Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa własności Nieruchomości A i Nieruchomości B na rzecz użytkowników wieczystych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina …..(dalej także jako: Wnioskodawca) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

1. Sprzedaż nieruchomości położonej w …. przy ul. …..

Wnioskodawca jest właścicielem gruntu położonego w …., przy ul. …. - działka nr …. w obrębie …., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr …. (dalej: Nieruchomość A).

Prawo użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości ustanowiono ……1971 r. W dniu …..1995 r. …. i ….. - tj. obecni użytkownicy wieczyści - nabyli prawo użytkowania wieczystego od poprzednich użytkowników wieczystych.

Miasto ….. zostało właścicielem Nieruchomości A na mocy decyzji Wojewody ….. z dnia …..2019 r. nr ….., stwierdzającej nabycie z mocy prawa własności Skarbu Państwa. Dla Nieruchomości A została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr …. z dnia …..2005 r., która została zmieniona decyzją nr … z dnia …..2006 r. (dalej: Decyzja). Zgodnie z Decyzją, Nieruchomość A została zabudowana budynkiem handlowo-usługowym - stacją obsługi pojazdów, będącym własnością obecnych użytkowników wieczystych.

Nieruchomość A usytuowana jest na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Miasta ….., Nieruchomość A oznaczona jest symbolem M1 - tereny wielkich zespołów mieszkaniowych. Natomiast w ewidencji gruntów i budynków nieruchomość ta oznaczona jest symbolem Bi - inne tereny zabudowane.

Wnioskiem z dnia ….. 2021 r. użytkownicy wieczyści wystąpili o sprzedaż Nieruchomości A na ich rzecz. W związku z powyższym Miasto przystąpiło do procedury sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz obecnych użytkowników wieczystych.

Wnioskodawca planuje zbyć Nieruchomość A w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późniejszymi zmianami, dalej: u.g.n.) na rzecz jej użytkowników wieczystych. Zlecono sporządzenie operatu szacunkowego w celu określenia wartości prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, co będzie podstawą do określenia kwoty, jaką obecni użytkownicy wieczyści będą zobowiązani zapłacić Miastu z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości A. Sprzedaż prawa własności Nieruchomości A zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

2. Sprzedaż nieruchomości położonej …. przy ul. ….

Wnioskodawca jest także właścicielem gruntu położonego w …., przy ul. …. - działka nr …. w obrębie …., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr …. (dalej: Nieruchomość B).

Prawo użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości ustanowiono …`(...)`2014 r. na rzecz ….. na mocy aktu notarialnego z dnia …. 2014 r. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości B podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%.

Miasto zostało właścicielem Nieruchomości B na mocy decyzji Wojewody …. z dnia …. 2000 r., nr …, stwierdzającej nabycie z mocy prawa własności Skarbu Państwa. Na działce znajdują się następujące naniesienia budowlane:

- budynek murowany, o powierzchni zabudowy …. m2, sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako „budynki …..”;

- garaż murowany, o powierzchni zabudowy …. m2;

- stacja transformatorowa;

- budynek murowany, o powierzchni zabudowy …. m2, sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako „budynki …..”;

- budynek murowany, o powierzchni zabudowy …. m2, sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako „budynki …..”.

Powyższe naniesienia budowlane są własnością użytkownika wieczystego.

Nieruchomość B usytuowana jest na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość B znajduje się na obszarze objętym uchwałą Nr …. Rady Miejskiej w … z dnia …. 2018 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta …. położonej w rejonie ulic: ….. i ….

Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Miasta …., Nieruchomość B oznaczona jest symbolem W3b - wielofunkcyjne kwartały śródmiejskie. Natomiast w ewidencji gruntów i budynków Nieruchomość B oznaczona jest symbolem Bi - inne tereny zabudowane.

Wnioskiem z dnia …. 2021 r. obecny użytkownik wieczysty wystąpił o sprzedaż prawa własności Nieruchomości B, oddanej mu w użytkowanie wieczyste na mocy aktu notarialnego z dnia …. 2014 r.

W związku z powyższym Miasto przystąpiło do procedury sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Wnioskodawca planuje zbyć Nieruchomość B w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 u.g.n. na rzecz jej użytkownika wieczystego. Zlecono sporządzenie operatu szacunkowego w celu określenia wartości prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, co będzie podstawą do określenia kwoty, jaką obecny użytkownik wieczysty będzie zobowiązany zapłacić Miastu z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości B. Sprzedaż prawa własności Nieruchomości B zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

Pytania

1. Czy sprzedaż prawa własności Nieruchomości A na rzecz obecnych użytkowników wieczystych stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy w związku z kwotą należną od użytkowników wieczystych z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości A należy rozliczyć podatek VAT?

2. Czy sprzedaż prawa własności Nieruchomości B na rzecz obecnego użytkownika wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy w związku z kwotą należną od użytkownika wieczystego z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości B należy rozliczyć podatek VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Sprzedaż prawa własności Nieruchomości A na rzecz jej obecnych użytkowników wieczystych nie stanowi żadnej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ustawy o VAT, w szczególności nie stanowi ona dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości A na rzecz jej obecnych użytkowników wieczystych pozostaje poza zakresem systemu podatku od towarów i usług.

Miasto nie jest zobowiązane także do rozliczenia podatku od towarów i usług w związku z kwotą należną od obecnych użytkowników wieczystych z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości A. Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości A ustanowiono bowiem w 1971 r., a więc przed dniem 1 maja 2004 r. czyli przed wejściem w życie ustawy o VAT.

2. Sprzedaż prawa własności Nieruchomości B na rzecz jej obecnego użytkownika wieczystego nie stanowi żadnej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ustawy o VAT, w szczególności nie stanowi ona dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości B na rzecz jej obecnego użytkownika wieczystego pozostaje poza zakresem systemu podatku od towarów i usług.

Miasto jest jednak zobowiązane do rozliczenia podatku od towarów i usług w związku z kwotą należną od obecnego użytkownika wieczystego z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości B według zasad (w tym stawki podatku) obowiązujących w dacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Sprzedaż prawa własności Nieruchomości B stanowi bowiem kontynuację dostawy towarów, do której doszło w efekcie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości B ustanowiono bowiem w 2014 r., a więc pod rządami ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: podatek VAT) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również odpowiednio oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Przytoczone wyżej przepisy ustawy o VAT stosuje się od dnia 1 maja 2004 r. Stanowi o tym art. 176 tej ustawy. Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, dalej: k.c.).

Zgodnie z art. 232 §1 k.c., grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Następnie, w świetle art. 233 k.c., użytkownik wieczysty może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Na podstawie art. 235 § 1 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zarówno do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste (art. 234 k.c.), jak i do przeniesienia użytkowania wieczystego (art. 237 k.c.) stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Wskazane wyżej przepisy k.c. kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Stosownie do art. 32 ust. 1 u.g.n., nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Ustęp 1a tego artykułu wskazuje, że nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Natomiast na podstawie art. 32 ust. 2 u.g.n., z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Jak stanowi art. 32 ust. 3 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.g.n., z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Jak stanowi natomiast art. 37 ust. 2 pkt 5 u.g.n., nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Z art. 69 u.g.n. wynika natomiast, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa, Miasto stoi na stanowisku, że w wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać tym gruntem jak właściciel, a zatem dochodzi do dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT dokonanej na jego rzecz. Powoduje to sytuację, w której sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tych samych towarów - tj. tej samej nieruchomości gruntowej. Użytkownik wieczysty nabył już bowiem prawo do dysponowania towarem - nieruchomością gruntową - jak właściciel. Sprzedaż ta nie stanowi zatem dostawy towaru w myśl przepisów ustawy o VAT.

Sprzedaż nieruchomości w trybie u.g.n. stanowi bowiem w istocie jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości i należy ją traktować jako czynność nie wpływającą na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już wcześniej, bo w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego. Jest to więc kontynuacja ustanowionego wcześniej prawa użytkowania wieczystego gruntu, a konsekwencje podatkowe w podatku VAT tej kontynuacji zależą od daty ustanowienia użytkowania wieczystego.

To znaczy, że na gruncie podatku VAT wyznacznikiem traktowania podatkowego będzie - czy prawo użytkowania wieczystego ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r. (tj. przed wejściem w życie ustawy o VAT), czy też po tym dniu (tj. już pod rządami ustawy o VAT).

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Miasto ma zamiar dokonać sprzedaży aktem notarialnym prawa własności Nieruchomości A i Nieruchomości B na rzecz ich obecnych użytkowników wieczystych.

Sprzedaże te będą dokonane w trybie przepisów u.g.n.

W odniesieniu do Nieruchomości A i Nieruchomości B, uwzględniając przepisy k.c. i u.g.n., przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Nieruchomości A i Nieruchomości B - stanowiących nieruchomości gruntowe, bez znajdujących się na nich naniesień. Zgodnie bowiem z przepisami k.c. (art. 235 § 1), budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Oznacza to, że cywilistyczne zabudowania stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności użytkownika wieczystego. A na gruncie podatku VAT, oznacza to z kolei, że przy sprzedaży prawa własności Nieruchomości A i Nieruchomości B, znajdujące się na nich naniesienia należy pominąć. Skoro Miasto nie posiadało nigdy prawa do dysponowania tymi naniesieniami jak właściciel w rozumieniu ustawy o VAT, to nie może teraz dokonać ich dostawy w rozumieniu ustawy o VAT.

Jednocześnie, z uwagi na charakter naniesień znajdujących się na Nieruchomości A i na Nieruchomości B oraz z uwagi na status użytkownika wieczystego Nieruchomości B, do planowanej sprzedaży Nieruchomości A i Nieruchomości B na rzecz ich obecnych użytkowników wieczystych nie mają zastosowania przepisy innych ustaw, na podstawie których użytkownicy wieczyści również nabywają prawo własności gruntów, oddanych im wcześniej w użytkowanie wieczyste.

Ponieważ Nieruchomość A została zabudowana budynkiem handlowo-usługowym - stacją obsługi pojazdów, a Nieruchomość B następującymi naniesieniami: budynek murowany, o powierzchni zabudowy … m2, sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako „budynki …..”; garaż murowany, o powierzchni zabudowy … m2; stacja transformatorowa; budynek murowany, o powierzchni zabudowy …. m2, sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako „budynki ….”; budynek murowany, o powierzchni zabudowy …. m2, sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako „budynki ….”.

Nie ma tu zastosowania tryb przewidziany w:

- ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Tryb tej ustawy jest bowiem skierowany do osób fizycznych (ewentualnie spółdzielni mieszkaniowych), będących w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych, które to osoby mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. A samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuję w drodze decyzji wydanej przez stosowny organ;

- ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Na podstawie tych przepisów z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów w mocy prawa.

Przy czym ten tryb dotyczył tylko gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy - Nieruchomość A

Uwzględniając wskazane wyżej przepisy prawa i okoliczności przedstawione w analizowanym zdarzeniu przyszłym, należy uznać, że do dostawy towarów - w rozumieniu ustawy o VAT - doszło w momencie ustanowienia użytkowania wieczystego Nieruchomości A na rzecz pierwszego użytkownika wieczystego - to znaczy w 1971 roku. Ponieważ w 1971 r. nie obowiązywały przepisy ustawy o VAT, czynność ta nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Oznacza to, że w sytuacji ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz pierwszego użytkownika wieczystego Nieruchomości A w 1971 r. (tj. przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT), które następnie było zbyte na rzecz kolejnych użytkowników wieczystych, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntu obecnym użytkownikom wieczystym nie stanowi żadnej z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ustawy o VAT, a w szczególności nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy. W tym przypadku nie dochodzi do przejścia prawa do rozporządzania towarami - gruntami - jak właściciel. Obecni użytkownicy wieczyści nabyli już to prawo wcześniej w świetle art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT. Kierując się więc zasadą kontynuacji rozliczeń pierwotnie ustanowionego prawa użytkowania wieczystego, Miasto nie będzie zobowiązane do rozliczenia podatku VAT w związku z kwotą należną od obecnych użytkowników wieczystych z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości A. Jest to bowiem część należności z tytułu transakcji ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, która miała miejsce przed 1 maja 2004 r.

Dyrektor KIS potwierdzał wielokrotnie brak konieczności rozliczenia podatku VAT przez jednostki samorządu terytorialnego z tytułu kwot otrzymanych od użytkowników wieczystych w związku ze sprzedażą prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, dokonanej w trybie u.g.n., w sytuacji, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r., np.: interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28.03.2022 r., nr 0112-KDIL1- 1.4012.13.2022.2.JKU; interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 04.03.2022 r., nr 0112-KDIL3.4012.50.2022.1.LS; interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 02.03.2022 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.807.2021.2.IG.

Stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości gruntowej przez jednostkę samorządu terytorialnego dokonywana w trybie u.g.n. na rzecz kolejnego użytkownika wieczystego w sytuacji, w której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r., nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i w efekcie nie podlega opodatkowaniu VAT, jest również uznawane za prawidłowe przez organy podatkowe.

Przykładowo, stanowisko takie zajął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej nr 0112-KDIL1-3.4012.41.2022.1.MR z dnia 13.04.2022 r., w której wskazał: „Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`). Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel (`(...)`) w odniesieniu do działki nr 5 - w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa wieczystego użytkowania tej nieruchomości, tj. xx marca 1994 r. Obecny użytkownik wieczysty działki nr 5 Y Sp. z o.o. nabył prawo użytkowania wieczystego do gruntu umową sprzedaży z xx grudnia 2003 r. W sensie ekonomicznym nabył więc też prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje fakt, że obecny użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości od poprzedniego użytkownika wieczystego. Jak już wcześniej wspomniano, czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r., nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnych użytkowników wieczystych.

Wobec tego sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał xx grudnia 1994 r. (działki nr 1, 2, 3, 4) oraz xx marca 1994 r. (pierwotny użytkownik wieczysty działki nr 5).

W konsekwencji nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Podsumowując, sprzedaż prawa własności opisanych nieruchomości gruntowych na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, w sytuacji gdy prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa i ww. jednolite stanowisko Dyrektora KIS prezentowane w interpretacjach indywidualnych, Miasto uznaje swoje stanowisko przedstawione powyżej za uzasadnione.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy - Nieruchomość B

Uwzględniając wskazane wyżej przepisy prawa i okoliczności przedstawione w analizowanym zdarzeniu przyszłym, należy uznać, że do dostawy towarów - w rozumieniu ustawy o VAT - doszło w momencie ustanowienia użytkowania wieczystego Nieruchomości B na rzecz użytkownika wieczystego - to znaczy w 2014 roku. Ponieważ w 2014 r. obowiązywały przepisy ustawy o VAT, czynność ta stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Oznacza to, że w sytuacji ustanowienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości B na rzecz użytkownika wieczystego w 2014 r. (tj. pod rządami ustawy o VAT), sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntu obecnemu użytkownikowi nie stanowi żadnej z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ustawy o VAT, a w szczególności nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy. Użytkownik wieczysty nie może bowiem nabyć ponownie prawa do dysponowania towarem - gruntem - jak właściciel, skoro już tym towarem - gruntem - włada. Kierując się jednak zasadą kontynuacji rozliczeń pierwotnie ustanowionego prawa użytkowania wieczystego, Miasto będzie zobowiązane do rozliczenia podatku VAT wg zasad opodatkowania (w tym stawki VAT) obowiązujących w 2014 r. - tj. w dacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, w związku z kwotą należną od obecnego użytkownika wieczystego z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości B. Kwota ta stanowi bowiem element ceny za dostawę towarów, do której doszło w dacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego dokonywana w trybie u.g.n. na rzecz użytkownika wieczystego, w sytuacji w której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione od 1 maja 2004 r., nie stanowi odrębnej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, ale stanowi kontynuację wcześniej dokonanej dostawy towarów jest uznawane za prawidłowe przez organy podatkowe.

Przykładowo, stanowisko takie zajął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP4-1.4012.706.2021.1.MK z dnia 04.02.2022 r., w której wskazał:

„(`(...)`) mimo że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów, dla których prawo to ustanowiono po wejściu w życie ustawy o VAT, tj. po dniu 30 kwietnia 2004 r, nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów), to jednak kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności gruntu podlega opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem kwoty należne właścicielowi gruntu (np. jednostce samorządu terytorialnego) pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, w tym również za jego przekształcenie w prawo własności, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, stwierdzić należy, iż opłata należna Gminie od użytkownika wieczystego nieruchomości z tytułu sprzedaży nieruchomości na własność tego użytkownika, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, gdy czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r. (`(...)`) Jak wskazano powyżej sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego w trybie bezprzetargowym na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stanowi ponownej dostawy tej samej nieruchomości. W takiej sytuacji ma miejsce niejako kontynuacja transakcji dostawy nieruchomości, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Ponoszone w tej sytuacji opłaty są zatem częścią należności z tytułu transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Należy zatem wskazać, że sprzedaż prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego”.

Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa i ww. stanowisko Dyrektora KIS, Miasto uznaje swoje stanowisko przedstawione powyżej za uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W tym miejscu należy zauważyć, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność, a nie przekazanie środków pieniężnych.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne Kodeksu Cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i §2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Art. 235 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.):

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Przepis art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje dyspozycję, że:

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że:

Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Na mocy art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Stosownie do art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Jak stanowi art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 ww. ustawy.

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Potwierdza to m.in. treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06, w której uznano, iż „Konsekwencją stanowiska, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy taka czynność nastąpiła przed dniem 1 maja 2004 r. (tj. przed tym dniem dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa) nie podlega ona obecnie podatkowi od towarów i usług. (…) Wobec powyższego należy uznać, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535 ze zm.) ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy”.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT i planują Państwo zbyć w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, prawo własności dwóch nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych.

Przedmiotem planowanych transakcji będzie, będąca Państwa własnością :

1. Nieruchomość A, zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, będącym własnością obecnych użytkowników wieczystych (przedmiotem sprzedaży będzie zatem wyłącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu). Prawo użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości ustanowiono w 1971 r., natomiast jej obecni użytkownicy wieczyści (….), nabyli prawo użytkowania wieczystego od poprzednich użytkowników wieczystych w 1995 r.

2. Nieruchomość B, zabudowana czterema murowanymi budynkami, murowanym garażem i stacją transformatorową, będącymi własnością użytkownika wieczystego

(przedmiotem sprzedaży będzie również wyłącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu). Prawo użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości ustanowiono na rzecz jej użytkownika wieczystego (…..) w 2014 r. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości B podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskiem z …. 2021 r. obecni użytkownicy wieczyści Nieruchomości A wystąpili o sprzedaż ww. nieruchomości na ich rzecz, natomiast obecny użytkownik wieczysty Nieruchomości B wystąpił z takim wnioskiem …. 2021 r.

Zlecono sporządzenie operatu szacunkowego w celu określenia wartości prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości gruntowych, co będzie podstawą do określenia kwoty, jaką obecni użytkownicy wieczyści Nieruchomości A oraz obecny użytkownik wieczysty Nieruchomości B będą zobowiązani zapłacić Państwu z tytułu sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości.

Zarówno sprzedaż prawa własności Nieruchomości A, jak i sprzedaż prawa własności Nieruchomości B, zostaną udokumentowane aktami notarialnymi.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży opisanych nieruchomości gruntowych na rzecz obecnych użytkowników wieczystych oraz rozliczenia podatku VAT z tytułu ww. sprzedaży.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób, w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

W przedmiotowej sprawie, w odniesieniu do Nieruchomości A, dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości dla pierwotnego użytkownika wieczystego w 1971 r. - z tą chwilą nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do Nieruchomości A ustanowiono w roku 1971, a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął te czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w odniesieniu do Nieruchomości A użytkownicy wieczyści otrzymali już prawo do faktycznego dysponowania tą nieruchomością, jak gdyby byli jej właścicielami, z chwilą ustanowienia tego prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, tj. w 1971 r.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w odniesieniu do Nieruchomości A nastąpiło w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa wieczystego użytkowania tej nieruchomości, tj. w 1971 r.

Obecni użytkownicy wieczyści Nieruchomości A (Państwo ……) nabyli prawo użytkowania wieczystego do tej nieruchomości w 1995 r. W sensie ekonomicznym nabyli więc też prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje fakt, że obecni użytkownicy wieczyści nabyli prawo użytkowania wieczystego nieruchomości od poprzednich użytkowników wieczystych.

Jak już wcześniej wspomniano, czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani jako żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnych użytkowników wieczystych.

Wobec tego sprzedaż Nieruchomości A na rzecz użytkowników wieczystych, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał w 1971 r. (pierwotny użytkownik wieczysty Nieruchomości A). W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości A na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Podsumowując, sprzedaż prawa własności Nieruchomości A na rzecz obecnych użytkowników wieczystych - w związku z tym, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1 maja 2004 r. - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług opłata, należna Państwu od użytkownika wieczystego ww. Nieruchomości z tytułu jej sprzedaży na własność tego użytkownika, ponieważ uregulowanie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego należnej kwoty - gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1 maja 2004 r. - nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do Nieruchomości B, dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości dla pierwotnego i zarazem obecnego użytkownika wieczystego w 2014 r. - z tą chwilą nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do Nieruchomości B ustanowiono w roku 2014, a więc po wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął te czynność opodatkowaniem, to wówczas podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości B w prawo własności tej nieruchomości, dla której prawo to ustanowiono po wejściu w życie ustawy o VAT tj. po dniu 30 kwietnia 2004 r., nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani jako żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów.

Należy jednak podkreślić, iż mimo że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów, dla których prawo to ustanowiono po wejściu w życie ustawy o VAT tj. po dniu 30 kwietnia 2004 r., nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani jako żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, to jednak kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności gruntu podlega opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę.

Tym samym, stwierdzić należy, iż opłata należna Państwu od użytkownika wieczystego Nieruchomości B z tytułu jej sprzedaży na własność tego użytkownika, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako pozostająca do zapłaty część kwoty, stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r.

Podsumowując, sprzedaż prawa własności Nieruchomości B na rzecz użytkownika wieczystego - w związku z tym, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło po 30 kwietnia 2004 r. - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (jako ponowna dostawa towaru). Będzie natomiast podlegała opodatkowaniu opłata, należna Państwu od użytkownika wieczystego ww. nieruchomości, z tytułu jej sprzedaży na własność tego użytkownika, jako pozostająca do zapłaty część kwoty, stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości od użytkownika wieczystego, według stawki podatku, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).