0114-KDIP4-3.4012.40.2022.1.MAT

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 1 marca 2022 r. (wpływ 7 marca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

15 lipca 2020 r. pani (…) (dalej jako: „Sprzedająca”) zawarła z (`(...)`) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości (…), w Gminie (…), powiecie (…), województwie (…). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość stanowiła działkę nr 4/1, będąca gruntem ornym o łącznym obszarze 1,2768 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Pierwotna Nieruchomość”).

W związku z wygaśnięciem powyższej umowy, Pierwotny Kupujący zawarł 22 grudnia 2021 r. ze Sprzedającą kolejną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości”), zgodnie z którą strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Pierwotnemu Kupującemu prawo własności jednej z działek wydzielonych z Nieruchomości Pierwotnej (nieruchomość stanowiącą działkę nr 4/5), będąca gruntem ornym o łącznym obszarze 0,2077 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Wnioskodawcy pragną w tym miejscu wskazać, iż działka nr 4/5 powstała w wyniku podziału działki nr 4/1 na dwie działki nr 4/5 oraz 4/6, dokonanego w ramach przygotowania Nieruchomości do sprzedaży zainicjowanej w 2020 r. Decyzja podziałowa w tym zakresie nr (…) została wydana 3 marca 2021 r. przez Burmistrza (…) na wniosek pełnomocnika Sprzedającej.

23 grudnia 2021 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na (…) sp. z o. o. („Kupujący”) (dalej: „Przedwstępna umowa cesji”).

Na podstawie Przedwstępnej umowy cesji Pierwotny Kupujący zobowiązał się przenieść na Kupującego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (tj. działki nr 4/5). Na skutek powyższego zakładane jest, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającą a Kupującym.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości jest pani (`(...)`). Udział w Nieruchomości został nabyty przez Sprzedającą od jej matki – (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 13 października 1994 r., będąc przy tym współwłaścicielem Nieruchomości wraz z (…)- ojcem Sprzedającej. Na mocy umowy zniesienia współwłasności z 15 listopada 2005 r. Rep A nr (…), sporządzonej przez (…), notariusza w (…), Sprzedająca stała się jedynym właścicielem Nieruchomości będąc panną.

W Dziale III księgi wieczystej ujawniono dwa wpisy:

- wpis dotyczący roszczenia o przeniesienie własności na rzecz Pierwotnego Kupującego w związku z opisaną powyżej pierwotną umową przedwstępną z 15 lipca 2020 r., jak również wzmianka z 22 grudnia 2021 r. nr (…)dotycząca wykreślenia powyższego roszczenia i ujawnienia roszczenia Pierwotnego Kupującego na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z 22 grudnia 2021 r., oraz

- wpis dotyczący ustanowienia służebności gruntowej z 14 stycznia 2021 r. na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 4/2. Służebność jest nieodpłatna, ustanowiona na czas nieoznaczony i polega na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr 4/1, pasem gruntu o szerokości 7,00 m. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (podatek od towarów i usług) przy nabyciu Nieruchomości.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Od około dwudziestu lat Nieruchomość nie jest jednak wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, a Sprzedająca jedynie utrzymywała ją w kulturze rolnej czystości.

Nieruchomość nie była ani nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była ani nie będzie do czasu sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa, jak również nie prowadzono na niej działalności gospodarczej.

Na podstawie decyzji Starosty (…) nr (…), wydanej 11 stycznia 2021 r., pierwotna Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej.

Obecny kształt Nieruchomości jest również rezultatem wykupienia części gruntu przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad pod budowę drogi S8. Na ten cel wydzielono z działki Sprzedającej część gruntu o powierzchni ok. 8000 m2.

Nieruchomość jest niezabudowana i nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, poza opisaną powyżej służebnością gruntową ujawnioną w księdze wieczystej. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. Nieruchomość jest natomiast objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (…) z 18 maja 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) dla Obszaru (…), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów). Sprzedająca nie posiada informacji, aby na dzień sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miałby być uchylony lub zmieniony.

Czynności poprzedzające planowane nabycie Nieruchomości

Sprzedająca w przeszłości podejmowała czynności mające na celu sprzedaż działki nr 4/1 w postaci negocjacji prowadzonych z Pierwotnym Kupującym. Następnie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży części działki nr 4/1, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na (…) Sp. z o.o. (dalej: „Cesjonariusz”) na podstawie której planowane było, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta bezpośrednio między Sprzedającą a Cesjonariuszem.

W związku z planowaną sprzedażą części działki nr 4/1 w 2020 r., Sprzedająca złożyła w przeszłości wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek został złożony w 2020 r. i wydano na jego podstawie interpretację indywidualną o sygnaturze 0112‑KDIL1-1.4012.378.2020.2.JKU, na podstawie której organ uznał, że:

‒ planowana transakcja sprzedaży części działki nr 4/1 przez Sprzedającą na rzecz Cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒ planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, oraz

‒ Cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu części działki nr 4/1 zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim Cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Ze względów biznesowych planowana wcześniejsza transakcja sprzedaży Nieruchomości w 2020 r. na rzecz podmiotu trzeciego, którym był Cesjonariusz nie doszła jednak do skutku.

Szczegółowy opis planowanej transakcji będącej przedmiotem wniosku

Sprzedająca nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Ponadto, Sprzedająca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedająca planuje zarejestrowanie się jako czynny podatnik VAT przed dokonaniem transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków będących magazynami oraz najem powierzchni magazynowych. Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową działkę nr 4/5 do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (będzie przedmiotem najmu).

Planowane jest, że w związku z zawarciem Przedwstępnej umowy cesji (a następnie w jej wykonaniu, przyrzeczonej umowy cesji) Sprzedająca i Kupujący będą zobowiązani zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 4/5 o obszarze 0,2077 ha, wydzieloną geodezyjnie z działki gruntu nr 4/1, za określoną cenę, a Kupujący zobowiązany będzie tę cenę uiścić.

W ramach Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości strony zgodnie oświadczyły, że wskazana w umowie cena jest ceną netto, a w przypadku podlegania czynności opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, do ceny netto zostanie doliczony podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami (które jednak mogą ulec zmianie w wyniku dodatkowych ustaleń pomiędzy stronami w toku negocjacji):

a. przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego działki nr 4/5 i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

b. uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe działki nr 4/5 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

c. potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na działce nr 4/5,

d. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia i zezwalającej m.in. na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy przyrzeczonej mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji – Kupujący) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Planowane jest, iż na skutek powyższych działań wydanie działki nr 4/5 wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wszystkie płatności związane z działką 4/5 będą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Pierwotnemu Kupującemu (a w wykonaniu planowanej przyrzeczonej umowy cesji - Kupującemu) przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na profesjonalnego pełnomocnika od spraw administracyjnych w tym architektoniczno‑technicznych, działających na zlecenie Kupującego) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Pełnomocnictwo nie obejmuje zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem odwiertów geotechnicznych.

Sprzedająca jednocześnie w ramach Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości udzieliła Pierwotnemu Kupującemu (osobie przez niego wskazanej) pełnomocnictwa, do dokonania w imieniu Sprzedającej następujących czynności:

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii,

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

‒ uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

‒ zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

‒ uzyskania wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności zaświadczeń, wypisów i wyrysów.

Pytania

1. Czy planowana transakcja (sprzedaż działki nr 4/5) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana transakcja będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

3. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 2, czy w związku z planowaną transakcją Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1. planowana transakcja (sprzedaż działki nr 4/5) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

2. planowana transakcja sprzedaży nie będzie zwolniona od podatku VAT, tylko będzie podlegała opodatkowaniu VAT według odpowiedniej stawki;

3. Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z dokonanym zakupem.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wyliczenie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią wyroku NSA z 22 listopada 2019 r. (sygn. I FSK 1621/19): „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.”

Celem ustalenia, czy działania Sprzedającej spełniają ww. definicję działalności gospodarczej, Wnioskodawcy pragną przede wszystkim zwrócić uwagę na orzeczenie z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. C-180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. C-181/10), w ramach którego TSUE wymienił przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału: „jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT”. Zdaniem TSUE ww. aktywne działania mogą polegać m.in. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającej na Kupującego, w zamian za cenę określoną w Przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawców również druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy własności Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT zostanie spełniona.

Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca zawarła Przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym. Planowane jest, że w wykonaniu Przedwstępnej umowy cesji (na skutek zawarcia umowy przyrzeczonej) dostawa nastąpi na rzecz Kupującego.

Sprzedająca udzieliła również pełnomocnictwa Pierwotnemu Kupującemu, celem dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością dotyczących uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, m.in.:

‒ uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowanie planowanej przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy,

‒ prowadzenie na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedającej podjął działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości, jak również udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w przyszłości również Kupującemu) zgody na przygotowanie planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym prawem budowlanym, przeprowadzenie badania Nieruchomości, obejmującego prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania/cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów, które mają potwierdzić, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą ‑ świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych.

Zaangażowanie Sprzedającej w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu sprzedaży, w szczególności w świetle zawieranych umów z podmiotami prowadzącymi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, udzielanymi pełnomocnictwami oraz działaniami przygotowawczymi zmierzającymi do faktycznego zbycia Nieruchomości.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy i przygotują Nieruchomość do obrotu. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedającej i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności zostaną wykonane w sferze prawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności nie przez Sprzedającą, ale w jej imieniu przez osoby trzecie. W efekcie czynności podjętych przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego, dostawie będzie podlegała Nieruchomość o innym charakterze niż przed udzieleniem pełnomocnictwa i podjęciem opisanych działań, ponieważ Nieruchomość ta w wyniku działań podjętych przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego stanie się w pełni przygotowaną do realizacji inwestycji budowlanej, jaką zamierza podjąć Kupujący po nabyciu Nieruchomości.

Pierwotny Kupujący/Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni(ł) przedmiotową Nieruchomość pozostającą własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za jej pełną zgodą, przejawiające się udzieleniem upoważnień, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności całej nieruchomości jako towaru i przyspieszą realizację inwestycji przez Kupującego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w przyszłości w świetle planowanej przyrzeczonej umowy cesji również Kupującemu) przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego będą podejmowane w imieniu Sprzedającej i na jej korzyść, ponieważ to ona jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

W ocenie Wnioskodawców, w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz stworzyła sobie okoliczności do zysku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci działki nr 4/5. Tym samym uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż działki nr 4/5 powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż działki nr 4/5 będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców znajduje również odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego i wyrokach sądów administracyjnych wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo:

‒ WSA w Poznaniu w wyroku z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20 stwierdził, że „fakt, że skarżący nie uczestniczył osobiście we wskazanych powyżej czynnościach nie oznacza braku jego zaangażowania w proces ukierunkowany na sprzedaż nieruchomości. Podkreślić należy, że strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości od spełnienia szeregu kluczowych warunków. Dokonanie powyższych czynności zostało zastrzeżone tylko na korzyść kupującego co oznacza, że tylko kupujący mógł z nich zrezygnować i przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu nie może działać na korzyść skarżącego okoliczność, że to nie skarżący bezpośrednio lecz podmiot, któremu skarżący udzielił pełnomocnictwa podejmował wskazane powyżej czynności. Nie można bowiem z jednej strony odnosić korzyści finansowych (cena za sprzedaną nieruchomość) z działań podejmowanych przez inny podmiot a z drugiej negować skutków podatkowych tych czynności. W konsekwencji, działania podjęte przez skarżącego (wykonywane przez pełnomocnika) świadczą o takiej aktywności i zaangażowaniu skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców.”

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 listopada 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.741.2020.2.MSO argumentował, że „fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką – występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji – jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.”

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 29 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.2.KK wskazał, że „w analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym – prywatnym. […] W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.”

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.231.2020.2.TK stwierdził, że „po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań w stosunku do działki nr 1/5 uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.”

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że w interpretacji indywidualnej o sygnaturze: 0112-KDIL1-1.4012.378.2020.2.JKU wydanej na wniosek Sprzedającej i Cesjonariusza, organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że planowana uprzednio sprzedaż działki przez Sprzedającą na rzecz Cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tym kontekście dalsze działania podejmowane przez Sprzedającą, jak również Kupującego wzmacniają powyższe stanowisko.

Ad. 2.

Na wstępie należy wskazać, że przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr (…) Gminy (…) dla Obszaru (…), teren Nieruchomości położony jest na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W związku z powyższym, Nieruchomość jest terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z Nieruchomości w księdze wieczystej jako grunt orny, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie uprzedniego/dotychczasowego korzystania.

Zatem należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży ww. działki, nie będzie znajdowało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie.

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT., i przy braku spełnienia warunków do zwolnienia dostawy z opodatkowania VAT (co wykazano powyżej).

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że w interpretacji indywidualnej o sygnaturze: 0112-KDIL1-1.4012.378.2020.2.JKU wydanej na wniosek Sprzedającej i Cesjonariusza, organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że do planowanej uprzednio sprzedaży działki nr 4/5 przez Sprzedającą na rzecz Cesjonariusza nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a dostawa Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

Ad. 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano powyżej, Kupujący zamierza realizować na niej inwestycję w postaci parku magazynowo‑logistycznego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Kupującego działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem VAT (w ramach wynajmu).

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem Nieruchomości, a transakcją opodatkowaną.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawców, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że w interpretacji indywidualnej o sygnaturze: 0112-KDIL1-1.4012.378.2020.2.JKU wydanej na wniosek Sprzedającej i Cesjonariusza, organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że Cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Mając na uwadze zbliżony charakter planowanej działalności Kupującego, powyższe stanowisko w ocenie Wnioskodawców należy przenieść w całości na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy,

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy VAT wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy VAT,

odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży gruntu, Sprzedająca podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zawarła z Pierwotnym Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości (…). Nieruchomość stanowiła działkę nr 4/1, będąca gruntem ornym. W związku z wygaśnięciem umowy, Pierwotny Kupujący zawarł ze Sprzedającą kolejną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, zgodnie z którą strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę na podstawie której Sprzedająca sprzeda Pierwotnemu Kupującemu prawo własności jednej z działek wydzielonych z Nieruchomości Pierwotnej (nieruchomość stanowiącą działkę nr 4/5), będąca gruntem ornym.

Działka nr 4/5 powstała w wyniku podziału działki nr 4/1 na dwie działki nr 4/5 oraz 4/6, dokonanego w ramach przygotowania Nieruchomości do sprzedaży zainicjowanej w 2020 r. Decyzja podziałowa w tym zakresie została wydana 3 marca 2021 r. na wniosek pełnomocnika Sprzedającej. 23 grudnia 2021 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na Kupującego. Na podstawie Przedwstępnej umowy cesji Pierwotny Kupujący zobowiązał się przenieść na Kupującego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr 4/5. Na skutek powyższego, zakładane jest że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającą a Kupującym.

Udział w Nieruchomości został nabyty przez Sprzedającą od jej matki na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 13 października 1994 r., będąc przy tym współwłaścicielem Nieruchomości wraz z ojcem Sprzedającej. Na mocy umowy zniesienia współwłasności, Sprzedająca stała się jedynym właścicielem Nieruchomości będąc panną. Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Od około dwudziestu lat Nieruchomość nie jest jednak wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, a Sprzedająca jedynie utrzymywała ją w kulturze rolnej czystości. Nieruchomość nie była ani nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była ani nie będzie do czasu sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa, jak również nie prowadzono na niej działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest niezabudowana i nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, poza nieodpłatną służebnością gruntową ujawnioną w księdze wieczystej. Nieruchomość jest natomiast objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów).

Sprzedająca w przeszłości podejmowała czynności mające na celu sprzedaż działki nr 4/1 w postaci negocjacji prowadzonych z Pierwotnym Kupującym. Ze względów biznesowych planowana wcześniejsza transakcja sprzedaży Nieruchomości w 2020 r. na rzecz podmiotu trzeciego, którym był Cesjonariusz nie doszła jednak do skutku.

Sprzedająca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedająca planuje zarejestrowanie się jako czynny podatnik VAT przed dokonaniem transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków, m.in.: przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego działki nr 4/5 i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące, uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe działki nr 4/5 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na działce nr 4/5, uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia i zezwalającej m.in. na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy przyrzeczonej mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji – Kupujący) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wszystkie płatności związane z działką 4/5 będą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Pierwotnemu Kupującemu (a w wykonaniu planowanej przyrzeczonej umowy cesji - Kupującemu) przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na profesjonalnego pełnomocnika od spraw administracyjnych w tym architektoniczno‑technicznych, działających na zlecenie Kupującego) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Pełnomocnictwo nie obejmuje zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem odwiertów geotechnicznych.

Sprzedająca jednocześnie w ramach Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa, do dokonania w imieniu Sprzedającej następujących czynności:

‒ przeglądania akt księgi wieczystej, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej, w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii,

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

‒ uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

‒ zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

‒ uzyskania wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności zaświadczeń, wypisów i wyrysów.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż opisanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak już wyżej wskazano, Sprzedająca podpisała Przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a następnie Przedwstępną umowę cesji, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia szeregu warunków określonych w tym akcie. Ponadto, w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania szeregu czynności.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Pierwotnego Kupującego, a następnie Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy) czyli Sprzedającej. W ramach pełnomocnictwa udzielonego Pierwotnemu Kupującemu, pełnomocnik uzyskał zgodę do dokonania w imieniu Sprzedającej następujących czynności, m.in. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję, uzyskania wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności zaświadczeń, wypisów i wyrysów.

Powyższe wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedająca podejmuje działania w sposób zorganizowany, co wyklucza sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającą zbycie działki 4/5, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem, sprzedaż działki nr 4/5 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, wystąpią bowiem przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy planowana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku dostaw, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość objęta przedmiotem wniosku jest niezabudowana i nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona. Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów).

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka 4/5 spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej sprzedaży zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że przy sprzedaży działki 4/5, nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ – jak wynika z opisu sprawy – działka ta powstała w wyniku podziału Pierwotnej Nieruchomości, którą Sprzedająca nabyła na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku w 1994 r. oraz umowy zniesienia współwłasności w 2005 r., nie można zatem uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Nie został więc spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem w analizowanej sprawie dla dostawy działki 4/5 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż opisanej we wniosku działki 4/5 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Sprzedająca będzie zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działki.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 z wniosku jest prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku z planowaną transakcją Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z planowaną transakcją.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków będących magazynami oraz najem powierzchni magazynowych. Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową działkę nr 4/5 do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (będzie przedmiotem najmu).

Co więcej, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Zatem w związku z nabyciem działki 4/5, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 z wniosku jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT mogą Państwo wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).