Interpretacja dotyczy ustalenia, czy Miasto jest podatnikiem VAT w związku z wynajmem lokali mieszkalnych osobom fizycznym oraz możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania tych usług. Organ podatkowy uznał, że Miasto jest podatnikiem VAT z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych, ponieważ najem ten stanowi odpłatne świadczenie usług zgodnie z ustawą o VAT. Ponadto organ stwierdził, że usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, pod warunkiem spełnienia łącznych przesłanek dotyczących podmiotu, przedmiotu i celu umowy.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie dotyczącym ustalenia, czy Miasto jest podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu świadczenia usług najmu Lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych oraz prawa do zastosowania zwolnienia z opodatkowania przy świadczeniu tych usług.
17 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy jesteście Państwo podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczenia usług najmu Lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych oraz zastosowania zwolnienia z opodatkowania przy świadczeniu tych usług.
Uzupełniliście go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 16 lutego 2022 r. (data wpływu 16 lutego 2022 r.) oraz dokonaliście Państwo 31 stycznia 2022 r. opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej.
Treść wniosku jest następująca:
Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Miasto posiada tytuły prawne do władania nieruchomościami wchodzącymi w skład publicznego zasobu komunalnego. Są to:
· budynki wraz z lokalami mieszkalnymi stanowiące w 100% w własność Miasta,
· komunalne lokale mieszkalne w budynkach wspólnot mieszkaniowych,
· lokale mieszkalne w budynkach stanowiących własność Skarbu Państwa,
· lokale mieszkalne w budynkach stanowiących współwłasność Miasta [`(...)`] z osobami fizycznymi,
· lokale mieszkalne w budynkach będących w posiadaniu samoistnym,
· komunalne lokale mieszkalne w budynkach samozarządzających się wspólnot,
zwane dalej łącznie: „Lokalami mieszkalnymi”.
Gmina zawarła ze spółką A. sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) umowę o zarządzanie i administrowane publicznym zasobem mieszkaniowym (dalej: „Umowa”).
Umowa przewiduje m.in., że:
· koszty związane z utrzymaniem zasobów mieszkalnych są kosztami Miasta,
· wpływy z czynszów stanowią dochody Miasta,
· Spółka ponosi koszty związane z utrzymaniem Lokali mieszkalnych, a następnie obciąża nimi Miasto,
· do obowiązków Spółki należy m.in.:
ü zawieranie w imieniu i na rzecz Miasta umów najmu Lokali mieszkalnych oraz ich zmian w zakresie wysokości czynszu w oparciu o wydane wcześniej zarządzenia Prezydenta Miasta [`(...)`],
ü przekazanie Wnioskodawcy do 12. dnia następnego miesiąca informacji o wysokości dokonanych wpłat przez najemców Lokali mieszkalnych umowy z podziałem na należność główną i odsetki oraz dokonywanie wpłat na rachunek bankowy;
ü obliczanie (naliczanie) wysokości czynszów i innych opłat za najem i użytkowanie Lokali mieszkalnych w oparciu o dyspozycje Miasta oraz porozumienia z dostawcami mediów i usług;
ü windykacja, w tym na etapie sądowym, należnych Wnioskodawcy opłat za najem lub bezumowne użytkowanie Lokali mieszkalnych;
ü przedstawianie analizy kosztów utrzymania mienia komunalnego będącego w zarządzie Spółki, celem podjęcia decyzji przez Miasto w zakresie zmiany stawki bazowej czynszu najmu.
W wykonaniu Umowy, Spółka zawarła z osobami fizycznymi umowy najmu Lokali mieszkalnych wchodzących w skład publicznego zasobu komunalnego należącego do Miasta. Przedmiotowe usługi najmu świadczone są w imieniu i na rachunek Miasta. Lokale mieszkalne będące przedmiotem najmu mają charakter mieszkalny, a najmowi lokali każdorazowo towarzyszy cel mieszkaniowy.
