Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- uznania, że przekształcenie, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług),

- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ceny należnej Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego,

- opodatkowania podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 22% ceny należnej Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Miasto … (dalej: „Miasto” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Miasto jako jednostka samorządu terytorialnego wykonuje w ramach ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1372 ze zm., dalej: „ustawa o samorządzie gminnym”) działania w zakresie realizacji zadań własnych oraz na podstawie innych ustaw w zakresie zadań zleconych. Do zadań Miasta należy m.in. wykonywanie czynności z zakresu gospodarki nieruchomościami nałożonych odrębnymi przepisami (t.j. art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o samorządzie gminnym).

Miasto jest właścicielem nieruchomości położonych na jego terenie. Miasto jako jednostka samorządu terytorialnego oddaje nieruchomości gruntowe, stanowiące jego własność, w użytkowanie wieczyste na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: „ustawa o gospodarce nieruchomościami”). Z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (nieobjętych ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2040 ze zm., dalej „ustawa o PPUW”), Miasto pobierało i pobiera od użytkowników wieczystych, zgodnie z art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Użytkownicy wieczyści wnosili i wnoszą opłaty roczne przez cały okres użytkowania wieczystego, za każdy rok.

Obecnie Miasto zamierza zbyć cztery nieruchomości gruntowe (inne niż przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego) stanowiące jego własność, na których ustanowione zostało przez Miasto prawo użytkowania wieczystego, w formie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami:

- nieruchomość 1: zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) grunt przeznaczony na cele usług i produkcji oraz zieleni nieurządzonej, prawo użytkowania wieczystego ustanowione w 1995 r., użytkownikiem wieczystym jest podmiot będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nieruchomość 1”);

- nieruchomość 2: zgodnie z MPZP grunt przeznaczony pod zabudowę usługową, prawo użytkowania wieczystego ustanowione w 2000 r., użytkownikiem wieczystym jest podmiot będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową (dalej: „Nieruchomość 2”);

- nieruchomość 3: zgodnie z MPZP grunt przeznaczony pod zabudowę wielorodzinną i usługową, prawo użytkowania wieczystego ustanowione w 2000 r., użytkownikiem wieczystym jest podmiot będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nieruchomość 3”);

- nieruchomość 4: zgodnie z MPZP grunt przeznaczony na cele produkcji, składów i magazynów, prawo użytkowania wieczystego ustanowione w 2007 r., użytkownikiem wieczystym jest podmiot będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nieruchomość 4”).

Na Nieruchomościach znajdują się budynki wybudowane przez użytkowników wieczystych, wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Pomiędzy Miastem a użytkownikami wieczystymi nie doszło i nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie budynków.

Miasto wskazuje, że w odniesieniu do niektórych z ww. nieruchomości użytkownik wieczysty, na rzecz którego Miasto ustanowiło użytkowanie wieczyste, zbył swoje prawo na rzecz nowego użytkownika wieczystego.

Obowiązek uiszczenia Miastu opłaty (ceny) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wynika w szczególności z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. W myśl art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Niniejszy wniosek nie dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy o PPUW, ale wyłącznie przekształceń realizowanych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. gdy przedmiotem jest grunt inny niż zabudowany na cele mieszkaniowe).

Pytania

1. Czy przekształcenie przez Miasto, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT?

2. Czy przekształcenie przez Miasto, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT?

3. Czy cena należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

4. Czy cena należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki 22%?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Przekształcenie przez Miasto, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

2. Przekształcenie przez Miasto, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

3. Cena należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

4. Cena należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki 22%.

Uzasadnienie stanowiska Miasta.

Ad 1-2:

Opodatkowanie VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego (ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r. oraz od dnia 1 maja 2004 r.) w prawo własności w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei art. 7 ust. 1 tej ustawy wskazuje, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zgodnie z pkt 6 tego przepisu oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie natomiast do treści art. 15 ust. 6 tej ustawy nie uważa się za podatników organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Jako że jednostki samorządu terytorialnego są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy uznać, iż spełniają zawartą w tym przepisie definicję podatnika VAT. Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet, gdy dotyczą one zadań własnych gmin, podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT. Zatem w przypadku, gdy Miasto wykonuje czynności na podstawie umów cywilnoprawnych, tj. na warunkach i w okolicznościach właściwych również dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – powinno być traktowane jako podatnik VAT, gdyż w przedmiotowym zakresie będzie działać de facto w sposób analogiczny do tych podmiotów.

W świetle powyższych regulacji, mając na uwadze, iż sprzedaż jest niewątpliwie umową cywilnoprawną uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), w opinii Miasta, w ramach wykonywania przedmiotowych transakcji, tj. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami (tj. w formie sprzedaży przez Miasto nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego na podstawie umowy cywilnoprawnej), Miasto będzie działać zasadniczo w roli podatnika VAT.

W świetle przepisów ustawy o VAT grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w Kodeksie cywilnym. W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego, użytkownik wieczysty może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Miasto wskazuje, że zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. W myśl ust. 2 tego przepisu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Oddanie w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

Zaznaczenia wymaga fakt, że do 30 kwietnia 2004 r., tj. w okresie obowiązywania ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu VAT. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem VAT. Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w odniesieniu do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 użytkownicy wieczyści otrzymali już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomościami, jak gdyby byli ich właścicielami, z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do tych nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie może być traktowane jako sprzedaż tego samego towaru.

Należy podkreślić, że jeżeli prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tą czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu VAT, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

W związku z powyższym, czynności dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dot. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 na rzecz ich użytkowników wieczystych będą w istocie „przekształceniem” prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości i będą stanowiły jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłyną na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał. Czynności te nie mogą być zatem traktowane jako ponowne dostawy tych samych nieruchomości, w związku z czym nie stanową odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

- interpretacja indywidualna z dnia 21 grudnia 2018 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.554.2018.1.MK: „[`(...)`] czynność sprzedaży (przekształcenia) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego – zarówno w przypadku, gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło do dnia 30 kwietnia 2004 r., jak i po tym dniu – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

- interpretacja indywidualna z dnia 9 czerwca 2017 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4012.131.2017.1.AP: „[`(...)`] sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał już w 1996 r. i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru. Tym samym czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”;

- interpretacja indywidualna z dnia 29 października 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.346.2021.1.SR: „[`(...)`] sama czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, niezależnie od tego czy prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione do dnia 30 kwietnia 2004 r. czy też od dnia 1 maja 2004 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Podsumowując, zdaniem Miasta przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie dot. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, dokonane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel z Miasta na rzecz użytkownika wieczystego nastąpiło bowiem w chwili ustanowienia na rzecz użytkownika prawa użytkowania wieczystego, a przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz użytkownika wieczystego nie wpłynie na „władztwo do rzeczy” tego użytkownika. W konsekwencji, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w drodze zawartej umowy cywilnoprawnej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie może być traktowane jako ponowna dostawa tego samego towaru, nie zostaje bowiem spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 3-4:

Opodatkowanie VAT ceny należnej Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa wieczystego użytkowania ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r. oraz od dnia 1 maja 2004 r., ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 238 Kodeksu cywilnego, użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Z kolei przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami odróżniają pierwszą opłatę od opłat rocznych – jak wynika bowiem z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W myśl ust. 2 cytowanego przepisu, pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego (art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Mając na uwadze powyższe, oddanie w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną. Ustawodawca przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Jednocześnie, zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. W myśl art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

W myśl powołanego powyżej art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie zgodnie z art. 71 ust. 6 tej ustawy w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku.

W tym miejscu należy podkreślić, że skutki podatkowe przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności związane są z wcześniejszym ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego do danej nieruchomości.

Jak wyżej wskazano, do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów.

W konsekwencji, Miasto stoi na stanowisku, że kwota należna od dotychczasowego użytkownika wieczystego z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 nie podlega opodatkowaniu VAT, w związku z tym, że czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana do dnia 30 kwietnia 2004 r.

Natomiast ustanowienie użytkowania wieczystego po dniu 30 kwietnia 2004 r. stanowiło/stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu (za wynagrodzeniem: kwoty pierwszej opłaty oraz opłat rocznych). Tym samym należy stwierdzić, że w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zmianie ulega jedynie kwota należna z tytułu dokonanego już wcześniej przeniesienia władztwa nad gruntem. Podlegające opodatkowaniu przyszłe opłaty roczne zostają zastąpione jedną kwotą, o której mowa w art. 67 ust. 3 lub art. 67 ust. 3a lub art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mimo że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów, dla których prawo to ustanowiono po wejściu w życie ustawy o VAT nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów), to jednak kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności gruntu podlega opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem kwoty należne właścicielowi gruntu pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, w tym również za jego przekształcenie w prawo własności, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym, stwierdzić należy, że kwota należna od dotychczasowego użytkownika wieczystego z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności w zakresie dotyczącym Nieruchomości 4, ustalona na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, w związku z tym, że czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r.

Jednocześnie, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Należy także zwrócić uwagę na przepis art. 41 ust. 14a ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki podatku, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta podlega opodatkowaniu według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania.

Z powyższych przepisów wynika, że opłata wnoszona w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. będzie opodatkowana stawką 22%, natomiast w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 stycznia 2011 r.– stawką 23%.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

- z 21 grudnia 2018 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4012.554.2018.1.MK:

„czynność sprzedaży (przekształcenia) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, w przypadku gdy oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości nastąpiło po dniu 1 maja 2004 r. nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast opłaty należne Wnioskodawcy z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowiące różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa wieczystego użytkowania (ustalone na podstawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami), w sytuacji gdy dokonanie tej czynności (ustanowienie użytkowania wieczystego) nastąpiło od dnia 1 maja 2004 r., podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jako związane z dokonaną już wcześniej dostawą. (`(...)`)

Z powyższych przepisów wynika, że opłata wnoszona w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. będzie opodatkowana stawką 22%, natomiast w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 stycznia 2011 r. – stawką 23%.”;

- z 29 października 2021 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.346.2021.1.SR:

„kwota należna od dotychczasowego użytkownika wieczystego gruntu z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana do dnia 30 kwietnia 2004 r. (`(...)`)

kwota należna od dotychczasowego użytkownika wieczystego gruntu z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, ustalona na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, podlega opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r.”;

- z 14 stycznia 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.723.2018.1.AZ:

„opłata wnoszona w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. będzie opodatkowana stawką 22%, natomiast w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 stycznia 2011 r. -stawką 23%.”;

- z 20 marca 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4012.72.2019.1.JK.:

„Z powyższych przepisów wynika, że opłata wnoszona w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. jest opodatkowana stawką 22%, natomiast w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 stycznia 2011 r. – stawką 23%. Zatem, należy wskazać, że przedmiotowe opłaty podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego”;

- interpretacja indywidualna z dnia 9 czerwca 2017 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4012.131.2017.1.AP: „[`(...)`] opłata należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (ustanowionego przed 1 maja 2004 r., tj. 29 marca 1996 r.), które zostało przeniesione na rzecz innego podmiotu 13 marca 2007 r. nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Mając na uwadze powyższe rozważania, Miasto stoi na stanowisku, że cena należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Natomiast cena należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki 22%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, gdyż „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel” ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Z powyższych przepisów wnioskować należy, że w przypadku użytkowania wieczystego, właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty w tym czasie posiada we władaniu rzecz cudzą. Jednakże jego prawo w stosunku do tego gruntu pozwala na dysponowanie rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899):

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Według ust. 2 tego artykułu:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Stosownie do art. 71 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Na mocy art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną. Ustawodawca przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Z opisu sprawy wynika, że Miasto jest właścicielem nieruchomości położonych na jego terenie. Miasto jako jednostka samorządu terytorialnego oddaje nieruchomości gruntowe, stanowiące jego własność, w użytkowanie wieczyste na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (nieobjętych ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów), Miasto pobierało i pobiera od użytkowników wieczystych, zgodnie z art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Użytkownicy wieczyści wnosili i wnoszą opłaty roczne przez cały okres użytkowania wieczystego, za każdy rok. Obecnie Miasto zamierza zbyć cztery nieruchomości gruntowe (inne niż przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego) stanowiące jego własność, na których ustanowione zostało przez Miasto prawo użytkowania wieczystego, w formie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mają Państwo wątpliwości czy przekształcenie przez Miasto, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zaznaczyć należy, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.) grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Natomiast z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po dniu 30 kwietnia 2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z powyższym, czynności dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz użytkowników wieczystych w trybie ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowią jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpływają na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał. Czynności te nie mogą być zatem traktowane jako ponowne dostawy tych samych nieruchomości, w związku z czym nie stanową odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w ww. art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Zatem dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r., w chwili ustanowienia tego prawa doszło do przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel, tj. dostawy nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego stosownie do przedmiotowego przepisu. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie wpływa na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał – będzie jedynie stanowiło zmianę tytułu prawnego do gruntu. Czynność ta nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego gruntu, w związku z czym nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że czynność przekształcenia przez Miasto, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości czy cena należna Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że skutki podatkowe przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności związane są z wcześniejszym ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego do danej nieruchomości.

Jak wyżej wskazano, do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów.

W konsekwencji kwota należna od dotychczasowego użytkownika wieczystego gruntu z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana do dnia 30 kwietnia 2004 r.

Mając na uwadze powyższe, wartość ceny należnej Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego w przypadku Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, w stosunku do których prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione odpowiednio w 1995 r., 2000 r., 2000 r., ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Natomiast odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących opodatkowania podatkiem VAT ceny należnej Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku Nieruchomości 4, należy wskazać, że ustanowienie użytkowania wieczystego po dniu 30 kwietnia 2004 r. stanowiło/stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu (za wynagrodzeniem: kwoty pierwszej opłaty oraz opłat rocznych). Tym samym należy stwierdzić, że w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zmianie ulega jedynie kwota należna z tytułu dokonanego już wcześniej przeniesienia władztwa nad gruntem. Podlegające opodatkowaniu przyszłe opłaty roczne zostają zastąpione jedną kwotą, o której mowa w art. 67 ust. 3 lub art. 67 ust. 3a lub art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mimo, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów, dla których prawo to ustanowiono po wejściu w życie ustawy o VAT nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów), to jednak kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności gruntu podlega opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem kwoty należne właścicielowi gruntu (np. jednostce samorządu terytorialnego) pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, w tym również za jego przekształcenie w prawo własności, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

W konsekwencji wartość ceny należnej Miastu z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego w przypadku Nieruchomości 4, w stosunku do której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w 2007 r., ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy:

Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy:

W okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy:

W okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na podstawie art. 41 ust. 14a ustawy:

W przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta jest opodatkowana według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania.

Jak rozstrzygnięto wyżej, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r. traktowane jest jak dostawa towarów w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego - czynność ta nie jest traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. Ponoszone w tej sytuacji opłaty są zatem częścią należności z tytułu transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

We wniosku wskazano, że w przypadku Nieruchomości 4 prawo użytkowania wieczystego ustanowiono w 2007 r. Zatem wartość ceny, jako pozostała kwota należna od dokonanej w 2007 r. dostawy, tj. oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, będzie opodatkowana stawką podatku obowiązującą w tym okresie dla tej dostawy. Stosownie bowiem do ww. art. 41 ust. 14a ustawy, w przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta jest opodatkowana według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania. Skoro zatem dla oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w 2007 r. właściwa była stawka 22%, to będzie ona również właściwa dla obecnie wpłacanej wartości ceny z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).