Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 13 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych VAT (podatek od towarów i usług) transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości nr 1 (działkach nr 1, 2, 3, 4), Nieruchomości nr 2 (działce nr 5), Nieruchomości nr 3 (działce nr 6).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2022 r. (wpływ 28 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, obecnie nie jest aktywny zawodowo – jest na wcześniejszej emeryturze mundurowej – (`(...)`).

Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie był podatnikiem podatku VAT.

Pozostaje w związku małżeńskim w którym panuje ustrój wspólnoty majątkowej.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem następujących nieruchomości:

‒ Nieruchomość nr 1 – w udziale 1/10 (jedna dziesiąta) części nieruchomości gruntowej zabudowanej opisanej aktualnie w księdze wieczystej jako działki gruntu nr: 1 (…), 2 (…), 3 (…) i 4 (…) położone w (…), o łącznym obszarze 22.231 m2 (dwadzieścia dwa tysiące dwieście trzydzieści jeden metrów kwadratowych). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (…).

‒ Nieruchomość nr 2 – udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) części niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej jako działka gruntu nr: 5 (…), położona w (`(...)`), o obszarze 3.870 m2 (trzy tysiące osiemset siedemdziesiąt metrów kwadratowych). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…).

‒ Nieruchomość nr 3 w udziale 1/10 (jedna dziesiąta) części nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr 6 (…), położoną w (`(...)`), o obszarze 0,1279 ha (jeden tysiąc dwieście siedemdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (…).

Nieruchomości powyższe Wnioskodawca nabył drogą spadku po matce, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z 3 czerwca 2015 r. sporządzonym przez Notariusza (…), za Rep. A Nr (….). zarejestrowanym w Rejestrze Aktów Poświadczenia Dziedziczenia.

Nieruchomości powyższe nabył do majątku odrębnego, bo nie zawierał umów rozszerzających ustrój wspólnoty majątkowej.

Z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek, a to dlatego, że samo nabycie działek było czynnością zwolnioną z podatku VAT, a ponadto nie był płatnikiem podatku VAT w momencie nabywania nieruchomości. W dniu nabycia w drodze spadku na Nieruchomości nr 1 znajdowały się pozostałości spalonego budynku mieszkalnego (pogorzelisko), które do dnia dzisiejszego uległo zniszczeniu i pozostały po nim tylko fragmenty. Pożar miał miejsce w październiku 1976 roku, innych zabudowań nie było.

Wnioskodawca ani inne osoby będące współwłaścicielami ww. nieruchomości nie ponosili wydatków na ulepszenie pozostałości budynku znajdującego się na nieruchomościach. Uległ on degradacji i zniszczeniu na przestrzeni lat, niemniej nieruchomość ma status nieruchomości zbudowanej.

Od dnia nabycia w drodze spadku przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nie korzystał nich w żaden sposób. Nie były wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, w tym działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Nie używał ich do celów rekreacyjnych oraz wypoczynkowych. Nie wykonywał na nich żadnej działalności rolniczej, ani nie sprzedawał płodów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości. Nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym. Nie zawierał żadnych umów najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych o podobnym charakterze, odpłatnych ani nieodpłatnych, dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

W momencie nabycia w drodze spadku przedmiotowych nieruchomości nie były one ogrodzone. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań związanych z ogrodzeniem działek, nadal pozostają nieogrodzone. Nie podejmował żadnych działań związanych z podziałem nieruchomości lub wydzieleniem własności.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 1, według stanu na dzień 7 kwietnia 2017 r. z upoważnienia (…), nr kancelaryjny (…), działka gruntu nr 1 położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIVa i RIVb i zawiera obszar 0,2651 ha, działka gruntu nr 2 położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIVa i B-RIVa i zawiera obszar 0,1228 ha, działka gruntu nr 3 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb, RIVa, B-RIVb, RIVb i W i zawiera obszar 1.5780 ha, zaś działka gruntu nr 4 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb i W i zawiera obszar 0.2572 ha; zatem są to grunty orne.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 2, według stanu na dzień 14 kwietnia 2017 r. z upoważnienia (…), nr kancelaryjny (..), działka gruntu nr 5 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb, RIVa i RIVb i zawiera obszar 0,3870 ha, na powyższym dokumencie znajduje się adnotacja iż służy za podstawę wpisu do księgi wieczystej; zatem są to grunty orne.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 3, według stanu na dzień 28 kwietnia 2017 r. z upoważnienia (…), nr kancelaryjny (…) , działka gruntu nr 6 położona jest na terenach oznaczonych symbolem dr – drogi i zawiera obszar 0,1279 ha, zatem nieruchomość ta stanowi drogę.

Stan taki istnieje od dnia nabycia spadku przez Wnioskodawcę, bowiem nie podejmował on nigdy żadnych prób zmiany przeznaczenia charakteru nieruchomości.

