0114-KDIP1-3.4012.139.2022.3.AMA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Państwa za podatników podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży działek gruntu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 maja 2022 r. (wpływ 3 czerwca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

P.K.;

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

J.K.

Opis zdarzenia przyszłego

J. i P. małżonkowie K. są właścicielami, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej jako działki gruntu nr 1 oraz nr 2, położone w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), o łącznym obszarze 1,4285 ha (jeden hektar cztery tysiące dwieście osiemdziesiąt pięć metrów kwadratowych). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…). Opisana wyżej niezabudowana nieruchomość zwana będzie w treści niniejszego wniosku jako „Nieruchomość”.

Małżonkowie P.J.K. (dalej: „Sprzedający”, „Wnioskodawcy”), nabyli Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży - akt notarialny sporządzony przez Notariusza w (…) 14 sierpnia 2012 r., za Rep. A Nr (…) oraz umowy sprzedaży - akt notarialny sporządzony przez Notariusza w (…) 7 lutego 2013 r., za Rep. A Nr (…).

Nieruchomość jest oznaczona w zakresie sposobu korzystania jako grunty orne, a nadto jest nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość jest położona na terenie, na którym w chwili opracowania niniejszego wniosku brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Celem nabycia Nieruchomości przez Sprzedających w 2012 roku było planowane podjęcie przez nich działalności rolniczej. Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedających, Gmina (…) wszczęła postępowanie administracyjne w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (…) oraz północnej części wsi (…) w gminie (…). Wnioskodawcy nie występowali z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania dla przedmiotowego terenu, co więcej nie uczestniczyli aktywnie w procedurze planistycznej. Pierwsze wyłożenie projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zakończyło się 12 listopada 2021 roku. Projektowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmie Nieruchomość. Zgodnie z projektowanym planem przeznaczenie Nieruchomości będzie oznaczone jako usługowe (2U), tym samym wobec niezależnej od Wnioskodawców istotnej zmiany sposobu wykorzystywania Nieruchomości, pozostawienie Nieruchomości w majątku Wnioskodawców okazało się być bezcelowe w świetle pierwotnie sprecyzowanego celu nabycia.

Nadto, Wnioskodawcy uzyskali informację, iż nieruchomości sąsiadujące ze zdefiniowaną powyżej Nieruchomością stały się przedmiotem umów przedwstępnych sprzedaży zawartych ze spółką działającą pod firmą: (…) (dalej: „Kupujący”) celem budowy zdefiniowanej poniżej Inwestycji. Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wyłącznie z uwagi na fakt, iż zarówno przeznaczenie Nieruchomości w MPZP jak i zamierzenie inwestycyjne Kupującego wobec sąsiadujących nieruchomości uniemożliwiałoby prowadzenie działalności rolniczej.

Sprzedający nigdy aktywnie nie poszukiwali potencjalnych nabywców Nieruchomości. Sprzedający otrzymali ofertę zakupu Nieruchomości bezpośrednio od Kupującego.

29 grudnia 2021 roku Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości przed Notariuszem w (…), w Kancelarii Notarialnej w (…), akt notarialny Rep. A (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący planuje na Nieruchomości realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Transakcja”) po spełnieniu m.in. następujących warunków:

1. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji, przy czym Strony postanawiają, że warunek ten będzie spełniony również wówczas, gdy w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej Umowy lub w terminie 2 (dwóch) miesięcy od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, Kupujący nie wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę lub wskazana decyzja nie zostanie wydana z przyczyn leżących po stronie Kupującego;

2. zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość zmieniający przeznaczenie Nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne.

