0114-KDIP1-2.4012.270.2022.2.RM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 7 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działek nr B i C. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 lipca 2022 r. (wpływ 29 lipca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Z wykształcenia jest Pan technikiem rolnikiem, uzyskał wpis do rejestru rolników prowadzonego przez Dyrektora Generalnego (nr …).

Prowadzi Pan działalność rolną jako rolnik ryczałtowy. Aktualnie, od (…) r. dodatkowo pracuje Pan na umowę o pracę jako terenowy doradca rolniczy.

Aktem notarialnym z dnia (…) 2011 r., Rep. A nr (…) nabył Pan w drodze umowy darowizny zabudowaną nieruchomość rolną oznaczoną jako działka nr A o powierzchni (…) ha, położoną w X, obręb nr (…), powiat (…). Nieruchomość, będąca przedmiotem darowizny, pochodziła z majątku osobistego Pana ojca.

Darczyńca (…) wraz z żoną (…) oświadczyli, że umowę darowizny na rzecz syna (…) zawierają w związku z zaprzestaniem prowadzenia działalności rolniczej - w trybie ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jedn. Dz.U. z 1993 r. Nr 71 poz. 342 z późn. zm.). Darowizna obciążona była poleceniem ustanowienia na rzecz (…) dożywotniej, nieodpłatnej służebności osobistej na przedmiotowej nieruchomości. Oświadczył Pan, że darowiznę tę obciążoną powyższą służebnością przyjmuje i zapewnił, że na nabytych użytkach rolnych prowadzić będzie działalność rolniczą co najmniej przez pięć lat, a także, że w ciągu trzech lat od daty otrzymania darowizny pojazdy i maszyny rolnicze nie zostaną przez Pana sprzedane lub darowane osobom trzecim. Zapewnienia swego Pan dotrzymał.

Na przedmiotowej nieruchomości prowadzi Pan działalność rolniczą polegającą na uprawie roślin. Pobiera Pan na nią dopłaty bezpośrednie związane z uprawami. Do 2015 r. prowadził Pan również chów zwierząt.

Z powodu braku opłacalności prowadzenia działalności rolniczej w tak niewielkich rozmiarach (nie jest Pan właścicielem innego gospodarstwa rolnego) na początku (…) r. podjął Pan pracę etatową.

Zgodnie z zapisem i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania miasta X, na czas przyjęcia darowizny przedmiotowa działka przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta X jako tereny rolne, symbol T-2. Potwierdza to zaświadczenie Burmistrza Miasta X z dnia (…) r., znak (…).

W kolejnych latach, z inicjatywy Urzędu Miasta X, zmieniał się miejscowy plan zagospodarowania terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Rada Miasta X przyjęła Uchwałę nr (…) z dnia (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta X przy nowo projektowanej drodze krajowej. Następnie Uchwałą Rady Miasta X nr (…) z dnia (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta X dla dzielnicy przemysłowej przyjęto kolejny plan zagospodarowania przestrzennego miasta X. W związku z objęciem działki dwoma różnymi planami zagospodarowania przestrzennego i zmianą przeznaczenia terenu tylko części działki, w 2021 r. dokonał Pan podziału działki nr A. Z przedmiotowej nieruchomości powstały dwie działki. Działka nr B o powierzchni (…) ha, która zabudowana jest dwoma jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, murowanym budynkiem-chlewnią oraz stodołą, a także niezabudowana działka nr C o powierzchni (…) ha.

Zgodnie z powyższymi zdarzeniami działka oznaczona w ewidencji gruntów pod nr B obręb (…), położona w X, objęta Uchwałą Rady Miasta X nr (…) z dnia (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta X dla dzielnicy przemysłowej, przeznaczona jest jako tereny obiektów produkcyjnych, usługowych, składów i magazynów (symbol …). Natomiast działka oznaczona pod nr C obręb (…), położona w X, z uwagi na wcześniej przyjętą przez Radę Miasta Uchwałę nr (…) z dnia (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta X przy nowo projektowanej drodze krajowej, nadal przeznaczona jest jako tereny rolnicze (symbol Powyższe potwierdza Zaświadczenie Burmistrza Miasta X z (…) r. (znak …) wydane na Pana wniosek.

