Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą udziału w działce nr 1 oraz prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziału w ww. działce.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lutego 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 16 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą udziału w działce nr 1 oraz zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziału w ww. działce. Uzupełniła go Pani pismem z 27 kwietnia 2022 r. (wpływ 4 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni, będąca Zainteresowaną jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (posiada polską rezydencję podatkową). Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem jest współwłaścicielką (po 1/2 udziału) działki gruntu położonej na obszarze miasta …, mieszczącej się przy ul. …, numer księgi wieczystej … (dalej „Nieruchomość”). W księdze wieczystej Wnioskodawczyni wraz z mężem są wpisani jako współużytkownicy wieczyści działki gruntu do 2089 r. oraz jako współwłaściciele budynków stanowiących odrębną nieruchomość. Powierzchnia działki wynosi 1,0267 ha i opisana jest jako użytki „Bi”. Na przedmiotowej działce znajdują się cztery budynki zakwalifikowane jako „zbiorniki silosy i budynki magazynowe” o powierzchni zabudowy kolejno 112 m2, 444 m2, 157 m2, 284 m2 (dalej „budynki”). W dziale III oraz IV księgi wieczystej wpisów nie ma. Nieruchomość stanowi jedną działkę o numerze ewidencyjnym nr 1.

Wnioskodawczyni dysponuje zaświadczeniem Prezydenta Miasta z dnia 27 grudnia 2021 r., z którego wynika, iż dla Nieruchomości nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej Nieruchomości nie ma obecnie również obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy. Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem AGI - tereny przeznaczone pod zabudowę, w strefie ogólnomiejskiej – tereny aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości oraz na terenie dróg i ulic publicznych.

Nieruchomość została nabyta w trakcie trwania małżeństwa Wnioskodawczyni przez jej ówczesnego męża w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego względem poprzedniego użytkownika wieczystego i właściciela na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 25 kwietnia 2006 r. o przysądzeniu prawa wieczystego użytkowania oraz budynków stanowiących odrębną nieruchomość. Nabycie nastąpiło bez uwzględniania podatku VAT (podatek od towarów i usług). Nieruchomość została zakupiona w celu zabezpieczenia przyszłości majątkowej rodziny Wnioskodawczyni oraz Jej ówczesnego męża. W dniu 21 października 2013 r. w postępowaniu ugodowym prowadzonym z wniosku Wnioskodawczyni przed Sądem Rejonowy zawarto ugodę, mocą której … (były mąż) przeniósł nieodpłatnie 1/2 udziału w prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków stanowiących odrębną własność (Nieruchomość) na rzecz Wnioskodawczyni. Obecnie zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej były mąż nie posiadają zawartych umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność majątkową.

Budynki znajdujące się na działce będącej przedmiotem wniosku są w nienajlepszym stanie technicznym (wymagają kompleksowego remontu lub wyburzenia), główna wartość nieruchomości stanowi grunt. Budynki są wynajmowane przez Wnioskodawczynię i jej męża od co najmniej 2 lat, w tym obecnie na rzecz ośmiu podmiotów prowadzących działalność gospodarczą na podstawie zawartych przez Wnioskodawczynię i Jej byłego męża umów, z tym że 6 firm wynajmuje powierzchnię magazynową, a 2 firmy wynajmują plac. Wnioskodawczyni opodatkowuje przychody z tytułu najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych. Wskazane powyżej udziały w Nieruchomości - poza opisanymi powyżej umowami najmu - są wolne od jakichkolwiek innych obciążeń, w tym praw rzeczowych ograniczonych, ograniczeń w rozporządzaniu oraz praw i roszczeń osób trzecich.

Nieruchomość (w tym budynki) nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym) przez Wnioskodawczynię. Nieruchomość oraz budynki nie były nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych przez Wnioskodawczynię lub jej męża. Nie były one również amortyzowane. Znajdujące się na nieruchomości budynki były wybudowane przed kilkudziesięcioma laty oraz od co najmniej kilkudziesięciu lat wykorzystywane przez ich kolejnych użytkowników, a wydatki na ich ulepszenie nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiących łącznie całe prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Spółki z o.o. (akt notarialny z dnia 25 stycznia 2022 r. repetytorium …). Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają sprzedać Nieruchomość na rzecz Spółki z o.o.

Decyzja o sprzedaży nieruchomości została podyktowana faktem, iż pojawiły się istotne trudności z utrzymaniem nieruchomości. Od 2022 r. wzrósł podatek od dzierżawy wieczystej z 38 000 zł rocznie do ponad 70.000 zł rocznie, co przy uwzględnieniu podatku od nieruchomości na poziomie 32.000 zł rocznie utrudnia zachowanie nieruchomości na przyszłość.

Na dzień składania niniejszego wniosku zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej były mąż prowadzą działalność gospodarczą w formie spółki jawnej, przy czym nie ma ona jakiegokolwiek związku ze zbywaną nieruchomością. Zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej były mąż nie wykonują działalności gospodarczej, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami.

Warto również, podkreślić, że ani Wnioskodawczyni, ani jej były mąż nie poczynili żadnych istotnych nakładów/inwestycji dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Niewielkie nakłady, nieprzekraczające łącznie 30% wartości początkowej czynione były wyłącznie na pokrycie bieżących drobnych napraw, tj. usunięcie przecieku w dachu, naprawa rynny czy podjazdu. Jedyną formą aktywności Wnioskodawczyni i jej męża w związku z dokonywaną sprzedażą było zamieszczenie prywatnych ogłoszeń zbycia i zawarcie z profesjonalną firmą zajmującą się obrotem nieruchomościami umowy pośrednictwa. Wnioskodawczyni nie dokonywała jakiegokolwiek zbycia nieruchomości (poza tą, która jest przedmiotem wniosku) przez ponad 20 lat.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1. Spółka jawna powstała na mocy umowy spółki z dnia 20 marca 2006 r., po przekształceniu jednoosobowej działalności gospodarczej. Do 2021 r. spółka prowadziła hurtową i detaliczną sprzedaż piwa wina oraz napoi bezalkoholowych oraz zajmowała się wynajmem pomieszczeń magazynowych w swoich budynkach. Od grudnia 2022 r. spółka zajmuje się tylko wynajmem pomieszczeń magazynowych.

2. Na pytanie „Czy prowadzi Pani wyłącznie działalność gospodarczą w formie spółki jawnej?” odpowiedziano: Tak

3. W odpowiedzi na pytanie „Czy prowadzi Pani również indywidualną działalność gospodarczą na swoje nazwisko? Jeżeli tak, to proszę wskazać od kiedy (dzień, miesiąc i rok) i w jakim zakresie?” wskazano: Nie

4. Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z wykonywanymi czynnościami wynajmu.

5. W odpowiedzi na pytanie „Czy przyszły Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT?” odpowiedziano, że przyszły Nabywca jest podatnikiem VAT.

6. Na pytanie „Czy budynki znajdujące się na działce nr 1 są trwale związane z gruntem?” odpowiedziano: Tak. Budynki są trwale związane z gruntami, na których są posadowione.

7. Na pytanie „Czy w stosunku do budynków znajdujących się działce nr 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? odpowiedziano: Tak. Są to budynki stare mające ponad 60 lat (pochodzą z lat 60 -70 XX w.). Wnioskodawczyni nabyła działkę wraz z istniejącymi już na niej budynkami. Nie były remontowane w istotny sposób w związku z czym nie doszło również do ponownego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

8. W odniesieniu do każdego z osobna budynku pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem, a momentem sprzedaży minęło wiele lat (co najmniej 2 lata).

9. W związku z nabyciem nieruchomości odliczenie podatku VAT nie przysługiwało ani Wnioskodawczyni, ani tym bardziej spółce jawnej.

10. Przed sprzedażą nie zostały i nie zostaną wydane jakiekolwiek pozwolenia na rozbiórkę któregokolwiek z obiektów znajdujących się na nieruchomości. To wyłącznie Nabywca dopiero po zakupie nieruchomości będzie decydować w jaki sposób będzie korzystał z budynków oraz czy je rozbierze czy też kompleksowo wyremontuje.

11. Strony uzgodniły że Sprzedający sprzeda prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością wszystkich budynków znajdujących się na nieruchomości, a nabywca uiści umówioną kwotę wynagrodzenia. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do 30 czerwca 2022 r.

12. Sprzedający zobowiązali się, że do dnia zbycia nie obciążą w żaden sposób przedmiotu umowy oraz nie podejmą jakichkolwiek czynności, które mogłyby zmniejszyć wartość nieruchomości.

13. Wnioskodawczyni, jak również Jej mąż, nie udzielili nabywcy jakiegokolwiek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości.

14. Nie udzielono jakiegokolwiek pełnomocnictwa, w związku z tym nabywca nie dokonał żadnych czynności.

15. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone w przyszłości do sprzedaży. Przypomina, że zbywana nieruchomość jest we władaniu rodziny już przez wiele lat. Oczywistym przy tym jest to, że z uwagi na różne życiowe okoliczności, które spotykają ludzi nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości plany mogą ulec zmianie.

16. Wnioskodawczyni nie jest jeszcze zdecydowana w przedmiocie tego na co zostaną przeznaczone środki pochodzące ze sprzedaży. Z całą pewnością niewielka część zostanie przeznaczona na spłatę obciążającego Wnioskodawczynię kredytu mieszkaniowego niezwiązanego w żaden sposób ze zbywaną nieruchomością, a część zostanie na pewno darowana dzieciom. Wnioskodawczyni zamierza również w przyszłości nabyć lokal mieszkalny.

Pytania

1. Czy w związku ze sprzedażą udziału w opisywanej nieruchomości przez Wnioskodawczynię będzie ona działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (VAT), o którym stanowi art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

2. Jeśli zostałoby uznane, że Wnioskodawczyni w związku ze zbyciem udziału w nieruchomości działa w charakterze podatnika VAT (odpowiedź na pytanie nr 2 uznająca stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe), to czy czynność taka, jako podlegająca opodatkowaniu VAT będzie jednocześnie korzystała ze zwolnienia z podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, a w związku z tym Wnioskodawczyni wspólnie z nabywcą będzie mogła zrezygnować ze zwolnienia z podatku w oparciu o postanowienia art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie transakcji?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w związku ze sprzedażą udziału w opisywanej nieruchomości przez Wnioskodawczynię, nie będzie ona działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym nie będzie zobowiązana do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia udziału.

Uzasadniając powyższe twierdzenie przede wszystkim należy podkreślić, że aby określona czynność związana z dostawą towaru (przeniesieniem praw podlegała opodatkowaniu VAT musi być dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT (innymi słowy przez osobę wykonującą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT).

Jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym zgodnie z art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa.

Jednocześnie na podstawie normy z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalności gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza (w oparciu o postanowienia ust. 2 art. 15 ustawy) obejmuje z kolei wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne. W związku z powyższym, aby określona sfera aktywności danej osoby kwalifikowała się jako działanie podlegające opodatkowaniu VAT musi ona być dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, a więc przez podmiot wykonujący działalność gospodarczą rozumianą m.in. jako działanie handlowca.

Odnosząc powyższe do okoliczności związanych z dokonanymi oraz planowanymi działaniami Wnioskodawczyni względem udziału w opisywanej nieruchomości, należy uznać, że nie będzie ona działała w charakterze podatnika VAT, wykonującego działalność gospodarczą, o której stanowi ustawa. Wnioskodawczyni będzie jedynie rozporządzała swoim prywatnym majątkiem, do którego należy udział w zbywanej nieruchomości. Nieruchomość ta została nabyta do majątku rodzinnego wskutek czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT (przysądzenie w toku postępowania egzekucyjnego) przed ponad 15-laty, celem zabezpieczenia przyszłości majątkowej rodziny. Następnie Wnioskodawczyni uzyskała prawo do ułamkowej części udziału w nieruchomości na skutek ugody zawartej przed sądem z byłym mężem.

Warto zatem podkreślić, że od ponad 15 lat udziały w nieruchomości stanowią majątek rodzinny, a od 2013 r. Wnioskodawczyni dysponuje bezpośrednio udziałami w Nieruchomości. Majątek ten nie jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, a podlega jedynie wynajmowi, opodatkowanemu jako najem prywatny. Nigdy również w czasie dysponowania majątkiem przez rodzinę czy też bezpośrednio przez Wnioskodawczynię nie poczyniono nakładów materialnych służących późniejszemu wykonywaniu działalności z wykorzystaniem owej nieruchomości. Ponadto nieruchomość ta nie była oraz nie jest obecnie przygotowywana w jakiejkolwiek mierze do zbycia (sprzedaży). Zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej były mąż dysponujący udziałami w nieruchomości nie wykonują obecnie jakichkolwiek działań charakteryzujących podmioty występujące profesjonalnie na rynku obrotu nieruchomościami, takich jak uzbrojenie terenu, jego podział czy też działania marketingowe lub promocyjne.

Warto również zaznaczyć, że decyzja o sprzedaży nieruchomości została podyktowana faktem, iż pojawiły się istotne trudności z utrzymaniem nieruchomości. Od 2022 r. wzrósł podatek od dzierżawy wieczystej z 38.000 zł rocznie do ponad 70.000 zł rocznie, co przy uwzględnieniu podatku od nieruchomości na poziomie 32.000 zł rocznie utrudnia zachowanie nieruchomości na przyszłość.

Dodatkowo należy podkreślić, że ani Wnioskodawczyni, ani jej były mąż nie poczynili żadnych istotnych nakładów/inwestycji dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Niewielkie nakłady, nieprzekraczające łącznie 30% wartości początkowej czynione były wyłącznie na pokrycie bieżących drobnych napraw tj. usunięcie przecieku w dachu, naprawa rynny czy podjazdu.

Jedyną formą aktywności Wnioskodawczyni i jej męża było zamieszczenie prywatnych ogłoszeń zbycia i zawarcie z profesjonalną firmą zajmującą się obrotem nieruchomościami umowy pośrednictwa.

Wszystkie wskazane powyżej okoliczności nakazują uznać, że zbycie przez Wnioskodawczynię udziału w opisywanej nieruchomości nie będzie następowało w ramach wykonywania przez nią jako podatnika VAT działalności gospodarczej, o której stanowi art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Świadczy o tym również fakt, iż Wnioskodawczyni nie dokonywała jakiegokolwiek zbycia nieruchomości (poza tą, która jest przedmiotem wniosku) przez ponad 20 lat.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawczyni jeśli zostałoby jednak uznane, że Wnioskodawczyni w związku ze zbyciem udziału w nieruchomości działa w charakterze podatnika VAT (odpowiedź na pytanie nr 2 uznająca stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe), to czynność zbycia nieruchomości, jako podlegająca opodatkowaniu VAT będzie jednocześnie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, a w związku z tym Wnioskodawczyni wspólnie z nabywcą będzie mogła zrezygnować ze zwolnienia z podatku w oparciu o postanowienia art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie transakcji.

Uzasadniając powyższe przede wszystkim należy odwołać się do normy z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zgodnie z którą zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie jak stanowi norma z art. 2 pkt 14) ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach mowa jest o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc powyższe unormowania do uwarunkowań związanych z planowaną sprzedażą udziałów w nieruchomości należy zauważyć, że obiekty znajdujące się na nieruchomości zostały wybudowane przed kilkudziesięcioma laty oraz od co najmniej kilkudziesięciu lat były wykorzystywane przez ich kolejnych użytkowników.

Również Wnioskodawczyni dysponuje udziałami w nieruchomości, które pozwalają jej na zawieranie od ponad 2 lat umów najmu z podmiotami wykorzystującymi poszczególne fragmenty nieruchomości.

Jednocześnie wydatki na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe należy dojść do wniosku, że planowane zbycie nieruchomości nie nastąpi ani w ramach pierwszego zasiedlenia, ani też przed nim, jak również nie nastąpi w okresie 2 lat, licząc od daty pierwszego zasiedlenia. Stąd do transakcji znajdzie zastosowanie norma z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a tym samym czynność sprzedaży - przy założeniu, że Wnioskodawczyni działa w charakterze podatnika VAT - będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania.

Konsekwencją podlegania transakcji zbycia udziałów zwolnieniu z opodatkowania VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie możliwość zastosowania przez Wnioskodawczynię opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zgodnie ze wskazaną normą podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

‒ są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

‒ złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą udziału w działce nr 1 oraz prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziału w ww. działce.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz. 931), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2. eksport towarów;

3. import towarów na terytorium kraju;

4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że jest Pani, wraz z byłym mężem współwłaścicielką (po 1/2 udziału) działki gruntu. W księdze wieczystej Pani wraz z mężem są wpisani jako współużytkownicy wieczyści działki gruntu do 2089 r. oraz jako współwłaściciele budynków stanowiących odrębną nieruchomość. Na przedmiotowej działce znajdują się cztery budynki zakwalifikowane jako „zbiorniki silosy i budynki magazynowe”. Nieruchomość stanowi jedną działkę o numerze ewidencyjnym nr 1. Budynki znajdujące się na działce będącej przedmiotem wniosku są w nienajlepszym stanie technicznym (wymagają kompleksowego remontu lub wyburzenia), główna wartość nieruchomości stanowi grunt. Budynki są wynajmowane przez Panią i Pani męża od co najmniej 2 lat, w tym obecnie na rzecz ośmiu podmiotów prowadzących działalność gospodarczą na podstawie zawartych przez Panią i Pani byłego męża umów, z tym że 6 firm wynajmuje powierzchnię magazynową, a 2 firmy wynajmują plac. Opodatkowuje Pani przychody z tytułu najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych. Wskazane powyżej udziały w Nieruchomości - poza opisanymi powyżej umowami najmu - są wolne od jakichkolwiek innych obciążeń, w tym praw rzeczowych ograniczonych, ograniczeń w rozporządzaniu oraz praw i roszczeń osób trzecich. Znajdujące się na nieruchomości budynki były wybudowane przed kilkudziesięcioma laty oraz od co najmniej kilkudziesięciu lat wykorzystywane przez ich kolejnych użytkowników, a wydatki na ich ulepszenie nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przez Panią przedmiotowej zabudowanej działki, spowodowała, że ww. działka była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału w prawie własności zabudowanej działki nr 1, w ramach zarządu Jej majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku osobistego, a sprzedaż udziału w prawie własności zabudowanej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w prawie własności zabudowanej działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy udziału w prawie własności działki zabudowanej budynkami zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w stosunku do budynków, posadowionych na działce będącej przedmiotem sprzedaży, doszło do pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą ww. budynków upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto wskazała Pani, że nie ponosiła nakładów na ulepszenie przedmiotowych budynków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynków znajdujących się na ww. działce zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, transakcja sprzedaży, przez Panią działającą w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, udziału w prawie własności nieruchomości, tj. działki nr 1 zabudowanej budynkami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Jak już wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynków i budowli.

W związku z powyższym, w sytuacji gdy Pani wraz z Kupującym podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków, znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży, wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 wniosku należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).