W treści Umowy Przedwstępnej strony postanowiły, że w przypadku gdyby Kupujący działając we własnym imieniu lub na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających osobom wskazanym przez Kupującego podjął jakiekolwiek działania związane z Nieruchomością, w tym zmierzające do realizacji Inwestycji w okresie od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do Daty Ostatecznej, w szczególności zawarł umowy w imieniu Sprzedających, z których wynika obowiązek poniesienia jakichkolwiek opłat, kosztów lub innych świadczeń pieniężnych, celem uniknięcia wątpliwości Strony potwierdzają, że wszelkie koszty, opłaty i zobowiązania do świadczeń pieniężnych wynikające z tego rodzaju działań będą obciążały Kupującego. Ponadto, Kupujący zrzekł się wobec Sprzedających wszystkich roszczeń obecnych i przyszłych w zakresie wskazanym w zdaniu powyżej, w szczególności uprawnienia do dochodzenia zwrotu jakichkolwiek kosztów poniesionych przez Kupującego w związku z Nieruchomością, w tym związanych z działaniami zmierzającymi do sprawdzenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także działań zmierzających do przygotowania realizacji Inwestycji.

29 grudnia 2021 roku Wnioskodawcy podpisali z Kupującym porozumienie (dalej: „Porozumienie”), na mocy którego:

1. Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

2. Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz stanu prawnego Nieruchomości oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego;

3. Sprzedający zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego, na koszt Kupującego udzielić wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedającego należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

Do dnia złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie udzielili żadnych dodatkowych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Kupujący nie poinformował Sprzedających by podjął jakiekolwiek działania w imieniu Sprzedających w wykonaniu umocowania wskazanego w Umowie Przedwstępnej oraz Porozumieniu.

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną oraz Porozumieniem wszelkie ewentualne działania zmierzające do realizacji Inwestycji mogą być podejmowane wyłącznie na koszt i ryzyko Kupującego. Sprzedający nie podejmują aktywnie jakichkolwiek działań w przedmiotowym zakresie.

Pan P.K. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) (NIP: (…) a przeważającym przedmiotem działalności jest 81.22.Z: Specjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych. Przedsiębiorstwo prowadzone przez P.K. nie prowadzi, ani nie prowadziło, działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości. Na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana P.K. w 2018 roku oraz w 2019 roku Wnioskodawca nabył nieruchomości lokalowe, które są wykorzystywane na potrzeby prowadzonego przedsiębiorstwa lub są przedmiotem najmu w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa.

Pan P.K. w ramach własnej działalności gospodarczej nigdy nie współpracował w żadnej formie prawnej z Kupującym. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (…), w szczególności nie była najmowana, dzierżawiona lub wykorzystywana w innej formie. Nieruchomość nigdy nie była wniesiona jako środek trwały do przedsiębiorstwa należącego do Sprzedającego ani też do innego przedsiębiorstwa. Sprzedaż Nieruchomości nie pozostaje w żadnym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą P.K. Pan P.K. jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nigdy nie była i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działań marketingowych czy reklamowych które mogłyby świadczyć o sprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Pana P.K.

Pani J.K. nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzaliby sprzedać w perspektywie najbliższych kilku lat.

Środki pieniężne uzyskane w wyniku sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy planują przeznaczyć na prywatne cele - zakup mieszkań dla dwóch dorosłych córek, które nie są właścicielkami żadnych nieruchomości, tj. celem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych własnych dzieci.

Wnioskodawcy podjęli próbę sprzedaży ziemi w wielkości i stanie w jakim Nieruchomość została zakupiona. Wnioskodawcy nie podjęli żadnych czynności, które mogłyby przyczynić się do maksymalizacji potencjalnych zysków ze sprzedaży takich jak wystąpienie o warunki zabudowy, podział Nieruchomości, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg dojazdowych itp. Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili zarobkowej profesjonalnej działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy wskazali, że Pani J.K. nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Zarówno Pan P.K. jak i Pani J.K. nie posiadali ani nie posiadają statusu rolników ryczałtowych, korzystających zwolnienia od podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności rolniczej, w której użytkowaliby działki 1 i 2.

Działki o numerach 1 oraz 2 miały zostać wykorzystane do prowadzenia działalności rolniczej. Działki nie były wykorzystywane do celów innych niż własne, prywatne cele.

Zainteresowani nie planowali wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku gdyby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony.

5 kwietnia 2022 roku wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (…) oraz północnej części wsi (…) w gminie (…) etap I, obejmujący przedmiotowe działki 1 oraz 2 i wskazujący na przeznaczenie nieruchomości jako (2U).

Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Sprzedający nie zawarli dodatkowo z Kupującym umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej podobnej.

Wnioskodawcy wskazali, że do dnia złożenia uzupełnienia wniosku Kupujący:

a) wszczął postępowanie administracyjne w sprawie zatwierdzenia dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dotyczącej badań geologiczno-inżynierskich wykonywanych na potrzeby określenia warunków posadowienia projektowanej budowy zespołu hal magazynowo produkcyjnych m.in. na działkach 1 oraz 2.

b) nadto, Burmistrz (…) wydał decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalając warunki lokalizacji inwestycji dla (…) m.in. na działkach 1 oraz 2, polegającej na budowie sieci elektroenergetycznej kablowej SN-15kV, słupów sieci elektroenergetycznej napowietrznej SN-15kV, kontenerowej stacji transformatorowej SN/nN, sieci elektroenergetycznej kablowej nN-0,4KV, słupów sieci elektroenergetycznej powietrznej nN-0,4 kV oraz złącza kablowej nN.

c) 12 maja 2022 roku Starosta (…) sporządził zawiadomienie o wszczęciu postępowania na wniosek inwestora - (…) w sprawie zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę zespołu magazynowo- usługowego z przeznaczeniami socjalno-administracyjnymi z towarzyszącą infrastrukturą w tym parkingami m.in. na terenie przedmiotowych działek.

Sprzedający nie mają wiedzy czy Kupujący wystąpi lub wystąpił z innymi wnioskami lub czynnościami, na podstawie których zostanie wszczęte inne postępowanie lub zostaną dokonane inne czynności jeszcze przed sprzedażą przedmiotowych nieruchomości. Sprzedający nie zamierzają osobiście podejmować tego rodzaju czynności, niemniej nie mogą wykluczyć, że na podstawie udzielonego Kupującemu upoważnienia (cytowanego powyżej) wystąpi on z innymi wnioskami.

Zapisy umowy przedwstępnej, traktujące o istotnych przedmiotowo zobowiązaniach Stron, zostały przywołane w treści wniosku o interpretację, niemniej nie były to wszystkie zobowiązania.

Zainteresowani wskazali treść zapisów dotyczących zobowiązań każdej ze stron.

1. „J. P.K. i ……………….działający w imieniu Spółki pod firmą: (…) zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której (…) sprzedadzą Spółce pod firmą: (…) wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej jako działki gruntu nr 1 oraz 2, położone w miejscowości (…), o łącznym obszarze 1,4285 ha (jeden hektar cztery tysiące dwieście osiemdziesiąt pięć metrów kwadratowych), uregulowanej w księdze wieczystej (…) („Przedmiot Sprzedaży”), za ……………(„Cena”), a Spółka pod firmą: (…), Przedmiot Sprzedaży za podaną Cenę kupi, po spełnieniu się Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w ustępie 2 niniejszego § 4.

Powyższe zobowiązanie Sprzedających i Kupującego stanowi umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 Kodeksu cywilnego, na mocy której obie Strony zobowiązane są zawrzeć umowę sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży, na warunkach określonych w tej Umowie.

Strony postanawiają, że Sprzedający niezwłocznie wystąpią do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie odpowiednich przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa w celu uzyskania stanowiska, czy sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży powinna być opodatkowania podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedający zobowiązani są współdziałać z Kupującym w postępowaniu w sprawie uzyskania interpretacji przepisów prawa podatkowego i doręczyć Kupującemu uzyskaną interpretację niezwłocznie po jej uzyskaniu. Ponadto Strony oświadczają, że jeżeli zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Cena będzie traktowana jako kwota netto, która zostanie powiększona o należny podatek VAT, a Kupujący będzie zobowiązany zapłacić Sprzedającym Cenę powiększoną o należny podatek VAT.

2. Umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Przedmiot Sprzedaży („Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta w dacie, godzinie i miejscu wskazanym Sprzedającym przez Kupującego z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia ………………….(„Data Ostateczna”), po spełnieniu się następujących warunków („Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

(a) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji, przy czym Strony postanawiają, że warunek ten będzie spełniony również wówczas, gdy w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej Umowy lub w terminie 2 (dwóch) miesięcy od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, Kupujący nie wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę lub wskazana decyzja nie zostanie wydana z przyczyn leżących po stronie Kupującego;

(b) oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w § 2 pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, o ile z przyczyn niezależnych od Sprzedającego nie ulegnie zmianie stan prawny lub faktyczny, co będzie skutkowało zmianą oświadczeń i zapewnień Sprzedającego;

(c) zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położony jest Przedmiot Sprzedaży zmieniający przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne.

3. Strony postanawiają, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane w ustępie 2 pkt (a)-(b) powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

4. W przypadku gdy pomimo spełnienia Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży lub ich zrzeczenia się przez Kupującego zgodnie z niniejszą Umową Kupujący nie wskaże Sprzedającym daty, godziny lub miejsca zawarcia Umowy Sprzedaży, Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w Dacie Ostatecznej przed notariuszem kancelarii (…) o godzinie 10.00.

5. Strony zgodnie postanawiają, że wobec faktu, że na nabycie Przedmiotu Sprzedaży wymagana jest wyrażona w formie uchwały zgoda Wspólników Kupującego, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, niniejsza Umowa wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze Stron, poza potencjalnymi kosztami które mogą powstać w trakcie procesu inwestycyjnego. Wszelkie koszty będą ponoszone przez Kupującego.

6. Strony postanawiają, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży powstanie niezgodność wynikająca z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym Cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część Ceny, pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż o kwotę równą Cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

7. Zapłata Ceny nastąpi w następujący sposób:

(a) najpóźniej na 2 (dwa) dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży Kupujący wpłaci do depozytu notarialnego kwotę Ceny, ponadto nie później niż na 2 (dwa) dni przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący okaże Sprzedającym protokół przyjęcia kwoty równej Cenie do depozytu notarialnego,

(b) zapłata Ceny za Przedmiot Sprzedaży (lub jej części zgodnie z ust. 6 powyżej) nastąpi na rachunek bankowy Sprzedających wskazany w Umowie Sprzedaży (lub odpowiednio rachunek wierzyciela, jaki zostanie pozyskany w wykonaniu ust. 6) poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego, po okazaniu notariuszowi wypisu aktu notarialnego zawierającego Umowę Sprzedaży,

(c) w przypadku gdy do Daty Ostatecznej lub do innej daty ustalonej przez Strony jako data zawarcia Umowy Sprzedaży nie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży, wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia Umowy Sprzedaży nie doszło.

8. ………………….. działający w imieniu Spółki pod firmą: (…) zobowiązuje się zawiadomić Sprzedających o fakcie złożenia wniosku o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia złożenia wskazanego wniosku.

§ 5.

1. Wydanie Przedmiotu Sprzedaży, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

1. Sprzedający oświadczają, że znane jest im zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym lub upoważnienia osoby wskazanej przez Kupującego do uzyskania tego rodzaju dokumentów.

2. W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązują się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

§ 6.

Sprzedający wyrażają zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z niniejszej Umowy przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 (czternastu) dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień niniejszej Umowy (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z niniejszym paragrafem) i Umowy Sprzedaży. Kupujący i Cesjonariusz będą solidarnie odpowiadać za realizacje postanowień oraz zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, a także zobowiązań wynikających z Umowy Sprzedaży, w tym zobowiązania do zapłaty Ceny.

§ 7.

1. Sprzedający oświadczają, że w okresie obowiązywania niniejszej Umowy nie dokonają żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będą prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami niniejszej Umowy.

2. J. P. K. i działający w imieniu Spółki pod firmą: (…) postanawiają, że Sprzedający jest uprawniony do odstąpienia od niniejszej Umowy w sytuacji, gdy Kupujący w terminie wskazanym w § 4 ust. 2 pkt a) nie wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Ponadto postanawiają, że Sprzedający są uprawnieni do złożenia wyżej wskazanego oświadczenia o odstąpieniu od Umowy w okresie od dnia upływu terminu, o którym mowa powyżej do Daty Ostatecznej.

3. Każda ze Stron zobowiązuje się do zachowania w tajemnicy wszelkich informacji, które pozyskała w związku z zawarciem i realizacją niniejszej Umowy.

4. Strony oświadczają, że adres do doręczeń wskazany w komparycji niniejszego aktu notarialnego jest adresem dla celów doręczeń korespondencji sądowej oraz wszelkich zawiadomień, oświadczeń Stron i innych dokumentów związanych z niniejszą Umową i Umową Sprzedaży. W zakresie, w jakim zgodnie z przepisami prawa lub wyraźnymi postanowieniami niniejszej Umowy, nie jest wymagane zachowanie dla zawiadomień, oświadczeń Stron lub innych dokumentów formy pisemnej pod rygorem nieważności, wszelkie takie zawiadomienia, oświadczenia Stron i inne dokumenty mogą być doręczane w formie skanu pisemnego oświadczenia danej Strony wysłanego na adresy e-mail drugiej Strony (dla Sprzedających: ………………, dla Kupującego:…………………….) i uznaje się je za doręczone w przypadku wysłania wiadomości elektronicznej na powyższe adresy (lub inne adresy, o których dana Strona zawiadomi drugą Stronę w powyższym trybie, co w celu uniknięcia wątpliwości nie wymaga sporządzania zmiany niniejszej Umowy), o ile nie otrzymano komunikatu z systemu teleinformatycznego o niemożliwości doręczenia.

5. W przypadku gdyby Kupujący działając we własnym imieniu lub na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających osobom wskazanym przez Kupującego podjął jakiekolwiek działania związane z Nieruchomością, w tym zmierzające do realizacji Inwestycji w okresie od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do Daty Ostatecznej, w szczególności zawarł umowy w imieniu Sprzedających, z których wynika obowiązek poniesienia jakichkolwiek opłat, kosztów lub innych świadczeń pieniężnych, celem uniknięcia wątpliwości Strony potwierdzają, że wszelkie koszty, opłaty i zobowiązania do świadczeń pieniężnych wynikające z tego rodzaju działań będą obciążały Kupującego.

6. Kupujący zrzeka się wobec Sprzedających wszystkich roszczeń obecnych i przyszłych w zakresie wskazanym w ust. 5 powyżej, w szczególności uprawnienia do dochodzenia zwrotu jakichkolwiek kosztów poniesionych przez Kupującego w związku z Nieruchomością, w tym związanych z działaniami zmierzającymi do sprawdzenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także działań zmierzających do przygotowania realizacji Inwestycji.”

Państwo J.P.K. 15 listopada 2017 roku wspólnie sprzedali prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną (…), położoną (…):

- przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej 21 grudnia 2006 roku,

- nieruchomość została nabyta w celu inwestycyjnym,

- nieruchomość w latach 2006-2017 nie była wykorzystywana,

- przyczyną sprzedaży był wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Sprzedaż miała miejsce 15 listopada 2017 roku.

