Interpretacja indywidualna dotyczy oceny, czy zbycie przez Sprzedających zabudowanej nieruchomości (działka nr A/1 z budynkiem mieszkalnym i budynkiem niemieszkalnym) oraz niezabudowanej działki nr A/2 na rzecz Spółki skutkuje ich działaniem jako podatników podatku od towarów i usług (VAT). Organ podatkowy stwierdził, że w kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będą działać jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą zgodnie z ustawą o VAT. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości przez Sprzedających nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Organ uznał, że działania Sprzedających związane ze zbyciem nieruchomości na rzecz Spółki mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności i stanowią zarząd majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą, która podlegałaby opodatkowaniu VAT.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (pytania nr 1 i 3) jest prawidłowe.
Państwa wniosek wspólny z 6 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy rozpoznania, czy w związku ze zbyciem opisanej we wniosku Nieruchomości (działka nr A/1 zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem niemieszkalnym, a także niezabudowana działka nr A/2) na rzecz Spółki, Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT (podatek od towarów i usług), wpłynął 6 maja 2022 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lipca 2022 r. (wpływ 26 maja 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:
ABC Sp. z o.o.
(…; NIP: …);
Pani AX
(…; PESEL: …);
Pan AY
(…; PESEL: …);
(oba podmioty dalej jako: „Zainteresowani” lub „Sprzedający”).
ABC Sp. z o.o. (dalej jako: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.
Spółka zamierza nabyć zabudowaną nieruchomość położoną w województwie …, w …, przy ulicy …, składającą się z działek ewidencyjnych nr A/1, obręb ewidencyjny nr …, oraz nr A/2, obręb ewidencyjny nr …, o łącznej powierzchni … ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer … (dalej jako: „Nieruchomość”). Według sposobu korzystania wskazanego w księdze wieczystej, Nieruchomość stanowią grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem BR (działka nr A/1) oraz grunty orne oznaczone symbolem R (działka nr A/2).
Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na mocy uchwały nr … z dnia … r., zgodnie z którym Nieruchomość w zakresie działki nr A/1 położona jest na terenie przeznaczonym w części pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a w części pod ulicę (ulicę klasy dojazdowej), a zatem przeznaczona jest na cele inne niż rolne lub leśne, oraz w zakresie działki nr A/2 położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a zatem przeznaczona jest na cele inne niż rolne lub leśne.
Nieruchomość jest zabudowana posadowionymi na działce nr A/1 budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 189 m2 i budynkiem o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, o powierzchni zabudowy 144 m2. Na działce nr A/2 nie znajdują się żadne budynki.
Tytuł prawny do Nieruchomości został nabyty w sposób zgodny z prawem od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia 09.11.1963 r. oraz umowy darowizny z dnia 08.01.1979 r. i był wykorzystywany w sposób zgodny z prawem od dnia nabycia. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest do ulicy … .
W dniu … 2022 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr …; dalej jako: „Umowa”). Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej dwóch pięciokondygnacyjnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych, o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej i/lub usługowej nie mniejszej niż … m2, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy … (dalej jako: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji budynków.
Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:
1. uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na Inwestycję, jeśli będzie konieczna;
2. uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na rozbiórkę budynków posadowionych na Nieruchomości, zgodnie ze złożonym projektem;
3. uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, w zakresie, w jakim decyzja taka będzie konieczna;
4. uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę Inwestycji, w formie jednej decyzji lub dwóch decyzji częściowych (ewentualnie kilku decyzji częściowych), umożliwiające realizację Inwestycji zgodnie ze złożonym projektem;
5. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt wyniku audytu prawnego i technicznego Nieruchomości do dnia 30 września 2022 roku, który będzie satysfakcjonujący dla Wnioskodawcy według jego uznania.
W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, na zasadzie użyczenia. Dodatkowo Sprzedający wyrazili zgodę na rozbiórkę budynków posadowionych na Nieruchomości. W Umowie Nieruchomość została określona jako obie działki łącznie, także łącznie ustalono cenę sprzedaży. Ponadto Sprzedający zobowiązali się umożliwić Spółce wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.
Na mocy dodatkowych zobowiązań w Umowie Sprzedający m.in.:
a) zgadzają się i umożliwią Wnioskodawcy przeprowadzenie audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości oraz współpracując z Wnioskodawcą w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;
b) wyrażają zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, zaświadczeń z właściwego urzędu skarbowego oraz z właściwego urzędu miasta stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych)/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych;
c) zobowiązują się, że nie dokonają niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się warunków przewidzianych Umową lub zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza, że nie będą obciążać Nieruchomości ani oddawać jej do korzystania przez osoby trzecie;
d) zgadzają się, aby Wnioskodawca miał prawo przenieść prawa i obowiązki wynikające z Umowy na rzecz podmiotów trzecich.
Podkreślić należy, [że] do rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości (na działce [nr] A/1) nie dojdzie przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności Nieruchomości na rzecz Spółki.
Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, którzy mają status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.
Sprzedający nie są podatnikami podatku VAT i którakolwiek część Nieruchomości nie była i nie jest wykorzystywana w związku z prowadzoną przez Sprzedających działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie jest przedmiotem jakiejkolwiek umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana przez jakiekolwiek osoby trzecie.
Sprzedający nie prowadzili również działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.
W przeszłości (w styczniu 2022 r.) Sprzedający dokonali sprzedaży jednej nieruchomości położonej w … .
Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację. W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) transakcji sprzedaży Nieruchomości.
W uzupełnieniu wniosku z 22 lipca 2022 r., odpowiadając na pytania Organu, Wnioskodawcy wskazali, że:
1. Sprzedający udzielili pełnomocnictw, zgód i upoważnień w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących działek nr A/1 i A/2 - w zakresie wskazanym poniżej, i podmiotom tam wskazanym.
2. Sprzedający udzieli radcom prawnym wskazanym przez Spółkę, nie zaś samej Spółce (umocowani radcowie prawni nie są również pracownikami Spółki, a usługi na rzecz Spółki świadczą w ramach kancelarii zewnętrznej), wyłącznie na potrzeby przeprowadzenia audytu prawnego Nieruchomości, pełnomocnictw do:
- wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych i sądowych, w których właściciele Nieruchomości lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości;
- wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, przechowywane w sądzie wieczystoksięgowym, oraz akta poprzedzających ją ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także w zbiory dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części;
- wglądu w dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów;
- wszelkich informacji, dokumentów – w tym zaświadczeń – dotyczących Nieruchomości, w szczególności dokumentów z ewidencji gruntów;
- uzyskania w imieniu każdego ze Sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe organy podatkowe, tj. właściwego naczelnika urzędu skarbowego i właściwego prezydenta miasta, stwierdzających fakt niezalegania z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, w szczególności podatku od nieruchomości (lub zaświadczeń stwierdzających stan zaległości podatkowych);
- uzyskania w imieniu każdego ze Sprzedających zaświadczeń lub informacji z właściwego oddziału/inspektoratu ZUS i KRUS, potwierdzających fakt niezalegania z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych (lub zaświadczeń stwierdzających niefigurowanie w danym rejestrze), a także zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn lub innych wymaganych prawem dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, w tym zaświadczenia o liczbie lub braku osób zameldowanych na Nieruchomości.
Ponadto Sprzedający udzieli Spółce (w treści umowy przedwstępnej) prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego – na potrzeby uzyskania przez Spółkę, we własnym imieniu i na własną rzecz, pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji. W związku z zamiarem uzyskania przez Spółkę tej decyzji we własnym imieniu i na własną rzecz, Spółka nie będzie działała w ramach tego postępowania na podstawie żadnego pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających.
Sprzedający wyrazili także zgodę, adresowaną do Spółki (zawartą w treści umowy przedwstępnej) na rozbiórkę wszelkich obiektów budowlanych usytuowanych na Nieruchomości (pozwolenie na rozbiórkę będzie albo częścią pozwolenia na budowę, albo samodzielną decyzją – przy czym wówczas również uzyskaną przez Spółkę we własnym imieniu i na własną rzecz, zatem Spółka nie będzie działała w tym zakresie na podstawie żadnego pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających).
