Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) transakcji sprzedaży Nieruchomości,

- braku zwolnienia od podatku VAT ww. transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz podlegania w całości opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT,

- prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem ww. Nieruchomości na zasadach ogólnych,

oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

`(...)`

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w ….

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest … (dalej: „Sprzedająca”).

Sprzedająca jest osobą fizyczną prowadzącą rolniczą działalność gospodarczą.

Sprzedająca posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Kupujący jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedająca nie jest zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Na datę Transakcji Sprzedająca będzie zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającą będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu … 2021 r. pomiędzy Sprzedającą a Kupującym zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”), mocą której Sprzedająca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym …, położonej w miejscowości …, gminie …, powiecie …, w województwie …, w obrębie ewidencyjnym …, dla której Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr … (dalej: „Nieruchomość”).

W Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem łącznego wystąpienia określonych zdarzeń tj. w szczególności:

1. uchwalenia przez Gminę … zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego Nieruchomość (dalej: „Zmiana MPZP”), umożliwiającej zabudowę budynkami magazynowymi wraz z częścią biurowo-socjalną oraz towarzyszącą im infrastrukturą zgodnie z planowaną przez Kupującego inwestycją polegającą na budowie budynków magazynowych wraz z częścią biurowo-socjalną o powierzchni około 110.000,00 m2 oraz towarzyszącą im infrastrukturą i drogą dojazdową (dalej: „Inwestycja”),

2. przeprowadzenia przez Kupującego w określonym terminie badań geologicznych i geotechnicznych Nieruchomości i uznania przez Kupującego na podstawie tych badań, że realizacja Inwestycji jest dla niego akceptowalna i uzasadniona pod względem ekonomicznym,

3. przeprowadzenia przez Kupującego badania prawnego Nieruchomości,

4. uzyskania przez Kupującego dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji, w szczególności:

a) ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego (o ile uzyskanie takich decyzji będzie wymagane dla Inwestycji),

b) ostatecznego pozwolenia na budowę zatwierdzającego projekt Inwestycji oraz zezwalającego na budowę Inwestycji i umożliwiającego rozpoczęcie jej budowy,

c) wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie w zakresie, w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta pozwoleniem na budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana).

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie „Warunkami zawarcia Umowy sprzedaży”.

Warunki zawarcia Umowy sprzedaży zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Na datę złożenia niniejszego wniosku, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy drogą wojewódzką i stadionem w … zatwierdzonym Uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia … 2020 r. (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość przeznaczona jest w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem 3P/U, a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami 3KDW i 4KDW.

Jak wskazano powyżej, Zmiana MPZP jest jednym z Warunków zawarcia Umowy sprzedaży (zastrzeżonym na korzyść Kupującego). Jednocześnie, mając na uwadze, że Zmiana MPZP ma umożliwić realizację Inwestycji, Strony wskazują, że również w przypadku Zmiany MPZP, Nieruchomość pozostanie gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedająca nabyła Nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o podział majątku wspólnego wydanego w dniu … 2018 r. przez Sąd Rejonowy w …. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą, w tym nabycie Nieruchomości do majątku wspólnego, nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedająca nabyła Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nieruchomość wykorzystywana była przez Sprzedającą do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej.

Sprzedająca prowadziła z wykorzystaniem Nieruchomości działalność korzystającą ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W szczególności, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT innej niż działalność rolnicza zwolniona od VAT.

Zamiarem Sprzedającej jest sprzedaż Nieruchomości, w sposób, który umożliwi jej osiągnięcie jak najwyższego zysku. W celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca podejmowała szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającą, w tym w szczególności:

a) wraz z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością wystawiła w sieci Internet ofertę sprzedaży Nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością,

b) wraz z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością zamieściła ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością na banerze reklamowym umieszczonym poza granicami Nieruchomości.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji, Sprzedająca wyraziła w Umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do:

1. przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane,

2. uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego lub pozwolenia zamiennego do tego pozwolenia, oraz wszelkich innych decyzji niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej,

3. podpisywania umów lub porozumień z organami administracji,

4. przeprowadzenia badań Nieruchomości niezbędnych do ustalenia przydatności Nieruchomości do realizacji Inwestycji oraz wszelkich badań w kierunku ustalenia stanu zanieczyszczenia gleby.

Ponadto Sprzedająca w Umowie przedwstępnej wyraziła również zgodę na:

1. prowadzenie przez Kupującego prac przygotowawczych w rozumieniu art. 41 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”) na Nieruchomości związanych z rozpoczęciem Inwestycji,

2. przeprowadzenie w określonym terminie badań na terenie Nieruchomości ze względu na potrzebę wykonania prac geologicznych koniecznych do uzyskania dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji,

3. wykonanie przez Kupującego badań geotechnicznych gruntu i w tym celu zezwoliła na wejście przedstawicieli Kupującego i odpowiednich służb na teren Nieruchomości celem wykonania tych badań.

Sprzedająca zobowiązała się również w Umowie przedwstępnej udzielić osobom każdorazowo wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wystąpienia w jej imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru jak również do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby.

Jednocześnie Sprzedająca zobowiązała się na żądanie Kupującego do udzielenia w zakresie wskazanym powyżej, Kupującemu lub osobom wskazanym przez Kupującego zgód, pełnomocnictw czy upoważnień, w osobnych dokumentach.

W szczególności, tego samego dnia, w którym zawarta została Umowa przedwstępna, tj. dnia … 2021 r. Sprzedająca przekazała Kupującemu oświadczenie o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w formie odrębnego dokumentu, w którym wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego na cele budowlane Nieruchomością.

W szczególności Sprzedająca wyraziła zgodę Kupującemu, jak też osobom działającym w imieniu Kupującego, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz Kupującego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Inwestycji (procesu inwestycyjnego), w tym:

a) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby Inwestycji;

b) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

c) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, dnia … 2021 r. Sprzedająca przekazała Kupującemu oświadczenie, w którym wyraziła zgodę na wykonanie odwiertów badawczych przez geologa działającego na zlecenie Kupującego na Nieruchomości. Wyraziła także zgodę, aby badania geologiczne rozpoczęły się po dniu … 2021 r. i zakończyły do dnia … 2021 r.

Sprzedająca w ramach zarządu majątkiem własnym zbywała w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość.

3. Zakres Transakcji

W Umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Kupującemu w ramach Umowy sprzedaży Nieruchomość.

Przedmiotem Transakcji nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającej.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5. Inne okoliczności Transakcji

Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającą.

Pytania

1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Stron:

1. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że rodzaj podjętych przez Sprzedającą działań świadczy o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającej wykraczały bowiem znacząco poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem Sprzedającej jest sprzedaż Nieruchomości, w sposób, który umożliwi jej osiągnięcie jak najwyższego zysku. W celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca podejmowała szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającą, w tym w szczególności:

a) wraz z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością wystawiła w sieci Internet ofertę sprzedaży Nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością,

b) wraz z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością zamieściła ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością na banerze reklamowym umieszczonym poza granicami Nieruchomości.

Należy podkreślić, że Sprzedająca – mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji – wyraziła w Umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do:

1. przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane,

2. uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego lub pozwolenia zamiennego do tego pozwolenia, oraz wszelkich innych decyzji niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej,

3. podpisywania umów lub porozumień z organami administracji,

4. przeprowadzenia badań Nieruchomości niezbędnych do ustalenia przydatności Nieruchomości do realizacji Inwestycji oraz wszelkich badań w kierunku ustalenia stanu zanieczyszczenia gleby.

Ponadto Sprzedająca w Umowie przedwstępnej wyraziła również zgodę na:

1. prowadzenie przez Kupującego prac przygotowawczych w rozumieniu art. 41 Prawa budowlanego na Nieruchomości związanych z rozpoczęciem Inwestycji,

2. przeprowadzenie w określonym terminie badań na terenie Nieruchomości ze względu na potrzebę wykonania prac geologicznych koniecznych do uzyskania dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji,

3. wykonanie przez Kupującego badań geotechnicznych gruntu i w tym celu zezwoliła na wejście przedstawicieli Kupującego i odpowiednich służb na teren Nieruchomości celem wykonania tych badań.

Zdaniem Stron nie bez znaczenia jest również to, że Sprzedająca zobowiązała się w Umowie przedwstępnej udzielić osobom każdorazowo wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wystąpienia w jej imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru jak również do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby.

Jednocześnie Sprzedająca zobowiązała się na żądanie Kupującego do udzielenia w zakresie wskazanym powyżej, Kupującemu lub osobom wskazanym przez Kupującego zgód, pełnomocnictw czy upoważnień, w osobnych dokumentach.

W szczególności, tego samego dnia, w którym zawarta została Umowa przedwstępna, tj. dnia … 2021 r. Sprzedająca przekazała Kupującemu oświadczenie o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w formie odrębnego dokumentu, w którym wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego na cele budowlane Nieruchomością.

W szczególności Sprzedająca wyraziła zgodę Kupującemu, jak też osobom działającym w imieniu Kupującego, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz Kupującego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Inwestycji (procesu inwestycyjnego), w tym:

a) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby Inwestycji;

b) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

c) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, dnia … 2021 r. Sprzedająca przekazała Kupującemu oświadczenie, w którym wyraziła zgodę na wykonanie odwiertów badawczych przez geologa działającego na zlecenie Kupującego na Nieruchomości. Wyraziła także zgodę, aby badania geologiczne rozpoczęły się po dniu … 2021 r. i zakończyły do dnia … 2021 r.

W ocenie Stron nie bez znaczenia jest również okoliczność, że Sprzedająca w ramach zarządu majątkiem własnym zbywała w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość.

Wskazane wyżej działania podejmowane przez Sprzedającą świadczą o wykorzystaniu przez nią Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającej w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, jest zdaniem Stron zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Całokształt powyższych okoliczności powoduje, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedająca będzie miała status podatnika podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Nieruchomość bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wskazano wyżej, w Umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Kupującemu w ramach Umowy sprzedaży wyłącznie Nieruchomość.

Przedmiotem dostawy nie będą natomiast inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającej. W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającej.

Kupujący nie przejmie również żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającej.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (tj.: Dz.U. z 2020 r., poz. 1320, ze zm.).

W tym zakresie trzeba wskazać w szczególności, że Sprzedająca nie posiada (i nie będzie posiadała na datę Transakcji) żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną.

Ponadto Sprzedająca nie posiada (i nie będzie posiadała na datę Transakcji) odrębnych rachunków (subrachunków) bankowych, na które wpływałyby należności i z których byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającą. Sprzedająca nie prowadzi (ani nie będzie prowadziła na datę Transakcji) oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza (ani nie będzie sporządzał na datę Transakcji) sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są (i nie będą na datę Transakcji) ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

1. Wprowadzenie

Strony pragną podkreślić, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki. Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT oraz że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

2. Status Nieruchomości jako niezabudowanej

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku jak i w dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W efekcie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

3. Kwalifikacja podatkowa transakcji

Mając na względzie, że Nieruchomość należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych. Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość objęta jest MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem 3P/U, a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami 3KDW i 4KDW.

Z MPZP wynika więc, że Nieruchomość stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. Jednocześnie, mając na uwadze, że Zmiana MPZP ma umożliwić realizację Inwestycji, Strony wskazują, że również w przypadku Zmiany MPZP, Nieruchomość pozostanie gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

Nieruchomość stanowi zatem i będzie stanowiła na datę Transakcji teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Mając na uwadze, że wspomniana czynność pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dana dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości przez Sprzedającą nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”).

W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „ W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”.

Wobec uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Kupującego od Sprzedającej (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktur, które zostaną wystawione z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze przez Sprzedającą.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

`(...)` Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej), ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 w zw. z art. 14r § 5 Ordynacji podatkowej.