Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży działek niezabudowanych. Uzupełniła go Pani pismem z 30 czerwca 2022 r. (data wpływu 5 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

… (dalej jako: „Wnioskodawczyni”, „Sprzedająca”) jest właścicielem nieruchomości gruntowych nabytych w drodze spadku na podstawie testamentu z dnia 29 maja 2002 r. Prawo własności nabyto na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w … z dnia 14 kwietnia 2003 r. w sprawie o sygnaturze akt …. Nieruchomości składają się z poniższych działek gruntu:

a) niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w miejscowości … (gmina m. …, powiat m. …, województwo ….), stanowiąca działkę o powierzchni 0,14 ha, oznaczona numerem ewidencyjnym `(...)`., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą numer ….. Działka gruntu stanowi grunty orne klasy RV.

b) niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w miejscowości …. (gmina m. …, powiat m. …, województwo …), stanowiąca działkę o powierzchni 1,04 ha, oznaczona numerem ewidencyjnym `(...)`.., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w …. prowadzi księgę wieczystą numer …. Działka gruntu stanowi łąki trwałe w klasie ŁIII o obszarze 0,52 ha, łąki trwałe w klasie ŁIV o obszarze 0,49 ha, grunty pod rowami w klasie W-ŁIII o obszarze 0,02 ha oraz grunty pod rowami w klasie W-ŁIV o obszarze 0,01 ha.

Wyżej wymienione działki gruntu wskazane w lit. a) oraz b) dalej łącznie określane będą jako: „Nieruchomości” lub „Działki Gruntu”. Działki Gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi działek . i . znajdują się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni wskazuje, że nie planuje występować o objęcie przedmiotowych Działek Gruntu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto Działki Gruntu nie są położone na wyznaczonym obszarze rewitalizacji, Nieruchomości nie są również położone na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Działki Gruntu nie znajdują się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. Nieruchomości nie są objęte żadną formą ochrony przyrody. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej. Działki Gruntu na moment składania wniosku stanowią nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.). Natomiast warunkiem zawarcia umowy sprzedaży przez Wnioskodawczynię z Nabywcą jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu Działek Gruntu z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie. Zatem przedmiotem sprzedaży będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej jako: „u.p.t.u.”). Nieruchomości nie są objęte umową dzierżawy.

Nieruchomości nie są i nie były udostępniane osobom trzecim. Również z Nabywcą Wnioskodawczyni nie zawarła i nie zamierza zawrzeć umowy dzierżawy Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie zostały nabyte z zamiarem odsprzedaży. Nieruchomości nabyto w drodze spadku. Wnioskodawczyni posiadane Nieruchomości wykorzystywała wyłącznie dla celów prywatnych, nie były one wykorzystywane dla celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług lub zwolnionych z podatku od towarów i usług. Działki Gruntu będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej Wnioskodawczyni lub innych podmiotów. Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne lub też działalność rolnicza. Nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - nie miała możliwości odliczenia, ponieważ transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nabycie przedmiotowych Działek Gruntu nie zostało udokumentowane fakturą VAT, co wynika z powyższego.

Wnioskodawczyni dokonała w przeszłości sprzedaży działek rolnych (3 działki w 2019 roku i 2 działki w 2020 r.). Ponadto, Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, których jednak nie planuje w przyszłości sprzedawać. Wnioskodawczyni pomimo braku planów dotyczących podejmowania czynności mających na celu sprzedaż innych posiadanych nieruchomości, dopuszcza możliwość, że w przyszłości - przykładowo w sytuacji gdy nabywca sam się do niej zgłosi - rozważy propozycję sprzedaży innych posiadanych nieruchomości. Wnioskodawczyni nie jest i nie była w przeszłości rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u., nie prowadziła też działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 u.p.t.u. Sprzedająca nie prowadzi i nie prowadziła w przeszłości zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie jest i nie była w przeszłości podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u. Przyszły nabywca będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca zamierza dokonać zakupu Działek Gruntu w celu zrealizowania na ich inwestycji w postaci parku logistyczno-magazynowo-produkcyjnego (dalej jako: „Inwestycja”). W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawczyni w dniu 21 lipca 2021 r. zawarła z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Wnioskodawczyni wraz z Nabywcą (dalej jako: „Strony”) zobowiązują się zawrzeć umowę, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda Nabywcy, wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, prawo własności Działek Gruntu o numerach ewidencyjnych … i … o łącznym obszarze 1,18 ha wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą pod oznaczeniem Kw. numer … (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”).

Zawarcie umowy sprzedaży, jak wskazano w umowie przedwstępnej, uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

1. uzyskania przez Nabywcę, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającej przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia1997 roku Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawczyni nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
2. przeprowadzenia przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznania przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
3. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości za nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
4. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
5. nabycia przez Nabywcę prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowione są Nieruchomości, jako niezbędnych do realizacji planowanej Inwestycji,
6. uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy względnie, według wyboru Nabywcy, ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,
7. uzyskania przez Sprzedającą zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego, iż podatek od masy spadkowej został rozliczony, zapłacony, bądź nie należy się - stosownie do dyspozycji art. 19 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2021 poz. 1043 ze zm.).

Wydanie Przedmiotu Sprzedaży, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży do dnia zawarcia umowy sprzedaży ponoszone będą przez Wnioskodawczynię, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Nabywcę. Strony zgodnie postanowiły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży, Nabywcy przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Nabywcę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1993 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”), tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci.

Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Nabywcy zgody na wejście na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia prac przygotowawczych, tj. wykonania badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich Inwestycji, w tym również Wnioskodawczyni wyraża zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości oraz na posadowienie na terenie Nieruchomości tablic reklamowych. Koszty wykonania prac przygotowawczych pokryje Nabywca we własnym zakresie, bez roszczeń o zwrot poniesionych nakładów.

Wnioskodawczyni, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku, udzieliła pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jej imieniu następujących czynności:

1. uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz do włączania do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;
4. zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
5. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej Inwestycji, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej Inwestycji;
6. uzyskania map do celów projektowych;
7. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
8. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;
9. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
10. uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;
11. składania w imieniu Wnioskodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej Inwestycji. Pełnomocnictwo uprawnia do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach od a) do g) będą obciążały Nabywcę. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającej z propozycją nabycia Nieruchomości. Wnioskodawczyni do momentu podpisania umowy nie poczyniła i nie poczyni we własnym zakresie działań i nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży lub podniesienia ich wartości (poza poniesieniem kosztów związanych z przygotowaniem niezbędnej dokumentacji). Sprzedająca nie wykonywała działań mających na celu uatrakcyjnienie gruntu takich jak np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, ogrodzenie działek czy też podział Nieruchomości. Przedmiotowe działki nie posiadają pozwoleń na przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej czy sieci energetycznej. Ponadto dla Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Pytanie

Czy dostawa (sprzedaż) Działek Gruntu (tj. działki o numerze ewidencyjnym … oraz …) dokonana przez Wnioskodawczynię będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni dostawa (sprzedaż) Działek Gruntu przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie będzie działała jako podatnik tego podatku w związku z tym, że nie należy uznać jej za osobę fizyczną wykonującą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Innymi słowy, transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości, będąca przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na to, że Wnioskodawczyni nie będzie działać w ramach niniejszej transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest bowiem spełnienie dwóch przesłanek łącznie, tj. czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podmiot dokonujący sprzedaży działa w związku z dokonaniem danej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej: „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`). Poprzez towar, zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u. rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z powyższymi przepisami, Nieruchomości będące przedmiotem transakcji spełniają definicję towaru wskazaną w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., z tego względu sprzedaż nieruchomości zakwalifikować należy jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Należy również zauważyć, że Wnioskodawczyni z tytułu dostawy Działek Gruntu nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ po pierwsze transakcja nabycia Działek Gruntu przez Wnioskodawczynię nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym nie miała ona możliwości odliczenia ewentualnego podatku od towarów i usług, a ponadto Działki Gruntu nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane zarówno dla działalności opodatkowanej, jak i zwolnionej z podatku od towarów i usług. Ponadto, dostawa Działek Gruntu nie podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment sprzedaży (dostawy) przedmiotem sprzedaży będą tereny budowlane. Należy jednak wskazać, że choć sprzedaż gruntu uznaje się za dostawę towarów to nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie, tj. czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podmiot dokonujący sprzedaży działa w związku z dokonaniem danej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług. Jak stanowi art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W ust. 2 ww. ustawy wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyżej przytoczone przepisy wskazują, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podmiot działający w odniesieniu do danej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Przy czym przy określeniu czy w odniesieniu do konkretnej dostawy podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zawarta w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. definicja wskazuje, że dla uznania określonych czynności i zachowań podmiotu za wykonywane w ramach działalności gospodarczej istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. W celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu działa jako podatnik podatku od towarów i usług należy wskazać, czy wykonywanym przez niego czynnościom można przypisać znamiona działalności gospodarczej. Istotne przy dostawie nieruchomości jest wskazanie, czy podmiot zbywający działkę sprzedał ją w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też podjął w celu sprzedaży aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca czy też usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie występuje pojęcie „majątku prywatnego”, natomiast odwołując się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92, należy wskazać, że poprzez majątek prywatny rozumie się część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W opinii Wnioskodawczyni sprzedaż Działek Gruntu nabytych w drodze darowizny w 2002 r. wykorzystywanych dotychczas na potrzeby własne nie stanowi wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły i zorganizowany. Rozstrzygnięcie czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku prywatnego, czy też stanowi sprzedaż w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej w tym zakresie, było przedmiotem orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10. W opinii Rzecznika Generalnego Jana Mazaka przedstawionej w dniu 12 kwietnia 2011 r. „(`(...)`) ustalenie, czy określona osoba jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, wymaga dokonania przez sąd krajowy oceny, czy wykorzystywanie omawianego dobra polegające na jego stopniowej sprzedaży następuje w celu uzyskania stałych dochodów, z uwzględnieniem całości okoliczności sprawy, w szczególności czynników wskazujących na zamiar dokonywania tych transakcji w sposób powtarzalny”. Podkreślono również, że liczba lub zakres transakcji nie mają decydującego charakteru przy ustaleniu, czy podmiot działał w roli podatnika podatku od towarów i usług. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznie, tak jak i długość okresu, w jakim transakcje sprzedaży następują, bądź też wysokość osiągniętego przychodu. Całość przedstawionych powyżej elementów można odnosić do zarządzania majątkiem prywatnym. Jednak w sytuacji, gdy sprzedający podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując przy tym środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, wówczas czynności te nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dostawy nieruchomości nie można wówczas uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem praw własności. Przykładem aktywnego działania może być uzbrojenie terenu lub podejmowanie działań marketingowych. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.387.2021.5.MPU): „(`(...)`) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”. Organ zwraca uwagę na to, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., wymaga ustalenia czy osoba ta podejmuje czynności przybierające formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie go, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, które wykraczają poza formę zwykłego ogłoszenia. Przy czym jak zaznacza Organ, na tego rodzaju „handlową” działalność wskazywać musi ciąg okoliczności, przykładowo przytoczonych powyżej, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych przesłanek. Ustalenie, czy w danym przypadku podmiot działa w odniesieniu do danej transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowej oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Wnioskodawczyni przed sprzedażą działek nie podejmowała i nie będzie podejmować aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawczyni z propozycją zakupu Nieruchomości. Sprzedająca we własnym zakresie nie podejmowała też czynności, które wymagałyby poniesienia nakładów finansowych na zwiększenie wartości (uatrakcyjnienia) działek, takich jak:

- uzbrojenie terenu,

- wydzielenie dróg wewnętrznych,

- uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy,

- wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego,

- jakiekolwiek działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki.

Zgodnie z powyższym, Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności Sprzedającej przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Działalność gospodarcza powinna cechować się powtarzalnością, stałością oraz niezależnością jej wykonywania, związana jest bowiem z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W odniesieniu do powyżej wskazanego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot dokonujący jednorazowych lub okazjonalnych transakcji sprzedaży prywatnych nieruchomości, za które nie otrzymuje regularnych płatności, ponadto nie prowadzi regularnej, zorganizowanej działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą powinna cechować stałość, powtarzalność i zorganizowane działanie. Dokonywanie określonych czynności w sposób incydentalny, poza sferą działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie Wnioskodawczyni za podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni udzieliła Nabywcy prawa na dysponowanie gruntem, w ramach którego to Nabywca dokona szeregu badań i czynności niezbędnych do rozpoczęcia Inwestycji. Wnioskodawczyni z własnej inicjatywy nie dokonywała żadnych działań i nakładów finansowych na nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, natomiast działania podjęte z inicjatywy Nabywcy Działek Gruntu służą wyłącznie do realizacji jego własnych celów i nie miały wpływu na cenę Nieruchomości. W momencie zawarcia umowy przedwstępnej, Nabywca nie dysponował jeszcze prawem do nieruchomości, w związku z powyższym nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Stąd wymogi postawione przez Nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości Inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta, lecz przez w celu realizacji jego własnych interesów. Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela Nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Działania podejmowane przez przyszłego nabywcę podejmowane są bowiem z jego inicjatywy, nie natomiast z inicjatywy Wnioskodawczyni. Zdaniem Wnioskodawczyni, w konstatacji powyższego, należy zatem uznać, że z tytułu sprzedaży Działek Gruntu nie będzie ona działała jako podatnik podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w konsekwencji czego przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

Zbycie nieruchomości gruntowych (działek) - w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy - traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności działki będzie Pani podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży działek nr … i …, których jest Pani właścicielką. W umowie tej zawarte są warunki, które muszą być spełnione, by Spółka te działki kupiła. Nabywca dokona ich zakupu pod następującymi warunkami m.in.:

- przeprowadzenia przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznania przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości za nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

- uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy względnie, według wyboru Nabywcy, ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Wyraziła Pani zgodę na wejście na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia prac przygotowawczych, tj. wykonania badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich Inwestycji, w tym również zgody na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości oraz na posadowienie na terenie Nieruchomości tablic reklamowych.

Ponadto udzieliła Pani firmie pełnomocnictwa do uzyskania niezbędnych decyzji, pozwoleń, badań geotechnicznych i przeprowadzenia innych czynności, tj. m.in. do :

a) uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz do włączania do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;zawarcia w Pani imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

Zatem Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią działek nr . i .. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe działki stanowiące nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

W związku z tym, w taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż prawa własności ww. działek, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jest Pani właścicielem działek, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegać działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Pani za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży działek.

W przedmiotowej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży prawa własności działek nr . i . będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte postawionym we wniosku pytaniem – w szczególności dotyczące zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr . oraz . - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).