Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej oraz prawidłowe w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży ww. działki.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 21 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej oraz braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działki. Uzupełnił go Pan pismami z 4 marca 2022 r. (wpływ 8 marca 2022 r.) oraz z 12 kwietnia 2022 r. (19 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Ma Pan wątpliwości dotyczące sprzedaży działek. Jako rolnik, który od `(...)`..1988 r. jest Pan właścicielem gospodarstwa rolnego, nieprowadzącym działalności gospodarczej. Nie wie Pan, czy dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek rolnych pod przyszłą inwestycję budowlaną nabywcy będzie musiał zapłacić podatek VAT. Pieniądze ze sprzedaży działki zostaną przeznaczone na zakup 2 zniszczonych budynków gospodarczych na cele prowadzenia gospodarstwa rolniczego oraz na cele naprawy urządzeń i maszyn rolniczych.

Ponadto, na zadane w wezwaniach pytania wskazał Pan:

a) Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp. Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

b) Proszę wskazać numery geodezyjne działki/działek, co do której/których oczekuje Pan wydania interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług.

Odp. Dotyczy nowowydzielonej w przyszłości działki nr 1 o powierzchni 3,5400 ha, składającej się z połączonych działek nr 2, 3 i 4.

c) Czy jest Pan jedynym właścicielem działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży?

Odp. Jest Pan współwłaścicielem ww. działek, których współwłasność wchodzi w skład majątku wspólnego z małżonką.

d) Kiedy konkretnie nabył Pan działkę/działki, będące przedmiotem sprzedaży? Proszę wskazać miesiąc i rok.

Odp. Nabycie nastąpiło w dniu 18 kwietnia 1988 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

e) W jakim celu dokonał Pan nabycia działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży?

Odp. Na cele gospodarki rolnej.

f) Jakie było/jest faktyczne wykorzystywanie przez Pana działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży?

Odp. Na cele gospodarki rolnej.

g) Czy działka/działki od dnia nabycia do dnia przedmiotowej sprzedaży była/jest wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odp. Wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

h) Czy nabycie działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży, nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odp. Tak.

i) Czy przy nabyciu działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży, był wykazany podatek należny? Jeżeli nie, to dlaczego podatek nie był wykazany?

Odp. Nabycie nastąpiło poprzez przekazanie gospodarstwa, a więc za naliczeniem podatku.

j) Czy w związku z nabyciem przedmiotowej działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży, przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odp. Tak przysługiwała ulga, podatnik był zwolniony z zapłaty.

k) Proszę podać kiedy będzie miała miejsce transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (proszę podać miesiąc, rok).

Odp. Do końca XII 2022 r.

l) Czy na dzień sprzedaży dla działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży, będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to należy wskazać:

- jakie przeznaczenie określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

- z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie ww. działki/działek, czy uchwalenie ww. planu nastąpi z Pana inicjatywy?

Odp. Nie będzie uchwalony według Pana wiedzy.

m) Czy na dzień sprzedaży dla działki/działek będących przedmiotem sprzedaży, została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to należy wskazać:

- kiedy decyzja została/zostanie wydana?

- z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Odp. Nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

n) Czy działka/działki, będące przedmiotem sprzedaży, na dzień sprzedaży będą zabudowane czy niezabudowane?

Odp. Działki na dzień sprzedaży będą niezabudowane.

o) Jeśli nieruchomość na dzień sprzedaży będzie zabudowana, należy wskazać: (…)

Odp. Działki na dzień sprzedaży będą niezabudowane.

p) Czy działka/działki, będące przedmiotem sprzedaży, jest/są udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

- datę zawarcia ww. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy?

- na jaki okres jest/była zawarta ww. umowa?

- czy jest/był Pan stroną umowy?

- czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa miała charakter odpłatny to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy oraz czy odprowadzał Pan należne podatki?

Odp. Działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży nie są udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy bądź innej umowy.

q) Czy zawarł Pan z nabywcą umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiązał się Pan sprzedać przedmiotową działkę/działki. Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to należy jednoznacznie wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z nabywcą, ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym?

b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży lub innym dokumencie zostały ustalone warunki, które musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

c) czy udzielił Pan nabywcy ww. nieruchomości pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości?

d) jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił Pan pełnomocnictw nabywcy do występowania w Jego imieniu?

e) jakich czynności dokonał do momentu sprzedaży przez Pana ww. nieruchomości, nabywca w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odp. Tak, została zawarta umowa zbieżna z przedłożoną kserokopią - stąd dokument zawiera odpowiedź na pytania w tym zakresie i w tym celu został przedłożony, aby organ miał pełnię dokumentacji w sprawie - znajdują się w treści umowy przedwstępnej sprzedaży - par. 3 ust. 1 lit. a) do I) umowy; zakres pełnomocnictw został wskazany w zapisie par. 11 ust. 1 i 2 w/w umowy.

a) Prawa i obowiązki sprzedającego

- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotu umowy w zakresie przeprowadzenia procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotu umowy oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotu umowy, które zostaną zidentyfikowane podczas badania przedmiotu umowy.

Prawa i obowiązki kupującego

- przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt i jego własnym staraniem procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotu umowy oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

- uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne oraz glebowo-środowiskowe przedmiotu umowy umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

- uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wod-kan, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości bez konieczności budowy hydroforni oraz zbiorników retencyjnych na wodę oraz przepompowni ścieków kanalizacji sanitarnej;

- uzyskania przez Kupującego na jego własny koszt i jego własnym staraniem ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej Projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na przedmiocie umowy i pozwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków jednorodzinnych wolnostojących oraz budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

- uzyskania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich decyzji (ostatecznych i posiadających walor prawomocności) niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, o którym mowa w pkt powyżej, w szczególności (ostatecznej i prawomocnej) decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu obejmującej budowę zespołu budynków jednorodzinnych wolnostojących oraz budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej wraz z określeniem warunków podziału działki numer 1;

- uzyskania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich innych decyzji (ostatecznych i posiadających walor prawomocności) niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, o którym mowa w punkcie powyżej, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

- aktualizacja operatu ewidencyjnego i wprowadzenia zmian ewidencyjnych dotyczących użytków rolnych obejmujących działkę nr 1, (bądź działki po jej podziale) oraz uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla działki numer 1 (bądź działek po podziale tej działki), potwierdzających, że żadna część działki (działek po podziale) nie stanowi użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk trwałych, pastwisk trwałych, gruntów rolnych zabudowanych, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych, gruntów pod stawami, nieużytków, gruntów pod rowami);

b) Tak, warunki zostały określone. Zgodnie z treścią § 2 ust. 2 umowy przedwstępnej sprzedaży - sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep A Nr …. w dniu 21.04.2021 r. warunkiem zawarcia umowy sprzedaży w terminie do dnia 30.12.2022 r. będzie łączne spełnienie zdarzeń:

- przeprowadzenia przez Kupującego na jego koszt i jego własnym staraniem procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotu umowy oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

- uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne oraz glebowo-środowiskowe przedmiotu umowy umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

- udzielenia Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotu umowy w zakresie wskazanym jw. oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotu umowy, które zostaną zidentyfikowane podczas badania przedmiotu umowy;

- uzyskania potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wod-kan, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości bez konieczności budowy hydroforni oraz zbiorników retencyjnych na wodę oraz przepompowni ścieków kanalizacji sanitarnej;

- uzyskania przez Kupującego na jego własny koszt i jego własnym staraniem ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej Projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na przedmiocie umowy i pozwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków jednorodzinnych wolnostojących oraz budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

- uzyskania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich decyzji (ostatecznych i posiadających walor prawomocności) niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, o którym mowa w pkt powyżej, w szczególności (ostatecznej i prawomocnej) decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu obejmującej budowę zespołu budynków jednorodzinnych wolnostojących oraz budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej wraz z określeniem warunków podziału działki numer 1;

- uzyskania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich innych decyzji (ostatecznych i posiadających walor prawomocności) niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, o którym mowa w punkcie powyżej, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

- aktualizacji operatu ewidencyjnego i wprowadzenia zmian ewidencyjnych dotyczących użytków rolnych obejmujących działkę nr 1, (bądź działki po jej podziale) oraz uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla działki numer 1 (bądź działek po podziale tej działki), potwierdzających, że żadna część działki (działek po podziale) nie stanowi użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk trwałych, pastwisk trwałych, gruntów rolnych zabudowanych, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych, gruntów pod stawami, nieużytków, gruntów pod rowami);

- na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży wszystkie działy Księgi Wieczystej wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności wyraźnie przewidzianych niniejszą Umową (przy czym w celu uniknięcia wątpliwości, powyższe oznacza, iż na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Księga Wieczysta nie może zawierać żadnych wzmianek lub ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym). W przypadku ich występowania, zawarcie Umowy Sprzedaży nastąpi po wykreśleniu takich wzmianek lub ostrzeżeń, a terminy wskazane w niniejszej Umowie, które na taki dzień jeszcze nie upłynęły, ulegną automatycznie odpowiedniemu wydłużeniu o okres równy okresowi jaki upłynął pomiędzy dniem wyznaczonym na zawarcie Umowy Sprzedaży a dniem wykreślenia takich wzmianek lub ostrzeżeń;

- od dnia zawarcia przedwstępnej Umowy do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania przedmiotem umowy - dla celów koniecznych do:

· przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane;

· uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na przedmiocie umowy, oraz wszelkich innych decyzji niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, w szczególności: decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzji zezwalającej na wyłączenie przedmiotu umowy z produkcji rolniczej oraz:

· przeprowadzenia badania przedmiotu umowy, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania przedmiotem umowy na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot umowy jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej inwestycji przez Kupującego;

c) Tak, pełnomocnictwa zostały udzielone.

d) Wskazał Pan zakres udzielonych pełnomocnictw:

- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotu umowy w zakresie przeprowadzenia procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotu umowy oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotu umowy, które zostaną zidentyfikowane podczas badania przedmiotu umowy;

- sprzedający udzielają Kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do:

(i) wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym składania i podpisywania wniosków, innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru jak również do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby oraz

(ii) przeprowadzenia badania przedmiotu umowy w zakresie wskazanym w § 3 ust. 1 punktach a) i b) umowy tj. do przeglądania akt księgi wieczystej, uzyskiwania od sądów, organów administracji samorządowej oraz rządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego przedmiotu umowy oraz zaległości finansowych strony sprzedającej, przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej oraz składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie przedmiotu umowy oraz wypisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotu umowy;

e) zostały dokonane czynności związane z wydzieleniem geodezyjnym gruntów rolnych.

r) Czy prowadził Pan w stosunku do działki/działek, będących przedmiotem sprzedaży, jakiekolwiek działania mające na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu, np. czy grodził działki, wydzielał drogi wewnętrzne, uzbrajał teren (np. doprowadzenie wody i innych mediów)? Jeśli tak, to jakie, kiedy i w jakim celu?

Odp. Nie prowadził Pan.

s) Czy podejmował Pan działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży przedmiotowej działki/działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Odp. Nie prowadził Pan działań marketingowych.

t) Czy dokonywał Pan kiedykolwiek sprzedaży działek, jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

- jakie to nieruchomości?

- kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

- kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

- ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

- czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

- na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odp. Nie dokonywał Pan sprzedaży działek.

u) Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza sprzedać?

Odp. Posiada Pan działki, ale nie zamierza się Pan wyzbywać tych nieruchomości i dokonywać sprzedaży działek, chce Pan za uzyskane środki dokonać zakupu 2 zniszczonych budynków gospodarczych oraz przeznaczyć środki na cele naprawy maszyn rolniczych i urządzeń w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1. Czy w świetle art. 5 ust. 1 i nast. ustawy o VAT, rolnika indywidualnego dokonującego sprzedaży działek rolnych można uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży działek?

2. Czy od dochodu (przychodu) uzyskanego ze sprzedaży działek rolnych pod przyszłą inwestycję budowlaną nabywcy, sprzedający rolnik będzie musiał zapłacić podatek VAT, tym samym cena sprzedaży będzie zwiększona o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1. W ocenie pytającego nie jest on podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu przeprowadzonych transakcji przyszłej sprzedaży działek.

2. W ocenie pytającego nie będzie obowiązany do zapłaty podatku VAT, tym samym cena sprzedaży nie będzie powiększona o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej oraz prawidłowe w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działki.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści wniosku wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wniosek dotyczy nowowydzielonej w przyszłości działki nr 1 o powierzchni 3,5400 ha, składającej się z połączonych działek nr 2, 3 i 4. Jest Pan współwłaścicielem ww. działek, których współwłasność wchodzi w skład majątku wspólnego z małżonką. Nabycie nastąpiło w dniu 18 kwietnia 1988 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Dokonał Pan nabycia na cele gospodarki rolnej. Działka wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Na dzień sprzedaży nie będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego według Pana wiedzy oraz nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana. Działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy bądź innej umowy. Zawarł Pan z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży.

a) Prawa i obowiązki sprzedającego

- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotu umowy w zakresie przeprowadzenia procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotu umowy oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotu umowy, które zostaną zidentyfikowane podczas badania przedmiotu umowy.

Prawa i obowiązki kupującego

- przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt i jego własnym staraniem procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotu umowy oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

- uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne oraz glebowo-środowiskowe przedmiotu umowy umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

- uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wod-kan, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości bez konieczności budowy hydroforni oraz zbiorników retencyjnych na wodę oraz przepompowni ścieków kanalizacji sanitarnej;

- uzyskania przez Kupującego na jego własny koszt i jego własnym staraniem ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej Projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na przedmiocie umowy i pozwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków jednorodzinnych wolnostojących oraz budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

- uzyskania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich decyzji (ostatecznych i posiadających walor prawomocności) niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, o którym mowa w pkt powyżej, w szczególności (ostatecznej i prawomocnej) decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu obejmującej budowę zespołu budynków jednorodzinnych wolnostojących oraz budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, szeregowej wraz z określeniem warunków podziału działki numer 1;

- uzyskania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich innych decyzji (ostatecznych i posiadających walor prawomocności) niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, o którym mowa w punkcie powyżej, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

- aktualizacja operatu ewidencyjnego i wprowadzenia zmian ewidencyjnych dotyczących użytków rolnych obejmujących działkę nr 1, (bądź działki po jej podziale) oraz uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla działki numer 1 (bądź działek po podziale tej działki), potwierdzających, że żadna część działki (działek po podziale) nie stanowi użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk trwałych, pastwisk trwałych, gruntów rolnych zabudowanych, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych, gruntów pod stawami, nieużytków, gruntów pod rowami);

Pełnomocnictwa zostały udzielone. Wskazał Pan zakres udzielonych pełnomocnictw:

- udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotu umowy w zakresie przeprowadzenia procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego przedmiotu umowy oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotu umowy, które zostaną zidentyfikowane podczas badania przedmiotu umowy;

- sprzedający udzielają Kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do:

(i) wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym składania i podpisywania wniosków, innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru jak również do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby oraz

(ii) przeprowadzenia badania przedmiotu umowy w zakresie wskazanym w § 3 ust. 1 punktach a) i b) umowy tj. do przeglądania akt księgi wieczystej, uzyskiwania od sądów, organów administracji samorządowej oraz rządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego przedmiotu umowy oraz zaległości finansowych strony sprzedającej, przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej oraz składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie przedmiotu umowy oraz wypisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotu umowy.

Zostały dokonane czynności związane z wydzieleniem geodezyjnym gruntów rolnych. Nie prowadził Pan w stosunku do działki, będącej przedmiotem sprzedaży, jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia gruntu, jak również nie prowadził Pan działań marketingowych. Nie dokonywał Pan sprzedaży działek. Posiada Pan działki, ale nie zamierza się Pan wyzbywać tych nieruchomości i dokonywać sprzedaży działek, chce Pan za uzyskane środki dokonać zakupu 2 zniszczonych budynków gospodarczych oraz przeznaczyć środki na cele naprawy maszyn rolniczych i urządzeń w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pana (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pana środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pana aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa własności działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż prawa własności działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży prawa własności działki nr 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o VAT art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień sprzedaży dla przedmiotowej działki 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, nie będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

A zatem, przedmiotowa działka 1, będąca we współwłasności majątkowej małżeńskiej nie będzie spełniała definicji terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, iż transakcja sprzedaży działki 1, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, dla której – jak wynika z opisu sprawy – na dzień sprzedaży nie będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W związku z powyższym nie będzie Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla współwłaściciela nieruchomości gruntowej nr 1.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).