Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w części uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) (pytanie oznaczone nr 1);

- nieprawidłowe w części dotyczącej braku uprawnienia Zainteresowanego (nabywcy) do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 2).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone nr 1) oraz uprawnienia Zainteresowanego (nabywcy) do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 2). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 5 stycznia 2021 r. (wpływ 10 stycznia 2022 r.) oraz pismem z 19 stycznia 2022 r. (data wpływu 20 stycznia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(`(...)`)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(`(...)`)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (zwana dalej Wnioskodawcą) posiada osobowość prawną na podstawie (…). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest właścicielem – na podstawie aktu notarialnego sporządzonego (…), zarejestrowanego za numerem (…) – niezabudowanej Nieruchomości gruntowej o obszarze (…) ((…)), położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), obrębie numer (…), przy ul. (…), składającej się z działki gruntu oznaczonej w rejestrze gruntów numerem (…), dla której (…), prowadzi księgę wieczystą numer (…), przy czy przedmiotowa Nieruchomość:

- w rejestrze gruntów i budynków: składa się z działki numer (…) o powierzchni (…), oznaczonej jako grunty (…) (o powierzchni (…)) oraz (…) (o powierzchni (…));

- stanowi nieruchomość (…) w myśl przepisów (…);

- jest w całości położona w granicach administracyjnych miasta (…);

- Nieruchomość nie jest zabudowana;

- posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej;

- nie jest w jakiejkolwiek części objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz co do terenu Nieruchomości, ani jakiejkolwiek jej części nie podjęto uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…) zatwierdzonym (…) dostępnym na oficjalnej stronie (…), Nieruchomość znajduje się na obszarze wielofunkcyjnej zabudowy usługowej;

- nie stanowi przedmiotu umowy dzierżawy.

Nieruchomość stanowi mienie (…).

Aktem notarialnym sporządzonym przez (…) Notariusza w (…) za numerem (…) zawierającym przedwstępną umowę sprzedaży, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać (…) (zwanej dalej Zainteresowanym) w terminie do (…), wyżej opisaną działkę o numerze (…), położoną w miejscowości (…), obrębie numer (…), przy ul. (…) za łączną cenę w kwocie (…), a Zainteresowany zobowiązał się Nieruchomość tę kupić, w powyższym terminie za powyższą cenę, przy czym Przedstawiciel Zainteresowanego w przedmiotowej umowie oświadczył, że celem gospodarczym tejże umowy jest nabycie wyżej opisanej Nieruchomości przez Zainteresowanego, a następnie sprzedaż Nieruchomości na potrzeby realizacji na niej (…).

Wnioskodawca zobowiązał się do współpracy z Zainteresowanym w zakresie działań mających na celu: (i) uzyskanie dla Nieruchomości oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzenie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w rejestrze gruntów na (…), aby umożliwić realizację ww. opisanego celu gospodarczego. Współpraca Wnioskodawcy ma polegać w szczególności na udzieleniu Przedstawicielom Zainteresowanego pełnomocnictwa do podejmowania przez Zainteresowanego, przy czym w imieniu Wnioskodawcy działań, w zakresie uzyskania decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych opisanych powyżej, a także przekazywania posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów (w tym pełnomocnictw i zgód na dysponowanie gruntem na cele budowlane) i informacji dotyczących Nieruchomości w celu umożliwienia przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości oraz uzyskania odpowiednich decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych koniecznych dla realizacji na Nieruchomości celu gospodarczego wskazanego powyżej, niezwłocznie po ich uzyskaniu/otrzymaniu.

Nabycie Nieruchomości od Wnioskodawcy nie nastąpi w ramach czynności podlegających pod podatek od towarów i usług, nie będzie faktury VAT. Dokumentem potwierdzającym sprzedaż będzie akt notarialny. Dopiero później Zainteresowany prawdopodobnie zbędzie Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego za cenę uwzględniającą podatek VAT.

Wnioskodawca otrzymał Nieruchomość jako mienie własne i nie było pierwotnym jego zamiarem jej zbycie. Wnioskodawca nie zamierzał Nieruchomości wykorzystywać w żaden sposób i też Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnych celów przez Wnioskodawcę. Nigdy też Wnioskodawca nie pobierał z Nieruchomości pożytków. Nieruchomość nie była też dzierżawiona za wynagrodzeniem, czy w inny sposób odpłatnie wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

Decyzja w przedmiocie zbycia Nieruchomości została podjęta dopiero później, w momencie analizy możliwości finansowych Wnioskodawcy. Poszukuje on środków finansowych na realizację (…). Wnioskodawca zamierza przeznaczyć dochód z przedmiotowej sprzedaży działki po spełnieniu powyższych warunków, na cele działalności niegospodarczej, (…).

Zainteresowany ustalił z Wnioskodawcą cenę sprzedaży brutto za Nieruchomość, chyba że należy będzie podatek VAT. Oczywistym jest, że należy obecnie ustalić, czy do ceny sprzedaży Nieruchomości należy doliczyć podatek od towarów i usług, bowiem w przypadku, kiedy od ceny brutto Wnioskodawca będzie musiał odliczyć dodatkowo i odprowadzić podatek VAT, okaże się, że ustalona cena nie była ceną brutto, tylko ceną netto. Finalnie zmieni to diametralnie cenę Nieruchomości, którą jak wiadomo ustala się jako cenę brutto z uwzględnieniem VAT, lub cenę brutto jako całość, kiedy VAT nie występuje. Taka okoliczność z kolei będzie wpływała na dalszą sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanego na rzecz spółki (…), albowiem w sytuacji kiedy okaże się, że jednak pierwotna cena sprzedaży Nieruchomości zawarta w umowie z Wnioskodawcą była ceną brutto zawierającą VAT, pomimo jego niedoliczenia, a następnie Zainteresowany przystąpi do sprzedaży Nieruchomości dalej i do ceny brutto doliczy VAT, to po stronie Zainteresowanego powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy ceną netto zapłaconą Wnioskodawcy (czyli brutto minus VAT), a ceną netto zapłaconą przez przyszłego nabywcę – pomimo, że wartość Nieruchomości się nie zmieni a Zainteresowany nie otrzyma z tego tytułu przysporzenia.

Co więcej Wnioskodawca obecnie stoi na stanowisku, że nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług, a co za tym idzie nie jest zobowiązany aby taki podatek od sprzedaży Nieruchomości odprowadzić, co może spowodować konieczność późniejszej dopłaty przez Zainteresowanego ceny do nabytej Nieruchomości, ewentualne roszczenia Wnioskodawcy.

Kwestia zbycia Nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku VAT ma również znaczenie na ewentualne uwzględnienie w cenie zakupu podatku od czynności cywilno-prawnych, co musi również uwzględnić notariusz dokonujący czynności i kupujący. Istotne jest również, czy w wyniku opisanej transakcji Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT i w którym momencie.

Wskazali Państwo, że w dniu transakcji sprzedaży Nieruchomości, Nieruchomość będzie posiadała decyzję o warunkach zabudowy. Zainteresowany jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a Nieruchomość zostanie sprzedana.

Pytania

1. Czy zbycie Zainteresowanemu wyżej opisanej działki o numerze (…), położonej w miejscowości (…), obrębie numer (…), przy ul. (…) za łączną cenę w kwocie (…) z zastrzeżeniem, że Zainteresowany w imieniu Wnioskodawcy wystąpi o wydanie i uzyska dla tejże działki oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzi do zmiany oznaczenia działki o numerze (…) w rejestrze gruntów na (…), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, przy zastrzeżeniu, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie wykorzystywał Nieruchomości na cele gospodarcze, nie pobierał z Nieruchomości pożytków, nie zamierzał wcześniej zbyć Nieruchomości, jest osobą prawną (…) i cały dochód z przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości przeznaczy na cele działalności niegospodarczej, (…), o których mowa w (…), a tym samym czy Zainteresowany nie będzie musiał uregulować na rzecz Wnioskodawcy należnego mu przy sprzedaży podatku od towarów i usług?

