0113-KDIPT1-1.4012.157.2022.3.MGO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności ww. działek i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z dnia 9 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 oraz braku zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności ww. działek i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – 16 maja 2022 r. (data wpływu 19 maja 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B

Treść wniosku jest następująca.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - A, jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi także działalności rolniczej.

Na podstawie umowy darowizny z dnia 17 kwietnia 2015 roku, Pan A (dalej: „Sprzedający”), wraz z C oraz D (dalej zbiorczo jako: „Właściciele nieruchomości” lub „Sprzedający”) nabyli prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości …, gmina …, która składa się z działek ewidencyjnych o numerach …. . prowadzi księgę wieczystą o nr KW … (dalej jako: „Nieruchomość”). Właściciele nieruchomości oświadczają, że w momencie nabycia Nieruchomości, nie mieli zamiaru dokonywać jej sprzedaży.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców w udziałach wynoszących po 1/3, do ich majątków osobistych.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów, wydanym z upoważnienia Starosty `(...)`.z dnia 18 czerwca 2021 roku, działki gruntu stanowią:

· łąki trwałe (ŁV) - w odniesieniu do działki nr 1;

· łąki trwałe (ŁV), łąki trwałe (ŁIII) oraz grunty pod rowami (W) - w odniesieniu do działki nr 2.

Teren, na którym znajduje się nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest niezabudowana i nie posiada dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość ani udziały w Nieruchomości odpowiednio nie jest i nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia.

Właściciele nieruchomości podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości. W tym celu, w dniu 10 sierpnia 2021 roku zawarli ze spółką … Sp. z o. o. (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Kupujący planuje wybudować na terenie Nieruchomości park logistyczno-magazynowo-produkcyjny.

Zgodnie z postanowieniami ww. Umowy przedwstępnej Umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda, a …. Sp. z.o.o. kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta w dacie wskazanej Sprzedającym przez Kupującego z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do dnia 11 sierpnia 2023 r. („Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a) uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d) uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, przy czym koszty związane z uzyskaniem takowej poniesie Kupujący;

e) nabyciu przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji;

f) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”);

g) oświadczenia i zapewnienia Sprzedających, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;

h) uzyskania przez Sprzedających zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego, iż podatek od darowizn dokonanych dnia 17 kwietnia 2015 r. nie należy się bądź został uregulowany - wydanych w oparciu o art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 18 lipca 1983 r.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży wskazane powyżej zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynika z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązują się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

W ramach przygotowania do zawarcia umowy sprzedaży, Właściciele nieruchomości udzielili dnia 10 sierpnia 2021 r. Kupującemu pełnomocnictwa do:

1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania powyżej wymienionych czynności,

4. zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, określających warunki włączenia do dróg,

5. uzyskania decyzji: pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji na terenie Nieruchomości,

6. uzyskania map do celów projektowych,

7. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

8. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczania wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej,

9. uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

10. uzyskania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub posiadania ewentualnych zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,

11. składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na terenie Nieruchomości inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały ….Sp. z o.o.

Strony w dniu 10 sierpnia 2021 r. zawarły porozumienie (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z treścią Porozumienia:

1. Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

2. Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających o treści wskazanej przez Kupującego.

3. Sprzedający ponadto zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedający potwierdzą czy dane podane przez Sprzedających na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczą skorygowane zgody i oświadczenia.

4. Sprzedający oświadczyli, iż znane im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza iż zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

5. Sprzedający wyrazili zgodę na przetwarzanie ich danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.

6. Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczoną notarialnie kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.

7. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).

Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości na spółkę …. Sp. z o.o. z siedzibą w … („Nabywca”) w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce …. Sp. z o.o.

Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży.

Czynności związane z cesją praw wynikających z tej umowy, na dzień złożenia niniejszego wniosku, nie zostały jeszcze podjęte przez Kupującego.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, Kupujący wystąpił o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, spółka …. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości i otrzymała tę decyzję. Spółka planuje również wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Właściciele nieruchomości oświadczyli, że przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, jak również po jej zawarciu, nigdy nie prowadzili (żaden z nich) na Nieruchomości działalności gospodarczej, jak również nie podejmowali działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, w szczególności:

· nie dokonywali ulepszeń,

· nie dokonali wydzielenia dróg wewnętrznych,

· nie wnosili o ustanowienie służebności drogi koniecznej,

· nie podejmowali działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości,

· nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

· nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, jak również

· nie występowali z wnioskiem o aktualizację gleboznawczej klasyfikacji gruntów.

W związku z tym, że Sprzedający nie prowadził nigdy działalności gospodarczej, jak również nigdy nie był zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług, niniejszym oświadcza, że nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności opodatkowanej podatkiem VAT, jak również nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

a) od momentu nabycia działek nr 1 oraz 2 nie były one wykorzystywane w żaden sposób przez Zainteresowanego ani pozostałych współwłaścicieli (nie były uprawiane ani wykorzystywane do żadnej innej działalności);

b) od momentu nabycia działek nr 1 oraz 2, nie były one udostępniane osobom trzecim. Nieruchomości nie będą także udostępniane osobom trzecim do momentu planowanej sprzedaży;

c) Zainteresowany nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Sprzedaż działek nr 1 oraz 2 jest pierwszą transakcją sprzedaży nieruchomości, w której Zainteresowany będzie uczestniczyć jako sprzedający;

d) z uwagi na udzielenie przez sprzedających spółce …. Sp. z o.o. odpowiednich pełnomocnictw w umowie przedwstępnej, Nabywcy (Spółce ….) nie zostały dotychczas udzielone ani pełnomocnictwa substytucyjne ani nowe pełnomocnictwa. Nabywca (Spółka ….) nie pojawia się w procedurze przygotowania inwestycji, tj. nie jest stroną żadnych postępowań administracyjnych prowadzonych dla tej inwestycji. Procedura administracyjna związana z inwestycją na przedmiotowych działkach prowadzona jest przez spółkę …. Sp. z o.o. lub …. bądź bezpośrednio przez właścicieli gruntu. Właściciele gruntu udzielili bezpośrednio spółce …. (powiązanej ze spółką ….) prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. W związku z powyższym we wniosku prawidłowo wskazano, iż „spółka …. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości i otrzymała tę decyzję”;

e) Nabywca (….. Sp. z o.o.) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

f) Nabywca będzie wykorzystywał działki nr 1 oraz 2 do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającego udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
2. Czy sprzedaż przez Sprzedającego udziału w prawie własności działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
3. Czy Nabywcy w związku z nabyciem działek o numerach identyfikacyjnych 1 i 2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, w związku z umową sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający Pan A nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako „ustawa o VAT”), opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług (dalej jako „podatek VAT”), podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jako odpłatną dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedażą na gruncie ustawy o VAT jest odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT). Towary natomiast definiuje się jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W odniesieniu do definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przyjąć należy, że zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W celu uznania, że dana czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, należy ustalić, czy została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Oznacza to, że czynności, o których mowa w art. 7 ustawy o VAT, są opodatkowane tym podatkiem, jeśli wykonują je podmioty będące podatnikami podatku VAT. Zgodnie z definicją podatników zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W związku z powyższym uznać należy, że sprzedaż gruntu jako dostawa towarów, będzie opodatkowana na gruncie ustawy o podatku VAT w przypadku, gdy sprzedaż dokonywana będzie przez podmioty wskazane w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W przypadku opodatkowania podatkiem VAT podmiotów wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w polskiej judykaturze ukształtował się pogląd, że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, niezbędne jest ustalenie, że prowadzi on zawodowo i w sposób profesjonalny działalność gospodarczą w danym zakresie (m. in. wyrok NSA z dnia 27 października 2009 roku, sygn. akt I FSK 1043/08 oraz wyrok NSA z dnia 7 października 2011 roku, sygn. akt I FSK 1289/10). W związku z powyższym przyjmuje się, że należy każdorazowo zbadać, czy dana dostawa towarów została dokonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w danym zakresie. Tym samym, by dana dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarczy samo stwierdzenie, że dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi być to działalność o konkretnym profilu. Zgodnie z przywołanymi powyżej przepisami, osoby fizyczne podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, w przypadku gdy prowadzą działalność gospodarczą. Za działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT uznaje się „wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje, w szczególności, czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W niektórych przypadkach osoby fizyczne nieprowadzące działalności mogą być uznawane za podatników podatku w zakresie wykonywanych czynności. Kryteria opodatkowania dostaw towarów przez takie osoby, wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”).

Jednakże, jak wskazano powyżej, by sprzedaż była opodatkowana, musi zostać wykona przez podatnika, czyli osobę spełniającą kryteria wskazane w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Należy więc w każdej sytuacji ustalić, czy planowana sprzedaż towaru stanowi przejaw działalności gospodarczej, wskazującej na występowanie sprzedającego w charakterze podatnika VAT, czy też nie mieści się w zakresie definicji „działalności gospodarczej”, a tym samym jest zwykłym zarządzaniem mieniem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu na gruncie podatku VAT. Wiąże się to ze zbadaniem, czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Właściciele nieruchomości (w tym Sprzedający) podejmowali lub będą podejmowali, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca łub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z orzecznictwem TSUE, w szczególności wyrokami w sprawach C-180/10 i C-181/10, należy dokonać rozróżnienia na sytuacje, w których dana osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, które podlegają opodatkowaniu na gruncie podatku VAT oraz takimi, w których podejmowane przez stronę działania nie mają takich cech, a tym samym stanowią tzw. zwykły zarząd majątkiem prywatnym i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazał TSUE w przywołanych wyrokach, działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych w profesjonalnym obrocie, o których mowa w ustępie powyżej, mogą polegać m. in. na uzbrojeniu terenu czy też podjęciu działań marketingowych. Jednocześnie TSUE podkreślił, że zwykłe zbycie rzeczy „nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu [`(...)`], jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy [`(...)`]”.

Biorąc pod uwagę powyższe i odnosząc się do przedstawionego zdarzenia przyszłego, dla ustalenia czy Sprzedający nieprowadzący działalności gospodarczej, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, należy rozważyć, czy podjęta przez niego działalność ma cechy zawodowe (profesjonalne), czego przejawem może być aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami w formie zorganizowanej.

Dla przyjęcia, że dana działalność prowadzona jest w formie zorganizowanej, a ponadto można jej przypisać charakter zawodowy, należy rozważyć, czy Sprzedający podjął działania takie, jak m. in.:

• uzbrojenie terenu przeznaczonego do sprzedaży,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia,
• uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu,
• wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Dopiero wystąpienie ciągu takich czynności pozwala na uznanie, że będą one miały charakter działalności w formie zorganizowanej. Tym samym, wystąpienie pojedynczych czynności nie przesądza o tym, że dana dostawa towarów, dokonana przez podmiot nieprowadzący działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu VAT (tak m. in. w wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 roku, sygn. akt I SA/Łd 155/20).

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego, podkreślić należy, że Właściciele nieruchomości, w tym Sprzedający, nie podejmowali i nie podejmują działań wskazanych w powyższym wyliczeniu, w tym nie występowali i nie występują bezpośrednio o wydanie decyzji administracyjnych dotyczących zabudowy terenu, nie wykonywali na Nieruchomości żadnych prac mających na celu zwiększenie jej wartości, jak również nie prowadzili działań marketingowych, które można by uznać za wykraczające poza ramy zwykłego ogłoszenia. Brak takich działań, zarówno pojedynczych, jak i kompleksowych, wyraźnie wskazuje na fakt, że Sprzedający, jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, od momentu nabycia Nieruchomości na podstawie umowy darowizny do dnia złożenia niniejszego wniosku nie podejmował jakichkolwiek działań, zarówno samodzielnie jak i z współwłaścicielami, które można by uznać za angażujące środki podobne do wykorzystywanych w profesjonalnym obrocie.

Działania Sprzedającego, polegające jedynie na dążeniu do sprzedaży Nieruchomości, nie mogą zostać uznane za działania profesjonalne czy też angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców. Co więcej, Sprzedający nigdy wcześniej, jak również na moment składania wniosku, nie wykonywał jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Grunt będący przedmiotem sprzedaży nabył w drodze darowizny. Grunt ten nie został nabyty z zamiarem dalszej sprzedaży. Na nieruchomości nigdy nie prowadzono jakichkolwiek prac, mających na celu zwiększenie jego wartości czy też zwiększenie jego atrakcyjności dla potencjalnych nabywców. Nie można tym samym mówić, że działania Sprzedającego, podjęte w celu sprzedaży gruntu miały charakter zawodowy. W konsekwencji nie ma podstaw do uznania, że w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości działa on jak osoby prowadzące działalność gospodarczą. Brak spełnienia cech wymaganych do uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w zakresie będącej przedmiotem niniejszego wniosku umowy sprzedaży, stanowi jednoznacznie o tym, że Sprzedający nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT w ramach tej transakcji, ponieważ nie zostały spełnione warunki z art. 5 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w dniu 10 sierpnia 2021 roku. Przy okazji zawarcia tej umowy, udzielili również Kupującemu pełnomocnictwa do:

1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności: przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;
4. zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
5. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;
6. uzyskania map do celów projektowych;
7. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
8. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;
9. uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
10. uzyskania oraz odbioru zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub posiadania ewentualnych zaległości we wpłatach;
11. składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji, związanych z realizacją na terenie Nieruchomości inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji, wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Ponadto Sprzedający udzielili podmiotowi powiązanemu z Kupującym, na którego mają zostać przeniesione prawa wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży, prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie przygotowania inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistycznego, w tym w szczególności do:

• składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów,
• uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej doprowadzenie wód opadowych,
• uzyskania oświadczeń zarządców dróg o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,
• podpisywania, składania, zmiany, cofania, przyjmowania i odbioru wszelkich decyzji i innych dokumentów bezpośrednio związanych i wymaganych w związku ze sprawami wymienionymi powyżej.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, Kupujący oraz podmiot z nim powiązany, o którym mowa powyżej, podjęli pewne czynności zmierzające do uzyskania odpowiednich decyzji, do których byli upoważnieni na podstawie pełnomocnictwa. W związku z udzieleniem im pełnomocnictw, podmioty te wystąpiły o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości, którą to już otrzymały. Planowane jest również wystąpienie o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Zdaniem Wnioskodawców, podjęcie przez Nabywcę czynności, do których był upoważniony na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, nie zmienia faktu, że Sprzedający, w ramach sprzedaży Nieruchomości, nie będzie uznany za osobę prowadzącą działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Co prawda podjęcie działań mających na celu zmianę kwalifikacji gruntów czy też wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podjęte w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, mają cechę ciągłości i mogą być kwalifikowane jako podejmowanie działań profesjonalnych, w ramach których następuje wykorzystanie środków charakterystycznych dla działalności handlowców, producentów, usługodawców, jednak nie zmienia to faktu, że nie zostały one podjęte bezpośrednio przez Sprzedawcę, ani współwłaścicieli Nieruchomości, a przez upoważniony podmiot, będący stroną przedwstępnej umowy sprzedaży, który podejmuje te działania w swoim prywatnym celu.

Czynności wskazane w pełnomocnictwie wykonywane są przez Kupującego na jego koszt, a także stanowią jego starania do osiągnięcia celu w postaci wybudowania centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Jak wskazał WSA w Łodzi w wyroku z dnia 3 czerwca 2020 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Łd 155/20, sprzedający racjonalnie gospodarujący swoim mieniem, dążący do sprzedaży nieruchomości, musi podejmować pewne działania, do których zaliczać się może udzielenie pełnomocnictwa nabywcy, w celu uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Takie działanie, zdaniem Sądu, nie stanowi nakładów zbywcy, o ile wydatki takie ponosi nabywca.

Podkreślenia wymaga, że cena nabycia nieruchomości została z góry ustalona przez Sprzedających oraz Kupującego, jako strony umowy sprzedaży i nie ulega zmianie w przypadku wystąpienia przez Kupującego o wydanie decyzji administracyjnych, do uzyskania których został on upoważniony na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających. W przypadku podjęcia jakichkolwiek działań przez Kupującego, u Sprzedającego nie powstanie z tego powodu jakakolwiek wymierna korzyść. Kupujący ponosi wszelkie koszty uzyskania decyzji administracyjnych i udziału w potencjalnych postępowaniach administracyjnych, tym samym Sprzedający nie ponosi jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość, związanych z udzieleniem pełnomocnictwa. Działania podejmowane przez Kupującego w odniesieniu do Nieruchomości, mają na celu wyłącznie umożliwienie mu realizacji inwestycji, w związku z którą dokonuje on jej nabycia.

Tym samym, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, zgodnie ze stanowiskiem Sądu w przywołanym powyżej wyroku, a także przedstawionymi stanowiskami sądów administracyjnych i TSUE, nie ma podstaw do uznania działania, polegającego na udzieleniu pełnomocnictwa nabywcy, za działania polegające na angażowaniu przez Wnioskodawców środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można również uznać, ze działania Wnioskodawców mają charakter zawodowy czy też profesjonalny. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że udzielenie pełnomocnictwa i podjęcie określonych działań przez Kupującego czy też Nabywcę Nieruchomości, nie spowoduje zakwalifikowania działań Sprzedającego jako posiadające cechy zawodowe, właściwe dla podmiotów działających w obrocie nieruchomościami. Tym samym sprzedaż Nieruchomości w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowi nieruchomość rolną, jak również jest niezabudowana. Na mocy wyżej opisanego pełnomocnictwa z dnia 20 lipca 2021 r. Strony udzieliły Kupującemu prawa do m.in. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej Inwestycji. Pełnomocnictwo obejmuje również uprawnienie do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie. Również pełnomocnictwa udzielone w wyżej opisanym Porozumieniu z dnia 10 sierpnia 2021 r. potwierdzają, iż zamierzona jest zmiana przeznaczenia Nieruchomości w sposób umożliwiający realizację inwestycji, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Jednocześnie Kupujący potwierdził, że on sam lub już Nabywca będzie uzyskiwać decyzję o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, zmienione zostanie przeznaczenie Nieruchomości na budowlane, przy czym pozostanie ona niezabudowana.

W związku z powyższym, działki nr 1 i 2 stanowić będą w dniu sprzedaży teren niezabudowany, który przeznaczony będzie pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z Nieruchomości w księdze wieczystej jako grunt orny, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa ww. działek przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. z uwagi na dokonanie dostawy terenów budowlanych tj. terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Kupujący, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Kupujący zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Kupującego działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 grudnia 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności ww. działek i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 2 ustawy w kontekście sprzedaży nieruchomości należy odnieść się do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W wyroku tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej. Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z uwagi na powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w przypadku planowanej sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości gruntowych (oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2) Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy Sprzedający będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył udział w prawie własności niezabudowanej nieruchomości na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób przez Sprzedającego, ani pozostałych współwłaścicieli, grunty nie były uprawiane, ani wykorzystywane w innej działalności, nie były też udostępniane osobom trzecim.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości 10 sierpnia 2021 roku. Strony postanowiły, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

Ponadto, w ramach przygotowania do zawarcia umowy sprzedaży, właściciele Nieruchomości udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do:

1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności: przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

4. zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

6. uzyskania map do celów projektowych;

7. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

8. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

9. uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

10. uzyskania oraz odbioru zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub posiadania ewentualnych zaległości we wpłatach:

11. składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji, związanych z realizacją na terenie Nieruchomości inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji, wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości na spółkę …. Sp. z o.o., w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących Kupującemu.

Z uwagi na udzielenie przez Sprzedających Kupującemu odpowiednich pełnomocnictw, Nabywcy nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa. Nabywca nie jest stroną postępowań administracyjnych prowadzonych dla tej inwestycji. Procedura administracyjna związana z inwestycją na Nieruchomości prowadzona jest przez Spółkę …. Sp. z o.o. lub …., bądź bezpośrednio przez właścicieli gruntu. Właściciele gruntu udzielili bezpośrednio spółce …., powiązanej z Nabywcą prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, Kupujący wystąpił o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane Spółka ….. wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości i otrzymała tę decyzję. Spółka planuje również wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Wskazać należy, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W opisie sprawy wskazano, że Kupujący oraz podmiot z nim powiązany podjęli w stosunku do Nieruchomości szereg działań. W szczególności, w związku z udzieleniem im pełnomocnictw, podmioty te wystąpiły o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości, które już otrzymały. Planują ponadto wystąpienie o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Osoby trzecie działają za pełną zgodą Sprzedającego i dokonały oraz zamierzają dokonać do chwili zakupu nieruchomości szeregu istotnych zmian mających na celu zmianę kwalifikacji gruntu, m.in. wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Udzielone pełnomocnictwo ma bardzo szeroki zakres, upoważnia Kupującego oraz …. na mocy prawa do dysponowania gruntem do wykonania w odniesieniu do nieruchomości wielu czynności, mających na celu niewątpliwie przygotowanie nieruchomości do inwestycji, tj. do budowy parku logistyczno-magazynowo-produkcyjnego. Działania te mają charakter ciągłości i są charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Fakt, że opisane w stosunku do Nieruchomości działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego, ponieważ jak wynika z cytowanych wyżej przepisów Kodeksu Cywilnego, czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy).

Opisane czynności, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, już wpłynęły i wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Z perspektywy Nabywcy nieruchomość zostanie do chwili sprzedaży profesjonalnie przygotowana do prowadzenia inwestycji.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownego pełnomocnictwa, a także udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane skutkuje tym, że wszystkie czynności w odniesieniu do Nieruchomości podejmowane były i będą przez Sprzedającego w jej imieniu i na jego korzyść, ponieważ to on jako współwłaściciel nieruchomości jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z nieruchomością.

W konsekwencji powyższych ustaleń należy uznać, że w analizowanej sprawie Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia udziału w nieruchomościach porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem sprzedaż udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. udziału w Nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek nr 1 i nr 2 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także braku zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w prawie własności działek nr 1 i 2

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że teren obejmujący działki nr 1 oraz 2 nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowi nieruchomość rolną oraz jest niezabudowany. Na mocy udzielonych pełnomocnictw, w odniesieniu do nieruchomości uzyskano już decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych i decyzję o warunkach zabudowy oraz planowane jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, warunkiem zawarcia umowy kupna-sprzedaży gruntów jest uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W analizowanym przypadku zatem działki nr 1 i 2, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy, stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w przypadku dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone wart. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów –zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych –niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku Sprzedający został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy darowizny. Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem w analizowanej sprawie dla dostawy udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

W związku z tym, Państwa stanowisko w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1 i 2 wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wskazano wyżej, dostawa przez Sprzedającego udziału w prawie własności działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z wniosku wynika także, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zgodnie ze wskazaniem Nabywca zamierza wykorzystywać działki wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w prawie własności działek nr 1 i 2. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziału w prawie własności działek nr 1i 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

W związku z powyższym, nienależnie uiszczona opłata zostanie zwrócona – stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – odpowiednio na rachunki bankowe wskazane w uzupełnieniu wniosku oraz w piśmie z 28 lutego 2022 r.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan … (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).