Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 15 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 czerwca 2022 r. (wpływ 22 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/2 we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze ewidencyjnym 2 (zwanej dalej również „Nieruchomością”), położonej w miejscowości (`(...)`.), dla której Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) o powierzchni 22.154 m2. We wskazanej księdze wieczystej w dziale II Własność, jako właściciele nieruchomości, wpisani są (…), syn (…) oraz (…), córka (…), na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej - na podstawie darowizny zawartej dnia 09.12.2003 r. w formie aktu notarialnego. Prawo do Nieruchomości nie zostało nabyte od Skarbu Państwa ani jednostek samorządu terytorialnego. W dacie nabycia prawa własności do Nieruchomości Wnioskodawczyni pozostawała w związku małżeńskim, małżonków z mocy prawa obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

We wskazanej powyżej księdze wieczystej wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe o treści: „służebność osobista polegająca na prawie korzystania z jednego pokoju oraz współużytkowania kuchni i łazienki na parterze domu mieszkalnego i korzystania z kuchni letniej, dożywotnio i nieodpłatnie ustanowiona przez (…) małż. (…) ujawnione na rzecz (…) - przy czym prawo to wygasło z uwagi na śmierć uprawnionego. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964, Nr 16, poz. 93) jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004, Nr 54, poz.535, z późn. zm.) Nieruchomość jest wolna od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli, w szczególności roszczeń reprywatyzacyjnych. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych, oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia. Nie jest również obciążona żadnymi innymi ciężarami, ograniczeniami, roszczeniami oraz hipotekami. Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych i prawnych. Na obszarze Nieruchomości nie ma gruntów, których granice są sporne. Nieruchomość jest zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym i 3 murowanymi budynkami gospodarczymi oraz ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawczyni nie dokonuje obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT (podatek od towarów i usług) czynny. Wnioskodawczyni nie korzystała z odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Wnioskodawczyni lub jej małżonek nie zbywali odpłatnie co najmniej w ostatnich 5 latach żadnych nieruchomości.

Wnioskodawczyni zobowiązała się sprzedać z majątku wspólnego Spółce pod firmą (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…), w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze około 2320 m2 oznaczonej literami ABCD na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego dołączonego do niniejszego wniosku, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 2 o obszarze 22.154 m2. Po dokonaniu podziału Nieruchomości, opisane powyżej zabudowania (budynek mieszkalny i 3 murowane budynki gospodarcze) nie będą znajdować się w działce ewidencyjnej oznaczonej literami ABCD. Wnioskodawczyni przed sprzedażą nie wystąpi do właściwych podmiotów o możliwość uzbrojenia zbywanego gruntu w przyłącza sieci wodnej, gazowej lub elektrycznej. Wnioskodawczyni do czasu sprzedaży, nie zamierza dokonywać jakichkolwiek czynności w celu przygotowania przedmiotowego gruntu do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie ogłaszała i nie będzie ogłaszała zamiaru zbycia gruntu będącego przedmiotem sprzedaży w sieci internetowej, telewizji, radiu lub prasie lokalnej lub w zasięgu krajowym. Małżonek Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny oraz nie korzystał z odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Wnioskodawczyni lub jej małżonek nie zbywali odpłatnie co najmniej w ostatnich 5 latach żadnych nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, iż:

1. Numer ewidencyjny wydzielonej działki, która będzie przedmiotem planowanej sprzedaży to 1.

2. Opisywana nieruchomość o numerze 2 (zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz 3 budynkami gospodarczymi), z której wydzielono działkę nr 1 była wykorzystywana do celów rolniczych. Ww. budynki nie znajdują się na obszarze wydzielonej działki nr 1, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

3. Opisywana nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

4. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności związanych ze sprzedażą działki (nie ogłaszała nigdzie zamiaru zbycia gruntu) oraz nie zamierza dokonywać jakichkolwiek czynności w celu przygotowania działki do sprzedaży.

5. Wnioskodawczyni udostępniła działkę Spółce (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) celem badania gruntu na podstawie umowy dzierżawy. Umowa miała charakter odpłatny.

6. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana:

a) dnia 06.10.2020 r.;

b) określa przeznaczenie działki na budynek usługowo-handlowy;

c) wydana z inicjatywy (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…).

7. Przed planowaną transakcją sprzedaży nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki objętej zakresem wniosku.

8. Inne pozwolenia/decyzje, które zostaną/zostały wydane przed sprzedażą działki obejmują techniczne warunki zabudowy na wodę, kanalizację i energię, decyzję na wjazd publiczny (wydana) oraz decyzję podziałową. Wydanie ww. decyzji nastąpi z inicjatywy (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…).

9. Z nabywcą działki została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży:

a) postanowienia umowy przedwstępnej - Wnioskodawczyni zobowiązała się sprzedać z majątku wspólnego Spółce pod firmą (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) (zwanej dalej Kupującą), w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze około 2320 m2 oznaczonej literami ABCD na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego dołączonego do niniejszego wniosku, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 2 o obszarze 22154 m2.

b) warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

- uzyskanie przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

- uzyskanie przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

- uzyskanie przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość,

- niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości gruntowej,

- potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości gruntowej budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

- wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki 2 z klauzulą ostateczności,

- złożenia wniosku do właściwego sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej,

- uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

- uzyskania przez Kupującą warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

- uzyskania przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem, najpóźniej w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

10. Pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) udzielone nabywcy przez Wnioskodawczynię w związku ze sprzedażą działki, która jest przedmiotem złożonego wniosku:

a) Sprzedający udzielili Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń (punkt 9),

b) Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp., oraz udostępnili Kupującej przedmiotową nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu,

c) Sprzedający wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

11. Wnioskodawczyni nie posiada innych działek, które w przyszłości zamierza sprzedać.

Pytanie

Czy Wnioskodawczyni w związku ze zbyciem opisanego udziału we współwłasności nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni uważa, że w związku ze zbyciem opisanego udziału we współwłasności nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nie wykonuje w sposób częstotliwy lub z zamiarem takiego wykonywania działalności polegającej na dostawie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, a dokonany przez nią zakup opisanej nieruchomości stanowi rodzaj lokaty kapitału. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności właściwych dla zachowania dla podmiotów dokonujących takich dostaw w sposób częstotliwy i z zamiarem osiągania zysku z tej działalności, a podjęte przez nią działania nastąpiły w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

Z opisanego stanu faktycznego nie wynika też, by Wnioskodawczyni działała jak osoba, której celem jest osiągnięcie zysku, w szczególności nie nabyła w tym celu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy :

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie : mają równe udziały w majątku wspólnym.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa współwłasności działki nr 1 będzie Pani podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Odnosząc się do sprzedaży prawa współwłasności działki, w pierwszej kolejności wskazania wymaga, że przedmiotowa działka na okres dokonania analizy jej przydatności do zamierzonej przez Kupującego inwestycji, została odpłatnie wydzierżawiona przyszłemu nabywcy.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Zatem ww. działka nie stanowi Pani majątku osobistego, a majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z tym dokonując sprzedaży prawa współwłasności przedmiotowej działki nie będzie Pani zbywała majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1, której jest Pani współwłaścicielką. W umowie tej zawarte są warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Nabywca dokona jej zakupu pod następującymi warunkami m.in.:

- uzyskanie przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

- uzyskanie przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

- uzyskanie przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość,

- niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości gruntowej,

- potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości gruntowej budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

- uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

- uzyskania przez Kupującą warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Została wydana już decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzja na wjazd publiczny. Przed sprzedażą działki zostaną wydane techniczne warunki zabudowy na wodę, kanalizację i energię. Udzieliła Pani nabywcy działki pełnomocnictw m.in. pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń. Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. Udostępniła Pani nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraziła Pani zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W świetle powyższego nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią działki nr 1. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującej stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującą nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Z kolei Kupująca dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowa działkę stanowiącą nadal Pani współwłasność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, w taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż prawa współwłasności ww. działki, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jest Pani współwłaścicielką działki, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Pani za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarła Pani umowę dzierżawy przedmiotowej działki. Jak wyżej wskazano dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży prawa współwłasności działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że aktualny publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to: Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pani męża.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, wyjaśniam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zauważyć, iż zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych do niego dokumentów, w związku z czym nie były one przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).