Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2022 r. wpłynął wniosek wspólny z 5 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów we współwłasności niezabudowanej działki nr (…).

Uzupełnił go Pan pismem z 2 czerwca 2022 r. (data wpływu 6 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oraz jego małżonka (…), których dotyczy wniosek wspólny - nabyli grunty mające być obecnie przedmiotem sprzedaży w drodze trzech umów: umowy działu spadku i sprzedaży z dnia `(...)` 2003 roku w wyniku której, na podstawie umowy sprzedaży, nabyli działki nr (…) o pow. `(...)` ha i (…) o pow. `(...)` ha, umowy sprzedaży z dnia `(...)` 2003 roku w wyniku której nabyli sąsiadujące działki nr (…) o pow. `(...)` ha oraz umowy sprzedaży z dnia `(...)` 2005 r. w wyniku której nabyli działkę (…) o pow. `(...)` ha. Wnioskodawcy byli wówczas w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Sposobem nabycia zatem (podstawa prawna przejścia własności) były umowy sprzedaży nieruchomości wobec powzięcia informacji o zamiarze ich zbycia przez dotychczasowych właścicieli. Nieruchomości zostały nabyte w celu zabezpieczenia rodziny na przyszłość, bez konkretnego przeznaczenia w momencie nabywania. Później Wnioskodawca wspólnie z małżonką postanowili o sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości nie były nigdy wykorzystywane do celów prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Na skutek dokonanych podziałów geodezyjnych z dotychczasowych 5 działek powstały 4 nowe działki o numerach: (…) o łącznej powierzchni `(...)` ha, dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…) o powierzchni `(...)` ha dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…) o powierzchni `(...)` ha dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…). Zaznaczyć należy, że ostania nieruchomość stanowi drogę. Wnioskodawca wraz z małżonką zbyli już w 2017 jedną z wydzielonych działek, stanowiącą nieruchomość wpisaną do księgi (…).

Obecnie, jako współwłaściciele pozostając w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej, zamierzają zbyć nieruchomość w drodze umowy sprzedaży. Nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów. Została już zawarta umowa przedwstępna sprzedaży z podmiotem będącym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług), posiadającym siedzibę na terenie Polski oraz zamierzającym na nabytej nieruchomości prowadzić działalność gospodarczą.

Zgodnie z wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) nieruchomości przeznaczone do sprzedaży znajdują się w terenach oznaczonych jako tereny usługowe z przeznaczeniem pod obiekty i urządzenia usług komercyjnych. Działka wyznaczona pod drogę położona jest w terenie oznaczonym jako tereny komunikacji z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod publiczne ciągi pieszo-jezdne.

Wnioskodawca wnosił o zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zakresie możliwości prowadzenia działalności komercyjnej i lokalizacji drogi. W zakresie działań marketingowych - zlecił poszukiwanie nabywcy w biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Wnioskodawca wskazuje, że opis sytuacji prawnej związanej z nabywaniem działek podał w celu klarownego przedstawienia sposobu nabycia własności. Wszystkie działki zostały nabyte przez Wnioskodawców w drodze umowy sprzedaży ( w rozumieniu czynności prawnej będącej podstawą nabycia własności). Wskazana umowa z dnia `(...)` 2003 roku nosi tytuł „Umowa działu spadku i sprzedaży” ponieważ w ramach jednego aktu notarialnego zostały dokonane dwie czynności notarialne - sprzedaż na rzecz Wnioskodawców i dział spadku pomiędzy sprzedającymi. Jednakże Wnioskodawcy nabywali nieruchomość w drodze umowy sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży objętym wnioskiem o interpretację jest nieruchomość opisana w księdze wieczystej (…) stanowiąca działkę nr (…) o pow. `(...)` ha, a więc jedna działka.

Nabycie gruntów nie było dokumentowane fakturą VAT.

Grunty nie były wykorzystywane użytkowo, zostały nabyte w celu zabezpieczenia rodziny.

Grunty nie były wykorzystywane na cele działalności mogącej rodzić zobowiązania podatkowe - w kontekście pytania organu należy przyjąć, że wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

Nie prowadziliśmy działalności rolniczej.

Za czynności zwiększające wartość nieruchomości można uznać dokonanie podziałów geodezyjnych z wydzieleniem działki zajętej jako droga dojazdowa, dokonanych w 2011 roku oraz wniosku o zmianę przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy (…) z dnia `(...)` 2013 r.

Wnioskodawcy udzielili nabywcy (kupującemu) pełnomocnictwa w zakresie: występowania do organów administracji publicznej i instytucji oraz podejmowania działań w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego, zezwoleniu na lokalizację i budowę zjazdu, wykonania badań geotechnicznych gruntu, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci wodnej, sanitarnej, deszczowej, energetycznej oraz dysponowania nieruchomością na cele budowlane; nabywca wykonuje pełnomocnictwo w ww. zakresie.

Według posiadanych przez Pana informacji kupujący wybuduje pawilon handlowo- usługowy na nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą, Wnioskodawcy nie znają szczegółów planowanej inwestycji.

Kupujący czyni starania o uzyskanie ww. pozwoleń i decyzji we własnym zakresie i na własny koszt, innych nakładów na nieruchomość nie czyni w chwili obecnej.

Obecnie żadne z Wnioskodawców nie zamierza sprzedawać innych nieruchomości.

W kwestii drogi znajdującej się na działce nr (…) Wnioskodawcy podnoszą, że nie czynili oni żadnych nakładów na jej budowę, utrzymanie czy ulepszenie, część nieruchomości została utwardzona przez Gminę (…) wiele lat temu, jeszcze przed nabyciem działek przez Wnioskodawców; Wnioskodawcy jedynie porządkowo wydzielili część nieruchomości zajętej pod drogę jako osobną działkę geodezyjną, stanowi ona fragment drogi dojazdowej dla innych nieruchomości usytuowanych dalej od drogi głównej i jest to stan zastany przez Wnioskodawców.

Pytanie

Czy opisane zdarzenie przyszłe - sprzedaż nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i jego małżonki, będących w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej, na rzecz podmiotu gospodarczego, z którym została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży - będzie stanowiło dla Wnioskodawcy oraz drugiego Współwłaściciela nieruchomości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czyli dokonaną w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Pana stanowisko

W ocenie Wnioskodawcy oraz współmałżonki (współwłaściciela nieruchomości) transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czyli będzie stanowiła odpłatną dostawę na terytorium kraju w rozumieniu przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Udział każdego ze współwłaścicieli nieruchomości mającej być zbytą wyczerpuje definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ww. ustawy i zbycie udziału w prawie powinno być potraktowane jako czynność odpłatna, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy. Uwzględnić również należy, że stanowisko powyższe jest konsekwencją wcześniejszego już ustalenia, że skoro Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel podjęli czynności zmierzające do wydzielania działek, w tym wydzielenia działki drogowej, w taki sposób, żeby zwiększyć wartość ww. nieruchomości, to należy uznać, że czerpanie dochodu z tego składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej, nawet w sytuacji jeżeli jest to majątek prywatny. Podstawowym kryterium do opodatkowania w tym przypadku jest wskazanie, że majątek został wykorzystany do celów zarobkowych, nie zaś na zaspokojenie potrzeb własnych. Nie ulega wątpliwości, że właściciele podjęli działania zmierzające do uatrakcyjnienia ww. nieruchomości celem uzyskania korzystnej ceny na rynku nieruchomości. Część pierwotnie nabytych nieruchomości została już sprzedana a czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług, zgodnie z wydaną interpretacją indywidualną z dnia `(...)` 2014 r. nr (…).

Reasumując w sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, które wskazują na zasadność przyjęcia, że wyczerpane zostały przesłanki działalności gospodarczej w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

W zakresie doprecyzowania własnego stanowiska podaje Pan, że transakcja dotyczy jednej nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) o pow. `(...)` ha, co do której została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Wnioskodawcy podtrzymują dotychczasowe stanowisko, że czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów we współwłasności niezabudowanej działki nr (…) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania udziałów w działce nr (…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Zainteresowani w celu dokonania sprzedaży ww. udziałów w gruncie podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wątpliwość Zainteresowanych dotyczą m.in. ustalenia, czy planowana Transakcja sprzedaży udziałów w działce nr (…) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącej działki nr (…). Obecnie pozostają Państwo w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Wnosili Państwo o zmianę przeznaczenia dla działki będącej przedmiotem wniosku w MPZP. W zakresie działań marketingowych zlecili również poszukiwanie nabywcy w biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Udzielili Państwo również nabywcy (kupującemu) pełnomocnictwa w zakresie: występowania do organów administracji publicznej i instytucji oraz podejmowania działań w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego, zezwoleniu na lokalizację i budowę zjazdu, wykonania badań geotechnicznych gruntu, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci wodnej, sanitarnej, deszczowej, energetycznej oraz dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jak wskazali Państwo we wniosku - Nabywca wykonuje pełnomocnictwo w ww. zakresie. Kupujący czyni starania o uzyskanie ww. pozwoleń i decyzji we własnym zakresie i na własny koszt.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Państwa (mocodawców) sferze prawnej co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działki nr (…) za pełną zgodą i przyzwoleniem Państwa działania wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu Państwa majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Państwa zbycie udziałów w działce nr (…) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Państwa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali/podejmują Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują Państwo aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Państwa, a zbycie przedmiotowej działki będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży, działka nr (…), w której posiadają Państwo udziały będzie podlegała wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Państwa. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności dokonane będą przez Nabywcę nieruchomości, któremu udzielili Państwo pełnomocnictwa, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielili Państwo Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa (Sprzedających), ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Państwa. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Państwa własność. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Działania dokonywane przez Państwa m.in.: wystąpienie o zmianę MPZP dla działki będącej przedmiotem sprzedaży, podział geodezyjny gruntów z których powstała przedmiotowa działka oraz czynności, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa i tym samym wyrażenia zgody na dysponowanie przez przyszłego nabywcę działką nr (…) na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych decyzji i pozwoleń, potrzebnych na realizację planowanej inwestycji, stanowi ciąg czynności, które przybierają formę zorganizowana (profesjonalną). Znacznie wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Pana i Pana żony za podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Państwa za podatników w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w działce, nie będą Państwo korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowali Państwo sprzedaż działki, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Państwa działki nr (…) w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem podjęli Państwo czynności których celem było uatrakcyjnienie przedmiotowej działki (wystąpienie o zmianę MPZP, podział oraz czynności podejmowane przez pełnomocnika), w przeciwnym razie podjęte przez Państwa czynności byłyby nieuzasadnione.

Zatem, sprzedaż przez Państwa udziałów w działce nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, stanowisko Państwa w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów we współwłasności działki nr (…) prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu opodatkowania sprzedaży udziałów we współwłasności działki (…). W zakresie możliwości uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które przedstawił Pan i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu (…) Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.