2. Czy transakcja nabycia przez Zainteresowanego, położonej w miejscowości (…), obrębie numer (…), przy ul. (…) za łączną cenę w kwocie (…) z zastrzeżeniem, że Zainteresowany w imieniu Wnioskodawcy wystąpi o wydanie i uzyska dla tejże działki oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzi do zmiany oznaczenia działki o numerze (…) w rejestrze gruntów na (…), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT a Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 19 stycznia 2022 r.)

Państwa stanowisko w sprawie

STANOWISKO W SPRAWIE PYTANIA 1:

Państwa zdaniem, sprzedaż przez Wnioskodawcę Zainteresowanemu wyżej opisanej działki o numerze (…) położonej w miejscowości (…), obrębie numer (…), przy ul. (…) za łączną cenę w kwocie (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Okoliczności tej nie będzie również zmieniał fakt, że w okresie pomiędzy zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości a zawarciem umowy przyrzeczonej Zainteresowany działając w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy uzyska dla tejże działki oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzenie do zmiany oznaczenia działki o numerze (…) w rejestrze gruntów na (…).

Zdaniem Państwa, sprzedaż powyższej Nieruchomości jest związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności poza działalnością gospodarczą. Samo uzyskanie przez Wnioskodawcę dla tejże działki oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzenie do zmiany oznaczenia działki o numerze (…) w rejestrze gruntów na (…), nie mogą stanowić kryterium uznania, że czynności te stanowią działalność gospodarczą Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie podejmuje aktywnych działań w zakresie sprzedaży powyższej działki. Zainteresowany realizuje jedynie w imieniu Wnioskodawcy finalnie na swoją rzecz założenia umowne, pozwalające Zainteresowanemu Nieruchomość nabyć. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług związanych z budownictwem, ani realizacją na przedmiotowej działce (…), nie podjął ciągu czynności, takich jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działań marketingowych podjętych w celu sprzedaży działek. Wnioskodawca jedynie zobowiązał się do współpracy z Zainteresowanym, w zakresie działań zmierzających do osiągnięcia celu gospodarczego Zainteresowanego, jakim jest nabycie wyżej opisanej działki o numerze (…), a następnie sprzedaż tejże działki na potrzeby realizacji na niej (…), ale samo to nie uzasadnia uznania wyżej wymienionej transakcji za dokonane w ramach aktywności „handlowej”. Grunty przeznaczone do sprzedaży spełniać będą co prawda definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późniejszymi zmianami), jednakże w świetle przedstawionego stanu sprawy nie można uznać, że Wnioskodawca będzie sprzedawać wyżej wymienioną działkę w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż powyższa sprzedaż nie będzie wykonywana przez Wnioskodawcę w ramach samodzielnej działalność gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie przedmiotowa sprzedaż wykonywana będzie przez Wnioskodawcę jednorazowo, bez zamiaru wykonywania jej w sposób częstotliwy i ciągły dla celów zarobkowych, gdyż cały dochód ze sprzedaży działki Wnioskodawca przeznaczy na cele działalności niegospodarczej, (…), a tym samym Wnioskodawca nie spełnia definicji podatnika w rozumieniu tejże ustawy o podatku od towarów i usług, zatem cel gospodarczy realizuje jedynie Zainteresowany, a nie Wnioskodawca, natomiast Wnioskodawca przez przedmiotową sprzedaż realizuje jedynie cele działalności niegospodarczej, (…).

Nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Ze stanu wskazanego powyżej nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności poza działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, działania marketingowe w celu znalezienia nabywców działek).

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartość niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalność gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba prawna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalność gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynność.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje/będzie skutkowało koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpił w ramach zarządu własnym majątkiem poza działalnością gospodarczą. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W niniejszej sprawie, jak już była o tym mowa powyżej, Wnioskodawca nie wykorzystuje żadnych środków, ani działań marketingowych czy faktycznych, aby Nieruchomość zbyć.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie Państwa zdaniem uznać należy, że czynność sprzedaży Nieruchomości nie będzie podległa podatkowi od sprzedaży towarów i usług (VAT).

STANOWISKO W SPRAWIE PYTANIA 2:

Państwa zdaniem, sprzedaż przez Wnioskodawcę Zainteresowanemu wyżej opisanej działki o numerze (…), położonej w miejscowości (…), obrębie numer (…), przy ul. (…) za łączną cenę w kwocie (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a co za tym idzie wskazana cena brutto nie będzie obejmowała stawki VAT, a Zainteresowany nie będzie mógł sobie od tej konkretnie transakcji odliczyć podatku VAT.

Okoliczności tej nie będzie również zmieniał fakt, że w okresie pomiędzy zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości a zawarciem umowy przyrzeczonej Zainteresowany działając w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy uzyska dla tejże działki oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzenie do zmiany oznaczenia działki o numerze (…) w rejestrze gruntów na (…).

Zdaniem Państwa, sprzedaż powyższej Nieruchomości jest związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności poza działalnością gospodarczą. Samo uzyskanie przez Wnioskodawcę dla tejże działki oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzenie do zmiany oznaczenia działki o numerze (…) w rejestrze gruntów na (…), nie mogą stanowić kryterium uznania, że czynności te stanowią działalność gospodarczą Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie podejmuje aktywnych działań w zakresie sprzedaży powyższej działki. Zainteresowany realizuje jedynie w imieniu Wnioskodawcy finalnie na swoją rzecz założenia umowne, pozwalające Zainteresowanemu Nieruchomość nabyć. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług związanych z budownictwem, ani realizacją na przedmiotowej działce (…), nie podjął ciągu czynności, takich jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działań marketingowych podjętych w celu sprzedaży działek. Wnioskodawca jedynie zobowiązał się do współpracy z Zainteresowanym, w zakresie działań zmierzających do osiągnięcia celu gospodarczego Zainteresowanego, jakim jest nabycie wyżej opisanej działki o numerze (…), a następnie sprzedaż tejże działki na potrzeby realizacji na niej (…), ale samo to nie uzasadnia uznania wyżej wymienionej transakcji za dokonaną w ramach aktywności „handlowej”. Grunty przeznaczone do sprzedaży spełniać będą co prawda definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże w świetle przedstawionego stanu sprawy nie można uznać, że Wnioskodawca będzie sprzedawać wyżej wymienioną działkę w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż powyższa sprzedaż nie będzie wykonywana przez Wnioskodawcę w ramach samodzielnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT i jednocześnie przedmiotowa sprzedaż wykonywana będzie przez Wnioskodawcę jednorazowo, bez zamiaru wykonywania jej w sposób częstotliwy i ciągły dla celów zarobkowych, gdyż cały dochód ze sprzedaży działki Wnioskodawca przeznaczy na cele działalności niegospodarczej, (…), a tym samym, Wnioskodawca nie spełnia definicji podatnika w rozumieniu tejże ustawy o podatku od towarów i usług, zatem cel gospodarczy realizuje jedynie Zainteresowany, a nie Wnioskodawca, natomiast Wnioskodawca przez przedmiotową sprzedaż realizuje jedynie cele działalności niegospodarczej, (…).

Nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Ze stanu sprawy wskazanego powyżej nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności poza działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, działania marketingowe w celu znalezienia nabywców działek).

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba prawna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje/będzie skutkowało koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu własnym majątkiem poza działalnością gospodarczą. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W niniejszej sprawie, jak już była o tym mowa powyżej, Wnioskodawca nie wykorzystuje żadnych środków, ani działań marketingowych czy faktycznych, aby Nieruchomość zbyć.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie, Państwa zdaniem, uznać należy, że czynności sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od sprzedaży towarów i usług (VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

- nieprawidłowe w części uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone nr 1);

- nieprawidłowe w części dotyczącej braku uprawnienia Zainteresowanego (nabywcy) do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (pytanie oznaczone nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba prawna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji dostawa terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każdy podmiot, który okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług~.~

Należy zauważyć, że problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku własnego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 z dnia 15 września 2011 r.

Z powyższego orzeczenia wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi w ramach zarządu majątkiem własnym, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać podmiot, który w celu dokonania sprzedaży gruntu angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem własnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z powyższych rozważań wynika, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży działek gruntu przez podmioty do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności poza działalnością gospodarczą. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu własnym majątkiem poza działalnością gospodarczą.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca będzie spełniał warunki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak stanowi art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że (…) (Wnioskodawca) posiada osobowość prawną na podstawie (…). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest właścicielem – na podstawie aktu notarialnego – niezabudowanej Nieruchomości gruntowej o obszarze (…) ((…)). Nieruchomość stanowi mienie (…).

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną i nie jest zabudowana. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej i nie jest w jakiejkolwiek części objęta postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz co do terenu Nieruchomości, ani jakiejkolwiek jej części nie podjęto uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…) zatwierdzonym (…) dostępnym na oficjalnej stronie (…), Nieruchomość znajduje się na obszarze wielofunkcyjnej zabudowy usługowej.

Wnioskodawca otrzymał Nieruchomość jako mienie własne i nie było pierwotnym jego zamiarem jej zbycie. Wnioskodawca nie zamierzał Nieruchomości wykorzystywać w żaden sposób i też Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnych celów przez Wnioskodawcę. Nigdy też Wnioskodawca nie pobierał z Nieruchomości pożytków. Nieruchomość nie była też dzierżawiona za wynagrodzeniem, czy w inny sposób odpłatnie wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

Decyzja w przedmiocie zbycia Nieruchomości została podjęta dopiero później, w momencie analizy możliwości finansowych Wnioskodawcy. Poszukuje on środków finansowych na realizację (…).

Aktem notarialnym zawierającym przedwstępną umowę sprzedaży, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać (…) (Zainteresowanemu) w terminie do (…), wyżej opisaną Nieruchomość za łączną cenę w kwocie (…), a Zainteresowany zobowiązał się Nieruchomość tę kupić, w powyższym terminie za powyższą cenę, przy czym Przedstawiciel Zainteresowanego w przedmiotowej umowie oświadczył, że celem gospodarczym tejże umowy jest nabycie wyżej opisanej Nieruchomości przez Zainteresowanego, a następnie sprzedaż Nieruchomości na potrzeby realizacji na niej (…).

Wnioskodawca zobowiązał się do współpracy z Zainteresowanym w zakresie działań mających na celu: (i) uzyskanie dla Nieruchomości oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzenie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w rejestrze gruntów na (…), aby umożliwić realizację ww. opisanego celu gospodarczego.

Współpraca Wnioskodawcy ma polegać w szczególności na udzieleniu Przedstawicielom Zainteresowanego pełnomocnictwa do podejmowania przez Zainteresowanego, przy czym w imieniu Wnioskodawcy działań, w zakresie uzyskania decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych opisanych powyżej, a także przekazywania posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów (w tym pełnomocnictw i zgód na dysponowanie gruntem na cele budowlane) i informacji dotyczących Nieruchomości w celu umożliwienia przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości oraz uzyskania odpowiednich decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych koniecznych dla realizacji na Nieruchomości celu gospodarczego wskazanego powyżej, niezwłocznie po ich uzyskaniu/otrzymaniu.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy zbycie Zainteresowanemu Nieruchomości (z zastrzeżeniem, że Zainteresowany w imieniu Wnioskodawcy wystąpi o wydanie i uzyska dla tejże działki oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzi do zmiany oznaczenia działki o numerze (…) w rejestrze gruntów na (…)), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca zawarł z przyszłym nabywcą (Zainteresowanym) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, a także udzielił mu pełnomocnictwa. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez pełnomocnika Zainteresowanego przedmiotem sprzedaży w zakresie uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń.

Pomimo tego, że Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT ani nie prowadzi działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu ustawy, a Nieruchomość – od momentu jej nabycia – nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do żadnych celów to należy w tym konkretnym przypadku stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, ponieważ Wnioskodawca będzie dla niej działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W okolicznościach niniejszej sprawy podpisana została bowiem przedwstępna umowa sprzedaży, którą Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Zainteresowanemu – w określonym terminie i za określoną cenę – Nieruchomość, a Zainteresowany zobowiązał się Nieruchomość tę kupić, w powyższym terminie za powyższą cenę, przy czym Przedstawiciel Zainteresowanego w przedmiotowej umowie oświadczył, że celem gospodarczym tejże umowy jest nabycie wyżej opisanej Nieruchomości przez Zainteresowanego, a następnie sprzedaż Nieruchomości na potrzeby realizacji na niej (…).

Wnioskodawca zobowiązał się do współpracy z Zainteresowanym w zakresie działań mających na celu: (i) uzyskanie dla Nieruchomości oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz (ii) doprowadzenie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w rejestrze gruntów na (…), aby umożliwić realizację ww. opisanego celu gospodarczego.

Współpraca Wnioskodawcy ma polegać w szczególności na udzieleniu Przedstawicielom Zainteresowanego pełnomocnictwa do podejmowania przez Zainteresowanego, przy czym w imieniu Wnioskodawcy działań, w zakresie uzyskania decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych opisanych powyżej, a także przekazywania posiadanych przez Wnioskodawcę dokumentów (w tym pełnomocnictw i zgód na dysponowanie gruntem na cele budowlane) i informacji dotyczących Nieruchomości w celu umożliwienia przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości oraz uzyskania odpowiednich decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych koniecznych dla realizacji na Nieruchomości celu gospodarczego wskazanego powyżej, niezwłocznie po ich uzyskaniu/otrzymaniu.

Z powyższego wynika, że Zainteresowany, dokonując opisanych powyżej działań uatrakcyjni Nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Fakt, że ww. działania związane z przygotowaniem Nieruchomości pod zabudowę nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Zainteresowanego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy, ponieważ po udzieleniu pełnomocnictwa do tychże czynności, wykonanie ich przez Zainteresowanego wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy).

Przedstawiona powyżej aktywność Wnioskodawcy (zorganizowanie sprzedaży Nieruchomości w taki sposób, że niejako jego działania łącznie z działaniami Zainteresowanego stanowić będą pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie) wykraczać będzie poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności co oznacza, w świetle przepisów ustawy, Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał jako podatnik VAT.

Ponieważ wbrew Państwa opinii, czynności wykonywane za zgodą Wnioskodawcy (uzyskanie dla Nieruchomości oraz, o ile to będzie wymagane dla uzyskania danej decyzji, dla nieruchomości z nią sąsiadujących, decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, pozwolenia na budowę, oraz wszystkich innych decyzji i rozstrzygnięć administracyjnych je poprzedzających, o ile będą wymagane, oraz doprowadzenie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w rejestrze gruntów na (…)), noszą znamiona czynności wykonywanych przez handlowca, wykonywanych w ramach aktywności „handlowej”.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, dla której Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, dokonującego sprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym sprzedaż przez Wnioskodawcę Zainteresowanemu Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także tego, czy Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ z ww. przepisu ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu transakcji sprzedaży Nieruchomości, Nieruchomość będzie posiadała decyzję o warunkach zabudowy. Zainteresowany jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a Nieruchomość zostanie przez niego sprzedana, czyli będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Wynika to z tego, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Zainteresowanego – czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT – Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, zgodnie z którym Zainteresowany nie będzie mógł sobie od tej konkretnie transakcji odliczyć podatku VAT, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· W myśl art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.).