Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 14 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr ….

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 stycznia 2022 r. (wpływ 25 stycznia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W roku 2005 zakupiła Pani działkę w miejscowości … o nr księgi wieczystej ….

W 2020 zgłosił się do Pani przedstawiciel „…” z propozycją zakupu części działki. W 04.2020 podpisali Państwo umowę przedwstępną pod warunkiem:

- uzyskania przez spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

- uzyskania przez spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

- uzyskania przez spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację i budowę zjazdu na nieruchomość,

- uzyskania przez spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew,

- niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości,

- potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynku,

- wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer … zgodnej z planami inwestycyjnymi spółki,

- uzyskanie warunków technicznych przyłączy mediów,

- uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem,

- uzyskanie przez sprzedającą własnym kosztem do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora KIS o naliczeniu/zwolnieniu z VAT (podatek od towarów i usług),

- uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie.

Dodatkowo została Pani zobowiązana, że w przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT musi Pani przedłożyć zaświadczenie potwierdzające Pani status (Sprzedającej), jako czynnego podatnika podatku VAT, interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawienia faktury VAT.

Umowa ta (nr …) obowiązywała do 28.04.2021 i została wydłużona aktem notarialnym (nr …) podpisanym w dniu 20.07.2021 do dnia 31.12.2021.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że w roku 2005 zakupiła działkę numer … w powierzchni 1.0490ha w miejscowości … na powiększenie gospodarstwa rolnego. Działka … została podzielona w 2021 roku na działkę numer … o powierzchni 0,3001 ha oraz … o powierzchni 0,7489 ha. W dniu 22.12.2021 sprzedała Pani działkę numer … o powierzchni 0,3001 ha firmie „…” Spółka akcyjna z siedzibą w …. Jest Pani czynnym podatnikiem VAT. W części działki … jeszcze przed podziałem prowadziła Pani działalność gospodarczą, polegającą na sprzedaży materiałów budowlanych, a której obecnie już nie prowadzi w na tej działce. Od lat prowadzi Pani działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem są usługi budowlane.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania:

1. Czy jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, to w związku z jaką działalnością?

Odp. Jest Pani podatnikiem VAT, działalność którą wykonuje to usługi budowlane. PKD (Polska Klasyfikacja Działalności)

2. Jaki jest numer ewidencyjny nowopowstałej działki, którą Pani sprzedała?

Odp. Numer działki …, powierzchnia 0,3001 ha.

3. Proszę wskazać dokładną datę sprzedaży działki wydzielonej z działki nr …?

Odp. 22.12.2021.

4. Czy działka nr … została nabyta w związku z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej? W jakim celu, w związku z jakimi okolicznościami, została nabyta ww. nieruchomość?

Odp. Ww. działka została nabyta celem powiększenia gospodarstwa rolnego.

5. Proszę wskazać w ramach jakich czynności została nabyta ww. nieruchomość: opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odp. Ziemia rolna została nabyta na podstawie zwolnienia od podatku od towaru i usług.

6. Czy czynność nabycia ww. nieruchomości została udokumentowana fakturą?

Odp. Czynność została udokumentowana aktem notarialnym nr … w Kancelarii Notarialnej … w ….

7. Czy przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości? Jeżeli nie, to proszę wskazać przyczyny.

Odp. Nie, były to grunty rolne zakupione na powiększenie gospodarstwa rolnego i prawo do obniżenia podatku nie dotyczyło tego zakupu.

8. W jaki sposób działka nr … była przez Panią wykorzystywana (użytkowana) od momentu jej nabycia; czy ww. działka wykorzystywana była w pozarolniczej działalności gospodarczej; jeśli tak to prosimy wskazać rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe); czy działka ta była wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (w przypadku odpowiedzi twierdzącej prosimy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji)?

Odp. Od momentu nabycia działka była wykorzystywana do celów rolniczych. Po kilku latach fragment działki (ok. 20 arów) wykorzystała Pani do składowania materiałów budowlanych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, zakres: usługi budowlane i handel materiał budowlanymi. Rodzaj dokumentacji w prowadzonej działalności to podatkowa księga przychodów i rozchodów. Działka nie była wprowadzona do środków trwałych.

9. W jaki sposób/do jakich celów ww. nieruchomość, była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią od dnia nabycia do dnia planowanej transakcji? opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odp. Działka numer …, którą sprzedałam firmę … będzie przeznaczona i wykorzystywana do celów handlowych, opodatkowanych podatkiem VAT. Działka numer …, która pozostała Pani własnością w przyszłości też będzie wykorzystana do czynności objętych podatkiem VAT.

10. Czy ww. nieruchomość była/będzie wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była wykorzystywana przedmiotowa nieruchomość, wykonywała Pani? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odp. Większa część działki była wykorzystywana rolniczo, tylko część działki (20 arów) pod działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

11. Czy ww. nieruchomość była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie (kiedy) była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim? na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim? Czy ww. udostępnienie było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Odp. Działka … jest Pani własnością i nie zamierza Pani udostępniać jej osobom trzecim. Działkę …, którą Pani sprzedała, dzierżawiła Pani obecnym właścicielom od chwili podpisania umowy przedwstępnej (22 kwietnia 2020 roku) do kwietnia 2021 roku.

12. Czy udzieliła Pani przyszłemu Nabywcy przedmiotowej działki, powstałej po podziale działki nr … (lub innemu podmiotowi) pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu, przy czynnościach związanych ze sprzedażą ww. nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa (zakres czynności wykonywanych przez pełnomocnika na Pani rzecz).

Odp. Tak, obecny właściciel Spółka … otrzymał Pani pełnomocnictwo w celu wstąpienia o pozwolenia związane z budową budynku usługowego oraz otrzymania warunków technicznych związanych z tym przedsięwzięciem.

13. Czy dokonana przez Panią sprzedaż ww. wydzielonej działki nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.?

Odp. Nie, działkę numer … sprzeda Pani jak osoba fizyczna.

14. Czy dokonywała Pani kiedykolwiek wcześniej sprzedaży działek? Jeśli tak, to kiedy i jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane? W jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem te nieruchomości Pani udostępniała innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odp. Tak, w przeszłości sprzedała Pani dwie działki jako osoba fizyczna oraz raz dokonała sprzedaży części działki sąsiadowi na powiększenie podwórka, przy jednoczesnym zakupie fragmentu jego działki na powiększenie wjazdu do Pani posesji. Od sprzedaży powyższych działek nie opłacała Pani podatku ze względu na to, iż działki te w chwili sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego.

15. Czy posiada Pani inne działki, oprócz działek objętych zakresem wniosku, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać? Jeśli tak to proszę wskazać czy są zabudowane/niezabudowane oraz ile ich jest?

Odp. Posiada Pani gospodarstwo rolne, składające się z kilku działek. W tym momencie nie planuje Pani sprzedaży którejkolwiek z nich.

16. Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp. Nie, nie prowadzi Pani.

17. Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży jest działka zabudowaną?

Odp. Przedmiotowa działka nie jest działką zabudowaną.

Pytanie

Czy sprzedaż działki powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie (przedstawiła je Pani w uzupełnieniu wniosku)

Wskazała Pani, że w wyniku uzupełnienia wniosku dochodzi do przekonania, że czynność sprzedaży, której Pani dokonała powinna być opodatkowana podatkiem VAT, lecz ostatecznej interpretacji oczekuje Pani od nas.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stanowisko, które przedstawiła Pani w uzupełnieniu wniosku jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w 2020 zgłosił się do Pani przedstawiciel „…” z propozycją zakupu części działki nr …. W 04.2020 podpisali Państwo umowę przedwstępną pod warunkiem m.in.:

- uzyskania przez spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

- uzyskania przez spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

- uzyskania przez spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację i budowę zjazdu na nieruchomość,

- wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer … zgodnej z planami inwestycyjnymi spółki,

- uzyskanie warunków technicznych przyłączy mediów.

Numer działki będącej przedmiotem sprzedaży to …. Działkę tą dzierżawiła Pani obecnym właścicielom od chwili podpisania umowy przedwstępnej (22 kwietnia 2020 roku) do kwietnia 2021 roku. Właściciel Spółka … otrzymał Pani pełnomocnictwo w celu wstąpienia o pozwolenia związane z budową budynku usługowego oraz otrzymania warunków technicznych związanych z tym przedsięwzięciem.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki nr …, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostawała Pani własnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący dokonał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią przedmiotowej działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie była podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołały skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnił przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr …, nie korzystała Pani z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiadała Pani prawo własności nieruchomości, która podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że wydzierżawiła Pani działkę nr … Kupującemu.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przez Panią działki nr …, spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. działka była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr …, w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż była dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż działki nr … stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr … podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1. dokonujących dostaw:

a. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

· energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

· wyrobów tytoniowych,

· samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c. budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d. terenów budowlanych,

e. nowych środków transportu,

f. następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

· preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług) 20.42.1),

· komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

· urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

· maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g. hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

· pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

· motocykli (PKWiU ex 45.4);

2. świadczących usługi:

a. prawnicze,

b. w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c. jubilerskie,

d. ściągania długów, w tym factoringu;

3. nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane –– rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741, z póź. zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie ust. 2 powołanego przepisu:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku zobowiązała się Pani do sprzedaży niezabudowanej działki pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy oraz ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym samym na moment dostawy, ww. działka stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W takiej sytuacji nie znajduje również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy działka nie była wykorzystywana przez Panią od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem sprzedaż działki oznaczonej numerem …, nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełnione co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr …, nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 oraz art. 113 ust. 1ustawy. Zatem sprzedaż ta powinna być opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zaznaczyć, iż pomimo, że we wniosku ORD-IN wskazała pani że wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego, to z uwagi na fakt, że sprzedaż działki już się odbyła, tut. Organ uznał, że przedmiotem wniosku jest stan faktyczny.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).