Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie możliwości wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości 1; Nieruchomości 2 w części dotyczącej działek nr 1, 2 i 3 oraz położonych na tych działkach budynków i budowli; Nieruchomości 3; Nieruchomości 4 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej tą sprzedaż. Uzupełnili go Państwo 10 stycznia 2022 r. (dopłata). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka Akcyjna

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

B. Spółka Akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 21 października 2021 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr XXX B. Spółka Akcyjna (dalej jako „Sprzedający”) – zarejestrowana jako podatnik VAT (podatek od towarów i usług) czynny – zawarła z A. Spółka Akcyjna (dalej jako „Kupujący”) – zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny – umowę sprzedaży warunkowej (dalej jako „Umowa”), której przedmiotem jest:

a) prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 4 z obrębu XXX o powierzchni 1,1479 ha ujętej w księdze wieczystej nr 123 oraz własność posadowionego na tej działce budynku biurowego XXX o powierzchni użytkowej `(...)` m2, położonej w A.. Działka nr 4 oraz budynek położony na tej działce dalej łącznie zwane są „Nieruchomością 1";

b) prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach 1 (o powierzchni 0,0065 ha), 6 (o powierzchni 1,8584 ha), 7 (o powierzchni 2,3866 ha), 2 (o powierzchni 0,0510 ha) i 3 (o powierzchni 12,1987 ha) z obrębu XXX ujętych w księdze wieczystej nr 456 oraz własność posadowionych na tych działkach budynków i budowli, położonych w A.. Działki o numerach 1, 6, 7, 2 i 3 oraz położne na tych działkach budynki i budowle łącznie zwane są „Nieruchomością 2”;

c) prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 5 z obrębu XXX o powierzchni 0,1219 ha ujętej są w księdze wieczystej nr 789 oraz własność posadowionego na tej działce budynku socjalno-biurowego YYY o powierzchni użytkowej `(...)` m2, położonej w A.. Działka nr 5 i budynek położony na tej działce dalej łącznie zwane są „Nieruchomością 3”;

d) prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 8 z obrębu XXX o powierzchni 1,8749 ha ujętej w księdze wieczystej nr 112233 oraz położonych na tej działce budowli, położonej w A.. Wskazana działka i położone na niej budowle dalej łącznie zwane są „Nieruchomością 4”.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 leżą na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego za wyjątkiem działki nr 7 i nr 6 wchodzących w skład Nieruchomości 2, które zgodnie z danymi z ewidencji gruntów oznaczone są symbolem „WM" – grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi.

Na podstawie Umowy Sprzedający sprzedał na rzecz Kupującego Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 za cenę określoną w umowie powiększoną o podatek od towarów i usług przy zastosowaniu 23% stawki tego podatku, pod następującymi warunkami:

a) niewykonania przez C. prawa pierwokupu oraz

b) niewykonania przez Prezydenta Miasta A. prawa pierwokupu

a Kupujący nabył Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 pod wskazanymi powyżej warunkami.

Ponieważ umowa ma charakter warunkowy, aby doszło do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 spełnić muszą się warunki w postaci niewykonania prawa pierwokupu przez C. oraz przez Prezydenta Miasta A.. W przypadku spełnienia się tych warunków, Sprzedający zawrze z Kupującym umowę sprzedaży na podstawie której dokona zbycia na rzecz Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 na podstawie której nastąpi odpłatna dostawa prawa użytkowania wskazanych powyżej działek gruntu i własności położonych na tych działkach budynków i budowli.

Wydanie na rzecz Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 nastąpi niezwłocznie po zawarciu przez Sprzedającego z Kupującym umowy przeniesienia wspomnianych działek gruntu wraz z własnością położonych na tych działkach budynków i budowli, stanowiących odrębny przedmiot własności.

Zatem przedmiotem zdarzeń przyszłych będzie:

1. sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 4 o powierzchni 1,1479 ha oraz własność posadowionego na tej działce budynku biurowego XXX o powierzchni użytkowej … m2. Działka nr 4 jest zabudowana wspominanym budynkiem i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr 2004 Rady Miasta A. z dnia `(...)` 2004 r. z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze 4 oraz właścicielem położonego na tej działce budynku biurowego XXX o powierzchni użytkowej `(...)` m2 od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budynek ten był wzniesiony przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowany. Po nabyciu własności tego budynku w 1993 r. był on użytkowany przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego. Sprzedający od momentu nabycia własności tego budynku nie dokonywał jego ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku,

2. sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 2, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o:

a) numerze 1 (o powierzchni 0,0065 ha), która jest zabudowania i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr 2004 Rady Miasta A. z dnia `(...)` 2004 r. z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową;

b) numerze 6 (o powierzchni 1,8584 ha), która jest niezabudowana i znajduje się na terenie, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i oznaczona jest w rejestrze gruntów jako „WM” - grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, na całym jej obszarze, Rzeka ZZZ;

c) numerze 7 (o powierzchni 2,3866 ha), która jest niezabudowana i znajduje się na terenie, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i oznaczona jest w rejestrze gruntów jako „WM” - grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, na całym jej obszarze, Rzeka ZZZ;

d) numerze 2 (o powierzchni 0,0510 ha), która jest zabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr 2004 Rady Miasta A. z dnia `(...)` 2004 r. i znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem Q teren ulicy lokalnej;

e) numerze 3 (o powierzchni 12,1987 ha), która jest zabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr 2004 Rady Miasta A. z dnia `(...)` 2004 r. i znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem Q teren ulicy lokalnej, QX tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Działki o numerach 1, 2, 3 są zabudowane budynkami i budowlami w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu o numerach 1, 2, 3 oraz właścicielem położonych na tych działkach budynków i budowli wskazanych powyżej od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budynki i budowle położone na działkach o numerach 1, 2, 3 były wzniesione przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowane. Po nabyciu własności tych budynków i budowli w 1993 r. były one użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego. Sprzedający od momentu nabycia własności tych budynków i budowli nie dokonywał ich ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej jakiegokolwiek z tych budynków lub budowli;

3. sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 3, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 5 z obrębu XXX o powierzchni 0,1219 ha oraz własność posadowionego na tej działce budynku socjalno-biurowego YYY o powierzchni użytkowej `(...)` m2. Działka o numerze 5 jest zabudowana wspominanym budynkiem i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr 2004 Rady Miasta A. z dnia `(...)` 2004 r. z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze 5 oraz właścicielem położonego na tej działce budynku biurowego socjalnego o powierzchni użytkowej `(...)` m2 od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budynek ten był wzniesiony przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowany. Po nabyciu własności tego budynku w 1993 r. był on użytkowany przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego. Sprzedający od momentu nabycia własności tego budynku nie dokonywał jego ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku;

4. sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 4, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 8 z obrębu XXX o powierzchni 1,8749 ha oraz położonych na tej działce budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek. Działka o numerze 8 jest zabudowana wspominanymi budowlami jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr 2004 Rady Miasta A. z dnia `(...)` 2004 r. z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze 8 oraz właścicielem położonych na tej działce budowli od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budowle te były wzniesione przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowane. Po nabyciu własności tych budowli w 1993 r. były one użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego. Sprzedający od momentu nabycia własności wspominanych budowli nie dokonywał ich ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej którejkolwiek z tych budowli.

Nieruchomość 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku, Nieruchomość 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli, Nieruchomość 3 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomość 4 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli, które zostaną nabyte przez Kupującego od Sprzedającego, zostaną przez Kupującego wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku opodatkowana będzie 23% stawką podatku od towarów i usług jeśli Sprzedający i Kupujący złożą, przed dniem dokonania dostawy budynku będącego częścią Nieruchomości 1, oświadczenie, o którym mowa jest w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli opodatkowana będzie 23% stawką podatku od towarów i usług jeśli Sprzedający i Kupujący złożą, przed dniem dokonania dostawy budynku będącego częścią Nieruchomości 2, oświadczenie, o którym mowa jest w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

3. (…)

4. Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 3 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku opodatkowana będzie 23% stawką podatku od towarów i usług jeśli Sprzedający i Kupujący złożą, przed dniem dokonania dostawy budynku będącego częścią Nieruchomości 3, oświadczenie, o którym mowa jest w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

5. Czy sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości 4 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli opodatkowana będzie 23% stawką podatku od towarów i usług jeśli Sprzedający i Kupujący złożą, przed dniem dokonania dostawy budowli będących częścią Nieruchomości 4, oświadczenie, o którym mowa jest w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

6. Czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku; Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli; Nieruchomości 3, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomości 4 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli, na podstawie faktury VAT, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży tych nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania pierwszego.

W Państwa ocenie, zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „Ustawa VAT"), w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Według art. 29a ust. 9 Ustawy VAT nie stosuje art. 29a ust. 8 tej ustawy do czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (jest to odrębna czynność od zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu), niemniej jednak w rozpatrywanej sprawie będziemy mieli do czynienia nie z transakcją oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, ale jego zbycia, zatem do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych. Zatem sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania działki gruntu o numerze 4 podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według takiej stawki tego podatku, jaką opodatkowana będzie sprzedaż prawa własności budynku posadowionego na tej działce.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy:

a) sprzedaż własności budynku położonego na działce gruntu o numerze 4 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 4 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług;

b) sprzedaż własności budynku położonego na działce gruntu o numerze 4 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 4 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę podatku od towarów i usług właściwą dla zabudowań (budynków i budowli) na nim posadowionych.

Dlatego najpierw należy ustalić czy sprzedaż budynku położonego na działce gruntu o numerze 4 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy: dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata. Zatem, sprzedaż budynku położnego na działce o numerze 4 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 4):

a) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata;

c) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia;

d) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje przed pierwszym zasiedleniem;

e) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku położonego na działce o numerze 4.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedający jest właścicielem położonego na działce o numerze 4 budynku biurowego XXX o powierzchni użytkowej … m2 od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY) Budynek ten był wzniesiony przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowany.

Po nabyciu własności tego budynku w 1993 r. był on użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego.

Zatem od pierwszego zasiedlenia tego budynku upłynęło ponad dwa lata.

Byłoby inaczej gdyby Sprzedający ulepszył ten budynek i wartość takiego ulepszenia stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Wtedy termin pierwszego zasiedlenia byłyby liczony od nowa, od daty rozpoczęcia użytkowania przez Sprzedającego budynku po jego ulepszeniu. Jednak Sprzedający od momentu nabycia własności tego budynku nie dokonywał jego ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Podsumowując, sprzedaż budynku nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tego budynku a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że sprzedaż budynku położonego na działce o numerze 4 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 4) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W Ustawie VAT zawarte jest jeszcze jedno zwolnienie, mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednak to zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dana sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a w przedmiotowej sprawie sprzedaż jest właśnie tym zwolnieniem objęta, zatem w ogóle w stosunku do tej sprzedaży nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Jednak zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części i oświadczenie to będzie zawierać:

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku gdy oświadczenie składane jest do naczelnika urzędu skarbowego;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący zamierzają wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budynku położonego na działce o numerze 4, to w przypadku gdy złożą, przed dniem dokonania dostawy tego budynku, właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym dotyczącym tej dostawy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tego budynku i oświadczenie to będzie zawierać:

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedającego oraz Kupującego;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku – w przypadku gdy oświadczenie będzie złożone do naczelnika urzędu skarbowego;

c) adres budynku,

to sprzedaż budynku położnego na działce o numerze 4 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 4) będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 1 i art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Stanowisko w zakresie pytania drugiego

W Państwa ocenie, zgodnie art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Według art. 29a ust. 9 Ustawy VAT nie stosuje art. 29a ust. 8 tej ustawy do czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (jest to odrębna czynność od zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu), niemniej jednak w rozpatrywanej sprawie będziemy mieli do czynienia nie z transakcją oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, ale jego zbycia, zatem do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według takiej stawki tego podatku, jaką opodatkowana będzie sprzedać prawa własności budynków i budowli posadowionych na tych działkach. Oznacza to, że w sytuacji, gdy:

a) sprzedaż własności budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu o numerach 1, 2 i 3 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług;

b) sprzedaż własności budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu o numerach 1, 2 i 3 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług

Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę podatku od towarów i usług właściwą dla zabudowań (budynków i budowli) na nim posadowionych.

Dlatego najpierw należy ustalić czy sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu o numerach 1, 2 i 3 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata

Zatem, sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu o numerach 1. 2 i 3 ( a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 1, 2 i 3):

a) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata,

c) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia,

d) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje przed pierwszym zasiedleniem,

e) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli posadowionych na działkach o numerach 1, 2 i 3.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedający jest właścicielem położonych na działkach o numerach 1, 2 i 3 budynków i budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budynki te i budowle te były wzniesione przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowane.

Po nabyciu własności tych budynków i budowli w 1993 r. były one użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego.

Zatem od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów upłynęło ponad dwa lata.

Byłoby inaczej gdyby Sprzedający ulepszył te budynki i budowle i wartość takiego ulepszenia stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków i budowli. Wtedy termin pierwszego zasiedlenia byłyby liczony od nowa, od daty rozpoczęcia użytkowania przez Sprzedającego tych ulepszonych budynków i budowli po ich ulepszeniu. Jednak Sprzedający od momentu nabycia własności budynków i budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów położonych na działkach o numerach 1, 2 i 3 nie dokonywał ulepszenia żadnego z tych budynków oraz żadnej z tych budowli, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych budynków lub którejkolwiek z tych budowli.

Podsumowując, sprzedaż budynków i budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów położonych na działkach o numerach 1, 2 i 3 nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków i budowli a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że sprzedaż budynków i budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów położonych na działkach o numerach 1,2 i 3 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 1, 2 i 3) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W Ustawie VAT zawarte jest jeszcze jedno zwolnienie, mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jednak to zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dana sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a w przedmiotowej sprawie sprzedaż jest właśnie tym zwolnieniem objęta, zatem w ogóle w stosunku do tej sprzedaży nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Jednak zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części i oświadczenie to będzie zawierać

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku gdy oświadczenie składane jest do naczelnika urzędu skarbowego.

c) adres budynku, budowli lub ich części.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący zamierzają wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawę budynków i budowli budynków budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów położonych na działkach o numerach 1, 2 i 3 to w przypadku gdy złożą, przed dniem dokonania dostawy tych budynków i budowli, właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym dotyczącym tej dostawy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tych budynków i budowli i oświadczenie to będzie zawierać:

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedającego oraz Kupującego,

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynków budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów położonych na działkach o numerach 1, 2 i 3 – w przypadku gdy oświadczenie będzie złożone do naczelnika urzędu skarbowego,

c) adres tych budynków i budowli,

to sprzedaż budynków i budowli w postaci budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów położonych na działkach i o numerach 1, 2 i 3 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 1, 2 i 3) będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 1 i art 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Stanowisko w zakresie pytania czwartego

W Państwa ocenie, zgodnie art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Według art. 29a ust. 9 Ustawy VAT nie stosuje art. 29a ust. 8 tej ustawy do czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (jest to odrębna czynność od zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu), niemniej jednak w rozpatrywanej sprawie będziemy mieli do czynienia nie z transakcją oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, ale jego zbycia, zatem do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania działki gruntu o numerze 5 podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według takiej stawki tego podatku, jaką opodatkowana będzie sprzedać prawa własności budynku posadowionego na tej działce.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy:

a) sprzedaż własności budynku położonego na działce gruntu o numerze 5 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 5 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług;

b) sprzedaż własności budynku położonego na działce gruntu o numerze 5 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 5 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług

Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę podatku od towarów i usług właściwą dla zabudowań (budynków i budowli) na nim posadowionych.

Dlatego najpierw należy ustalić czy sprzedaż budynku położonego na działce gruntu o numerze 5 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, sprzedaż budynku położnego na działce o numerze 5 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 5):

a) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata,

c) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia,

d) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje przed pierwszym zasiedleniem,

e) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku położonego na działce o numerze 5.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedający jest właścicielem położonego na działce o numerze 5 budynku socjalno- biurowego YYY o powierzchni użytkowej … m2 od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budynek ten był wzniesiony przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowany.

Po nabyciu własności tego budynku w 1993 r. był on użytkowany przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego.

Zatem od pierwszego zasiedlenia tego budynku upłynęło ponad dwa lata.

Byłoby inaczej gdyby Sprzedający ulepszył ten budynek i wartość takiego ulepszenia stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Wtedy termin pierwszego zasiedlenia byłyby liczony od nowa, od daty rozpoczęcia użytkowania przez Sprzedającego budynku po jego ulepszeniu. Jednak Sprzedający od momentu nabycia własności tego budynku nie dokonywał jego ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Podsumowując, sprzedaż budynku nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tego budynku a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że sprzedaż budynku położonego na działce o numerze 5 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 5) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W Ustawie VAT zawarte jest jeszcze jedno zwolnienie, mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jednak to zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dana sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a w przedmiotowej sprawie sprzedaż jest właśnie tym zwolnieniem objęta, zatem w ogóle w stosunku do tej sprzedaży nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Jednak zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części i oświadczenie to będzie zawierać:

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku gdy oświadczenie będzie złożone do naczelnika urzędu skarbowego;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący zamierzają wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budynku położonego na działce o numerze 5, to w przypadku gdy złożą, przed dniem dokonania dostawy tego budynku, właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym dotyczącym tej dostawy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tego budynku i oświadczenie to będzie zawierać:

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedającego oraz Kupującego,

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku - w przypadku gdy oświadczenie będzie złożone do naczelnika urzędu skarbowego,

c) adres budynku,

to sprzedaż budynku położnego na działce o numerze 5 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 5) będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 29a ust. 8. art. 41 ust. 1 i art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Stanowisko w zakresie pytania piątego

W Państwa ocenie, zgodnie art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Według art. 29a ust. 9 Ustawy VAT nie stosuje art. 29a ust. 8 tej ustawy do czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (jest to odrębna czynność od zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu), niemniej jednak w rozpatrywanej sprawie będziemy mieli do czynienia nie z transakcją oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, ale jego zbycia, zatem do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków trwale z nim związanych.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania działki gruntu o numerze 8 podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według takiej stawki tego podatku, jaką opodatkowana będzie sprzedać prawa własności budowli posadowionych na tej działce.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy:

a) sprzedaż własności budowli posadowionych na działce gruntu o numerze 8 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 8 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług;

b) sprzedaż własności budowli posadowionych na działce gruntu o numerze 8 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 8 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę podatku od towarów i usług właściwą dla zabudowań (budynków i budowli) na nim posadowionych.

Dlatego najpierw należy ustalić czy sprzedaż budowli posadowionych na działce gruntu o numerze 8 będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, sprzedaż budowli posadowionych na działce o numerze 8 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 8):

a) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata,

c) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia,

d) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli nie następuje przed pierwszym zasiedleniem,

e) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata

Podstawowe znaczenie ma zatem, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budowli posadowionych na działce o numerze 8. Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedający jest właścicielem położonych na działce o numerze 8 budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budowle te były wzniesione przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowane.

Po nabyciu własności tych budowli w 1993 r. były one użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług wykonywanej przez Sprzedającego. Zatem od pierwszego zasiedlenia budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek upłynęło ponad dwa lata.

Byłoby inaczej gdyby Sprzedający ulepszył te budowle i wartość takiego ulepszenia stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Wtedy termin pierwszego zasiedlenia byłby liczony od nowa, od daty rozpoczęcia użytkowania przez Sprzedającego tych ulepszonych budowli po ich ulepszeniu. Jednak Sprzedający od momentu nabycia własności budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek nie dokonywał ulepszenia żadnej z tych budowli, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej którejkolwiek z tych budowli.

Podsumowując, sprzedaż budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budowli a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że sprzedaż budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek położonych na działce o numerze 8 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 8) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W Ustawie VAT zawarte jest jeszcze jedno zwolnienie, mianowicie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jednak to zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dana sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a w przedmiotowej sprawie sprzedaż jest właśnie tym zwolnieniem objęta, zatem w ogóle w stosunku do tej sprzedaży nie stosuje się art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Jednak zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części i oświadczenie to będzie zawierać:

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku gdy oświadczenie będzie złożone do naczelnika urzędu skarbowego;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący zamierzają wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek położonych na działce o numerze 8, to w przypadku gdy złożą, przed dniem dokonania dostawy tych budowli, właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie lub w akcie notarialnym dotyczącym tej dostawy, że wybierają opodatkowanie dostawy tych budowli i oświadczenie to będzie zawierać:

a) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedającego oraz Kupującego;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek – w przypadku gdy oświadczenie będzie złożone do naczelnika urzędu skarbowego;

c) adres tych budowli,

to sprzedaż budowli w postaci dróg i placów na (`(...)`), placu głównego `(...)`, (`(...)`) oraz stanowiska budowy i przesuwania jednostek położnych na działce o numerze 8 (a tym samym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 8) będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art, 2 pkt 14, art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 1 i art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Stanowisko w zakresie pytania szóstego

W Państwa ocenie, zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4. art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia przez Kupującego:

1. Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku,

2. Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli,

3. Nieruchomości 3 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku,

4. Nieruchomości 4 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli

faktura VAT, która będzie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu zbycia tych nieruchomości, zawierać będzie kwotę sprzedaży netto w postaci ustalonej ceny oraz podatek od towarów i usług naliczony od tej kwoty sprzedaży netto.

Nieruchomość 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku, Nieruchomość 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli, Nieruchomość 3, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomość 4, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli, które zostaną nabyte przez Kupującego od Sprzedającego, zostaną przez Kupującego wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 1 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1. sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

2. transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3. wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

4. faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

5. wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku, Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli, Nieruchomości 3 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomości 4 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego, będzie fakturą wystawioną przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy i w dacie wystawienia tej faktury.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku, Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli, Nieruchomości 3 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomości 4, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku, Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli, Nieruchomości 3 ,na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomości 4, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, na podstawie umowy sprzedaży, nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, które zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku, Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli, Nieruchomości 3, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomości 4, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli na rzecz Kupującego, na podstawie umowy sprzedaży, będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa wskazanych nieruchomości, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia Nieruchomości 1, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 4 oraz własność położonego na tej działce budynku, Nieruchomości 2 w części, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność położonych na tych działkach budynków i budowli, Nieruchomości 3, na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 5 oraz własność położonego na tej działce budynku oraz Nieruchomości 4 na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze 8 oraz własność położonych na tej działce budowli, na podstawie faktury VAT, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży tych nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części dotyczącej możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług przy dostawie opisanych nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu dostawy przedmiotowych nieruchomości jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości 1; Nieruchomości 2 w części dotyczącej działek nr 1, 2 i 3 oraz położonych na tych działkach budynków i budowli; Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku przedmiotowej transakcji oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej tą sprzedaż. Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o wysokości stawki podatku od towarów i usług dla przedmiotowych transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości zarówno zabudowanej, jak i niezabudowanej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (`(...)`).

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z analizy wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że aby zastosować zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tak samo jak opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika m.in., że zarówno Sprzedający jak i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W dniu 21 października 2021 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr XXX zawarli umowę sprzedaży warunkowej. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu o numerach 4, 1, 2, 3, 5 i 8 położonych w A. oraz właścicielem położonych na tych działkach budynków i budowli od 23 marca 1993 r. na podstawie decyzji wojewody A. w związku z przekształceniem przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną aktem notarialnym z 25 marca 1993 r. (rep. A YYY). Budynki i budowle położone na przedmiotowych działkach były wzniesione przez przekształcone przedsiębiorstwo państwowe i przez to przedsiębiorstwo użytkowane. Po nabyciu własności tych budynków i budowli w 1993 r. były one użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający od momentu nabycia własności tych budynków i budowli nie dokonywał ich ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej jakiegokolwiek z tych budynków lub budowli. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr 2004 Rady Miasta A. z dnia `(...)` 2004 r. Przedmiotem sprzedaży objętym przedmiotową interpretacją są:

‒ Nieruchomość 1 obejmująca: prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 4 z obrębu XXX o powierzchni 1,1479 ha ujęta w księdze wieczystej nr 123 oraz własność posadowionego na tej działce budynku biurowego XXX o powierzchni użytkowej `(...)` m2. Działka nr 4 jest zabudowana wspominanym budynkiem i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową.

‒ Nieruchomość 2 w części na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1 (o powierzchni 0,0065 ha), 2 (o powierzchni 0,0510 ha) i 3 (o powierzchni 12,1987 ha) z obrębu XXX ujętych w księdze wieczystej nr 456 oraz własność posadowionych na tych działkach budynków i budowli w postaci: budynków mieszkalnych, hal, budynków portierni, budynków socjalnych, budynków oczyszczalni, budynku garaży samochodowych, wiat, budynków magazynów, budynków warsztatów, budynku biurowego, dróg i placów. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego odpowiednio: nr 1 z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową; nr 2 znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem Q teren ulicy lokalnej, nr 3 znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem Q teren ulicy lokalnej, QX tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

‒ Nieruchomość 3 obejmująca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 5 z obrębu XXX o powierzchni 0,1219 ha ujęta w księdze wieczystej nr 789 oraz własność posadowionego na tej działce budynku socjalno-biurowego YYY o powierzchni użytkowej `(...)` m2 i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową

‒ Nieruchomość 4 obejmująca, prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 8 z obrębu XXX o powierzchni 1,8749 ha ujętej w księdze wieczystej nr 112233 oraz położonych na tej działce budowli i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno-usługową.

Państwa wątpliwość w pierwszej kolejności budzi kwestia opodatkowana podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1; Nieruchomości 2 w części na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność posadowionych na tych działkach budynków i budowli; Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, jeśli Sprzedający i Kupujący złożą, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa jest w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że skoro od 1993 r. Sprzedający był właścicielem budynków i budowli posadowionych na działkach nr: 4, 1, 2, 3, 5, 8 i były one przez niego użytkowane, a ponadto nie dokonywał ich ulepszenia, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej jakiegokolwiek z tych budynków lub budowli, to do ich zbycia zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie jeżeli Kupujący i Sprzedający złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem transakcji lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy wszystkich budynków i budowli (wskazanych we wniosku) posadowionych na działkach nr: 4, 1, 2, 3, 5, 8, tj. oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zawierające wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży ww. budynków i budowli i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W konsekwencji planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr 4, 1, 2, 3, 5, 8, na których posadowione są budynki i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Państwa w zakresie pytań nr 1, 2, 4 oraz pytania nr 5 jest prawidłowe w części dotyczącej możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy przy dostawie opisanych nieruchomości.

Ponadto wątpliwości Państwa dotyczą kwestii ustalenia, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 1; Nieruchomości 2 w części, w części na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność posadowionych na tych działkach budynków i budowli; Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W świetle art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 1 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 1 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 1 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący i Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, a zakup opisanej nieruchomości będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług .

Jednocześnie – jak wskazano w niniejszej interpretacji – w odniesieniu do planowanej transakcji znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy w stosunku do ww. transakcji, wówczas Kupującemu po nabyciu i otrzymaniu faktury dokumentującej dostawę przedmiotowych Nieruchomości 1; Nieruchomości 2 w części na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność posadowionych na tych działkach budynków i budowli; Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego, dokumentującej opisaną transakcję.

Zatem w sytuacji, kiedy sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę i wykaże podatek od towarów i usług, Kupujący na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy będzie miał możliwość odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na takiej fakturze, dokumentującej transakcję zakupu.

Podsumowując, Kupujący uczestnicząc w tym samym zdarzeniu przyszłym co Sprzedający – w sytuacji skutecznego złożenia przez Sprzedającego i Kupującego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług do właściwego Naczelnika Urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym oraz wykorzystywania Nieruchomości 1; Nieruchomości 2 w części na którą składają się prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2 i 3 oraz własność posadowionych na tych działkach budynków i budowli; Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, do celów działalności opodatkowanej – będzie uprawiony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury/faktur dokumentującej/dokumentujących przedmiotową sprzedaż na podstawie art. 86 ust. 1.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 6 o prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu dostawy przedmiotowych nieruchomości jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy.

W kwestii objętej pytaniem 3 postawionym w złożonym wniosku ORD-IN oraz w części objętej pytaniami 1, 2, 4 i 5 w zakresie dotyczącym określenia stawki podatku od towarów i usług dla dostawy opisanych nieruchomości, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia odpowiednio:

Znak 0115-KDIT1.4012.54.2.AGW,

Znak 0115-KDIT1.4012.55.2.AGW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).