Sprzedający nie udzieli tym samym Spółce żadnego pełnomocnictwa do uzyskania decyzji i pozwoleń umożliwiających zawarcie umowy sprzedaży i w jej następstwie zrealizowanie planowanej przez Spółkę Inwestycji.
W ramach odrębnych oświadczeń z dnia … 2022 r., złożonych po zawarciu umowy przedwstępnej i zaadresowanych do Spółki, Sprzedający dodatkowo:
- potwierdzili zgodę na rozbiórkę obiektów obecnie istniejących na Nieruchomości;
- potwierdzili udzielenie Spółce prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;
- wyrazili zgodę na wystąpienie przez Spółkę o pozwolenie na rozbiórkę i pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowej (ale nie udzielili Spółce pełnomocnictwa w tym zakresie – zgodnie z tym, co zostało już powyżej wyjaśnione);
- wyrazili zgodę na usunięcie wszelkich drzew i krzewów znajdujących się na terenie Nieruchomości i udostępnili Spółce Nieruchomość do posiadania na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. (tj. w celu uzyskania decyzji dot. wycinki drzew i krzewów);
- wyrazili zgodę na wydanie warunków technicznych, opinii, uzgodnień, wytycznych i innych aktów niezbędnych do przyłączenia Nieruchomości do mediów lub dokonania zmian w istniejących warunkach przyłączenia;
- wyrazili zgodę na zawarcie wszelkich umów przyłączeniowych i innych umów z gestorami mediów;
- wyrazili zgodę na wydanie w stosunku do Nieruchomości opinii komunikacyjnych, warunków usunięcia kolizji, decyzji o lokalizacji lub przebudowie zjazdu i innych niezbędnych aktów w celu skomunikowania Nieruchomości z drogą publiczną;
- wyrazili zgodę na podjęcie w stosunku do Nieruchomości wszelkich innych działań koniecznych do przygotowania lub realizacji inwestycji mieszkaniowej na Nieruchomości;
- wyrazili zgodę i upoważnili Spółkę do wystąpienia o wydanie ww. decyzji, postanowień, opinii, uzgodnień, warunków technicznych i innych aktów, w tym decyzji zezwalającej na usunięcie drzew i krzewów z terenu Nieruchomości, a także do wystąpienia o zawarcie ww. umów i do zawarcia tych umów, do składania i odbierania wszelkie oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień oraz podjęcia wszelkich innych czynności koniecznych do przygotowania lub realizacji inwestycji mieszkaniowej na Nieruchomości.
Wnioskodawca jednocześnie wyjaśnia, że wszelkie działania, o których mowa w ww. oświadczeniach Sprzedających z … 2022 r., podejmowane mają być przez Spółkę na własną rzecz i w jej własnym imieniu, w żadnym razie nie na rzecz i w imieniu któregokolwiek ze Sprzedających. Przedmiotem tych oświadczeń nie było tym samym udzielenie Spółce lub jakiemukolwiek innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających, a jedynie wyrażenie zgody na działania planowane przez Spółkę w odniesieniu do Nieruchomości, które to działania Spółka podejmie na własną rzecz i we własnym imieniu (m.in. będzie wnioskodawcą we wszelkich wymienionych postępowaniach, adresatem decyzji i innych aktów, stroną zawartych umów).
3. Wnioskodawca zamierza wykonać wszelkie czynności przewidziane przepisami techniczno-budowlanymi w celu wykonania kompletnej dokumentacji projektowej i wszelkie czynności formalno-prawne w celu uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę i pozwoleniu na budowę (w tym wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, decyzja środowiskowa, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do mediów, wszelkie opinie i uzgodnienia, które okażą się niezbędne w tym celu). Spółka zamierza również podjąć kroki formalne w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew.
4. Działki [nr] A/1 i A/2, a także posadowione na działce nr A/1 budynki, nie były w przeszłości przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy bądź innej umowy o podobnym charakterze.
5. Nieruchomość była zabudowana już w chwili, gdy udziały w niej nabyli Pani … (mama Sprzedających) i Pan AY - był to rok 1963. Od tego czasu Sprzedający mieszkają na Nieruchomości.
Pierwsze zasiedlenie budynków posadowionych na działce nr A/1 przez rodziców Sprzedających nastąpiło w 1963 roku. Natomiast dom posadowiony na działce nr A/1 jest przedwojenny (lata budowy nieznane), a zatem zgodnie z wiedzą Sprzedających pierwsze zasiedlenie domu nastąpiło przed II wojną światową.
6. W okresie 2 lat przed dniem zawarcia umowy sprzedaży działek wskazanych we wniosku Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków posadowionych na działce nr A/1, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.
7. Sprzedający dokonają rejestracji jako podatnicy VAT czynni przed dokonaniem sprzedaży działek wskazanych we wniosku jedynie w przypadku, gdy zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną (celem uzyskania której złożyli Wniosek wraz ze Spółką), w świetle przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, zostaną uznani przez Organ za działających w charakterze podatników VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
8. W przypadku uznania przez Organ, że w świetle przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający działają w charakterze podatników VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, Wnioskodawca i Sprzedający złożą przed dniem dokonania dostawy obiektów posadowionych na działce nr A/1, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków.
1. Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności zabudowanej Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na Spółkę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?
2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT?
Ad 1.
W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży nie będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Ad 2.
W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), sprzedaż Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 [ustawy o VAT] będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT (o ile strony nie zdecydują się na opodatkowanie sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). Jednakże w przypadku, gdy strony zdecydują się na opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości, dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uwagi ogólne – interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.
Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedających, jak i Wnioskodawcy. Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce. Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na obowiązek rejestracji dla celów VAT oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.
Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(`(...)`) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (`(...)`)”.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 1
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru, zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Niemniej nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:
- po pierwsze – dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;
- po drugie – czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.
Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Właściwym jest więc wykluczenie z grona podatników osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Obrót bowiem „nieprofesjonalny” podlega opodatkowaniu PCC.
W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej jako: „NSA”) w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
W powołanym orzeczeniu NSA podkreślił również, że dostawca nie może być uznany za podatnika VAT w sytuacji, gdy sprzedaje swój majątek prywatny. Skoro bowiem taki majątek nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, to jego sprzedaż nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.
Jednocześnie NSA wskazał, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.
Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej NSA (jak również wojewódzkich sądów administracyjnych). Przykładowo:
1. w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt. I FSK 774/13) NSA stwierdził, że zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy nie przesądza o tym, że sprzedaż stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co oznacza, iż czynności takie mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wśród czynności przybierających formę zorganizowaną NSA wymienia: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Ponadto Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z nich;
2. w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt. I FSK 781/13) NSA uznał, że skarżący nie wskazał na okoliczności mogące świadczyć o tym, że podejmował czynności takie, jakie podjąłby sprzedawca profesjonalnie zajmujący się obrotem gruntami. Na taką aktywność wskazują: ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;
3. w wyroku z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt. I FSK 305/12) NSA uznał, że skarżący nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami pomimo, że skarżąca wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji dot. warunków zabudowy dla inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych na części działek będących przedmiotem sprawy. Jak argumentował Sąd, pomimo, że to działanie może przemawiać za podejmowaniem działań charakterystycznych dla działań handlowców, to w świetle pozostałych okoliczności przytoczonych w stanie faktycznym, tj. wobec tego, że skarżący nie uzbroili terenu ani nie prowadzili marketingu w celu sprzedaży działek, nie można było uznać, iż działania skarżących mieściły się w dyspozycji art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;
4. w wyroku z dnia 18 października 2011 r (sygn. akt. I FSK 1536/10) NSA uznał, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Sąd podkreślił także, iż nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych;
5. w wyroku z dnia 27 października 2009 r. (sygn. akt. I FSK 1043/08) NSA podkreślił, że sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Podsumowując powyższe rozważania, w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości kluczowe pozostaje ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania jej sprzedaży podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jedynie bowiem takie działania i zaangażowanie skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedających za osoby prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników VAT. Skutek taki nie wystąpi jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ramach czynności mieszczących się w zarządzie majątkiem prywatnym.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz.Urz. UE L 347.1, ze zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy.
Przechodząc w tym miejscu na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że Sprzedający nie są podatnikami VAT oraz nabyli tytuł prawny do Nieruchomości w sposób zgodny z prawem od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 09.11.1963 r. oraz umowy darowizny z dnia 08.01.1979 r. Nieruchomość nie została zatem nabyta przez Sprzedających w celach zarobkowych, ze z góry powziętym zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających, niezwiązany i niewykorzystywany do jakiejkolwiek działalności gospodarczej (jak wskazano Sprzedający nie są podatnikami podatku VAT i którakolwiek część Nieruchomości nie była i nie jest wykorzystywana w związku z prowadzoną przez Sprzedających działalnością gospodarczą). Ponadto należy dodać, że Sprzedający nie prowadzili żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, zaś w przeszłości Sprzedający dokonali sprzedaży jednej nieruchomości.
W opinii Wnioskodawcy i Zainteresowanych, powyższe okoliczności wskazują, że Sprzedający działają w ramach zarządu majątkiem prywatnym i podjęte przez nich czynności nie wykraczają poza ten zakres. Ponadto nieruchomość nie jest przedmiotem jakiejkolwiek umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana przez jakiekolwiek osoby trzecie.
Podkreślić należy, iż zdefiniowane w umowie warunki zawarcia transakcji sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę (uzyskanie stosownych decyzji i pozwoleń) nie stanowią w istocie działań podejmowanych przez Sprzedających w celu zwiększenia wartości Nieruchomości, zaś jedynie wyrażenie przez Sprzedających zgody na warunki zakupu określone przez Spółkę i podejmowanie działań prowadzących do ich realizacji przez Wnioskodawcę. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”. Zdaniem Sprzedających, ich działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy zgody na przeprowadzenie audytu Nieruchomości, przekazywanie wszelkich posiadanych informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz współpraca z Wnioskodawcą w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości).
Podsumowując, w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz przedstawionej utrwalonej linii orzeczniczej nie ulega zatem wątpliwości, że Sprzedający w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości nie podejmowali działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedających w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający wystąpią w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Skutkiem powyższego transakcja zbycia przez Sprzedających Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem dodatkowo, aby dostawa ta dokonana została przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający dokonując w przyszłości dostawy Nieruchomości będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 2
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie zabudowana (budynek posadowiony na działce [nr] A/1 będącej częścią Nieruchomości), zaś do rozbiórki budynków posadowionych na Nieruchomości nie dojdzie przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności Nieruchomości na rzecz Spółki.
Nieruchomość jest zabudowana posadowionymi na działce nr A/1 budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 189 m2 i budynkiem o przeznaczeniu innym niż mieszkalne o powierzchni zabudowy 144 m2. Na działce nr A/2 nie znajdują się żadne budynki.
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych, jak i interpretacji indywidualnych, wydawanych przez organy podatkowe, „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na własne potrzeby.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jednocześnie, w świetle art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku dostawy budynku na Nieruchomości w zakresie działki [nr] A/1 objętej przedmiotowym wnioskiem doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu tego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, tytuł prawny do Nieruchomości został nabyty przez Sprzedających w sposób zgodny z prawem od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia 09.11.1963 r. oraz umowy darowizny z dnia 08.01.1979 r. i był wykorzystywany w sposób zgodny z prawem od dnia nabycia.
W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT), planowana dostawa budynku wskazanego w niniejszej sprawie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Przy czym należy wskazać, że jeżeli zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to dostawa budynków posadowionych na Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.
Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu dokonana na rzecz Spółki dotycząca Nieruchomości, na którym znajdują się przedmiotowe budynki, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków. W konsekwencji, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatnika VAT), Sprzedający powinni wykazać przedmiotową transakcję w stosownym pliku JPK_V7M. Jednocześnie, jako że czynność ta podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z treścią art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, Sprzedający nie są zobowiązani do wystawienia faktury VAT w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży.
