Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

- opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) czynności dokonanych w związku z zwarciem Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu,

- określenia podstawy opodatkowania w związku z dokonaniem ww. czynności,

- uznania czynności związanych z rozliczeniem przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego czynszu najmu oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja za świadczenie usług w rozumieniu przepisów VAT, opodatkowania podatkiem VAT ww. czynności.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca („Wnioskodawca”) jest (i) spółką kapitałową (spółką z ograniczoną odpowiedzialnością) z siedzibą i miejscem zarządu na terytorium Polski i (ii) podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych („podatek CIT (podatek dochodowy od osób prawnych)”) oraz (iii) jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług („podatek VAT”) w Polsce.

Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy jest „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 68, 20, Z), natomiast przedmiotem pozostałej działalności Wnioskodawcy jest m.in. „Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie” (PKD 68, 32, Z).

Wnioskodawca – jako korzystający – zawarł w dniu `(...)` września 2014 r. ze spółką R. - sp. z o.o. (spółka P. S.A. jest następcą prawnym tej spółki) – jako finansującym („Finansujący”) – umowę leasingu finansowego („Umowa Leasingu”) (rep. A nr ….), spełniającą warunki przewidziane w art. 17f oraz art. 17i (w zakresie gruntu) ustawy o CIT.

Przedmiotem leasingu zgodnie z art. 1 Umowy Leasingu jest nieruchomość („Nieruchomość”), na którą składa się:

a) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w województwie …, powiat m. …, w m. …, dzielnicy …, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 z obrębu ewidencyjnego …, położoną przy ul. …, o obszarze `(...)` m2 wraz z prawem własności znajdującego się na tym gruncie budynku wraz z zabudowaniami i infrastrukturą towarzyszącą, stanowiącymi odrębne nieruchomości, dla którego to prawa Sąd Rejonowy dla … w … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr …;

budynkiem posadowionym na nieruchomości, o którym mowa powyżej, jest budynek biurowo-handlowy o budowie kaskadowej o 5-6 kondygnacjach naziemnych i dwóch podziemnych, o powierzchni użytkowej `(...)` m2, położony w …przy ulicy … oraz budowle i infrastruktura towarzysząca, posadowione na nieruchomości;

b) lokal niemieszkalny nr C. stanowiący odrębną nieruchomość, usytuowany w budynku położonym w województwie …, powiat …., w …, dzielnicy …, przy ul. …, o powierzchni użytkowej `(...)` m2, z własnością którego związany jest udział wynoszący 14.690/600.631 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr …, dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla … w .. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ….

Wnioskodawca oraz Leasingodawca nie są „podmiotami powiązanymi” w rozumieniu ustawy o CIT oraz w rozumieniu ustawy o VAT.

Umowa Leasingu została zawarta na czas określony, tj. od dnia jej zawarcia do ostatniego dnia 120 miesiąca licząc w tym celu jako pierwszy miesiąc przypadający po miesiącu, w którym podpisano protokół odbioru przedmiotu leasingu (art. 21 § 1 Umowy Leasingu). Zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu, odpisów amortyzacyjnych od Nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o CIT dokonuje korzystający, tj. Wnioskodawca (art. 8 § 1 Umowy Leasingu).

W związku z powyższym, Wnioskodawca wprowadził Nieruchomość do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i dokonywał od jej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych. Wnioskodawca amortyzował Nieruchomość w oparciu o stawkę amortyzacji wynikającą z załącznika nr 1 do ustawy o CIT „Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych” dla właściwego symbolu Klasyfikacji Środków Trwałych – w wysokości 2,5% (uwzględniając okoliczność, iż grunt nie podlega amortyzacji). W konsekwencji, okres amortyzacji Nieruchomości został ustalony na 40 lat.

Zgodnie z przepisami Umowy Leasingu, przedmiotem Umowy Leasingu było: (i) zobowiązanie Finansującego – w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa – do nabycia i oddania Nieruchomości do używania i pobierania pożytków Wnioskodawcy w zamian za określone w Umowie Leasingu wynagrodzenie, a także (ii) zobowiązanie Wnioskodawcy do bezwarunkowego przyjęcia Nieruchomości od Finansującego do używania i pobierania pożytków oraz zapłaty na rzecz Finansującego wynagrodzenia pieniężnego w wysokości netto łącznie wyższej od wartości netto Przedmiotu Leasingu (Nieruchomości), określonego w Umowie Leasingu (art. 4 § 1 i § 2 Umowy Leasingu).

Przy czym, na etapie zawarcia Umowy Leasingu, Leasingodawca wydając przedmiot leasingu Wnioskodawcy dokonał, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 oraz art. 7 ust. 9 ustawy o VAT, dostawy towarów, która potwierdzona jest wystawieniem przez Leasingodawcę faktury VAT na pełną wartość przedmiotu leasingu wraz z podatkiem należnym VAT według właściwej stawki podatku VAT; natomiast opłaty okresowe (raty leasingowe) dokumentowane są notą księgową.

Wskazać należy, iż przed zawarciem Umowy Leasingu użytkownikiem i właścicielem Przedmiot Leasingu pozostawał pomiot trzeci, inny niż Wnioskodawca oraz Leasingodawca. Przy czym, Leasingodawca zakupił Nieruchomość od podmiotu powiązanego z Wnioskodawcą. Nabycie Nieruchomości przez Leasingodawcę było opodatkowane podatkiem VAT w stawce podstawowej 23%. Mając na uwadze postanowienia Umowy Leasingu Leasingodawca, sprzedawca i Wnioskodawca zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Leasingodawca nabył Nieruchomość w celu oddania jej jako Przedmiot Leasingu Wnioskodawcy do używania i pobierania pożytków. Leasingodawca dokonał nabycia Nieruchomości w ramach (i w wykonaniu) umowy leasingu spełniającej warunki przewidziane w art. 17f (i art. 17i w zakresie Gruntu) ustawy o CIT.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu, łączne wynagrodzenie netto przysługujące Finansującemu od Wnioskodawcy stanowi sumę: (i) wstępnej opłaty leasingowej oraz (ii) okresowych opłat leasingowych, płatnych w okresach miesięcznych i powiększonych o należny od danej płatności podatek VAT (art. 9 § 1 i § 2 Umowy Leasingu).

Dodatkowo, strony Umowy Leasingu (tj. Wnioskodawca i Finansujący) zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, przedmiotem której jest zobowiązanie stron do zawarcia umowy przeniesienia własności Nieruchomości za symboliczną opłatę w wysokości 1,00 EUR, przy czym umowa rozporządzająca zawarta w wykonaniu wskazanej umowy zobowiązującej przeniesienia własności Nieruchomości zostanie zawarta po upływie okresu trwania Umowy Leasingu, w szczególności pod warunkiem spłaty przez korzystającego (tj. Wnioskodawcę) wszelkich zobowiązań wobec Finansującego wynikających z Umowy Leasingu.

Umowa Leasingu została zmieniona – w kwestiach nieistotnych z punktu widzenia podatku CIT – w dniu `(...)` grudnia 2017 r. (rep. A nr …).

Na dzień złożenia wniosku, Nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę najemcom (podmiotom trzecim) na podstawie umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”). Zgodnie z Umową Leasingu doszło do cesji praw i obowiązków z Umów Najmu obowiązujących w dacie zawarcia Umowy Leasingu z Leasingodawcy na Wnioskodawcę. Natomiast Umowy Najmu, które zawarte zostały po dacie zawarcia Umowy Leasingu zostały zawarte bezpośrednio przez Wnioskodawcę. Tym samym Wnioskodawca jest zarówno korzystającym z Nieruchomości na mocy Umowy Leasingu zawartej z Leasingodawcą, jak i wynajmującym w stosunku do podmiotów trzecich używających powierzchni w Budynku i Lokalu na podstawie Umów Najmu.

[Zmiana Umowy Leasingu] Obecnie, w ramach swojej strategii biznesowej, Wnioskodawca zdecydował się na doprowadzenie do sprzedaży leasingowanej Nieruchomości i w tym celu aktywnie poszukuje podmiotu zainteresowanego jej nabyciem, prowadzi negocjacje dotyczące warunków takiej sprzedaży i zamierza doprowadzić do uzgodnienia parametrów ekonomicznych transakcji (opi­sanej poniżej). Wnioskodawca zamierza przedłożyć Leasingodawcy wniosek z propozycją dokonania wspólnej (trójstronnej) transakcji (dalej jako „Transakcja”) w której zaangażowany będzie Leasingodawca, podmiot trzeci jako kupujący („Kupujący”, „Nabywca”) oraz Wnioskodawca (leasingobiorca). Wnioskodawca zwróci się do Finansującego z wnioskiem o zmianę Umowy Leasingu poprzez uzupełnienie jej o opcję skrócenia okresu Umowy Leasingu przez Leasingobiorcę wraz z postanowieniami upoważniającymi Leasingobiorcę do rezygnacji z nabycia Przedmiotu Leasingu, w celu umożliwienia nabycia przez podmiot trzeci („Aneks”).

Na Transakcję mają składać się następujące elementy:

- wybór opcji skrócenia podstawowego okresu Umowy Leasingu przez Wnioskodawcę na podstawie aneksu do Umowy Leasingu rezygnacja z opcji wykupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę,

- wskazanie przez Wnioskodawcę Kupującego,

- sprzedaż Nieruchomości pomiędzy Leasingodawcą i Kupującym, oraz

- wypłata Wnioskodawcy z tytułu spłaty wartości początkowej uzgodnionych kwot oraz związane z nią rozliczenia z Wnioskodawcą.

W ramach Aneksu, do Umowy Leasingu zostałyby wprowadzone zapisy o opcji (przysługującej Wnioskodawcy) skrócenia okresu leasingu i możliwości (uprawnieniu, a nie obowiązku) nabycia przez Wnioskodawcę Przedmiotu Leasingu. Zgodnie z zapisami Aneksu, z opcji skrócenia okresu leasingu Wnioskodawca mógłby skorzystać tylko po spełnieniu się wszelkich warunków gwarantujących Leasingodawcy realizację planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Po podpisaniu Aneksu do Umowy Leasingu, Wnioskodawca zamierza skorzystać z Opcji skrócenia podstawowego okresu Umowy Leasingu w celu realizacji Transakcji.

Po upływie skróconego podstawowego okresu Umowy Leasingu, Wnioskodawca złoży oświadczenie o rezygnacji z opcji wykupu Nieruchomości, tj. Nieruchomość pozostanie (z perspektywy cywilno-prawnej) własnością Leasingodawcy, a Wnioskodawca przeniesie zwrotnie na Leasingodawcę prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel (ze względu na przeniesienie tego prawa przez Leasingodawcę na Wnioskodawcę w momencie rozpoczęcia obowiązywania Umowy Leasingu i pozostawanie tego prawa u Wnioskodawcy w trakcie trwania Umowy Leasingu. Wraz z tym przeniesieniem, Wnioskodawca przeniesie także na Leasingodawcę prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (bądź – w odniesieniu do Umów Najmu zawartych na dzień zawarcia Umowy Leasingu – efekt ten, zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu, nastąpi automatycznie wskutek zakończenia Umowy Leasingu). Następnie, Leasingodawca dokona sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego za cenę uzgodnioną pomiędzy Leasingodawcą a Kupującym.

W związku z zawarciem Aneksu i następnie wyborem Opcji skrócenia podstawowego okresu Umowy Leasingu, Leasingodawca, działając zgodnie z art. 17h ust. 1 ustawy o CIT, zobowiąże się do zapłaty Wnioskodawcy uzgodnionej kwoty („Wynagrodzenie”). Możliwe, że kwota Wynagrodzenia zostanie: (1) w części potrącona z płatnościami przysługującymi Leasingodawcy od Wnioskodawcy (w tym pozostałymi do spłaty zobowiązaniami Wnioskodawcy wynikającymi z Umowy Leasingu), a także (2) w części zapłacona przekazem w imieniu Leasingodawcy przez Kupującego (w ramach zapłaty ceny za Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy). Na kwotę Wynagrodzenia należną Wnioskodawcy od Leasingodawcy składa się kwota: (i) z tytułu spłaty wartości przedmiotu leasingu dokonanej do dnia Transakcji oraz (ii) za zwrotne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Leasingodawcę prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w rozumieniu przepisów ustawy o VAT”.

Zgodnie z planowaną treścią Aneksu, kwota Wynagrodzenia będzie należna Wnioskodawcy od Leasingodawcy:

- z tytułu spłaty wartości przedmiotu leasingu dokonanej do dnia Transakcji oraz

- przeprowadzenia negocjacji dotyczących warunków sprzedaży i doprowadzenia do uzgod­nienia parametrów ekonomicznych transakcji zbycia Nieruchomości stanowiącej przedmiot leasingu na podstawie Umowy Leasingu osobie trzeciej nie będącej leasingobiorcą (Nabyw­cy), jak również za zwrotne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Leasingodawcę prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W związku z powyższym, Wnioskodawca – po upływie zmodyfikowanego – skróconego – podstawowego okresu Umowy Leasingu – wyda Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy, a Leasingodawca zapłaci (w sposób opisany powyżej) określoną w planowanym Aneksie kwotę Wynagrodzenia na rzecz Wnioskodawcy.

W takim przypadku Finansujący, działając zgodnie z art. 17h ust. 1 ustawy o CIT dokonałby wypłaty na rzecz Wnioskodawcy (korzystającego) uzgodnionej kwoty z tytułu spłaconego przez Wnioskodawcę(korzystającego) kapitału.

W związku z różnicą pomiędzy długością okresu amortyzacji Nieruchomości, a okresem, na jaki zawarta została Umowa Leasingu, na dzień kończący okres na jaki Umowa Leasingu została zawarta wysokość zapłaconych przez Wnioskodawcę opłat leasingowych w części kapitałowej („Opłaty Kapitałowe”) będzie wyższa od wartości odpisów amortyzacyjnych dokonanych od wartości początkowej Nieruchomości i zaliczonych przez Wnioskodawcę do kosztów uzyskania przychodów w podatku CIT.

Po zmianie okresu podstawowego leasingu Umowa Leasingu nadal będzie umową:

1. zawartą na czas oznaczony,

2. w której suma ustalonych opłat, pomniejszona o należny podatek VAT będzie odpowiadała co najmniej wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

3. zawierającą postanowienie, że w podstawowym okresie leasingu odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający.

W powyższym kontekście należy wskazać, że ze względu na specyfikę planowanej Transakcji, w której dojdzie do sprzedaży Nieruchomości będącej wcześniej przedmiotem Umowy Leasingu, w ramach Transakcji dojdzie do:

(i) przeniesienia przedmiotu Umowy Leasingu (tj. Nieruchomości) oraz Umów Najmu przez Leasingodawcę na rzecz Kupującego oraz

(ii) przeniesienia pozostałych elementów związanych z Nieruchomością (jak np. praw z zabezpieczeń dotyczących Umów Najmu i związanej z nimi dokumentacji, które obecnie posiada Wnioskodawca) przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy. Będzie to miało na celu uproszczenie i przyspieszenie Transakcji. Wówczas bowiem Wnioskodawca – zamiast dokonywać przeniesienia poszczególnych elementów (niebędących przedmiotem Umowy Leasingu i pozostających w trakcie jej obowiązywania w majątku i w posiadaniu Wnioskodawcy) na Leasingodawcę, który następnie przeniósłby je na Kupującego – przeniesie te elementy w ramach Transakcji bezpośrednio na Kupującego (na podstawie odrębnego porozumienia i za wynagrodzeniem płatnym przez Kupującego bezpośrednio na rzecz Wnioskodawcy).

Po zawarciu Aneksu i spełnieniu się ww. warunków, Wnioskodawca złoży Leasingodawcy oświadczenie („Oświadczenie”) o wyborze Opcji, w tym rezygnacji z wykupu przedmiotu leasingu (Nieruchomości). Wówczas, w wykonaniu Aneksu Leasingodawca i Wnioskodawca zawrą porozumienie („Porozumienie”), na podstawie którego dojdzie do:

- skrócenia okresu Umowy Leasingu (przy czym w Porozumieniu zostałaby wskazana konkretne data, aby (skrócona) Umowa Leasingu wciąż była zawarta na czas oznaczony),

- rozwiązania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności Nieruchomości przez Leasingodawcę na Wnioskodawcę, a

- Leasingodawca, działając zgodnie z art. 17h ust. 1 ustawy o CIT, zobowiąże się do zapłaty Wnioskodawcy uzgodnionej kwoty w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Wskazać należy, iż na podstawie Porozumienia, Wnioskodawca – po upływie skróconego (na wniosek Wnioskodawcy) okresu leasingu – wyda Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy, a Leasingodawca zapłaci (w sposób opisany powyżej) określoną w planowanym Aneksie kwotę Wynagrodzenia na rzecz Wnioskodawcy. Co więcej, Wnioskodawca również przeniesie na Leasingodawcę prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (bądź – w odniesieniu do Umów Najmu zawartych na dzień zawarcia Umowy Leasingu – efekt ten, zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu, nastąpi automatycznie wskutek zakończenia Umowy Leasingu). Następnie, Leasingodawca dokona sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego za cenę uzgodnioną pomiędzy Leasingodawcą a Kupującym.

Przy czym, należy zwrócić uwagę, iż przedmiotem Umowy Leasingu jest wyłącznie Grunt, Budynek i Lokal. Tylko te elementy zostały nabyte przez Leasingodawcę (z zastrzeżeniem składników, które przeszły wówczas na Leasingodawcę z mocy prawa, jak np. zawarte wówczas Umowy Najmu obejmujące powierzchnie komercyjne na Nieruchomości) i oddane w leasing na rzecz Wnioskodawcy. Wszelkie inne elementy wykorzystywane w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości posiada Wnioskodawca (nie są one objęte Umową Leasingu, a ich nabycie czy objęcie przez Leasingodawcę nie było konieczne dla celów realizacji Umowy Leasingu).

W związku z powyższym, aby uprościć Transakcję, Leasingodawca przeniesie na Kupującego wyłącznie przedmiot Umowy Leasingu (tj. Nieruchomość) oraz Umowy Najmu (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa), a Wnioskodawca przeniesie na Nabywcę pozostałe znajdujące się w majątku Wnioskodawcy elementy związane z Nieruchomością.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji lub innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Wnioskodawca podejmie działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje lub inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód, mogą pozostać przy Korzystającym.

Powyższe oznacza, iż w ramach Transakcji:

I. Leasingodawca przekaże Nabywcy (w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości) całą posiadaną (w tym uzyskaną od Wnioskodawcy w związku z Transakcją) dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości, w szczególności oryginały podpisanych i posiadanych przez Leasingodawcę egzemplarzy Umów Najmu;

II. Wnioskodawca przekaże Nabywcy m.in. (w zakresie w jakim Wnioskodawca będzie posiadał taką dokumentację na dzień Transakcji);

a) oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu, które najemcy byli zobowiązani dostarczyć wynajmującemu (Wnioskodawcy) na podstawie Umów Najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

b) kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych odnoszących się do Nieruchomości, włączając w to protokoły z pomiarów;

c) oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynku i Lokalu lub jakiejkolwiek ich części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia Budynku i Lokalu;

d) kopie projektów budowlanych dotyczących Budynku i Lokalu;

e) oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Leasingodawcy, w szczególności kopię książki obiektu budowlanego.

Transakcji, poza ww. elementami nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie innych praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów, w tym:

1)prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem nieruchomościami i aktywami (obecnie Wnioskodawca jest stroną umowy o zarządzanie nieruchomościami i aktywami (jakkolwiek tytuł tej umowy wskazuje wprost wyłącznie na zarządzanie aktywami, to przywołany poniżej zakres wykonywanych usług w ocenie Zainteresowanych dotyczy również zarządzania nieruchomościami) oraz obsługę finansowo-księgową zawartej z podmiotem powiązanym z Wnioskodawcą, która swoim zakresem obejmuje czynności takie jak i) pozyskiwanie nieruchomości komercyjnych nadających się do nabycia przez Wnioskodawcę, ii) negocjowanie w dobrej wierze zakupu ww. nieruchomości na najlepszych warunkach, iii) nadzorowanie procesu przeniesienia własności przy zakupie i sprzedaży nieruchomości oraz udzielanie instrukcji prawnikom i innym doradcom Wnioskodawcy w tym zakresie; iv) prowadzenie ksiąg rachunkowych, rejestrów należności/wierzytelności, sekretarskich i ustawowych rejestrów Wnioskodawcy dla każdej zakupionej nieruchomości i Wnioskodawcy, v) pobieranie opłat z tytułu czynszu, opłat serwisowych i z tytułu innych dochodów należnych w związku z takimi nieruchomościami, vi) monitorowanie, aby Wnioskodawca spełniał wszelkie ustawowe, umowne lub inne zobowiązania jako wynajmujący nieruchomości, vii) dbanie, aby nieruchomości były utrzymywane na koszt Wnioskodawcy zgodnie z dobrą praktyką zarządzania nieruchomościami, viii) zaciąganie i organizowanie finansowania z pożyczek lub w inny sposób, ix) wykonywanie wycen i przeglądów tych nieruchomości, w zależności od potrzeb, x) świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomościami według własnego uznania, z nastawieniem na wzrost dochodów i wartości tych nieruchomości, xi) zarządzanie wynajmowaniem wolnych lokali na najlepszych możliwych warunkach, xii) negocjowanie aktualizacji czynszów oraz, jeżeli zarządzający uzna to za konieczne, zapewnianie doradztwa/usług osób trzecich w tym zakresie; oraz xiii) wykonywanie wszelkich innych obowiązków w związku z aktywami Korzystającego w takim zakresie, w jakim nie będą one wiązać się z poniesieniem przez zarządzającego wydatków, do zwrotu których zarządzający nie jest uprawniony z tytułu tej umowy;

2)prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości (wystawionych na Wnioskodawcę).

Na dzień składania wniosku, stroną ww. umów jest Wnioskodawca, a nie Leasingodawca. Umowy te nie zostaną przeniesione przez Wnioskodawcę na Leasingodawcę, w tym w związku z rozliczeniami pomiędzy tymi podmiotami dotyczącymi zakończenia łączącej je Umowy Leasingu. Wspomniane powyżej umowy nie będą przeniesione również na Nabywcę w ramach Transakcji.

W tym miejscu należy wskazać, że – z uwagi na specyfikę Transakcji, a także chęć odpowiedniego zabezpieczenia interesów stron i uproszczenia wzajemnych rozliczeń – stroną umowy sprzedaży (zarówno przedwstępnej, jak i przyrzeczonej) Nieruchomości będzie, oprócz Leasingodawcy i Kupującego, również Wnioskodawca, który m.in. udzieli na rzecz Kupującego szeregu oświadczeń i zapewnień związanych ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości czy Umów Najmu. Dodatkowo, w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń Kupującego wynikających z powyższego, Wnioskodawca (w ramach Transakcji) dostarczy Nabywcy gwarancję podmiotu z grupy Wnioskodawcy. Co więcej, w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca zobowiąże się, iż w okresie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej) sprzedaży Nieruchomości będzie m.in. (i) nieprzerwanie prowadził działalność gospodarczą (zgodnie z najlepszymi praktykami i w sposób w jaki była ona dotychczas prowadzona), w tym zarządzał Nieruchomością, (ii) należycie wykonywał prawa i obowiązki wynajmującego z Umów Najmu, (iii) informował Leasingodawcę i Kupującego o ewentualnych naruszeniach Umów Najmu oraz (iv) utrzymywał Nieruchomość zgodnie z dotychczasową praktyką.

Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca i Leasingodawca nie będą (bez uprzedniej zgody Nabywcy i z zastrzeżeniem innych postanowień tej umowy) m.in.

1. rozwiązywać lub zmieniać Umów Najmu lub Umowy Leasingu (za wyjątkiem zmian dopuszczalnych zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości i polegających m.in. na skróceniu okresu leasingu oraz nieskorzystaniu przez Wnioskodawcę z prawa wykupu Nieruchomości);

2. zawierać nowych umów najmu powierzchni w Budynku lub Lokalu;

3. korzystać z zabezpieczeń udzielonych przez najemców zgodnie z Umowami Najmu lub zwalniać tych zabezpieczeń;

4. zawierać innych istotnych umów w stosunku do Nieruchomości, oprócz umów i porozumień wymaganych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości;

5. wykonywać jakichkolwiek działań, które mogłyby zniweczyć spełnienie któregoś z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej) sprzedaży Nieruchomości;

6. ustanawiać zabezpieczeń na Nieruchomości (za wyjątkiem dopuszczalnych zabezpieczeń opisanych w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości);

7. zbywać lub zobowiązywać się do zbycia Nieruchomości; czy

8. dokonywać istotnych zmian na Nieruchomości.

Na mocy umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca będzie zobowiązany do informowania Nabywcy i dostarczania mu kopii korespondencji z najemcami, w tym w szczególności związanej z nieważnością lub wypowiedzeniem Umów Najmu, naruszeniem postanowień tych Umów, renegocjowaniem wysokości czynszu najmu czy innymi roszczeniami związanymi z Umowami Najmu.

Wnioskodawca wskazuje, iż w ramach Transakcji doszłoby również do rozliczenia czynszu najmu za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja oraz innych opłat za okres przed i po Transakcji (dalej „Rozliczenie”). Z uwagi na fakt, iż przed Transakcją stroną Umów Najmu (i uprawnionym do pobierania czynszu najmu oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych od najemców) był Wnioskodawca, to rozliczenie tych elementów (tj. Rozliczenie) nastąpi bezpośrednio pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą. W szczególności, Wnioskodawca zafakturuje najemców z tytułu czynszu najmu za miesiąc kalendarzowy, w którym będzie miała miejsce Transakcja. Następnie, Wnioskodawca przekaże Kupującemu kwotę czynszu najmu odpowiadającą proporcjonalnie ilości dni od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca kalendarzowego, w którym będzie miała miejsce Transakcja. Za kolejne okresy czynsze pobierał (i fakturował) będzie Nabywca.

W zakresie rozliczenia opłat serwisowych i eksploatacyjnych, Wnioskodawca zafakturuje najemców za cały miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja i uiści wynagrodzenie (opłaty) na rzecz właściwych dostawców usług. Nabywca będzie fakturował najemców za opłaty serwisowe począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym będzie miała miejsce Transakcja. W umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości zostanie wskazane, iż ostateczne Rozliczenie w zakresie opłat serwisowych i eksploatacyjnych pomiędzy Wnioskodawcą i Nabywcą (np. w związku z finalnym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Korzystającego a kwotami tych opłat, które Wnioskodawca zafakturował na najemców, a które są mu należne za okres do końca miesiąca Transakcji) nastąpi w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej) sprzedaży Nieruchomości. Wówczas, w zależności od sytuacji, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty określonej kwoty (wynikającej ze wspomnianego ostatecznego rozliczenia) Wnioskodawcy lub odwrotnie.

Strony Transakcji uzgodnią też procedurę rozliczenia kwot czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych, który może zostać omyłkowo uiszczony przez najemców na rzecz Wnioskodawcy lub Kupującego.

Podsumowując wskazać należy, iż sekwencja zdarzeń będzie następująca:

1. Wnioskodawca składa do Leasingodawcy wniosek o uzupełnienie Umowy Leasingu o Opcję skrócenia okresu Umowy Leasingu z postanowieniem upoważniającym Leasingobiorcę do rezygnacji z nabycia Przedmiotu Leasingu w celu umożliwienia nabycia przez podmiot trzeci, który Leasingodawca rozpatruje pozytywnie (tj. wniosek o zawarcie Aneksu);

2. Leasingodawca i Wnioskodawca zawierają Aneks;

3. Dochodzi do spełnienia się ustalonych warunków gwarantujących Leasingodawcy realizację planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego;

4. Korzystający składa Oświadczenie o wyborze Opcji skrócenia okresu Umowy Leasingu i rezygnacji z zakupu nieruchomości;

5. Leasingodawca i Wnioskodawca zawierają Porozumienie. Jednocześnie Wnioskodawca wydaje Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy.

W rezultacie, Wnioskodawca jest zobowiązany do uiszczenia na rzecz Leasingodawcy wszelkich niezapłaconych zobowiązań z Umowy Leasingu, a Leasingodawca będzie zobowiązany do wypłaty na rzecz Wnioskodawcy uzgodnionej kwoty (tj. Wynagrodzenia).

[Informacje dodatkowe] Od chwili nabycia przez Leasingodawcę Nieruchomości w wykonaniu Umowy Leasingu (tj. w 2014 r.), Leasingodawca ani Wnioskodawca nie ponosili w stosunku do niej wydatków na ulepszenia, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Dla uniknięcia wątpliwości, Budynek (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) i Lokal istniały w chwili, w której Leasingodawca nabył Nieruchomość w wykonaniu Umowy Leasingu i były już wtedy oddane do użytkowania na podstawie (zawartych na moment zawarcia Umowy Leasingu) Umów Najmu.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Leasingodawcę ani Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Przed dniem zawarcia Porozumienia (w ramach realizacji, którego dojdzie do wydania Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy) Wnioskodawca planował złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynku i Lokalu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania VAT tej dostawy, a Wnioskodawca zamierza wkrótce potem wystawić na Leasingodawcę stosowną fakturę VAT z tytułu dostawy Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Leasingodawcy (opiewającą na kwotę uzgodnioną w Porozumieniu).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, w związku z zawarciem przez Wnioskodawcę i Leasingodawcę Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu (z uwagi na upływ skróconego obowiązywania Umowy Leasingu), co jest związane z otrzymaniem przez Wnioskodawcę od Finansującego Wynagrodzenia, Wnioskodawca dokonuje na rzecz Finansującego czynności opodatkowanych podatkiem VAT (w tym odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

2. Jeśli odpowiedź na pytanie piąte jest twierdząca, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, podstawą opodatkowania podatkiem VAT w związku z dokonaniem czynności opisanych w odpowiedzi na pytanie nr 5) wniosku na rzecz Leasingodawcy będzie cała kwota wynagrodzenia należna Wnioskodawcy od Leasingodawcy w związku z zawarciem Aneksu (tj. cała kwota Wynagrodzenia), niezależnie od sposobu zapłaty tego wynagrodzenia? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

3. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, w ramach Rozliczenia nie dojdzie pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym do świadczenia usług, które powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym w szczególności pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności (w zależności od sytuacji): (i) przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego lub (ii) przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy nie stanowi usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczonej przez, w zależności od przypadku, Kupującego na rzecz Wnioskodawcy albo przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego? (pytania oznaczone we wniosku nr 7)

4. W przypadku uznania, iż odpowiedź na pytanie nr 7 wniosku jest negatywna, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca jako usługobiorca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez usługodawcę (Kupującego) w celu udokumentowania wykonania usługi wskazanej w pytaniu nr 7 i otrzymania z tego tytułu wynagrodzenia? (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1 (oznaczone we wniosku ad. 5)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, w związku z zawarciem przez Wnioskodawcę i Leasingodawcę Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu (z uwagi na upływ skróconego obowiązywania Umowy Leasingu), co jest związane z otrzymaniem przez Wnioskodawcę od Finansującego Wynagrodzenia, Wnioskodawca dokonuje na rzecz Finansującego czynności opodatkowanych podatkiem VAT (w tym odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jedną z czynności opodatkowanych podatkiem VAT jest odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przy czym, za odpłatną dostawę towarów uznaje się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab initio ustawy o VAT). Natomiast przez „towary” na gruncie ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii” (art. 2 pkt 6) ustawy o VAT).

Obecnie nie jest kwestionowane, iż umowa leasingu finansowego jest traktowana na gruncie ustawy o VAT jako dostawa towarów (a nie jako świadczenie usług). Wynika to wprost z art. 7 ust. 1 pkt 2) w zw. z art. 7 ust. 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez dostawę towarów na gruncie ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy leasingu, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

Przy czym przez umowę leasingu w tym przypadku rozumie się umowę, w wyniku której zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu, których przedmiotami są grunty. Zatem, aby określoną umowę leasingu uznać – na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 2 oraz art. 7 ust. 9 ustawy VAT – za dostawę towarów musi ona przede wszystkim dotyczyć towarów. Ponadto musi ona spełniać następujące warunki;

1. musi być zawarta na czas określony,

2. w wyniku umowy odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający,

3. w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności przedmiotu umowy jest przenoszone na korzystającego (tak w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2021 r. (nr 0114-KDIP4-3.4012.629.2020.1.MP).

Oznacza to, iż zawarcie umowy leasingu finansowego jest dokumentowane fakturą VAT, wskazującą na przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel towarem (przedmiotem umowy leasingu) – analogicznie jak miało to miejsce w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

W ocenie Wnioskodawcy, biorąc powyższe pod uwagę oraz przy uwzględnieniu, iż Umowa Leasingu spełniała na moment jej zawarcia oraz po zawarciu Aneksu będzie nadal spełniała definicję „umowy leasingu finansowego” w rozumieniu ustawy o CIT, jak również na moment zawarcia tej umowy zamiarem stron było przeniesienie własności Przedmiotu Leasingu na Wnioskodawcę wraz z zapłatą ostatniej raty, w ocenie Wnioskodawcy w związku z zawarciem i wykonaniem Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu (z uwagi na upływ skróconego okresu obowiązywania Umowy Leasingu zgodnie z Aneksem) gdy Wnioskodawca odpłatnie (tj. za Wynagrodzeniem) przenosi na Leasingodawcę prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel i rezygnuje z prawa nabycia Nieruchomości po upływie okresu leasingu – ma miejsce odpłatna dostawa towarów w rozumieniu ustawy o VAT (Nieruchomości będącej przedmiotem Umowy Leasingu) przez Wnioskodawcę na rzecz Finansującego. Bez znaczenia w tym przypadku jest okoliczność, czy ma miejsce przeniesienie prawa własności przedmiotu leasingu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

Tak również wynika z orzecznictwa TSUE. Odnosząc się do powyższego zagadnienia w orzeczeniu C-320/88 z dnia 8 lutego 1990 r. (Shipping and Forwarding Enterprise - SAFE), TSUE stanął na stanowisku, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów nie ma znaczenia okoliczność, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje możliwość korzystania z rzeczy jak właściciel, nawet jeśli nie wiązało się ono z cywilnoprawnym przeniesieniem własności. W wyroku tym TSUE posłużył się terminem „przeniesienia własności w sensie ekonomicznym” (praktyczna kontrola nad rzeczą; możliwość swobodnego dysponowania), uniezależniając jednoznacznie opodatkowanie podatkiem VAT od przeniesienia własności rzeczy w sensie cywilistycznym.

Wskazać jeszcze raz należy, że przedmiotem planowanej dostawy przez Wnioskodawcę na rzecz Leasingodawcy będzie wyłącznie Nieruchomość (oraz dotyczące jej Umowy Najmu), która była przedmiotem Umowy Leasingu i była wykorzystywana w działalności gospodarczej przez okres powyżej 2 lat, a Leasingodawca oraz Wnioskodawca planują złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT o wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT, to planowana dostawa Nieruchomości powinna być opodatkowana VAT i nie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Co więcej, w ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca dokonuje dostawy („zwracając” nabyte wcześniej od Leasingodawcy w wykonaniu Umowy Leasingu prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel), w związku z którą dochodzi również do przeniesienia na Leasingodawcę praw i obowiązków z Umów Najmu (wskazanych we wniosku) oraz świadczy usługi na rzecz Wnioskodawcy za wynagrodzeniem i na podstawie Aneksu, z tytułu czego Wnioskodawcy przysługuje jedna kwota Wynagrodzenia.

W związku z powyższym, wspomniane czynności Wnioskodawcy, dokonywane na rzecz Leasingodawcy powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na fakt, iż świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Finansującego usługi nie korzystają ze zwolnienia z VAT, to świadczenie tych usług powinno być opodatkowane tym podatkiem.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, w związku z zawarciem przez Wnioskodawcę i Leasingodawcę Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu (z uwagi na upływ skróconego obowiązywania Umowy Leasingu), co jest związane z otrzymaniem przez Wnioskodawcę od Finansującego Wynagrodzenia, Wnioskodawca dokonuje na rzecz Finansującego czynności opodatkowanych podatkiem VAT (w tym odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT).

Ad 2 (oznaczone we wniosku ad. 6)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, podstawą opodatkowania podatkiem VAT w związku z dokonaniem czynności opisanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 wniosku na rzecz Leasingodawcy będzie cała kwota wynagrodzenia należna Wnioskodawcy od Leasingodawcy w związku z zawarciem Aneksu (tj. cała kwota Wynagrodzenia), niezależnie od sposobu zapłaty tego wynagrodzenia.

Ustawa o VAT wprost wskazuje sposób ustalania podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Zgodnie z zasadą ogólną z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest, co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Przy czym, podstawa opodatkowania podatkiem VAT obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobie­rane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Natomiast podstawa opodatkowania podatkiem VAT nie obejmuje kwot:

1. stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2. udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3. otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku (art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy o VAT).

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Odnosząc powyższe do opisu zdarzenia przyszłego tej sprawy, w ocenie Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania podatkiem VAT powinna być cała ustalona pomiędzy stronami (Leasingodawcą i Wnioskodawcą) cała kwota Wynagrodzenia.

Przy czym, w ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia sposób zapłaty Wynagrodzenia, tj. czy Wynagrodzenie jest płatne w pieniądzu (bezpośrednio przelewem na rachunek bankowy), czy też w innej formie, np. (i) przez potrącenie z płatnościami przysługującymi Leasingodawcy od Wnioskodawcy (w tym pozostałymi do spłaty zobowiązaniami Wnioskodawcy wynikającymi z Umowy Leasingu), (ii) a w części zapłacona przekazem w imieniu Leasingodawcy przez Kupującego (w ramach zapłaty ceny za Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy).

Wnioskodawca wskazuje, iż jak podkreśla się w wydawanych interpretacjach indywidualnych (nawiązując do orzecznictwa TSUE): „Trzeba podkreślić, że uzależnienie podstawy opodatkowania od zapłaty faktycznie otrzymanej przez podatnika jest regułą bezwzględnie obowiązującą (z zastrzeżeniem wyjątków wyraźnie przewidzianych przez Dyrektywę VAT). Państwa członkowskie nie mogą ustanawiać innych reguł ustalania podstawy obliczania podatku np. dla niektórych rodzajów towarów. Kolejnym problemem dotyczącym podstawy opodatkowania transakcji są zasady ustalania wysokości zapłaty, kiedy ma ona w całości lub w części formę inną niż pieniężna. Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wspomniane wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (np. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11 i z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09). Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93). Wobec powyższego w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić)” (tak w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 grudnia 2021 r. nr 0112-KDIL3.4012.369.2021.1.AW).

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż w odniesieniu do rozliczeń umowy leasingu finansowego, dla określenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT istotne są także regulacje ustawy o CIT. Zgodnie z art. 17h ustawy o CIT, jeżeli są spełnione warunki, o których mowa w art. 17f ust. 1 ustawy o CIT (tj. jeśli umowa leasingu spełnia warunki do uznania jej za umowę leasingu finansowego na gruncie ustawy o CIT) i po upływie podstawowego okresu umowy leasingu finansujący przenosi na osobę trzecią własność środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, będących przedmiotem tej umowy oraz wypłaca korzystającemu z tytułu spłaty ich wartości uzgodnioną kwotę, kwota stanowi koszt uzyskania przychodów u finansującego i jest przychodem korzystającego w dniu jej otrzymania. Kwota wypłacana korzystającemu odpowiada, co do zasady, spłaconej przez korzystającego, w trakcie trwania umowy leasingu wartości początkowej przedmiotu leasingu.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku gdy zwrotne przeniesienie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Leasingodawcy, w związku z rozwiązaniem Umowy Leasingu i rezygnacją Wnioskodawcy z wykupu przedmiotu leasingu (Nieruchomości), stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, zgodnie z art. 7 ustawy o VAT podstawą opodatkowania będzie kwota stanowiąca całość wynagrodzenia, należnego Wnioskodawcy z tego tytułu tj. całość kwoty Wynagrodzenia, na które składa się, zgodnie z Wnioskiem całość kwoty (i) z tytułu spłaty wartości przedmiotu leasingu oraz (ii) za przeniesienie przez Wnioskodawcę na Leasingodawcę prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel.

Określenie podstawy opodatkowania, czyli „wszystkiego co stanowi zapłatę” na poziomie wartości spłaconego przez korzystającego kapitału znajduje pośrednie uzasadnienie w interpretacji ogólnej Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej w sprawę zakresu dopuszczalnej modyfikacji postanowień umowy leasingu oraz ustalenia wysokości przychodu po stronie finansującego w przypadku sprzedaży przedmiotu leasingu w trakcie trwania umowy na rzecz osoby trzeciej nr DD6.8202.4.2020 z dnia 15 lutego 2021 r. W przedmiotowej interpretacji Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej odnosił się do przeniesienia własności przedmiotu leasingu w związku ze zmianą finansującego i uznał, że przychodem finansującego ze sprzedaży jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie z jednoczesnym zastrzeżeniem, że jeśli cena sprzedaży będzie na poziomie wartości kapitału niespłaconego przez korzystającego, należy przyjąć, że jest zgodna z wartością rynkową.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, podstawą opodatkowania podatkiem VAT w związku z dokonaniem czynności opisanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 wniosku na rzecz Leasingodawcy będzie cała kwota wynagrodzenia należna Wnioskodawcy od Leasingodawcy w związku z zawarciem Aneksu (tj. cała kwota Wynagrodzenia), niezależnie od sposobu zapłaty tego wynagrodzenia.

Ad. 3 (oznaczone we wniosku ad 7)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, w ramach rozliczenia nie dojdzie pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym do świadczenia usług, które powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym w szczególności pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności (w zależności od sytuacji): (i) przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego lub (ii) przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy nie stanowi usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczonej przez, w zależności od przypadku, Kupującego na rzecz Wnioskodawcy albo przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również: (i) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; (ii) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; (iii) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Tym samym, pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W doktrynie prawa podatkowego przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

- istnieją jasno określone strony świadczenia, tj. podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca;

- świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony; istniejąca między stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;

- istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem; istnieje precyzyjnie określone wynagrodzenie należne w zamian za wykonane świadczenie (świadczenie, które ma zostać wykonane), które stanowi korzyść świadczącego usługę i wynagrodzenie to jest wyrażalne w pieniądzu;

- świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa – czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT (T. Michalik, VAT. Komentarz, Wyd. 15, Warszawa 2019).

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie (występują świadczenia wzajemne). Jak wskazano w prawomocnym wyroku WSA w Kielcach z dnia 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

Ponadto, pogląd co do braku podstaw opodatkowania podatkiem VAT danego świadczenia w przypadku braku odpowiadającego mu wzajemnego świadczenia został podzielony w szeregu orzeczeń polskich sądów administracyjnych m.in. przez WSA w Warszawie (prawomocny wyrok z dnia 1 czerwca 2012 r. (sygn. akt III SA/Wa 2112/11), prawomocny wyrok z dnia 4 września 2013 r. (sygn. akt III SA/Wa 9/13), prawomocny wyrok z dnia 4 września 2013 r. (sygn. akt III SA/Wa 10/13)), jak również przez WSA we Wrocławiu (prawomocny wyrok z dnia 4 lipca 2012 r. (sygn. akt I SA/Wr 545/12)).

Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była także wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”). Przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie o sygn. akt C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie TSUE z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie o sygn. akt C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W wyroku z dnia 29 października 2009 r. w sprawie o sygn. akt C-246/08 Komisja Wspólnot Europejskich przeciwko Republice Finlandii TSUE przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT. Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby uznać dane świadczenie za świadczenie odpłatne, powinien istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie (tj. musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (w postaci świadczenia wzajemnego). Tym samym, opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który jest odbiorcą danego świadczenia, odnoszącym z niego pewną korzyść, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach rozliczenia nie zostaną spełnione wskazane powyżej przesłanki do uznania relacji pomiędzy dwoma podmiotami za „usługę” w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W szczególności, w ramach rozliczenia nie dojdzie do żadnego konkretnego, zindywidualizowanego świadczenia ze strony Kupującego na rzecz Wnioskodawcy. Zgodnie z warunkami Transakcji, Wnioskodawca i Nabywca powinni uzyskać równowartość czynszu najmu powierzchni Budynku i Lokalu za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja, odpowiadającą liczbie dni pozostawania w tym miesiącu właścicielem Budynku i Lokalu przez każdą ze stron Transakcji. Aby zagwarantować nieprzerwane wykonywanie praw i obowiązków wynajmującego wynikających z Umów Najmu, to Wnioskodawca zafakturuje najemców z tytułu czynszu najmu za miesiąc kalendarzowy, w którym będzie miała miejsce Transakcja. Tym samym, konieczność dokonania rozliczeń wynika z faktu, iż przed dniem Transakcji (oraz przed dniem wstąpienia przez sprzedającego w prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu) stroną Umów Najmu pozostawał Wnioskodawca, a wskutek Transakcji prawa i obowiązki wynajmującego przejmie Kupujący – jak wskazano, po zakończeniu okresu leasingu Wnioskodawca przeniesie na sprzedającego prawa i obowiązku z Umów Najmu, a następnie Kupujący wstąpi w miejsce sprzedającego w stosunkach najmu powierzchni Budynku i Lokalu. Jednocześnie cała kwota czynszu najmu zostanie wpłacona przez najemców na rzecz Wnioskodawcy.

Intencją rozliczeń jest zatem techniczne określenie sposobu rozliczenia przychodu z czynszu najmu Budynku i Lokalu za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja, w sposób jak najbardziej upraszczający wzajemne rozliczenia pomiędzy Wnioskodawcą, Nabywcą i sprzedającym, jak również najemcą powierzchni w Budynku i Lokalu.

W konsekwencji, uzasadnieniem ekonomicznym przekazania przez Wnioskodawcę kwoty czynszu najmu odpowiadającej proporcjonalnie liczbie dni od dnia Transakcji do końca miesiąca kalendarzowego, w którym będzie miała miejsce Transakcja, nie jest wynagrodzenie Kupującego za konkretne, zindywidualizowane świadczenie lecz przekazanie Kupującemu kwoty odpowiadającej kwocie czynszu najmu powierzchni Budynku i Lokalu za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpi Transakcja. Przekazując kwotę odpowiadającą czynszowi najmu za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca kalendarzowego, w którym Transakcja zostanie dokonana, Wnioskodawca dokona swoistego zwrotu kwot czynszu najmu powierzchni Budynku i Lokalu należnych Nabywcy z uwagi na nabycie Nieruchomości i wejście przez Kupującego w prawa i obowiązki wynajmującego (na moment Transakcji – sprzedającego) wynikające z Umów Najmu. Nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący, który otrzyma od Wnioskodawcy część pobranego czynszu za miesiąc kalendarzowy, w którym nastąpi Transakcja, nie dokonuje bowiem żadnego świadczenia na rzecz Wnioskodawcy stanowiącego świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Podsumowując, płatności dokonywanej przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia w zakresie czynszu najmu za miesiąc Transakcji nie można uznać za zapłatę za jakąkolwiek usługę. Jest to płatność, która ma na celu realizację wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Wnioskodawcą i najemcami, wynikających ze wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu jako wynajmującego. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczonej przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy. Dodatkowo, w ocenie Wnioskodawcy również w przypadku rozliczenia opłat serwisowych i eksploatacyjnych nie dojdzie do świadczenia jakichkolwiek usług przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego (ani odwrotnie).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zafakturuje najemców za cały miesiąc, w którym nastąpi Transakcja oraz uiści wynagrodzenie (opłaty) na rzecz dostawców usług. Z kolei za okres następujący po miesiącu Transakcji opłaty serwisowe i eksploatacyjne powinny być uiszczane przez Nabywcę. W umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości zostanie wskazane, iż ostateczne rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych pomiędzy Wnioskodawcą i Nabywcą (np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Wnioskodawcę a kwotami tych opłat, które Wnioskodawca zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia Transakcji) nastąpi w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej) sprzedaży Nieruchomości. Wówczas, w zależności od sytuacji, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty określonej kwoty (wynikającej ze wspomnianego ostatecznego rozliczenia) Wnioskodawcy lub odwrotnie.

Strony Transakcji przewidziały też procedurę rozliczenia kwot czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych, który może zostać omyłkowo uiszczony przez najemców na rzecz Wnioskodawcy lub Kupującego.

Jak wynika z powyższego, w zakresie opłat serwisowych i eksploatacyjnych Kupujący i Wnioskodawcy nie zamierzają dokonywać rozliczenia za miesiąc Transakcji (tj. za okres od pierwszego dnia miesiąca Transakcji do dnia Transakcji oraz za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca, w którym nastąpi Transakcja). Rozliczenie będzie zasadniczo dotyczyć różnic pomiędzy kwotami uzyskanymi od najemców i faktycznie zapłaconymi przez Wnioskodawcę lub Kupującego na rzecz właściwych dostawców. Rozliczenie w zakresie opłat serwisowych i eksploatacyjnych jest jedynie następstwem pokrywania kosztów utrzymywania Nieruchomości. Płatność kwot przez Kupującego na Wnioskodawcę (lub odwrotnie) ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy powyższymi podmiotami oraz najemcami, wynikających ze wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu. Rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych nie pociąga za sobą żadnego świadczenia ani ze strony Wnioskodawcy na rzecz Kupującego ani ze strony Kupującego na rzecz Wnioskodawcy.

Tym samym, przekazanie pomiędzy Kupującym a Wnioskodawcą kwot opłat serwisowych i eksploatacyjnych w ramach rozliczenia nie stanowi usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczonej przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego lub przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy.

Podsumowując, w ramach rozliczenia nie dojdzie pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym do świadczenia usług, które powinny podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, w tym w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2014 r. nr IPPP1/443-610/14-2/Igo, interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („DKIS”) z dnia 8 marca 2018 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.13.2018.2.SM, interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 16 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.10.2019.3.RMA, interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 14 lutego 2020 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.687.2019.3.MC.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, w ramach rozliczenia nie dojdzie pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym do świadczenia usług, które powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym w szczególności pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności (w zależności od sytuacji): (i) przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego lub (ii) przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy nie stanowi usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczonej przez, w zależności od przypadku, Kupującego na rzecz Wnioskodawcy albo przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego.

Ad. 4 (oznaczone we wniosku ad 8)

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż odpowiedź na pytanie nr 7 wniosku jest negatywna, to prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca jako usługobiorca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez usługodawcę (Kupującego) w celu udokumentowania wykonania usługi wskazanej w pytaniu nr 7) i otrzymania z tego tytułu wynagrodzenia.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi podatku VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Ponadto zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku świadczenia usług powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

W opinii Wnioskodawcy, w przypadku uznania Rozliczenia czynszu najmu i opłat serwisowych za usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT należy stwierdzić, iż usługi te zostaną nabyte w związku z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT, tj. świadczeniem usług najmu. W związku z powyższym, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez usługodawcę (Kupującego) faktury dokumentującej rozliczenie czynszu najmu oraz opłat serwisowych, usługobiorca (Wnioskodawca) będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z tej faktury.

W przypadku uznania, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego stanowi usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczoną przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy, stwierdzić należy, że usługa ta została nabyta przez Wnioskodawcę w związku z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT. Wskutek wskazanego Rozliczenia Wnioskodawca będzie uprawniony do pobrania od najemców pełnej kwoty czynszów najmu powierzchni Budynku i Lokalu za cały miesiąc, w którym nastąpi Transakcja. Tym samym, między usługą świadczoną przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy a świadczeniem usług najmu przez Wnioskodawcę istnieje nierozerwalny związek potwierdzający, że nabyta usługa jest wykorzystywana – po dniu, w którym nastąpi Transakcja – do wykonywania przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, wskazane powyżej usługi dokonywane w ramach Rozliczenia są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Tym samym, w przypadku uznania, iż w ramach rozliczenia dojdzie pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym do świadczenia usług, które powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, usługobiorca (Wnioskodawca) będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez usługodawcę (Kupującego) w celu udokumentowania wykonania ww. usługi i otrzymania z tego tytułu wynagrodzenia.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż odpowiedź na pytanie nr 7) wniosku jest negatywna, to prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca jako usługobiorca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez usługodawcę (Kupującego) w celu udokumentowania wykonania usługi wskazanej w pytaniu nr 7) i otrzymania z tego tytułu wynagrodzenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z przepisu tego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy;

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć:

Rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Zgodnie z art. 7 ust. 9 ustawy:

Przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się umowy w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotami są grunty.

Zatem wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług definiuje dostawę towarów jako każde przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione. Przy czym, przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze, o których mowa powyżej, ustawa każe rozumieć umowy, w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotem są grunty.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług rozumie się:

Każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (np. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise), przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego.

Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. Reasumując, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy). Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Reasumując, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

W myśl art. 7091 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360),

Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Zgodnie z art. 70916 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli finansujący zobowiązał się, bez dodatkowego świadczenia, przenieść na korzystającego własność rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu, korzystający może żądać przeniesienia własności rzeczy w terminie miesiąca od upływu tego czasu, chyba że strony uzgodniły inny termin.

Wobec powyższego, umowa leasingu sprowadza się do używania rzeczy i pobierania pożytków, nie rodzi natomiast powstania prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W świetle ustawy o podatku od towarów i usług, leasing – co do zasady – jest usługą zdefiniowaną w art. 8 ust. 1 ustawy.

Pomimo, że ustawa nie wprowadza takiego nazewnictwa, jej przepisy regulują dwa rodzaje leasingu, które w obrocie gospodarczym funkcjonują jako leasing finansowy oraz leasing operacyjny. Na gruncie ustawy, zważywszy na charakter i specyfikę ww. rodzajów leasingu, leasing operacyjny traktowany jest jako świadczenie usług, natomiast leasing finansowy, jako dostawa towarów.

Należy zauważyć, że powołane wyżej przepisy art. 7 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 7 ust. 9 ustawy wskazują, że aby umowę leasingu zakwalifikować jako dostawę towarów, musi ona spełniać następujące warunki:

- przedmiotem umowy muszą być towary,

- umowa leasingu musi być zawarta na czas określony,

- w wyniku umowy odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający lub przedmiotem leasingu są grunty,

- w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności przedmiotu umowy jest przenoszone na korzystającego.

Należy podkreślić, że wymogi te mają charakter łączny. Wystarczy więc, aby tylko jeden z ww. warunków nie został spełniony, a umowa leasingu nie zostanie zakwalifikowana jako dostawa towarów w świetle ustawy o podatku od towarów i usług.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, leasing operacyjny oraz leasing finansowy wiążą się z odmiennymi konsekwencjami podatkowymi. Leasing finansowy bowiem, który w głównej mierze charakteryzuje się tym, że odpisów amortyzacyjnych w podatku dochodowym dokonuje korzystający oraz zasadniczo prawo własności przechodzi na korzystającego z chwilą zapłaty ostatniej raty, uznawany jest na gruncie przepisów ustawy za dostawę towarów. Natomiast leasing operacyjny, w ramach którego własność przedmiotu leasingu nie przechodzi na korzystającego w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty oraz odpisów amortyzacyjnych dokonuje właściciel czyli leasingodawca, stanowi świadczenie usług.

Z opisu sytuacji wynika, że Wnioskodawca - jako korzystający - zawarł w dniu 24 września 2014 r. umowę leasingu finansowego („Umowa Leasingu”). Przedmiotem leasingu zgodnie z art. 1 Umowy Leasingu jest nieruchomość, na którą składa się:

a) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 wraz z prawem własności znajdującego się na tym gruncie budynku wraz z zabudowaniami i infrastrukturą towarzyszącą,

b) lokal niemieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, usytuowany w budynku z własnością którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej.

Umowa Leasingu została zawarta na czas określony, odpisów amortyzacyjnych od Nieruchomości dokonuje korzystający, tj. Wnioskodawca. Wnioskodawca wprowadził Nieruchomość do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Zgodnie z przepisami Umowy Leasingu, przedmiotem Umowy Leasingu było: (i) zobowiązanie Finansującego – w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa – do nabycia i oddania Nieruchomości do używania i pobierania pożytków Wnioskodawcy w zamian za określone w Umowie Leasingu wynagrodzenie, a także (ii) zobowiązanie Wnioskodawcy do bezwarunkowego przyjęcia Nieruchomości od Finansującego do używania i pobierania pożytków oraz zapłaty na rzecz Finansującego wynagrodzenia pieniężnego w wysokości netto łącznie wyższej od wartości netto Przedmiotu Leasingu (Nieruchomości), określonego w Umowie Leasingu.

Przy czym, na etapie zawarcia Umowy Leasingu, Leasingodawca wydając przedmiot leasingu Wnioskodawcy dokonał, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 oraz art. 7 ust. 9 ustawy o VAT, dostawy towarów, która potwierdzona jest wystawieniem przez Leasingodawcę faktury VAT na pełną wartość przedmiotu leasingu wraz z podatkiem należnym VAT według właściwej stawki podatku VAT; natomiast opłaty okresowe (raty leasingowe) dokumentowane są notą księgową. Zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu, łączne wynagrodzenie netto przysługujące Finansującemu od Wnioskodawcy stanowi sumę: (i) wstępnej opłaty leasingowej oraz (ii) okresowych opłat leasingowych, płatnych w okresach miesięcznych i powiększonych o należny od danej płatności podatek VAT. Dodatkowo, strony Umowy Leasingu (tj. Wnioskodawca i Finansujący) zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, przedmiotem której jest zobowiązanie stron do zawarcia umowy przeniesienia własności Nieruchomości za symboliczną opłatę w wysokości 1,00 EUR, przy czym umowa rozporządzająca zawarta w wykonaniu wskazanej umowy zobowiązującej przeniesienia własności Nieruchomości zostanie zawarta po upływie okresu trwania Umowy Leasingu, w szczególności pod warunkiem spłaty przez korzystającego (tj. Wnioskodawcę) wszelkich zobowiązań wobec Finansującego wynikających z Umowy Leasingu.

Na dzień złożenia wniosku, Nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę najemcom (podmiotom trzecim) na podstawie umów najmu. Zgodnie z Umową Leasingu doszło do cesji praw i obowiązków z Umów Najmu obowiązujących w dacie zawarcia Umowy Leasingu z Leasingodawcy na Wnioskodawcę. Natomiast Umowy Najmu, które zawarte zostały po dacie zawarcia Umowy Leasingu zostały zawarte bezpośrednio przez Wnioskodawcę. Tym samym Wnioskodawca jest zarówno korzystającym z Nieruchomości na mocy Umowy Leasingu zawartej z Leasingodawcą, jak i wynajmującym w stosunku do podmiotów trzecich używających powierzchni w Budynku i Lokalu na podstawie Umów Najmu.

Obecnie, Wnioskodawca zdecydował się na doprowadzenie do sprzedaży leasingowanej Nieruchomości i w tym celu aktywnie poszukuje podmiotu zainteresowanego jej nabyciem, prowadzi negocjacje dotyczące warunków takiej sprzedaży i zamierza doprowadzić do uzgodnienia parametrów ekonomicznych transakcji (opisanej poniżej). Wnioskodawca zamierza przedłożyć Leasingodawcy wniosek z propozycją dokonania wspólnej (trójstronnej) transakcji, w której zaangażowany będzie Leasingodawca, podmiot trzeci jako kupujący (Kupujący, Nabywca) oraz Wnioskodawca (leasingobiorca). Wnioskodawca zwróci się do Finansującego z wnioskiem o zmianę Umowy Leasingu przez uzupełnienie jej o opcję skrócenia okresu Umowy Leasingu przez Leasingobiorcę wraz z postanowieniami upoważniającymi Leasingobiorcę do rezygnacji z nabycia Przedmiotu Leasingu, w celu umożliwienia nabycia przez podmiot trzeci („Aneks”).

Na Transakcję mają składać się następujące elementy:

- wybór opcji skrócenia podstawowego okresu Umowy Leasingu przez Wnioskodawcę na podstawie aneksu do Umowy Leasingu rezygnacja z opcji wykupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę,

- wskazanie przez Wnioskodawcę Kupującego,

- sprzedaż Nieruchomości pomiędzy Leasingodawcą i Kupującym, oraz

- wypłata Wnioskodawcy z tytułu spłaty wartości początkowej uzgodnionych kwot oraz związane z nią rozliczenia z Wnioskodawcą.

Po upływie skróconego podstawowego okresu Umowy Leasingu, Wnioskodawca złoży oświadczenie o rezygnacji z opcji wykupu Nieruchomości, tj. Nieruchomość pozostanie (z perspektywy cywilno­prawnej) własnością Leasingodawcy, a Wnioskodawca przeniesie zwrotnie na Leasingodawcę prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel (ze względu na przeniesienie tego prawa przez Leasingodawcę na Wnioskodawcę w momencie rozpoczęcia obowiązywania Umowy Leasingu i pozostawanie tego prawa u Wnioskodawcy w trakcie trwania Umowy Leasingu. Wraz z tym przeniesieniem, Wnioskodawca przeniesie także na Leasingodawcę prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (bądź - w odniesieniu do Umów Najmu zawartych na dzień zawarcia Umowy Leasingu - efekt ten, zgodnie z postanowieniami Umowy Leasingu, nastąpi automatycznie wskutek zakończenia Umowy Leasingu). Następnie, Leasingodawca dokona sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego za cenę uzgodnioną pomiędzy Leasingodawcą a Kupującym.

W związku z zawarciem Aneksu i następnie wyborem Opcji skrócenia podstawowego okresu Umowy Leasingu, Leasingodawca, zobowiąże się do zapłaty Wnioskodawcy uzgodnionej kwoty („Wynagrodzenie”). Możliwe, że kwota Wynagrodzenia zostanie: (1) w części potrącona z płatnościami przysługującymi Leasingodawcy od Wnioskodawcy (w tym pozostałymi do spłaty zobowiązaniami Wnioskodawcy wynikającymi z Umowy Leasingu), a także (2) w części zapłacona przekazem w imieniu Leasingodawcy przez Kupującego (w ramach zapłaty ceny za Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy). Na kwotę Wynagrodzenia należną Wnioskodawcy od Leasingodawcy składa się kwota: (i) z tytułu spłaty wartości przedmiotu leasingu dokonanej do dnia Transakcji oraz (ii) za zwrotne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Leasingodawcę prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z planowaną treścią Aneksu, kwota Wynagrodzenia będzie należna Wnioskodawcy od Leasingodawcy:

- z tytułu spłaty wartości przedmiotu leasingu dokonanej do dnia Transakcji oraz

- przeprowadzenia negocjacji dotyczących warunków sprzedaży i doprowadzenia do uzgodnienia parametrów ekonomicznych transakcji zbycia Nieruchomości stanowiącej przedmiot leasingu na podstawie Umowy Leasingu osobie trzeciej nie będącej leasingobiorcą (Nabywcy), jak również za zwrotne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Leasingodawcę prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W związku z powyższym, Wnioskodawca – po upływie zmodyfikowanego – skróconego – podstawowego okresu Umowy Leasingu – wyda Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy, a Leasingodawca zapłaci (w sposób opisany powyżej) określoną w planowanym Aneksie kwotę Wynagrodzenia na rzecz Wnioskodawcy.

Ze względu na specyfikę planowanej Transakcji, w której dojdzie do sprzedaży Nieruchomości będącej wcześniej przedmiotem Umowy Leasingu, w ramach Transakcji dojdzie do:

(i) przeniesienia przedmiotu Umowy Leasingu (tj. Nieruchomości) oraz Umów Najmu przez Leasingodawcę na rzecz Kupującego oraz

(ii) przeniesienia pozostałych elementów związanych z Nieruchomością (jak np. praw z zabezpieczeń dotyczących Umów Najmu i związanej z nimi dokumentacji, które obecnie posiada Wnioskodawca) przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy. Będzie to miało na celu uproszczenie i przyspieszenie Transakcji. Wówczas bowiem Wnioskodawca - zamiast dokonywać przeniesienia poszczególnych elementów (niebędących przedmiotem Umowy Leasingu i pozostających w trakcie jej obowiązywania w majątku i w posiadaniu Wnioskodawcy) na Leasingodawcę, który następnie przeniósłby je na Kupującego - przeniesie te elementy w ramach Transakcji bezpośrednio na Kupującego (na podstawie odrębnego porozumienia i za wynagrodzeniem płatnym przez Kupującego bezpośrednio na rzecz Wnioskodawcy).

Na gruncie podatku od towarów i usług powzięli Państwo wątpliwości, czy w związku z zawarciem przez Wnioskodawcę i Leasingodawcę Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu (z uwagi na upływ skróconego obowiązywania Umowy Leasingu), co jest związane z otrzymaniem przez Wnioskodawcę od Finansującego Wynagrodzenia, Wnioskodawca dokonuje na rzecz Finansującego czynności opodatkowanych podatkiem VAT w tym odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

W odniesieniu do opisu sytuacji i obowiązujących w tym zakresie przepisów należy stwierdzić, że w związku z zawarciem przez strony 24 września 2014 r. roku umowy leasingu finansowego na gruncie przepisów ustawy o VAT doszło do przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W następstwie zawartej umowy leasingu doszło na rzecz Korzystającego (Wnioskodawcy) do wydania towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 7 ust. 9 ustawy o VAT na podstawie umowy leasingu zawartej na czas określony, która przewidywała, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową prawo własności leasingowanego towaru zostanie przeniesione (umowa leasingu dawała taką możliwość Wnioskodawcy pod warunkiem spłaty przez korzystającego (tj. Wnioskodawcę) wszelkich zobowiązań wobec Finansującego wynikających z Umowy Leasingu i przeniesienie własności nieruchomości miało nastąpić za symboliczne 1 euro). Ponadto przedmiotem leasingu jest prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem oraz lokal stanowiący odrębna nieruchomość, w odniesieniu do których odpisów amortyzacyjnych dokonuje Korzystający (zatem zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 7 ust. 9 ustawy o VAT). Miała więc miejsce dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym nastąpiło wydanie przedmiotu leasingu na rzecz Wnioskodawcy, który mógł od tego momentu swobodnie dysponować leasingowaną nieruchomością. Umowa leasingu finansowego charakteryzuje się bowiem tym, że w momencie wydania przedmiotu leasingu korzystającemu, rozporządza on przedmiotem leasingu jak właściciel, pomimo że należność z tytułu tej umowy jest uiszczana w określonym przedziale czasowym w formie opłat leasingowych.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w związku z zawarciem i wykonaniem Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu (z uwagi na upływ skróconego okresu obowiązywania Umowy Leasingu zgodnie z Aneksem) gdy Wnioskodawca odpłatnie (tj. za Wynagrodzeniem) przenosi na Leasingodawcę prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel i rezygnuje z prawa nabycia Nieruchomości po upływie okresu leasingu będzie miała miejsce odpłatna dostawa towarów w rozumieniu ustawy o VAT (Nieruchomości będącej przedmiotem Umowy Leasingu) przez Wnioskodawcę na rzecz Finansującego.

Pojęcie dostawy towarów zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie odwołuje się do cywilistycznego rozumienia prawa własności. Na gruncie ustawy o VAT istotne znaczenie ma bowiem możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Zatem w opisanej sytuacji, której dotyczy pytanie nr 1, będzie miała miejsce dostawa towarów zgodnie z art. 7 ustawy.

Należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Natomiast, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dotyczy zwolnienia od podatku nieruchomości niezabudowanych. Zgodnie z tym przepisem :

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy :

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się :

Oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy :

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy :

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać :

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy :

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu (w tym również prawa użytkowania wieczystego), na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego :

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści wniosku wynika, że Budynek (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) i Lokal istniały w chwili, w której Leasingodawca nabył Nieruchomość w wykonaniu Umowy Leasingu i były już wtedy oddane do użytkowania na podstawie (zawartych na moment zawarcia Umowy Leasingu) Umów Najmu. Od chwili nabycia przez Leasingodawcę Nieruchomości w wykonaniu Umowy Leasingu (tj. w 2014 r.), Leasingodawca ani Wnioskodawca nie ponosili w stosunku do niej wydatków na ulepszenia, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości. Nieruchomość nie jest (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Leasingodawcę ani Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W świetle tak przedstawionego opisu sprawy, należy stwierdzić, że dostawa budynku oraz budowli posadowionych na działce nr 1, a także lokalu niemieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że dostawa budynków i budowli oraz lokalu korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Zatem dostawa prawa wieczystego użytkowania działki 1 oraz części nieruchomości wspólnej przynależnej do lokalu – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Jak wyżej już wskazano ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak podano w opisie sprawy przed dniem zawarcia Porozumienia (w ramach realizacji którego dojdzie do wydania Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy) Wnioskodawca planował złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynku i Lokalu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania VAT tej dostawy, a Wnioskodawca zamierza wkrótce potem wystawić na Leasingodawcę stosowną fakturę VAT z tytułu dostawy Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Leasingodawcy (opiewającą na kwotę uzgodnioną w Porozumieniu).

W konsekwencji, Zainteresowani będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Wskazali Państwo, że kwota Wynagrodzenia będzie należna Wnioskodawcy od Leasingodawcy:

- z tytułu spłaty wartości przedmiotu leasingu dokonanej do dnia Transakcji oraz

- przeprowadzenia negocjacji dotyczących warunków sprzedaży i doprowadzenia do uzgod­nienia parametrów ekonomicznych transakcji zbycia Nieruchomości stanowiącej przedmiot leasingu na podstawie Umowy Leasingu osobie trzeciej nie będącej leasingobiorcą (Nabyw­cy), jak również za zwrotne przeniesienie przez Wnioskodawcę na Leasingodawcę prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W związku z powyższym, Wnioskodawca - po upływie zmodyfikowanego - skróconego - pod­stawowego okresu Umowy Leasingu - wyda Nieruchomość na rzecz Leasingodawcy, a Leasingodawca zapłaci (w sposób opisany powyżej) określoną w planowanym Aneksie kwotę Wynagrodzenia na rzecz Wnioskodawcy.

Należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że świadczenie wyżej opisanych usług nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W świetle powyższego, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, w związku z zawarciem przez Wnioskodawcę i Leasingodawcę Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu (z uwagi na upływ skróconego obowiązywania Umowy Leasingu), co jest związane z otrzymaniem przez Wnioskodawcę od Finansującego Wynagrodzenia, Wnioskodawca dokonuje na rzecz Finansującego czynności opodatkowanych podatkiem VAT (w tym odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT).

Zatem stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest prawidłowe.

Powzięli Państwo również wątpliwości, czy podstawą opodatkowania podatkiem VAT w związku z dokonaniem czynności opisanych w odpowiedzi na pytanie nr 5 wniosku na rzecz Leasingodawcy będzie cała kwota wynagrodzenia należna Wnioskodawcy od Leasingodawcy w związku z zawarciem Aneksu (tj. cała kwota Wynagrodzenia), niezależnie od sposobu zapłaty tego wynagrodzenia.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Katalog elementów wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. Stosownie do ww. przepisu:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Jak stanowi ust. 6 pkt 1 ww. artykułu, podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z ww. art. 29a ust. 1 i ust. 6 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347, str. 1, ze. zm.).

Przepis ten stanowi, że w odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wspomniane wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (np. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11 i z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Z uwagi na obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania dla czynności wykonanych w związku z zawarciem przez Wnioskodawcę i Leasingodawcę Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu, będzie – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy w związku z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy – wszystko, co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzyma od Leasingodawcy z tytułu transakcji, pomniejszone o kwotę podatku VAT, niezależnie od sposobu zapłaty tego wynagrodzenia. Jak wskazano powyżej przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Zatem stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 6 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również ustalenia, czy w ramach Rozliczenia dojdzie pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym do świadczenia usług, które powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym w szczególności pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie sta­nowi usługi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT świadczonej przez, Wnioskodawcę na rzecz Kupującego.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący, który otrzyma od Wnioskodawcy pobrany czynsz za miesiąc Transakcji nie wykonuje bowiem żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłyby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

W konsekwencji, płatność dokonywana przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia czynszu najmu za miesiąc Transakcji nie można uznać za zapłatę za usługę – jest to płatność, która ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym i najemcami, wynikających z wejścia przez Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego.

Analogicznie rozliczenie oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych pomiędzy Wnioskodawcą i Kupującym za ustalony przez Strony okres nie będzie stanowić świadczenia usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zafakturuje najemców za cały miesiąc, w którym nastąpi Transakcja oraz uiści wynagrodzenie (opłaty) na rzecz dostawców usług. Z kolei za okres następujący po miesiącu Transakcji opłaty serwisowe i eksploatacyjne powinny być uiszczane przez Nabywcę. W umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości zostanie wskazane, iż ostateczne rozliczenie opłat serwisowych i eksploatacyjnych pomiędzy Wnioskodawcą i Nabywcą (np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Wnioskodawcę a kwotami tych opłat, które Wnioskodawca zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia Transakcji) nastąpi w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej) sprzedaży Nieruchomości. Wówczas, w zależności od sytuacji, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty określonej kwoty (wynikającej ze wspomnianego ostatecznego rozliczenia) Wnioskodawcy lub odwrotnie. Strony Transakcji przewidziały też procedurę rozliczenia kwot czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych, który może zostać omyłkowo uiszczony przez najemców na rzecz Wnioskodawcy lub Kupującego.

W zakresie opłat serwisowych i eksploatacyjnych Kupujący i Wnioskodawcy nie zamierzają dokonywać rozliczenia za miesiąc Transakcji (tj. za okres od pierwszego dnia miesiąca Transakcji do dnia Transakcji oraz za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca, w którym nastąpi Transakcja). Rozliczenie będzie zasadniczo dotyczyć różnic pomiędzy kwotami uzyskanymi od najemców i faktycznie zapłaconymi przez Wnioskodawcę lub Kupującego na rzecz właściwych dostawców. Rozliczenie w zakresie opłat serwisowych i eksploatacyjnych jest jedynie następstwem pokrywania kosztów utrzymywania Nieruchomości. Płatność kwot przez Kupującego na Wnioskodawcę (lub odwrotnie) ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy powyższymi podmiotami oraz najemcami, wynikających ze wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu.

Płatności dokonywanej pomiędzy Wnioskodawcą i Kupującym z tytułu rozliczenia nadpłaty/niedopłaty opłat eksploatacyjnych nie można uznać za zapłatę za usługę. Płatność ta ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a najemcami, wynikających z wejścia przez Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmujący w miejsce Sprzedającego. Rozliczenie opłat eksploatacyjnych nie pociąga za sobą żadnego świadczenia ze strony Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 7 jest prawidłowe.

Jednocześnie nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 8, ponieważ Wnioskodawca uzależnił uzyskanie tej odpowiedzi od uznania odpowiedzi w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 7 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy wyłącznie opodatkowania podatkiem VAT czynności dokonanych w związku z zwarciem Aneksu i Porozumienia oraz wygaśnięciem Umowy Leasingu, określenia podstawy opodatkowania w związku z dokonaniem ww. czynności, uznania czynności związanych z rozliczeniem przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego czynszu najmu oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja za świadczenie usług w rozumieniu przepisów VAT, opodatkowania podatkiem VAT ww. czynności. W pozostałym zakresie objętym wnioskiem dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) . Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny, co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).