Nieruchomości 1, 2 i 3 nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czego potwierdzeniem jest Zaświadczenie z 10 kwietnia 2017 r., znak: (`(...)`). Stan taki utrzymuje się od dnia nabycia spadku przez Wnioskodawcę i nie podejmował on nigdy żadnych prób uzyskania planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości – nie występował z żadnymi wnioskami dotyczącymi zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych, nie występował też o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Obecnie Wnioskodawca, wspólnie z innymi współwłaścicielami, zamierza sprzedać jednemu nabywcy wszystkie przysługujące mu udziały w prawie własności trzech wyżej opisanych nieruchomości.

7 grudnia 2021 r. Wnioskodawca, będąc jedynym ze współwłaścicieli, zawarł umowę przedwstępną sprzedaży przysługujących mu udziałów w nieruchomościach tj. Nieruchomości nr 1, Nieruchomości nr 2 oraz Nieruchomości nr 3.

Nabywca, Spółka będąca cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, jednakże w związku z faktem, że potencjalny nabywca jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, to nie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Spółka jest w umowie przedwstępnej reprezentowana przez obywatela polskiego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, potencjalny nabywca dokona nabycia pod wieloma warunkami m.in.:

‒ uzyskania przez Wnioskodawcę oraz pozostałych sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy skarbowe, urzędy gminy i inne, że nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

‒ uzyskania przez kupującego ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji,

‒ uzyskania przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (np. rurociągi, wodociągi, rowy melioracyjne) mogą znajdować się na terenie zbywanych nieruchomości i mogą kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją,

‒ potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej na tej nieruchomości przez kupującego inwestycji,

‒ potwierdzenia, iż nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej,

‒ uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

‒ zostanie zmienione oznaczenie gruntów nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w ewidencji gruntów na nierolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez kupującego inwestycji polegające na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Wnioskodawca w przywołanej wyżej umowie przedwstępnej udzielił kupującemu pełnomocnictwa w następujących zakresach:

‒ do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz rodzaju użytków oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach sprzedawanych przez Wnioskodawcę inwestycji planowanej przez kupującego.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi. Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały kupującego.

Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika prawo kupującego reprezentowanego przez osobę fizyczną do ustanawiania dalszych pełnomocników m.in. do:

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych,

‒ uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraził zgodę na prawo wejścia przez kupującego na teren zbywanych nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac ziemnych polegających na przygotowaniu terenu do wybudowania na niej parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Prace te będą prowadzone na koszt i ryzyko kupującego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraża zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających w umowy przedwstępnej na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Wnioskodawca nie ogłaszał o zamiarze zbycia nieruchomości w żadnym miejscu – ani w prasie, ani w Internecie, w żadnych ogłoszeniach lokalnych. Nie wywieszał też żadnych banerów, ogłoszeń, informacji. Nigdy nie podpisywał żadnych umów z agencją pośrednictwa nieruchomości ani osobami zajmującymi się pośrednictwem zawodowo lub okazjonalnie. Nabywca zgłosił się sam.

29 czerwca 2017 r. z tym samym nabywcą podpisana była umowa przedwstępna zbycia nieruchomości o analogicznym brzmieniu jak obecnie obowiązująca, aneksowana z powodu nie uzyskania przez potencjalnego nabywcę wszystkich niezbędnych decyzji w dniu 14 stycznia 2019 r., lecz finalnie umowa nie doszła do skutku z powodu nie uzyskania wszystkich niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji pozwoleń przez potencjalnego kupującego.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości w której obecnie zamieszkuje w miejscowości (`(...)`) oraz współwłaścicielem w wys. 1/4 (jedna czwarta) mieszkania przy ulicy (`(...)`), który to udział nabył w spadku po matce.

Wnioskodawca w 2010 roku sprzedał mieszkanie położone w (`(...)`) stanowiące współwłasność z obecną żoną (wówczas jeszcze nie żoną), celem nabycia nieruchomości zaspokajającej potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy, w której obecnie zamieszkuje. Innych transakcji zbycia nieruchomości nie dokonywał. Współwłaścicielka mieszkania w (`(...)`), obecnie żona, w momencie sprzedaży mieszkania nie prowadziła działalności gospodarczej i nie była podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca uzyskane ze sprzedaży środki ma zamiar przeznaczyć na potrzeby własne.

Nie zamierza otwierać działalności gospodarczej, ani zajmować się w jakimkolwiek zakresie obrotem nieruchomościami.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazanych nieruchomości w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż przez Wnioskodawcę (wspólnie z innymi osobami) udziału we wskazanych nieruchomościach w okolicznościach opisanych we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej lub udziału w niej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak dowiedziono, nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty niebędące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie bez wątpienia należy wskazać, że Wnioskodawca nie podejmował żadnych, a nie tylko aktywnych działań w zakresie zbycia nieruchomości i nie zaangażował żadnych środków w tym celu.

W orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 Trybunał stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na uwadze stan faktyczny opisany we wniosku, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawca bez wątpienia nie będzie działał jako podatnik VAT.

Wnioskodawca działki nabył w spadku, zatem nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży dla celów zarobkowych ani żadnych innych. Nie miał żadnych, celowych zamiarów co do sprzedaży. Od dnia nabycia w drodze spadku, nic nie robił z tymi nieruchomościami. Działki nie są i nigdy nie były przedmiotem najmu czy dzierżawy. Wnioskodawca nie jest i nie był nigdy rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej. Wnioskodawca nie występował w celu opracowania planu zagospodarowania przestrzennego dla działek.

Wnioskodawca w celu sprzedaży działek nie korzystał z pośrednictwa biura nieruchomości, ani innych form informowania o zamiarze sprzedaży. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej żadnej sprzedaży nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku – zbycia prywatnego mieszkania).

Przedstawiony we wniosku stan faktyczny wskazuje na brak jakiejkolwiek aktywności po stronie Wnioskodawcy jak właściciela gruntu względem tych nieruchomości.

Z powyższego wynika, iż dostawę przedmiotowych działek należy uznać za transakcję okazjonalną, jednorazową czyli taką, która nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Transakcję należy uznać za zarząd majątkiem osobistym.

Tym samym transakcja nie będzie podlegała VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W art. 2 pkt 6 ustawy wskazano, że :

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziałów w Nieruchomościach istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął /podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (`(...)`) (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem Nieruchomości 1 (działek nr 1, 2, 3 , 4), Nieruchomości 2 (działki nr 5) oraz Nieruchomości 3 (działki nr 6), które zamierza Pan sprzedać.

Nieruchomości nabył Pan drogą spadku po matce. Nieruchomości powyższe nabył Pan do majątku odrębnego, bo nie zawierał Pan umów rozszerzających ustrój wspólnoty majątkowej. Od dnia nabycia w drodze spadku przedmiotowych nieruchomości nie korzystał Pan z nich w żaden sposób. Nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, w tym działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nie używał ich Pan do celów rekreacyjnych oraz wypoczynkowych. Nie wykonywał Pan na nich żadnej działalności rolniczej, ani nie sprzedawał płodów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości. Nie jest i nigdy nie był Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie zawierał Pan żadnych umów najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych o podobnym charakterze, odpłatnych ani nieodpłatnych, dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Nie podejmował Pan żadnych działań związanych z podziałem nieruchomości lub wydzieleniem własności. Nie podejmował Pan żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości – nie występował Pan z żadnymi wnioskami dotyczącymi zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych nie występowała też o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

7 grudnia 2021 r., zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, w ramach której do sprzedaży dojdzie pod wieloma warunkami m.in.:

‒ uzyskania przez Pana oraz pozostałych sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy skarbowe, urzędy gminy i inne, że nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

‒ uzyskania przez kupującego ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzone przez kupującego inwestycji,

‒ uzyskania przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (np. rurociągi, wodociągi, rowy melioracyjne) mogą znajdować się na terenie zbywanych nieruchomości i mogą kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją,

‒ potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej na tej nieruchomości przez kupującego inwestycji,

‒ potwierdzenia, iż nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej,

‒ uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

‒ zostanie zmienione oznaczenie gruntów nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w ewidencji gruntów na nierolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez kupującego inwestycji polegające na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

W przywołanej wyżej umowie przedwstępnej udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa w następujących zakresach:

‒ do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz rodzaju użytków oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach sprzedawanych przez Pana inwestycji planowanej przez kupującego.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi. Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały kupującego.

Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika prawo kupującego reprezentowanego przez osobę fizyczną do ustanawiania dalszych pełnomocników m.in. do:

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych,

‒ uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej wyraził Pan zgodę na prawo wejścia przez kupującego na teren zbywanych nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac ziemnych polegających na przygotowaniu terenu do wybudowania na niej parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Prace te będą prowadzone na koszt i ryzyko kupującego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1, 2 i 3 będzie Pan działać jako podatnik podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych Nieruchomości 1, 2, 3 będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Kupującemu przez Pana pełnomocnictwa oraz innych zgód na dysponowanie nieruchomością w celach inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Pana działań (w tym wykonywanych w Pana imieniu i na Pana rzecz przez pełnomocnika), świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powodują, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 – przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Pana działania wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Pana w przedmiocie zbycia udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W przedmiotowej sprawie udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako współwłaściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami. Stroną podejmowanych czynności będzie Pan, a nie Pana pełnomocnik, bowiem pełnomocnik nie działa we własnym imieniu, lecz w Pana imieniu. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto, już w 2017 r. podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży o analogicznym brzmieniu z tym samym nabywcą co obecnie, tylko z powodu nieuzyskania przez niego wszystkich pozwoleń do finalnej transakcji nie doszło. Świadczy to więc o konsekwentnym dążeniu obu stron umowy do sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż udziałów w przedmiotowych Nieruchomościach będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tak więc, w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, Pana stanowisko w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w Nieruchomościach wchodzących w skład Pana współwłasności, natomiast nie rozstrzyga o skutkach podatkowych z tego tytułu dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).