Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy rozliczenia wpłat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Miasto i Gmina (dalej: Gmina) jest czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1372) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej.

W ramach realizacji zadań własnych, na podstawie umowy cywilnoprawnej, Gmina oddała grunty w użytkowanie wieczyste. Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego) następowało:

1. przed 1 maja 2004 roku,

2. po 30 kwietnia 2004 roku.

3. od 1 stycznia 2011 r.

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990) – dalej „ugn”, Gmina za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 ww. ustawy. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Niektórzy użytkownicy wieczyści składają wniosek o nabycie prawa własności nieruchomości oddanych im w użytkowanie wieczyste, na podstawie art. 32 ust. 1 ugn.

Zgodnie z art. 32 ust. 1-3 ugn, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w tej ustawie nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Rada Miasta wyraża zgodę, w formie uchwały, na sprzedaż nieruchomości. Cena sprzedaży nieruchomości gruntowej ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego wartości nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie szacunkowym rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości jako prawo własności oraz wartość prawa użytkowania wieczystego. Różnica pomiędzy wartością prawa własności, a wartością prawa użytkowania wieczystego gruntów stanowi należną cenę zbycia prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Zarządzeniem Burmistrza Miasta ogłoszony jest wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego. Następnie podpisywany jest przez Gminę i użytkownika wieczystego protokół uzgodnień dotyczący sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Postępowanie kończy się zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego. Wynika to z art. 37 ust. 2 pkt 5 ugn. Na podstawie art. 67 ust. 1 ugn cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Zgodnie z art. 69 ugn na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

W związku ze sprzedażą prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu Gmina otrzymuje zapłatę w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, albo przed tym dniem.

Pytania

1. Czy wpłaty z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu stanowią wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu?
2. Czy stawki VAT dla wpłat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu są zróżnicowane w zależności od obowiązującego stanu prawnego na dzień oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (grunty oddane od 1 stycznia 2011 r. według stawek obowiązujących od tego dnia; grunty oddane w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. według stawek obowiązujących w tym okresie)?
3. W jakim momencie powstaje obowiązek podatkowy dla wpłat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu, w stosunku do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 roku?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Wpłaty z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu:

• stanowią wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu, polegającą na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste (jako kwota pozostająca do zapłaty z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste) w stosunku do sprzedaży prawa własności gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r. Wynika to z faktu, że sprzedaż prawa własności użytkownikowi wieczystemu nie stanowi samodzielnie dostawy towaru, gdyż nie przenosi ona „władztwa do rzeczy”. Już w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste użytkownik dysponuje gruntem jak właściciel. Wpłatę z tytułu sprzedaży prawa własności należy, na gruncie podatku VAT, traktować jako pozostałą należność z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste;
• nie stanowią wynagrodzenia za jakąkolwiek czynność podlegającą opodatkowaniu w stosunku do sprzedaży prawa własności gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste przed 1 maja 2004 r., gdyż na mocy ówcześnie obowiązujących przepisów grunt nie był towarem, a w konsekwencji oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie stanowiło dostawy towaru.

Ad 2.

Stawki VAT dla opłat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu są zróżnicowane w zależności od daty oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. W przypadku gruntów oddanych w użytkownie wieczyste w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. zastosowanie znajdą stawki VAT obowiązujące w tym okresie, zaś w przypadku gruntów oddanych w użytkownie wieczyste od 1 stycznia 2011 r., zastosowanie znajdą stawki VAT obowiązujące od tego dnia. Dla ustalenia stawki VAT znaczenie ma zatem moment oddania gruntu w użytkownie wieczyste, a nie moment otrzymania wpłaty tytułem sprzedaży prawa własności użytkownikowi wieczystemu. Wynika to z faktu, że wpłaty te stanowią wynagrodzenie za dokonaną wcześniej dostawę towaru polegającą na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Zastosowanie mają zatem stawki obowiązujące w dacie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Ad 3.

Dla opłat rocznych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 roku obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) - dalej jako: „ustawa o VAT”, w związku z ust. 4, tj. 31 grudnia każdego roku w stosunku do opłaty należnej za dany rok, chyba, że przed tą datą opłata zostanie uiszczona Gminie, wówczas obowiązek podatkowy powstanie w dacie otrzymania opłaty w stosunku do wysokości otrzymanej opłaty na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Zatem jeżeli zapłata z tytułu sprzedaży prawa własności nastąpi jednorazowo przed lub w dniu podpisania aktu notarialnego, obowiązek podatkowy powstanie w dacie otrzymania tej wpłaty w stosunku do całej należnej kwoty.

Uzasadnienie

Ad 1.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Według art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

W myśl art. 11 ugn, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów tej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z zapisami art. 32 ust. 1 ugn, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Według ust. 2 tego artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W świetle art. 37 ust. 1 ugn, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi ust. 2 pkt 5 powyższego artykułu, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Na podstawie regulacji art. 69 ugn, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być dokona przez podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1, 2 i 6 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

W ramach czynności polegających na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste Gmina działa jako podatnik VAT, gdyż czynności te mają charakter cywilnoprawny. Również pobierając wpłaty za sprzedaż prawa własności użytkownikowi wieczystemu gmina działa jako podatnik VAT.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego Gmina dokonuje sprzedaży prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, która to sprzedaż dokonywana jest na rzecz tego użytkownika wieczystego. W wyniku tego wygasa dotychczasowe prawo użytkowania wieczystego, a dotychczasowy użytkownik wieczysty nabywając prawo własności staje się właścicielem tego gruntu.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny i stan prawny stwierdzić należy, że sprzedaż prawa własności użytkownikowi wieczystemu nie stanowi dostawy towaru, albowiem nie wpływa na „władztwo do gruntu”. Już w momencie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przeniesione zostało prawo do rozporządzania gruntem jak właściciel. Z tą bowiem chwilą użytkownik otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomościami, jak gdyby był ich właścicielem.

Sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości nie może być zatem traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zaznaczenia wymaga fakt, iż do dnia 30 kwietnia 2004 r. ustanowienie użytkowania wieczystego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Czynność sprzedaży prawa własności gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono przed 1 maja 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uregulowanie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty należnej ustalonej zgodnie z unormowaniami ustawy o gospodarce nieruchomościami i wynikającej z aktu notarialnego dokumentującego takie transakcje w sytuacji, gdy oddanie w wieczyste użytkowanie nastąpiło przed 1 maja 2004 r. nie rodzi u Gminy powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży prawa własności gruntu na rzecz użytkownika wieczystego tego gruntu, które to prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione po 30 kwietnia 2004 r. stwierdzić należy, że wpłaty tytułem tej sprzedaży będą podlegały opodatkowaniu jako wynagrodzenie należne z tytułu dostawy towaru rozumianą jako oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Potwierdza to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 września 2020 r., 0114-KDIP4-2.4012.340.2020.1.MC, w której wskazano:

„W związku z tym, sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie „przekształceniem” prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru”.

„Należy zaznaczyć, że do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów, to w konsekwencji również pozostała do spłaty należność w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tych gruntów nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem”.

„Tym samym, stwierdzić należy, iż opłata należna Gminie od użytkownika wieczystego nieruchomości z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości na własność tego użytkownika, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, gdyż czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r.”

Ad 2.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na przepis art. 41 ust. 14a ustawy, zgodnie z którym w przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki podatku, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta podlega opodatkowaniu według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania.

W świetle powyższego opłaty roczne dotyczące prawa użytkowania wieczystego ustanowionych od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. pozostają opodatkowane VAT według stawki obowiązującej w tym okresie, co do zasady wg. stawki podstawowej 22%.

Opłaty roczne dotyczące prawa użytkowania wieczystego ustanowionych od 1 stycznia 2011 r. opodatkowane są według stawki obowiązującej od tego dnia, zatem do co do zasady wg. stawki 23%.

Podobnie opłaty pobierane z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu w przypadku prawa użytkowania wieczystego ustanowionego:

• od dnia 1 maja 2004 r. do dnia 30 grudnia 2010 r. podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, co do zasady według stawki 22%;
• od dnia 1 stycznia 2011 r. podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, co do zasady według stawki 23%.

Wynika to z faktu, że opłaty te są traktowane na gruncie przepisów o VAT jako kwota pozostająca do zapłaty z tytułu dostawy towaru polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Ad 3.

Zgodnie z art. 19 ust. 16b ustawy o VAT, w stanie prawnym obowiązującym do końca 2013 r., w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste obowiązek podatkowy powstawał z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Przepis ten był odstępstwem od ogólnej zasady powstania obowiązku podatkowego określonej w art. 19 ust. 1 i ust. 4 ustawy o VAT, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

W myśl art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r., jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Z kolei, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Przy czym, na podstawie art. 19a ust. 3 ustawy o VAT, usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Jak stanowi art. 19a ust. 4 ustawy – przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do dostawy towarów, z wyjątkiem dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 2.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Dodatkowo wskazać należy, że na podstawie przepisu przejściowego art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r. poz. 35), w przypadku czynności wykonywanych przed 1 stycznia 2014 r., obowiązek podatkowy powstanie na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2013 r. Przy czym na podstawie art. 7 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej, zgodnie z którym, czynność dla której w związku z jej wykonaniem ustalone są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się na potrzeby stosowania ust. 1 za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia wykonywania tej czynności (`(...)`).

W stanie faktycznym wskazano, że wpłaty za sprzedaż prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego dokonywane są najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

Biorąc pod uwagę przywołane powyżej przepisy prawa odnoszące się do momentu powstania obowiązku podatkowego należy wskazać, dla wpłaty z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu obowiązek podatkowy powstaje w dacie jej otrzymania. Wpłaty te stanowią bowiem wynagrodzenie należne z tytułu dokonanej dostawy towaru polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Dla opłat rocznych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste obowiązek podatkowy powstaje w ostatnim dniu okresu, za który odnosi się płatność, chyba że przed tym dniem otrzymano zapłatę (na podstawie art. 19a ust. 3 w związku z ust. 4, z zastrzeżeniem ust. 8 ustawy o VAT). Oznacza to, że obowiązek podatkowy powstaje 31 grudnia dla opłaty rocznej za dany rok, chyba, że przed 31 grudnia gmina otrzyma całość lub część zapłaty – wówczas obowiązek podatkowy powstanie w dacie jej otrzymania w stosunku do wysokości otrzymanej kwoty. Skoro w przedmiotowej sprawie gmina otrzymuje zapłatę na całą pozostałą do zapłaty wartość tej dostawy w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, albo przed tym dniem, to obowiązek podatkowy powstanie, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, w dacie otrzymania zapłaty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2. eksport towarów;

3. import towarów na terytorium kraju;

4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, gdyż „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel” ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Z powyższych przepisów wnioskować należy, że w przypadku użytkowania wieczystego, właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty w tym czasie posiada we władaniu rzecz cudzą. Jednakże jego prawo w stosunku do tego gruntu pozwala na dysponowanie rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899):

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Stosownie do art. 71 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Na podstawie art. 71 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 ww. ustawy.

Na mocy art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną. Ustawodawca przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Potwierdza to m.in. treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego 8 stycznia 2007 r. sygn. akt I FPS 1/06, w której uznano, że „Konsekwencją stanowiska, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy taka czynność nastąpiła przed dniem 1 maja 2004 r. (tj. przed tym dniem dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa) nie podlega ona obecnie podatkowi od towarów i usług. (…) Wobec powyższego należy uznać, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535 ze zm.) ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy”.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje sprzedaży gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. Niektórzy użytkownicy wieczyści składają wniosek o nabycie prawa własności nieruchomości oddanych im w użytkowanie wieczyste. Rada Miasta wyraża zgodę na sprzedaż nieruchomości w formie uchwały. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej. W związku ze sprzedażą prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu, Gmina otrzymuje zapłatę w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność albo przed tym dniem.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy wpłaty z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu stanowią wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu, w sytuacji kiedy oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste następowało:

1. przed 1 maja 2004 roku,

2. w okresie od 1 maja 2004 roku do 31 grudnia 2010 roku,

3. od 1 stycznia 2011 roku.

Z uwagi na powyższe przepisy stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

Należy zatem stwierdzić, że użytkownik wieczysty otrzymuje prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika.

Wobec tego sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty już uzyskał i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Należy podkreślić, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast, mimo że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności gruntów, dla których prawo to ustanowiono po wejściu w życie ustawy o VAT tj. po dniu 30 kwietnia 2004 r., nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów), to jednak kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności gruntu podlega opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem kwoty należne właścicielowi gruntu (np. jednostce samorządu terytorialnego) pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, w tym również za jego przekształcenie w prawo własności, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym, stwierdzić należy, że opłata należna Gminie od użytkownika wieczystego nieruchomości z tytułu sprzedaży nieruchomości na własność tego użytkownika, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, gdy czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r.

Podsumowując, przedmiotowe opłaty z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów ustanowionego do dnia 30 kwietnia 2004 r., która następuje na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast opłaty z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów ustanowionego od dnia 30 kwietnia 2004 r., która następuje na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także wysokości stawek VAT dla opłat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu – czy są zróżnicowane w zależności od obowiązującego stanu prawnego na dzień oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (grunty oddane od 1 stycznia 2011 r. według stawek obowiązujących od tego dnia; grunty oddane w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. według stawek obowiązujących w tym okresie).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy:

Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy:

W okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy:

W okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na podstawie art. 41 ust. 14a ustawy:

W przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta jest opodatkowana według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego w trybie bezprzetargowym na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stanowi ponownej dostawy tej samej nieruchomości. W takiej sytuacji ma miejsce niejako kontynuacja transakcji dostawy nieruchomości, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Ponoszone w tej sytuacji opłaty są zatem częścią należności z tytułu transakcji, jaka miała miejsce w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Należy zatem wskazać, że sprzedaż prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Stosownie bowiem do ww. art. 41 ust. 14a ustawy, w przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem, która została wykonana przed dniem zmiany stawki, dla której obowiązek podatkowy powstaje w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, czynność ta jest opodatkowana według stawek podatku obowiązujących dla tej czynności w momencie jej wykonania.

Skoro zatem dla oddania gruntów w użytkowanie wieczyste:

• w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. właściwa była stawka 22%,
• od 1 stycznia 2011 r. właściwa była stawka 23%,

to będzie ona również właściwa dla obecnie wpłacanych rat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu.

W konsekwencji, stawki podatku VAT dla wpłat z tytuły sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu są zróżnicowane w zależności od obowiązującego stanu prawnego na dzień oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również momentu, w jakim powstaje obowiązek podatkowy dla wpłat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu, w stosunku do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 roku.

Zgodnie z art. 19 ust. 16b ustawy w stanie prawnym obowiązującym do końca 2013 r.:

W przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Przepis ten był odstępstwem od ogólnej zasady powstania obowiązku podatkowego określonej w art. 19 ust. 1 i ust. 4 ustawy, zgodnie z którą:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

W myśl art. 19 ust. 11 ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r.:

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Z kolei zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Na podstawie art. 19a ust. 3 ustawy:

Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.

Jak stanowi art. 19a ust. 4 ustawy:

Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do dostawy towarów, z wyjątkiem dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 2.

Od 1 lipca 2021 r. art. 19a ust. 4 ustawy otrzymał brzmienie:

Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do dostawy towarów, z wyjątkiem dostaw towarów, o których mowa w:

1. art. 7 ust. 1 pkt 2;

2. art. 7a ust. 1 i 2, dokonywanych na rzecz podatnika ułatwiającego dostawy towarów oraz przez tego podatnika.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Dodatkowo wskazać należy, że na podstawie przepisu przejściowego, tj. art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r. poz. 35):

W przypadku czynności wykonywanych przed 1 stycznia 2014 r., obowiązek podatkowy powstanie na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2013 r.

Stosownie do art. 7 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej:

Czynność dla której w związku z jej wykonaniem ustalone są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się na potrzeby stosowania ust. 1 za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia wykonywania tej czynności (…).

W opisanej we wniosku sytuacji będzie mieć zastosowanie ww. art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej – czynność oddania w użytkowanie wieczyste jest transakcją, dla której ustalone są następujące terminy płatności lub rozliczeń, a wnoszone obecnie opłaty z tytułu przekształcenia są kontynuacją tej transakcji – tym samym uznaje się ją za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia.

Dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla obecnych wpłat należy zatem wziąć pod uwagę art. 19a ust. 3 w związku z art. 19a ust. 4 ustawy w obecnym jego brzmieniu, tj. powstaje on z końcem okresu, do którego odnoszą się płatności. W sytuacji natomiast otrzymania opłaty przed upływem okresu rozliczeniowego, obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania tej opłaty w odniesieniu do otrzymanej kwoty, zgodnie z art.19a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, obowiązek podatkowy dla wpłat z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi wieczystemu tego gruntu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w stosunku do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30 kwietnia 2004 r. powstaje zgodnie z art. 19a ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy tj. z końcem okresu, do którego odnoszą się płatności. W sytuacji, gdy Gmina otrzyma wpłatę z tytułu sprzedaży prawa własności gruntu użytkownikowi tego gruntu przed tą datą, to wówczas obowiązek podatkowy powstanie z chwilą otrzymania tej wpłaty w odniesieniu do otrzymanej kwoty, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).