W przypadku natomiast uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników VAT) oraz gdy Wnioskodawca wraz ze Sprzedającymi spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, czynność zbycia przez Sprzedających prawa własności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki.
Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wskazać, że nawet w przypadku, gdyby uznać, że zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie ma zastosowania, to dostawa przedmiotowej Nieruchomości i tak byłaby zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Z uwagi na to, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości oraz nie ponieśli wydatków na jego ulepszenie stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oba warunki określone w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zostały spełnione przez Sprzedających.
Powyższa argumentacja odnosząca się do zwolnienia z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, przedstawiona w poprzednim akapicie znajduje w pełni zastosowanie również w przypadku Nieruchomości w zakresie działki [nr] A/2, na której nie znajdują się żadne budynki.
Stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług ( we wniosku pytanie nr 1), które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Z uwagi na uznanie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, za prawidłowe, nie udzielam odpowiedzi oraz nie dokonuję oceny stanowiska w zakresie pytania nr 2 (we wniosku pytanie nr 3), ze względu na warunkowy sposób sformułowania tego pytania. Oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 wyłącznie w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz. 931, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Na mocy art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. U EL Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.)
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a dyrektywy 2006/112/WE Rady
Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podjęli działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Wątpliwości Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą rozpoznania, czy w związku ze zbyciem opisanej we wniosku Nieruchomości (działka nr A/1 zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem niemieszkalnym, a także niezabudowana działka nr A/2) na rzecz Spółki, Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT.
Jak wskazano we wniosku, Sprzedający nie są podatnikami podatku VAT. Nieruchomość (działka nr A/1 zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem niemieszkalnym, a także niezabudowana działka nr A/2) została nabyta przez Sprzedających w części w 1963 r. na podstawie umowy sprzedaży, a w części na podstawie darowizny w 1979 r. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem jakiejkolwiek umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana przez jakiekolwiek osoby trzecie. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w związku z prowadzoną przez Sprzedających działalnością gospodarczą.
Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający zawarli ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie udzielili Spółce żadnego pełnomocnictwa do uzyskania decyzji i pozwoleń. Natomiast Sprzedający udzielili pełnomocnictw jedynie radcom prawnym na przeprowadzenie audytu Nieruchomości, obejmującego wgląd do akt, ksiąg wieczystych, dokumentacji, a także uzyskanie zaświadczeń od właściwych organów, w zakresie opisanym we wniosku. Wszelkie działania podejmowane mają być przez Spółkę na własną rzecz i w jej własnym imieniu, w żadnym razie nie na rzecz i w imieniu któregokolwiek ze Sprzedających. Przedmiotem tych oświadczeń (zgód i upoważnień udzielonych Spółce) nie było tym samym udzielenie Spółce lub jakiemukolwiek innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających, a jedynie wyrażenie zgody na działania planowane przez Spółkę w odniesieniu do Nieruchomości, które to działania Spółka podejmie na własną rzecz i we własnym imieniu (m.in. będzie wnioskodawcą we wszelkich wymienionych postępowaniach, adresatem decyzji i innych aktów, stroną zawartych umów).
W analizowanej sprawie, w związku ze sprzedażą Nieruchomości (zabudowana działka nr A/1 i niezabudowana działka nr A/2), brak jest podstaw do uznania Sprzedających za podatnika podatku od towarów i usług. Z wniosku nie wynika bowiem taka aktywność Sprzedających, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W świetle powyższego należy uznać, że sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przedmiocie zbycia wskazanej Nieruchomości brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie występuje ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, Sprzedający nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że Sprzedający wystąpią w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Sprzedających należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym Sprzedający korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.
Zatem sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku (działka zabudowana nr A/1 i działka niezabudowana nr A/2) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanych, w zakresie objętym pytaniem nr 1, jest prawidłowe.
Organ pragnie wskazać, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, którego dotyczą pytania nr 2 i 4, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko spraw będących przedmiotem wniosku (zadanych pytań w zakresie podatku od towarów i usług) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili