Wnioskodawczyni, wraz z mężem, nabyła w 1989 r. gospodarstwo rolne, które po śmierci męża stało się współwłasnością Wnioskodawczyni oraz jej dzieci. Na tym gruncie Wnioskodawczyni prowadziła uprawę warzyw, które sprzedawała na rynku. Od 1997 r. zaprzestała uprawy, a grunty zaczęły funkcjonować jako łąki i nieużytki. W 2021 r. Wnioskodawczyni wraz z dziećmi podzielili grunty na 19 działek i rozpoczęli ich sprzedaż. Wnioskodawczyni twierdzi, że sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ dotyczy majątku prywatnego. Organ podatkowy jednak uznał, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, co oznacza, że sprzedaż działek będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Organ stwierdził również, że sprzedawane działki nie kwalifikują się do zwolnienia z VAT, ponieważ zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są to tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyInterpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nie prawidłowe.
16 lutego 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 10 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności przedmiotowych działek.
Treść wniosku jest następująca:
W (`(...)`) roku zmarł mój mąż – (`(...)`), spadek po nim nabyłam ja i troje naszych dzieci – w równych częściach po 1 udziałów każdy. W ten sposób staliśmy się współwłaścicielami całego gospodarstwa w częściach odpowiednio: ja – 5/8, dzieci po 1/8 całości.
Na ziemi uprawiałam warzywa – kapustę, słonecznik, koper i pietruszkę, i sprzedawałam je na rynku. Byłam rolnikiem ubezpieczonym w KRUS.
(`(...)`) 1997 roku sprzedałam część gospodarstwa. Tę dla której prowadzona była księga wieczysta nr 3/3, o łącznej powierzchni ok. (`(...)`) ha. Sprzedałam swoją ziemię rolną również rolnikowi, ziemię nabyli państwo (`(...)`).
Zaprzestałam sprzedaży płodów. Pozostała część ziemi funkcjonowała jako łąki – nieużytki i była okresowo koszona. A uprawa ogrodu była dokonywana na własne potrzeby.
Moja najstarsza córka założyła rodzinę. Darowałam jej przysługujący jej udział w ziemi. W (`(...)`) roku aktem notarialnym repertorium A nr (`(...)`) odłączyliśmy z księgi wieczystej KW Nr (`(...)`) działkę. Wtedy z działki 1/1 powstały dwie: 1/5 oraz 1/4. Na działkę 1/4 dokonaliśmy darowizny swoich udziałów na rzecz córki i jej męża – (`(...)`). Oni tę ziemię podzielili na sześć działek, uzbroili je w sieć wodno – kanalizacyjną z przepompownią i sprzedali pięć z sześciu działek. Na tej szóstej się wybudowali. Podatek VAT (podatek od towarów i usług) zapłacili, ale został im zwrócony.
W (`(...)`) roku Gmina ustaliła nowy plan miejscowy, obejmujący działkę 1/5. Z urzędu wydzielono z niej działkę o nr 1/4 – jako drogę wewnętrzną.
Dzieci myślały o zamieszkaniu w budynku gospodarczym, stojącym na naszej działce. Najpierw córka, potem syn chcieli go remontować dlatego dokonaliśmy podziału działki 1/5 na dwie: 1/5a oraz 1/5b. Potem rezygnowali i planowali inaczej, co skutkowało dalszymi przekształceniami granic działek.
W (`(...)`) roku podzieliliśmy działkę nr 1/5 na dwie działki o nr 1/8 i 1/9.
W (`(...)`) roku wydzieliliśmy z całości ziemi część zabudowaną domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Uzyskaliśmy w ten sposób działki o nr: 1/8 (R- grunty orne), 1/2 (ta zabudowana) oraz 1/2a (R-grunty orne).
W (`(...)`) roku, uchwałą Rady Gminy z dnia (`(...)`) 2016 roku uchwalono nowy plan miejscowy Plan ten określił funkcję działek na mieszkalną.
(`(...)`) 2021 roku aktem notarialnym repertonum A nr (`(...)`) córka darowała przysługujący jej w działkach 1/1 oraz 1/2 udział w równych częściach dla mnie, i moich dzieci – pozostałych spadkobierców – (`(...)`) i (`(...)`). Czyli zrobiła to samo, co oni wcześniej dla niej.
W ten sposób zostaliśmy współwłaścicielami działek 1/8 oraz 1/2 w częściach odpowiednio: ja 4/6 udziałów, (`(...)`) i (`(...)`) po 1/6 udziałów.
Dzieci pozmieniały plany. Córka kupiła mieszkanie, syn buduje się gdzie indziej.
Postanowiliśmy sprzedać wspólną ziemię. Wszystkim zajęły się dzieci. Dzieleniem, rozmawianiem, sprzedawaniem.
Ziemię podzieliliśmy na 19 działek (podzieliliśmy tę ziemię, na której me stoi dom, czyli działki nr 1/8 1/26) (`(...)`) 2021 roku podział został już zatwierdzony.
(`(...)`) 2021 roku podpisaliśmy pierwszą umowę przedwstępną sprzedaży. W następnych tygodniach następne Umowy zawierały zadatek, który pozwolił pokryć koszty podziału. Przyjęliśmy, że pierwsze sprzedaże zaspokoją koszty projektu oraz wykonania sieci wodno –kanalizacyjnej. W umowach przedwstępnych zobowiązaliśmy się do oddania sieci najpóźniej do końca października 2022 roku. Zobowiązanie to zostało przeniesione do aktów notanalnych sprzedaży.
Dlaczego wyprzedajemy ziemię?
Dzieci mają inne plany na przyszłość niż mieszkanie w (`(...)`), a mi zależy tylko na tym by im było dobrze. Ja swoje życie ułożyłam. Od kilku lat pracuję w Niemczech jako opiekun osoby starszej. Rzadko zjeżdżam do Polski dlatego do załatwiania wszystkich spraw formalnych ustanowiłam swojego pełnomocnika – córkę.
Przedmiotem wniosku jest dokonana już sprzedaż ośmiu działek uzyskanych w wyniku podziału.
Sprzedaż potwierdzona jest sześcioma aktami notarialnymi:
a) akt z (`(...)`) 2021, repertorium A Nr (`(...)`), Kancelaria Notarialna Notariusz (`(...)`), działka nr 1/3 o pow. (`(...)`), opis użytków RIVa, za cenę w kwocie (`(...)`) zł w tym udział mój za cenę (`(...)`) zł, (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, kupujący to osoba fizyczna, sprzedaż prywatna, płatność w dwóch częściach: pierwsze (`(...)`) zł teraz, reszta po oddaniu kanalizacji,
b) akt z (`(...)`) 2021, repertonum A Nr (`(...)`) , Kancelaria Notanalna Notariusz (`(...)`) działka nr 1/3a o pow. (`(...)`) ha. opis użytków RIVa, za cenę w kwocie (`(...)`) zł, w tym udział mój za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, kupujący to osoba fizyczna, sprzedaż prywatna pierwsze (`(...)`) zł teraz, reszta po oddaniu kanalizacji,
c) akt z (`(...)`) 2021, repertorium A Nr (`(...)`), Kancelaria Notarialna Notariusz (`(...)`), działka nr 1/3b o pow (`(...)`) ha. opis użytków RIVa – za cenę w kwocie (`(...)`) zł w tym udział mój za cenę (`(...)`)zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, kupujący to osoba fizyczna, sprzedaż prywatna; pierwsze (`(...)`) zł teraz, reszta po oddaniu kanalizacji,
d) akt z (`(...)`) 2021, repertonum A Nr (`(...)`) , Kancelaria Notarialna Notanusz (`(...)`), działki nr 1/2a o pow. (`(...)`) ha, opis użytków RIVb, 1/2b o pow. (`(...)`) ha. opis użytków RIVb i działka 1/2c o pow. (`(...)`) ha, opis użytków RIVa, RIVb – za łączną cenę w kwocie (`(...)`) zł, w tym udział mój za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, kupujący to osoby fizyczne – para, kupująca ziemię na współwłasność do majątku prywatnego; pierwsza płatność (`(...)`)zł od pani i (`(...)`) zł od pana teraz reszta po oddaniu kanalizacji,
e) akt z (`(...)`) 2021, repertonum A Nr (`(...)`), Kancelana Notanalna Notanusz (`(...)`), działka nr 1/2d, o pow. (`(...)`) ha opis użytków RIVa, za cenę w kwocie (`(...)`) zł w tym udział mój za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, kupujący to osoby fizyczne, sprzedaż prywatna, pierwsze (`(...)`) zł teraz, reszta po oddaniu kanalizacji,
f) akt z (`(...)`) 2021, repertorium A Nr (`(...)`), Kancelaria Notarialna Notariusz (`(...)`),działka nr 1/6, o pow. (`(...)`) ha opis użytków LIV, RIVa, W-LIV za cenę w kwocie (`(...)`) zł, w tym udział mój za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, udział (`(...)`) za cenę (`(...)`) zł, kupujący to osoba fizyczna, sprzedaż prywatna pierwsze (`(...)`) zł teraz, reszta po oddaniu kanalizacji.
Podział z (`(...)`) 2021 r. ustalił mój udział w:
działce 1/5 - w wysokości 4/6 całości,
działce 1/6 - w wysokości 4/6 całości,
działce 1/7 - w wysokości 4/6 całości,
działce 1/9 - w wysokości 4/6 całości,
działce 1/10 - w wysokości 4/6 całości,
działce 1/11 - w wysokości 4/6 całości,
działce 1/12 - w wysokości 4/6 całości,
działce 1/13 - w wysokości 4/6 całości,
Nie byłam rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT. Prowadziłam gospodarstwo jako zwykły rolnik.
W miejscowym planie zagospodarowania działki są oznaczone symbolem MN oznaczającym działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Do gospodarstwa rolnego należały przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania. W planie zagospodarowania z 2013 roku określono już funkcję mieszkalno – usługową.
Otrzymałam gospodarstwo rolne, jak opisałam.
Przedtem moi rodzice prowadzili na tym terenie uprawę płodów rolnych. Byli rolnikami. Ja też posiadałam status rolnika. Byłam ubezpieczona w KRUSie. Na działkach, które przed dokonaniem jakichkolwiek podziałów wchodziły w skład działki rolnej o nr 1/1, uprawiałam kapustę, słonecznik, koper i pietruszkę i płody te sprzedawałam osobiście na rynku. Sprzedaż nie była objęta podatkiem VAT.
Całkowicie zaniechałam wysiewu w 1997 r. Odtąd ziemia funkcjonowała już tylko jako łąki, nieużytki. Nie prowadziłam na tej ziemi działalności gospodarczej.
Po uruchomieniu dotacji dla rolników korzystałam z tego programu przez trzy kolejne lata.
W 2017 roku przeszłam na emeryturę. Gospodarstwo rolne (działki 1/4, 1/8 i 1/9) wydzierżawiłam synowi. Kwota dzierżawy to (`(...)`) zł.
Szczegółowe ustalenia umów przedwstępnych, (są jednakowe w każdym przypadku):
a) podpisanie aktu notarialnego ma miejsce po ukończeniu procedury wydzielenia pojedynczych działek z istniejących dwóch dużych areałów (dokonano już podziału, uzyskano 19 działek),
b) określiliśmy cenę sprzedaży jak za działki uzbrojone i taką kupujący zaakceptowali. Tym samym zobowiązaliśmy się do wykonania sieci wodno – kanalizacyjnej do końca października 2022 roku. W dniu podpisania aktu kupna – sprzedaży kupujący płacą około 70% wartości ziemi. Pozostałą część dopłacają po oddaniu sieci wodno –kanalizacyjnej. Do wszelkich prac z tym związanych jesteśmy zobligowani my,
c) strona kupująca nie uzyskała żadnych pełnomocnictw,
d) kupujący, z tego co nam wiadomo, nie będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych. My doprowadzamy sieć do działek,
e) do tej pory poniesione przez nas nakłady finansowe obejmowały: opłatę za ustalenie planu zagospodarowania przestrzennego oraz opłaty skarbowe i urzędowe za wydanie wypisów, wyrysów i zaświadczeń potrzebnych do podpisania aktów. Zapłaciliśmy geodecie dokonującemu podziału. Kupujący wpłacili zadatek (średnio 5 tys. zł) i pokryli koszty notarialne przy podpisywaniu aktów notarialnych.
Nie zawierałam z kupującymi umów dzierżawy.
Działki położone w (`(...)`) mają dużą wartość ze względu na swoje położenie – wśród lasów, przy dwóch dużych trasach na (`(...)`) i (`(...)`) – przy niedawno wykonanych obiegówkach.
Zobowiązaliśmy się wykonać instalację wodno – kanalizacyjną, by ułatwić nowym mieszkańcom komfortową budowę.
W umowach przedwstępnych uwzględniliśmy w cenie metra kwadratowego koszt sieci wodno – kanalizacyjnej i ją zrobimy. Na tym skończą się nasze nakłady finansowe związane z tą ziemią.
Na żadnej z działek przekazanych do sprzedaży nie ma obiektów budowlanych ani obiektów inżynierii lądowej i wodnej.
Sprzedawane działki nie są zabudowane.
W obecnym planie zagospodarowania przestrzennego wydzielone działki przeznaczone są na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Plan został ustalony w 2016 roku.
O decyzje o warunkach zabudowy będzie występował każdy z kupujących wedle własnego zapotrzebowania. Decyzje zostaną wydane na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego opisującego teren jako przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
W 1997 roku sprzedałam znaczną część gospodarstwa rolnego, o powierzchni ok. (`(...)`) ha innemu rolnikowi. Samodzielne działanie na roli wymagało bowiem zbyt dużych nakładów sił, których już mi brakowało. Dlatego zdecydowałam się sprzedać ziemię za łączną kwotę nieprzekraczającą (`(...)`) tyś. zł ((`(...)`) tysięcy zł). Sprzedaż była zwolniona z podatku VAT.
Pytanie
Czy sprzedaż mojego udziału w nieruchomości prywatnej, położonej w miejscowości (`(...)`), dotycząca działek nr: 1 - 1/1, 2 - 1/2, 3 - 1/3, 4 - 1/4, 5 - 1/5 6 - 1/6, 7 - 1/7, 8 - 1/8, nakłada na mnie obowiązek podatkowy w postaci podatku VAT od którejkolwiek z tych sprzedaży i czy poszczególne sprzedaże będące przedmiotem wniosku korzystają ze zwolnienia?
Uważam też, że powyższe sprzedaże korzystają ze zwolnienia.
Nie prowadzę działalności gospodarczej. Jestem wdową i emerytką. Dokonuję sprzedaży majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, która to sprzedaż nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu. Nie dokonuję takich transakcji w sposób ciągły. Sprzedaż ustanie wraz z wyczerpaniem się ziemi z majątku prywatnego. Dochód z dokonanych transakcji, pozostały po wykonaniu kanalizacji, przeznaczę na cele prywatne.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nie prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:
państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać także należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Wątpliwości Pani dotyczą kwestii, czy sprzedaż udziału we współwłasności niezabudowanych działek opisanych we wniosku jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy czynność ta będzie korzystała ze zwolnienia do opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży.
Na tle tak przestawionego opisu sprawy oraz powołanych regulacji prawnych w pierwszej kolejności dokonać należy oceny czy występuje Pani w roli podatnika w związku z planowaną dostawą posiadanego udziału we współwłasności ww. nieruchomości.
Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży ww. działki Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.
Ponadto, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)
przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. (§1)
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. (§2)
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani Waz z mężem, na zasadzie wspólnoty małżeńskiej, gospodarstwo rolne od Pani rodziców w 1989 r. Natomiast po śmierci małżonka w drodze spadku po nim stała się Pani wraz z dziećmi współwłaścicielami całego gospodarstwa w częściach odpowiednio: Pani – 5/8, dzieci po 1/8 całości.
Nie była Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy a na działkach, które przed dokonaniem jakichkolwiek podziałów wchodziły w skład działki rolnej o nr 1/1, uprawiała Pani warzywa. Płody te sprzedawała Pani osobiście na rynku. Sprzedaż ta nie była objęta podatkiem VAT. Od 1997 r. zaniechała Pani wysiewu i odtąd ziemia funkcjonowała już tylko jako łąki, nieużytki. Nie prowadziła też Pani, jak zostało wskazane w opisie sprawy, na tej ziemi działalności gospodarczej.
Jako współwłaściciel niezabudowanych działek o nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 1/6, 1/7, 1/8, będących zgodnie z MPZP uchwalonym w 2016 r. terenami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną podjęła Pani następujące czynności mające na celu sprzedaż przedmiotowych działek tj. podział działek na mniejsze, zawarcie przedwstępnych umów z przyszłymi nabywcami.
W ramach podpisanych umów zobowiązała się Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami przedmiotowych działek, do wykonania instalacji wodno – kanalizacyjnych na przedmiotowych działkach.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowych działkach nie będzie Pani korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo współwłasności nieruchomości, które podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej.
W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Ponadto z opisu sprawy wynika, że pierwotne działki, przed podziałem ich na przedmiotowe działki, były od 2017 r. przedmiotem dzierżawy. Dzierżawiącym był Pani syn, a kwota dzierżawy opiewała na (`(...)`) złoty.
Jak wynika z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Dzierżawa przedmiotowych nieruchomości spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowych nieruchomości spowodowało, że były one wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowego udziału w nieruchomościach w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż niezabudowanych działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w działce nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7 i 1/8, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku niektórych czynności.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:
Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki w miejscowym planie zagospodarowania są oznaczone symbolem MN, oznaczającym działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki będące przedmiotem sprzedaży spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki te są sklasyfikowane jako tereny budowlane.
Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji w odniesieniu do przedmiotowych gruntów nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Bowiem jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zatem dokonując sprzedaży udziału w działce nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 , 1/6, 1/7, 1/8, będzie Pani uznana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. S****przedaż przez Panią udziału w przedmiotowych działkach będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
A zatem Pani stanowisko należało uznać je za nieprawidłowe.
Należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości opisanej we wniosku wyłącznie dla Wnioskodawcy, natomiast nie rozstrzyga tych kwestii dla pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili