0114-KDIP4-1.4012.790.2021.2.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 28 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w zakresie sprzedaży niezabudowanych nieruchomości wchodzących w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 lutego 2022 r. (wpływ 16 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca Pan A.K. (dalej zwany także jako : „Wnioskodawca”) oraz jego małżonka E.K. (dalej zwana także jako: „Małżonka Wnioskodawcy”) są małżeństwem pozostającym w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Pan A.K. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A., NIP: (`(...)`). Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy A. K. jest 70.22.Z - Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Wnioskodawca A. K. nie prowadził uprzednio i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, czy usługami powiązanymi do usług obrotu nieruchomościami (np. konsulting, roboty budowlane itp.).

Małżonka Wnioskodawcy nigdy nie prowadziła i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej.

W skład majątku Wnioskodawcy oraz Małżonki Wnioskodawcy wchodzą m.in. nieruchomości gruntowe położone w miejscowości (`(...)`), a konkretnie:

1. Nieruchomość gruntowa, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków obrębu 10 (dziesięć) (`(...)`) jako działki ewidencyjne o numerach:

a. 1,

b. 2,

c. 3,

d. 4,

e. 5,

f. 6,

g. 7,

h. 8

- o łącznym obszarze 2,3465 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (`(...)`);

2. 8/9 udziału we własności nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna 9 o obszarze 0,1537 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (`(...)`).

Wnioskodawca oraz Małżonka Wnioskodawcy zakupili ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego rep. (`(...)`), sporządzonego w dniu 13 czerwca 2014 r. przez notariusza. Zakup nieruchomości nastąpił z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego z ich użyciem. Jakkolwiek ze względu na okoliczności zawodowe nie rozpoczęli takiej działalności.

Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były przez Wnioskodawcę używane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Od dnia zakupu przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca oraz Małżonka Wnioskodawcy nie wykonywali żadnych czynności, które dotyczyłyby zwiększenia wartości nieruchomości (np. uzbrojenie nieruchomości).

Wobec braku prowadzenia gospodarstwa rolnego, Wnioskodawca oraz Małżonka Wnioskodawcy powzięli zamiar sprzedania działek wchodzących w skład przedmiotowych nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (`(...)`) oraz 6/9 udziału w nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (`(...)`).

W celu sprzedaży ww. nieruchomości Małżonka Wnioskodawcy umieszczała periodycznie na portalu standardowe ogłoszenie zawierające ofertę sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Nie zostały podjęte żadne dodatkowe działania marketingowe, służące sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

W odpowiedzi na ww. ogłoszenie do Wnioskodawcy oraz jego Małżonki zwrócili się przedstawiciele Spółki B. sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`) (KRS (Krajowy Rejestr Sądowy): (`(...)`) NIP: (`(...)`)) oraz z C. sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`) (KRS: (`(...)`), NIP: (`(...)`)) (dalej zwane łącznie: Kupującymi).

W wyniku negocjacji, Wnioskodawca oraz Małżonka Wnioskodawcy zawarli w dniu 12 listopada 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego nr rep. (`(...)`) przed notariuszem P.C.K. prowadzącym kancelarię notarialną w (`(...)`), przy ul. (`(...)`), w której zobowiązali się przenieść własność ww. nieruchomości według następujących zasad:

1. Sprzedający zobowiązali się zawrzeć z B. sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`) (KRS: (`(...)`), NIP: (`(...)`)) umowę sprzedaży, mocą której przeniosą na kupującego B. sp. z o.o.:

a. własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu 10 (dziesięć) (`(...)`) jako działki ewidencyjne o numerach 1, 2 i 3 stanowiące pastwiska trwałe i grunty orne, o łącznym obszarze 0,9118 ha, objęte księgą wieczystą o nr (`(...)`), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych,

b. udział wynoszący 3/9 we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu 10 (dziesięć) (`(...)`) jako działka ewidencyjna o nr 9, stanowiąca pastwiska trwałe i grunty orne, o obszarze 0,1537 ha, objętej księgą wieczystą o nr (`(...)`), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych.

2. Sprzedający zobowiązali się zawrzeć z B. sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`) (KRS: (`(...)`), NIP: (`(...)`)) umowę sprzedaży mocą której przeniosą na kupującego C. sp. z o. o.:

a. własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu 10 (dziesięć) (`(...)`) jako działki ewidencyjne o nr 4, 5 i 7 stanowiące pastwiska trwałe i grunty orne, o łącznym obszarze 0,9020 ha, objęte księgą wieczystą o nr (`(...)`), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych;

b. Udział wynoszący 3/9 we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu 10 (dziesięć) (`(...)`) jako działka ewidencyjna o nr 9, stanowiąca pastwiska trwałe i grunty orne, o obszarze 0,1537 ha, objętej księgą wieczystą o nr (`(...)`), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych.

W akcie notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r., Wnioskodawca oraz Małżonka Wnioskodawcy wydali Kupującym nieruchomości będące przedmiotem tej umowy przedwstępnej, przy czym zastrzeżono, że z dniem wydania przedmiotowej nieruchomości przechodzą na Kupujących korzyści i ciężary związane z przedmiotowymi nieruchomościami; wyrazili także zgodę na dysponowanie przez te podmioty przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

Umowa przyrzeczona, zgodnie z aktem notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r. ma zostać zawarta w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez Wnioskodawców indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w przedmiocie opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości wskazanych w przedmiotowej umowie przedwstępnej. Umowa przyrzeczona jest zdarzeniem przyszłym, w rozumieniu art. 14b § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540, 1598, 2076, 2105.).

Ponadto, Wnioskodawca oraz Małżonka Wnioskodawcy udzielili w dniu 12 listopada 2021 r., pełnomocnictwa Panu M.B., w formie aktu notarialnego nr rep. (`(...)`) przed notariuszem prowadzącym kancelarię notarialną w (`(...)`) przy ul. (`(...)`), które to pełnomocnictwo obejmuje m.in.:

1. Zawarcie w imieniu Wnioskodawców umów sprzedaży, w wykonaniu umów przedwstępnych sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r., wskazanego powyżej.

2. Występowanie w imieniu Wnioskodawców o wydanie decyzji ustalających warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości gruntowych, wskazanych w akcie notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r., o którym mowa powyżej.

3. Dokonanie w imieniu Wnioskodawców podziału oraz scalenia nieruchomości gruntowych, wskazanych w akcie notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r., o którym mowa powyżej i w związku z tym - do reprezentowania Wnioskodawców przed wójtem Gminy (`(...)`) oraz Starostą (`(...)`) w postępowaniach administracyjnych mających za przedmiot takie podziały, w tym do złożenia wniosku o zmianę danych zawartych w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym oraz składania wniosków wieczystoksięgowych.

4. Uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zezwalającej na nabycie nieruchomości gruntowych, określonych w przedwstępnych umowach sprzedaży, wskazanych w akcie notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r., a w związku z tym, do złożenia wniosku o wydanie stosownej decyzji, reprezentowania Wnioskodawców przed Dyrektorem Generalnym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w postępowaniach administracyjnych mających za przedmiot wydanie takiej decyzji oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych zmierzających do uzyskania takiej zgody.

5. Wyłączenie nieruchomości gruntowych, opisanych akcie notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r. z produkcji rolnej, w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a w związku z tym do reprezentowania ich przed Starostą (`(...)`) w postępowaniu administracyjnym mającym za przedmiot wyłączenie tych nieruchomości, jak również do złożenia wniosku o zmianę danych zawartych w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym.

6. Składanie wszelkich niezbędnych oświadczeń wiedzy i woli, jak również dokonywanie czynności faktycznych i prawnych, które dla realizacji celu pełnomocnictwa okażą się skuteczne.

W ramach ww. pełnomocnictwa do nieruchomości wskazanych w akcie notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r. pełnomocnik ma wykonać m.in. następujące czynności:

1. Połączyć 6 działek (1, 2, 3, 4, 5, 6) w jedną działkę.

2. Dokonać podziału działki połączonej w powyższy sposób, na 2 mniejsze działki.

3. Uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na podzielone w powyższy sposób dwie działki, w ten sposób, że na pierwszej z dwóch działek powstanie 7 domów jednorodzinnych, a na drugiej działce powstanie 11 domów jednorodzinnych.

4. Dokonać podziału działek odpowiednio na 7 oraz 11 mniejszych działek.

5. Założyć nową księgę wieczystą odpowiednio dla każdej działki powstałej w wyniku powyższego podziału.

6. Zawrzeć umowę sprzedaży, przenoszącą własność ww. działek oraz udziału w działce 9 z jedną Spółką.

Wnioskodawca wskazuje, że Nieruchomości wskazane w akcie notarialnym rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r. nigdy nie przynosiły Wnioskodawcy oraz Małżonce wnioskodawcy żadnych dochodów, do dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, ani nie były pod jakimkolwiek tytułem (odpłatnym, czy nieodpłatnym) udostępnione jakiejkolwiek osobie trzeciej.

Wnioskodawca i Małżonka Wnioskodawcy nie dokonają sprzedaży wszystkich posiadanych działek, wchodzących w skład nieruchomości dla których prowadzone są księgi wieczyste o nr (`(...)`) oraz o nr (`(...)`). W zakresie nieruchomości, dla której prowadzona jest pierwsza ze wskazanych ksiąg wieczystych, własnością Wnioskodawcy oraz Małżonki Wnioskodawcy pozostaną działki o nr 6 oraz 8. Co się tyczy nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (`(...)`) - Wnioskodawca oraz Małżonka Wnioskodawcy będą współwłaścicielami tejże nieruchomości, posiadając 2/9 udziałów. W związku z powyższym, dokonanie podziału nieruchomości jest warunkiem koniecznym do jej sprzedania Kupującym.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Nabycie nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce 9, nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Czynność ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT (podatek od towarów i usług).

2. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 oraz udział w działce 9 nie były nigdy wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Wskazane nieruchomości w ogóle nie były wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

3. Przedmiotowe nieruchomości, w całym okresie posiadania, nigdy nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej (w tym działalności zwolnionej od podatku VAT jak i tej opodatkowanej podatkiem VAT).

4. Kupujący w ramach umowy przedwstępnej nie dzierżawią ani nie najmują ww. działek. Nie została również zawarta z Kupującymi żadna umowa o podobnym charakterze do umowy najmu, czy dzierżawy. W umowie przedwstępnej zawarto jedynie postanowienia (§ 2 ust. 7 i § 3 ust. 7 przedwstępnej umowy sprzedaży) o treści „Sprzedawcy i M. B. działający w imieniu Kupującej I (Kupującej II) postanawiają, że wydanie nieruchomości Kupującej I (Kupującej II) następuje w dniu dzisiejszym (w dniu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży tj. 12 listopada 2021 r.) i z tym dniem przechodzą na nią korzyści i ciężary związane z przedmiotami niniejszej umowy. Wskazane w zdaniu poprzedzającym postanowienia umowy są podstawą do dysponowania nieruchomościami przez Kupujących, jednak Wnioskodawca nie pobiera z tego tytułu żadnych opłat lub innej formy wynagrodzenia”.

5. Na dzień dokonania sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce 9, zostaną dla tych działek wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Grunty będą określone jako działki budowlane - zatem będą przeznaczone pod zabudowę.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w pismie z 15 lutego 2022 r.)

Czy w transakcji stanowiącej umowę przyrzeczoną przeniesienia własności nieruchomości wskazanych w umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnym rep. (…) z dnia 12 listopada 2021 r., Wnioskodawca będzie występował jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 685, 694, 802, 1163, 1243, 1598, 1626, 2076, 2105, dalej zwana „ustawą o VAT”), a w konsekwencji będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 15 lutego 2022 r.)

Podstawowym aspektem prawnym do ustalenia w niniejszej sprawie jest to, czy Wnioskodawca będzie traktowany na kanwie transakcji stanowiącej zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, dla których prowadzone są obecnie księgi wieczyste: KW nr (`(...)`) oraz KW nr (`(...)`), jako osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, iż działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje: „[`(...)`] wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Wnioskodawca, oceniając przedstawiony stan przyszły kładzie nacisk na następujące aspekty:

1. Po pierwsze, w przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie działa jako przedsiębiorca. Wnioskodawca, co prawda prowadzi działalność gospodarczą, jednak przedmiot tej działalności gospodarczej w ogóle nie dotyczy bezpośrednio, ani nie jest pośrednio związany z obrotem nieruchomościami. Z kolei nieruchomości będące przedmiotem transakcji opisanej w ramach zdarzenia przyszłego, nie były nigdy wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. W wyroku z dnia 15 listopada 2019 r., wydanego w sprawie o sygnaturze I SA/Lu 589/19, wydanego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, zostało wskazane, że: „Wbrew stanowisku organu, przedsiębiorca, będący osobą fizyczną - w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logiki - zbywa także składniki prywatnego majątku, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, pozostając w sferze wyłącznie obrotu prywatnoprawnego, a tym samym poza zakresem VAT. Z kolei kryterium zyskowności sprzedaży, jak to zostało omówione wyżej w kontekście orzecznictwa sądowego, nie jest jedynym rozstrzygającym o istnieniu działalności gospodarczej. Bez wątpienia także w obrocie prywatnoprawnym zbywca składników prywatnego majątku - biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego oraz logiki - kieruje się chęcią osiągnięcia zysku i tylko z tego względu nie staje się podatnikiem VAT, nie wchodzi w obszar profesjonalnego obrotu handlowego”. W związku z powyższym, przez fakt prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca nie może zostać uznany za podatnika VAT w transakcji obejmującej umowę przyrzeczoną, która ma być zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego rep. (`(...)`) z dnia 12 listopada 2021 r.

2. Przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej i wydaniem nieruchomości Kupującym, Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności mających na celu podzielenie, scalenie działek wchodzących w skład nieruchomości mających być przedmiotem umowy przyrzeczonej. Nie występowano o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie wydzielano drogi dojazdowej do przedmiotowych działek, nie wykonywano uzbrojenia działek, nie doprowadzano mediów do przedmiotowych działek. Wobec powyższego, do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i wydania Kupującym nieruchomości mających być przedmiotem umowy przyrzeczonej, Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności mających na celu osiągnięcie wyższej ceny sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Nie wykroczono zatem poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, o którym mowa w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10 (por. także Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 13 listopada 2020 r. sygn. I SA/Bk 666/20).

3. Dalej, Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności marketingowych, wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym. Bowiem samo umieszczenie standardowego ogłoszenia na powszechnie dostępnej platformie OLX i używanej także przez osoby fizyczne, nie stanowi o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 lipca 2020 r. w sprawie o sygnaturze I FSK 1888/17, gdzie wprost wskazał, że: „ Wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynności podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości”.

4. Wnioskodawca zakupił przedmiotowe nieruchomości do ich majątku prywatnego (ustawowa wspólność majątkowa małżeńska), z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego na własne potrzeby. Nie było zamiarem Wnioskodawcy nabycie przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem do działalności handlowej (gospodarczej). Jest to element istotnie przesądzający o braku spełnienia przez Wnioskodawcę przesłanek uznania go za podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym w składzie 7 Sędziów z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07: „Zarówno z brzmienia przepisu art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy, jak i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT wynika bowiem nader wyraźnie, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, że działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód. Innymi słowy, jeśli dana czynność wykonana została poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie. Taka zaś właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego. Majątek taki nabywany bowiem był na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT”. Choć orzeczenie to zostało wydane na kanwie dyrektywy VI VAT, która została zastąpiona Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, to definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 4 ust. 2 VI Dyrektywie Rady z dnia 17 maja 1977 w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych — wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, nie różni się swoim zakresem od definicji działalności gospodarczej, zawartej w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. Zatem rozważania NSA poczynione w cytowanym wyroku są jak najbardziej aktualne (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 15 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Lu 589/19) i mają zastosowanie do zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku.

5. Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma także znaczenia dla uznania ich za osoby prowadzące działalność gospodarczą, okoliczność udzielenia pełnomocnictwa p. M. B. reprezentującemu spółki kupujące przedmiotowe nieruchomości. Głównie przez to, iż pełnomocnik działa w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, to w rzeczywistości obecnym posiadaczem nieruchomości są spółki kupujące nieruchomości od Wnioskodawcy, zatem to na ich rzecz dokonywane będą określone czynności w zakresie pełnomocnictwa. Ponadto, czynności podjęte przez pełnomocnika w żaden sposób nie będą skutkowały zmianą ceny za te nieruchomości, bowiem cena ta została ustalona już w umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego rep. (…) z dnia 12 listopada 2021 r. Wobec czego, nawet jeśli zostaną podjęte czynności zmierzające do przekształcenia działek wchodzących w skład sprzedawanych nieruchomości z rolnych w budowlane oraz jeżeli dojdzie do określonych zmian w zakresie powierzchni tych działek (podział, połącznie itd.), nie będzie to służyło zwiększeniu ceny sprzedaży, która została ustalona dla stanu faktycznego, w którym sprzedawane nieruchomości składają się z działek rolnych i nie został dla tych działek uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W związku z powyższym, wszelkie czynności dotyczące nieruchomości, które mają zostać zbyte na rzecz B. Sp. z o. o. oraz C. sp. z o. o. nie będą wywierały bezpośredniego wpływu na majątek Wnioskodawcy.

6. Odwołując się z kolei do samych działań pełnomocnika, które mają zostać wykonane, Wnioskodawca wyjaśnia, że podział czy scalenie działek, nawet jeżeli są one dokonywane po uprzednim uzyskaniu stosownych decyzji administracyjnych (w tym wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy), nie wykracza poza działania wynikające ze zwykłego wykonywania prawa własności. Powyższe potwierdzają następujące orzeczenia:

a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, w wyroku z dnia 5 marca 2020 r., w sprawie o sygnaturze I SA/Rz 913/19, wprost wskazał, powołując się na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, że: „Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę zdaniem Sądu nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, tak jak w ogóle nie może być mowy o uznaniu za takową opublikowanie (umieszczenia) ogłoszenia o sprzedaży w Internecie. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17 stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Zdaniem Sądu czynności przedstawione przez wnioskodawcę w niniejszej sprawie, także granic tego zarządu nie przekraczają”.

b. Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, który w wyroku z dnia 12 marca 2020 r. w sprawie o sygn. I SA/Łd 777/19 wyjaśnił, że: „Jak wynika z argumentacji organu interpretacyjnego za stwierdzeniem, iż strona skarżąca podjęła prowadzenie działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami przemawia to, iż za jej zgodą zostały dokonane podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskano decyzje o warunkach zabudowy, wykonano zjazd na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej, co spowodowało stworzenie sobie okoliczności do zarobku wytworzonym przez siebie towarem w postaci działek. Tym samym, organ interpretacyjny w istocie wyłącznie zmianę przeznaczenia odziedziczonego gruntu i jego podział na mniejsze działki uznał za działania o cechach zawodowych, które nie mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Pominął zaś okoliczności, iż podział nieruchomości był konieczny do tego, aby w ogóle dokonać sprzedaży tej części nieruchomości, której skarżący nie wykorzystuje oraz iż skarżący podjął próbę sprzedaży nieruchomości przez pośredników zajmujących się handlem nieruchomościami, ale bezskutecznie. Należy wskazać, że korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej. Należy także wskazać, że organ udzielając interpretacji indywidualnej jest związany stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym, a z nich wynika, że urządzenie zjazdu z drogi powiatowej było niezbędne, gdyż bez przeprowadzenia tych prac, w ogóle uzyskanie warunków zabudowy było niemożliwe. Okoliczności przedstawione przez wnioskującego - w ocenie sądu - wskazują na traktowanie nieruchomości jako majątku osobistego i próbę jej sprzedaży, jako czynność wchodzącą w zakres wykonywania prawa własności co do majątku osobistego. W tych okolicznościach brak jest podstaw do przyjęcia, iż podjęcie działań zmierzających do zbycia nieruchomości w sposób możliwy do zrealizowania stanowi automatycznie o podjęciu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami o charakterze zawodowym. Z opisu stanu faktycznego nie wynika bowiem, iż skarżący poza zmianą przeznaczenia gruntu i jego podziałem podejmował czynności przekraczające czynności standardowe, umożliwiające zbycie nieruchomości, jej uatrakcyjnienie, takie jak wyposażenie nieruchomości w infrastrukturę, szczególną promocję oferowanych do sprzedaży działek, czy inne działania marketingowe. Czynnością taką, w okolicznościach sprawy nie jest na pewno wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej, bowiem dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie, w realiach niniejszej sprawy samo uzyskanie takiej decyzji, przy braku innych działań cechujących podmioty zajmujące się handlem nieruchomościami nie może skutkować przyjęciem, że skarżący działał jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Działania te były bowiem działaniami zmierzających do zbycia nieruchomości, ale w ramach dysponowania majątkiem prywatnym”.

7. Mając zatem całokształt okoliczności przedstawionych w niniejszym wniosku, podjęte przez Wnioskodawcę czynności, nie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, ani nie są aktywnymi działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującymi środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugiej dyrektywy VAT, o których mowa w Wyroku Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r. oraz ukształtowanego na podstawie tego wyroku orzecznictwa sądów administracyjnych oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego. Stąd transakcja stanowiąca wykonanie umowy przedwstępnej z dnia 12 listopada 2021 r. zawartej, w formie aktu notarialnego nr rep. (…), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zatem nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że:

Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał dalej wyjaśnił, że:

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem tego jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np.:

• nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
• uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
• czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
• prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wskazał Pan, że z Małżonką zakupił nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego 13 czerwca 2014 r. Zakup nieruchomości nastąpił z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego. Jakkolwiek ze względu na okoliczności zawodowe Małżonkowie nie rozpoczęli takiej działalności.

Nabycie nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce 9, nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Czynność ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Przedmiotowe nieruchomości, w całym okresie posiadania, nigdy nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej (w tym działalności zwolnionej od podatku VAT jak i tej opodatkowanej podatkiem VAT).

Od dnia zakupu przedmiotowych nieruchomości, Małżonkowie nie wykonywali żadnych czynności, które dotyczyłyby zwiększenia wartości nieruchomości (np. uzbrojenie nieruchomości).

Wobec braku prowadzenia gospodarstwa rolnego, Małżonkowie zamierzają sprzedać ww. działki.

W celu sprzedaży ww. nieruchomości Pana Małżonka umieszczała periodycznie na portalu OLX standardowe ogłoszenie zawierające ofertę sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Nie zostały podjęte żadne dodatkowe działania marketingowe, służące sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. W odpowiedzi na ww. ogłoszenie do Małżonków zwrócili się przedstawiciele Spółki B. sp. z o.o. oraz z C. sp. z o. o. (łącznie Kupujący).

W wyniku negocjacji, Małżonkowie zawarli w dniu 12 listopada 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której zobowiązali się przenieść własność ww. nieruchomości według następujących zasad:

1. Sprzedający zobowiązali się zawrzeć z B. sp. z o.o. umowę sprzedaży mocą, której przeniosą na kupującego:

a. własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej tj. działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 stanowiące pastwiska trwałe i grunty orne,

b. udział wynoszący 3/9 we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr 9, stanowiącej pastwiska trwałe i grunty orne.

2. Sprzedający zobowiązali się zawrzeć z C. sp. z o.o. umowę sprzedaży mocą której przeniosą na kupującego:

a. własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej tj. działki ewidencyjne nr 4, 5 i 7 stanowiące pastwiska trwałe i grunty orne,

b. udział wynoszący 3/9 we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr 9, stanowiącej pastwiska trwałe i grunty orne.

W akcie notarialnym z 12 listopada 2021 r., Małżonkowie wydali Kupującym nieruchomości będące przedmiotem tej umowy przedwstępnej, przy czym zastrzeżono, że z dniem wydania przedmiotowej nieruchomości przechodzą na Kupujących korzyści i ciężary związane z przedmiotowymi nieruchomościami, wyrazili także zgodę na dysponowanie przez te podmioty przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

Ponadto, Małżonkowie udzielili 12 listopada 2021 r., pełnomocnictwa Panu M.B., w formie aktu notarialnego.

W ramach ww. pełnomocnictwa dla nieruchomości wskazanych w akcie notarialnym pełnomocnik ma wykonać m.in. następujące czynności:

1. Połączyć 6 działek (1, 2, 3, 4, 5, 7) w jedną działkę.
2. Dokonać podziału działki połączonej w powyższy sposób, na 2 mniejsze działki.
3. Uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na podzielone w powyższy sposób dwie działki, w taki sposób, że na pierwszej z dwóch działek powstanie 7 domów jednorodzinnych, a na drugiej działce powstanie 11 domów jednorodzinnych.
4. Dokonać podziału działek odpowiednio na 7 oraz 11 mniejszych działek.
5. Założyć nową księgę wieczystą odpowiednio, dla każdej działki powstałej w wyniku powyższego podziału.
6. Zawrzeć umowę sprzedaży, przenoszącą własność ww. działek oraz udziału w działce 9 z jedną Spółką.

Wskazał Pan, że ww. działki nigdy nie przynosiły Małżonkom żadnych dochodów, do dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, ani nie były pod jakimkolwiek tytułem (odpłatnym czy nieodpłatnym) udostępnione jakiejkolwiek osobie trzeciej.

Kupujący w ramach umowy przedwstępnej nie dzierżawią ani nie najmują ww. działek. Nie została również zawarta z Kupującymi żadna umowa o podobnym charakterze do umowy najmu, czy dzierżawy. W umowie przedwstępnej zawarto jedynie postanowienia o wydaniu nieruchomości Kupującym w dniu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. 12 listopada 2021 r. i z tym dniem przeszły na Kupujących korzyści i ciężary związane z przedmiotami niniejszej umowy. Wskazane postanowienia umowy są podstawą do dysponowania nieruchomościami przez Kupujących, jednak nie pobiera Pan z tego tytułu żadnych opłat lub innej formy wynagrodzenia.

Na dzień dokonania sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce 9, zostaną dla tych działek wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Grunty będą określone jako działki budowlane - zatem będą przeznaczone pod zabudowę.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, ma Pan wątpliwości, czy w planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości będzie występował jako przedsiębiorca, a w konsekwencji będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu tej dostawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości spełnia Pan przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cyt. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, grunt będący Pana własnością będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana (Sprzedającego) sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania tych czynności przez Pełnomocnika.

Zawarł Pan z Kupującymi umowę przedwstępną odnośnie sprzedaży nieruchomości. Od momentu zawarcia umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującym również prawa do dysponowania obszarem nieruchomości na cele budowlane. Ponadto udzielił Pan upoważnienia Pełnomocnikowi do podjęcia działań koniecznych do wyłączenia tych nieruchomości gruntowych z produkcji rolnej, ich podziałów oraz uzyskania decyzji ustalających warunki ich zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce nr 9 w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pan podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pan majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wchodzących w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie wystąpił zatem ciąg czynności wskazujących, że działał Pan jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Udzielając prawa do dysponowania Nieruchomością Kupującym oraz Pełnomocnictwa Panu Marcinowi Brochockiemu podjął Pan działania, które wpływają na podniesienie wartości Nieruchomości jako towaru przeznaczonego do sprzedaży. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działek wchodzących w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej, że niejako Pana działania łącznie z działaniami Kupujących i Pełnomocnika, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Oznacza to, że podejmując czynności, które będą służyły podniesieniu wartości nieruchomości oraz większemu zainteresowaniu przez potencjalnych kupujących, angażuje Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupujących, Pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną.

W efekcie wykonywanych przez Pana czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia przez Pana umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy przysługującego Panu udziału w ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana przysługującego Panu udziału w działkach wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej należy uznać za dostawę dokonaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, tj. przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przysługującego Panu udziału w ww. nieruchomościach będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen:

„teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że na dzień dokonania sprzedaży nieruchomości, tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce nr 9, zostaną dla tych działek wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Grunty będą określone jako działki budowlane.

Wobec tego ww. nieruchomości spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana ww. działek gruntu objętych współwłasnością majątkową małżeńską nie może być objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunty te w myśl art. 2 pkt 33 ustawy są terenami budowlanymi.

Z uwagi na fakt, że do dostawy Nieruchomości nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że nabycie nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce nr 9, nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Czynność ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Przedmiotowe nieruchomości, w całym okresie posiadania, nigdy nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej (w tym działalności zwolnionej od podatku VAT jak i tej opodatkowanej podatkiem VAT).

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Skoro dostawa nieruchomości na Pana rzecz nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem tych nieruchomości.

Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że od momentu nabycia nieruchomości przez Małżonków nie były one wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Zatem nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym, należy uznać, że nieruchomości te w dniu sprzedaży nie będą spełniały przesłanek do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie przez Pana przysługującego Panu udziału w nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i udziału w działce nr 9 wchodzących w skład współwłasności majątkowej małżeńskiej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w rezultacie będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku VAT należnego z tytułu tej sprzedaży.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto, specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Pana orzeczenia sądowe nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży przysługującego Panu udziału w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej dla Pana, natomiast nie rozstrzyga dla Pana małżonki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).