Umowy najmu Lokali mieszkalnych wskazują Spółkę jako podmiot występujący w roli wynajmującego. Komparycja umów zawiera jednak wzmiankę, że Spółka jest zarządcą zasobu mieszkaniowego należącego do Wnioskodawcy. Intencją Spółki było zawarcie przedmiotowych umów w imieniu i na rzecz Miasta.
W związku z opisanym stanem faktycznym, Miasto powzięło wątpliwość w zakresie ujmowania dochodów z tytułu przedmiotowych umów najmu w swoich rejestrach sprzedaży oraz możliwości objęcia świadczonych usług najmu Lokali mieszkalnych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Uzupełnienie stanu faktycznego
W uzupełnieniu z 16 lutego 2022 r. w odpowiedzi na pytania Organu udzieliliście Państwo następujących odpowiedzi:
Odpowiedź: Przedmiotowe usługi najmu świadczone są wyłącznie na cele mieszkaniowe i jako takie korzystają ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. W konsekwencji faktury dokumentujące ww. usługi nie są wystawiane.
Spółka wystawia i przesyła lokatorom dokument Informacja o opłatach za lokal, w którym wskazany jest rachunek bankowy Spółki, na który lokatorzy winni dokonać opłaty. Zgodnie z zawartą pomiędzy Spółką a Miastem umową o zarządzanie i administrowanie publicznym zasobem komunalnym, należności te stanowią dochody Miasta.
Odpowiedź: Jak wskazano w opisie stanu faktycznego we wniosku, zawarta pomiędzy Miastem a Spółką umowa o zarządzanie i administrowanie publicznym zasobem komunalnym zawiera wyraźny zapis, że do obowiązków Spółki należy zawieranie w imieniu i na rzecz Miasta umów najmu Lokali mieszkalnych oraz ich zmian w zakresie wysokości czynszu w oparciu o wydane wcześniej zarządzenia [`(...)`].
Przedmiotowe umowy zawierane są przez Spółkę, występującą w charakterze zarządcy zasobu mieszkaniowego należącego do Miasta. Jako że Spółka nie posiada tytułu prawnego do swobodnego dysponowania tym zasobem, jej intencją było więc zawarcie przedmiotowych umów w imieniu i na rzecz Miasta.
Jakkolwiek zawierający umowę najmu nie musi być właścicielem lokalu, to jego uprawnienie do dokonania takiej czynności nie ma charakteru samoistnego. Musi mieć do tego tytuł prawny (np. podnajem) lub upoważnienie właściciela. Z braku tytułu prawnego, jak i upoważnienia właściciela, zarządca nie jest uprawniony do zawierania w swoim imieniu i na swoją rzecz umów najmu w zarządzanych nieruchomościach (por. wyrok WSA w Łodzi z 26 września 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 427/18).
W przedmiotowym stanie faktycznym, Spółka nie jest najemcą zasobu mieszkaniowego należącego do Miasta, jak również nie otrzymała upoważnienia do zawierania umów najmu na swoją rzecz. Umowy najmu Lokali mieszkalnych wskazują Spółkę jako podmiot występujący w roli wynajmującego, jednak komparycja umów zawiera wzmiankę, że Spółka jest zarządcą zasobu mieszkaniowego należącego do Wnioskodawcy. Zdaniem Miasta, tak określona komparycja wskazuje, że Spółka nie działa na własną rzecz.
Odpowiedź: Tak, Spółka otrzymuje od Miasta wynagrodzenie z tytułu świadczonych na jego rzecz usług zarządzania i administrowania publicznym zasobem mieszkaniowym. Spółka wystawia na rzecz Miasta faktury za ww. usługi.
Odpowiedź: Należności z tytułu najmu na rzecz osób fizycznych nie stanowią elementu wynagrodzenia należnego Spółce za usługi zarządzania i administrowania. Umowa zawarta pomiędzy Miastem a Spółką zawiera wyraźny zapis, zgodnie z którym wpływy z czynszów i innych opłat za wymienione w tej umowie lokale mieszkalne stanowią dochody Miasta.
Państwa stanowisko w sprawie
1. W Państwa ocenie, w opisanym stanie faktycznym, Miasto jest podatnikiem VAT z tytułu świadczenia usług najmu Lokali mieszkalnych.
2. W Państwa ocenie, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, Miasto w stosunku do świadczonych usług najmu Lokali mieszkalnych powinno zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Ad. 1.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie natomiast do treści art. 15 ust. 6 ww. ustawy nie uważa się za podatników organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Jako że jednostki samorządu terytorialnego są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy uznać, iż spełniają zawartą w tym przepisie definicję podatnika VAT. Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet, gdy dotyczą one zadań własnych gmin, podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT.
Jeżeli zatem Miasto realizuje należące do niego zadania na podstawie umów cywilnoprawnych, tj. na warunkach i w okolicznościach właściwych również dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, powinno być ono traktowane jako podatnik VAT.
Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Mając na uwadze fakt, iż dokonywane przez Miasto czynności, nie stanowią dostawy towarów, należy wnioskować, że na gruncie ustawy o VAT powinny być one traktowane jako świadczenie usług.
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, umowy najmu lokali mieszkalnych należących do Miasta, jako wynajmującego wskazują Spółkę. Komparycja umów zawiera jednak wzmiankę, że Spółka jest zarządcą zasobu mieszkaniowego należącego do Wnioskodawcy. Intencją Spółki było zawarcie przedmiotowych umów w imieniu i na rzecz Miasta.
Dokonując wykładni przedmiotowych umów najmu, nie można ograniczyć się jedynie do analizy językowej. Należy uwzględnić również reguły interpretacyjne wyrażone w art. 65 § 1 Kodeksu cywilnego, a także ustalić znaczenie oświadczeń woli przez odwołanie do zgodnego zamiaru i celu umowy (art. 65 § 2 KC). Istotne dla wykładni przedmiotowych umów najmu są także okoliczności leżące poza tekstem przedmiotowych umów - w szczególności postanowienia Umowy. Zgodnie z Umową, do obowiązków Spółki należy zawieranie w imieniu i na rzecz Miasta umów najmu lokali mieszkalnych i socjalnych.
Zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, że umowy najmu, w szczególności w świetle przywołanych w opisie stanu faktycznego postanowień Umowy, zawierane są przez Spółkę, działającą w imieniu i na rzecz Miasta. W konsekwencji stwierdzić należy, że w odniesieniu do świadczonych na rzecz osób fizycznych usług najmu mieszkaniowego, Miasto jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Tym samym, Miasto obowiązane jest do wykazania w swoich rejestrach VAT sprzedaży przedmiotowych usług.
Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 25 lipca 2012 r., nr IPTPP4/443-275/12-6/ALN:
« Wnioskodawca zawarł umowę o zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Sp. z o.o. Na podstawie tej umowy Spółka upoważniona jest do wypełnienia określonych czynności zarządzania i administrowania za wynagrodzeniem.
Wobec powoływanych przepisów podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek.
W przedmiotowej sprawie stroną umów najmu jest Gmina i to w jej imieniu na jej rzecz Spółka zawiera umowy najmu. Lokale stanowią własność Gminy. Spółka wprawdzie nalicza i pobiera czynsze ale przekazuje je na rachunek Gminy.
Zatem w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca jest podatnikiem z tytułu najmu lokali będących jego własnością ».
Ad. 2.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).
Zastosowanie przedmiotowego zwolnienia wymaga jednoczesnego spełnienia następujących przesłanek: wynajmujący świadczy usługę najmu na własny rachunek, usługa ta dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Zdaniem Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że w niniejszej sprawie najemcy Lokali mieszkalnych realizują poprzez przedmiotowy najem, własne cele mieszkaniowe.
