Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 17 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

- podatku dochodowego od osób fizycznych,

- podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 21 marca 2022 r. oraz pismem z 29 marca 2022 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca jest:

1. współwłaścicielem (1/3 udziału we współwłasności) wraz z dwojgiem rodzeństwa (każdy również po 1/3 udziału we współwłasności) niezabudowanej, lecz w części utwardzonej asfaltem, nieruchomości gruntowej położonej w rejonie ulicy `(...)`., w dzielnicy `(...)`. miasta, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym: 1 (..) w obrębie ewidencyjnym … (..) – `(...)`., o obszarze 0,2991 ha (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt jeden metrów kwadratowych), ze sposobem korzystania „BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla .. w `(...)`.. , IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr .. („Nieruchomość 1");

b) współużytkownikiem (1/3 udziału) wieczystym wraz z dwojgiem rodzeństwa (każdy również po 1/3 udziału we współwłasności) zabudowanej budynkiem trafostacji oraz w części utwardzonej asfaltem nieruchomości gruntowej położonej w rejonie ulicy `(...)`.., w dzielnicy `(...)`.. miasta, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym: 2 (…) w obrębie ewidencyjnym … (..) – `(...)`.., o obszarze 1,4235 ha (jeden hektar cztery tysiące dwieście trzydzieści pięć metrów kwadratowych), ze sposobem korzystania „BA - tereny przemysłowe”, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla w …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr …Nieruchomość 2”)

- zwanych dalej również łącznie „Nieruchomością”.

Nieruchomość objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta o nazwie `(...)`.. z dnia 28 sierpnia 2013 r., z którego wynika, że Nieruchomość 2 w przeważającej części leży na obszarze oznaczonym jako U25 - tereny zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę usługową oraz budynki administracyjne i biurowe. Nieruchomość 1 stanowi w ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości teren usługowy oznaczony jako U25.

Wnioskodawca planuje w przyszłości dokonać sprzedaży Nieruchomości na warunkach opisanych poniżej („Planowana Transakcja”). Planowana Transakcja obejmować będzie również sprzedaż pozostałych udziałów we współwłasności i w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości przez rodzeństwo Wnioskodawcy.

Istotne okoliczności co do Nieruchomości 1:

Nieruchomość 1 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy zamiany zawartej w dniu 27 września 2016 r. (Rep. A nr …, „Umowa Zamiany"). Postanowienia Umowy Zamiany były następujące: współwłaściciele Nieruchomości 1 (tj. Wnioskodawca oraz dwoje rodzeństwa) zobowiązali się do przeniesienia na rzecz `(...)`.. przysługujących im udziałów (po 1/3) w prawie użytkowania wieczystego działek położonych w `(...)`.. , jednostka ewidencyjna `(...)`.., obręb nr `(...)`., zabudowanych, o numerach ewidencyjnych 3, 4, 5 oraz 6 („Zamienione Nieruchomości"), w zamian za co `(...)`.. przeniósł za dodatkową dopłatą na rzecz Wnioskodawcy oraz dwojga rodzeństwa Nieruchomość 1. Umowa Zamiany została zawarta przez Wnioskodawcę w celu zabezpieczenia dostępu do drogi publicznej dla Nieruchomości 2.

Zamienione Nieruchomości (wydzielone z działki nr ewid. 7, zwanej dalej „Dzieloną Nieruchomością”) zostały nabyte przez Wnioskodawcę na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, które zostało wydane przez Sąd Rejonowy w `(...)`. Wydział I Cywilny w dniu 23 czerwca 2014 r., sygn. akt I … („Nabycie spadku”).

Zamienione Nieruchomości zostały wydzielone z działki nr 7 na skutek podziału dokonanego na mocy decyzji Prezydenta Miasta z dnia 5 maja 2016 r. Podział został zrealizowany w celu zawarcia Umowy Zamiany i w związku z nią. Oprócz Zamienionych Nieruchomości w związku z podziałem wydzielone zostały również działki nr 2 (Nieruchomość 2) i nr 8 (który to fragment nieruchomości został przeznaczony na poszerzenie drogi gminnej, za którą Wnioskodawca otrzymał odszkodowanie).

Umowa Zamiany została zawarta z wyłącznej inicjatywy sąsiada (`(...)`..). Sąsiadujące z Dzieloną Nieruchomością nieruchomości należały do wielu osób fizycznych, którym przed zawarciem Umowy Zamiany deweloper złożył propozycję sprzedaży gruntów. Z uwagi jednak na nieforemny kształt sąsiadujących ze sobą nieruchomości (w tym Dzielonej Nieruchomości), warunkiem do zawarcia transakcji ze strony dewelopera było doprowadzenie kształtu nieruchomości do porządku, aby możliwa była realizacja zamierzonego przez niego przedsięwzięcia. Z perspektywy sąsiada zainteresowanego transakcją z deweloperem niezbędne w tym celu było doprowadzenie do nabycia nieruchomości należących do Wnioskodawcy (co ostatecznie zakończyło się zawarciem Umowy Zamiany). Podkreślenia przy tym wymaga, że sąsiad (`(...)`..) jest członkiem zarządu spółki dominującej dewelopera.

W okresie przed zawarciem Umowy Zamiany Dzielona Nieruchomość miała nieforemny i nienaturalny kształt, a ponadto była pozbawiona formalnego dostępu do drogi publicznej. Na zasadzie porozumienia z sąsiadem nieformalny (faktyczny) dojazd do drogi publicznej (do ul. `(...)`.) był zapewniony przez działki sąsiada nr 9 oraz nr 10.

Wnioskodawca oraz pozostali współużytkownicy wieczyści nie byli zainteresowani zamianą ani sprzedażą Zamienionych Nieruchomości, jednakże odmowa zawarcia Umowy Zamiany przez Wnioskodawcę groziła powstaniem sytuacji, w której Dzielona Nieruchomość oraz inna znajdująca się we współużytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy nieruchomość (działka nr 11) mogłyby zostać pozbawione faktycznego dostępu do drogi publicznej. Z uwagi na groźby formułowane ustnie i pisemnie przez sąsiada, że droga dojazdowa do działki nr 11 zostanie przez niego zablokowana (co pozbawiłoby również Dzieloną Nieruchomość faktycznego dostępu do drogi publicznej), w dniu 26 maja 2015 r. została zawarta przedwstępna umowa zamiany, w wykonaniu której zawarto przyrzeczoną Umowę Zamiany.

Celem Umowy Zamiany było zatem zabezpieczenie dostępu do drogi publicznej do nieruchomości Wnioskodawcy.

W międzyczasie (tj. przed zawarciem przedwstępnej umowy zamiany) Wnioskodawca wraz z rodzeństwem podjęli kroki w celu zabezpieczenia dostępu działki nr 11 do drogi publicznej na odcinku przechodzącym przez działki nr 9 oraz nr 10 w postępowaniu przed sądem powszechnym (sygn. akt w pierwszej instancji I … a w drugiej instancji II …).

Na żądanie dewelopera w przedwstępnej umowie zamiany przekazano Zamienione Nieruchomości deweloperowi w dzierżawę do czasu zawarcia przyrzeczonej Umowy Zamiany oraz wyrażono zgodę na dysponowanie przez dewelopera Zamienioną Nieruchomością na cele budowlane, w celu umożliwienia deweloperowi realizacji planowanego przedsięwzięcia w okresie przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Wszelkie czynności na gruncie prawa budowlanego deweloper wykonywał z własnej inicjatywy oraz na własny koszt. W umowie przedwstępnej przewidziano również zakaz wykonywania jakichkolwiek prac budowlanych przed zawarciem przyrzeczonej Umowy Zamiany.

Nabycie Nieruchomości 1 w ramach Umowy Zamiany nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Umowa Zamiany oraz sposób wykorzystania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych w związku z transakcją były przedmiotem czynności sprawdzających przeprowadzonych w 2020 r. przez organ podatkowy właściwy dla Wnioskodawcy. W ramach czynności sprawdzających nie wskazano, aby przychód wynikający z Umowy Zamiany należało przypisać do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza".

Nieruchomość 1 była wynajmowana od 2016 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz … sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 1 innym podmiotom do 31 marca 2021 r. (np. składowanie materiałów budowlanych, plac manewrowy dla szkół jazdy). Z tytułu umowy najmu Nieruchomości 1 Wnioskodawca otrzymywał wynagrodzenie, które pokrywało ciężar podatku od nieruchomości.

Sprzedaż usługi najmu Wnioskodawca dokumentował fakturą VAT, z uwagi na przysługujący mu status podatnika VAT.

Nieruchomość 1 nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych Wnioskodawcy. Przychody z najmu były zaliczane przez Wnioskodawcę do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Updof (przychód z najmu). Wnioskodawca nie traktowała Nieruchomości 1 jako składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Istotne okoliczności co do Nieruchomości 2:

Nieruchomość 2 została wydzielona z działki nr 7 (Dzielonej Nieruchomości) na skutek podziału dokonanego na mocy decyzji Prezydenta Miasta z dnia 5 maja 2016 r. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 7 zostało nabyte przez Wnioskodawcę na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w `(...)`.. Wydział I Cywilny w dniu 23 czerwca 2014 r., sygn. akt I … (tak jak w przypadku Zamienionych Nieruchomości).

Nabycie Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość 2 była wynajmowana od 2012 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz .. sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 2 innym podmiotom do 31 marca 2021 r. Pierwotnie umowa najmu zawarta była z ojcem Wnioskodawcy - spadkodawcą. Od 2014 r. stroną umowy najmu jest Wnioskodawca oraz rodzeństwo jako następcy prawni spadkodawcy. Z tytułu umowy najmu Nieruchomości 2 Wnioskodawca otrzymywał wynagrodzenie, które pokrywało ciężar podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste.

Sprzedaż usługi najmu Wnioskodawca dokumentował fakturą VAT, z uwagi na przysługujący mu status podatnika VAT.

Nieruchomość 1 nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, Wnioskodawcy. Przychody z najmu były zaliczane przez Wnioskodawcę do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Updof (przychód z najmu). Wnioskodawca nie traktowała Nieruchomości 2 jako składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą.

W celu uregulowania stanu prawnego Nieruchomości 2, tj. zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla tej nieruchomości, zawarte zostały następujące umowy:

1. Umowa ustanowienia służebności gruntowej dot. działek 9 i 10 oraz 12 zawarta w dniu 4 marca 2016 r. pomiędzy współużytkownikami wieczystymi, w tym Wnioskodawcą, Nieruchomości Dzielonej (aktualnie Nieruchomości 2) oraz:

a) ..…sp. z o.o. sp.k., na mocy której ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu na rzecz użytkownika wieczystego działki nr 7 (obecnie nr 2 - Nieruchomość 2);

b) `(...)`., na mocy której ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu szlakiem o szerokości 5 metrów na rzecz użytkownika wieczystego dz. nr 7 (obecnie 2);

2. Służebność gruntowa ustanowiona w treści Umowy Zamiany, tj. służebność gruntowa obejmująca działkę nr 3 oraz nr 13 polegająca na prawie przejazdu, przechodu i przeprowadzenia mediów oznaczonym szlakiem (z tytułu powyższej służebności uprawniona jest również Nieruchomość 1, również w celu zagwarantowania dostępu do drogi publicznej);

3. Umowa ustanowienia służebności gruntowej dot. działki torowej 14, zawarta w dniu 20 sierpnia 2020 r., pomiędzy współużytkownikami wieczystymi, w tym Wnioskodawcą, Nieruchomości 2 a Skarbem Państwa, na mocy której ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu szlakiem o szerokości 7 m; powyższa umowa stanowi konsekwencję zawarcia Umowy Zamiany, albowiem dostęp do drogi publicznej dla Nieruchomości 2 przebiega przez ww. działkę torową.

Ponadto 5 stycznia 2022 r. podpisano akt ustanowienia służebności przesyłu dla … S. A. w wykonaniu zobowiązania określonego w pkt IX pkt 4 Umowy Zamiany oraz w związku ze zobowiązaniami zawartymi w umowach pomiędzy … sp. z o.o. sp.k. a . … S A.

Okoliczności wspólne dla Nieruchomości

W odniesieniu do Nieruchomości nie były podejmowane z inicjatywy Wnioskodawcy żadne działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności terenu, w szczególności takie jak: uzbrojenie działki, postawienie ogrodzenia, ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji, wytyczenie dróg dojazdowych, zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z wniosku Wnioskodawcy, czy też wyodrębnienie geodezyjne działek z jednej większej nieruchomości z wniosku Wnioskodawcy (oprócz podziału niezbędnego dla celów zawarcia Umowy Zamiany).

Dla Nieruchomości nie została wydana z inicjatywy ani wniosku Wnioskodawcy decyzja o pozwoleniu na budowę ani też decyzja o wydaniu warunków przyłączenia. Wnioskodawca informuje przy tym, że obszar Nieruchomości 2 jest częściowo objęty pozwoleniem na budowę. Przedmiotowe pozwolenie na budowę jest związane z inwestycją realizowaną przez dewelopera na sąsiedniej nieruchomości, zaś fragment Nieruchomości 2 objęty pozwoleniem na budowę jest przeznaczony w planie miejscowym pod drogę klasy KDD, która będzie stanowić drogę dojazdową do wspomnianej, inwestycji. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawca wskazuje, że wydanie pozwolenia na budowę nastąpiło na wyłączny wniosek i koszt dewelopera, a Wnioskodawca nie partycypował w kosztach ani w zyskach z realizowanej przez dewelopera inwestycji.

Z inicjatywy Wnioskodawcy dokonany został w 2016 r. podział otrzymanej w spadku w 2014 r. działki 7 na 6 mniejszych działek, przy czym czynność ta za cel miała wyłącznie zawarcie Umowy Zamiany. Umowa Zamiany została zawarta z inicjatywy innego podmiotu niż Wnioskodawca (szczegółowy opis we wcześniejszej części wniosku).

Wnioskodawca wskazuje, że na wniosek i z inicjatywy podmiotu korzystającego z nieruchomości sąsiedniej będącego deweloperem, na fragmencie Nieruchomości 2 została położona linia MPEC (linia ciepłownicza). Powyższe pozostawało w ścisłym związku z pozwoleniem na budowę uzyskanym przez dewelopera w związku z realizowaną przez niego inwestycją. Wnioskodawca wyraził również zgodę na skorzystanie przez spółkę energetyczną z Nieruchomości 2 w celu budowy przyłącza energetycznego do realizowanej w sąsiedztwie inwestycji deweloperskiej. Nadto, z terenu Nieruchomości uprzątnięte zostały śmieci, w związku z wezwaniami ze strony Urzędu Miasta.

Wnioskodawca wskazuje dodatkowo, że najemca Nieruchomości dokonał przy pomocy profesjonalnego podmiotu wycinki drzew oraz krzewów niewymagających pozwolenia na wycięcie.

W odniesieniu do Nieruchomości nie były prowadzone żadne działania marketingowe. Wnioskodawca nie zamieszczał ogłoszeń w Internecie, które dotyczyły sprzedaży Nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości nie byli zatrudniani również pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

Nieruchomości nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i nie była na niech prowadzona przez Wnioskodawcę działalność rolnicza.

Wnioskodawca nie był nigdy aktywny na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniał pracowników/podwykonawców zajmujących się w jego imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadał biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Wnioskodawca: nie zatrudnia (oraz nie zatrudniał) pracowników trudniących się w jego imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości, nie otworzył biura sprzedaży nieruchomości, nie korzystał z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych ds. nieruchomości, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości, nie stworzył biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W odniesieniu do Nieruchomości w dniu 27 grudnia 2021 r. zawarta została umowa przedwstępna, na mocy której w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, zawarta zostanie przyrzeczona umowa warunkowa sprzedaży prawa własności i użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu, jednym aktem notarialnym („Umowa przedwstępna”) - spółki prawa handlowego („Nabywca”).

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunku w postaci wydania interpretacji indywidualnej prawa podatkowego dotyczącej Planowanej Transakcji.

W Umowie przedwstępnej udzielono Nabywcy pełnomocnictwa, na podstawie którego będzie on upoważniony do:

1. uzyskania wszystkich niezbędnych zgód i zezwoleń na korzystanie i dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane oraz

2. załatwiania wszelkich spraw związanych ze złożeniem wniosku, procedowaniem i uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę przez Nabywcę, a także spraw związanych ze złożeniem i procedowaniem decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.

Nabywcy udzielono również nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości w szczególności w celu wykonywania badań i pomiarów.

Udzielenie pełnomocnictwa w powyższym zakresie nastąpiło z inicjatywy Nabywcy, jak również stanowiło przedstawiony przez Nabywcę warunek podpisania Umowy przedwstępnej z uwagi na konieczność zabezpieczenia interesów Nabywcy, który planuje na Nieruchomości budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Wszelkie zgody, zezwolenia i decyzje, o wydanie których będzie mógł wnioskować Nabywca, mogą zostać udzielone lub wydane przed zawarciem Planowanej Transakcji lub mogą zostać wydane po zawarciu Planowanej Transakcji. Może również wcale nie dojść do ich wydania lub udzielenia. Uzyskanie przez Nabywcę jakichkolwiek zezwoleń, zgód czy decyzji nie stanowi warunku zawarcia umowy przyrzeczonej. Od uzyskania zgód, zezwoleń czy decyzji nie jest również uzależnione dodatkowe wynagrodzenie Wnioskodawcy za przeniesienie udziału w prawach do Nieruchomości. Nabywca będzie ponosił również ciężar wszelkich kosztów związanych z realizacją czynności na podstawie pełnomocnictwa.

Z przyszłym Nabywcą nie zostanie zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości.

W związku z Planowaną Transakcją Wnioskodawca planuje złożyć na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Istotne okoliczności dotyczące Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą przede wszystkim w zakresie zarządzania urządzeniami informatycznymi.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie nabywania i odsprzedaży nieruchomości, świadczenia usług deweloperskich ani pośrednictwa w handlu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie wykorzystuje ani nie wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, w tym również na cele czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

W ramach Nabycia spadku Wnioskodawca odziedziczył udziały w prawie własności (prawie użytkowania wieczystego) następujących nieruchomości:

1. 1/3 udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w `(...)`.. o powierzchni 3,2536 ha;

2. 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości położonych w miejscowości `(...)`.., gmina `(...)`., o łącznej powierzchni ok. 16,1 ha;

3. 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości położonych w `(...)`.., gmina `(...)`.. o łącznej powierzchni ok. 1,78 ha;

4. 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości położonych w miejscowości `(...)`.. o łącznej powierzchni ok. 10,71 ha;

5. 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości `(...)`.o powierzchni 0,0583 ha.

Otrzymane w spadku nieruchomości są bardzo zróżnicowane pod względem gabarytów, wartości, lokalizacji oraz potencjału ekonomicznego, co w ocenie Wnioskodawcy uniemożliwia ich podział w naturze i bez dopłat w ten sposób, aby żaden ze spadkobierców nie czuł się poszkodowany.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy jedynym sposobem, który umożliwia sprawiedliwy podział odziedziczonych nieruchomości jest ich sprzedaż i równomierne podzielenie uzyskanej gotówki pomiędzy troje spadkobierców (Wnioskodawca oraz dwoje rodzeństwa).

Nieruchomości otrzymane w spadku należą do majątku osobistego Wnioskodawcy. Na moment składania wniosku o wydanie interpretacji Wnioskodawca nie planuje sprzedaży odziedziczonych nieruchomości, przy czym nie wyklucza, że jeżeli zostanie złożona mu satysfakcjonująca oferta, to może sprzedać również pozostałe odziedziczone nieruchomości lub niektóre z nich.

Po nabyciu spadku Wnioskodawca oraz rodzeństwo nie planowali sprzedaży Nieruchomości. Jednak w trakcie pandemii Covid-19 w związku z rosnącym popytem na rynku nieruchomości, do Wnioskodawcy zaczęły być kierowane oferty nabycia Nieruchomości, co skłoniło Wnioskodawcę do rozważenia możliwości sprzedaży Nieruchomości.

Ostateczną decyzję o sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca podjął w sierpniu 2021 r., kiedy to aktualny Nabywca złożył ofertę nabycia Nieruchomości. Nabywca sam odszukał Wnioskodawcę oraz złożył ofertę.

Wnioskodawca jest również współwłaścicielem następujących nieruchomości odziedziczonych po babci na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 9 września 2015 r., Rep. A nr … oraz postanowienia Sadu Rejonowego w `(...)`.. z dnia 15 marca 2016 r. sygn. akt I …

1. 1/5 udziału w 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej domem bliźniaczym w miejscowości `(...)`.., położonego na działce o powierzchni 492 m2;

2. 1/5 udziału w 1/12 udziału w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości `(...)`.. o łącznej powierzchni ok. 2,24 ha;

3. 1/5 udziału w 1 /12 udziału w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości `(...)``(...)` o łącznej powierzchni ok. 5,03 ha;

4. 1/5 udziału w 1/36 udziału w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości `(...)`.. o powierzchni ok. 1,1 ha.

Pozostałe 4/5 udziałów w udziale w prawie własności poszczególnych nieruchomości należy do rodzeństwa Wnioskodawcy (2/5) oraz do braci ciotecznych Wnioskodawcy (2/5).

Nieruchomości otrzymane w spadku należą do majątku osobistego Wnioskodawcy.

Na moment składania wniosku o wydanie interpretacji Wnioskodawca nie planuje rozporządzenia przysługującym mu odziedziczonym udziałem w prawie współwłasności ww. nieruchomości, przy czym nie wyklucza takiej możliwości pod warunkiem otrzymania korzystnej oferty. Należy przy tym podkreślić, że z uwagi na znaczną liczbę spadkobierców, którzy otrzymali w spadku udziały w ww. nieruchomościach, rozporządzenie tymi nieruchomościami może stanowić jedyny racjonalny sposób równomiernego podzielenia spadku pomiędzy nimi.

Jeżeli chodzi o nieruchomości inne, niż wymienione powyżej, to Wnioskodawca nabył na podstawie umowy z dnia 19 sierpnia 2009 r. zabudowaną nieruchomość rolną. Powyższa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na cele osobiste - jest to podmiejska działka rekreacyjna. Wnioskodawca nie wyklucza, że powyższa nieruchomość może być w okresie najbliższych pięciu lat przedmiotem umowy zamiany, która zostanie zawarta ze spokrewnioną osobą.

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości zbycia nieruchomości (oprócz wspomnianej wcześniej Umowy Zamiany). Przychód uzyskany przez Wnioskodawcę tytułem Umowy Zamiany został przeznaczony na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Ojciec Wnioskodawcy nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 7 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 sierpnia 2001 r. (akt notarialny Rep. nr …). W następstwie zawarcia powyższej umowy sprzedaży, w dniu 21 lutego 2002 r. ojciec Wnioskodawcy został wpisany w prowadzonej dla działki nr 7 księdze wieczystej jako jej użytkownik wieczysty.

Nieruchomość 2 nie jest oraz nie była składnikiem majątku wprowadzonym i wykorzystywanym w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie podlegała i nie podlega ujęciu jako środek trwały w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie była ani nie jest amortyzowana.

Pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1:

Czy Planowana Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie:

W ocenie Wnioskodawcy Planowana Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1).

W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja zbycia Nieruchomości powinna zostać uznana za wykonaną w ramach działalności gospodarczej, rozumianej zgodnie z przepisami ustawy o VAT oraz w świetle orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, wobec czego Wnioskodawcę należy uznać za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT w odniesieniu do planowanej transakcji zbycia Nieruchomości. Tym samym planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że Nieruchomość była wynajmowana odpłatnie do grudnia 2021 r. przez okres kilku lat.

W świetle przepisów o VAT, działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Regulacja art. 15 ust. 2 zd. 2 ustawy o VAT zbieżna jest z unormowaniem zawartym w art. 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych i prawnych w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu. Stanowi on implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 VAT.

Wynajem nieruchomości co do zasady stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 tej ustawy i podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

TSUE w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën), uznał, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie. Nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

W takiej sytuacji, tj. w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (taką jak chociażby najem), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem osobistym. Z tej właśnie okoliczności wynika ścisły związek zbywanego gruntu i budynku z prowadzoną działalnością Wnioskodawcy w zakresie wynajmu nieruchomości i jest to działanie charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Uptu. Stanowisko powyższe należy uznać za ukształtowane w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z: 3 marca 2015 r., I FSK 601/14; 22 kwietnia 2016 r., I FSK 1748/14; 14 czerwca 2019 r., I FSK 741/17 i 761/17; 1 października 2013 r., I FSK 1414/12; wyrok WSA w Gliwicach z 21 października 2020 r., I SA/GI 939/20; wyrok WSA w Krakowie z 21 października 2014 r., I SA/Kr 1225/14; a także np. wyroki NSA z: 10 grudnia 2019 r., I FSK 1576/17; 30 października 2019 r., I FSK 1394/17; 11 czerwca 2019 r., I FSK 781/17; 19 marca 2019 r., I FSK 347/17; 6 grudnia 2018 r., I FSK 2089/16; 3 marca 2015 r., I FSK 601/14; 15 listopada 2018 ., I FSK 1401/18).

Stanowisko to jest również podzielane w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (np. interpretacja z dnia 16.03.2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-1 4012.46.2021.1.MGO).

Należy zatem skonstatować, że status podatnika VAT na potrzeby planowanej transakcji należy przypisać Wnioskodawcy nie z uwagi na okoliczności towarzyszące samej planowanej sprzedaży Nieruchomości (gdyż w tym zakresie brak jest zorganizowania i ciągłości, które świadczyłyby o profesjonalnym obrocie nieruchomościami), lecz mając na względzie sam charakter transakcji, tj. transakcji dokonanej w ramach działalności gospodarczej w związku z faktem uprzedniego wynajmowania Nieruchomości. Skoro Nieruchomość była wynajmowana do grudnia 2021 r., to utraciła charakter majątku prywatnego na gruncie przepisów o VAT. Wykorzystanie przez Wnioskodawcę dla celów zarobkowych Nieruchomości (mimo że czynsz najmu pokrywa jedynie ciężar podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste) powoduje, że będzie ona uznana za wykorzystywaną w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle powyższego Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna być opodatkowana VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem 1/3 udziału we współwłasności, wraz z dwojgiem rodzeństwa, niezabudowanej, lecz w części utwardzonej asfaltem, nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu nr 1(Nieruchomość 1). Ponadto, Wnioskodawca jest współużytkownikiem wieczystym( 1/3 udziału) wraz z dwojgiem rodzeństwa zabudowanej budynkiem trafostacji oraz w części utwardzonej asfaltem nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu nr 2 (Nieruchomość 2). Wnioskodawca planuje w przyszłości dokonać sprzedaży ww. Nieruchomości. Nieruchomość 1 została nabyta na podstawie Umowy Zamiany (4 działek nr 3,4, 5, 6 na działkę 1). Zamienione Nieruchomości były wydzielone z działki nr 7 i zostały nabyte przez Wnioskodawcę na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Na skutek podziału oprócz działek zamienionych wydzielone zostały również działki nr 2 (Nieruchomość 2) i działka nr 8. Nieruchomość 1 była wynajmowana przez Wnioskodawcę od 2016 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 1 innym podmiotom do 31 marca 2021 r. Z tytułu umowy najmu Nieruchomości 1 Wnioskodawca otrzymywał wynagrodzenie. Sprzedaż usługi najmu Wnioskodawca dokumentował fakturą VAT, z uwagi na przysługujący mu status podatnika VAT. Nabycie Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość 2 była wynajmowana od 2012 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 2 innym podmiotom do 31 marca 2021 r. Pierwotnie umowa najmu zawarta była z ojcem Wnioskodawcy - spadkodawcą. Od 2014 r. stroną umowy najmu jest Wnioskodawca oraz rodzeństwo jako następcy prawni spadkodawcy. Z tytułu umowy najmu Nieruchomości 2 Wnioskodawca otrzymywał wynagrodzenie, które pokrywało ciężar podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste. Sprzedaż usługi najmu Wnioskodawca dokumentował fakturą VAT, z uwagi na przysługujący mu status podatnika VAT. Z inicjatywy Wnioskodawcy dokonany został w 2016 r. podział otrzymanej w spadku w 2014 r. działki 7 na 6 mniejszych działek, przy czym czynność ta za cel miała wyłącznie zawarcie Umowy Zamiany. Umowa Zamiany została zawarta z inicjatywy innego podmiotu niż Wnioskodawca . Na wniosek i z inicjatywy podmiotu korzystającego z nieruchomości sąsiedniej będącego deweloperem, na fragmencie Nieruchomości 2 została położona linia MPEC (linia ciepłownicza). Wnioskodawca wyraził również zgodę na skorzystanie przez spółkę energetyczną z Nieruchomości 2 w celu budowy przyłącza energetycznego do realizowanej w sąsiedztwie inwestycji deweloperskiej. W odniesieniu do Nieruchomości w dniu 27 grudnia 2021 r. zawarta została umowa przedwstępna, na mocy której w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, zawarta zostanie przyrzeczona umowa warunkowa sprzedaży prawa własności i użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu, jednym aktem notarialnym („Umowa przedwstępna”) - spółki prawa handlowego („Nabywca”). W Umowie przedwstępnej udzielono Nabywcy pełnomocnictwa, na podstawie którego będzie on upoważniony do uzyskania wszystkich niezbędnych zgód i zezwoleń na korzystanie i dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane oraz załatwiania wszelkich spraw związanych ze złożeniem wniosku, procedowaniem i uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę przez Nabywcę, a także spraw związanych ze złożeniem i procedowaniem decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych. Nabywcy udzielono również nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości w szczególności w celu wykonywania badań i pomiarów. Udzielenie pełnomocnictwa w powyższym zakresie nastąpiło z inicjatywy Nabywcy, jak również stanowiło przedstawiony przez Nabywcę warunek podpisania Umowy przedwstępnej z uwagi na konieczność zabezpieczenia interesów Nabywcy, który planuje na Nieruchomości budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Wszelkie zgody, zezwolenia i decyzje, o wydanie których będzie mógł wnioskować Nabywca, mogą zostać udzielone lub wydane przed zawarciem Planowanej Transakcji lub mogą zostać wydane po zawarciu Planowanej Transakcji. Może również wcale nie dojść do ich wydania lub udzielenia. Uzyskanie przez Nabywcę jakichkolwiek zezwoleń, zgód czy decyzji nie stanowi warunku zawarcia umowy przyrzeczonej. Od uzyskania zgód, zezwoleń czy decyzji nie jest również uzależnione dodatkowe wynagrodzenie Wnioskodawcy za przeniesienie udziału w prawach do Nieruchomości. Nabywca będzie ponosił również ciężar wszelkich kosztów związanych z realizacją czynności na podstawie pełnomocnictwa.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, iż usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W rezultacie, wykorzystywanie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do świadczenia usług najmu spowodowało, że były one majątkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

A zatem sprzedając swoje udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będzie Pan zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Sposób wykorzystania Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2, tj. wykorzystywanie ich do świadczenia usług najmu przez kilka lat, bezspornie wskazuje, że nie stanowi on zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Transakcji sprzedaży przez Pana udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie można klasyfikować jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym, bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92, Nieruchomości były wykorzystywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, z czym w analizowanej sprawie nie mamy do czynienia.

Ponadto, w umowie przedwstępnej udzielił Pan Nabywcy pełnomocnictwa na podstawie którego będzie On upoważniony do uzyskania wszelkich niezbędnych zgód i zezwoleń na korzystanie i dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane oraz m.in. załatwiania wszelkich spraw związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę przez Nabywcę, a także spraw związanych ze złożeniem i procedowaniem decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.

Ponadto, z Pana inicjatywy dokonany został w 2016 r. podział otrzymanej w spadku w 2014 r. działki 7 na 6 mniejszych działek. W celu uregulowania stanu prawnego Nieruchomości 2, tj. zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla tej nieruchomości zostały zawarte umowy służebności: gruntowa i przesyłu.

Zatem nie cele osobiste – w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania, wobec czego czynność zbycia udziałów w Nieruchomości 1 i 2 nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i 2 wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej dostawy, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, będzie podatnikiem podatku VAT .

Zatem Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto, stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana. Przedmiotowa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla współwłaścicieli Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 (Pana rodzeństwa).

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnośnie natomiast powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacja przepisów prawa podatkowego wydawana jest w indywidualnej sprawie podatnika i niewątpliwie kształtuje sytuację prawną tego podatnika w sprawie będącej przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczy konkretnego stanu faktycznego i nie ma mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy ją traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540, z późn. zm.).