Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości A, B, C, D i E. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 grudnia 2021 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 stycznia 2022 r. (wpływ 18 stycznia 2022 r.) i pismem z 18 stycznia 2022 r. (wpływ 21 stycznia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

· (`(...)`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, ul. (`(...)`)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

· Pan (`(...)`), (`(...)`)

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w piśmie z 10 grudnia 2021 r.)

(`(...)`) Sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`) (dalej zwana: „Wnioskodawcą”) jest spółką należącą do Grupy (`(...)`), zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT (podatek od towarów i usług), której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 68.10.Z). Wnioskodawca planuje nabycie nieruchomości położonych w (…) przy ul. (…) (dalej „Nieruchomość”), której właścicielem jest osoba fizyczna (dalej jako: „Sprzedający”; Sprzedający z Wnioskodawcą dalej łącznie jako „Wnioskodawcy”).

Sprzedający jest zarejestrowany dla celów VAT, ponieważ w innej lokalizacji prowadzi gospodarstwo rolne. Dodatkowo, Sprzedający prowadził do 2019 r. działalność gospodarczą (zakład produkcyjny). Nieruchomość składa się z następujących działek (nieruchomości):

1. zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 3.596 m2, składającą się z działek oznaczonych w rejestrze gruntów numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość A”). Działka o nr ewidencyjnym 1 opisana jest w KW, jako działka zabudowana, mimo że faktycznie pozostaje niezabudowana. Działki o nr ewidencyjnych 2 i 3 mają przeznaczenie „użytki rolne i inne tereny zabudowane”. W latach 1993 - 2019 była na działce prowadzona działalność gospodarcza (zakład produkcyjny). Po zakończeniu prowadzenia działalności Sprzedający wystąpił do odpowiednich organów o zgodę na rozbiórkę budynków i otrzymał ją w 2019 r. Aktualnie na działce nie ma budynków ani budowli. W działce 3 znajduje się podziemny kolektor ściekowy należący do miasta (w KW nie jest ujawniona służebność przesyłu). Spółka zamierza wystąpić o przeniesienie tego kolektora, ponieważ koliduje z planowaną inwestycją na Nieruchomości.
2. zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 7.104 m2, składającą się z działek oznaczonych w rejestrze gruntów numerami ewidencyjnymi 4, 5, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość B”). Działka jest opisana w Umowie przedwstępnej jako działka zabudowana, faktycznie jest niezabudowana (taka też informacja widnieje w KW). Jest to działka rolna, znajdują się na niej łąki i rów melioracyjny. Uprzednio znajdował się na niej garaż, ale został rozebrany przez Sprzedającego.
3. zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 51 m2, oznaczona w rejestrze gruntów jako działka o nr ewidencyjnym 6) dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość C”). Działka jest zabudowana garażem. Garaż nie był używany do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego w latach 1993 - 2019. Obecnie w garażu mieści się skład sprzętów pozostałych po działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje dokonać rozbiórkę garażu tak, aby Nieruchomość C była w momencie jej nabycia nieruchomością niezabudowaną.
4. niezabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 8.527 m2, składająca się z działek oznaczonych w rejestrze gruntów numerami ewidencyjnymi 7, 8, 9, 10, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość D”). Działka o przeznaczeniu rolnym. Sprzedający nie występował do odpowiednich organów o zmianę przeznaczenia działki. Działka nie była przedmiotem najmu. Na działce nie ma budowli typu stacja trafo, słup wysokiego napięcia, kolektor ściekowy, itp.
5. niezabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 4.823 m2, oznaczona w rejestrze gruntów jako działka o nr ewidencyjnym 11, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość E”), której Sprzedający jest współwłaścicielem w udziale 6/12 (pozostali dwaj współwłaściciele mają udział po 3/12). Pozostali współwłaściciele nie są powiązani ze Sprzedającym. Działka o przeznaczeniu rolnym. Sprzedający nie występował do odpowiednich organów o zmianę przeznaczenia działki. Działka nie była przedmiotem najmu. Na działce nie ma budowli typu stacja trafo, słup wysokiego napięcia, kolektor ściekowy, itp.

- niezależnie od tego, jakie jest przeznaczenie przedmiotowych działek na moment złożenia przez Wnioskodawcę wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawca planuje uzyskać do momentu zawarcia umowy ze Sprzedającym dla wszystkich ww. działek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) przewidujące zabudowę. W związku z tym, Wnioskodawca zakłada, że na moment dokonania planowanej transakcji zakupu nieruchomości, będą one miały przeznaczenie pod zabudowę.

Nieruchomości A została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny, a pozostałe, tj. Nieruchomości B, C, D i E zostały przez Sprzedającego nabyte za środki uzyskane w działalności gospodarczej bądź gospodarstwie rolnym, przy czym nie były one formalnie wprowadzone do majątku prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Ponadto, Nieruchomości D i E nie były używane przez Sprzedającego do działalności gospodarczej, np. jako plac czy składowisko.

Wszystkie wymienione wyżej działki (pkt A, B, C, D i E) Sprzedający nabył bez naliczonego podatku VAT, transakcje podlegały podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedający przystępując do sprzedaży Nieruchomości ogłosił dwukrotnie na OLX zamiar ich sprzedaży (zgłosił się jeden potencjalny zainteresowany). Następnie Sprzedający rozpoczął poszukiwanie w Internecie inwestorów, którzy mogliby być potencjalnie zainteresowani nabyciem Nieruchomości. Sprzedający skontaktował się z kilkoma wybranymi przez siebie inwestorami, w tym z (…) Sp. z o.o. (dalej jako: „(…)”) - inną spółką z grupy (…), zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Aktem notarialnym z 19 sierpnia 2020 r. Sprzedający zawarł z (…) umowę przedwstępną sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej łącznej (Repertorium (…)), której warunki zmieniano jeszcze aneksem z 17 lutego 2021 r. (Rep. A nr (…), umowa wraz z aneksem dalej łącznie jako: „Umowa przedwstępna”). Na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, po spełnieniu określonych w niej warunków, do sprzedaży Nieruchomości A, B, C, D oraz udziału wynoszącego 6/12 części w Nieruchomości E - nie później niż do dnia 31 marca 2021 r.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się udzielić pisemnej zgody (…) na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Zgoda uprawnia w szczególności do występowania z wnioskami do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie decyzji - pozwoleń na budowę dotyczących wszelkich robót budowlanych na terenie Nieruchomości, w tym dotyczących lokalizacji na terenie Nieruchomości obiektów handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową związaną z realizacją przedmiotowej inwestycji. Zgoda obejmuje także:

• przeniesienie na (…) pozwolenia na budowę wydanego na rzecz innego podmiotu;
• dokonanie odpowiednich zgłoszeń do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w trybie art. 30 Prawa budowlanego;
• dokonanie odpowiednich uzgodnień w trybie art. 29a Prawa budowlanego;
• występowanie do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia i dostaw mediów do Nieruchomości;
• wejście w teren Nieruchomości w celu wykonania na nim badań i analiz gruntu.

W treści Umowy Przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie w dowolnym czasie praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez (…) na rzecz osoby trzeciej - innej spółki z grupy (…).

Wnioskodawca oraz (…) należą do tej samej grupy kapitałowej(…).

Aktem notarialnym z 22 czerwca 2021 r. (Rep. A nr (…)) zawarta została umowa sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z (…) na Wnioskodawcę (dalej jako: „Umowa cesji”). Na podstawie tej Umowy cesji Wnioskodawca nabył odpłatnie od (…) wszelkie prawa i wszystkie obowiązki (…) wynikające z Umowy przedwstępnej w odniesieniu do Nieruchomości A, B, C, D i E. Wynagrodzenie (…) z tytułu zawarcia Umowy cesji obejmowało m.in. kwotę zaliczki wpłaconej przez (…) dla Sprzedawcy Nieruchomości. Wynagrodzenie to jest powiększone o podatek VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu do wniosku wskazaliście Państwo, że:

1. Rów melioracyjny znajduje się na działce o nr ewidencyjnym 4, będącej częścią Nieruchomości B.
2. Właścicielem rowu melioracyjnego jest Sprzedający.
3. Rów melioracyjny jest przedmiotem sprzedaży.
4. W ewidencji gruntów, przedmiotowy teren jest wskazany jako grunt pod rowami - symbol „W”. W rozporządzeniu w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 27 lipca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 1390) w Załączniku nr 1 pkt 8, znajduje się wyjaśnienie, że do gruntów rolnych pod rowami zalicza się grunty zajęte pod rowy, o których mowa w art. 16 pkt 47 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2021 r. poz. 624 ze zm.), pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych. Przy czym nie przesądza to, że dany rów jest budowlą, ani urządzeniem melioracji wodnych.

