Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży działek bez przeniesienia warunków zabudowy.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2022 r. (wpływ 16 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 2017 zakupił Pan 3 sztuki działek rolnych o powierzchni każda 28 ar (łącznie 84 ar). W dniu zakupu były wydane warunki zabudowy na dom jednorodzinny na każdej działce (łącznie 3 domy).

Jednak nie kupował Pan działki wraz z warunkami zabudowy ani tych warunków nie przepisywał na siebie. Zakup działek był do celów prywatnych. Ma Pan dwie siostry, były plany, że po studiach wrócą do (…) i w trójkę wybudują się Państwo na tych działkach.

W roku 2018 dokupił Pan 50% udziału w działce 12 ar w celu posiadania drogi dojazdowej do wszystkich działek.

W roku 2019 na ww. działki zostały wydane nowe warunki zabudowy – na zabudowę 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej). Sam nie występował Pan o warunki zabudowy, ale prawomocna decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona ostatecznie na Pana.

W roku 2021 w związku ze słabym rurociągiem do wody był Pan zmuszony do położenia nowego wodociągu do jednej działek (aby nie korzystać w przyszłości ze studni głębinowej).

W roku 2021 złożył Pan wniosek o podział 2 szt. działek z pkt 1 na mniejsze na podstawie warunków zabudowy z roku 2019. W wyniku powyższego uzyskano mniejsze działki.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytanie nr 1 z wezwania:

Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to z jakiego tytułu, w jakim zakresie jest prowadzona działalność gospodarcza?

Wskazał Pan, że:

Jest Pan zarejestrowany. Prowadzi Pan działalność gospodarczą od roku 2007. Ww. działalność nie jest związana z obrotem nieruchomością, ale głównie handel złomem i metalami, szeroko pojęte usługi noclegowo-reakcyjne. Ma Pan jedną nieruchomość wykorzystywaną do celów ww. działalności, jest to budynek handlowo-usługowy przy ul. (…) w (…), który otrzymał Pan w darowiźnie przedsiębiorstwa od Pana matki w roku 2017. W przedmiotowym budynku jest prowadzona działalność handlowo-usługowa.

W odpowiedzi na pytanie nr 2 z wezwania:

Działki o jakich numerach ewidencyjnych zakupił Pan w roku 2017 (o powierzchni 28 ar każda)?

Wskazał Pan, że:

Nr 1, nr 2 i nr 3.

W odpowiedzi na pytanie nr 3 z wezwania:

Udział w działce o jakim numerze ewidencyjnym nabył Pan w roku 2018?

Wskazał Pan, że:

Nr 4 i nr 5 w celu lepszego dojazdu do tylnych działek.

W odpowiedzi na pytanie nr 4 z wezwania:

Które działki zostały przez Pana podzielone? Prosimy o wskazanie:

a. numerów ewidencyjnych działek, które zostały podzielone;

b. ile działek powstało w ramach podziału każdej z nich;

c. działki o jakich nr ewidencyjnych powstały w wyniku podziału poszczególnej działki.

Wskazał Pan, że:

Jeżeli chodzi o podział to robił Pan tylko jeden i decyzja podziałowa była z roku 2021.

W odpowiedzi na pytanie nr 5 z wezwania:

W jakim celu występował Pan o podział 2 szt. działek na mniejsze? Czy decyzja o dokonaniu ich podziału była podyktowana chęcią sprzedaży?

Wskazał Pan, że:

Wystąpił Pan o podział, żeby Pana rodzina miała osobne działki dla zagwarantowania swoich potrzeb mieszkaniowych i rodziny.

W odpowiedzi na pytanie nr 6 z wezwania:

Jakie działki będą przedmiotem sprzedaży, której dotyczy Pana pytanie w zakresie podatku VAT? Prosimy o podanie:

a. ilości tych działek;

b. ich numerów ewidencyjnych;

c. informacji, czy na moment sprzedaży działki te będą niezabudowane, czy zabudowane (jeśli któreś działki będą zabudowane to prosimy o wskazanie, jakimi obiektami);

d. informacji, w wyniku podziału, której z uprzednio nabytych działek powstała dana działka (w stosunku do działek powstałych w ramach podziału uprzednio nabytych działek).

Wskazał Pan, że:

Zostały podane we wniosku o interpretację.

W odpowiedzi na pytanie nr 7 z wezwania:

W jaki sposób przedmiotowe działki (nieruchomości, z których one powstały) były/są/będą wykorzystywane przez Pana przez cały okres ich posiadania?

Wskazał Pan, że:

Były przez Pana wykorzystywane zawsze prywatnie. Na dowód czego choćby świadczy, że zapłacono za nie z konta prywatnego, nie są środkami trwałymi w Pana firmie, płaci Pan od nich podatek od nieruchomości rolnych do gminy, nie wyliczał Pan żadnych wydatków związanych z tymi działkami w koszty działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na pytanie nr 8 z wezwania:

Czy od momentu nabycia przez Pana nieruchomości do momentu dostawy przedmiotowych działek, nieruchomości te były/są/będą przez Pana wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to czy z tego tytułu był/jest/będzie Pan czynnym podatnikiem podatku VAT?

Wskazał Pan, że:

Nie były i nie są.

W odpowiedzi na pytanie nr 9 z wezwania:

Czy z przedmiotowych działek (nieruchomości, z których one powstały) dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby?

Wskazał Pan, że:

Działka jest co roku utrzymywana w tak zwanym stanie gotowości do upraw rolnych poprzez cykliczne koszenie i dbanie nawadnianie gleby – co nie koliduje jednak z faktem możliwej zabudowy mieszkaniowej dla Pana i Pana rodziny.

W odpowiedzi na pytanie nr 10 z wezwania:

Czy działki będące przedmiotem zapytania (nieruchomości, z których one powstały) były/są/będą udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia)? Jeżeli tak, to:

a. Na podstawie jakich umów?

b. Czy były/są/będą to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

c. Na jaki okres zostały/zostaną zawarte?

Wskazał Pan, że:

Działki nie były i nie są udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych oraz nie planuje Pan ich udostępniać.

W odpowiedzi na pytanie nr 11 z wezwania:

Czy ogłaszał/będzie ogłaszać Pan sprzedaż przedmiotowych działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował/będzie podejmować Pan inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to jakie?

Wskazał Pan, że:

Nie podejmuje i nie zamierza Pan podejmować innych działań.

W odpowiedzi na pytanie nr 12 z wezwania:

Czy w stosunku do przedmiotowych działek (nieruchomości, z których one powstały) przed ich sprzedażą ponosił/będzie ponosić Pan jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie to były/będą nakłady i czego dotyczyły/będą dotyczyć?

Wskazał Pan, że:

Będzie Pan ponosił takie nakłady, które zmierzają do przyłączenia do mediów ewentualnego przyszłego domu jednorodzinnego, ale nie w celu uatrakcyjnienia działek – tylko w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych.

W odpowiedzi na pytanie nr 13 z wezwania:

Na działce o jakim numerze ewidencyjnym położył Pan nowy wodociąg?

Wskazał Pan, że:

Przyłącze końcowe zostało zakończone na działce nr 6 gdzie planował Pan, że będzie Pana dom.

W odpowiedzi na pytanie nr 14 z wezwania:

Czy udzielił/zamierza Pan udzielić Nabywcom pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

Wskazał Pan, że:

Nie udzielał Pan i nie ma Pan w planach.

W odpowiedzi na pytanie nr 15 z wezwania:

Czy podpisał/podpisze Pan z Nabywcami umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać, co dokładnie zawierają/będą zawierały jej postanowienia oraz jakiego rodzaju czynności dotyczą?

Wskazał Pan, że:

Nie podpisał Pan i nie ma Pan w planach.

W odpowiedzi na pytanie nr 16 z wezwania:

Odnośnie wydania nowych warunków zabudowy w roku 2019, czyli w okresie posiadania przez Pana działek:

a. Czy przez wydanie nowych warunków zabudowy należy rozumieć wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Wskazał Pan, że:

Tak.

b. Kto i w jakim celu występował o te warunki zabudowy?

Wskazał Pan, że:

Występowała osoba działająca na Pana zlecenie, ponieważ Pan nie miał czasu i wiedzy aby się tym zająć.

c. Czy miał Pan jakikolwiek wpływ na ich wydanie?

Wskazał Pan, że:

Przekazał Pan, że trzeba sprawdzić czy można wybudować więcej domów jednorodzinnych – bo dzieci Pana ojca też będą się budować na tych działkach.

d. W stosunku do działek o jakich nr ewidencyjnych zostały one wydane?

Wskazał Pan, że:

W stosunku do tych o które wnioskuje Pan o interpretację, tj. działki o numerach 1; 2 i 3. W roku 2021 złożył Pan wniosek o podział na podstawie wydanych WZ z roku 2019:

· 1 – podzielona na 6, 7 i 8;

· 2 – podzielona na 9, 10 i 11;

· 3 – nie dzielił Pan bo miał Pan zostawić tą działkę dla zmarłego ojca, który chciał większą działkę pod swój dom.

e. Czy tymi warunkami zabudowy są objęte również działki, powstałe z ww. działek w ramach ich podziału, dokonanego na Pana wniosek w roku 2021?

Wskazał Pan, że:

Tak.

f. Skoro zakupił Pan 3 działki do celów prywatnych, planując, że Pan i dwie Pana siostry wybudują się na każdej z nabytych w roku 2017 działek, to co spowodowało i skąd wynika fakt, że w momencie posiadania przez Pana działek zostały wydane nowe warunki zabudowy na zabudowę 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej)? Prosimy o szczegółowe wyjaśnienia tej kwestii.

Wskazał Pan, że:

Posiada Pan łącznie 5x rodzeństwa (2x siostry od Pana matki i 3x od konkubiny ojca). W związku z tym, że Pana ojciec kilka lat temu przeniósł się z (…) do (…) bardzo mu się spodobał pomysł, że w przyszłości będą się Państwo budować z siostrami na ww. działkach i poprosił, żeby Pan sprawdził czy można wybudować więcej domów tak aby jego dzieci od konkubiny mogły też się tam wybudować wraz z osobnym domem dla Pana ojca w przyszłości na samym końcu. Zarazem Pan planował, aby Pana działka mogła pomieścić ewentualne domy Pana dzieci w przyszłości (za sugestią Pana ojca). Niestety (`(...)`) Pana ojciec zmarł w marcu 2021 r. Tym samym po śmierci ojca bardzo dużo w Pana rodzinie się zmieniło, Pana siostry stwierdziły, że nie mają po co wracać do (…), skoro ojciec nie żyje i zakupiły mieszkania w (…), a dzieci konkubiny ojca postanowiły, że pozostaną jednak w (…) (gdzie zamieszkuje ich konkubina).

g. Czy Pan zamierzał budować 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej) a następnie je sprzedawać, bądź uzyskanie tych warunków miało ułatwić Panu sprzedaż tych działek? Prosimy o szczegółowe wyjaśnienia, dlaczego warunki zabudowy zostały ustalone właśnie na taki typ zabudowy.

Wskazał Pan, że:

Odpowiedź została obszernie opisana w odpowiedzi na poprzednie pytanie.

W odpowiedzi na pytanie nr 17 z wezwania:

Czy dla działek mających być przedmiotem sprzedaży jest/na moment sprzedaży będzie wyznaczony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? Jeśli tak, to:

a. Czy z tego planu wynika/będzie wynikało, że te działki te stanowią/będą stanowić tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę?

b. Kto i w jakim celu występował/będzie występować o ten plan?

c. Czy miał/będzie mieć Pan wpływ na uchwalenie tego planu?

Wskazał Pan, że:

Nie ma Pan takiej wiedzy.

W odpowiedzi na pytanie nr 18 z wezwania:

Czy dla działek mających być przedmiotem sprzedaży jest/na moment sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to:

a. Czy z tej decyzji wynika/będzie wynikało, że te działki stanowią/będą stanowić tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę?

b. Kto i w jakim celu występował/będzie występować o tą decyzję?

c. Czy miał/będzie mieć Pan wpływ na wydanie tej decyzji?

Wskazał Pan, że:

Nie ma żadnych nowych WZ poza tymi, które Pan wymienił dla ww. działek, a nowych WZ nie planuje Pan robić bo nie są Panu potrzebne.

W odpowiedzi na pytanie nr 19 z wezwania:

Czy nabycie przez Pana przedmiotowych działek/nieruchomości, z których zostały one wydzielone, nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Wskazał Pan, że:

Nie.

W odpowiedzi na pytanie nr 20 z wezwania:

Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości została wystawiona faktura? Jeżeli tak, to czy z tej faktury przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT?

Wskazał Pan, że:

Nie.

W odpowiedzi na pytanie nr 21 z wezwania:

Czy przedmiotowe działki/nieruchomości, z których one powstały, były, są i będą do momentu sprzedaży wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, prosimy wskazać jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywał/wykonuje Pan wraz z podaniem podstawy prawnej zwolnienia.

Wskazał Pan, że:

Były przez Pana wykorzystywane zawsze prywatnie. Na dowód czego choćby świadczy, że zapłacono za nie z konta prywatnego, nie są środkami trwałymi w Pana firmie, płaci Pan od nich podatek od nieruchomości rolnych do gminy, nie wyliczał Pan żadnych wydatków związanych z tymi działkami w koszty działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na pytanie nr 22 z wezwania:

Czy oprócz działek, mających być przedmiotem niniejszej sprzedaży, dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży innych nieruchomość? Jeśli tak to:

a. Kiedy?

b. Jakich nieruchomości? (Proszę podać również nr działek).

c. W jaki sposób nabytych i kiedy nabytych?

Wskazał Pan, że:

W roku 2019 sprzedał Pan działkę rolną około 22 ar w (…), otrzymaną z darowizny w roku chyba 2012. Nic Pan przy niej nie inwestował. W roku 2021 sprzedał Pan 50% udziałów w działce rolnej 4 ar w (…), kupionej na przetargu Gminy (…). Nic Pan przy niej nie inwestował. Sprzedał Pan 50% udziału miesiąc po zakupie po cenie zakupu. W roku 2021 sprzedał Pan 2 ar działki z nieruchomości, gdzie ma Pan budynek handlowo-usługowy – bo gmina chciała powiększyć sobie pas drogowy – ale to była sprzedaż typowo z firmy i majątku (środków trwałych) firmy.

W odpowiedzi na pytanie nr 23 z wezwania:

Czy oprócz działek, mających być przedmiotem niniejszej sprzedaży, posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, jeśli tak to:

a. Jakie? (Proszę podać również nr działek).

b. Kiedy i w jakim celu nabyte?

c. Czy zmierza Pan je sprzedać?

Wskazał Pan, że:

Nie ma Pan na tą chwilę innych nieruchomości do sprzedania.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży kilku działek bez przeniesienia warunków zabudowy będzie Pan musiał opodatkować transakcję podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, bowiem nie będzie Pan działał w ramach przedmiotowej transakcji jako podatnik VAT, gdyż czynność ta nie będzie oznaczać wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza na gruncie VAT powinna być rozumiana jako działalność obejmująca działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przypadku, gdy osoby fizyczne dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT), bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej w świetle tejże ustawy, to osoby takie nie powinny być uznane za podatników VAT z tytułu tego typu transakcji. Jako, że sprzedaż składników majątku stanowi jeden z podstawowych przejawów wykonywania prawa własności, sprzedaż składników należących do majątku osobistego nie powinna zostać uznana za dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W konsekwencji, Pana zdaniem, w związku z tym, że nie będzie Pan działał w ramach przedmiotowej transakcji w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 Dyrektywy wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowany jako podatnik podatku VAT. Prowadzi Pan działalność gospodarczą od roku 2007. Ww. działalność nie jest związana z obrotem nieruchomością, ale głównie handel złomem i metalami, szeroko pojęte usługi noclegowo-reakcyjne.

W roku 2017 zakupił Pan 3 sztuki działek rolnych o numerach: 1, 2 i 3 (o powierzchni każda 28 ar). W dniu zakupu były wydane warunki zabudowy na dom jednorodzinny na każdej działce (łącznie 3 domy). Jednak nie kupował Pan działki wraz z warunkami zabudowy ani tych warunków nie przepisywał na siebie.

Zakup działek był do celów prywatnych. Posiada Pan łącznie 5x rodzeństwa (2x siostry od Pana matki i 3x od konkubiny ojca). Opis sprawy skazuje, że na działkach miała zamieszkać duża część Pana rodziny. W związku z tym w roku 2018 dokupił Pan 50% udziału w działkach nr 4 i nr 5 w celu lepszego dojazdu do tylnych działek.

W roku 2019 została wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy na zabudowę 3 szt. domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na każdej z działek o numerach: 1, 2 i 3 (łącznie 9 domów w zabudowie szeregowej). O warunki zabudowy występowała osoba działająca na Pana zlecenie. Prawomocna decyzja o warunkach zabudowy została przeniesiona na Pana. W roku 2021 na podstawie wydanych warunków zabudowy z roku 2019 złożył Pan wniosek o podział działek, żeby Pana rodzina miała osobne działki dla zagwarantowania swoich potrzeb mieszkaniowych i rodziny. Uzyskano mniejsze działki, tj. działka nr 1 – została podzielona na działki o numerach: 6, 7 i 8; działka nr 2 – została podzielona na działki o numerach: 9, 10 i 11; działki nr 3 Pan nie dzielił (Pana ojciec chciał większą działkę pod swój dom). Tymi warunkami zabudowy zostały objęte również działki, powstałe z ww. działek w ramach ich podziału.

W roku 2021 w związku ze słabym rurociągiem do wody był Pan zmuszony do położenia nowego wodociągu (przyłącza końcowego) na działce nr 6, gdzie planował Pan, że będzie Pana dom (aby nie korzystać w przyszłości ze studni głębinowej).

W marcu 2021 r. Pana ojciec zmarł i Pana siostry stwierdziły, że nie mają po co wracać do (…) i zakupiły mieszkania w (…), a dzieci konkubiny ojca postanowiły, że pozostaną jednak w (…).

Działki były wykorzystywane zawsze prywatnie, nie były i nie są przez Pana wykorzystywane w działalności gospodarczej. Działka jest co roku utrzymywana w tak zwanym stanie gotowości do upraw rolnych poprzez cykliczne koszenie i dbanie nawadnianie gleby – co nie koliduje jednak z faktem możliwej zabudowy mieszkaniowej dla Pana i Pana rodziny.

Przedmiotowych działek nie udostępniał i nie planuje Pan udostępniać osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

Będzie Pan ponosił takie nakłady, które zmierzają do przyłączenia do mediów ewentualnego przyszłego domu jednorodzinnego, ale nie w celu uatrakcyjnienia działek – tylko w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych.

Nie ma Pan na tą chwilę innych nieruchomości do sprzedania.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek gruntu nr: 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 3 bez przeniesienia warunków zabudowy.

Rozpatrując Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania dostawy działek podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co zaskutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie działek nastąpi w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego opisu sprawy wynika, że podejmował/podejmie Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak będzie podstaw do uznania Pana – w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Powyższe wynika z faktu, iż planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych niewykorzystywanych w działalności gospodarczej będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności. W pierwszej kolejności należy wskazać, że nabycie nieruchomości nastąpiło w celach prywatnych (były plany, że na tych działkach będzie budować się Pan i duża część Pana rodziny). Potwierdzeniem tego faktu było wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w roku 2019. W roku 2021 na podstawie wydanych warunków zabudowy złożył Pan wniosek o podział działek, żeby Pana rodzina miała osobne działki dla zagwarantowania swoich potrzeb mieszkaniowych i rodziny. W tym samym roku w związku, ze słabym rurociągiem do wody, był Pan zmuszony do położenia nowego wodociągu (przyłącza końcowego) na działce nr 6, gdzie planował Pan własny dom. Jednak w marcu 2021 r. Pana ojciec zmarł i ww. plany mieszkaniowe Pana rodziny całkowicie się zmieniły. Z opisu sprawy wynika więc jednoznacznie, że ww. grunty nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży oraz że w wyniku zmiany decyzji rodziny o miejscu zamieszkania, podyktowanej śmiercią Pana ojca – planuje Pan dokonać ich ewentualnej sprzedaży. Działki były wykorzystywane zawsze prywatnie, nie były i nie są przez Pana wykorzystywane w działalności gospodarczej. Przedstawiony sposób dysponowania ww. majątkiem jednoznacznie wskazuje, że przez cały okres posiadania wykorzystywał Pan grunty wyłącznie na cele osobiste, a nie w charakterze zarobkowym.

Wskazał Pan również, że będzie ponosił takie nakłady, które zmierzają do przyłączenia do mediów ewentualnego przyszłego domu jednorodzinnego, ale nie w celu uatrakcyjnienia działek, tylko w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych. Przy całokształcie przedstawionych przez Pana informacji – Organ rozumie, że ww. działania miałyby zmierzać do zapewnienia przyszłych warunków mieszkaniowych dla Pana i Pana rodziny.

Zatem całość powyższych elementów odnosi się wyłącznie do zarządzania Pana majątkiem prywatnym.

W niniejszej sprawie, brak będzie zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowych nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż wskazanych działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował i nie będzie Pan podejmował takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Podsumowując, przy dostawie kilku działek o numerach: 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 3 nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem dokonując dostawy ww. działek, bez przeniesienia warunków zabudowy, nie będzie Pan zobowiązany do jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. W kwestii dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnienia opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).