Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pan stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1 oraz działek powstałych w wyniku podziału działek nr 2 i nr 3 oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 marca 2022 r. (data wpływu 25 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 obszaru `(...)` ha oraz dwie działki gruntu o łącznym obszarze około `(...)` ha, które powstaną w wyniku podziału działek gruntu 2 i 3 (obręb … w `(...)`), zaznaczone na mapie stanowiącej załącznik do umowy przedwstępnej. Sprzedawaną nieruchomość nabył Pan (wraz z wujkiem) na podstawie umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego w dniu … roku, Rep. … – od rodziców oraz umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności z dnia … roku Rep. ….

Wnioskodawca jest stanu wolnego.

Działka 1 oraz działki, które po podziale stanowić będą przedmiot sprzedaży oznaczone są w ewidencji gruntów jako pastwiska i grunty orne. Faktycznie użytkowane są jako pastwisko dla zwierząt gospodarskich i w niewielkim fragmencie jako sad. Sprzedawany obszar będzie niezabudowany, jednak nieruchomość z której wydzielane są działki na sprzedaż jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i trzema budynkami gospodarskimi, które nie będą przedmiotem sprzedaży.

Budynki zostały wybudowane przez rodziców w latach 70-tych. W ciągu ostatnich 5 lat nie ponoszono na nie żadnych nakładów.

Budynki nigdy nie stanowiły żadnego majątku przedsiębiorstwa w tym środka trwałego lub towaru.

Budynki lub ich części nigdy przez żadną osobę nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych, najmowane lub dzierżawione nawet w części.

Obszar prowadzonego gospodarstwa wynosi obecnie około … ha.

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprzedawany obszar leży na terenie oznaczonym symbolem … - strefa zabudowy mieszkaniowej z usługami. Gmina przystąpiła do zmiany obecnie obowiązującego planu miejscowego.

Wnioskodawca prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się głownie produkcją roślinną i hodowlą drobiu. W szczególności nie zajmuje się pozarolniczą działalnością gospodarczą, w tym obrotem nieruchomościami. Nie jest (i nie był) zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nigdy w życiu (poza nabytym gospodarstwem) nie nabył i nie sprzedał żadnej nieruchomości (gruntowej, lokalowej lub innej).

Nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie wnosił o zmianę lub uchwalenie MPZP, studium lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie wydzielał, sprzedawał lub uzbrajał żadnych nieruchomości. Nie dzierżawił lub wynajmował nieruchomości i nie ma zamiaru tego robić.

Poza gospodarstwem nie posiada żadnych innych nieruchomości. Nie ogłaszał zamiaru jej sprzedaży i nie korzystał z pomocy pośredników. Nabywcą ma być spółka prawa handlowego, która w bezpośrednim sąsiedztwie wybudowała osiedle i zgłosiła się bezpośrednio do właściciela. Z uwagi na oddalenie terenu od zabudowań właściciel zgodził się na sprzedaż, a uzyskane środki zamierza przeznaczyć na remont zabudowań i zabezpieczenie finansowe na starsze lata. Właściciel zawarł umowę przedwstępną sprzedaży, w której strony dopuściły możliwość powiększenia ceny o podatek VAT (podatek od towarów i usług) w przypadku uzyskania interpretacji podatkowej wskazującej taką konieczność. Umowa została zawarta pod warunkiem wydzielenia działek zaznaczonych na mapie stanowiącej załącznik do aktu. Koszty podziału ponosi sprzedający.

Sprzedający udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do składania wszelkich wniosków mających na celu uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, energetycznej, gazowej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i telewizyjnej lub ich rozbudowy, oraz do składania wszelkich oświadczeń niezbędnych do uzyskania warunków technicznych jednak bez prawa do zawierania umów przyłączeniowych.

Wnioskodawca nie udzielał kupującej spółce pełnomocnictwa do załatwiania w jego imieniu pozwolenia na budowę. Wyraził zgodę, aby kupujący we własnym imieniu załatwiał warunki techniczne przyłączenia do sieci i pozwolenie na budowę (zgoda na dysponowanie działką na cele budowlane) jednak bez prawa rozpoczęcia prac w terenie do dnia sprzedaży. Wydanie działki ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Uzyskanie pozwolenia nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupująca spółka poprosiła o zawarcie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w umowie przedwstępnej, aby wykorzystać czas niezbędny do dokonania podziału geodezyjnego na załatwienie wstępnych czynności zmierzających do uzyskania na kupującego pozwolenia na budowę. Strony zawarły umowę przedwstępną na okres niespełna 7 miesięcy uznając ten okres za wystarczający na wydzielenie działek stanowiących przedmiot sprzedaży.

Sprzedający udzielił kupującemu także pełnomocnictwa do dokonania na koszt kupującego wycinki drzewek owocowych.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:

1. Podział działek 2 i 3 jeszcze nie nastąpił, ale jest niezbędny do sprzedaży.

2. Nie był Pan i nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług korzystającym ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3.

3. Z działek 1, 2, 3 oraz działek z nich wydzielanych nie były, nie są i nie będą zbierane zbiory i dokonywane dostawy oraz sprzedaż produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku VAT.

4. Ponieważ projekt nowego planu miejscowego nie zmienia przeznaczenia wyżej wymienionych działek, które nadal ma pozostać usługowo-mieszkaniowe, na dzień zawarcia umowy sprzedaży dla działek 1, 2, 3 obowiązywać będzie MPZP o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym.

5. Nowy, projektowany plan miejscowy oraz obecnie obowiązujący przewidują usługowo-mieszkaniowe przeznaczenie dla wszystkich ww. działek.

6. Wszystkie działki objęte są MPZP i nie została oraz nie zostanie dla nich wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

7. Żadna z działek nie będzie udostępniona nabywcy przed sprzedażą na podstawie umowy najmu, dzierżawy.

8. Przed sprzedażą nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działek np. ich uzbrajania, wydzielania dodatkowych dróg wewnętrznych.

9. W umowie strony wskazały wyłącznie następujące warunki: geodezyjne wydzielenia działek, wpłata zadatku, uzyskanie przez kupującego potwierdzenia od właściwego zarządcy drogi, że projektowana szerokość dojazdu jest wystarczająca dla inwestycji kupującego. Ostatni warunek wynika z obawy kupującego, że ze względu na szerokość dojazdu nie będzie mógł zrealizować inwestycji po zakupie. Nie udzielał Pan kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania go w sprawie powyższego uzgodnienia. Kupujący działa w tym zakresie we własnym imieniu.

Pytanie

Czy sprzedaż działek objętych umową będzie objęta podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie wnoszącego o interpretację sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach majątku prywatnego (osobistego). Przemawia za tym niehandlowy sposób nabycia (nieruchomość po rodzinie), brak transakcji nieruchomościami, brak czynności zmierzających do podniesienia wartości, oraz znaczny okres czasu, który upłynął od nabycia. Dodatkowo należy wskazać brak możliwości odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości oraz fakt, że wnioskujący nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Nadto warunkiem sprzedaży nie jest uzyskanie pozwolenia na budowę lecz wydzielenie geodezyjne przedmiotu sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 oraz działek powstałych w wyniku podziału działek nr 2 i nr 3, będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zawarł Pan z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości określającą zasady i warunki przyszłej transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Udzielił Pan kupującej spółce pełnomocnictwa do składania wszelkich wniosków mających na celu uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, energetycznej, gazowej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i telewizyjnej lub ich rozbudowy, oraz do składania wszelkich oświadczeń niezbędnych do uzyskania warunków technicznych jednak bez prawa do zawierania umów przyłączeniowych. Wyraził Pan zgodę, aby kupujący we własnym imieniu załatwiał warunki techniczne przyłączenia do sieci i pozwolenie na budowę (zgoda na dysponowanie działką na cele budowlane) jednak bez prawa rozpoczęcia prac w terenie do dnia sprzedaży. Wydanie działki ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Uzyskanie pozwolenia nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupująca spółka poprosiła o zawarcie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w umowie przedwstępnej, aby wykorzystać czas niezbędny do dokonania podziału geodezyjnego na załatwienie wstępnych czynności zmierzających do uzyskania na kupującego pozwolenia na budowę. Ponadto, w umowie strony wskazały m.in. następujące warunki: geodezyjne wydzielenia działek, wpłata zadatku, uzyskanie przez kupującego potwierdzenia od właściwego zarządcy drogi, że projektowana szerokość dojazdu jest wystarczająca dla inwestycji kupującego. Nie udzielał Pan kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania go w sprawie powyższego uzgodnienia. Kupujący działa w tym zakresie we własnym imieniu.

Wobec tego, nabywca działek będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działki nr 1 oraz działek powstałych w wyniku podziału działek nr 2 i nr 3. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan kupującej spółce stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiące nadal Pana własność. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek nie będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działki będące Pana własnością będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem, sprzedaż działki nr 1 oraz działek powstałych w wyniku podziału działek nr 2 i nr 3, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym – wbrew Pana twierdzeniu – sprzedaż działki nr 1 oraz działek powstałych w wyniku podziału działek nr 2 i nr 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi Pan się zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).