Zainteresowani nie sprzedawali innych nieruchomości, ani zabudowanych ani niezabudowanych. Z tytułu sprzedaży wskazanej nieruchomości Państwo K. nie byli zobowiązani by zarejestrować się jako czynny podatnik VAT oraz wykazywać należny podatek VAT od sprzedaży.

Pytanie

Czy w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedających należy uznać za podatników podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W ocenie Wnioskodawców transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających Kupującemu, w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, nie podlega podatkowi od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Fakt posiadania przez Wnioskodawców prawa własności Nieruchomości przez blisko 10 lat bez podejmowania czynności zmierzających do sprzedaży lub chociażby zwiększenia wartości Nieruchomości świadczy o tym, że zamierzona sprzedaż Nieruchomości stanowi wyłącznie wyraz prawidłowego zarządu majątkiem własnym, innymi słowy jest dokonaniem czynności, które mieści się w granicach gospodarowania majątkiem własnym, a nie elementem prowadzenia działalności gospodarczej.

W orzecznictwie (co prawda na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, jednakże zaaprobowanym również w najnowszym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 października 2021 r., wydanym w sprawie o sygnaturze akt: III FSK 185/21 dotyczącym podatku od towarów i usług) zwraca się uwagę, że brak jest podstaw kwalifikowania do działalności gospodarczej podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie majątkiem własnym, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (wyrok NSA z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 czy też z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14).

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 września 2021 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt: I FSK 1847/18 wskazując: „Nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej osoby fizycznej, która dokonuje sprzedaży gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. W sytuacji natomiast, gdy osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”

Podkreślić należy, iż nawet jeżeli pewne środki pieniężne zostaną przeznaczone na przygotowanie realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego jeszcze w okresie poprzedzającym zawarcie umowy sprzedaży, na mocy upoważnienia udzielonego przez Sprzedających Kupującemu, środki te będą wydatkowane wyłącznie przez Kupującego bez prawa do żądania ewentualnego zwrotu tych środków nawet w przypadku gdyby nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający nie angażują żadnych własnych środków pieniężnych w zwiększenie ewentualnego przyszłego zysku ze sprzedaży.

Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 września 2021 roku wydanym w sprawie o sygn. akt: I FSK 113/18 wskazano: „Nabycie nieruchomości, jej podział na mniejsze działki gruntu, a następnie ich sprzedaż, dokonywane w bardzo krótkich odstępach czasu w sytuacji, gdy kwoty uzyskiwane z tytułu sprzedaży poszczególnych działek kilkakrotnie przekraczały cenę ich nabycia, zapewnienie dojazdów do nowo powstałych działek, ustanawianie dróg, uzbrajanie ich, czy też uzyskiwanie warunków zabudowy, przeznaczanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zakup innych gruntów, podejmowanie działań o charakterze marketingowym w postaci ogłoszeń w prasie oraz wywieszenie tablicy informującej o działkach na sprzedaż - wszystkie powyższe okoliczności świadczą o profesjonalnym charakterze działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.”

Wnioskodawcy nie podjęli takich działań jak:

a) podział Nieruchomości na mniejsze działki gruntu,

b) zapewnienie dojazdów do Nieruchomości,

c) uzbrojenie Nieruchomości,

d) uzyskiwanie warunków zabudowy dla Nieruchomości,

e) działania o charakterze marketingowym w postaci ogłoszeń w prasie lub wywieszenia tablicy informującej o sprzedaży.

Wnioskodawcy nie zamierzają przeznaczać środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości na zakup innych gruntów.

Zgodnie z orzecznictwem TSUE: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.”

(vide: Wyrok TS z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. I-8461).

Również zgodnie z orzecznictwem sądów polskich sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, w okolicznościach zbliżonych do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku nie podlega podatkowi od towarów i usług. Jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 7 grudnia 2021 r. I SA/Łd 714/21: „do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest ustalenie, że prowadzi on zawodowo, w sposób profesjonalny działalność gospodarczą w danym zakresie. Wymaga to każdorazowo zbadania, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie, gdyż podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, iż w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu. Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności.”

Ponownie podkreślić należy, iż w ocenie Wnioskodawców nie podejmowali oni żadnej aktywności, która mogłaby mieć cechy zorganizowanej działalności tj. w zakresie przykładowego katalogu czynności wskazanego powyżej.

Analogiczne stanowisko wydaje się być ugruntowane w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, co potwierdza m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 października 2009 r. I FSK 1043/08, w wyroku z 7 października 2011 r. I FSK 1289/10, wyroku z 16 listopada 2011 r. I FSK 1654/11.

Jako przykład warto zacytować wyrok NSA z 27 października 2009 r., I FSK 1043/08, ONSAiWSA 2010, nr 6, poz. 121: „Tylko taka aktywność handlowa obywatela jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”

Oczywiście Wnioskodawcom znane jest odmienne od powyższego stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej wyrażone m.in. w interpretacjach o nr: 0114-KDIP1-2.4012.571.2021.2.RST z 1 marca 2022 roku, 0111-KDIB2-3.4014.484.2021.4.JKA, zgodnie z którym: „zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z niezabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.”

Jednakże stan faktyczny przedstawiony ww. interpretacjach różni się od stanu faktycznego przedstawionego w niniejszym wniosku, a ponadto wskazane wyżej wyroki sądów powszechnych zbieżne są ze stanowiskiem Wnioskodawców w przedmiotowej kwestii.

Konkludując, w opinii Wnioskodawców, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedających nastąpi w ramach zarządzania przez nich majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Wnioskodawców, nie zmienia fakt zawarcia pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym Porozumienia w zakresie opisanym powyżej, a także zawarcia Umowy Przedwstępnej na warunkach określonych powyżej. Podkreślić należy, iż Sprzedający nie udzielili dotychczas Kupującemu pełnomocnictwa szerszego niż pełnomocnictwo umożliwiające wykonanie badań i analiz stanu prawnego Nieruchomości oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego. Niewątpliwie dokonanie badań i analiz stanu prawnego Nieruchomości realizowane wyłącznie na potrzeby przyszłego Kupującego, na jego koszt oraz w zakresie planowanej przez niego Inwestycji nie może prowadzić do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości w szczególności, iż ma być ono realizowane wyłącznie na potrzeby własne i na koszt zdefiniowanego powyżej Kupującego.

Nadto, wyrażenie przez Wnioskodawców zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowalne przez Kupującego nie powoduje zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości dokonywanego w sposób zorganizowany, co mogłoby być traktowane jako prowadzenie działalności gospodarczej przez Sprzedających.

Zaprezentowanego stanowiska Wnioskodawców nie może zmienić również fakt zobowiązania się Sprzedających do udzielenia w przyszłości Kupującemu dalszych pełnomocnictw, o ile będą niezbędne do prowadzenia postępowań administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji. Po pierwsze tego rodzaju pełnomocnictwo dotychczas nie zostało udzielone, po drugie zaś dotyczyłoby ono wyłącznie niezbędnego zakresu umocowania dotyczącego analizy stanu prawnego Nieruchomości i przygotowania realizacji inwestycji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych/udziału w nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek gruntu istotne jest, czy w danej sprawie Zainteresowani w celu dokonania tej sprzedaży podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani, z których wyłącznie Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, są właścicielami niezabudowanych działek gruntu nr 1 i 2 na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Działki te, nabyte na podstawie umów sprzedaży, Wnioskodawcy zamierzają sprzedać jako całą Nieruchomość. W tym celu 29 grudnia 2021 roku Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą Kupujący planuje na Nieruchomości realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z niniejszej Umowy przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Nieruchomość nigdy nie była i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działań marketingowych czy reklamowych, które mogłyby świadczyć o sprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Pana (…). Sprzedający otrzymali ofertę zakupu Nieruchomości bezpośrednio od Kupującego.

Działki o numerach 1 oraz 2 miały zostać wykorzystane do prowadzenia działalności rolniczej. Zainteresowani nie posiadają statusu rolników ryczałtowych, korzystających zwolnienia od podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności rolniczej.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii uznania Ich za podatników podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży dwóch działek gruntu, Zainteresowani (Sprzedający) będą spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) dalej zwaną Kodeksem cywilnym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 2021 r. Sprzedający zawarł z Kupującym (…) przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązał się do sprzedaży Nieruchomości tj. działki nr 1 i 2. Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta pod warunkiem m.in.:

· uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji, przy czym Strony postanawiają, że warunek ten będzie spełniony również wówczas, gdy w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej Umowy lub w terminie 2 (dwóch) miesięcy od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, Kupujący nie wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę lub wskazana decyzja nie zostanie wydana z przyczyn leżących po stronie Kupującego;

· zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość zmieniający przeznaczenie Nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne.

Ponadto Sprzedający, w zawartym Porozumieniu, udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz stanu prawnego Nieruchomości oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego. Sprzedający zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego, na koszt Kupującego udzielić wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe organy administracji państwowej w zakresie zapłaty przez Sprzedającego należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

Zainteresowani udzielili Kupującemu również prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), w zakresie: składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawcy wskazali, że 5 kwietnia 2022 roku wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (…) oraz północnej części wsi (…) w gminie (…) etap I obejmujący przedmiotowe działki 1 oraz 2 i wskazujący na przeznaczenie nieruchomości jako usługowe (2U).

Ponadto, Zainteresowani wymienili już dokonane przez Kupującego czynności tj. wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dotyczącej badań geologiczno-inżynierskich wykonywanych na potrzeby określenia warunków posadowienia projektowanej budowy zespołu hal magazynowo-produkcyjnych m.in. na działkach 1 oraz 2; uzyskanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalając warunki lokalizacji inwestycji dla (…) m.in. na ww. działkach oraz otrzymanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania na wniosek Kupującego w sprawie zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia na budowę zespołu magazynowo-usługowego z przeznaczeniami socjalno-administracyjnymi z towarzyszącą infrastrukturą w tym parkingami m.in. na terenie przedmiotowych działek.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostaną one bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawców. Szereg działań, dokonanych za pełną zgodą Sprzedających, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wskazać zatem należy, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będąca własnością Sprzedających podlegać będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały i zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg wymienionych wyżej czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w imieniu Zainteresowanych i na Ich korzyść, ponieważ to Sprzedający jako właściciele Nieruchomości będą Stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującego. Dodatkowo, Sprzedający udzielili zgodę na dysponowanie Nieruchomością do celów budowalnych.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Porównując opis sprawy oraz przywołane orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że Sprzedający nie wykazali zamiaru wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres jej posiadania. Zainteresowani, w celu zwiększenia możliwości sprzedaży tej Nieruchomości, podjęli ww. działania w sposób zorganizowany. Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawców w przedmiocie zbycia Nieruchomości, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym (typowym) wykonywaniem prawa własności.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zainteresowani, dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach łączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z Zainteresowanymi, że opisana we wniosku transakcja nie podlega podatkowi od towarów i usług i powinna pozostawać poza zakresem ustawy.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawców (Sprzedających) za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości (działek nr 1 i nr 2), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zaś w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Tytułem wydania rozstrzygnięć w zakresie przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych wykorzystana zostanie opłata w wysokości (…) zł. Zainteresowani, tytułem opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej dokonali wpłaty kwoty (…) zł. W związku z tym, kwota (…) zł stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według dyspozycji Wnioskodawcy tj. zwrot na rachunek bankowy wskazany we wniosku.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Zatem także interpretacje powołane przez Zainteresowanych na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Tym samym, z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe, potraktowano jako element argumentacji Zainteresowanych oraz nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan P.K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).