Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 4 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 w drodze licytacji komorniczej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (podatek od towarów i usług), korzystającą ze zwolnienia z tego podatku i w konsekwencji braku obowiązku jako płatnik pobrania podatku VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 kwietnia 2022 r. (wpływ 28 kwietnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla … prowadzący Kancelarię Komorniczą … (dalej jako „Wnioskodawca”).

Na wniosek wierzyciela Sp. z o.o. KRS (Krajowy Rejestr Sądowy): …, NIP: … Wnioskodawca prowadzi postępowanie egzekucyjne pod sygn. akt … z nieruchomości będących własnością Dłużnika, tj. Spółki działającej pod firmą Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w … NIP: …, KRS … (dalej jako „Dłużnik”), a stanowiących lokale znajdujące się w budynkach przy … oraz …, które zostały wybudowane około 2011 - 2013 r.

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w stosunku do następujących nieruchomości (lokali) będących własnością Dłużnika:

1. Nieruchomość położona w …, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych dla Sądu Rejonowego … prowadzi księgę wieczystą pod numerem … (zwana dalej „Nieruchomość 1”).

Nieruchomość ta stanowi lokal mieszkalny oznaczony jako lokal nr 1 o powierzchni użytkowej 71,08 m2 wraz z udziałem wynoszącym 34/10000 części w nieruchomości wspólnej. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę wynika, że nieruchomość jest wynajmowana przez Dłużnika na rzecz najemcy – `(...)`. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą … z siedzibą w …, NIP … na cele prowadzenia działalności gospodarczej, tj. przedszkola, od dnia 27 lutego 2018 roku na podstawie umowy najmu z dnia 27 lutego 2018 r. Zgodnie z powyższą umową, najem lokalu ma trwać do 31 sierpnia 2028 r. Między 1 marca 2018 a 31 grudnia 2018 roku lokal był wykorzystywany także przez innego najemcę – I. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą … z siedzibą w …, NIP: … na cele prowadzenia działalności – przedszkola.

Lokal ten jest całkowicie wykończony, połączony funkcjonalnie z lokalem nr A. Zgodnie z charakterystyką rzeczoznawcy okładziny wewnętrzne ścian lokalu to tynk z powłoką malarską, sufity natomiast są podwieszane. Podłogi są wykończone panelami, łazienki przystosowane do potrzeb dzieci, wykończone płytkami ceramicznymi. W pomieszczeniu nie ma kuchni, ale lokal posiada dostęp do tarasu. Nieruchomość jest wyposażona w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz centralnego ogrzewania. W pokojach i łazience zamontowane grzejniki.

2. Nieruchomość położona w … dla której Wydział Ksiąg Wieczystych dla Sądu Rejonowego dla … prowadzi księgę wieczystą `(...)` (zwana dalej „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość ta stanowi lokal mieszkalny nr A o powierzchni użytkowej 113,5 m2 wraz z udziałem wynoszącym 54/10000 części w nieruchomości wspólnej. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę lokal ten wynajmowany jest przez Dłużnika na rzecz najemcy – D. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą … z siedzibą w …, NIP: … na cele prowadzenia działalności gospodarczej, tj. – przedszkola, od dnia 27 lutego 2018 roku na podstawie umowy najmu z dnia 27 lutego 2018 roku. Zgodnie z powyższą umową, najem lokalu ma trwać do 31 sierpnia 2028 r. Między 1 marca 2018 a 31 grudnia 2018 roku lokal był wykorzystywany także przez innego najemcę – I. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą … z siedzibą w …, NIP: … na cele prowadzenia przedszkola.

Lokal jest funkcjonalnie połączony z lokalem nr 1. Zgodnie z opinią biegłego rzeczoznawcy nieruchomość jest całkowicie wykończona, okładziny wewnętrzne ścian w sali zabaw, w sanitariatach oraz kuchni stanowią płytki ceramiczne, na pozostałej powierzchni występuje tynk z powłoką malarską, na podłogach położone są panele albo terakota. Lokal wyposażony jest w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz centralnego ogrzewania. W pokojach i łazience zamontowano grzejniki.

3. Nieruchomość położona w …, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych dla Sądu Rejonowego dla … prowadzi księgę wieczystą … (zwana dalej „Nieruchomość 3”). Nieruchomość ta stanowi lokal mieszkalny nr 2 o powierzchni 70,40 m2 wraz z udziałem wynoszącym 34/1000 części nieruchomości wspólnej. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę lokal został oddany przez Dłużnika do korzystania Panu A. na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego sporządzonego w dniu 12 października 2017 r., który wykorzystuje lokal na cele działalności gospodarczej.

W dniu 02 sierpnia 2017 r. Dłużnik zawarł z Panem A. przedwstępną umowę sprzedaży numer … z dnia 02.08.2017 r. Jednak nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym przeniesienia własności tegoż lokalu.

Pan A. dokonał wykończenia lokalu na własny koszt, bowiem lokal nie był nawet w stanie deweloperskim. Zgodnie z opinią biegłego rzeczoznawcy lokal ten został całkowicie wykończony, zaadaptowany na potrzeby prowadzonej w nim działalności gospodarczej - showroomu zakładu krawieckiego. Nieruchomość położona na parterze, składa się z jednego pokoju, łazienki oraz pomieszczenia biurowego z aneksem kuchennym. Okładziny wewnętrzne ścian stanowi tynk z powłoką malarską i tapety. Drzwi wewnętrzne są drewniane. Łazienka została wykończona wysokiej jakości płytkami ceramicznymi oraz wyposażona w muszlę sedesową i umywalkę. W aneksie kuchennym podłoga została wyłożona terakotą, w pozostałych miejscach podłogą drewnianą, lokal ma dostęp do tarasu. Nieruchomość jest wyposażona w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz centralnego ogrzewania. W pokojach i łazience są zamontowane grzejniki. Na dzień wizji lokalnej prowadzona jest tam działalność gospodarcza.

Budynki, w których znajdują się ww. lokale (Nieruchomość 1, 2 i 3) zostały wybudowane na nieruchomości, co do której Dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 04 lutego 2011 r. zawartej ze Spółką …. Zgodnie z ww. umową sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zastosowano zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i 10 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Budynki, w których znajdują się ww. lokale były wznoszone w latach 2011 – 2013, uzyskały pozwolenie na użytkowanie 01.08.2014 r. na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w …. Korzystanie z lokalu nastąpiło zgodnie z datami wskazanymi powyżej odpowiednio dla każdej z nieruchomości.

Posadowione na gruncie obiekty stanowią budynki albo ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zgodnie z uchwałą nr … Rady Miasta … z dnia 20 października 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…” działka ewidencyjna nr 1, na której posadowione są budynki nr … i …, znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, oznaczonych symbolem MWU.

Z informacji bazy danych płatników VAT Ministra Finansów wynika, że Dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT (data rejestracji jako płatnika VAT - 01 luty 2011 r.) i jest podmiotem aktywnym w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej według informacji podanych w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Nieruchomości 1, 2 i 3 są wykorzystywane w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zdarzenia przyszłe:

1. Wnioskodawca (komornik) sprzeda Nieruchomość 1 w drodze licytacji komorniczej celem zaspokojenia roszczeń wierzyciela.

2. Wnioskodawca (komornik) sprzeda Nieruchomość 2 w drodze licytacji komorniczej celem zaspokojenia roszczeń wierzyciela.

3. Wnioskodawca (komornik) sprzeda Nieruchomość 3 w drodze licytacji komorniczej celem zaspokojenia roszczeń wierzyciela.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

Dotyczy nieruchomości pkt 1 – „Nieruchomość nr 1” o numerze księgi wieczystej …:

1. Zgodnie z informacjami wynikającymi z aktualnego odpisu z rejestru przedsiębiorców KRS, Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (zgodnie z PKD (Polska Klasyfikacja Działalności)):

68.1. Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

41.1. Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;

41.2. Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;

42.2. Roboty związane z budową rurociągów, linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych;

42.9. Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej;

43.1. Rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę;

43.2. Wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych;

43.3. Wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych;

43 9. Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane;

43.9. Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane;

46.1. Sprzedaż hurtowa realizowana na zlecenie;

47.5. Sprzedaż detaliczna artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach;

52.1. Magazynowanie i przechowywanie towarów;

52.2. Działalność usługowa wspomagająca transport;

64.9. Pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych;

66.1. Działalność wspomagająca usługi finansowe z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych;

68.2. Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

68.3. Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie;

70.2. Doradztwo związane z zarządzaniem;

71.1. Działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne;

71.2. Badania i analizy techniczne;

73.1. Reklama;

73.2. Badanie rynku i opinii publicznej;

74.1. Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania;

74.9. Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna gdzie indziej niesklasyfikowana;

81.1. Działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach;

81.2. Sprzątanie obiektów;

81.3. Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni;

82.1. Działalność związana z administracyjną obsługą biura, włączając działalność wspomagającą;

82.9. Działalność komercyjna, gdzie indziej niesklasyfikowana;

96. Pozostała indywidualna działalność usługowa.

2. Dłużnik stał się właścicielem Nieruchomości nr 1 poprzez wybudowanie Nieruchomości na gruncie nabytym od Spółki … Sp. z o.o. KRS …. Szczegółowe dane dotyczące nabycia zostały przedstawione we wniosku. Nieruchomość została oddana do użytkowania podmiotom trzecim 01.03.2018 r.

3. Dłużnik nie nabył Nieruchomości nr 1 tylko wybudował ją na nabytym gruncie.

4. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wytworzeniem (wybudowaniem) Nieruchomości nr 1.

5. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnik dokonał wprowadzenia Nieruchomości nr 1 do ewidencji środków trwałych.

6. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika po otrzymaniu wezwania do uzupełnienia wniosku, Dłużnik sprecyzował, że nie wykorzystuje Nieruchomości nr 1 do wykonywania czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

7. Zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Wnioskodawcę od Dłużnika, udostępnianie najemcom Nieruchomości nr 1 miało (i ma) charakter odpłatny, Dłużnik umożliwił korzystanie z lokalu osobom trzecim w zamian za zapłatę określonego czynszu. Wynajem opodatkowany jest stawką 23%.

8. Od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. do dnia sprzedaży Nieruchomości nr 1 upłyną 2 lata. W stanie faktycznym opisanym w treści złożonego wniosku zostało wskazane, że Nieruchomość nr 1 została zasiedlona w marcu 2018 roku, zatem do momentu sprzedaży Nieruchomości w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego upłyną 2 lata (na dzień złożenia uzupełnienia wniosku nie doszło do sprzedaży Nieruchomości nr 1).

9. Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnik nie ponosił nakładów na ulepszenie Nieruchomości nr 1. Zgodnie z informacją uzyskaną od Dłużnika, osoby trzecie również nie ponosiły nakładów na ulepszenie Nieruchomości nr 1 w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej (ewentualnie drobne nakłady celem przystosowania Nieruchomości nr 1 do prowadzenia działalności gospodarczej oraz koszty związane z bieżącym utrzymaniem czy też remontem).

10. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, nie dokonano nakładów, które stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

11. W związku z pytaniem tut. Organu o treści: „Czy w stosunku do wydatków na ulepszenie ww. Nieruchomości, Dłużnikowi lub osobom trzecim przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?” Wnioskodawca odpowiedział, że według informacji pozyskanych od Dłużnika, Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości nr 1. Wnioskodawcy pomimo podjętych prób przy zachowaniu należytej staranności nie udało się uzyskać informacji w powyższym zakresie dotyczących osób trzecich.

a) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnik nie będzie dokonywał zwrotu poniesionych nakładów osobom trzecim.

b) Cena sprzedaży będzie wyznaczona przez Wnioskodawcę na podstawie wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny Nieruchomości nr 1, która obejmuje poniesione nakłady na dzień wykonania wyceny.

c) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnik nie będzie w ekonomicznym posiadaniu nakładów.

d) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnik nie dokonał nakładów, więc nie będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

13. Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, tj. przedszkola.

14. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę, Nieruchomość nr 1 została oddana do użytkowania 01.03.2018 roku kiedy to nastąpiło jej pierwsze zasiedlenie.

15. Między pierwszym zasiedleniem ulepszonej Nieruchomości a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak już zostało wskazane wyżej, pierwsze zasiedlenie miało miejsce 01.03.2018 roku. Zatem do dnia sprzedaży, która nastąpi w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego upłynie okres ponad 4 lat. Na dzień uzupełnienia wniosku, Nieruchomość nr 1 nie została sprzedana.

Dotyczy nieruchomości pkt 2 – „Nieruchomość nr 2” o numerze księgi wieczystej …:

1. Wnioskodawca powtórzył, wynikający z aktualnego odpisu z rejestru przedsiębiorców KRS, zakres prowadzonej przez Dłużnika działalności gospodarczej.

2. Dłużnik stał się właścicielem Nieruchomości nr 2 poprzez wybudowanie nieruchomości na gruncie nabytym od Spółki … Sp. z o.o. KRS …. Szczegółowe dane dotyczące nabycia zostały przedstawione we wniosku. Nieruchomość została oddana do użytkowania osobom trzecim 01.03.2018 r.

3. Dłużnik nie nabył Nieruchomości nr 2 tylko wybudował ją na nabytym gruncie.

4. Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wytworzeniem (wybudowaniem) Nieruchomości nr 2.

5. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnik wprowadził Nieruchomość nr 2 do ewidencji środków trwałych.

6. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika po otrzymaniu wezwania do uzupełnienia wniosku, Dłużnik sprecyzował, że nie wykorzystuje Nieruchomości nr 2 do wykonywania czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

7. Zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Wnioskodawcę od Dłużnika, udostępnianie najemcom Nieruchomości nr 2 miało (i ma) charakter odpłatny. Dłużnik umożliwił korzystanie z lokalu osobom trzecim w zamian za zapłatę określonego czynszu. Wynajem opodatkowany jest stawką 23%.

8. Od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. do dnia sprzedaży Nieruchomości upłyną 2 lata. W stanie faktycznym opisanym w treści złożonego wniosku zostało wskazane, że Nieruchomość nr 1 została zasiedlona w marcu 2018 roku, zatem do momentu sprzedaży w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego Nieruchomości upłyną 2 lata. Na dzień uzupełnienia wniosku nie doszło do sprzedaży Nieruchomości nr 2.

9. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnik poniósł nakłady na ulepszenie Nieruchomości nr 2, lecz ich wysokość nie przekraczała 30% wartości początkowej. Zgodnie z informacją uzyskaną od Dłużnika, osoby trzecie nie ponosiły nakładów na ulepszenie Nieruchomości nr 2 w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej (ewentualnie drobne nakłady celem przystosowania Nieruchomości nr 2 do prowadzenia działalności gospodarczej oraz koszty związane z bieżącym utrzymaniem czy też remontem).

10. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, poczynione nakłady stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

11. Na pytanie tut. Organu o treści: „Czy w stosunku do wydatków na ulepszenie ww. Nieruchomości, Dłużnikowi lub osobom trzecim przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Wnioskodawca udzielił odpowiedzi, że według informacji pozyskanych od Dłużnika, Dłużnikowi w zakresie wykonanych przez niego nakładów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawcy pomimo podjętych prób, przy zachowaniu należytej staranności nie udało się uzyskać informacji w powyższym zakresie dotyczących osób trzecich.

a) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnik nie będzie dokonywał zwrotu poniesionych nakładów osobom trzecim.

b) Cena sprzedaży będzie wyznaczona przez Wnioskodawcę na podstawie wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny Nieruchomości nr 2, która obejmuje poniesione nakłady na dzień wykonania wyceny.

c) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę w toku czynności, Dłużnik nie będzie w ekonomicznym posiadaniu nakładów.

d) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnikowi nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

13. Nieruchomość nr 2 była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej – przedszkola.

14. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Nieruchomość nr 2 została ulepszona przed jej oddaniem do użytkowania, a jej pierwsze zasiedlenie miało miejsce 01.03.2018 roku.

15. Między pierwszym zasiedleniem ulepszonej Nieruchomości nr 2 a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak już zostało wskazane wyżej, pierwsze zasiedlenie miało miejsce 01.03.2018 roku. Zatem do dnia sprzedaży, która nastąpi w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego (jeszcze nie nastąpiła na dzień uzupełnienia wniosku (26.04.2022 r.) upłynął już okres ponad 4 lat.

Dotyczy nieruchomości pkt 3 – „Nieruchomość nr 3” o numerze księgi wieczystej …:

1. Wnioskodawca powtórzył, wynikający z aktualnego odpisu z rejestru przedsiębiorców KRS, zakres prowadzonej przez Dłużnika działalności gospodarczej.

2. Dłużnik stał się właścicielem Nieruchomości nr 3 poprzez wybudowanie Nieruchomości na gruncie nabytym od Spółki … Sp. z o.o. KRS …. Szczegółowe dane dotyczące nabycia zostały przedstawione we wniosku. Nieruchomość została oddana do użytkowania osobom trzecim 12.10.2017 r.

3. Dłużnik nie nabył Nieruchomości nr 3 tylko wybudował ją na nabytym gruncie.

4. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wytworzeniem (wybudowaniem) Nieruchomości nr 3.

5. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnik wprowadził Nieruchomość nr 3 do ewidencji środków trwałych.

6. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnik wskazał, że nie wykorzystuje Nieruchomości nr 3 do wykonywania czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług. Wnioskodawca ponadto uzyskał od Dłużnika informację, że Nieruchomość nr 3 została wydana Panu A. celem wykończenia z zamiarem jego sprzedaży. Jednak w wyniku ujawnienia w księdze wieczystej hipoteki przymusowej nie było możliwości przeniesienia własności bez obciążenia. Wobec powyższego Nieruchomość nr 3 użytkowana przez P. A. w ramach ekwiwalentu za poniesione nakłady na wykończenie i adaptację Nieruchomości nr 3.

7. Udostępnianie Nieruchomości nr 3 Panu A. ma charakter ekwiwalentu za wykończenie lokalu.

8. Od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. do dnia sprzedaży Nieruchomości nr 3 upłyną 2 lata. W stanie faktycznym złożonego wniosku zostało wskazane, że Nieruchomość nr 3 została zasiedlona w październiku 2017 roku. Zatem do momentu sprzedaży w ramach postępowania egzekucyjnego Nieruchomości nr 3 upłyną 2 lata.

9. Zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Dłużnik nie poniósł nakładów na ulepszenie Nieruchomości nr 3. Z informacji przekazanych od Dłużnika wynika, że Pan A. poniósł nakłady na wykończenie Nieruchomości nr 3. Z informacji uzyskanych od Dłużnika, Dłużnik oszacował, że wysokość nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości nr 3.

10. Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, nakłady mogły stanowić ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wnioskodawca pomimo podjętych prób i przy zachowaniu należytej staranności nie był w stanie uzyskać precyzyjnej informacji.

11. Wnioskodawca mimo podjętych prób i przy zachowaniu należytej staranności nie był w stanie uzyskać informacji od Dłużnika, czy w stosunku do wydatków na ulepszenie Nieruchomości nr 3 poniesionych przez Pana A. przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

a) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnik nie dokona zwrócenia osobom trzecim poniesionych nakładów.

b) Cena sprzedaży będzie wyznaczona przez Wnioskodawcę na podstawie wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny Nieruchomości nr 3, która obejmuje poniesione nakłady na dzień wykonania wyceny.

c) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnik nie będzie w ekonomicznym posiadaniu nakładów.

d) Według informacji pozyskanych od Dłużnika przez Wnioskodawcę, Dłużnik nie dokonał nakładów, więc nie będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

13. Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej - showroomu.

14. Według informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę od Dłużnika, Nieruchomość nr 3 została oddana do użytkowania 12.10.2017 roku, kiedy to nastąpiło jej pierwsze zasiedlenie. Później nastąpiły ulepszenia, które jak oszacował Dłużnik nie przekraczały 30% wartości początkowej Nieruchomości nr 3.

15. Między pierwszym zasiedleniem ulepszonej Nieruchomości nr 3 a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak już zostało wspomniane w treści wniosku, pierwsze zasiedlenie miało miejsce 12.10.2017 roku. Zatem do dnia sprzedaży, która nastąpi w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego upłynie okres ponad 4 lat. Na dzień uzupełnienia wniosku (26.04.2022 r.) nie nastąpiła sprzedaż Nieruchomości nr 3.

Pytania

1. Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę (Komornika) Nieruchomości 1 w drodze licytacji komorniczej nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania jako płatnik podatku od towaru i usług?

2. Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę (Komornika) Nieruchomości 2 w drodze licytacji komorniczej nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania jako płatnik podatku od towaru i usług?

3. Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę (Komornika) Nieruchomości 3 w drodze licytacji komorniczej nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do pobrania jako płatnik podatku od towaru i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Sprzedaż Nieruchomości nr 1 w drodze licytacji komorniczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług, a Wnioskodawca nie wystąpi w charakterze płatnika.

2. Sprzedaż Nieruchomości nr 2 w drodze licytacji komorniczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług, a Wnioskodawca nie wystąpi w charakterze płatnika.

3. Sprzedaż Nieruchomości nr 3 w drodze licytacji komorniczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług, a Wnioskodawca nie wystąpi w charakterze płatnika.

Na mocy art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej: „Ustawa o VAT”) ustawodawca ustanowił komornika płatnikiem podatku VAT od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z powyższego przepisu ustawy o VAT wynika, że komornik jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Zatem Wnioskodawca - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym … jako płatnik po przeprowadzeniu skutecznej licytacji ww. lokali w trybie postępowania egzekucyjnego sygn. … będzie zobowiązany do uiszczenia podatku VAT w imieniu Dłużnika, jakim jest w niniejszym stanie faktycznym Spółka z o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą w …. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że Komornik Sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – Dłużnika.

Prowadzona przez Komornika sprzedaż towarów będących własnością Dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany Dłużnik. Natomiast w przypadku gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby z niego zwolniona, Komornik Sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, czyli m.in. sprzedaż lokalu na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zatem towarem może być nieruchomość.

Jednak nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT do art. 18 tej ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy Dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Jak zostało wspomniane wyżej, Dłużnik figuruje w bazie jako czynny płatnik podatku VAT. W analizowanej sprawie przy dostawie Nieruchomości 1, 2, 3 spełnione będą przesłanki do uznania Dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, ponieważ sprzedaż będzie dotyczyła Nieruchomości wybudowanej przez Dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą polegającą m.in. na działalności deweloperskiej w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto Dłużnik jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT jako czynny płatnik VAT.

W konsekwencji, dostawa przez Komornika ww. lokali stanowiących Nieruchomość 1, 2, 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Po ustaleniu tego faktu, należy rozważyć, czy planowana sprzedaż lokali w trybie licytacji komorniczej będzie zwolniona z podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana w trybie postępowania egzekucyjnego dostawa Nieruchomości opisanych w zdarzeniu przyszłym będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawa budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku oddania go w użytkowanie w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na wykończenie lokalu - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Na podstawie zawartych umów najmu oraz korzystania z lokalu w ramach przekazania do użytkowania w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na wykończenie lokalu można stwierdzić, że doszło do zasiedlenia, czyli przekazania w użytkowanie Nieruchomości 1, 2 i 3 innemu podmiotowi, i to w okresie dłuższym niż 2 lata. Zatem przesłanka z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b została spełniona.

Po przeprowadzeniu analizy przedstawionego opisu sprawy na tle przywołanych regulacji prawnych należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 1, 2 i 3 będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ spełnione zostaną warunki wymienione w tym przepisie. Jak wynika z opisu sprawy, rozpoczęcie wykorzystywania/użytkowania lokali nastąpiło co najmniej 2 lata przed dniem planowanej sprzedaży. Przedstawione okoliczności wskazują zatem, że sprzedaż ww. Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku upłyną co najmniej 2 lata. Zatem transakcja sprzedaży będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro planowana sprzedaż będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy o VAT jest bezprzedmiotowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami dostawa lokali spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan Komornikiem Sądowym. Na wniosek wierzyciela Sp. z o.o. prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne z nieruchomości będących własnością Dłużnika, tj. Spółki działającej pod firmą Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa. Dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT (data rejestracji jako płatnika VAT - 01 luty 2011 r.) i jest podmiotem aktywnym w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej.

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w stosunku do następujących nieruchomości (lokali) będących własnością Dłużnika:

1. Nieruchomość 1 stanowi lokal mieszkalny oznaczony jako lokal nr 1 wraz z udziałem wynoszącym 34/10000 części w nieruchomości wspólnej. Lokal ten jest połączony funkcjonalnie z lokalem nr A.

2. Nieruchomość 2 stanowi lokal mieszkalny nr A wraz z udziałem wynoszącym 54/10000 części w nieruchomości wspólnej. Lokal jest funkcjonalnie połączony z lokalem nr 1.

3. Nieruchomość 3 stanowi lokal mieszkalny nr 2 wraz z udziałem wynoszącym 34/1000 części nieruchomości wspólnej. Nieruchomość ta położona jest na parterze, składa się z jednego pokoju, łazienki oraz pomieszczenia biurowego z aneksem kuchennym.

Budynki, w których znajdują się ww. lokale (Nieruchomość 1, 2 i 3) zostały wybudowane przez Dłużnika na nieruchomości, co do której nabył prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 04 lutego 2011 r. zawartej ze Spółką. Budynki, w których znajdują się ww. lokale były wznoszone w latach 2011 – 2013. Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wytworzeniem (wybudowaniem) tych Nieruchomości. Dłużnik dokonał wprowadzenia ww. Nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Dłużnik nie wykorzystuje ich do wykonywania czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Nieruchomości 1 i 2 są wynajmowane przez Dłużnika na rzecz najemcy – D. na cele prowadzenia działalności gospodarczej, tj. przedszkola, od dnia 27 lutego 2018 roku na podstawie umowy najmu z dnia 27 lutego 2018 r. Między 1 marca 2018 a 31 grudnia 2018 roku lokale te były wykorzystywane także przez innego najemcę – I. na cele prowadzenia działalności – przedszkola. Udostępnianie najemcom Nieruchomości 1 i 2 miało (i ma) charakter odpłatny, Dłużnik umożliwił korzystanie z lokalu osobom trzecim w zamian za zapłatę określonego czynszu.

Z kolei Nieruchomość 3 została oddana przez Dłużnika do korzystania Panu A. na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego sporządzonego w dniu 12 października 2017 r., który wykorzystuje lokal na cele działalności gospodarczej. Nieruchomość ta została wydana Panu A. celem wykończenia z zamiarem jego sprzedaży. Jednak w wyniku ujawnienia w księdze wieczystej hipoteki przymusowej nie było możliwości przeniesienia własności bez obciążenia. Udostępnianie tej Nieruchomości ma charakter ekwiwalentu za wykończenie lokalu.

Nieruchomości 1 i 2 zostały oddane do użytkowania 01.03.2018 roku kiedy to nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. Natomiast Nieruchomość 3 została zasiedlona w październiku 2017 roku. Od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy do dnia sprzedaży ww. Nieruchomości 1, 2 i 3 upłyną 2 lata (na dzień złożenia uzupełnienia wniosku nie doszło do sprzedaży tych Nieruchomości).

Dłużnik nie ponosił nakładów na ulepszenie Nieruchomości 1. Osoby trzecie również nie ponosiły nakładów na ulepszenie tej Nieruchomości w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej.

Dłużnik poniósł nakłady na ulepszenie Nieruchomości 2, lecz ich wysokość nie przekraczała 30% wartości początkowej. Osoby trzecie nie ponosiły nakładów na ulepszenie tej Nieruchomości w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej. Dłużnikowi w zakresie wykonanych przez niego nakładów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dłużnik nie poniósł nakładów na ulepszenie Nieruchomości 3, zaś Pan A. poniósł nakłady na wykończenie tej Nieruchomości, lecz ich wysokość nie przekroczyła 30% wartości początkowej tej nieruchomości.

Dłużnik nie będzie dokonywał zwrotu poniesionych nakładów osobom trzecim. Cena sprzedaży będzie wyznaczona przez Pana na podstawie wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny Nieruchomości 1, 2 i 3, która obejmuje poniesione nakłady na dzień wykonania wyceny.

Nieruchomości 1, 2 i 3 są wykorzystywane w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Odnosząc się do kwestii objętych zakresem postawionych we wniosku pytań należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej przez Dłużnika będącego Spółką z o.o. zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży ww. Nieruchomości 1, 2 i 3 Pan jako Komornik działający w imieniu Dłużnika będzie dokonywał zbycia Jego majątku, czyli składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Dłużnika z tytułu tej transakcji należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, należy wskazać, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce m.in. w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby działalności gospodarczej podatnika, ponieważ doszło wtedy do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy :

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten ma także zastosowanie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W celu ustalenia, czy nie będzie Pan zobowiązany do pobrania jako płatnik podatku od towarów i usług, należy przeanalizować, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług. Zatem w pierwszej kolejności rozstrzygnąć należy, czy względem Nieruchomości 1, 2 i 3 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomości 1 i 2 zostały oddane do użytkowania 01.03.2018 r. kiedy to nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. Z kolei Nieruchomość 3 została zasiedlona w październiku 2017 r. Od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy do dnia sprzedaży ww. Nieruchomości 1, 2 i 3 upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby zarówno przez Dłużnika, jak i osoby trzecie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz treści powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości 1, 2 i 3 będących przedmiotem postępowania egzekucyjnego nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż – jak wynika z wniosku – ww. Nieruchomości zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Ponadto nie były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Tym samym, w przedmiotowej sprawie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. Nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, planowana przez Pana jako Komornika, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej, Nieruchomości 1, 2 i 3 stanowiących własność Dłużnika, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia z tego podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany tytułem ww. dostawy do pobrania jako płatnik podatku od towarów i usług.

Tym samym, oceniając całościowo Pana stanowisko należało uznać je za prawidłowe bowiem wywodzi Pan prawidłowy skutek prawny w postaci uznania planowanej dostawy w ramach licytacji komorniczej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia i w konsekwencji braku obowiązku pobrania podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić należy, iż Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach przedstawionego przez Pana opisu sprawy. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).