Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT (podatek od towarów i usług) dostawy lokali mieszkalnych i lokalu niemieszkalnego. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Parafia (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Parafia (…) (dalej: ,,Zbywca”) jest czynnym podatnikiem VAT od 1996 r. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług nabywa lokale mieszkalne i niemieszkalne – nabyte lokale wykorzystuje w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT z tytułu najmu lokali mieszkalnych (najem długoterminowy zwolniony z VAT) oraz najmu lokali niemieszkalnych (najem opodatkowany stawką 23% VAT).

Zbywca na podstawie umowy zamiany z 22 grudnia 2014 r., oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz poręczenia nabył prawo własności 12 wyodrębnionych lokali znajdujących się w budynku handlowo-usługowym, w tym 11 lokali mieszkalnych oraz 1 lokalu niemieszkalnego (dalej: „Lokale”). Na przedmiotowej transakcji został przez przenoszącego własność naliczony VAT. Od przedmiotowej umowy zamiany stanowiącej odpłatną dostawę towarów, Zbywcy jako podatnikowi VAT przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – Zbywca z tego uprawnienia skorzystał.

Powierzchnia użytkowa 10 z 11 lokali mieszkalnych nie przekracza 150 m2.

Zbywca nabył Lokale w celu prowadzenia działalności gospodarczej – nabyte Lokale wykorzystywał w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT z tytułu najmu. W okresie od nabycia do dnia złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji Zbywca nie poczynił nakładów na ulepszenie budynki oraz wyodrębnionych lokali przekraczających 30% ich wartości początkowej, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Aktualnie Zbywca planuje sprzedaż całej kamienicy, tj. wszystkich Lokali. W związku z powyższym w marcu 2022 r. przez Zbywcę została zawarta warunkowa umowa sprzedaży na rzecz (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”), łącznie ze Zbywcą zwani dalej również jako „Strony” lub „Zainteresowani”. W umowie uzgodniono, że Zbywca sprzeda na własność Nabywcy wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Lokale pod warunkiem, że Prezydent Miasta (…) nie wykona w stosunku do Lokali prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zaś Nabywca powyższe Lokale kupi w ustalonym przez strony terminie i za określoną cenę.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku VAT.

W związku z powyższym Strony powzięły wątpliwości czy ww. transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Mając to na uwadze Strony postanowiły zawrzeć w warunkowej umowie sprzedaży postanowienie, zgodnie z którym wystąpią do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Lokali. Strony postanowiły, że w zakresie w jakim z interpretacji będzie wynikało, że sprzedaż lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w całości lub części (VAT), to cena nie ulegnie podwyższeniu a Nabywca jako kupujący będzie zobowiązany zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)). W zakresie w jakim czynność objęta aktem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to ceny jednostkowe wskazane wyżej będą powiększone o podatek od towarów i usług w zakresie w jakim będzie to wynikało z otrzymanej interpretacji.

Pytania

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że planowana sprzedaż Lokali przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, natomiast w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

2. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, w przypadku złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, planowana dostawa Lokali przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (w formie umowy sprzedaży) nie spowoduje powstanie obowiązku cywilnoprawnego w podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Nabywcy?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie oznaczone numerem 1, tj. w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie pytania numer 2 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, ze względu na brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz fakt, że sprzedaż Lokali będzie mieć miejsce w okresie dwóch lat po pierwszym zasiedleniu, planowana sprzedaż Lokali przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT. W sytuacji jednak złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przez ustawodawcę zostało przewidziane zwolnienie od podatku VAT dla nieruchomości zabudowanych, które spełniają przewidziane w tych przepisach warunki.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynku, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższej regulacji wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części generalnie jest zwolniona od podatku VAT. Wyjątkiem od zasady jest dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Oznacza, to że kluczowa dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem zgodnie z powyższymi uregulowaniami, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajduje zastosowanie w odniesieniu do dostawy budynków lub ich części, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto należy podkreślić, że w myśl at. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, określonego w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy budynków, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędy skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tym samym ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniającym przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podmiotu wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po spełnieniu odpowiednich warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Biorąc pod uwagę powyższe Zainteresowani postanowili szczegółowo przeanalizować, czy istnieje jedna z podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostaw budynków, budowli lub ich części. Zainteresowani w sposób kompleksowy postanowili zatem zbadać okoliczności towarzyszące dostawie obiektu (budynku handlowo-usługowego, kamienicy, wraz z wyodrębnionymi lokalami). Stosowanie zwolnień od podatku ma bowiem charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczana. Jak podkreślają organy podatkowe:

,,W efekcie podatnik będzie uprawniony do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego prawo jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług” (interpretacja Dyrektora KIS z 25 października 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.642.2017.1.AB).

Budynek z wyodrębnionym lokalem handlowo-usługowym oraz lokalami mieszkalnymi został przez Zbywcę nabyty na podstawie umowy zamiany, zawartej 22 grudnia 2014 r. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT. Do ceny netto w przedmiotowej umowie został zatem doliczony podatek VAT, który następnie Zbywca odliczył podatek VAT.

Mając na uwadze analizowane przepisy należy stwierdzić, że dostawa budynku wraz z wyodrębnionymi Lokalami mieszkalnymi i Lokalem niemieszkalnym nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a od pierwszego zasiedlenia minęły więcej niż 2 lata.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 str. 1 ze zm.) posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków. W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie””. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W opisanym zdarzeniu przyszłym dostawa Lokali nastąpi po upływie 2 lat od ich przekazania Zbywcy/przyjęcia do używania. Zbywca bowiem nabył przedmiotowe Lokale w ramach transakcji opodatkowanej VAT, jednocześnie w tym czasie wykorzystywał te Lokale do prowadzonej przez siebie działalności, opodatkowanej VAT (w części jakiej Lokal mieszkalny jest wykorzystywany na potrzeby najmu długoterminowego Zbywca stosuje stawkę zwolnioną, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT). Ponadto, Zbywca nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. Lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku minął okres dłuższy niż 2 lata. To oznacza, że planowana transakcja nie zostanie zawarta przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub też w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia i z mocy prawa stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania.

Ponadto Zbywca nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku minął okres dłuższy niż 2 lata.

Ponieważ dostawa Lokali będzie z mocy prawa korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i Strony, które są i na dzień składania oświadczenia będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, i oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana dostawa z chwilą złożenia, oświadczenia stanie się czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie będzie objęta zwolnieniem.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, ze względu na brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz fakt, że sprzedaż Lokali będzie mieć miejsce w okresie dwóch lat po pierwszym zasiedleniu, planowana sprzedaż Lokali przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT. W sytuacji jednak złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawa Lokali zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy VAT będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość (m.in. budynek lub jego część np. w postaci wyodrębnionego lokalu) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca zapewnił podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym należy podkreślić, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jeżeli dla dostawy nieruchomości nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do opisanej we wniosku transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych oraz lokalu niemieszkalnego, należy zauważyć że dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, decydujące jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii czy i kiedy względem lokalu nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazuje, że planowana sprzedaż lokali mieszkalnych oraz lokalu niemieszkalnego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż do pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości doszło najpóźniej w 2014 roku, tj. w momencie ich nabycia przez Zbywcę. Oznacza to oznacza, że od pierwszego zasiedlenia do dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Zbywca nie ponosił nakładów na ulepszenie kamienicy, ani wyodrębnionych lokali, stanowiących co najmniej 30% ich wartości. Zatem, planowana sprzedaż lokali mieszkalnych oraz lokalu niemieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie transakcji według właściwej stawki podatku, w przypadku, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).