W 2021 r. zgłosił się do Pana potencjalny nabywca, z kapitałem zagranicznym, zainteresowany kupnem obu nieruchomości w dwóch transakcjach (działki nr B w 2022 r. oraz działki nr C po zmianie przeznaczenia gruntów jako tereny obiektów produkcyjnych, usługowych, składów i magazynów).

Podmiotem zainteresowanym nabyciem przedmiotowych działek jest, prowadząca na sąsiadujących nieruchomościach działalność gospodarczą polegającą na produkcji i magazynowaniu, (…) Sp. z o.o. oddział w X.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 nr 64 poz. 592 ze zm.), zwanej dalej u.k.u.r., podmiot z kapitałem zagranicznym nie należy do podmiotów uprawnionych do nabywania nieruchomości rolnych bez dodatkowych obostrzeń.

W celu aktualizacji kierunków polityki przestrzennej dnia (…) r. Rada Miasta X podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X (Uchwała Nr … Rady Miasta X z dnia … r.). Zmiana Studium zainicjowana w/w uchwałą została określona jako II etap zmiany Studium i obejmuje zakresem zmian działkę nr C. Powyższa działka została w nim wyznaczona jako nowoprojektowane rozwojowe tereny zabudowy produkcyjnej, usług produkcyjnych i składów.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 2419 ze zm.), zwanej dalej u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Brak rentowności prowadzenia działalności rolniczej na nieruchomości tak małego rozmiaru, podjęcie pracy na cały etat skłoniły Pana do rozpatrzenia możliwości sprzedaży przedmiotowych działek. W związku z profilem działalności oraz zagranicznym kapitałem potencjalnego nabywcy, aby sprzedać działkę nr C będzie Pan czekał na zmianę przeznaczenia terenu omawianej działki, zainicjowaną przez Urząd Miasta X. Zgodnie z w/w Studium planowana jest zmiana przeznaczenia terenu działki nr C z terenów rolniczych na rozwojowe tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nie zawarł Pan i na razie nie zamierza zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr B. Planuje Pan zawrzeć tylko ostateczną umowę sprzedaży. Nie udzielił Pan i na dzień dzisiejszy nie planuje Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw bądź jakiegokolwiek umocowania prawnego do działania w Pana imieniu.

Działka nr B nie była udostępniania osobom trzecim, ani na podstawie umów cywilnoprawnych, ani na podstawie umów użyczenia, przez cały czas uprawia Pan rolę w swoim gospodarstwie. Nie podejmował Pan i nie zamierza angażować własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki.

W przeszłości nie sprzedawał Pan innych nieruchomości/działek.

Przedmiotem sprzedaży będzie działka z posadowionymi na niej zabudowaniami.

Stodoła, w Pana ocenie jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W odpowiedzi na pytanie dotyczące wskazania czy od dnia rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania budynków znajdujących się na działce nr B (budynków w rozumieniu ustawy Prawo budowlane) - do dnia planowanej sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat, wskazał Pan, że tak.

Przeprowadzał Pan jedynie bieżące remonty, nie prowadził Pan ulepszeń ani modernizacji w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Pytania

1. Czy sprzedaż zabudowanej działki nr B podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr C podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 2419 ze zm.), zwanej dalej u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 u.p.t.u., rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

Towarem jest także udział w prawie własności.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.X Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

‒ określone udziały w nieruchomości,

‒ prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

‒ udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 u.p.t.u., podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 u.p.t.u. - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 u.p.t.u., nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 u.p.t.u., w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Pana zdaniem, sprzedaż obu działek, tzn. działki zabudowanej nr B i działki niezabudowanej nr C, stanowi sprzedaż majątku osobistego nie podlegającego podatkowi od towarów i usług. Ponadto, gdyby przyjąć, że powyższa sprzedaż jest objęta podatkiem VAT, to sprzedaż nieruchomości zabudowanej (działki nr B) korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 10 u.p.t.u.

Jak wskazano w stanie faktycznym otrzymał Pan nieruchomość umową darowizny od swojego ojca (…), który wraz z małżonką (…) zaprzestali działalności rolniczej. Darowana nieruchomość pochodziła z majątku osobistego Darczyńcy. Zgodnie z umową darowizny, kontynuował Pan działalność rolniczą rodziców przez ustalone minimum 5 lat oraz lata kolejne do dziś. Stan ten potwierdzają otrzymywane dopłaty bezpośrednie. Ponadto w związku z brakiem opłacalności prowadzenia działalności rolniczej na tak małej nieruchomości, aby zapewnić sobie źródło godnego dochodu, w (…) r. podjął Pan pracę etatową. Nie podejmował Pan żadnych działań w celu podniesienia wartości, ani sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Jedyną aktywnością był podział nieruchomości na dwie oddzielne działki, związany ze zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta X.

Dodatkowo, już po podziale nieruchomości, powziął Pan informację, że działka nr C objęta została Uchwałą Nr (…) Rady Miasta X z dnia (…) o zmianie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta X. Planowana jest zmiana przeznaczenia obszaru, na którym znajduje się działka C, jako rozwojowe tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Nie podejmował Pan również żadnych działań o charakterze ogłoszeniowym, a tym bardziej marketingowym w celu sprzedaży działki. To inwestor zgłosił się z chęcią nabycia przedmiotowych nieruchomości. Oczekiwanie na zmianę przeznaczenia działki nr C z inicjatywy Urzędu Miasta X uwarunkowane jest aktualnym rynkiem, potrzebami i możliwościami zainteresowanego nabywcy.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności sprawy uznać należy, że dokonując sprzedaży należących do majątku osobistego nieruchomości, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a dokonywane transakcje nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości (grunt) jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez podmiot będący podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działający w takim charakterze.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z tym, uzasadnione jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, którego nie nabyli z zamiarem odsprzedaży, lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem jeżeli wykorzystywanie majątku prywatnego jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych, to stanowi działalność gospodarczą. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co powoduje konieczność uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w powołanym również przez Pana orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Przy tym, jak wyjaśnił Trybunał, inaczej jest w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Oznacza to, że dla rozstrzygnięcia, czy dany podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Potwierdził to również wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem ryczałtowym, prowadzi Pan działalność rolniczą polegającą na uprawie roślin, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. (…) r., na podstawie umowy darowizny, nabył Pan zabudowaną nieruchomość rolną (działka nr A), która na moment przyjęcia darowizny, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona była jako tereny rolne. W kolejnych latach, z inicjatywy Urzędu Miasta, miejscowy plan zagospodarowania terenu ulegał zmianom, w wyniku czego działka nr A została objęta dwoma różnymi planami zagospodarowania przestrzennego i tylko dla części działki zmieniło się przeznaczenie terenu. W związku z tym, w 2021 r. podzielił Pan działkę nr A na zabudowaną działkę nr B oraz niezabudowaną działkę nr C. W (…) 2021 r. zgłosił się do Pana potencjalny nabywca zainteresowany zakupem obu działek.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż zabudowanej działki nr B oraz niezabudowanej działki nr C będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia przedstawionych wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży ww. działek będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy uznać, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży zabudowanej działki nr B oraz niezabudowanej działki C brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość, z której wydzielił Pan działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (działki nr B i C), nabył Pan na podstawie umowy darowizny. Zgodnie z umową darowizny, kontynuował Pan działalność rolniczą rodziców przez ustalone 5 lat i kontynuuje nadal. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Na przedmiotowej nieruchomości prowadzi Pan działalność rolniczą polegającą na uprawie roślin w związku z czym pobiera Pan dopłaty bezpośrednie. Z wniosku wynika, że nie udostępniał Pan nieruchomości osobom trzecim. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości (na działce nr B przeprowadzał Pan jedynie bieżące remonty). Z wniosku nie wynika również, aby podejmował Pan działania marketingowe mające na celu pozyskanie potencjalnego nabywcy. Jak Pan wskazuje to przedsiębiorca prowadzący działalność na sąsiednich działkach, zgłosił się do Pana z chęcią nabycia przedmiotowych nieruchomości, w dwóch transakcjach - działki nr B w 2022 r. natomiast działki nr C po zmianie przeznaczenia gruntów. W związku z planowaną transakcją nie zawarł Pan i nie zamierza zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży - planuje Pan zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. Nie udzielił Pan i nie planuje Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu. W przeszłości nie sprzedawał Pan innych nieruchomości/działek.

Zatem, w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. brak jest przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W konsekwencji należy uznać, że dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr B oraz niezbudowanej działki nr C będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek nr B i C, a dostawę tych działek cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż zabudowanej działki nr B oraz niezbudowanej działki nr C nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego przez Pana we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

‒ z zastosowaniem art. 119a;

‒ w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

‒ z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).