przez Sprzedającego jego zobowiązań o charakterze gwarancyjnym, ewentualnie rekompensacyjnym.

Jak wskazano powyżej, Umowa Gwarancji Czynszowej regulująca zasady wypłacania poszczególnych płatności zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 3531 Kodeksu cywilnego. Wypłata płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie miała charakter kompensacyjny (tzn. zapewnienie Kupującemu – Beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Sprzedający przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka.

Dodatkowo, należy podkreślić, że płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej nie mogą zostać uznane za wynagrodzenie z tytułu dostawy towarów lub usług otrzymane przez Kupującego od strony trzeciej (w tym dotację, subwencję lub dopłatę o podobnym charakterze) mające bezpośredni wpływ na cenę dostarczanych towarów lub usług (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Płatności te nie mają bowiem wpływu na cenę realizowanych przez Kupującego usług, tj. usług wynajmu powierzchni w Budynku na rzecz najemców (ta cena jest bowiem ustalana z najemcami na poziomie rynkowym). Płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej nie są „dofinansowaniem” świadczenia usług najmu przez Kupującego, gdyż Sprzedający jako niezależny dla Kupującego podmiot nie miałby w tym żadnego interesu. Płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej stanowią jedynie wyrównanie poziomu przychodów uzyskiwanych z wynajmu powierzchni Budynku przez Kupującego do poziomu zapewniającego oczekiwaną przez niego stopę zwrotu, wziętą pod uwagę przez Strony przy kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto, należy zaznaczyć, że zapłata przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych w zakresie w jakim będzie wynikała z wystąpienia różnicy pomiędzy Czynszem Efektywnym za Lokal Wynajęty (wysokością wynagrodzenia z tytułu wynajmu Lokalu Kantyny lub Lokalu Magazynowego, faktycznie należnego od najemcy tego Lokalu, na podstawie umowy najmu lub od przyszłego najemcy tego Lokalu, na podstawie przyszłej umowy najmu, z uwzględnieniem okresów bezczynszowych lub rabatów czynszowych przyznanych na podstawie umowy najmu lub przyszłej najmu) należnym za poprzedni Okres Obliczeniowy (tj. za poprzedni miesiąc kalendarzowy w Okresie Gwarancji) a czynszem faktycznie zapłaconym przez najemcę / przyszłego najemcę za poprzedni Okres Obliczeniowy oraz Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte, nie będzie stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wypłata ta, bowiem, będzie wypełniała hipotezę normy art. 518 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym subrogacja jest stosunkiem, w wyniku którego osoba trzecia, poprzez dokonanie jednostronnej czynności prawnej, spłacając wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości zapłaty. Zgodnie z art. 518 § 1 pkt 1) Kodeksu cywilnego, warunkiem niezbędnym do skutecznego dokonania subrogacji jest to, aby osoba trzecia zapłaciła cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi.

W przypadku ziszczenia się ww. warunków, osoba trzecia (w przedmiotowej sprawie Sprzedający) dokona spłaty wierzyciela głównego (tj. Kupującego) do wysokości dokonanej zapłaty i w efekcie z mocy prawa (ex lege) sama stanie się w tym zakresie wierzycielem w stosunku do dłużnika (tj. najemcy).

Jak wynika z przytoczonej treści Umowy Gwarancji Czynszowej, Sprzedający udzielił poręczenia Kupującemu na wypadek braku otrzymania pełnej należnej płatności od najemców. Na tej podstawie w ramach Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych, Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kwoty stanowiącej równowartość zaległości z tytułu czynszu i jednocześnie nabędzie spłacone w ten sposób wierzytelności w stosunku do najemcy zalegającego z płatnością czynszu. Z powyższego wynika, że w przypadku zapłaty Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych będzie miała miejsce skuteczna prawnie subrogacja ustawowa w wyniku której Sprzedający wejdzie w prawa Kupującego w stosunku do przysługującej Kupującemu wierzytelności z tytułu niezapłaconego czynszu w stosunku do najemców – dłużników do wysokości zapłaconych Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych. Powyższe znajduje również zastosowanie w odniesieniu do Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte.