Zgodnie z art. 3 pkt 1) Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane - obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Przechodząc dalej do definicji budowli (art. 3 pkt 3) ustawy Prawo Budowlane, budowlą są między innymi budowle hydrotechniczne. W Załączniku nr I do ustawy - Prawo budowlane opisane są kategorie obiektów budowlanych, a wśród nich kategoria obiektu budowlanego, która doprecyzowuje czym są budowle hydrotechniczne: „Kategoria XXVII - budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne.”

Prawo Budowlane nie zawiera definicji rowu melioracyjnego. Z przepisów Prawa Budowlanego wynika co prawda, że rów melioracyjny może być kwalifikowany jako budowla. Jednakże rów znajdujący się na działce Sprzedającego nie jest wzmocniony, ani obudowany, ani nie posiada żadnych elementów związanych z gruntem w sposób trwały. Z tego względu rów nie jest urządzeniem hydrotechnicznym typu rowu melioracyjnego.

W przepisach prawa nie ma jednolitości pojęć „rów” (definicja występuje w prawie wodnym) i „rów melioracyjny” (pojawia się m.in. w prawie budowlanym). Z orzecznictwa wynika, że kwestia ta nie jest jednolicie postrzegana, przy czym najczęściej sądy posługują się pojęciem „rowu”.

Stwierdzenie, że rów jest budowlą wynika przykładowo z poniższych orzeczeń:

1. Fragment uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 lutego 2020 r., IV SA/Wa 2812/19 „Nie ma podstaw do przyjęcia, że skoro rów jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, to przestaje być urządzeniem wodnym zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 19 Prawa wodnego z 2001 r. [obecnie to art. 16 pkt 47 ustawy - Prawo wodne] i w związku z tym w tym zakresie wszystkie kompetencje przejmują organy administracji architektoniczno-budowlanej i organy nadzoru budowlanego wynikające z Prawa budowlanego i nie ma podstaw do prowadzenia postępowania w oparciu o przepisy Prawa wodnego z 2001 r. (art. 64a).”
2. Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 sierpnia 2013 r., II OSK 800/12: „Przez fakt, że rów zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 19 Prawa wodnego [obecnie to art. 16 pkt 47 ustawy - Prawo wodne] zaliczany jest do urządzeń wodnych, nie przestaje być też budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i trudno przyjąć pogląd, że w tym zakresie wszystkie kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej i organów nadzoru budowlanego wynikające z Prawa budowlanego, przejmują organy właściwe do wydawania pozwoleń wodnoprawnych. ”

Z kolei stwierdzenie, że rów nie jest budowlą wynika np. z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodka zamiejscowego w Krakowie z 11 marca 2003 r., sygn. II SA/Kr 1020/02: „Rowy nie są budowlami hydrotechnicznymi, czyli obiektami budowlanymi, a jedynie urządzeniami melioracji wodnych szczegółowych, które mieszczą się w dyspozycji przepisu art. 29 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.) [obecnie art. 29 ust. 2 pkt 14 prawa budowlanego] ale pozostają poza zakresem przepisu art. 66 tej ustawy.”

Kwestia uznania rowu melioracyjnego za budowlę jest niejednoznaczna, ale zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowy rów melioracyjny nie jest budowlą, ze względu na brak na nim wzmocnień, obudów, czy elementów związanych z gruntem w sposób trwały.

e) Rów melioracyjny nie jest budowlą, jednak będzie znajdował się na Nieruchomości w dniu jej sprzedaży.

f) Rów melioracyjny będzie wraz Nieruchomością przedmiotem sprzedaży.

• Zgodnie z informacją uzyskaną od Sprzedającego, dokumenty wskazujące na istnienie rowu melioracyjnego na działce o nr ewidencyjnym 4, będącej przedmiotem Sprzedaży, widnieją we właściwym dla Nieruchomości wydziale geodezji i datowane są na 1965 r.
• Z informacji uzyskanych od Sprzedającego wynika, że raz na kilka lat dokonywane są prace konserwacyjne rowu melioracyjnego. Każdorazowo koszt tych prac to około 300-500 zł. Nie stanowią one wydatków na ulepszenie, a służą jedynie utrzymaniu należytej drożności rowu melioracyjnego, tj. zachowaniu jego stanu obecnego.
• Przy zakupie działki o nr ewidencyjnym 4, Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytania

1. Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2. Czy w ramach opisanych transakcji sprzedaży poszczególnych Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy (tj. Nieruchomości A, B, C, D oraz Nieruchomości E) dochodzi do powstania po stronie Wnioskodawcy podatku naliczonego zgodnie z przepisami ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 10 grudnia 2021 r.)

W przedmiocie pytania 1.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, a także dostawa Nieruchomości A, Nieruchomości B, Nieruchomości C, Nieruchomości D i Nieruchomości E podlega VAT.

W przedmiocie pytania 2.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że podatek naliczony powstanie w odniesieniu do dostawy wszystkich Nieruchomości.

Ad 1

1. W ocenie Wnioskodawców w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedający powinien być traktowany jako podatnik VAT, w związku z czym transakcja ta powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2. Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości A, Nieruchomości B, Nieruchomości C, Nieruchomości D i Nieruchomości E podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm., dalej: „UPTU”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

Należy podkreślić, że transakcje te podlegają opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy zostały dokonane przez podmiot działający w charakterze podatnika, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Według art. 15 ust. 2 UPTU działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą. Zamiast tego Trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak TSUE stwierdził w uzasadnieniu wyroku: „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

W przypadku dostawy terenów niezabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy o podatku VAT, zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są tereny inne niż budowlane. Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 33) ustawy o podatku VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 UPTU, dostawa towarów opodatkowana jest stawką 23%.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podkreślenia wymaga, że:

• Sprzedawca nabył wszystkie działki bez podatku VAT, w przypadku Nieruchomości nabytych odpłatnie transakcje nabycia podlegały podatkowi od czynności cywilnoprawnych;
• Sprzedający jest zarejestrowany dla celów VAT, ponieważ w innej lokalizacji prowadzi gospodarstwo rolne. Ponadto Sprzedający prowadził do 2019 r. działalność gospodarczą (zakład produkcyjny);
• Nieruchomości B, C, D i E nie były wprowadzone do majątku działalności gospodarczej;
• Nieruchomość A została nabyta na podstawie umowy darowizny, a pozostałe Nieruchomości zostały nabyte za środki uzyskane w działalności gospodarczej lub z gospodarstwa rolnego;
• Sprzedający reklamował Nieruchomość w Internecie - dwukrotnie na serwisie OLX;
• Sprzedający poszukiwał aktywnie inwestorów w Internecie, a następnie się z nimi kontaktował i negocjował w celu wybrania najlepszej oferty, żeby ostatecznie decyzję nawiązania współpracy z (…), której oferta została przez Sprzedającego uznana za najbardziej satysfakcjonująca;
• Sprzedający zobowiązał się udzielić pisemnej zgody (…) (tudzież Wnioskodawcy, zgodnie z postanowieniami Umowy cesji) na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

W opinii Wnioskodawcy kluczowe dla oceny uznania Sprzedającego za działającego w charakterze podatnika VAT pozostaje kwestia profesjonalnego charakteru działań Sprzedawcy, na które składają się:

• ogłaszanie przez niego zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie,
• aktywne szukanie nabywców nieruchomości,
• planowanie udzielenia Spółce zgód, o których mowa w pkt I,

Jak wspomniano wyżej, po nawiązaniu wstępnego porozumienia z (…), Sprzedający zobowiązał się w Umowie przedwstępnej do udzielenia pisemnej zgody Spółce na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, w zakresie opisanym w powyższym opisie zdarzenia przyszłego.

Biorąc pod uwagę stanowisko organów podatkowych w podobnych sprawach należy uznać, że powyższe czynności przesądzają o profesjonalnym charakterze działań Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawca zwraca uwagę, że sposób nabywania przez Sprzedającego kolejnych działek przypomina działanie mające charakter inwestycyjny, co jest przesłanką na rzecz uznania Sprzedającego za prowadzącego działalność gospodarczą.

Nie jest to jednak przesłanka przesądzająca.

W ocenie Wnioskodawcy, czynności podejmowane przez Sprzedającego świadczą o tym, że transakcję sprzedaży Nieruchomości należy zakwalifikować jako przejaw zorganizowanej i profesjonalnej działalności. Oznacza to, że w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca powinien być traktowany jako podatnik VAT.

Konieczne jest zatem przeanalizowanie statusu Nieruchomości pod kątem możliwości zastosowania zwolnienia z VAT.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że ponieważ wszystkie Nieruchomości będą niezabudowane oraz będą przeznaczone pod zabudowę zgodnie z uzyskanymi do dnia dostawy decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dostawa Nieruchomości A, Nieruchomości B, Nieruchomości C, Nieruchomości D i Nieruchomości E nie jest zwolniona z VAT. W związku z tym dostawa tych Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT.

Ad 2

Dostawa Nieruchomości A, Nieruchomości B, Nieruchomości C, Nieruchomości D i Nieruchomości E na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu VAT. W związku z tym, przy nabyciu tych Nieruchomości dla Wnioskodawcy powstanie podatek naliczony, o którym mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Wnioskodawca planuje wykorzystać Nieruchomości do realizacji inwestycji deweloperskiej i następnie wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego,

ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego,

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego,

podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, a także udziałów w nich, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że (…) Sp. z o.o. („Wnioskodawca”) jest spółką należącą do Grupy (…), zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Wnioskodawca planuje nabycie nieruchomości położonych w (…) („Nieruchomość”), której właścicielem jest osoba fizyczna („Sprzedający”). Sprzedający jest zarejestrowany dla celów VAT, ponieważ w innej lokalizacji prowadzi gospodarstwo rolne.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Nieruchomości wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak z wniosku wynika, Sprzedający jest zarejestrowany dla celów VAT, ponieważ prowadzi gospodarstwo rolne. Dodatkowo, Sprzedający prowadził do 2019 r. działalność gospodarczą (zakład produkcyjny). Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego za środki uzyskane w działalności gospodarczej lub z gospodarstwa rolnego. Sprzedający przystępując do sprzedaży Nieruchomości ogłosił dwukrotnie na OLX zamiar ich sprzedaży. Następnie Sprzedający rozpoczął poszukiwanie w Internecie inwestorów, którzy mogliby być potencjalnie zainteresowani nabyciem Nieruchomości. W wyniku czego Sprzedający zawarł umowę przedwstępną. Na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, po spełnieniu określonych w niej warunków, do sprzedaży Nieruchomości A, B, C, D oraz udziału wynoszącego 6/12 części w Nieruchomości E. W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się udzielić pisemnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. Zgoda uprawnia w szczególności do występowania z wnioskami do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie decyzji - pozwoleń na budowę dotyczących wszelkich robót budowlanych na terenie Nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy,

jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

I tak, zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Na podstawie art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego,

czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął pełnomocnik (Kupujący) nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedającego. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika, tj. Kupującego wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Sprzedającego.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez Kupującego), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym samym działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, a sam Sprzedający będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazane wyżej przepisy jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający zamierza sprzedać Wnioskodawcy nieruchomości: „Nieruchomość A” składającą się z działek nr 1, 2, 3, „Nieruchomość B” składającą się z działek nr 4, 5, „Nieruchomość C” składającą się z działki nr 6, „Nieruchomość D” składającą się z działek nr 7, 8, 9, 10 oraz udziału wynoszącego 6/12 części w „Nieruchomości E” składającą się z działki nr 11.

Wnioskodawca wskazał, że na działkach nr 1, 2, 3 („Nieruchomości A”) nie znajdują się budynki i budowle, na działce 4 znajduje się rów melioracyjny, który nie stanowi budowli oraz działka 5, która jest niezabudowana („Nieruchomość B”), na działce 6 („Nieruchomości C”) znajduje się garaż, jednakże Wnioskodawca planuje dokonać rozbiórki garażu tak, aby „Nieruchomość C” była w momencie jej sprzedaży nieruchomością niezabudowaną oraz działki nr 7, 8, 9, 10 („Nieruchomość D”) i działka nr 11 („Nieruchomości E”) są niezabudowane. Jednocześnie Wnioskodawca planuje uzyskać do momentu zawarcia umowy ze Sprzedającym dla wszystkich ww. działek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) przewidujące zabudowę. W związku z tym, Wnioskodawca zakłada, że na moment dokonania planowanej transakcji zakupu nieruchomości, będą one przeznaczone pod zabudowę.

W analizowanym przypadku ww. działki na dzień dostawy będą więc stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika nabycie działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziału w działce nr 11 Sprzedający nabył bez naliczonego podatku VAT, transakcje podlegały podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości A, B, C, D, E powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1. nabycia towarów i usług,
2. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć Nieruchomość A, B, C, D, E w celu realizacji inwestycji deweloperskiej i następnie wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości A, B, C, D, E.

Jak wyżej wskazał Organ, sprzedaż Nieruchomości (Działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziału w działce nr 11) na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować sprzedaż.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).