Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że stanowisko Państwa w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku uznania A.B i C.B za podatników podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży działki 1/1 i prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku VAT związanego z nabyciem ww. działki.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒ braku uznania A.B oraz C.B za podatników podatku VAT z tytułu planowanego zbycia działki nr 1/1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

‒ prawa do odliczenia przez Nabywcę w całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr 1/1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnili go Państwo pismami z 4 stycznia 2022 r. (wpływ 11 stycznia 2022 r.) oraz z 19 stycznia 2022 r. (data wpływu 27 stycznia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.B;

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒ C.B;

‒ X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

A.B jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

W dniu 4 lutego 1982 r. nabył do majątku wspólnego swojego oraz żony C.B, od osób fizycznych nieruchomość na podstawie umowy o przekazaniu własności gospodarstwa rolnego, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 października 1977 roku o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz.U. z 1977 roku, Nr 32, poz. 140). Z nabytej nieruchomości powstała działka nr 1/1, położona w miejscowości D., gmina E., będąca przedmiotem niniejszego wniosku. Małżonka jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Działka jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (UP1). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów oraz mapami ewidencyjnymi działka stanowi grunty rolne (orne).

A.B i C.B (dalej: „Sprzedający”) nie dokonywali od czasu nabycia działki żadnych nakładów budowlanych na tę nieruchomość. Nie dokonywali również zmian geodezyjnych ani stanu prawnego działki, nie ponosili ani nie będą ponosić żadnych nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

Działka była wykorzystywana rolniczo (zboża, warzywa itp.). Ze sprzedawanej działki były w przeszłości sprzedawane produkty rolne. Obecnie oraz w przyszłości Sprzedający nie planują sprzedaży produktów rolnych. Ponadto w 2017 r. była zawarta odpłatna umowa dzierżawy na część działki z firmą Y, która to umowa została rozwiązana w 2019 r. Obecnie działka jest dzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy z 18 marca 2019 r. na 10 lat na cele rolnicze, za zwrot podatku rolnego oraz utrzymanie w dobrej kulturze rolnej. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT.

Sprzedający nie ogłaszali zamiaru sprzedaży działki w żadnych środkach masowego przekazu. Nie podejmowali oraz nie zamierzają podejmować na chwilę obecną żadnych działań marketingowych.

Sprzedający planują zbyć ww. działkę na rzecz X sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”). Działka nr 1/1 jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przeszłości Sprzedający dokonali jednorazowej sprzedaży gruntów rolnych (ponad 1 ha) na rzecz Z (w roku 2008). Na obecną chwilę nie planują sprzedaży innych gruntów.

Celem podpisanej umowy przedwstępnej jest, aby Nabywca po ich zawarciu oraz po spełnieniu warunków w nich wskazanych, w tym po pozytywnym badaniu stanu prawnego i technicznego działek oraz po uzyskaniu szeregu decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji zamierzonej inwestycji (w tym decyzji środowiskowej), nabył własność działki od Sprzedających. Ponadto, Nabywca wpłacił zaliczkę z tytułu zawarcia umowy na depozyt notarialny.

Na Nabywcy ciąży zatem przede wszystkim obowiązek nabycia działki po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej oraz zapłaty ustalonej ceny, a na Sprzedających ciąży obowiązek sprzedaży tej działki bez obciążeń i wad w ustalonym terminie.

W ramach umowy przedwstępnej Sprzedający upoważnili osoby działające w imieniu Nabywcy do przeprowadzania czynności sprawdzających - badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego działki mających na celu spełnienie wymagań satysfakcjonujących Nabywcę. Udzielili także prawa do dysponowania działką na cele budowlane, w tym do składania wszelkich niezbędnych oświadczeń woli, wiedzy oraz wyjaśnień, składania dokumentów, pism i wniosków wieczystoksięgowych, występowania do wszelkich organów państwowych, samorządowych oraz wszelkich urzędów każdej instancji o wydanie dokumentów dotyczących działki lub jej części.

Nabywca po zawarciu umów przedwstępnych nie może dokonywać żadnych nakładów/inwestycji infrastrukturalnych na sprzedawaną działkę, które zwiększałyby jej atrakcyjność. Nabywca poniesie jedynie koszty badań stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego, a także przygotowania formalnego przyszłej inwestycji (zgody, decyzje, itp.).

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający oraz Nabywca powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1/1.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Sprzedający nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego.

2. Powierzchnia sprzedawanej działki 1/1 to 10.016 m2.

3. Działka 1/1 została wydzielona z działki 1 w drugiej połowie 2021 roku. Spowodowane to było wydzieleniem 26 m2 na poszerzenie drogi - ul. F. (jest to obecna działka 1/2).

4. Nie było innych wydzieleń z nieruchomości o nr działki 1.

5. Zakupiona działka 1/1 powiększyła gospodarstwo rolne Sprzedających. Nabyta została na podstawie umowy o przekazaniu własności gospodarstwa rolnego, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 października 1977 roku o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin.

6. Plan miejscowy został uchwalony z inicjatywy gminy.

7. Sprzedający nie wnioskowali o zmiany zapisów w planie miejscowym dla przedmiotowej nieruchomości.

8. Nabywca działki nr 1/1 sam się zwrócił do Sprzedających z zamiarem zakupu działki. Nabywca dowiedział się od sąsiadów o działce i tym, że ewentualnie rozważają jej sprzedaż i po tym jak się o tym dowiedział, zwrócił się do Sprzedających z propozycją zakupu.

9. Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca: złożyła wnioski o wydanie warunków na dostawę mediów na działkę, złożyła wnioski o zgodę na zjazdy na nieruchomość, złożyła kartę informacyjną przedsięwzięcia (rozbudowany wniosek) o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych dla nieruchomości oraz nie dokonała żadnych dodatkowych nakładów/naniesień na nieruchomości zwiększających jej atrakcyjność.

10. Uzyskane z przedmiotowej działki produkty rolne były sprzedawane od 1982 roku do około 2010 r.

11. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną na Kupującym ciąży przede wszystkim obowiązek nabycia udziałów Sprzedających w działce po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej, a na Sprzedających ciąży obowiązek sprzedaży tych udziałów bez obciążeń i wad w ustalonym w umowie terminie. Ponadto, w szczególności Sprzedający zobowiązali się nie rozporządzać udziałami w działce na rzecz innych osób niż kupujący, powiadamiać Kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dotyczących nieruchomości, utrzymywać nieruchomość w obecnym stanie fizycznym i w szczególności nie dokonywać ani nie powodować jakichkolwiek istotnych zmian fizycznych lub modyfikacji nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W ramach umowy przedwstępnej Sprzedający upoważnili także osoby działające w imieniu kupującego do przeprowadzania czynności sprawdzających - badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego - mających na celu spełnienie wymagań satysfakcjonujących Kupującego, a także Sprzedający udzielili prawa do dysponowania działkami na cele budowlane, w tym do składania wszelkich niezbędnych oświadczeń woli, wiedzy oraz wyjaśnień, składania dokumentów, pism i wniosków wieczystoksięgowych, występowania do wszelkich organów państwowych, samorządowych oraz wszelkich urzędów każdej instancji o wydanie dokumentów dotyczących działek lub ich części.

12. Sprzedający nie planują dokonywać w przyszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości.

13. Z tytułu wcześniejszej sprzedaży nieruchomości w 2008 r. o powierzchni 1ha, o której mowa we wniosku, na rzecz Z, Sprzedający nie byli zobowiązani zarejestrować się jako podatnik VAT.

14. Środki uzyskane ze sprzedaży działki 1/1 będą przeznaczone na cele prywatne, Sprzedający nie wiedzą jeszcze jakie.

15. Na moment sprzedaży działka nr 1/1 będzie niezabudowana.

Ponadto w uzupełnieniu jednoznacznie doprecyzowali Państwo opis sprawy, że przedmiotem sprzedaży jest działka 1/1, a nie jak wskazano we wniosku działka 1. Działka 1/1 została wydzielona z działki 1 w drugiej połowie 2021 roku. Spowodowane to było koniecznością wydzielenia 26 m2 na poszerzenie drogi - ul. F. (jest to obecna działka 1/2) - nastąpiło to w trybie wywłaszczenia przez Gminę. Zatem dawna działki 1 składa się obecnie z 2 działek: działki 1/1 będącej przedmiotem sprzedaży oraz działki 1/2 wydzielonej pod poszerzenie drogi.

Pytania

1. Czy Sprzedający będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr 1/1 podatnikami podatku od towarów i usług?

2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr 1/1?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Państwa zdaniem, Sprzedający nie będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr 1/1 podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ad. 2.

W przypadku – wbrew Państwa stanowisku – odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, Państwa zdaniem, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr 1/1.

Uzasadnienie stanowiska w sprawie.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są m in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustęp 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedających dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby ich działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywcy w celu jej dokonania podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem ich za podatników), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (m in. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Dokonanie przez Sprzedających czynności odpłatnego zbycia jednorazowo całego terenu nie przesądza o tym, że z tego powodu staną się podatnikami VAT. Przyjęcie, iż sprzedając posiadany teren budowlany Sprzedający działają w charakterze podatników prowadzących działalność handlową wymagałoby, aby ich czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 i art. 12 Dyrektywy VAT - art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż działki nabytej prawie 40 lat temu i pozostawionej do dziś w niezmienionym stanie prawnym i geodezyjnym (za wyjątkiem zmiany miejscowego planu, na którą Sprzedający nie mieli wpływu i odbyła się ona bez ich udziału), nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsce nabycie terenu w celu jego dalszej odsprzedaży, lecz w celu prowadzenia działalności rolniczej przez długie lata. Nie ma wpływu na tę kwalifikację fakt, iż zbywana działka była również i jest obecnie przedmiotem umów dzierżawy, przez większość czasu również na cele rolnicze. Również incydentalna sprzedaż innego gruntu do Z w roku 2008 na cele drogi publicznej nie świadczy o nabyciu działki nr 1 w roku 1982 w celu odsprzedaży. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności w odniesieniu do zbywanej nieruchomości.

Państwa zdaniem, Sprzedający nie będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr 1/1 podatnikami podatku od towarów i usług.

Ad. 2.

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabyta działka stanie się częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane VAT.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

Ponieważ nabyta działka będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku - wbrew Państwa stanowisku - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr 1/1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

‒ nieprawidłowe, w zakresie braku uznania Sprzedających za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1/1,

‒ prawidłowe, w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działki.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania czynności zbycia działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że A.B wraz z żoną C.B zawarli z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1/1.

Celem podpisanej umowy przedwstępnej jest, aby Nabywca po jej zawarciu oraz po spełnieniu warunków w niej wskazanych, w tym po pozytywnym badaniu stanu prawnego i technicznego działek oraz po uzyskaniu szeregu decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji zamierzonej inwestycji (w tym decyzji środowiskowej), nabył własność działki od Sprzedających. Ponadto, Nabywca wpłacił zaliczkę z tytułu zawarcia umowy na depozyt notarialny.

Na Nabywcy ciąży przede wszystkim obowiązek nabycia działki po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej oraz zapłaty ustalonej ceny, a na Sprzedających ciąży obowiązek sprzedaży tej działki bez obciążeń i wad w ustalonym terminie.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka będzie częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca: złożył wnioski o wydanie warunków na dostawę mediów na działkę, złożył wnioski o zgodę na zjazdy na nieruchomość, złożył kartę informacyjną przedsięwzięcia (rozbudowany wniosek) o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych dla nieruchomości.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia kwestii, czy sprzedaż działki nr 1/1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z analizy powołanych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania podatkiem od towarów i usług danej czynności jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 389 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 2 ww. ustawy,

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV - Dział VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne oraz Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z ww. przepisów, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający zawarli umowę przedwstępną z Nabywcą, w której wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej, w tym po pozytywnym badaniu stanu prawnego i technicznego działek oraz po uzyskaniu szeregu decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji zamierzonej inwestycji (w tym decyzji środowiskowej).

W tym celu Sprzedający upoważnili osoby działające w imieniu Nabywcy do przeprowadzania czynności sprawdzających - badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego działki mających na celu spełnienie wymagań satysfakcjonujących Nabywcę. Udzielili także prawa do dysponowania działką na cele budowlane, w tym do składania wszelkich niezbędnych oświadczeń woli, wiedzy oraz wyjaśnień, składania dokumentów, pism i wniosków wieczystoksięgowych, występowania do wszelkich organów państwowych, samorządowych oraz wszelkich urzędów każdej instancji o wydanie dokumentów dotyczących działki lub jej części.

W związku z tym, uznać należy, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawcy), co wskazuje, że w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości podejmowali działania w sposób zorganizowany.

Opisane okoliczności sprawy wskazują, że podejmowane działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż tej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że sprzedaż Nieruchomości niezabudowanej będzie stanowić działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, i z tytułu tej transakcji Sprzedający będą podatnikiem podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy ma być składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, będący własnością Sprzedających grunt podlega wielu czynnościom, które z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług są „wykonywane” w ich – jako sprzedających – sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Ponadto, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Sprzedający dokonali w 2017 r. odpłatnej umowy dzierżawy części przedmiotowej działki, która to umowa została rozwiązana w 2019 r. Obecnie działka jest dzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy z 18 marca 2019 r. na 10 lat na cele rolnicze, za zwrot podatku rolnego oraz utrzymanie w dobrej kulturze rolnej.

W ocenie organu, powyższa okoliczność dodatkowo przesądza o uznaniu Sprzedających za podatników z tytułu sprzedaży majątku wykorzystywanego do działalności.

Uwzględniając całokształt okoliczności, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania A.B i C.B za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwość, czy Nabywcy, w związku z nabyciem działki 1/1 będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka 1/1 będzie częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Stronie kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Reasumując, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Wnioskodawców będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.B (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).