W tym miejscu należy wskazać, że subrogacja ustawowa ma odmienne skutki prawne od cesji wierzytelności (zdefiniowanej w art. 510 Kodeksu cywilnego). Na skutek cesji wierzytelności zmienia się bowiem podmiot po stronie wierzyciela, natomiast przedmiot zobowiązania pozostaje ten sam. W przypadku subrogacji, ustawodawca wprowadził swoisty rodzaj wstąpienia osoby trzeciej w prawa zaspokojonego wierzyciela do wysokości płatności dokonanej w imieniu dłużnika.

Zdaniem Wnioskodawców, dokonanie subrogacji nie jest dostawą towarów ani odpłatnym świadczeniem usług. Istotę tej transakcji stanowi bowiem wykonanie zobowiązania dłużnika, przez innym podmiot niż sam dłużnik i wstąpienie przez ten podmiot w prawa przysługujące wierzycielowi. Nie występuje tu zatem „konsument usługi”, a sama transakcja dokonywana jest bez wynagrodzenia. W omawianym stanie faktycznym żadna ze stron nie odnosi bezpośrednich majątkowych korzyści z tytułu dokonania subrogacji. Korzyść wierzyciela, polegająca na otrzymaniu własnych wierzytelności, nie wynika z samej subrogacji, a z uprzednio zawartej z dłużnikiem umowy najmu na podstawie której jest on zobowiązany do zapłaty czynszu i innych świadczeń.

Subrogacja przyspiesza jedynie termin otrzymania należności dla wierzyciela w przypadku zwłoki dłużnika, nie tworzy natomiast nowego świadczenia. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem, sam przepływ środków pieniężnych nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu. Fakt dokonania subrogacji i spłaty przez podmiot trzeci cudzych zobowiązań wobec wierzyciela, nie zawiera w sobie elementu nowej usługi. W działaniu tym nie ma więc żadnej wartości dodanej, która mogłaby podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podmiot nabywający spłaconą wierzytelność, wstępując w miejsce poprzedniego wierzyciela, kieruje się własnym interesem ekonomicznym, który jednak nie ma konkretnej skwantyfikowanej wartości w momencie dokonania subrogacji. Subrogacja nie jest umową cesji wierzytelności, a podmiot wstępujący w prawa wierzyciela, co do zasady, nie nabywa wierzytelności w celu jej dalszej odsprzedaży.

W ramach subrogacji, dodatkowych korzyści nie czerpie również dłużnik – jego dług nadal pozostaje do zapłaty, zmienił się tylko wierzyciel, przy czym jak wynika z postanowień Kodeksu cywilnego nie zawsze jest wymagana zgoda dłużnika na subrogację ustawową w przypadku jeżeli osoba trzecia spełniająca świadczenie była zobowiązana osobiście. Niewątpliwie udzielenie poręczenia przyszłego długu jest prawnie dopuszczalne i kreuje stosunek odpowiedzialności osobistej poręczyciela względem wierzyciela za dług osoby trzeciej.

W związku z powyższym, skoro w ramach Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych i Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte nie ma konsumenta świadczeń, czynność dokonywana jest bez należnego wynagrodzenia dla którejkolwiek ze stron, a w wyniku jej realizacji nie powstaje żadna wartość dodana, nie można mówić o spełnieniu niezbędnych przesłanek do zakwalifikowania wypłaty Płatności z tytułu Niedoborów Czynszu w Lokalach Wynajętych i Płatności z tytułu Niedoborów Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte, odpowiednio oraz mającej miejsce subrogacji, jako świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego (por. w szczególności interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lipca 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.246.2020.2.DP, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w (`(...)`) z 1 marca 2016 r., IPPP2/4512-858/15-3/S/AO, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28 czerwca 2013 r. ITPP2/443-278/13/RS).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, kwoty płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej, które otrzymywać będzie Kupujący od Sprzedającego nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (Kupujący nie będzie bowiem realizował na rzecz Sprzedającego żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT), a otrzymanie tych płatności nie będzie powodowało dla Kupującego jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności otrzymanie tych płatności nie będzie skutkowało obowiązkiem podatkowym na gruncie VAT, obowiązkiem wystawienia faktury VAT na rzecz Sprzedającego oraz obowiązkiem rozliczenia podatku VAT należnego przed właściwym urzędem skarbowym. Prawidłowość takiego stanowiska została potwierdzona w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo w interpretacji:

‒ z 17 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.161.2021.1.RMA;

‒ z 16 lutego 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.31.2021.1.SL;

‒ z 8 lutego 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL;

‒ z 16 marca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.60.2020.1.DP;

‒ z 9 lipca 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK;

‒ z 9 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.692.2018.1.MP.

Reasumując, wypłata płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów ani za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Wykonanie Umowy Gwarancji Czynszowej ma charakter wyrównania (rekompensaty) z uwagi na nieosiągnięcie odpowiedniego poziomu dochodów z Nieruchomości przez Kupującego. W zamian za płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej Kupujący, ani Sprzedający, nie będą zobowiązani do żadnego świadczenia, które można by uznać za świadczenie usług. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, opisanych w zdarzeniu przyszłym płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 oraz w art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Należy więc uznać, że płatności realizowane przez Sprzedającego-Gwaranta na rzecz Kupującego-Beneficjenta na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. pozostaną poza zakresem przedmiotowym ustawy o VAT).

Mając na uwadze, że w ocenie Wnioskodawców, otrzymanie płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej przez Kupującego nie będzie otrzymaniem należności ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT), to nie zaistnieje po stronie Kupującego obowiązek udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Wnioskodawców, skoro otrzymanie kwot płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, to Kupujący może w takiej sytuacji udokumentować je notą księgową.

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania płatności z umów gwarancji czynszowej (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została również potwierdzona w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, na przykład w interpretacjach:

‒ z 17 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.161.2021.1.RMA

‒ z 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK;

‒ z 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG.

Ad. 5

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie któregokolwiek z pytań nr 1-4 niniejszego wniosku, Sprzedającemu powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, który ewentualnie powinien zostać wykazany w związku z rozliczeniem płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej w zakresie w jakim ich poniesienie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Stosownie, bowiem, do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem zgodnie z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając, że rozliczenia z tytułu płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Sprzedającemu przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT wystawianych przez Kupującego dokumentujących płatności z Umowy Gwarancji Czynszowej w zakresie w jakim ich poniesienie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 cyt. ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

‒ w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒ świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają temu samemu podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.

Z opisu sprawy wynika, że podpisali Państwo w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, obejmującej budynek biurowy z częścią usługową, położonej w (`(...)`), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi.

Uzgodniona pomiędzy Stronami Transakcji cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynku na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w przyrzeczonej umowie sprzedaży Nieruchomości.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe, czy obniżki czynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawcy planują (w dniu realizacji Transakcji) zawarcie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej.

Z uwagi na fakt, że cena nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji została ustalona między Stronami w oparciu o założenie, że cała powierzchnia najmu w Budynku położonym na Nieruchomości jest w całości wynajęta najemcom na podstawie umów najmu, które generują odpowiedni poziom przychodów obliczony na podstawie określonych stawek czynszu, zaś w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości (tj. w dacie realizacji Transakcji) istnieć będą w Budynku powierzchnie niewynajęte (Lokale Niewynajęte) lub powierzchnie wynajęte (Lokale Wynajęte) ale objęte czynszem najmu w wysokości niższej niż zakładana (Niedobory Czynszu w Lokalach Wynajętych), Sprzedający jako Gwarant udzieli Kupującemu jako Beneficjentowi gwarancji na uzyskiwanie przez niego dochodów z Lokali Niewynajętych oraz dochodów z Lokali Wynajętych na poziomie przyjętym przez Strony na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości.

Celem Umowy Gwarancji Czynszowej będzie więc zabezpieczenie interesu ekonomicznego Kupującego, który zapłaci Sprzedającemu cenę sprzedaży za Nieruchomość skalkulowaną w oparciu o wycenę tej Nieruchomości sporządzoną przy założeniu, że cała powierzchnia najmu w Budynku (położonym na Nieruchomości) została wynajęta i generuje określone przychody/dochody z czynszu najmu.

Wypłaty środków pieniężnych (tj. poszczególnych płatności gwarancyjnych) w ramach Umowy Gwarancji Czynszowej będą stanowiły jednostronne świadczenia Gwaranta wynikające z wykonania przez niego jego zobowiązań o charakterze gwarancyjnym, względnie rekompensacyjnym. Z tytułu zobowiązania do realizacji płatności na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej Gwarant (Sprzedający) nie otrzyma od Beneficjenta (Kupującego) żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w tym w szczególności nie uzyska prawa do korzystania z powierzchni Nieruchomości czy Budynku, w tym w szczególności z powierzchni Lokali Niewynajętych i Lokali Wynajętych, objętych Umową Gwarancji Czynszowej, nie będzie uzyskiwać żadnych korzyści, ani też korzystać z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Beneficjenta lub inne podmioty.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania otrzymanych przez Beneficjenta od Gwaranta Świadczeń Gwarancyjnych oraz innych płatności (Płatności z tytułu uzgodnienia Opłat Eksploatacyjnych z Głównym Najemcą Budynku, Płatności Zwalniającej, Wkładu wynajmującego na poczet prac wykończeniowych) na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, za rozliczenia o charakterze gwarancyjnym, odszkodowawczym, pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a w konsekwencji braku zobowiązania Beneficjenta do dokumentowania otrzymywanych Świadczeń Gwarancyjnych i płatności na fakturach VAT.

W wyniku analizy przedstawionego opisu na tle powołanych przepisów należy stwierdzić, że opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne, które mają być wypłacane przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta, nie będą w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Beneficjenta na rzecz Gwaranta.

Zgodnie z przedstawionym opisem, w stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe, czy obniżki czynszowe).

Jednocześnie Gwarant nie będzie otrzymywał z tytułu poszczególnych płatności gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z powierzchni Nieruchomości czy Budynku objętych Umową Gwarancji Czynszowej, nie będzie uzyskiwać żadnych korzyści, ani też korzystać z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Beneficjenta lub inne podmioty. Poszczególne płatności gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Beneficjenta w związku z tym, że w Budynku mogą znajdować się Lokale Niewynajęte, mogą wystąpić Opłaty Eksploatacyjne za Lokale Niewynajęte, Niedobory Czynszu w Lokalach Wynajętych i Niedobory Opłat Eksploatacyjnych za Lokale Wynajęte oraz dodatkowo, także wynikających z Umowy Gwarancji Czynszowej: Płatność z tytułu uzgodnienia Opłat Eksploatacyjnych z Głównym Najemcą Budynku, Płatność Zwalniająca i Wkład wynajmującego na poczet prac wykończeniowych.

Płatności z tytułu Umowy Gwarancji Czynszowej będą miały zatem charakter wyrównania Beneficjentowi poziomu zakładanych przychodów z Nieruchomości w zakresie, w jakim Beneficjent nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku i nie otrzymałby od najemców odpowiedniego zwrotu kosztów eksploatacyjnych/innych kosztów.

W konsekwencji, kwot poszczególnych płatności gwarancyjnych wypłacanych przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Otrzymane przez Beneficjenta poszczególne płatności gwarancyjne nie będą stanowiły wynagrodzenia na świadczenie jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ww. ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot poszczególnych płatności gwarancyjnych nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane płatności nie dojdzie do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ww. ustawy. Wobec tego w związku z otrzymanymi poszczególnymi płatnościami gwarancyjnymi Beneficjent nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań 1-4 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że w związku uznaniem Państwa stanowiska w odniesieniu do pytań oznaczonych nr 1-4 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 5 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na nie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie któregokolwiek z pytań nr 1-4 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).