0114-KDIP4-1.4012.754.2021.2.PS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu rozliczenia sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o.o.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan B

Opis zdarzenia przyszłego

Strony i planowana transakcja

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…) (dalej: „Nabywca” lub „Spółka”) zamierza prowadzić działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, w tym – w szczególności – działalność deweloperską w zakresie powierzchni magazynowych i centrów logistycznych. W związku z powyższym, w dniu 15 lipca 2021 r. Spółka zawarła ze wskazanymi niżej sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na której Nabywca planuje wybudować centrum logistyczno-magazynowe (dalej: „Planowana Transakcja”).

C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „C”), Pan B oraz Pan D (działający, na gruncie prawa cywilnego, przy Planowanej Transakcji w imieniu własnym również w imieniu i na rzecz swojej żony Pani E) (dalej wspólnie: „Sprzedający” lub „Zbywcy”), będący właścicielami działek tworzących niezabudowaną nieruchomość gruntową przeznaczoną pod zabudowę, zawarli z Nabywcą powyższą Umowę Przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Każdy ze Sprzedających z osobna posiada zarejestrowaną działalność gospodarczą (nie dotyczy to Pani E, w imieniu i na rzecz której występuje jej mąż, Pan D). Działalność gospodarcza prowadzona przez Sprzedających związana jest z branżą motoryzacyjną, w tym m.in: działalnością dealerską oraz serwisami i mechaniką samochodów.

Spółka na dzień składania niniejszego wniosku jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT (podatek od towarów i usług). Po stronie Sprzedających, C, Pan B oraz Pan D są również, na dzień składania niniejszego wniosku, zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Natomiast Pani E (w imieniu i na rzecz której występuje podczas Planowanej Transakcji jej mąż) nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT.

Planowana Transakcja dotyczy sprzedaży prawa własności czternastu niezabudowanych działek ewidencyjnych gruntu znajdujących się w miejscowości (…) w gminie (…) o łącznej powierzchni 16.4233 ha (dalej: Nieruchomość). Szczegółowy opis przedmiotu Planowanej Transakcji jest przedstawiony poniżej. W celu realizacji Planowanej Transakcji Sprzedający zawarli Umowę Przedwstępną, a następnie planują zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawcy oświadczają w tym miejscu, że Planowana Transakcja nie została dotychczas dokonana, a na moment składania wniosku jej finalizacja planowana jest na luty 2022 roku. Przy czym ze względu na okoliczności komercyjne, biznesowe i prawne Wnioskodawcy nie mogą również wykluczyć, że termin ten nie ulegnie dodatkowym zmianom.

Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji obejmuje:

I. prawo własności gruntów położonych w (…), będących współwłasnością Pana B oraz Pana D i Pani E w częściach równych, składających się z działek oznaczonych następującymi numerami ewidencyjnymi:

a) 1, o powierzchni 0.1235 ha oraz 2, o powierzchni 0.0085 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

b) 3, o powierzchni 6.5950 ha oraz 4 o powierzchni 3.1674 ha oraz 4 o powierzchni 0.8909 ha oraz 6 o powierzchni 2.0196 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

dalej jako „Grunt I”;

II. prawo własności gruntów położonych (…), będących współwłasnością Pana D i Pani E, składających się z działek oznaczonych następującymi numerami ewidencyjnymi:

a) 7 o powierzchni 1.3150 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

b) 8, o powierzchni 0.5801 ha, oraz 9, o powierzchni 0.0348 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

c) 10, o powierzchni 0.5372 ha oraz 11, o powierzchni 0.0454 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

dalej jako „Grunt II”;

III. prawo własności gruntu położonego w (…), będącego współwłasnością C oraz Pana D i Pani E w częściach równych, składającego się z działek oznaczonymi następującymi numerami ewidencyjnymi:

a) 12, o powierzchni 1.0303 ha oraz 13, o powierzchni 0.0627 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

dalej jako „Grunt III";

IV. prawo własności gruntu położonego w (…), będącego własnością Pana B, składającego się z działki oznaczonej następującym numerem ewidencyjnym:

a) 14, o powierzchni 0.0129 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…);

dalej jako „Grunt IV";

- zwanych łącznie jako: „Działki”.

Wnioskodawcy wskazują, że specyficzna struktura własnościowa poszczególnych działek po stronie Zbywców wynika z tego, że osoby fizyczne pozostające członkami rodziny Państwa F oraz C (będącą spółką rodzinną, w której 100% udziałów należy do Pana B) nabywały Działki, dokonując inwestycyjnej lokaty kapitału, według możliwości finansowych na dany moment i istniejących nadwyżek finansowych.

Działki składające się na Nieruchomość są niezabudowane i są działkami przeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tym samym są terenem budowlanym zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”). Dodatkowo, Wnioskodawcy zaznaczają, że na Działkach znajdować się mogą instalacje (np. związane z dostawą mediów) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wschodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji.

Po zawarciu umowy przyrzeczonej Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, tym samym wykorzystując Nieruchomość dla celów opodatkowanych związanych z podstawową działalnością Spółki (tj. jak wskazano powyżej: realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków).

Projekt inwestycyjny, którego realizację przewiduje Nabywca będzie opierał się na Projekcie budowlanym, na którego budowę pozwolenie uzyskało C. (decyzja z dnia 31 maja 2021 r. nr I zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę inwestycji Centrum Logistycznego G. z infrastrukturą techniczną (dalej: „Projekt budowlany” lub „Centrum Logistyczne”) na działkach 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 7, 12, 15, 16, 17 i 18, wydaną przez Wojewodę (dalej: „Pozwolenie na budowę”). Strony wskazują, że działki nr 15, 16, 17 oraz 18 objęte są Pozwoleniem na budowę, jednakże nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji, gdyż są one są własnością gminy z przeznaczeniem na powstanie na nich drogi gminnej.

Jak wynika z powyższych wyjaśnień, przedmiotem Planowanej Transakcji będzie 14 Działek, z czego 9 z nich jest objętych Pozwoleniem na budowę. Natomiast pozostałe 5 działek przeznaczonych będzie na tereny otaczające planowane Centrum Logistyczne i nie będą zabudowane budynkami (przy czym stanowią one tereny budowlane, przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Łącznie 14 działek będzie stanowić kompleks, połączony funkcjonalnie, przeznaczony na działanie Centrum Logistycznego.

Pozwolenie na budowę obejmuje: dwie hale magazynowe z wbudowanymi częściami biurowo-socjalnymi oraz portiernią i pompownią oraz instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, a także układem drogowym wewnętrznym z placem manewrowym, parkingami i drogą gminną.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający przeniosą Pozwolenie na budowę oraz prawa autorskie do Projektu budowlanego na Nabywcę; cena za te prawa wliczona jest w cenę Nieruchomości.

Działki składające się na Nieruchomość nabywane były przez Sprzedających na przestrzeni wielu lat jako lokata kapitału z przeznaczeniem na ich odsprzedaż w przypadku istotnego wzrostu ich wartości (jednakże, Sprzedający nie wykluczali innego ich przeznaczenia, w zależności od okoliczności biznesowych). Sprzedający jako osoby od lat prowadzące profesjonalną działalność gospodarczą związaną z szeroko pojętą motoryzacją (m.in: działalnością dealerską, serwisem samochodowym itp.) nabywali działki, przy których w przyszłości (zgodnie z planami inwestycyjnymi Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad (dalej: „GDDKiA”) oraz właściwymi planami zagospodarowania przestrzennego) miały przebiegać węzły komunikacyjne, przy których mogą powstawać m.in. centra logistyczne.

Sprzedający jako podmioty od wielu lat specjalizujące się w branży motoryzacyjnej dysponowały odpowiednią wiedzą i doświadczeniem związanym z inwestycjami drogowymi w Polsce, w tym w szczególności planowanymi inwestycjami drogowymi na terenie województwa (takimi jak autostrady, trasy szybkiego ruchu i węzły komunikacyjne), co przyczyniło się m.in. do odpowiedniego doboru nabywanych nieruchomości gruntowych, atrakcyjnych na potrzeby inwestycji w centra logistyczne.

Odnosząc powyższe do Planowanej Transakcji, C za zgodą pozostałych Sprzedających od 2016 r. zaczął podejmować szereg istotnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do budowy na niej Centrum Logistycznego, takie jak:

• wykonanie projektu budowlanego zgodnie z umową z dnia 7 października 2016 r. zawartą z GDDKiA dotyczącego budowy układu komunikacyjnego do planowanego Centrum Logistycznego, na którego budowę pozwolenia wydali Wojewoda (decyzja nr II) w zakresie przebudowy drogi krajowej oraz Starosta (decyzja nr III) w zakresie wychodzącym poza pas drogi krajowej oraz rozpoczęcie budowy układu komunikacyjnego zgodnie z wydanymi decyzjami (co zostało potwierdzone odpowiednimi dziennikami budowy oraz w Pozwoleniu na budowę),
• wystąpienie i uzyskanie decyzji środowiskowej ustalającej warunki środowiskowe uwarunkowania dla inwestycji budowy Centrum Logistycznego - Decyzja Wójta Gminy, znak IV z dnia 5 kwietnia 2018 r.,
• wystąpienie o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalającego na budowę budynków magazynowo-logistycznych na Nieruchomości,
• rozpoczęcie przygotowywania Projektu budowlanego przez niezależnych architektów zgodnego z Uchwałą Gminy z dnia 25 sierpnia 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wystąpienie i uzyskanie decyzji w przedmiocie wyrażenia zgody na wyłączenie określonych gruntów z produkcji rolniczej - Decyzja Starosty, znak V z dnia 20 maja 2019 r.,
• uzyskanie warunków technicznych przyłączenia mediów do Nieruchomości,
• uzyskanie wyżej wskazanego Pozwolenia na budowę.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Należy dodatkowo wskazać, że udziały C. w Nieruchomości zostały uprzednio włączone do ewidencji środków trwałych C. jako nieruchomości inwestycyjne. Natomiast z perspektywy pozostałych Zbywców, osób indywidualnych, Nieruchomość stanowiła ich majątek osobisty będący lokatą kapitału (niewprowadzony w szczególności do ewidencji zarejestrowanej działalności gospodarczej Pana B i Pana D).

Ponadto, dla doprecyzowania, Wnioskodawcy potwierdzają, że Nieruchomość dotychczas nie była wydzierżawiona lub wynajmowana przez Zbywców, ani na Nieruchomości do tej pory nie była prowadzona inna działalność podlegająca opodatkowaniu lub będąca zwolniona z VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawcy zgodnie oświadczają, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji (w tym też poszczególne jej części) nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego jak również nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 ust. 27e Ustawy o VAT.

Nieruchomość zostanie zbyta przez Zbywców na podstawie jednej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa przewidywać będzie całkowite wynagrodzenie przysługujące Zbywcom w zamian za Nieruchomość oraz podział przedmiotowego wynagrodzenia na części przysługujące odpowiednio:

(i) C,

(ii) Panu B oraz

(iii) małżonkom - Panu D oraz Pani E.

Zbywcy udokumentują dla potrzeb VAT sprzedaż Nieruchomości w ten sposób, że:

a. C, jako sprzedający, wystawi fakturę za wartość przysługującej mu na podstawie umowy części wynagrodzenia za Nieruchomość („Faktura 1”),

b. Pan B, jako sprzedający, wystawi fakturę za wartość przysługującej mu na podstawie umowy części wynagrodzenia za Nieruchomość („Faktura 2”),

c. Pan D, jako sprzedający, wystawi fakturę za wartość przysługującej małżonkom na podstawie umowy części wynagrodzenia za Nieruchomość (tak więc faktura wystawiona przez Pana D opiewać będzie na kwotę wynagrodzenia przysługującemu na podstawie umowy jemu oraz jego małżonce Pani E) („Faktura 3”).

Inne transakcje sprzedaży nieruchomości dokonane przez Sprzedających

Sprzedający, w przeszłości, wielokrotnie lokowali wolny kapitał w nieruchomości i dokonywali transakcji ich sprzedaży. Transakcje te były opodatkowane VAT, lub też podlegały zwolnieniu z VAT.

Do dnia dzisiejszego Pan B dokonał zbycia następujących nieruchomości:

• zbycie zabudowanej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej w dniu 18 grudnia 2018 r. (transakcja zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT);
• zbycie dwóch nieruchomości gruntowych niezwiązanych bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą w dniu 2 grudnia 2020 r. (transakcje wg stawki 23% VAT);
• zbycie udziałów w nieruchomości gruntowej niezwiązanej bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą w dniu 2 sierpnia 2021 r. (transakcja wg stawki 23% VAT);

Pan D, działając w imieniu własnym oraz żony Pani E dokonał zbycia posiadanej nieruchomości gruntowej w dniu 2 sierpnia 2021 r. (transakcja wg stawki 23% VAT).

Sprzedający wspólnie dokonali w 2017 r. zbycia niezabudowanej nieruchomości gruntowej przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane (transakcja wg stawki 23% VAT).

Zakres przedmiotowy wniosku

Wnioskodawcy, wskazują, iż niżej zawarte pytania oraz przyporządkowane do nich stanowisko wraz z argumentacją, dotyczą wyłącznie sprzedaży prawa wskazanego w punkcie IV, tj. prawa własności gruntu położonego w (…), będącego własnością Pana B, składającego się z działki oznaczonej następującym numerem ewidencyjnym:

a) 14, o powierzchni 0.0129 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Grunt IV”);

zaś pozostałe stany faktyczne dotyczące praw własności oznaczonych punktami od I do III, będą przedmiotem oddzielnych wniosków o interpretację.

Pytania

1. Czy Pan B w ramach Planowanej Transakcji będzie działać jako podatnik VAT na podstawie art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT?

2. W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy w stosunku do planowanej sprzedaży Gruntu IV nie znajdzie zastosowania którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT - a więc dostawa Gruntu IV podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 41 Ustawy o VAT?

3. Czy w przypadku gdy do sprzedaży Gruntu IV, nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT, a po zrealizowaniu Planowanej Transakcji oraz otrzymaniu wystawionej przez Pana B Faktury 2 potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu IV (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. lob pkt 1 i ust. 11 w zw. z art. 88 Ustawy o VAT), oraz

b) do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w zw. z art. 88 Ustawy o VAT), jeżeli nadwyżka wystąpi w danym okresie rozliczeniowym?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców:

1. Pan B w ramach Planowanej Transakcji będzie działać jako podatnik VAT na podstawie art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

2. W stosunku do sprzedaży Gruntu IV nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, a więc dostawa Gruntu IV podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 41 Ustawy o VAT.

3. W przypadku gdy do sprzedaży Gruntu IV, nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT, po zrealizowaniu Planowanej Transakcji oraz otrzymaniu wystawionej przez Pana B Faktury 2 potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu IV (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 w zw. z art. 88 Ustawy o VAT), oraz

b) do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w zw. z art. 88 Ustawy o VAT), jeżeli nadwyżka wystąpi w danym okresie rozliczeniowymi.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu, gdyż aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej dokonaniem działa jako podatnik VAT.

W konsekwencji, celem rozstrzygnięcia czy Planowana Transakcja (w tym w szczególności sprzedaż Gruntu IV będąca przedmiotem niniejszego Wniosku) będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz czy Sprzedający przy Planowanej Transakcji będą działać w charakterze podatników, kluczowe jest potwierdzenie czy spełniają oni definicję podatnika zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego artykułu - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami, definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny i każdy podmiot wykorzystujący posiadane towary i uzyskujący z nich zarobek w sposób ciągły będzie podatnikiem w rozumieniu Ustawy o VAT.

Jak wskazali Wnioskodawcy w opisie zdarzenia przyszłego - Sprzedający jako osoby fizyczne oraz osoba prawna - C wielokrotnie, na przestrzeni wielu lat, lokowali swoje nadwyżki finansowe w nieruchomości w celach inwestycyjnych. Do tej pory wszelkie transakcje sprzedaży nieruchomości były związane ze wzrostem ich wartości w czasie, dzięki profesjonalnemu nabywaniu w przeszłości działek, które według dokonywanej przez Sprzedających analizy mogły zyskać na atrakcyjności z uwagi na ich położenie, specyficzne cechy i warunki rynkowe.

O tym, że Sprzedający nabywali działki w sposób ukierunkowany i profesjonalny świadczy również to, że jako podmioty specjalizujące się w branży motoryzacyjnej posiadali odpowiednią wiedzę i doświadczenie związane z planowanymi inwestycjami drogowymi (autostradami, trasami szybkiego ruchu i węzłami komunikacyjnymi) na terenie województwa, co przyczyniło się m.in. do odpowiedniego doboru nabywanych nieruchomości gruntowych.

Tym samym, nabywane w przeszłości nieruchomości były ukierunkowaną lokatą kapitału; w szczególności nie były dziedziczone lub otrzymane w ramach darowizny.

Dodatkowo w przypadku Nieruchomości będącej przedmiotem Planowanej Transakcji, C za pozwoleniem pozostałych Sprzedających dokonał szeregu istotnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do możliwości budowy na niej centrum logistyczno-magazynowego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, uzyskano szereg decyzji takich jak: pozwolenie na budowę Centrum Logistycznego, decyzja środowiskowa ustalająca warunki środowiskowe dla inwestycji, decyzja w przedmiocie wyrażenia zgody na wyłączenie określonych gruntów z produkcji rolniczej. Dodatkowo, C za zgodą pozostałych Sprzedających wykonał profesjonalny projekt budowlany dotyczący budowy układu komunikacyjnego jak również wystąpił o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego oraz otrzymał warunki przyłączenia mediów do Nieruchomości. Czynności te dokonane zostały wiele lat przed zgłoszeniem się Nabywcy z ofertą zakupu Nieruchomości. W związku z tym, z perspektywy Nabywcy, nabędzie on profesjonalnie przygotowaną nieruchomość, umożliwiającą niezwłoczne poczynienie inwestycji w budynki magazynowe, bez podejmowania czasochłonnych procesów administracyjnych.

Co więcej, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, poza Nieruchomością będącą przedmiotem Planowanej Transakcji, od 2017 r. Sprzedający dokonali szeregu sprzedaży nieruchomości nabytych w przeszłości na podstawie swojej wiedzy i doświadczenia, co przyczyniło się do odpowiedniego doboru nabywanych nieruchomości i wzrostu ich wartości. Nabycia działek miały miejsce na przestrzeni lat, a transakcje sprzedaży były dokonywane regularnie począwszy od transakcji z 2017 r. do transakcji z dnia 2 sierpnia 2021 r., co wskazuje na powtarzalność dokonywanych transakcji oraz potwierdza niewątpliwie, że Sprzedający (w tym B) w sposób regularny i ukierunkowany prowadzą działalność związaną z nieruchomościami dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawców - wszystkie powyższe argumenty oraz stan faktyczny przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego wskazują, że działalność w zakresie nieruchomości prowadzona przez Sprzedających prowadzi do osiągania przez nich zarobku w sposób ciągły, a ich działalność nosi wszelkie znamiona działalności profesjonalnej.

Zdaniem Wnioskodawców, z uwagi na profesjonalizację działań, należy uznać, że wszyscy Zbywcy (w tym Pan B) działają w charakterze podatników VAT. Pomimo, że najbardziej aktywną rolę w przygotowaniu Nieruchomości do sprzedaży miało C, z punktu widzenia Nabywcy, Zbywcy występują łącznie jako grupa dokonująca profesjonalnego obrotu gruntem. Nabywca dokona od Zbywców łącznego zakupu profesjonalnie przygotowanej Nieruchomości wraz z szeregiem pozwoleń i prawami do projektu architektonicznego. Z perspektywy Nabywcy Planowana Transakcja tworzy zatem jednolitą ekonomiczną (profesjonalną) całość i nie byłoby celowe różnicowanie poszczególnych Zbywców według ich szczegółowego statusu i roli. Zdaniem Wnioskodawców, różnicowanie poszczególnych Zbywców lub działek prowadziłoby do sztucznego podziału tej transakcji i do wypaczenia jej charakteru.

W związku z powyżej przedstawionymi przepisami oraz uzasadnieniem - zdaniem Wnioskodawców - Pan B przy dokonaniu Planowanej Transakcji będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 - zdaniem Wnioskodawców - Pan B przy dokonaniu Planowanej Transakcji będzie działać jako podatnik VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Gruntu IV w ramach Planowanej Transakcji będzie opodatkowane VAT, konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie natomiast do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez pojęcie towarów należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie więc z brzmieniem wyżej przywołanych przepisów dostawa Gruntu IV (w ramach Planowanej Transakcji), stanowiąca odpłatną dostawę nieruchomości, mieści się w katalogu czynności podlegających VAT.

Jednocześnie, dostawa nieruchomości mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, zgodnie z którą przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Dodatkowo w stosunku do sprzedaży Gruntu IV nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Gruntu IV dokonywanego w ramach Planowanej Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego Grunt IV nie był i do dnia Planowanej Transakcji nie będzie wykorzystywany przez Pana B na cele działalności zwolnionej z VAT.

Równocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei - na podstawie art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawców, Grunt IV nie wypełnia przesłanek zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem ze wskazaniem w ramach opisu zdarzenia przyszłego, wszystkie Działki objęte zakresem Planowanej Transakcji są przeznaczone pod zabudowę związaną z realizacją inwestycji w postaci budowy centrum logistyczno-magazynowego przez Nabywcę. Tym samym, w odniesieniu do Gruntu IV wchodzącego w skład Planowanej Transakcji nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Z kolei w zakresie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT stanowiącego o zwolnieniu dostawy budynków, budowli i ich części Wnioskodawcy wskazują, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych lub ich części z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Tym samym, w przypadku gruntów zabudowanych, grunt dzieli efektywnie traktowanie VAT znajdujących się na nim budynków / budowli (w tym potencjalnie zwolnienie z opodatkowania VAT).

Tymczasem, jak zaznaczono, dostawa Gruntu IV wchodząca w skład Planowanej Transakcji stanowi dostawę niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Tym samym, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Wnioskodawcy stoją więc na stanowisku, iż w stosunku do sprzedaży Gruntu IV nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT - a więc, że dostawa Gruntu IV podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 41 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:

Na dzień dokonania Planowanej Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości (w tym Gruntu IV) Nabywca będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości, działalność opodatkowaną VAT (obejmującą przede wszystkim wynajem powierzchni magazynowej). W konsekwencji, należy stwierdzić, że Grunt IV będzie wykorzystywany przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu w ramach Planowanej Transakcji dostawy Gruntu IV i otrzymaniu Faktury 2 wystawionej przez Pana B, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu IV. Spełniony będzie bowiem warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Pana B fakturę VAT dokumentującą faktyczną sprzedaż Gruntu IV. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana ze sprzedażą Gruntu IV podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa do odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Podsumowując powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w przypadku gdy do sprzedaży Gruntu IV, nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT, a więc podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 41 Ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Pana B dokumentującej nabycie prawa Gruntu IV oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy,

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą uznania Pana B za podatnika podatku od towarów i usług w związku z Planowaną Transakcją.

Odnosząc powyższe rozważania do sytuacji przedstawionej we wniosku należy zauważyć, że opisana we wniosku dostawa Gruntu IV nie będzie spełniać kryterium do uznania jej za sprzedaż „majątku prywatnego”, o którym mowa powyżej. Właściciel ww. działki gruntu będzie dokonywać Planowanej Transakcji w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i z jej tytułu będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający jako osoby fizyczne wielokrotnie, na przestrzeni wielu lat, lokowali swoje nadwyżki finansowe w nieruchomości w celach inwestycyjnych. Sprzedający nabywali działki (nie w formie dziedziczenia czy w ramach darowizny) w sposób ukierunkowany i profesjonalny, posiadając odpowiednią wiedzę i doświadczenie związane z planowanymi inwestycjami drogowymi (autostradami, trasami szybkiego ruchu i węzłami komunikacyjnymi).

W przypadku Nieruchomości (a więc Gruntu IV) będącej przedmiotem Planowanej Transakcji, C za pozwoleniem pozostałych Sprzedających (w tym Pana B) dokonał szeregu działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do możliwości budowy na niej centrum logistyczno-magazynowego. Uzyskano szereg decyzji takich jak: pozwolenie na budowę Centrum Logistycznego, decyzja środowiskowa ustalająca warunki środowiskowe dla inwestycji, decyzja w przedmiocie wyrażenia zgody na wyłączenie określonych gruntów z produkcji rolniczej. Dodatkowo, C za zgodą pozostałych Sprzedających wykonał profesjonalny projekt budowlany dotyczący budowy układu komunikacyjnego, jak również wystąpił o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego oraz otrzymał warunki przyłączenia mediów do Nieruchomości.

Dodatkowo z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że opisane w stosunku do nieruchomości działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostawały bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa / zgody na działanie w imieniu Sprzedających (w tym Pana B) czynności wykonane przez osoby trzecie wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy).

Działająca za zgodą Sprzedającego osoba trzecia (C) dokonała szeregu istotnych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do możliwości budowy na niej centrum logistyczno-magazynowego. Opisane czynności dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Z perspektywy nabywcy nieruchomość została profesjonalnie przygotowana do prowadzenia inwestycji.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i zgód dla podmiotu C., a także udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności były podejmowane przez Sprzedającego w jego imieniu i na jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel nieruchomości był stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z nieruchomością.

Ponadto należy mieć na uwadze, że poza Nieruchomością będącą przedmiotem Planowanej Transakcji, od 2017 r. Sprzedający dokonali szeregu sprzedaży nieruchomości nabytych w przeszłości. Transakcje sprzedaży były dokonywane regularnie, co wskazuje na powtarzalność dokonywanych transakcji oraz potwierdza, że Sprzedający (w tym Pan B) w sposób regularny i ukierunkowany prowadzą działalność związaną z nieruchomościami dla celów zarobkowych.

W konsekwencji powyższych ustaleń należy uznać, że w analizowanej sprawie Sprzedający podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem sprzedaż Gruntu IV (składającego się z działki o nr 14) stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Stanowisko w zakresie pytanie nr 1 jest zatem prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku przy dostawie Gruntu IV.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do uregulowań art. 5 ust. 1 i art. 7 ust. 1 ustawy podlega m.in. odpłatna dostawa udziałów nieruchomości.

Jednocześnie, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jak wyżej wskazano, Pan B przy dokonaniu Planowanej Transakcji będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem sprzedaż Gruntu IV, jako dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług, będzie opodatkowana tym podatkiem.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

We wniosku wskazano, że działki składające się na Nieruchomość (tj. m.in. wchodząca w skład Gruntu IV o nr 14) są niezabudowane i są działkami przeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo na działkach znajdować się mogą instalacje (np. związane z dostawą mediów) będące własnością podmiotów trzecich, kwalifikowane w świetle prawa budowlanego jako budowle i które należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. Instalacje te nie będą zatem przedmiotem Planowanej Transakcji.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy kodeks cywilny,

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach instalacje (np. związane z dostawą mediów) są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. Wobec tego wskazane instalacje nie wchodzą w skład planowanej sprzedaży gruntów.

W konsekwencji Grunt IV stanowi teren niezabudowany, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie jego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Zainteresowani, Nieruchomość dotychczas nie była wydzierżawiona lub wynajmowana przez Zbywców, ani na Nieruchomości do tej pory nie była prowadzona inna działalność podlegająca opodatkowaniu lub zwolniona z VAT.

Tym samym należy uznać, że Grunt IV nie był wykorzystywany przez Pana B od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT (nie była na nim prowadzona bowiem żadna działalność).

Powyższe oznacza, że nie zostały również spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że przedmiotem dostawy jest grunt niezabudowany, zatem przepisy art. 43 ust. 10 i 10a ustawy, dotyczące zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, które są analizowane (łącznie z przepisem art. 29a ust. 8 ustawy) w sytuacji sprzedaży gruntów zabudowanych, nie mają zastosowania w niniejszym przypadku.

W konsekwencji planowana sprzedaż Gruntu IV będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1, ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano we wniosku, A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca) na dzień składania wniosku jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Jednocześnie - po zawarciu umowy przyrzeczonej Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości (w skład której wchodzi Grunt IV) inwestycję polegającą na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, tym samym wykorzystując Nieruchomość dla celów opodatkowanych związanych z podstawową działalnością Spółki, tj. realizacją projektów budowlanych związanych z wnoszeniem budynków.

Spełniona jest zatem przesłanka pozytywna, warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, wskazana w art. 86 ust. 1 ustawy – związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że również Pan B jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Ponadto Zbywca udokumentuje dla potrzeb VAT sprzedaż Nieruchomości w ten sposób, że:

• Pan B, jako sprzedający, wystawi fakturę za wartość przysługującej mu na podstawie umowy części wynagrodzenia za Nieruchomość („Faktura 2”).

Jak wskazano powyżej, Pan B będzie podatnikiem podatku od towarów z tytułu Planowanej Transakcji, ponadto - do sprzedaży Gruntu IV nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem wystawiona w tej sytuacji Faktura 2 nie jest fakturą, o których mowa w ww. art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy (nie dokumentuje czynności, która nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona z tego podatku).

Tym samym, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Gruntu IV w myśl art. 86 ust. 1 (oraz ust. 10, 10b pkt 1 i 11) ustawy, jak również będzie on uprawniony do zwrotu ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy stosownie do uregulowań art. 87 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).