Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12 - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny, który dotyczy nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 czerwca 2022 r. (wpływ 6 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ Pan W.R.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Pan W. R. (dalej jako: „Sprzedający”) wraz z małżonką, E. R. (dalej łącznie zwani: „Sprzedającymi”), 25 lutego 2021 r. zawarł z B Sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`), NIP: (`(...)`) (dalej: „Kupujący”), w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży prawa własności nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

2. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej było zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności następujących nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości (`(...)`), gmina (`(...)`), powiat (`(...)`), województwo (`(...)`):

· działka nr 1/8 o powierzchni 0,0266 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 28 maja 2004 r.,

· działka nr 2/3 o powierzchni 0,3800 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 4 lutego 1998 r.,

· działka nr 3/4 o powierzchni 0,3200 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 4 lutego 1998 r.,

· działka nr 4/4 o powierzchni 0,2800 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 9 kwietnia 1998 r.,

· działka nr 5/2 o powierzchni 0,2900 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 18 grudnia 1998 r.,

· działka nr 6/2 o powierzchni 0,0600 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 5 stycznia 1999 r.,

· działka nr 7 o powierzchni 0,2400 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 23 czerwca 1999 r.,

· działka nr 8/2 o powierzchni 0,6100 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 4 lutego 1998 r.,

· działka nr 9/2 o powierzchni 0,1600 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy zamiany z 31 grudnia 2014 r.,

· działka nr 9/7 o powierzchni 0,8100 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 11 lutego 1998 r.,

· działki nr 11 oraz 12 o łącznej powierzchni 0,4200 ha, objęte księgą wieczystą nr (`(...)`), nabyte na podstawie umowy sprzedaży z 17 maja 2002 r.,

· działka nr 10/1o łącznej powierzchni 0,2000 ha, objęta księgą wieczystą nr (`(...)`), dla której w dziale drugim tej księgi prawo własności wpisane było na rzecz K. K. i R. K. na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z 5 lutego 2015 r. i Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z 5 lutego 2015 r.,

(dalej łącznie zwane: „Nieruchomościami”).

3. W działach III oraz IV powołanych ksiąg wieczystych brak jest wpisów.

4. Wszystkie działy ww. ksiąg wieczystych wolne są od wzmianek.

5. Sprzedający w Umowie przedwstępnej oświadczyli, iż:

· wymienione nieruchomości nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzeniu, w tym prawem pierwokupu; Sprzedający nie są stronami żadnych umów, których przedmiotem są Nieruchomości, w tym także najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości; nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego;

· Nieruchomości stanowią grunty orne (Rllla), pastwiska trwałe (PsIIIa, PsIII, PsV), grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz-Psv) i nieużytki (N), ponadto Nieruchomości są niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone i posiadają dostęp do drogi publicznej;

· Nieruchomości są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą z 17 października 2014 r. Rady Gminy (`(...)`) zgodnie z którym Nieruchomości położone są na terenach oznaczonych symbolem 8.U - tereny usług, ZN i 1.ZN/ZZ - tereny użytków zielonych oraz 1.KDD - tereny komunikacji drogowej, w związku z czym powyżej opisane Nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego; na Nieruchomościach nie jest prowadzone gospodarstwo rolne;

· Nieruchomości nie znajdują się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego;

· Nieruchomości są wolne od zadłużeń i nie są przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji, lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy przedwstępnej; Dla nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu, o którym mowa w art.19 ust. 2 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach, a nadto nie została dla nich wydana decyzja w trybie art. 19 ust. 3 powołanej ustawy;

· Nieruchomości nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefie Rewitalizacji, w związku z czym Gminie (`(...)`) nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości;

· na Nieruchomościach nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

6. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą spółce pod firmą B Sp. z o.o. wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich prawo własności nieruchomości stanowiącej działki o numerach: 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12 o łącznej powierzchni 3,7966 ha („Przedmiot Sprzedaży”) za uzgodnioną cenę, a B Sp. z o.o. Przedmiot Sprzedaży za podaną cenę kupi, po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. 

7. Umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta w dacie, godzinie i miejscu wskazanym Sprzedającym przez Kupującego z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później do dnia 28 lutego 2022 roku (dalej: „Data Ostateczna”), po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

· uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż za 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należytych podatków i innych należności publicznoprawnych,

· przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

· uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”),

· Sprzedający przed Datą Ostateczną nabędą Nieruchomość gruntową o numerze 10/1, co potwierdzą przedkładając odpis z księgi wieczystej zawierający wpis własności na rzecz Sprzedających,

· oświadczenia i zapewnienia składane przez Sprzedających w Umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

8. Strony postanowiły, iż Warunki Umowy Sprzedaży opisane powyżej zastrzeżone będą na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

9. W przypadku gdy pomimo spełnienia Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży lub ich zrzeczenia się przez Kupującego - zgodnie z Umową przedwstępną, Kupujący nie wskaże Sprzedającemu daty, godziny lub miejsca zawarcia Umowy Sprzedaży, Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w Dacie Ostatecznej o godzinie 10.00.

10. Strony zgodnie postanowiły, że wobec faktu, że na nabycie Przedmiotu Sprzedaży wymagana jest wyrażona w formie uchwały zgoda Wspólników Kupującego, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze Stron.

11. Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż wynikający z przedstawionych dokumentów lub oświadczeń złożonych przez Sprzedających, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy ta niezgodność będzie wynikać z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny, pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż o kwotę równą cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

12. Zgodnie z treścią Umowy przedwstępnej zapłata ceny za Przedmiot Sprzedaży nastąpi w następujący sposób:

· przed zawarciem Umowy Sprzedaży Kupujący wpłaci do depozytu notarialnego kwotę ceny,

· zapłata ceny za Przedmiot Sprzedaży nastąpi na rachunek bankowy Sprzedających wskazany w Umowie Sprzedaży poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu aktu notarialnego zawierającego Umowę Sprzedaży,

· w przypadku, gdy do Daty Ostatecznej nie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia Umowy Sprzedaży nie doszło.

13. Sprzedający przyjęli do wiadomości, że w trakcie analiz, o których wspomina Umowa przedwstępna, Kupujący dokona oceny, czy zachodzą przesłanki do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Jeżeli Kupujący ustali, że takie przesłanki zachodzą, Strony zobowiązują się dokonać wszelkich czynności, które będą potrzebne dla zapewnienia takiej formy opodatkowania, w tym wystąpić z wnioskiem o interpretację podatkową i dokonać odpowiednich rejestracji. Koszty interpretacji podatkowej poniosą strony po połowie.

14. Wydanie Przedmiotu Sprzedaży, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

15. Sprzedający oświadczyli, że znane im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadczyli, że zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązań do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz zobowiązali się do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym. 

16. W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązali się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

17. Sprzedający oświadczyli, że w okresie obowiązywania Umowy przedwstępnej nie dokonają żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będą prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami niniejszej Umowy.

18. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji). Obecnie planowane jest dokonanie cesji na rzecz spółki A Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca”).

19. 8 lutego 2022 r. Sprzedający wraz z Kupującym zawarli Aneks do Umowy Przedwstępnej w formie aktu notarialnego, w którym ustalono nową Datę Ostateczną tj. na dzień 30 kwietnia 2022 r.

20. Sprzedający 25 lutego 2021 roku udzielili Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

- zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

- uzyskania decyzji pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

- uzyskania map do celów projektowych;

- składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

- przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

- uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

- uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

- składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem, z tym że Sprzedający nie ponosi jakichkolwiek kosztów działań pełnomocnika. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały B Sp. z o.o.  

21. 25 lutego 2021 r. Strony zawarły porozumienie o następującej treści:

· Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych,

· Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających o treści wskazanej przez Kupującego,

· Sprzedający ponadto zobowiązali się, iż na każde wezwanie Kupującego udzielą pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) o.p. i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego Sprzedający potwierdzą, czy dane podane przez Sprzedających na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczą skorygowane zgody i oświadczenia,

· Sprzedający oświadczyli, że znane jest im zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadczyli, że zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązali się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów,

· jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia, że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczoną notarialnie kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu).

22. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonywania obowiązków wynikających z porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji).

23. Pismem z 14 października 2021 r. wydanym na wniosek Sprzedającego, Urząd Gminy (`(...)`) poinformował, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (`(...)`) dla obszaru (`(...)`), zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (`(...)`) nr (`(...)`) z 17 października 2014 r. oraz zmianą w zakresie niektórych ustaleń planu dla obszaru (`(...)`), uchwała nr (`(...)`) z 29 maja 2018 r. oraz dla obszaru (`(...)`) zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (`(...)`) nr (`(...)`) z 20 stycznia 2020 r.:

· działki nr 1/8, 6/2 znajdują się na terenach oznaczonych w planie symbolem 8U - tereny usług,

· działka nr 9/2 znajduje się na terenach oznaczonych w planie symbolem 8.U - tereny usług i KDGP - tereny komunikacji drogowej,

· działka nr 11 znajduje się na terenach oznaczonych symbolem 8.U - tereny usług i KDGP - tereny komunikacji drogowej. Ponadto w terenach 1.KDD - tereny dróg dojazdowych,

· działka nr 12 znajduje się w terenach oznaczonych w planie symbolem 1.ZN/ZZ - tereny zieleni nie urządzonej położone w granicach obszaru szczególnie zagrożonego powodzią i 1.KDD - tereny dróg dojazdowych,

· działki nr 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 7, 8/2, 10/1 znajdują się na terenach oznaczonych w planie symbolem 8.U - tereny usług i ZN - tereny użytków zielonych i KDGP - tereny komunikacji drogowej. Ponadto w terenach 1.ZN/ZZ - tereny zieleni nie urządzonej położone w granicach obszaru szczególnie zagrożonego powodzią,

· działka nr 9/7 znajduje się w terenach oznaczonych w planie symbolem 8.U - tereny usług, ZN - tereny użytków zielonych i KDGP - tereny komunikacji drogowej. Ponadto w terenach 1.ZN/ZZ - tereny zieleni nie urządzonej położone w granicach obszaru szczególnie zagrożonego powodzią.

24. Oświadczeniem z 7 grudnia 2021 r. Sprzedający udzielił C Sp. z o.o. Sp. k. (tj. biuro projektowe, z którym współpracuje Kupujący) prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowanych, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto wyraził zgodę na wejście na teren nieruchomości celem przeprowadzenia prac przygotowawczych i robót budowlanych na nieruchomości oraz celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

25. B Sp. z o.o. , względnie umocowane przez spółkę biuro projektowe:

· uzyskali decyzję Starosty (`(...)`)o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej,

· otrzymali pismo z (`(...)`) w (`(...)`) o pozytywnym uzgodnieniu wniosku na odprowadzenie wód opadowych oraz poinformowani o konieczności odtworzenia rowu, wykonania zabezpieczenia skarp z płyt ażurowych w miejscu wlotu wód opadowych do rowu odwadniającego oraz o konieczności partycypacji w kosztach corocznej konserwacji rowu,

· uzyskali decyzję Wójta Gminy (`(...)`) o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko,

· złożyli wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę oraz otrzymali zawiadomienie od Starosty (`(...)`) o tym, że zostało wszczęte postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę zespołu usługowo - magazynowego,

· uzyskali warunki przyłączenia do sieci wodociągowej dla projektowanych obiektów przemysłowo-magazynowo-usługowych wydane przez Wodociągi Gminy (`(...)`) Sp. z o.o.,

· są w trakcie przygotowywania operatu wodno-prawnego na zrzut i wlot deszczówki do rowu,

· są w trakcie uzgodnień drogowych,

· wykonali geotechnikę wstępną, są w trakcie opracowywania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej,

· złożyli wniosek o punktową zmianę parametrów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, projektanci zajmujący się badaniem środowiskowym nieruchomości pod kątem potencjalnych zanieczyszczeń wykonali na zlecenie B Sp. z o.o. takie badanie obejmujące teren inwestycji.

