0112-KDIL1-1.4012.117.2022.1.MB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 1 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (przedmiotem działalności jest renowacja oraz konserwacja powierzchni wykonanych z kamienia naturalnego, w szczególności marmuru i granitu) w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. 2021 poz. 162) i czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

W przeszłości przedmiotem działalności Wnioskodawcy był także obrót nieruchomościami, którego w ostatnim czasie zaprzestał. Wnioskodawca posiada zawartą umowę ubezpieczenia OC pośredników nieruchomości, która jeszcze nie wygasła.

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości obejmującej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, o obszarze 10 ha, o przeznaczeniu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy produkcyjno-usługowej przeznaczonej pod realizację w szczególności obiektów produkcyjnych, magazynowych i składowych, usługowych (w tym usług handlu), administracyjno-socjalnych oraz budynków pomocniczych. Działka jest położona w miejscowości (`(...)`) i jest objęta księgą wieczystą (…), w której działka ta opisana jest jako grunty orne ("Nieruchomość").

Wnioskodawca nabył tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 16 listopada 2009 r. zawartej w następstwie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży z dnia 23 września 2009 r. Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nastąpiła z majątku osobistego sprzedawcy i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy i bez związku z prowadzoną wówczas działalnością polegającą m.in. na obrocie nieruchomościami.

Począwszy od daty nabycia przez Wnioskodawcę, Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolne przez osoby trzecie. Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Aktualnie Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy na cele nierolnicze. W dniu 1 lutego 2022 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką Y ("Spółka") umowę dzierżawy Nieruchomości. Z tego tytułu Wnioskodawca pobiera od Spółki wynagrodzenie w wysokości (`(...)`) zł rocznie.

W listopadzie 2020 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości ze Spółką ("Umowa").

Na podstawie Umowy dotyczącej Nieruchomości:

· strony postanowiły, że pożytki z Nieruchomości, należne za okres do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przysługują Wnioskodawcy, a Wnioskodawca lub osoba przez niego wskazana są uprawnieni do kontynuowania działalności rolnej na Nieruchomości do czasu zawarcia finalnej umowy sprzedaży,

· Wnioskodawca zobowiązał się udostępnić Spółce oraz doradcom wskazanym przez Spółkę informacje oraz dokumenty na ich żądane na piśmie (o ile znajdują się w posiadaniu Wnioskodawcy), niezbędne Spółce do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości oraz umożliwić doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów,

· Wnioskodawca zobowiązał się udzielić osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictw do wglądu do akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości,

· strony postanowiły, że Spółka i wskazani doradcy będą mieć prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomością (w celach związanych z Umową), w tym w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości, a także w celu prezentacji Nieruchomości potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Spółki,

· Wnioskodawca zgodził się na posadowienie na Nieruchomości przez Spółkę tablicy informacyjnej dotyczącej projektu, jaki Spółka ma zamiar zrealizować na Nieruchomości,

· Wnioskodawca udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane celem uzyskania przez Spółkę pozwolenia na budowę, w tym m.in. do przeprowadzenia badań Nieruchomości, uzyskania warunków, przygotowania dokumentacji wymaganej przepisami w celu uzyskania pozwoleń, decyzji, uzgodnień lub opinii władz lub organów niezbędnych do sporządzenia projektu budowlanego i przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę (przy czym powyższe, zgodnie z Umową, nie uprawnia Spółki do rozpoczęcia lub realizacji jakichkolwiek robót budowlanych na Nieruchomości),

· Wnioskodawca wyraził zgodę na wszczęcie przez Spółkę postępowań administracyjnych zmierzających do wydania i uzyskania przez Spółkę ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości zgodnie z wnioskiem przygotowanym przez Spółę oraz udzielił pełnomocnictwa do przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę,

Ponadto Wnioskodawca udzielił Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:

1. reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości,

2. występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością,

3. reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w tym do składania wszelkich oświadczeń wiedzy i woli oraz składania, podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością,

4. przeniesienia na rzecz Spółki wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości,

5. dokonania wglądu do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości,

6. oraz wyraził zgodę na przeprowadzenie przez Spółkę we własnym zakresie i na własny koszt badania due dilligence w celu sprawdzenia możliwości zrealizowania na Nieruchomości przedsięwzięcia budowlanego na podstawie projektu budowlanego.

Umowa przewiduje w szczególności poniższe warunki zawarcia umowy przyrzeczonej:

· wyniki analiz, w tym rynkowej, ekonomicznej i prawnej Nieruchomości, które Spółka w wybranym przez siebie zakresie, przeprowadzi na swój koszt i ryzyko będą satysfakcjonujące dla Spółki i wedle jej oceny potwierdzą się możliwości zagospodarowania Nieruchomości na cele zakładane przez Spółkę,

· Spółka uzyska wymagane zgody swoich właściwych organów korporacyjnych na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży i przedłoży je Wnioskodawcy we właściwym terminie,

· Strony stawią się do aktu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży w określonym terminie,

· Spółka uzyska ostateczną i prawomocną decyzję administracyjną o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, zgodną z wnioskiem,

· Działy III oraz IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości będą wolne od wpisów oraz wniosków, poza wpisami i wnioskami, na które Spółka wyraziła zgodę,

· Wnioskodawca przedstawi wymagane zaświadczenia,

· Spółka wpłaci pełną cenę na konto depozytowe notariusza zgodnie z Umową,

oraz zastrzega, że Spółka ma prawo odstąpienia od Umowy, jeśli którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony.

Na podstawie zawartej Umowy i udzielonych przez Wnioskodawcę zgód i pełnomocnictw, Spółka podjęła następujące działania prowadzące do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę:

· zlecenie odwiertów;

· badania geologiczne;

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);

· zlecenie projektu obiektu;

· przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskana decyzji środowiskowej.

Na dzień złożenia rozpatrywanego wniosku o interpretację, w wyniku działań podjętych przez Spółkę, bezpośrednio na rzecz Spółki wydane zostało: pozwolenie na budowę, decyzja w przedmiocie trwałego wyłączenia z produkcji rolniczej części gruntów oraz decyzja środowiskowa.

Niezależnie od zawarcia Umowy Wnioskodawca zawarł 23 października 2021 r. umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości. Na mocy umowy pośrednik zobowiązał się w szczególności do poszukiwania potencjalnych nabywców Nieruchomości poprzez podejmowanie działań organizacyjno-marketingowych celem doprowadzenia do zawarcia przez Wnioskodawcę umowy sprzedaży nieruchomości.

Ponadto w roku 2015:

· Wnioskodawca złożył pismo do (`(...)`) Izby Rolniczej w sprawie zaopiniowania wniosku o wyrażanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych,

· Wnioskodawca złożył wniosek do Marszałka Województwa (`(...)`) dotyczący zaopiniowania wniosku w sprawie zgody na przeznaczenie gruntów rolnych w (`(...)`),

· opracowany został przez gminę z urzędu (nie na wniosek Wnioskodawcy) projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz prognoza oddziaływania na środowisko dla miejscowego planu. Wnioskodawca zlecił i sfinansował ww. prace urbanisty.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, ze zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera zorganizowaną formę. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać na zorganizowaną formę, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, itp.

Trybunał Sprawiedliwości UE ("TSUE") w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Wskazane orzeczenie odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od VAT. Zdaniem TSUE, fakt bycia rolnikiem ryczałtowym nie ma znaczenia przy kwalifikacji podmiotu podejmującego aktywne działania w zakresie obrotu, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu sprzedaży nieruchomości jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W pierwszej kolejności należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2011 r., sygn. I FSK 1536/10, w którym sąd stwierdził: "Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (…)".

W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. I FSK 1621/19: „Przy ocenie, czy dokonana przez Skarżącego sprzedaż działek nastąpiła w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział działek, zmiana przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Okoliczności te wskazują bowiem jednoznacznie, że skarżący planując i dokonując sprzedaży działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami".

Wskazane wyżej wyroki stanowią element trwałej linii orzeczniczej prezentującej jednolite stanowisko w zakresie przedmiotowej kwestii (por. wyroki NSA: z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. I FSK 983/15; z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. I FSK 984/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1240/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1241/15; z dnia 16 marca 2017 r., sygn. I FSK 1038/15; z dnia 16 marca 2017 r., sygn. FSK 1772/15; z dnia 5 października 2017 r., sygn. I FSK 187/16; z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. I FSK 449/17; z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 773/18).

Powyższa linia orzecznicza jest podzielana także przez organy administracji skarbowej w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (por. interpretacje indywidualne Dyr. KIS: z dnia 20 września 2021 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.439.2021.2.JKU; z dnia 26 sierpnia 2021 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.236.2021.2.MW; z dnia 18 grudnia 2020 r., znak 0114-KDIP1- 1.4012.636.2020.2.AKA; z dnia 2 listopada 2018 r., znak 0112-KDIL1-2.4012.616.2018.1.DC; z dnia 18 października 2018 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2.JO; z dnia 5 października 2018 r., znak 0111- KDIB3-1.4012.588.2018.2.RSZ; z dnia 5 września 2018 r., znak 0115-KDIT1 3.4012.408.2018.2.EB).

Należy jednocześnie zwrócić uwagę, iż wymogi stawiane zarówno przez orzecznictwo jak i organy administracji skarbowej, co do uznania zbywcy nieruchomości za podatnika VAT są kształtowane w sposób możliwie szeroki, tj. aby zostać uznanym za podatnika VAT, de facto wystarczy podjąć stosunkowo niewielkie działania. W konsekwencji zakres czynności, które podatnik musi wykonać w celu uznania jego aktywności za profesjonalną i handlową ogranicza się do stosunkowo podstawowych działań. Przede wszystkim działalność zbywcy nieruchomości nie musi mieć charakteru stałego, a tym bardziej wielokrotnego. Przesłanki konieczne do uznania zbywcy za podatnika VAT mogą wystąpić już przy pojedynczej sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja ta została dokonana w formie profesjonalnej oraz w celach handlowych.

W konsekwencji, jeśli zbywca przedsięwziął czynności mające na celu m.in. uatrakcyjnienie gruntu, jego przekształcenie czy rozreklamowanie, to nawet jeśli nie miały one charakteru wielokrotnego, lecz przejawiały pewien minimalny stopień zorganizowania, to należy uznać iż stanowiły przejaw profesjonalnego działania podatnika VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W świetle opisanego powyżej stanowiska dotyczącego możliwości uznania danej transakcji za transakcję podlegającą opodatkowaniu VAT i konieczności odniesienia się do okoliczności faktycznych danej sprawy, niezbędne jest ustalenie czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę, a zatem czy Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu VAT i czy można go uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Wnioskodawca podjął pewne działania związane ze zmianą sytuacji prawnej gruntu. W szczególności Wnioskodawca:

• złożył pismo do (`(...)`) Izby Rolniczej w sprawie zaopiniowania wniosku o wyrażanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych,

• złożył wniosek do Marszałka Województwa (…) dotyczący zaopiniowania wniosku w sprawie zgody na przeznaczenie gruntów rolnych w (…)

• zlecił i sfinansował prace urbanisty w związku z opracowywaniem przez gminę (z urzędu) projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz prognozy oddziaływania na środowisko dla miejscowego planu.

W dalszej kolejności Wnioskodawca zdecydował się na współpracę ze Spółką i zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, którą upoważnił Spółkę do podejmowania działań charakteryzujących profesjonalny obrót nieruchomościami (odwierty, badania geologiczne, wystąpienie o decyzje środowiskowe czy o warunki techniczne dla przyłączy).

Następnie Wnioskodawca podpisał umowę dzierżawy, w ramach której otrzymuje od Spółki wynagrodzenie. W świetle przepisów i orzecznictwa, odpłatne wydzierżawienie gruntu mieści się w definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, albowiem działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Potwierdza to w szczególności wyrok NSA z dnia 3 marca 2015 r. sygn. I FSK 601/14.

O profesjonalnym i handlowym charakterze działalności Wnioskodawcy świadczyć może fakt, iż udzielił on pełnomocnictwa na rzecz Spółki do podejmowania pewnych działań dotyczących Nieruchomości, a także udzielił zgody w szczególności na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Podejmowane w imieniu Wnioskodawcy lub za jego zgodą działania można uznać za działania przekraczające zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a także za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które zostały przedsięwzięte z wykorzystaniem środków podobnych do tych, jakie są wykorzystywane przez handlowców. Jednocześnie należy wskazać, w kontekście przytoczonego powyżej orzecznictwa, iż działania Wnioskodawcy wchodzą w zakres czynności niezbędnych do uznania zbywcy za podatnika VAT. Wskazują one na pewien stopień profesjonalizacji, niezbędny w świetle stanowiska judykatury do kwalifikacji zbywcy jako podatnika VAT.

Należy zwrócić uwagę, że wykonywanie powyższych czynności przez Spółkę (lub na jej polecenie przez osoby trzecie) za zgodą lub na podstawie pełnomocnictwa Wnioskodawcy, choćby był nim potencjalny nabywca nieruchomości, nie neguje handlowego charakteru działalności mocodawcy, tj. Wnioskodawcy oraz związanych z tym charakterem skutków prawnopodatkowych. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lipca 2018 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.260.2018.4.SM:

„Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pewną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. [`(...)`] Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy, i to pomimo tego, że Wnioskodawca nie poniósł oraz nie poniesie żadnych kosztów związanych ze sprzedażą".

Mając na uwadze powyższe wydaje się, że Wnioskodawca samodzielnie, albo poprzez przedstawiciela, podjął czynności zmierzające do uatrakcyjnienia oferty i zmiany stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, które mogą wskazywać na profesjonalny charakter obrotu, o którym mowa powyżej. Wnioskodawca w szczególności zaaprobował działania pozwalające na uzyskanie pozwolenia na budowę, tj.:

· zlecenie odwiertów;

· badania geologiczne;

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);

· zlecenie projektu obiektu;

· przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskania decyzji środowiskowej.

Wydaje się, że powyższych wniosków nie zmienia fakt, że Spółka uzyskała na swoją: rzecz w odniesieniu do Nieruchomości: pozwolenie na budowę, decyzję w przedmiocie trwałego wyłączenia z produkcji rolniczej części gruntów oraz decyzję środowiskową.

Podsumowując, działania, które Wnioskodawca podjął w ramach przygotowania do sprzedaży Nieruchomości, choćby przez przedstawiciela na bazie pełnomocnictwa lub za zgodą Wnioskodawcy, przemawiają za tym, iż prowadzi On działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W odniesieniu do Nieruchomości, Wnioskodawca korzysta z usług podmiotu zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, a także przeznaczył działkę na cele dzierżawy (nie na cele rolne) za wynagrodzeniem. Dodatkowo Wnioskodawca zgodził się lub udzielił pełnomocnictwa do wykonania szeregu czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu i uzyskania pozwolenia na budowę.

Opisane wyżej działania obejmujące przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży świadczyć mogą o profesjonalnym, przemyślanym i zorganizowanym charakterze planowanych transakcji zbycia nieruchomości. Można więc uznać, że Wnioskodawca podjął zatem działania świadczące o występowaniu w charakterze podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości. Można więc przyjąć, że zbywając Nieruchomość Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawca dokona na rzecz Spółki dostawy gruntu, przy pomocy którego już obecnie prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, tj. odpłatną dzierżawę.

Dostawa ta będzie zatem czynnością dokonywaną w ramach prowadzonej działalności, w charakterze podatnika VAT, a nie w ramach zarządu majątkiem osobistym (z perspektywy VAT).

Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i tym samym w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Fakt, iż Wnioskodawca prowadził w przeszłości działalność polegającą na obrocie nieruchomościami, w rozpatrywanym przypadku pozostaje bez znaczenia, gdyż Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy, nie zaś w związku z ówcześnie prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż Nieruchomości będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na opisane powyżej działania świadczące o profesjonalnym, przemyślanym i zorganizowanym charakterze planowanej transakcji zbycia Nieruchomości, nie zaś w związku z faktem, iż Wnioskodawca w przeszłości zajmował się w ramach działalności gospodarczej obrotem nieruchomościami, czy zawarł umowę ubezpieczenia OC pośredników nieruchomości.

Ustawa o VAT wprowadza również szereg zwolnień z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sprzedaż, zdefiniowana w zdarzeniu przyszłym, nie będzie korzystać z ww. zwolnienia, ponieważ, jak wskazano, nieruchomość, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jest przeznaczona pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Również to zwolnienie nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do opisanej sprzedaży, ponieważ:

· nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku (są m.in. przedmiotem dzierżawy na cele inne niż rolnicze);

· przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, zatem nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, stanowi implementację art. 136 Dyrektywy VAT, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej na podstawie art. 132, 135, 371, 375, 376 i 377, art. 378 ust. 2, art. 379 ust. 2 i art. 380-390b. Wskazane przepisy Dyrektywy VAT określają zwolnienia przedmiotowe. Dzierżawa na cele inne niż rolnicze nie podlega żadnemu z ww. zwolnień.

Podkreślić należy, że przedstawione powyżej rozumienie warunku braku prawa do odliczenia na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych, w szczególności w: interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.210.2019.4.RR, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 15 lutego 2019 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.10.2019.1.MT, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1- 1.4012.230.2019.2.KOM, a także w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S.

Nie zostały zatem spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży. W konsekwencji, sprzedaż opisana w zdarzeniu przyszłym będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku dotyczącym podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki – jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi:

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.