Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 15 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 stycznia 2022 r. (wpływ 11 stycznia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, niebędącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającą w RP ograniczony obowiązek podatkowy, na stałe zamieszkałą w Stanach Zjednoczonych Ameryki.

Jest Pani współwłaścicielką niezabudowanej nieruchomości gruntowej (…) położonej w (…), składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12. Nieruchomość ta wg miejscowego planu zagospodarowania ogłoszonego Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) a z 10 stycznia 2006 r. pod nazwą Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obszaru „…” w(…), przeznaczona jest: działka 1 do zabudowy, pozostałe działki nie posiadają prawa do zabudowy. Ponadto istnieje Decyzja Zarządu (`(...)`) z 21 listopada 2002 r. sygn. (…) o uznaniu działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12 za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…) w (…).

Nabyła Pani tę nieruchomość 8 sierpnia 2003 r. w części 320/1000. Pozostałymi współwłaścicielami są: Pani mąż W.Ś. oraz małżonkowie A. i W. M.

20 marca 2020 r. została podpisana warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży tej nieruchomości (…), w której ustalono cenę sprzedaży. Umowa ta została zmieniona 8 października 2021 r. w ten sposób, iż sprzedaż dotyczyć ma wyłącznie działki nr 1. Zmiana ta spowodowana została spornym aktualnie stanem prawnym działek nr od 2 do 12, a to w związku z wystąpieniem kilku rodzin zamieszkałych przy ul. (…) w (…) do sądu o ustalenie prawa do ich własności w drodze zasiedzenia. Sprzedaż ma nastąpić do 29 grudnia 2021 r. Nabywcą ma być X Sp. z o.o. Sp. K.

Warunkami zawieszającymi umowę są:

- uzyskanie pozwolenia na budowę ośmiu budynków jednorodzinnych;

- uzyskanie pozwolenia na budowę drogi;

- dokonanie podziału geodezyjnego działki;

- ustanowienie odpowiednich służebności.

Wszystkie te czynności dzieją się wyłącznym staraniem kupującego, sprzedający wydali zgody na bezwarunkowe i nieodwołalne prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym uzyskania warunków technicznych zabudowy oraz zawarcia umów przyłączeniowych z dostawcami mediów. Do dnia złożenia wniosku została wydana zgoda na wycinkę drzew i krzewów, postanowienie o podziale nieruchomości oraz wydane zostały warunki przyłączenia gazu. Inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

W przypadku finalizacji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży pozostałe działki stanowiące przedmiotową nieruchomość zostaną przeznaczone do sprzedaży osobom fizycznym, a to w związku ze wspomnianą wyżej Decyzją Zarządu (`(...)`) z 21 listopada 2002 r. sygn. (…) o uznaniu działek nr od 2 do 12 za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…) w (…).

Na tych działkach została ustanowiona bezpłatna służebność na poprowadzenie sieci i przesyłu dla V S.A. i Y S.A. oraz bezpłatna zgoda na wprowadzenie kabla energetycznego do skrzynki energetycznej, dla kupującego działkę nr 1, na potrzeby prowadzenia robót budowlanych.

Sprzedaż działki nr 1 oraz planowana sprzedaż pozostałych działek będą stanowić sprzedaż z majątku prywatnego. Na potrzeby transakcji zostało udzielone pełnomocnictwo Panu W. M., który będzie działał również we własnym imieniu, który to jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i wystawi za te czynności fakturę VAT (podatek od towarów i usług).

Nieruchomość ta nigdy nie była ogłaszana do sprzedaży w żadnym biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie stała tam żadna tablica ani nie wisiał baner z ofertą sprzedaży, nigdy nie była wydzierżawiona ani wynajęta, nie wiązały się z nią żadne pożytki materialne. Wnioskodawczyni nie dokonywała w ciągu ostatnich pięciu lat żadnej sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Udział w działce nr 1 nabyła Pani aktem notarialnym w dniu 8 sierpnia 2003 r.

2. W dniu zakupu nie miała Pani sprecyzowanego celu zakupu. Mieszka Pani za granicą, w tym czasie nie wiedziała jak potoczą się jej losy, czy nie wróci Pani na stałe do Polski, czy (…) będzie Pani docelowym miejscem zamieszkania, czy zakup potraktuje Pani jako lokatę kapitału. Zdawała sobie Pani sprawę, że jest współwłaścicielką i docelowo będzie konieczność zniesienia współwłasności.

3. Działka nie była nigdy do niczego wykorzystywana. Nigdy nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza.

4. Nie uzbrajała Pani działki, nie prowadziła też żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych. Wycięła Pani tylko parę drzew w czasie obowiązywania ustawy Lex-Szyszko. Działka została też częściowo ogrodzona rozbieralnym budowlanym płotem segmentowym z uwagi na prowadzone postępowania o zasiedzenia z powództwa osób trzecich oraz dlatego, że działka była zaśmiecana. Wszystkie te czynności były podejmowane w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

5. Dokonała Pani sprzedaży nieruchomości:

- dom jednorodzinny w (…) sprzedała Pani w roku 2001 r.;

- dom jednorodzinny w (….) sprzedała Pani w roku 2003 r.;

6. Pan W. M., jako Pani przedstawiciel w Polsce, ma szerokie pełnomocnictwo, które pozwala na wszelkie działania administracyjne i faktyczne, które w tym przypadku doprowadzą do uzyskania decyzji pozwolenia na budowę zespołu budynków szeregowych, dróg i uzbrojenia. Pani oraz Pani pełnomocnik (współwłaściciel nieruchomości) jesteście biernymi uczestnikami tego procesu. Natomiast są udzielane poprzez niego pełnomocnictwa do działania w tym zakresie firmie Kupującej. W trakcie tych prac jesteście biernymi uczestnikami tego procesu administracyjnego. Nadmienia Pani, że z własnej inicjatywy nie prowadzicie żadnych prac powodujących podniesienie wartości nieruchomości.

7. W ramach podpisanej przedwstępnej umowy sprzedaży, która będzie konsumowana po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez Kupującego, swego czasu udzieliła Pani panu W.M. pełnomocnictwa do wszelkich działań przy Pani nieruchomościach. Zawiera ono wszelkie możliwości, które okażą się konieczne do przeprowadzenia procesu administracyjnego prowadzącego do wydania decyzji pozwolenia na budowę zespołu budynków szeregowych, dróg i uzbrojenia. Z kolei Pani pełnomocnik udzielił dalszych pełnomocnictw stronie Kupującej do działań zmierzających do uzyskania ww. zgód. Informuje Pani przy tym, że Pani oraz jej pełnomocnik (współwłaściciel nieruchomości) jesteście biernymi uczestnikami tego procesu.

8. Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej są następujące:

A. wydanie na wniosek Kupującego przez Prezydenta Miasta (…) postanowienia o pozytywnej opinii planu podziału działki 1;

B. wydanie przez Zarząd Dróg Miejskich opinii o możliwości skomunikowania przyszłej inwestycji;

C. zawarcie przez Kupującego z Gminą Miasto (…) umowy regulującej zasady budowy drogi przebiegającej przez teren przyszłej inwestycji;

D. ustanowienie szeregu służebności, które będą wynikać z decyzji Organów wydających stosowne zgody;

E. wydanie staraniem Kupującego ostatecznych i prawomocnych decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielenie pozwoleń na budowę:

- pozwolenia na budowę budynków,

- pozwolenia na budowę drogi,

- pozwolenia na budowę sieci,

które to pozwolenia będą umożliwiały realizację inwestycji w sposób zgodny z koncepcją zagospodarowania terenu;

F. dokonania staraniem Kupującego podziału działki;

a) cały proces przygotowania inwestycji prowadzony jest staraniem i na koszt Kupującego. Oprócz wydania pełnomocnictw i zgód niczym się Pani nie zajmuje;

b) udzieliła Pani pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich czynności przed wszelkimi osobami, organami administracyjnymi i sądami administracyjnymi, we wszelkich sprawach związanych z dokonaniem geodezyjnego podziału działki;

c) podpisała Pani umowę użyczenia bez odrębnego wynagrodzenia, na podstawie której korzystający (Kupujący) uprawniony jest do korzystania z nieruchomości w zakresie określonym przez wykonywanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w tym w szczególności w zakresie niezbędnym do:

- uzyskania przez korzystającego decyzji o zatwierdzeniu projektów budowlanych i udzieleniu pozwolenia na budowę;

- dokonywania wszelkich czynności związanych z przyłączeniem nieruchomości do sieci wszelkich mediów zwłaszcza w zakresie niezbędnym do uzyskania przez korzystającego warunków technicznych przyłączenia do sieci od dostawców mediów i zawierania umów o przyłączenie do sieci;

- uzyskania poprzez korzystającego wszelkich decyzji i opinii oraz dokonania wszelkich uzgodnień niezbędnych dla uzyskania pozwoleń na budowę;

- przeprowadzenia badań podłoża;

- występowania z wnioskiem o zgodę na wycinkę drzew;

d) na dzień dzisiejszy są ustalenia, zostanie podciągnięta tylko woda i energia elektryczna na cele przyszłej budowy, ale być może harmonogram się zmieni i w przyszłości Kupujący będą chcieli działkę zbroić. Kupujący będzie czynił nakłady inwestycyjne dopiero po uzyskaniu zgód i pozwoleń, które to takie nakłady będą uzasadniać. Działania te nie będą miały wpływu na cenę sprzedaży przedmiotowej działki.

W treści umowy przedwstępnej nie zostały narzucone żadne obowiązki w stosunku do Pani oprócz doprowadzenia do tego, aby przedmiotowa działka była w całości wolna od obciążeń w związku z toczącymi się przed Sądem Rejonowym w (…) czterema sprawami o zasiedzenie nieruchomości przez osoby trzecie.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, jak również późniejsza sprzedaż pozostałych działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, transakcje opisane w stanie faktycznym nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż wykonywana w ramach zarządu prywatnym majątkiem.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6) oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionego powyżej przepisu nieruchomość, zarówno gruntowa jak i zabudowana spełnia definicje towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa regulacja stanowi implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347/1).

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, iż opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W praktyce ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten jednak znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE.

Kluczowym jest w tej sprawie wyrok z 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C‑181/10. TSUE zauważył tu, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli to państwo skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Natomiast kiedy osoba fizyczna w celu sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektywy 2006/112/WE, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Stanowisko to TSUE konsekwentnie zajmował i w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137). Zostało ono także przyjęte przez Naczelny Sąd Administracyjny, który wielokrotnie podnosił, że stwierdzenie czy dany podmiot, w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług każdorazowo wymaga oceny dokonanej na gruncie konkretnego stanu faktycznego, bowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców (m.in.: I FPS 3/07, I FSK 1323/12, I FSK 319/13, I FSK 781/13, I FSK 729/14, I FSK 983/17).

Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodnie pogląd, że państwo polskie nie skorzystało z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE, umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z dostawą budynku lub terenu budowlanego (I FSK 1684/11, I FSK 1655/11, I FSK 382/14).

W konsekwencji w każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności.

Przenosząc to na stan faktyczny opisany przez Wnioskodawczynię należy uznać, że sprzedaż działki gruntu nr 1 nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, o czym świadczy szereg okoliczności. Nabyła ona nieruchomość do majątku prywatnego wiele lat temu (2003r.), nie prowadziła żadnych prac mających na celu podniesienie atrakcyjności lub wartości gruntu, nie prowadziła także żadnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywcy gruntu. Nie uzyskała w okresie posiadania tej nieruchomości żadnego przysporzenia majątkowego związanego z tą nieruchomością. W opisanej w stanie faktycznym sytuacji Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży w reakcji na ofertę zakupu złożoną przez kupującego. Udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane, nie bez znaczenia jest tu jednak fakt, że podjęte przez kupującego czynności związane z uzyskaniem finalnie decyzji o pozwoleniu na budowę, nie wpłyną na wysokość ceny gruntu, ta bowiem została już umówiona w umowie przedwstępnej, nie można ich zatem uznać za zaangażowanie środków podobnych do tych, które wykorzystuje w swojej działalności handlowiec w celu maksymalizacji zysku.

Jeśli natomiast chodzi o sprzedaż kolejnych działek (nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12) to ich sprzedaż nastąpi jedynie w konsekwencji sprzedaży działki nr 1 i tylko w związku z tym, że zgodnie z Decyzją Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego Geopoz sygn. (…) zostały uznane za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…), co może spowodować, że sprzedaży tych działek Wnioskodawczyni będzie dokonywać częstotliwie na rzecz osób fizycznych. Nie jest to jednak skutek wywołany staraniem Wnioskodawczyni, a szczególnie staraniem podjętym w celu zwiększenia wartości gruntu, a jedynie sytuacją prawną tych działek związaną z w/w decyzją i złożeniem do sądu wniosków o uznanie własności w drodze zasiedzenia przez kilka rodzin zamieszkujących przy ul. (…) w (…). Ponadto działki te nie posiadają prawa do zabudowy.

W tak przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni dokona transakcji, które należy uznać za dokonywane okazjonalnie, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. Idąc dalej, nie można uznać działania Wnioskodawczyni za zorganizowaną działalność gospodarczą, gdyż nie można przypisać jej podjęcia aktywnych działań w celu podniesienia wartości gruntu, czyli zaangażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez przedsiębiorcę działającego na rynku obrotu nieruchomościami, a zatem opisane w stanie faktycznym przyszłe zdarzenia dotyczące sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego nie wykroczą poza zakres zarządu tym majątkiem.

Konkludując Wnioskodawczyni podkreśla, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy, w tym przypadku gruntu, w ramach wyzbywania się majątku, nie może stanowić wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Działalność gospodarcza związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym, powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Nie jest zatem działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, jak jest w sytuacji przedstawionej w stanie faktycznym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy,

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki, będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy podkreślić, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 535 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Zgodnie z art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, jest Pani osobą fizyczną, na stałe zamieszkałą w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Jest Pani współwłaścicielką niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12 w części 320/1000. Nabyła Pani tę nieruchomość 8 sierpnia 2003 r. wraz z mężem i współwłaścicielami. W dniu zakupu nie miała Pani sprecyzowanego celu zakupu.

Działka nie była nigdy do niczego wykorzystywana. Nigdy nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza.

Nieruchomość ta wg miejscowego planu zagospodarowania ogłoszonego Uchwałą Rady Miasta (…) z 10 stycznia 2006 r. w (…), przeznaczona jest: działka 1 do zabudowy, pozostałe działki nie posiadają prawa do zabudowy. Ponadto istnieje Decyzja Zarządu (`(...)`) z 21 listopada 2002 r. o uznaniu działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12 za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…) w (…).

20 marca 2020 r. została podpisana warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży ww. Nieruchomości, w której ustalono cenę sprzedaży. Umowa ta, z uwagi na sporny aktualnie stan prawny działek od nr 2 do 12, została zmieniona 8 października 2021 r. w ten sposób, iż sprzedaż dotyczyć ma wyłącznie działki nr 1.

W przypadku finalizacji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży działki 1, pozostałe działki stanowiące przedmiotową Nieruchomość zostaną przeznaczone do sprzedaży osobom fizycznym, w związku ze wspomnianą wyżej Decyzją Zarządu (`(...)`).

Na tych działkach została ustanowiona bezpłatna służebność na poprowadzenie sieci i przesyłu dla V S.A. i Y S.A. oraz bezpłatna zgoda na wprowadzenie kabla energetycznego do skrzynki energetycznej, dla kupującego działkę nr 1, na potrzeby prowadzenia robót budowlanych. Sprzedaż działki 1 ma nastąpić do 29 grudnia 2021 r. Nabywcą ma być X Sp. z o.o. Sp. K.

Warunkami zawarcia finalnej umowy sprzedaży są m.in: wydanie na wniosek Kupującego przez Prezydenta Miasta (…) postanowienia o pozytywnej opinii planu podziału działki 1; wydanie przez Zarząd Dróg Miejskich opinii o możliwości skomunikowania przyszłej inwestycji; zawarcie przez Kupującego z Gminą Miasto (…) umowy regulującej zasady budowy drogi przebiegającej przez teren przyszłej inwestycji; ustanowienie szeregu służebności, które będą wynikać z decyzji Organów wydających stosowne zgody; wydanie staraniem Kupującego ostatecznych i prawomocnych decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzieleniu pozwoleń na budowę (pozwolenia na budowę budynków, pozwolenia na budowę drogi, pozwolenia na budowę sieci) które to pozwolenia będą umożliwiały realizację inwestycji w sposób zgodny z koncepcją zagospodarowania terenu; dokonania staraniem Kupującego podziału działki.

Sprzedający wydali zgody na bezwarunkowe i nieodwołalne prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym uzyskania warunków technicznych zabudowy oraz zawarcia umów przyłączeniowych z dostawcami mediów. Do dnia złożenia wniosku została wydana zgoda na wycinkę drzew i krzewów, postanowienie o podziale nieruchomości oraz wydane zostały warunki przyłączenia gazu. Inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Udzieliła Pani również pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich czynności przed wszelkimi osobami, organami administracyjnymi i sądami administracyjnymi, we wszelkich sprawach związanych z dokonaniem geodezyjnego podziału działki. Podpisała Pani również umowę użyczenia bez odrębnego wynagrodzenia, na podstawie której korzystający (Kupujący) uprawniony jest do korzystania z nieruchomości w zakresie określonym przez wykonywanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w tym w szczególności w zakresie niezbędnym do uzyskania przez korzystającego decyzji o zatwierdzeniu projektów budowlanych i udzieleniu pozwolenia na budowę; dokonywania wszelkich czynności związanych z przyłączeniem nieruchomości do sieci wszelkich mediów zwłaszcza w zakresie niezbędnym do uzyskania przez korzystającego warunków technicznych przyłączenia do sieci od dostawców mediów i zawierania umów o przyłączenie do sieci; uzyskania poprzez korzystającego wszelkich decyzji i opinii oraz dokonania wszelkich uzgodnień niezbędnych dla uzyskania pozwoleń na budowę; przeprowadzenia badań podłoża oraz występowania z wnioskiem o zgodę na wycinkę drzew.

Na potrzeby transakcji zostało udzielone pełnomocnictwo Panu W. M., (który będzie działał również we własnym imieniu) który to jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i wystawi za te czynności fakturę VAT.

Nieruchomość ta nigdy nie była ogłaszana do sprzedaży w żadnym biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie stała tam żadna tablica ani nie wisiał baner z ofertą sprzedaży, nigdy nie była wydzierżawiona ani wynajęta, nie wiązały się z nią żadne pożytki materialne. Wnioskodawczyni nie dokonywała w ciągu ostatnich pięciu lat żadnej sprzedaży nieruchomości.

W opisanej sprawie Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z przedstawionych informacji, w związku z planowaną transakcją zbycia działki 1 zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży, zgodnie z którą Kupujący nabędzie działkę m.in. pod warunkiem uzyskania ostatecznych i prawomocnych decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielenia pozwoleń na budowę budynków, drogi i sieci. Jednocześnie udzieliła Pani szerokiego pełnomocnictwa Panu W. M., które pozwala na wszelkie działania administracyjne i faktyczne, które w tym przypadku doprowadzą do uzyskania decyzji pozwolenia na budowę zespołu budynków szeregowych, dróg i uzbrojenia. Z kolei pełnomocnik ten udzielił dalszych pełnomocnictw stronie Kupującej do działań zmierzających do uzyskania ww. zgód. Pani i jej pełnomocnik są biernymi uczestnikami tego procesu. Fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej działce faktycznie podejmują pełnomocnicy (Kupująca oraz Pan W. M.) nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Pani. Jak wynika bowiem z przytoczonych regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Pani.

Uznać zatem należy, że rodzaj działań podjętych przez Panią (wykonywanych przez pełnomocników), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce, tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnych decyzji zatwierdzających projekty budowlane, pozwoleń na budowę budynków, drogi oraz sieci, które będą umożliwiały realizację inwestycji w sposób zgodny z koncepcją nabywcy oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wymaganych prawem decyzji, pozwoleń i warunków, a efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowej działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za Pani zgodą, wpływają na podniesienie atrakcyjności działki będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jego wartości.

W analizowanej sprawie nie można również pominąć okoliczności, że łącząca strony umowa przedwstępna wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży działki 1 od spełnienia warunków umożliwiających Kupującemu realizację inwestycji na zakupionej działce, w tym od uzyskania przez Kupującego ostatecznych i prawomocnych decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzieleniu pozwoleń na budowę budynków, drogi oraz sieci. Jak wynika z przytoczonego powyżej wyroku TSUE (sygn. akt C-180/10 i C-181/10), czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Odnosząc tezy sformułowane przez TSUE w ww. wyroku na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że fakt iż strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności działki 1 od uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, świadczy o tym, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z taką Pani aktywnością i zaangażowaniem w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców.

Pomimo więc, że opisu sprawy wynika, że nie podejmowała Pani aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami mających na celu sprzedaż działki (Nieruchomość nie była ogłaszana do sprzedaży w żadnym biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie stała tam żadna tablica ani nie wisiał baner z ofertą sprzedaży), nie podejmowała Pani jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informujemy, że w interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, natomiast w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 i 12 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).