Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 1 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 18 marca 2022 r. (wpływ 18 marca 2022 r.), oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2022 r. (wpływ 23 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce. Wnioskodawczyni posiada status rolnika indywidualnego. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności związanej z obrotem i pośrednictwem nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

Na podstawie umowy darowizny z 14 października 2011 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego, Repertorium A nr (…) jest wyłączną właścicielką niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr ew. 1 z obrębu (…), o obszarze 0,8745 ha, położonej w (…) przy ul. (…) („Działka” lub „Nieruchomość”).

Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów Działka stanowi grunty orne oznaczone symbolem „Rllla” oraz „Rlllb”. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Działka jest nieruchomością rolną.

Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać przedmiotową Działkę. Zakupem Jej Działki była zainteresowana firma deweloperska, która planowała wykupić także inne działki w okolicy Działki Wnioskodawczyni celem realizacji inwestycji deweloperskiej. W związku z brakiem czasu oraz znajomości odpowiednich procedur i przepisów prawa, Wnioskodawczyni 26 lipca 2021 r., w związku z przedmiotową Działką udzieliła osobie trzeciej pełnomocnictwa do reprezentacji Jej przez wszelkimi organami administracji publicznej w sprawach dot. Nieruchomości, w szczególności pozyskania zaświadczenia o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, mapy zasadniczej oraz mapy ewidencji gruntów i budynków.

Firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży wskazała Wnioskodawczyni dewelopera („Kupującego”), z którym współpracuje w zakresie organizacji przebiegu procesu inwestycyjnego. 13 września 2021 r., Wnioskodawczyni zawarła z ww. firmą umowę pośrednictwa sprzedaży. Tego samego dnia (13 września 2021 r.) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…), Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Działki z deweloperem.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie Ustawy o VAT. Deweloper występuje w transakcji jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych działek niezabudowanych czy zabudowanych. W 2013 roku dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego w (…) w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Z uwagi na to, że sprzedawana Działka jest działką gruntu rolnego, a deweloper ma na celu realizację inwestycji deweloperskiej, Wnioskodawczyni 13 września 2021 r. udzieliła mu zgody na dysponowanie Działką dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni nie wystąpiła z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności, istnieje możliwość sprzedaży Działki bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Należy podkreślić fakt, iż z uwagi na położenie Działki ((…)) oraz okoliczne zabudowane tereny (w przeważającej części - budynki mieszkalne jednorodzinne), Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę. Kupujący mógłby uzyskać wymagane zgody we własnym zakresie, lecz dla przyśpieszenia procesu zwrócił się w tej kwestii do Wnioskodawczyni. Działania te nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości, gdyż cena Nieruchomości została już ustalona i bez znaczenia dla Wnioskodawczyni pozostaje jej przyszła zabudowa.

Wnioskodawczyni nie sprzedała żadnej działki (jedynie w 2013 roku sprzedała lokal mieszkalny w (…) w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym), nie podejmowała w stosunku do Nieruchomości żadnych ulepszeń. Działka nigdy nie była wynajmowana czy dzierżawiona. Ponadto nie dokonywano uzbrojenia terenu Działki, wydzielenia dróg wewnętrznych czy ogrodzenia. Działka nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wystąpiono o jego opracowanie. O warunki zabudowy Działki występuje potencjalny nabywca.

Pozyskane środki ze sprzedaży Działki Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując, w niniejszej sprawie:

1. Wnioskodawczyni jest rolnikiem indywidualnym, nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami,

2. Nieruchomość została uzyskana w drodze darowizny,

3. Od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej przyszłej sprzedaży minęło ponad 10 lat,

4. Nie dokonywano wcześniej sprzedaży innych działek niezabudowanych lub zabudowanych,

5. Sprzedaż Działki nie ma charakteru ciągłego,

6. Udzielenie pełnomocnictwa celem zebrania dokumentacji niezbędnej przy sprzedaży, zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz zgody na dysponowanie Działką do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym,

7. Nie ogłaszano zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.),

8. W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano znaczących środków własnych,

9. Wnioskodawczyni nie dokonywała oraz nie ma zamiaru dokonywać żadnych ulepszeń Działki,

10. Wnioskodawczyni nie doprowadzała oraz nie ma zamiaru doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów,

11. Wnioskodawczyni nie zamierza zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, iż:

1. Działka od zawsze była w rękach rodziny Wnioskodawczyni. Rodzice Wnioskodawczyni nabyli ją na podstawie umowy dożywocia. Rodzice Wnioskodawczyni oraz ona sama użytkowała Działkę wyłącznie na cele rolnicze, do upraw własnych.

2. Wnioskodawczyni udzieliła wszelkich niezbędnych pełnomocnictw, ze względu na opiekę nad schorowanymi rodzicami (97 i 85 lat), którzy są nie zdolni do samodzielnej egzystencji, a także z uwagi na brak czasu oraz brak znajomości odpowiednich procedur i przepisów. Rodzice Wnioskodawczyni otrzymują bardzo niskie emerytury rolnicze. Z uwagi na wysokie koszty utrzymania i leczenia, Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż Działki. Firma świadczącą usługę pośrednictwa w sprzedaży nie prowadzi na rzecz Wnioskodawczyni żadnej kampanii reklamowej, ani nie oferuje Działki na sprzedaż.

3. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność jest uzależnione od spełnienia następujących warunków:

1. Sprzedająca uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług;

2. Kupujący uzyska prawomocną decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację na Działce inwestycji budowlanej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży wskazano, iż drugi warunek jest zastrzeżony jedynie na korzyść Kupującego, w związku z czym Kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność również w przypadku niespełnienia tego warunku przez Kupującego.

4. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy na podstawie udzielonej zgody na dysponowanie Działką do celów budowlanych, Kupujący prawdopodobnie uzyska decyzję o warunkach zabudowy, natomiast nie jest to jednak pewne. Jest możliwość zawarcia transakcji bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy Kupujący nie uzyska pozwolenia na budowę, gdyż czas przewidziany na zawarcie tej transakcji wyklucza taką możliwość.

5. Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

6. Nie da się stwierdzić jednoznacznie, czy na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z umową przedwstępną, Kupujący dąży do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ale zastrzega sobie prawo zakupu, nawet gdy tych warunków nie otrzyma.

W ocenie Wnioskodawcy czynność sprzedaży Działki jest dla niego okazjonalna i tym samym winna być traktowana wyłącznie jako zwykłe rozporządzanie jego majątkiem prywatnym.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni podkreśla, iż z uwagi na położenie Działki ((…)) oraz okoliczne zabudowane tereny (w przeważającej części - budynki mieszkalne jednorodzinne), Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę.

Wnioskodawczyni nie może stwierdzić jednoznacznie czy na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z założeniami, Kupujący dąży do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ale zastrzegał sobie prawo zakupu, nawet gdy tych warunków nie otrzyma.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie Ustawy o VAT. Kupujący zastrzegł termin, do którego Wnioskodawczyni ma przedstawić mu interpretację indywidualną, tak aby prawidłowo rozliczyć transakcję. Na chwilę obecną termin do zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął, a umowa przedwstępna wygasła, gdyż Wnioskodawczyni nie spełniła pierwszego warunku w zakreślonym terminie, niemniej jednak strony prowadzą negocjacje w tym zakresie oraz zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży bezpośrednio po uzyskaniu przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej w podatku VAT, co de facto nie ma żadnego wpływu na opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz pozostałe warunki umowy, oprócz np. ceny, która może być wyższa lub niższa, w zależności od ustaleń.

Pytania (oznaczone we wniosku nr 1 i 3)

1. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawczyni, sprzedając Działkę, będzie rozporządzała majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 Wnioskodawczyni będzie podlegała obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym powinna udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż Działki nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania Jej majątkiem prywatnym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przypadku ewentualnego uznania, iż sprzedaż Działki przez Wnioskodawczynię podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie podlegała obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny i winna wystawić Kupującemu fakturę VAT z tytułu tej sprzedaży z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska:

Ad 1.

W niniejszej sprawie dokonując oceny zamierzonej sprzedaży Nieruchomości w okolicznościach takich, jak w przedstawionym stanie faktycznym konieczne jest ustalenie, czy w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawczyni będzie rozporządzać własnym majątkiem prywatnym w stosunku do posiadanej Nieruchomości, czy jednak będzie występowała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tj. jako osoby angażującej środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalistów w obrocie nieruchomościami w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest ustalenie czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r., I FSK 774/13).

Co równie istotne, aby uznać dany podmiot za prowadzący działalność gospodarczą, trzeba wziąć pod uwagę, czy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży (w tym wypadku) nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), w szczególności zaś czy angażuje on środki zbliżone do innych stosowanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w przedmiocie handlu nieruchomościami.

Istotne znaczenie mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Pod uwagę należy brać jednak wszystkie okoliczności, które mają związek z rozpatrywanym przypadkiem, zarówno te obecne, bieżące, jak i mające miejsce w przeszłości.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że stwierdzenie, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo istotna jest ocena, czy z dokonanych czynności wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07, z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12, z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13, z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13, z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13, z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13, z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13, z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14, z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17, podobnie wyroki WSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13, z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19, z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19).

Ponadto sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA: z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11, z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11, z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Podstawowymi cechami tak rozumianej działalności gospodarczej będą:

- wszelkie działanie jak producent, sprzedawca, usługodawca,

- prowadzenie działalności samodzielnie, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności,

- prowadzenie działalności w sposób stały (częstotliwy) lub wykonanie czynności w sposób jednorazowy w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Przez zamiar częstotliwości prowadzenia działalności należy tutaj rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego, wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzonej działalności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 7 maja 2013 r., I SA/Rz 258/13).

W ocenie Wnioskodawczyni, czynności mające zostać przez nią dokonane (sprzedaż Działki) uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej. Podejmowane przez nią działania nie wskazują, że skala jej aktywności w celu zbycia Działki chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Czynności te nie mają charakteru stałego. Wskazać należy, iż Działka była Wnioskodawczyni darowana od rodziców, a Wnioskodawczyni jest jej właścicielką od ponad 10 lat. Od początku posiadania Działki Wnioskodawczyni nie wykonywała żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako działania „jak profesjonalista”. W szczególności nie były podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartości Działki.

O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictw czy zgody na dysponowanie nieruchomością. W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja Kupujący chce mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia, a pozwolenia wymagane przez Prawo budowlane będą możliwie szybko uzyskane, dlatego też nie może zostać uznane, za działanie „jak profesjonalista” udzielenie pełnomocnictwa/zgody na dysponowanie nieruchomością w zakresie wymaganym przez Kupującego. Działania te służą jedynie Kupującemu celem przyśpieszenia procesu uzyskiwania pozwoleń, a nie zwiększeniu wartości Działki, czy też w jakikolwiek sposób nie są związane z zawodowym czy profesjonalnym charakterem podejmowanych działań przez Wnioskodawczynię.

Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności. Innymi słowy, są to działania pomocnicze do sprzedaży. Działania te nie mogą zostać uznane za działania „jak podejmowane przez profesjonalistę”, czy też za wskazujące na ich „zawodowy” charakter. Trudno za „profesjonalne działanie” uznać spełnienie żądań Kupującego w zakresie udzielenia mu pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet w imieniu Sprzedającego) dokumentów niezbędnych mu do celów, dla których zamierza nabyć Działkę.

Należy zwrócić uwagę, iż korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości oraz udzielenie pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością celem uzyskania pozwoleń na budowę mieszczą się w zakresie czynności w ramach rozporządzenia majątkiem prywatnym i nie można tych czynności automatycznie traktować jako przesłanek do uznania prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię.

W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej. Zatem działania podejmowane przez podatnika w zwykłym zarządzie własnym majątkiem z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (orzeczenia nieprawomocne: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 czerwca 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 2200/20, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 sierpnia 2021 r., I SA/Sz 486/21, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 3 czerwca 2020 r., I SA/Łd 155/20).

Na potwierdzenie stanowiska Wnioskodawczyni należy przywołać następujące wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, które zostały wydane w dalej idących stanach faktycznych, lecz z uwagi na korzystne rozstrzygnięcie dla podatników - zdaniem Wnioskodawczyni - tym bardziej w Jej sytuacji reprezentowane przez Nią stanowisko powinno być uznane za prawidłowe.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 sierpnia 2020 r., I FSK 1476/17, stwierdził, iż poszukiwanie kupującego poprzez zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi mieszczą się w zakresie czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sąd podkreślił, że „brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów”.

W innym wyroku z 28 sierpnia 2020 r. Naczelny Sąd Administracyjny słusznie zauważył, że „Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjowania postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Ponadto, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 lipca 2020 r., I FSK 1888/17, podkreślił, że „za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynnościami podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości”.

Zatem należy stwierdzić, iż udzielenie pełnomocnictwa celem zebrania dokumentacji niezbędnej przy sprzedaży, zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę mieszczą się w zakresie czynności w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, w związku ze sprzedażą opisanej Nieruchomości, dokona ona zarządu majątkiem osobistym, nie angażując środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, a zatem nie działa ona w charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym, sprzedaż Działki będzie dokonywana przez Wnioskodawczynię w ramach zwykłego rozporządzania majątkiem prywatnym, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Za powyższym przemawia fakt, iż:

a) nieruchomość uzyskana została w drodze darowizny, co znacząco odróżnia sytuację Wnioskodawczyni od podmiotu zajmującego się zawodowo obrotem nieruchomościami,

b) Wnioskodawczyni nigdy nie miała i nie ma zamiaru wykorzystywania nieruchomości w celach zarobkowych,

c) udzielenie pełnomocnictwa celem zebrania dokumentacji niezbędnej przy sprzedaży, zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie zgody na dysponowanie Działką do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym,

d) brak dokonanych sprzedaży innych działek niezabudowanych czy zabudowanych, które mogłyby być uznane jako działalność ciągłą i powtarzalną (jedynie w 2013 roku - sprzedaż lokalu mieszkalnego w (…) w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym),

e) sprzedaż Działki nie ma charakteru ciągłego,

f) brak jest zawodowego „podejścia” Wnioskodawczyni do sprzedaży Działki (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.),

g) Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie będzie dokonywać żadnych ulepszeń Działki, doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów, zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki,

h) w zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano środków własnych,

i) uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Dodatkowo, zaprezentowane stanowisko Wnioskodawczyni wynika także z następujących interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

1. 0113-KDIPT2-2.4011.603.2021.1.ACZ z 5 sierpnia 2021 r.

2. 0113-KDIPT2-2.4011.442.2021.2.SR z 29 lipca 2021 r.,

3. 0113-KDIPT2-2.4011.467.2021.1.KK z 19 lipca 2021 r.

Ad 3.

W przypadku ewentualnej negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - odnosząc się do kwestii obowiązku rejestracji do celów VAT, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej oraz stawki podatku VAT dla tej transakcji, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. W tym miejscu należałoby przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT.

Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydana została także decyzja o warunkach zabudowy (art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT). Natomiast Kupujący podejmuje działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wobec tego, Wnioskodawczyni nie ma możliwości określenia kiedy decyzja zostanie wydana. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że Działka będąca przedmiotem sprzedaży na dzień sprzedaży będzie spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, bowiem zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, Działka ta będzie sklasyfikowana jako teren budowlany. Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. Ustawy.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, nabycie Działki nastąpiło w wyniku umowy darowizny i nie było objęte podatkiem VAT.

Z uwagi na okoliczność, iż nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (wyrok NSA z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12). W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo jej nie przysługiwało.

Jednocześnie, przedmiotowa Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej Działki będącej własnością Wnioskodawczyni nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię Działki może być zakwalifikowana jako dostawa dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, w konsekwencji czego Wnioskodawczyni w tej transakcji będzie uznana za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ww. Ustawy.

Oznacza to, że wystąpienie ewentualnych przesłanek stanowiących podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, wskazuje na to, że czynność sprzedaży Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Odnosząc się do kwestii konieczności rejestracji jako podatnik VAT, w związku ze sprzedażą Działki, należy zauważyć, że w myśl art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z okoliczności przedstawionych w zdarzeniu przyszłym niniejszej sprawy wynika, że Kupującym przedmiotowej Działki będzie deweloper, który jest czynnym podatnikiem VAT.

Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przypadku uznania, iż Wnioskodawczyni będzie występować w charakterze podatnika VAT, a sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, Wnioskodawczyni będzie podlegać obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny i winna wystawić Kupującemu fakturę VAT z tytułu tej sprzedaży z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy VAT wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy VAT,

opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmuje Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT i posiada Pani status rolnika indywidualnego. Nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności związanej z obrotem i pośrednictwem nieruchomościami.

Na podstawie umowy darowizny z 14 października 2011 r. jest Pani wyłączną właścicielką niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr ew. 1. Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów Działka stanowi grunty orne oznaczone symbolem „Rllla” oraz „Rlllb”. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Działka jest nieruchomością rolną.

Postanowiła Pani sprzedać Działkę. Jej zakupem była zainteresowana firma deweloperska, która planowała wykupić także inne działki w okolicy celem realizacji inwestycji deweloperskiej. W związku z brakiem czasu oraz znajomości odpowiednich procedur i przepisów prawa, 26 lipca 2021 r., w związku z przedmiotową Działką udzieliła Pani osobie trzeciej pełnomocnictwa do reprezentacji Jej przez wszelkimi organami administracji publicznej w sprawach dot. Nieruchomości, w szczególności pozyskania zaświadczenia o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, mapy zasadniczej oraz mapy ewidencji gruntów i budynków.

Firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży wskazała Pani Kupującego, z którym współpracuje w zakresie organizacji przebiegu procesu inwestycyjnego. 13 września 2021 r., zawarła Pani z ww. firmą umowę pośrednictwa sprzedaży. Tego samego dnia (13 września 2021 r.) na podstawie aktu notarialnego, zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Działki z deweloperem, który występuje w transakcji jako czynny podatnik VAT.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych działek. W 2013 roku dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym.

13 września 2021 r. udzieliła Pani Kupującemu zgody na dysponowanie Działką dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności, istnieje możliwość sprzedaży Działki bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na położenie Działki oraz okoliczne zabudowane tereny, Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę. Kupujący mógłby uzyskać wymagane zgody we własnym zakresie, lecz dla przyśpieszenia procesu zwrócił się do Pani w tej kwestii.

Działka nigdy nie była wynajmowana czy dzierżawiona. Ponadto nie dokonywano uzbrojenia terenu Działki, wydzielenia dróg wewnętrznych czy ogrodzenia. Nie występowała Pani o ustanowienie planu zagospodarowania przestrzennego. O warunki zabudowy Działki występuje potencjalny nabywca. Nie ogłaszała Pani zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.). W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano znaczących środków własnych, nie dokonywała Pani oraz nie ma zamiaru dokonywać żadnych ulepszeń Działki, nie doprowadzała Pani oraz nie ma zamiaru doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów, nie zamierza Pani zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Użytkowała Pani Działkę wyłącznie na cele rolnicze, do upraw własnych.

Firma świadczącą usługę pośrednictwa w sprzedaży nie prowadzi na Pani rzecz żadnej kampanii reklamowej, ani nie oferuje Działki na sprzedaż.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność jest uzależnione od spełnienia następujących warunków: Sprzedająca uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług, Kupujący uzyska prawomocną decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację na Działce inwestycji budowlanej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży wskazano, iż drugi warunek jest zastrzeżony jedynie na korzyść Kupującego, w związku z czym Kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność również w przypadku niespełnienia tego warunku przez Kupującego. Udzieliła Pani Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy z tytułu transakcji sprzedaży działki będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do powyższego, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy dostawa działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Panią działki nr 1, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do przedmiotowej działki przez cały okres posiadania. Przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka gruntu o nr 1, którą nabyła Pani na podstawie umowy darowizny z 14 października 2011 r. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych działek. W 2013 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Działka nigdy nie była wynajmowana czy dzierżawiona. Ponadto nie dokonywano uzbrojenia terenu Działki, wydzielenia dróg wewnętrznych czy ogrodzenia. Nie występowała Pani o ustanowienie planu zagospodarowania przestrzennego, o warunki zabudowy Działki występuje potencjalny nabywca. Nie ogłaszała Pani zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach. W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano znaczących środków własnych, nie dokonywała Pani oraz nie ma zamiaru dokonywać żadnych ulepszeń Działki, nie doprowadzała Pani oraz nie ma zamiaru doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów, nie zamierza Pani zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki. Użytkowała Pani Działkę wyłącznie na cele rolnicze, do upraw własnych. Udzieliła Pani osobie trzeciej pełnomocnictwa do reprezentacji Jej przez wszelkimi organami administracji publicznej w sprawach dot. Nieruchomości, w szczególności pozyskania zaświadczenia o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, mapy zasadniczej oraz mapy ewidencji gruntów i budynków. Firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży wskazała Pani Kupującego, z którym współpracuje w zakresie organizacji przebiegu procesu inwestycyjnego. 13 września 2021 r., zawarła Pani z ww. firmą umowę pośrednictwa sprzedaży. Firma świadczącą usługę pośrednictwa w sprzedaży nie prowadzi na Pani rzecz żadnej kampanii reklamowej, ani nie oferuje Działki na sprzedaż. Zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Działki z deweloperem. Udzieliła Pani Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Mając na uwadze podjęte przez Panią działania nie można uznać, że działania te stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży Działki za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać Panią, w zakresie planowanej sprzedaży działki nr 1, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowej Działki stwierdzić należy, że podjęte przez Panią czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Ja wynika z opisu sprawy nie dokonywała Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Panią opisanej Działki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie działki nr 1 nie będzie skutkować uznaniem Pani za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na uznanie Pani stanowiska w kwestii braku opodatkowania transakcji sprzedaży działki nr 1 za prawidłowe, Organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 (nr 3 z wniosku), gdyż oczekiwała Pani na nie odpowiedzi jedynie w przypadku uznania Pani stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).