26. Działki będące przedmiotem wniosku Sprzedający nabył na podstawie umów sprzedaży (za wyjątkiem działki nr 9/2, którą Sprzedający nabył na podstawie umowy zamiany). W przypadku działki nr 10/1 Sprzedający nabył ją na podstawie umowy sprzedaży z 28 maja 2021 r., realizując w ten sposób jeden z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego działki zostały nabyte w celach inwestycyjnych.

27. Nabycie działek (za wyjątkiem działek nr 1/8, 11 oraz 12) opodatkowane było podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

28. Na działkach o numerach 3/4 oraz 4/4 znajduje się billboard reklamowy nietrwale związany z gruntem. Na działkach o numerach 2/3 oraz 3/4 znajduje się drugi billboard reklamowy również nietrwale związany z gruntem. Są one własnością Sprzedających. Wcześniej były wynajmowane/dzierżawione na rzecz podmiotów reklamujących się, ale wszystkie takie umowy zostały wypowiedziane. Na tych billboardach Sprzedający zamieścili także ogłoszenie „na sprzedaż” wraz z podanym numerem telefonu. To poprzez to ogłoszenie do Sprzedających zgłosił się Kupujący celem nabycia nieruchomości.

29. W. obiekty nie są trwale związane z gruntem, nie są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz nie posiadają fundamentów i dachu, a zatem zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „PB”) wspomniane instalacje nie spełniają definicji budynku. Obiekty te nie spełniają także definicji „budowli” z art. 3 pkt 3 PB, zgodnie z którym jako budowle należy rozumieć m.in. wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe.

30. Przez działki o numerach 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 8/2, 9/7, 9/2, 11 przebiega napowietrzna linia telekomunikacyjna, na którą składają się 3 słupy telekomunikacyjne. Wzdłuż granic działek 1/8, 2/3, 3/4 biegnie podziemna linia telekomunikacyjna. Obiekty te nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

31. Od 2007 r. Nieruchomości były bezpłatnie dzierżawione, w zamian za utrzymanie na nich porządku. Nieruchomości nie były wynajmowane. Nieruchomości nie będą dzierżawione i wynajmowane do dnia ich zbycia - nie będą w ogóle wykorzystywane przez Sprzedającego do dnia ich sprzedaży.

32. Działki były w przeszłości dzielone:

· działki nr 1/8 i 2/3 - po 1998 r. z działek został wydzielony pas drogowy i zbiornik oczyszczający nr (`(...)`), za czynności płacił Skarb Państwa,

· działki nr 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 8/2, 9/2, 9/7 - po 1998 r. z działek został wydzielony pas drogowy, za czynności płacił Skarb Państwa.

33. Sprzedający, Pan W. R.:

a. prowadził i prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której jest czynnym podatnikiem VAT (nr NIP: (`(...)`)),

b. wszystkie Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem, nie były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej,

c. nie prowadził i nie prowadzi działalności rolniczej, Nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane do działalności rolniczej,

d. nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u., korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u.,

e. podejmował czynności mające na celu sprzedaż Nieruchomości, tj. wywiesił banner informujący o zamiarze sprzedaży,

f. nie przedstawiał ofert sprzedaży działek Kupującemu, to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia działek od Sprzedającego,

g. zabiegał o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych Nieruchomości,

h. Sprzedający wystąpił z następującymi wnioskami o ustalenie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci gazowej i elektrycznej dla potrzeb realizowanej na nich Inwestycji: wniosek z 19 października 2021 r. do (`(...)`) S.A. oraz wniosek z 27 stycznia 2022 r. do (`(...)`) Sp. z o.o.,

i. posiada inne działki niż objęte niniejszym wnioskiem, na chwilę obecną nie planuje ich zbywać,

j. dokonywał w przeszłości zbycia innych działek:

1. w gminie (`(...)`), powiecie (`(...)`), województwie (`(...)`):

- działki od numeru 20/13 do numeru 20/54 - sprzedaż od 2 grudnia 2005 r. do 1 lutego 2007 r. (działki budowlane, niezabudowane), w tym działki o numerach 20/13, 20/14, 20/15 oraz 20/20 - darowizna na rzecz synów,

- działki o numerach 21/3, 22/1, 23/1 (działki budowlane, niezabudowane) - darowizna na rzecz synów w 2005 r.,

- działki o numerach 21/4, 21/5, 22/2, 22/3, 23/2, 23/3, 24/2, 25/7, 26/3 (działki budowlane, niezabudowane) - sprzedaż 24 maja 2006 r.,

- działki od numeru 27/21 do numeru 27/26 (działki budowlane, niezabudowane) - sprzedaż 10 kwietnia 2006 r.

2. w gminie (`(...)`), powiecie (`(...)`), województwie (`(...)`):

- działka 28/2 (działka budowlana, niezabudowana) – sprzedaż 13 września 2004 r.,

- działki o numerach 1/3, 1/5, 28/1, 1/6 (działki budowlane, niezabudowane) - sprzedaż 16 sierpnia 2005 r.

34. Spółka B Sp. z o.o. (Kupujący):

· jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

· zamierzała nabyć działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

· zamierzała nabyć Nieruchomości na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

35. W skutek planowanej cesji na warunkach opisanych w niniejszym wniosku, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas B Sp. z o.o. wstąpi Nabywca, tj. A Sp. z o.o.

36. A Sp. z o.o. (Nabywca):

· jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

· zamierza nabyć działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

· zamierza nabyć Nieruchomości na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

‒ w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 7, 8/2, 9/7, 10/1 i 12 wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, tj.:

‒ dla działki nr 12 tereny oznaczone w planie symbolem 1.ZN/ZZ - tereny zieleni nieurządzonej położone w granicach obszaru szczególnie zagrożonego powodzią i 1.KDD - tereny dróg dojazdowych - wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu,

‒ dla działek nr 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 7, 8/2, 10/1 tereny oznaczone w planie symbolem 8.U - tereny usług i ZN - tereny użytków zielonych i KDGP - tereny komunikacji drogowej - wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu,

‒ dla działki nr 9/7 tereny oznaczone w planie symbolem 8.U - tereny usług, ZN - tereny użytków zielonych i KDGP - tereny komunikacji drogowej - wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu,

‒ dla części ww. działek, dla których uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje w swoim podstawowym przeznaczeniu możliwości zabudowy (tj. przeznaczonych pod ZN, ZN/ZZ, KDD, KDGP), w szczegółowych zapisach MPZP nie jest wskazane przeznaczenie uzupełniające pozwalające na wprowadzenie nowej zabudowy.

Poniżej odpowiednie zapisy MPZP dla terenów o ww. przeznaczeniu.

§ 19.

1. Tereny użytków zielonych („ZN”) oraz tereny użytków zielonych położone w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią („ZN/ZZ”) przeznacza się dla:

1. gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach stanowiących trwałe użytki zielone (łąki, pastwiska),

2. zieleni towarzyszącej naturalnym ciekom, zbiornikom wodnym i rowom melioracyjnym oraz dla zadrzewień i zakrzewień,

3. funkcji rekreacyjnych w karesie dopuszczonym ustaleniami ust. 2.

2. Dla terenów o których mowa w ust. 1, ustala się, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4, następujące zasady zagospodarowania:

1. zagospodarowanie terenów powinno być ukierunkowane na zachowanie lub odtworzenie walorów półnaturalnych łąk i pastwisk oraz użytków przyrodniczych np. oczek wodnych, zadrzewień śródpolnych, miedz,

2. dopuszcza się zalesienia gruntów o niskiej przydatności rolniczej,

3. przewiduje się utrzymanie istniejącej zabudowy, z możliwością dokonywania jej remontów, przebudowy i rozbudowy, z uwzględnieniem ustaleń § 7 ust. 4,

4. wyklucza się lokalizację nowych obiektów budowalnych, z wyjątkiem: obiektów i urządzeń komunikacji, gospodarki wodnej (m.in. związanej z regulacją cieków, w tym potoku (`(...)`)), infrastruktury technicznej,

5. dopuszcza się realizację tras turystycznych pieszych, rowerowych, konnych, wraz z towarzyszącą im małą architekturą.

3. Dla terenów, o których mowa w ust. 1, oznaczonych symbolem „ZN/ZZ”, położonych w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią, ustala się dodatkowe zasady zagospodarowania:

1. z uwagi na położenie w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią obowiązują zakazy, nakazy, dopuszczenia i ograniczenia określone w przepisach odrębnych, dotyczących ochrony przed powodzią,

2. z przypadku, gdy na podstawie przepisów odrębnych dyrektor właściwego regionalnego zarządu gospodarki wodnej, w drodze decyzji zwolni z zakazów, o których mowa w pkt 1 dopuszcza się działania w zakresie określonym w decyzji, z zastosowaniem odpowiednio ustaleń określonych w ust. 2; dopuszcza się ponadto lokalizację urządzeń zabezpieczających teren przed zalaniem wodami powodziowymi.

4. Realizacja obiektów i urządzeń, o których mowa w ust. 1 i 2, jest dopuszczalna wyłącznie pod warunkiem nienaruszenia przepisów odrębnych, dotyczących ochrony gruntów rolnych i leśnych.

§ 21.

1. Tereny komunikacji drogowej („KDGP”, „KDZ”, „KDL”, KDD”, KDD/ZZ”, „KDW”) przeznacza się dla dróg i ulic publicznych oraz dróg wewnętrznych.

2. Użyte oznaczenia i symbole terenów, o których mowa w ust. 1 oznaczają:

1. „KDGP” - drogi klasy GP (droga krajowa nr (`(...)`), nr (`(...)`) i nr (`(...)`)),

2. „KDZ” - drogi klasy Z (drogi powiatowe),

3. „KDL”- drogi klasy L (drogi powiatowe i drogi gminne),

4. „KDD” - drogi klasy D (drogi gminne),

5. „KDD/ZZ” - fragment drogi klasy D, położony w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią,

6. „KDW” - drogi wewnętrzne.

3. W obrębie linii rozgraniczających wyznaczających tereny komunikacji drogowej mogę być lokalizowane pod warunkiem spełnienia wymogów przepisów odrębnych:

1. ciągi piesze i ścieżki rowerowe,

2. ciągi infrastruktury technicznej oraz obiekty i urządzenia infrastruktury o charakterze lokalnym,

3. zatoki autobusowe i urządzenia dla ochrony pieszych przed warunkiem atmosferycznymi,

4. zieleń o charakterze ozdobnym i izolacyjnym,

5. obiekty i urządzenia służące ograniczeniu uciążliwości komunikacyjnej (ekrany akustyczne),

6. obiekty małej architektury,

7. miejsca postojowe dla samochodów osobowych w formie:

a) wydzielonych zatok postojowych w obrębie linii rozgraniczających ulic klas Z, L i D,

b) dopuszczenia możliwości parkowania w obrębie jezdni ulic klasy D oraz dróg wewnętrznych.

4. Nie dopuszcza się rozbudowy, nadbudowy lub odbudowy budynków lub ich części, położonych w obrębie linii rozgraniczających wyznaczających tereny komunikacji drogowej; przebudowa lub remont są dopuszczalne jedynie w przypadku uzyskania zgody zarządcy drogi, stosownie do przepisów o drogach publicznych.

5. Szerokości dróg i ulic w liniach rozgraniczających zostały ustalone i przyjęte dla poszczególnych klas dróg z uwzględnieniem obowiązujących przepisów odrębnych dotyczących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Położenie linii rozgraniczających tereny dróg i ulic określa rysunek planu, zaś szerokości tych dróg w liniach rozgraniczających wynoszą nie mniej niż:

1. dla dróg i ulic klasy GP - 30 m,

2. dla dróg i ulic klasy Z - 20 m,

3. dla dróg klasy L - 15 m,

4. dla ulic klasy L - 12 m,

5. dla dróg klasy D - 15 m,

6. dla ulic klasy D - 10 m,

7. dla dróg wewnętrznych - 6 m.

6. W rozwiązaniach technicznych układu komunikacyjnego należy uwzględnić wymagania dotyczące dojazdów przeciwpożarowych.

7. W miejscach przekroczenia ciągami komunikacyjnymi cieków wodnych należy zapewnić zachowanie ciągłości cieków, z możliwością prowadzenia niezbędnych prac remontowych, regulacyjnych i konserwatoryjnych, przy zachowaniu zasad określonych w § 5 ust. 3-6.

8. Dla terenów, o których mowa w ust. 5 i 6 oznaczonych symbolami: „KDD/ZZ”, położonych w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią, ustala się dodatkowe zasady zagospodarowania:

1. z uwagi na położenie w granicach obszaru szczególnego zagrożenia powodzią obowiązują zakazy, nakazy, dopuszczenia i ograniczenia określone w przepisach odrębnych, dotyczących ochrony przed powodzią.

2. w przypadku, gdy na podstawie przepisów odrębnych, dyrektor właściwego regionalnego zarządu gospodarki wodnej, w drodze decyzji zwolni z zakazów, o których mowa w pkt 1, dopuszcza się działania w zakresie określonym w tej decyzji, z zastosowaniem odpowiednio ustaleń określonych w ust. 3-7; dopuszcza się ponadto lokalizację urządzeń zabezpieczających teren przed zalaniem wodami powodziowymi.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, a Sprzedający w zamian uzyska cenę określoną w Umowie przedwstępnej.

W ocenie Zainteresowanych nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu u.p.t.u.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 - to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

· doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

· wydzielenie dróg wewnętrznych,

· podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

· wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

· podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH, na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę.

Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej jako: „k.c.”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umowy Sprzedaży wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie Umowy Sprzedaży. Mając na uwadze, że Nabywca - w związku z planowaną cesją - przed zawarciem Umowy Sprzedaży wejdzie w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyć Kupującego (tj. B Sp. z.o.o.), są to warunki zastrzeżone na korzyść Nabywcy. W Umowie przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez B Sp. z o.o. , a następnie Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. Ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa B Sp. z o.o. podjęło czynności dotyczące uzgodnień drogowych.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedającego. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji. 

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży Nieruchomości z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności.

W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający nie przedstawił oferty sprzedaży Kupującemu - to Kupujący jako pierwszy wystąpił z propozycją nabycia Nieruchomości.

Nieruchomości stanowiące obecnie Przedmiot sprzedaży, będące we władaniu Sprzedającego zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedający prowadzi działalności gospodarczą, lecz nie w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto, Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości, poza wystąpieniem z wnioskami o ustalenie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci gazowej i elektrycznej do (…) S.A. oraz do (…) Sp. z o.o., co jednak miało miejsce już po podpisaniu Umowy przedwstępnej. Sprzedający podjął działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości, tj. umieścił na działkach baner z ogłoszeniem „na sprzedaż” wraz z numerem telefonu, jednak trudno uznać to za działanie charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a raczej stanowi zwykły zarząd własnym majątkiem.

Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego, następnie Nabywcę, który to nabędzie prawa wynikające z Umowy przedwstępnej - a wraz z nimi status Kupującego - w drodze cesji od B Sp. z o.o.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12 - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o :

6. towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8. ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Przedmiotu sprzedaży (udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Sprzedający w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Przedmiotu sprzedaży, tj. udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12, Sprzedający spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Sprzedający (Pan W. R.) 25 lutego 2021 r. wraz z małżonką Panią E. R., zawarł z B Sp. z o.o. („Kupujący”), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży prawa własności nieruchomości. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej było zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12.

Działki będące przedmiotem wniosku Sprzedający nabył na podstawie umów sprzedaży (za wyjątkiem działki nr 9/2, którą Sprzedający nabył na podstawie umowy zamiany). W przypadku działki nr 10/1Sprzedający nabył ją na podstawie umowy sprzedaży z 28 maja 2021 r., realizując w ten sposób jeden z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży. Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego działki zostały nabyte w celach inwestycyjnych.

Działki były w przeszłości dzielone:

‒ działki nr 1/8 i 2/3 - po 1998 r. z działek został wydzielony pas drogowy i zbiornik oczyszczający nr (`(...)`), za czynności płacił Skarb Państwa,

‒ działki nr 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 8/2, 9/2, 9/7 - po 1998 r. z działek został wydzielony pas drogowy, za czynności płacił Skarb Państwa.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której jest czynnym podatnikiem VAT, lecz wszystkie Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem, nie były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności rolniczej. Nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane do działalności rolniczej. Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Sprzedający podejmował czynności mające na celu sprzedaż Nieruchomości, tj. wywiesił banner informujący o zamiarze sprzedaży, nie przedstawiał ofert sprzedaży działek Kupującemu, to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia działek od Sprzedającego. Sprzedający zabiegał o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych Nieruchomości. Sprzedający posiada inne działki niż objęte niniejszym wnioskiem, których na chwilę obecną nie planuje zbywać. W przeszłości dokonywał zbycia innych działek. Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Sprzedającego przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego :

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że 25 lutego 2021 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną kupna sprzedaży Nieruchomości, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od spełnienia następujących warunków:

‒ uzyskania przez Kupującego, nie wcześniej niż za 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należytych podatków i innych należności publicznoprawnych,

‒ przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

‒ uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

‒ Sprzedający przed Datą Ostateczną nabędzie Nieruchomość gruntową o numerze 10/1, co potwierdzą przedkładając odpis z księgi wieczystej zawierający wpis własności na rzecz Sprzedających,

‒ oświadczenia i zapewnienia składane przez Sprzedającego w Umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązał się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającego dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji). Obecnie planowane jest dokonanie cesji na rzecz spółki A Sp. z o.o. („Nabywca”).

Sprzedający 25 lutego 2021 r. udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

‒ zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

‒ uzyskania decyzji pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

‒ uzyskania map do celów projektowych;

‒ składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

‒ uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

‒ uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

‒ składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

25 lutego 2021 r. Strony zawarły porozumienie o następującej treści:

‒ Sprzedający udzielił Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych,

‒ Sprzedający udzielił Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających o treści wskazanej przez Kupującego,

‒ Sprzedający zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) o.p. i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego Sprzedający potwierdzą, czy dane podane przez Sprzedających na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczą skorygowane zgody i oświadczenia.

Ponadto, oświadczeniem z 7 grudnia 2021 r. Sprzedający udzielił (`(...)`) Sp. z o.o. Sp. k. (tj. biuro projektowe, z którym współpracuje Kupujący) prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowanych, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto wyraziła zgodę na wejście na teren nieruchomości celem przeprowadzenia prac przygotowawczych i robót budowlanych na nieruchomości oraz celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (Kupującego lub biuro projektowe, z którym współpracuje Kupujący) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego (mocodawcy).

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez pełnomocnika (Kupującego lub biuro projektowe, z którym współpracuje Kupujący) wskazuje na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w zakresie, w jakim oczekuje tego Kupujący. Jeżeli Kupujący uzyska decyzje, które przyspieszą proces budowlany to nabędzie ostatecznie działki, która są dla niego atrakcyjniejsze i mają wyższą wartość oraz wpłynie na czas realizacji inwestycji Kupującego.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż jakim był w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Wszystkie działania profesjonalnie przygotowują działki nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12 do sprzedaży.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż Przedmiotu sprzedaży, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż udziału w ww. działkach będzie stanowił realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Państwa w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w działkach nr 1/8, 2/3, 3/4, 4/4, 5/2, 6/2, 7, 8/2, 9/2, 9/7, 11, 10/1 i 12 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania nr 1, natomiast w zakresie pytań nr 2, 3 i 4 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać należy, że wyroki oraz interpretacje, które powołaliście Państwo we wniosku nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Państwa wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

a) z zastosowaniem art. 119a;

b) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).