Interpretacja dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości, obejmującej działki nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6. Organ podatkowy stwierdził, że ta sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT. Uznał, że Wnioskodawczyni, podejmując działania takie jak podział działki, udzielenie pełnomocnictwa potencjalnemu nabywcy do wykonywania czynności przygotowawczych oraz składanie wniosku o zmianę przeznaczenia działki w planie zagospodarowania przestrzennego, wykazała aktywność w obrocie nieruchomościami, porównywalną do działań producentów, handlowców i usługodawców. W związku z tym Wnioskodawczyni powinna być traktowana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, co oznacza, że sprzedaż udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
24 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 maja 2022 r. (wpływ 18 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Uzupełnienie i doprecyzowanie wniosku
Wnioskodawczyni od 22 lipca 2015 roku prowadzi działalność gospodarczą. Działalność prowadzona jest w formie spółki cywilnej pod firmą (`(...)`). Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Wnioskodawczyni prowadzi działalność na podstawie umowy spółki cywilnej. Spółka cywilna, której wspólnikiem jest Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym podatnikiem czynnym podatku VAT.
Rodzice Wnioskodawczyni dokonali wydzielenia działek 1, 2, 3, 4, 5 i 6 w celu zagospodarowania ich w przyszłości przez poszczególnych współwłaścicieli. Na nieruchomości nie były prowadzone roboty budowlane, a jedynie czynności zachowawcze, mające na celu zachowanie nieruchomości w niepogorszonym stanie (np. usuwanie śmieci). Niwelacja części działki polegała na przyjęciu ziemi na część nieruchomości, by zmniejszyć różnice poziomów i zapobiec utrzymywaniu się wód opadowych na terenie nieruchomości. Lokalizacja zjazdu z drogi wewnętrznej miała miejsce z uwagi na ustanowienie na rzecz sąsiadów służebności drogi koniecznej i konieczności umożliwienia sąsiadom przejazdu przez działkę 12. Lokalizacja zjazdu po stronie Wnioskodawczyni w zasadzie ograniczona była do wytyczenia miejsca zjazdu i oczyszczenia miejsca zjazdu z kamieni i roślin. Wnioskodawczyni nie wykonywała żadnych robót budowlanych, w szczególności - utwardzenia zjazdu, czy wykonania nawierzchni. Działka 12 stanowi faktycznie nieutwardzoną drogę wewnętrzną, zapewniającą komunikację z drogą publiczną.
Wydzielenia 6 działek geodezyjnych dokonano z inicjatywy właścicieli działki. Podział działek został dokonany w celu umożliwienia zagospodarowania nieruchomości na własne cele przez każdego ze współwłaścicieli. Współwłaściciele zamierzali w przyszłości wykorzystać poszczególne wydzielone działki w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych - zabudowania domami jednorodzinnymi - współwłaściciele uzgodnili bowiem, która z działek przypadnie któremu współwłaścicielowi, jednak nie dokonali ich prawnego wydzielenia do odrębnych ksiąg wieczystych. Działki 5 i 6 zostały wydzielone w celu zapewnienia dojazdu do poszczególnych działek powstałych wyniku podziału oraz zapewnienia miejsca na wspólną infrastrukturę.
Na podstawie umowy z 28 lutego 2022 roku:
1. Wnioskodawczyni wraz z rodzicami zobowiązali się sprzedać za uzgodnioną cenę Spółce prawo własności nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6.
2. Rodzice Wnioskodawczyni zobowiązali się ponadto sprzedać za uzgodnioną cenę Spółce udział wynoszący 17/100 części nieruchomości stanowiącej działkę 12,.
3. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu warunku polegającego na uzyskaniu interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług nie później niż do 28 lutego 2023 roku.
4. Na poczet ceny Spółka wpłaciła sprzedającym zadatek. Nie później niż do 29 sierpnia 2022 roku Spółka zobowiązana jest wpłacić sprzedającym dalszą część zadatku.
Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości z 28 lutego 2022 roku, obejmuje udzielenie Spółce pełnomocnictwa do wykonywania czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania.
Pełnomocnictwo udzielone Spółce obejmuje umocowanie do:
1. Przeglądania akt, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanych wyżej księgach wieczystych;
2. Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego obu nieruchomości;
3. Uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
4. Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;
5. Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach;
6. Złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości;
7. Wystąpienia przez (`(...)`) Konserwatorem Zabytków w celu uzyskania koniecznych pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych oraz przeprowadzenie badań archeologicznych na przedmiotowych działkach w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia inwestycji polegających na budowie budynków oraz niezbędnej infrastruktury.
Umowa wskazuje, że wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami określonymi w pkt. 1 -7 powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami będą obciążały Spółkę, Umowa wskazuje również, że rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych nastąpi dopiero po zawarciu Umowy przyrzeczonej, a prawo do dysponowania nieruchomością udzielone Spółce nie obejmuje wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych, w tym - budowy budynków, budowli lub innej infrastruktury.
Wnioskodawczyni udzieliła Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wyłącznie w zakresie obejmującym:
1. Uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej kompleksu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz usługowych wraz z dostępem do drogi publicznej, uzyskaniem warunków technicznych od gestorów sieci umożliwiających podłączenie do sieci wodociągowej kanalizacji sanitarnej energetycznej i gazowej;
2. Wykonywanie na terenie nieruchomości badań geologicznych, badań zanieczyszczeń gruntu oraz innych badań w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie budynków;
3. Występowanie przed (`(...)`) Konserwatorem Zabytków w celu uzyskania koniecznych pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych oraz przeprowadzenie badań archeologicznych na przedmiotowych działkach w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie budynków oraz niezbędnej infrastruktury;
4. Wykonywanie prac projektowych budynków z niezbędnymi sieciami oraz przyłączami infrastruktury i innymi urządzeniami technicznymi na nieruchomości;
5. Wystąpienie do właściwych jednostek w kwestii uzgodnienia wjazdu na teren nieruchomości;
6. Występowanie przez Spółkę we własnym imieniu do gestorów wszelkich mediów, w tym w szczególności - sieci ciepłowniczej, melioracji, o wydanie na rzecz Kupującego warunków technicznych przyłączenia mediów do nieruchomości i uzyskania zaświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów do nieruchomości oraz zawarcie przez Kupującego umów z gestorami sieci we własnym imieniu.
Umowa wskazuje, że wykonanie powyższych czynności odbędzie się na koszt i staraniem Spółki. Wydanie nieruchomości i rozpoczęcie prac budowlanych na terenie nieruchomości nastąpi dopiero po zawarciu Umowy przyrzeczonej. Prawo do dysponowania nieruchomością przez Spółkę nie obejmuje wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych, w tym - budowy budynków, budowli i innej infrastruktury.
Wnioskodawczyni w umowie przedwstępnej udzieliła również Spółce opisanego wyżej pełnomocnictwa.
Czy sprzedaż w wykonaniu umowy przedwstępnej należącego do Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą stanowiącej działki nr 1, 2, 3, 4, 5, oraz nr 6 będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług?
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości,
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.
Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od rodziców udział w działce nr 11. Od momentu darowizny nieruchomości nie były wykorzystywane. Okazjonalnie dokonywano na nich jedynie metodą gospodarczą czynności w celu poprawy możliwości ich przyszłego zagospodarowania, takich jak lokalizacja zjazdu z drogi wewnętrznej, czy niwelacja części działki. 29 sierpnia 2019 roku Rada Miasta podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciele ww. nieruchomości, tj. m.in. Wnioskodawczyni nie inicjowali ww. postępowania w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania. W procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciele nieruchomości wnosili o objęcie planem należącej do nich działki 11 oraz działki 12 oraz ustalenie dla nich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową, z możliwością przeznaczenia częściowo również pod funkcje usługowe. W wyniku podziału powstały działki nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6. Wydzielenia 6 działek geodezyjnych z działki oznaczonej nr 11 dokonano z inicjatywy właścicieli działki (w tym Wnioskodawczyni). 28 lutego 2022 roku Wnioskodawczyni wraz z rodzicami zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ze Spółką, w której to zobowiązali się sprzedać w przyszłości na określonych w umowie warunkach ww. nieruchomość na rzecz spółki. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przyszły nabywca ma prawo m.in.: przeprowadzić badania archeologiczne, wystąpić o warunki przyłączenia do gestorów sieci, wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości obejmuje udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania. Pełnomocnictwo to obejmuje m.in.: wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach. Wnioskodawczyni udzieliła Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wyłącznie w zakresie obejmującym: uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej kompleksu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz usługowych wraz z dostępem do drogi publicznej, uzyskaniem warunków technicznych od gestorów sieci umożliwiających podłączenie do sieci wodociągowej kanalizacji sanitarnej energetycznej i gazowej; wykonywanie prac projektowych budynków z niezbędnymi sieciami oraz przyłączami infrastruktury i innymi urządzeniami technicznymi na nieruchomości; występowanie przez Spółę we własnym imieniu do gestorów wszelkich mediów o wydanie na rzecz Kupującego warunków technicznych przyłączenia mediów do nieruchomości i uzyskania zaświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów do nieruchomości oraz zawarcie przez Kupującego umów z gestorami sieci we własnym imieniu.
Na tle powyższego wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6.
Jak już wyżej wskazano uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.
Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawczyni niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Spółce.
Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży zawartymi w art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
W rozpatrywanej sprawie w ramach zawartej umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przyszły nabywca ma prawo m.in.: wystąpić o warunki przyłączenia do gestorów sieci, wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości obejmuje również udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania, m.in.: wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego. Wnioskodawczyni udzieliła Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie obejmującym m.in. uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu pozwolenia na budowę, uzyskaniem warunków technicznych umożliwiających podłączenie do sieci wodociągowej kanalizacji sanitarnej energetycznej i gazowej.
Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Jej sytuację prawną.
Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawczyni). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawczynię stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Wnioskodawczynię w Jej imieniu i na Jej korzyść, ponieważ to Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.
Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielami wnieśli o objęciem planem zagospodarowania przestrzennego działki nr 11 oraz ustalenie dla niej przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową z możliwością przeznaczenia częściowo również pod funkcje usługowe, dokonali także podziału działki nr 11 na 6 działek. Podział działek został dokonany w celu umożliwienia zagospodarowania nieruchomości.
Całokształt powyższych okoliczności w żaden sposób nie może świadczyć o działaniu Wnioskodawczyni zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne. Wnioskodawczyni dokonując opisanych we wniosku czynności (również wykonywanych przez Pełnomocnika), będzie podejmowała bowiem działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W niniejszej sprawie wystąpiły więc okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż udziału w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni jako Sprzedająca z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.
W konsekwencji, Sprzedająca z tytułu transakcji sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dostawa udziału w ww. działkach będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili