Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 7 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr `(...)`.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, składającej się z działki niezabudowanej, położonej w `(...)` o numerze ewidencyjnym `(...)` o powierzchni 3667 m2, dla której Sąd Rejonowy w `(...)` prowadzi księgę wieczystą nr `(...)`.

Nabycia nieruchomości Wnioskodawca dokonał wspólnie z małżonką (do wspólności majątkowej małżeńskiej) aktem notarialnym w dniu 18.03.2005 roku, w ramach umowy zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego.

Pierwotny zamiar Wnioskodawcy i jego małżonki zakładał przeznaczenie i zabudowanie działki na własne cele mieszkaniowe i z tego powodu uzyskali oni w dniu 9.05.2005 roku, decyzję `(...)` na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Z czasem Wnioskodawca wraz z małżonką doszli jednak do wniosku, że otrzymana decyzja nie jest w pełni satysfakcjonująca, ponieważ znacznie ogranicza możliwości lokalizacji i inne parametry dotyczące zabudowy.

Wnioskodawca wraz z małżonką wstrzymali rozpoczęte prace nad projektem.

W dniu 12.09.2012 roku uchwałą Rady Miasta `(...)` rozpoczęte zostały prace nad Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP) dla obszaru w skład którego wchodzi należąca do Wnioskodawcy i jego małżonki działka nr `(...)`.

Teren działki praktycznie w całości stanowi las, co sprawia, że dla okolicznych mieszkańców jest to miejsce spacerów, rekreacji i skrót komunikacyjny do centrum osiedla.

Z obawy o dalsze nieprzewidywalne losy własności Wnioskodawcy i jego małżonki w sytuacji procedowania MPZP oraz intensywne zabiegi lokalnej społeczności chcącej włączyć obszar działki Wnioskodawcy i jego małżonki w teren zalesiony dla potrzeb własnych, bez prawa zabudowy, Wnioskodawca wraz z małżonką postanowili niejako zabezpieczyć się przed niekorzystnymi z ich punktu widzenia i nieprzewidywalnymi konsekwencjami działań lokalnych osiedlowych grup interesu.

Aby nie stracić władztwa nad nieruchomością Wnioskodawca wraz z małżonką zostali zmuszeni do podjęcia stosownych działań.

Wnioskodawca wraz z małżonką zdecydowali się złożyć wniosek o WZiZT umożliwiający przeznaczenie ich działki pod zabudowę w szerszym zakresie z myślą o kilku budynkach z realizacją zabudowy w przyszłości zarówno dla Wnioskodawcy i jego małżonki, ich dzieci oraz ewentualnie dalszych członków rodziny .

W dniu 28.11.2013 roku Wnioskodawca wraz z małżonką uzyskali pozytywną decyzję o WZiZT dla inwestycji polegającej na budowie maksymalnie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Zapis mówiący o maksymalnie 6 budynkach pozwalał Wnioskodawcy i jego małżonce na przyszłe decyzje o budowie w tym pozwalał także na swobodę decyzji w zakresie ilości, rozmiarów i lokalizacji zabudowy na działce.

W trakcie równolegle trwających prac nad MPZP, jeszcze przed jego wyłożeniem odbyło się wiele spotkań z okolicznymi mieszkańcami w trakcie , których potwierdziły się obawy Wnioskodawcy i jego małżonki w zakresie planów zawłaszczenia ich działki na potrzeby lokalnej grupy interesariuszy.

Wobec konkretnych działań lokalnej grupy interesu Wnioskodawca wraz z małżonką zdecydowali się na wykonanie najprostszej i najmniej kosztownej wersji projektu celem uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, która to jako jedyny dokument jest w stanie mieć moc prawną wyższą niż mający wejść w przyszłości MPZP.

W dniu 19.04.2016 Wnioskodawca wraz z małżonką otrzymali Pozwolenie na Budowę zespołu 6-ciu budynków w zabudowie bliźniaczej.

Z uwagi na bieg terminów w dniu 17.02.2019 roku rozpoczęta została budowa na podstawie wydanego Pozwolenia na Budowę.

Procedowany MPZP w trakcie prawie 10-cio letniego opracowywania był dwukrotnie wykładany.

Na dzień dzisiejszy należąca do Wnioskodawcy i jego małżonki działka nr `(...)` będąca przedmiotem zbycia leży na terenie, na którym w chwili obecnej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwala Nr `(...)`. Rady Miejskiej w `(...)` z dnia 20.10.2021 r.), zgodnie z którym jest ona przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz drogę publiczną .

Lokalnemu stowarzyszeniu udało się osiągnąć swoje cele na działkach sąsiednich.

W trakcie procedowania MPZP Wnioskodawca wraz z małżonką nie składali wniosków do planu dotyczących przedmiotowej działki z zamiarem przeznaczenia jej pod zabudowę, zamiast tego przeprowadzili opisany proces uzyskania WZiZT oraz PnB. W ocenie Wnioskodawcy i jego małżonki działania zmierzające do uzyskania WZiZT oraz PnB miały jako cel służyć wyłącznie ich własnym potrzebom jako zabezpieczenie terenu przed działaniami innych osób.

Z powodu pogarszającego się stanu zdrowia Wnioskodawca wraz z małżonką zdecydowali się na sprzedaż nieruchomości, a pozyskane środki zamierzają przeznaczyć na zakup nieruchomości z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, lepiej dostosowane do ich aktualnych wymagań.

Wnioskodawca wraz z małżonką przekazali proces poszukiwań nabywcy w ręce profesjonalnej agencji pośrednictwa.

Dzięki jej działaniom pojawił się potencjalny nabywca zainteresowany zakupem.

Jest to firma deweloperska , która chce stworzyć spółkę celową, uzyskać nowe pozwolenie na budowę wykorzystujące w sposób optymalny możliwości i potencjał terenu.

Dnia 29.07.2021 roku Wnioskodawca wspólnie z małżonką zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, dotyczącą opisanej powyżej działki nr `(...)` z potencjalnym kupującym, t. j. Spółką Komandytową zajmującą się działalnością deweloperską. Umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży na rzecz ww. spółki działki nr `(...)` na określonych w tej umowie warunkach.

Umowa przedwstępna została zawarta na okres do dnia 31.01.2022 r.

Warunki od których zależy skutek prawny zobowiązania Kupującego do zawarcia urnowy są następujące:

1. Skarb Państwa reprezentowany przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe - nie wykona prawa pierwokupu,

2. uzyskanie przez stronę sprzedającą indywidualnej interpretacji podatkowej

3. uzyskanie przez spółkę ostatecznej i podlegającej wykonaniu decyzji o pozwoleniu zamiennym na budowę.

Ponadto Strony ustaliły również, że:

- wszelkie koszty powstałe w wyniku realizacji tej umowy ponosi wyłącznie Kupujący,

- Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili pełnomocnictw przedstawicielom spółki, celem uzyskania wszystkich wymaganych stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów koniecznych dla pełnej realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji. Pełnomocnictwo takie udzielone zostało również w odrębnym dokumencie. Wnioskodawca wraz z małżonką wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką na cele budowlane, zgodnie z ustawą Prawo budowlane.

- zostały także przeniesione na kupującego decyzje, o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie WZiZT ) oraz pozwolenia na budowę (w skrócie PnB ), celem procedowania własnego projektu i uzyskania pozwolenia zamiennego na budowę.

Pytanie

Czy sprzedaż działki ewidencyjnej nr `(...)` będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT (podatek od towarów i usług))?

Pana stanowisko w sprawie

Według oceny Wnioskodawcy podpisanie umowy przedwstępnej, a następnie sprzedaż działki, zgodnie z warunkami opisanymi w umowie przedwstępnej nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Okolicznościami wskazującymi na prywatny charakter transakcji są:

1. długi okres pomiędzy nabyciem a ewentualną sprzedażą (17 lat)

2. cel nabycia nieruchomości - stricte prywatny

3. działania służące zachowaniu substancji i przeznaczenia nieruchomości (władztwo nad nieruchomością )

4. przyczyny dotyczące zbycia nieruchomości (względy zdrowotne i związane z wiekiem)

5. powierzenie działań dotyczących sprzedaży profesjonalnym firmom (agencja nieruchomości i deweloper)

6. brak działań w zakresie realizacji infrastruktury technicznej, mediów i drogi

W związku z faktem , iż nabycie przez nas nieruchomości przed prawie 17-tu laty oraz działania przez nas podejmowane w trakcie jej posiadania (teren nieogrodzony, brak budowy infrastruktury, mediów i drogi) mają charakter wyłącznie prywatnego zarządzania nieruchomością stoimy na stanowisku, iż transakcja sprzedaży przez nas nieruchomości powinna być objęta podatkiem PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) i tym samym nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr `(...)` jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 z późn.zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunt jak i udział w gruncie spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do treści art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Natomiast rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, realizowane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego :

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego,

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, składającej się z działki niezabudowanej, położonej w … o numerze ewidencyjnym `(...)`. Nabycia nieruchomości Wnioskodawca dokonał wspólnie z małżonką (do wspólności majątkowej małżeńskiej) aktem notarialnym w dniu 18.03.2005 roku. Pierwotny zamiar Wnioskodawcy i jego małżonki zakładał przeznaczenie i zabudowanie działki na własne cele mieszkaniowe i z tego powodu uzyskali oni w dniu 9.05.2005 roku, decyzję WZiZT na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Z czasem Wnioskodawca wraz z małżonką doszli jednak do wniosku, że otrzymana decyzja nie jest w pełni satysfakcjonująca, ponieważ znacznie ogranicza możliwości lokalizacji i inne parametry dotyczące zabudowy. W dniu 28.11.2013 roku Wnioskodawca wraz z małżonką uzyskali pozytywną decyzję o WZiZT dla inwestycji polegającej na budowie maksymalnie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Zapis mówiący o maksymalnie 6 budynkach pozwalał Wnioskodawcy i jego małżonce na przyszłe decyzje o budowie w tym pozwalał także na swobodę decyzji w zakresie ilości, rozmiarów i lokalizacji zabudowy na działce. Z powodu pogarszającego się stanu zdrowia Wnioskodawca wraz z małżonką zdecydowali się na sprzedaż nieruchomości, a pozyskane środki zamierzają przeznaczyć na zakup nieruchomości z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, lepiej dostosowane do ich aktualnych wymagań. Wnioskodawca wraz z małżonką przekazali proces poszukiwań nabywcy w ręce profesjonalnej agencji pośrednictwa. Dzięki jej działaniom pojawił się potencjalny nabywca zainteresowany zakupem. Jest to firma deweloperska , która chce stworzyć spółkę celową, uzyskać nowe pozwolenie na budowę wykorzystujące w sposób optymalny możliwości i potencjał terenu. Dnia 29.07.2021 roku Wnioskodawca wspólnie z małżonką zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, dotyczącą opisanej powyżej działki nr `(...)` z potencjalnym kupującym, t.j. Spółką Komandytową zajmującą się działalnością deweloperską. Umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży na rzecz ww. spółki działki nr `(...)` na określonych w tej umowie warunkach. Warunki od których zależy skutek prawny zobowiązania Kupującego do zawarcia urnowy są następujące:

1. Skarb Państwa reprezentowany przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe - nie wykona prawa pierwokupu,

2. uzyskanie przez stronę sprzedającą indywidualnej interpretacji podatkowej

3. uzyskanie przez spółkę ostatecznej i podlegającej wykonaniu decyzji o pozwoleniu zamiennym na budowę.

Ponadto Strony ustaliły również, że:

- wszelkie koszty powstałe w wyniku realizacji tej umowy ponosi wyłącznie Kupujący,

- Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili pełnomocnictw przedstawicielom spółki, celem uzyskania wszystkich wymaganych stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów koniecznych dla pełnej realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji. Pełnomocnictwo takie udzielone zostało również w odrębnym dokumencie, Wnioskodawca wraz z małżonką wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką na cele budowlane, zgodnie z ustawą Prawo budowlane.

- zostały także przeniesione na kupującego decyzje, o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie WZiZT ) oraz pozwolenia na budowę (w skrócie PnB ), celem procedowania własnego projektu i uzyskania pozwolenia zamiennego na budowę.

W okolicznościach niniejszej sprawy od momentu podpisania umowy przyrzeczonej do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności udziałów w działce nr `(...)`, nieruchomość pozostaje własnością Wnioskodawcy. Z kolei Zainteresowany oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Zainteresowanego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziałów w działce nr `(...)` nie będzie korzystał z przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca posiada prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w działce nr `(...)` będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga o skutkach podatkowych, które dotyczą niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr `(...)` wyłącznie dla Pana. Interpretacja nie rozstrzyga o skutkach podatkowych dla Pana żony, która jest współwłaścicielem nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).