Zdaniem Wnioskodawcy, na przeszkodzie do zastosowania omawianego zwolnienia nie stoi fakt, że umowy najmu zawierane są przez Spółkę - zarządcę publicznego zasobu mieszkaniowego. Spółka, zawierając przedmiotowe umowy, działa bowiem w imieniu i na rzecz Miasta. Podkreślić należy, że Spółka nie jest najemcą Lokali mieszkalnych i nie świadczy usług podnajmu tychże lokali na rzecz osób fizycznych.
Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu Lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych będą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania nr 1 i 2 jest prawidłowe.
Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy :
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Z powołanego przepisu wynika, że w rozumieniu ustawy o VAT podatnikami mogą być osoby prawne, osoby fizyczne jak również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i są wykonywane w ramach działalności gospodarczej.
Użyta na potrzeby podatku od towarów i usług definicja działalności gospodarczej jest tożsama z definicją zawartą w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006, str. 1, ze zm.) - dalej: „Dyrektywa 2006/112/WE”
Zgodnie z art. 9 Dyrektywy:
Podatnikiem jest każda osoba wykonująca samodzielnie i niezależnie od miejsca zamieszkania działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Powyższe przepisy wskazują, że niezależnie od częstotliwości wykonania danej czynności, czynność ta podlega opodatkowaniu, jeśli podmiot wykorzystuje w sposób ciągły w celach zarobkowych swój majątek.
Zatem za podatnika VAT będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak stanowi natomiast art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy, zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji. W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Należy podkreślić, że wyłączenie podmiotów wskazanych w art. 13 Dyrektywy z grona podatników podatku VAT dotyczy sfery działań o charakterze władczym.
Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE): „(`(...)`) ocena art. 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w świetle celów wspomnianej dyrektywy świadczy o tym, że dla zastosowania zasady nieopodatkowania muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki, a mianowicie prowadzenie działalności przez podmiot publiczny, przy czym działalność ta powinna być wykonywana w charakterze organu władzy publicznej (zob. podobnie w szczególności postanowienie Mihal, C 456/07, EU:C:2008:293, pkt 16 i przytoczone tam orzecznictwo, a także wyrok Komisja/Niderlandy, C 79/09, EU:C:2010:171, pkt 79).” (wyrok w sprawie C-174/14 Saudacor, pkt 51).
Ponadto: „(`(...)`) działalnością wykonywaną w charakterze organu władzy publicznej w rozumieniu tego przepisu jest działalność wykonywana przez podmioty prawa publicznego w ramach właściwego dla nich reżimu prawnego, z wyłączeniem tej działalności, która jest wykonywana przez nich na tych samych warunkach prawnych, co prywatni przedsiębiorcy (zobacz w szczególności ww. wyrok w sprawie Fazenda Pública, pkt 17 i przytoczone tam orzecznictwo).” (wyrok w sprawie C-288/07 Isle of Wight Council, pkt 21).
Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że wyłączenie przewidziane w art. 15 ust. 6 ustawy ma zastosowanie, gdy podmiot mający status organu władzy publicznej (urzędu obsługującego ten organ) wykonuje czynności o charakterze władczym, które związane są z realizacją zadań nałożonych na ten organ przepisami prawa, do których realizacji został on powołany (działanie w określonym reżimie publiczno-prawnym). Natomiast w odniesieniu do pozostałych czynności, mających cywilnoprawny charakter np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp. umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych), organ władzy publicznej, co do zasady, będzie podatnikiem VAT.
W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 11a ust. 1 i ust. 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1372 ze zm.):
Organami gminy są:
1. rada gminy,
2. wójt (burmistrz, prezydent miasta).
Ilekroć w ustawie jest mowa o wójcie, należy przez to rozumieć także burmistrza oraz prezydenta miasta.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o samorządzie gminnym:
Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej.
Z informacji zawartych we wniosku wynika, że jesteście Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i posiadacie tytuły prawne do władania nieruchomościami wchodzącymi w skład publicznego zasobu komunalnego, wśród których wymienić należy Lokale mieszkalne takie jak:
· budynki wraz z lokalami mieszkalnymi stanowiące w 100% w własność Miasta,
· komunalne lokale mieszkalne w budynkach wspólnot mieszkaniowych,
· lokale mieszkalne w budynkach stanowiących własność Skarbu Państwa,
· lokale mieszkalne w budynkach w budynkach stanowiących współwłasność Miasta z osobami fizycznymi,
· lokale mieszkalne w budynkach będących w posiadaniu samoistnym,
· komunalne lokale mieszkalne w budynkach samozarządząjących się wspólnot,
Zawarliście Państwo umowę o zarządzanie i administrowane publicznym zasobem mieszkaniowym ze spółką A sp. z o.o., która to umowa przewiduje m.in., że:
· koszty związane z utrzymaniem zasobów mieszkalnych są kosztami Miasta,
· wpływy z czynszów stanowią dochody Miasta,
· Spółka ponosi koszty związane z utrzymaniem Lokali mieszkalnych, a następnie obciąża nimi Miasto,
· do obowiązków Spółki należy m.in.:
ü zawieranie w imieniu i na rzecz Miasta umów najmu Lokali mieszkalnych oraz ich zmian w zakresie wysokości czynszu w oparciu o wydane wcześniej zarządzenia [`(...)`],
ü przekazanie Miastu do 12. dnia następnego miesiąca informacji o wysokości dokonanych wpłat przez najemców Lokali mieszkalnych umowy z podziałem na należność główną i odsetki oraz dokonywanie wpłat na rachunek bankowy;
ü obliczanie (naliczanie) wysokości czynszów i innych opłat za najem i użytkowanie Lokali mieszkalnych w oparciu o dyspozycje Miasta oraz porozumienia z dostawcami mediów i usług;
ü windykacja, w tym na etapie sądowym, należnych Miastu opłat za najem lub bezumowne użytkowanie Lokali mieszkalnych;
ü przedstawianie analizy kosztów utrzymania mienia komunalnego będącego w zarządzie Spółki, celem podjęcia decyzji przez Miasto w zakresie zmiany stawki bazowej czynszu najmu.
W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego określa m.in. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.).
Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
bieżące administrowanie nieruchomością;
utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
W myśl art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Wskazaliście Państwo we wniosku, że Spółka wystawia i przesyła lokatorom dokument « Informacja o opłatach za lokal », w którym wskazany jest rachunek bankowy Spółki, na który lokatorzy winni dokonać opłaty. Zgodnie z zawartą pomiędzy Spółką a Miastem umową o zarządzanie i administrowanie publicznym zasobem komunalnym, należności te stanowią dochody Miasta, a umowa zawiera wyraźny zapis, że do obowiązków Spółki należy zawieranie w imieniu i na rzecz Miasta umów najmu Lokali mieszkalnych oraz ich zmian w zakresie wysokości czynszu w oparciu o wydane wcześniej zarządzenia [`(...)`] Miasta. Przedmiotowe umowy zawierane są przez Spółkę, występującą w charakterze zarządcy zasobu mieszkaniowego należącego do Miasta. Jako że Spółka nie posiada tytułu prawnego do swobodnego dysponowania tym zasobem, jej intencją było więc zawarcie przedmiotowych umów w imieniu i na rzecz Miasta. Spółka nie jest najemcą zasobu mieszkaniowego należącego do Miasta, jak również nie otrzymała upoważnienia do zawierania umów najmu na swoją rzecz. Umowy najmu Lokali mieszkalnych wskazują Spółkę jako podmiot występujący w roli wynajmującego, jednak komparycja umów zawiera wzmiankę, że Spółka jest zarządcą zasobu mieszkaniowego należącego do Wnioskodawcy. Tak określona komparycja wskazuje, że Spółka nie działa na własną rzecz. Każda z umów zawiera wzmiankę, że Spółka jest zarządcą zasobu mieszkaniowego należącego do Państwa.
Spółka otrzymuje od Miasta wynagrodzenie z tytułu świadczonych na jego rzecz usług zarządzania i administrowania publicznym zasobem mieszkaniowym i wystawia na rzecz Miasta faktury za te usługi. Należności z tytułu najmu na rzecz osób fizycznych nie stanowią elementu wynagrodzenia należnego Spółce za usługi zarządzania i administrowania. Umowa zawarta pomiędzy Miastem a Spółką zawiera wyraźny zapis, zgodnie z którym wpływy z czynszów i innych opłat za wymienione w tej umowie lokale mieszkalne stanowią dochody Miasta. Zgodnie z zawartą umową Spółka zobowiązana jest do obliczania (naliczania) wysokości czynszów i innych opłat za najem i użytkowanie Lokali mieszkalnych w oparciu o dyspozycje Miasta oraz porozumienia z dostawcami mediów i usług oraz do przekazywania Miastu wpływów z czynszów i i innych opłat.
Faktury dokumentujące usługi najmu nie są wystawiane ani przez Spółkę ani Miasto, ponieważ usługi najmu świadczone są wyłącznie na cele mieszkaniowe i jako takie korzystają ze zwolnienia od podatku VAT.
Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości dotyczących uznania Państwa za podatnika podatku VAT z tytułu świadczenia usług najmu Lokali mieszkalnych należy stwierdzić, że w niniejszej sytuacji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w powołanym wyżej art. 15 ust. 6 ustawy, gdyż świadcząc usługi najmu na podstawie zawieranych z osobami fizycznymi umów cywilnoprawnych o najem Lokali, nawet jeśli gospodarowanie nieruchomościami jest Państwa zadaniem własnym, jesteście z tytułu świadczenia tych usług podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem usługi , o których mowa we wniosku podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.
Tak więc w przedstawionym stanie faktycznym jesteście Państwo podatnikiem podatku VAT z tytułu usług najmu Lokali mieszkalnych będących w Państwa władaniu i wchodzących w skład publicznego zasobu komunalnego, świadczonych na rzecz osób fizycznych.
Należy tu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).
W myśl natomiast art. 43 ust. 20 ustawy:
Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.
W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług) 55.
Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).
W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.
Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
· świadczenie usługi na własny rachunek, · charakter mieszkalny nieruchomości, · mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe.
Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej przez Państwa usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.
Jak już wyżej wykazaliśmy, na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Usługa najmu danej nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę wyłącznie w celach mieszkaniowych.
W Państwa sprawie, jak wynika z wniosku, stroną umów najmu jesteście Państwo a nie Spółka, co wykazano wyżej, przedmiotem umowy najmu są Lokale mieszkalne stanowiące Państwa własność, a najemcy tych Lokali mieszkalnych (tj. osoby fizyczne) realizują poprzez przedmiotowy najem, własne cele mieszkaniowe.
Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwość należy stwierdzić, że mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa – na gruncie niniejszej sprawy – zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki, tak więc świadczone przez Państwa usługi najmu Lokali o charakterze mieszkalnym osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, przy założeniu, że nie są to usługi wymienione w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, tj. usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Niniejsza interpretacja, zgodnie z zadanym pytaniem nr 1 dotyczy wyłącznie kwestii uznania Państwa za podatnika VAT z tytułu świadczenia usług najmu Lokali mieszkalnych, nie dotyczy natomiast kwestii obowiązku wykazywania tych usług w rejestrach VAT sprzedaży, gdyż powyższe nie było przedmiotem Państwa zapytania.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [`(...)`]. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili