Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 21 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
· opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
· opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pan A („Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. 2021 poz. 162) oraz niezarejestrowaną jako podatnik VAT (podatek od towarów i usług).
Wnioskodawca jest właścicielem między innymi dwóch niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1 oraz 2 .
Działka o numerze ewidencyjnym 1.
Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, o przeznaczeniu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy przemysłowej i tereny zabudowy usługowej, w której działka ta opisana jest jako grunty orne („Nieruchomość 1”).
Wnioskodawca nabył tytuł prawny do Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny z 4 kwietnia 1997 r. oraz umowy o podział majątku wspólnego z 25 stycznia 2005 r.
Początkowo po nabyciu przez Wnioskodawcę, Nieruchomość 1 była wykorzystywana przez niego na cele rolne, a Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym. Obecnie Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.
W przeszłości Wnioskodawca podejmował czynności mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości 1. W roku 2019 Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 z potencjalnym inwestorem (osoba prawna). Przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości 1 miała zostać zawarta najpóźniej w październiku 2020 r., jednak roszczenie to wygasło na skutek przedawnienia. W grudniu 2020 r. w celu znalezienia nowego nabywcy Nieruchomości 1 Wnioskodawca podpisał umowę z podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.
Obecnie Wnioskodawca nie wykorzystuje Nieruchomości 1 do celów rolnych, natomiast wykorzystuje ją do celów dzierżawy. W lipcu 2021 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką („Spółka”) umowę dzierżawy Nieruchomości 1 (nie na cele rolnicze). Z tego tytułu Wnioskodawca pobiera od Spółki wynagrodzenie w wysokości 500 zł rocznie.
W kwietniu 2021 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1 ze Spółką („Umowa 1”).
Na podstawie umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości 1:
· Wnioskodawca udzielił Spółce ograniczonego prawa do dysponowania Nieruchomością 1 w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 1, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych;
· Wnioskodawca zobowiązał się umożliwić doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów;
· Wnioskodawca wyraził zgodę na wszczęcie przez Spółkę postępowań administracyjnych zmierzających do wydania i uzyskania przez Spółkę ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 1 zgodnie z wnioskiem przygotowanym przez Spółkę;
· Spółka oraz wskazani przez nią doradcy mają prawo wstępu na teren Nieruchomości 1 w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty z nią związane w celach związanych z Umową 1, w tym w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości 1, a także w celu prezentacji Nieruchomości 1 potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Spółki.
Wnioskodawca udzielił Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:
1. uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 1 wraz ze wszystkimi dokumentami;
2. reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości 1;
3. występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością 1;
4. reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 1, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością 1;
5. Przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości 1;
6. zawarcia w jego imieniu przyrzeczonej umowy, jeżeli Wnioskodawca nie stawi się do zawarcia przyrzeczonej umowy pomimo wpłaty przez Spółkę pozostałej ceny sprzedaży na konto depozytowe notariusza.
Umowa przewiduje warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, takie jak:
· sprawdzenie stanu prawnego Nieruchomości 1, m. in. potwierdzenie, że Nieruchomość 1 jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich;
· potwierdzenie, że wyniki analiz przeprowadzonych przez Spółkę pozwolą na realizację jej zamiarów inwestycyjnych;
· obowiązek udzielenia pełnomocnictw osobom wyznaczonym przez Spółkę do wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz uzyskania pozwolenia na budowę.
oraz zastrzega, że Spółka ma prawo odstąpienia od Umowy 1, jeśli którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony.
Na podstawie zawartej Umowy 1 i udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw, Spółka podjęła następujące działania prowadzące do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę:
· zlecenie odwiertów;
· badania geologiczne;
· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);
· zlecenie projektu obiektu;
· przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskana decyzji środowiskowej.
Umowa 1 przewiduje prawo wstąpienia w miejsce Spółki osoby trzeciej. Spółka ma również prawo dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej w dowolnym momencie wraz z zobowiązaniem nowego kupującego do przestrzegania wszystkich postanowień niniejszej umowy przedwstępnej. Sprzedaż Nieruchomości 1 na podstawie umowy przyrzeczonej może zatem nastąpić na rzecz Spółki lub innego podmiotu, który wejdzie w prawa i obowiązki Spółki wynikające z Umowy 1.
Działka o numerze ewidencyjnym 2.
Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości obejmującej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2, o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy przemysłowej i tereny zabudowy usługowej, działka ta opisana jest jako grunty orne („Nieruchomość 2”).
Wnioskodawca nabył tytuł prawny do Nieruchomości 2 na podstawie umowy darowizny z 4 kwietnia 1997 r. oraz umowy o podział majątku wspólnego z 25 stycznia 2005 r.
Początkowo po nabyciu przez Wnioskodawcę, Nieruchomość 2 była wykorzystywana przez niego na cele rolne, a Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym. Obecnie Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.
Obecnie Wnioskodawca nie wykorzystuje Nieruchomości 2 do celów rolnych, natomiast wykorzystuje ją do celów dzierżawy. W październiku 2021 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę dzierżawy Nieruchomości 2 (nie na cele rolne). Z tego tytułu Wnioskodawca pobiera od Spółki wynagrodzenie w wysokości 500 zł rocznie.
W tym samym czasie Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości ze Spółką („Umowa 2”).
Na podstawie umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości 2:
· Wnioskodawca udzielił Spółce ograniczonego prawa do dysponowania Nieruchomością 2 w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 2, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych;
· Wnioskodawca zobowiązał się umożliwić doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów;
· Wnioskodawca wyraził zgodę na wszczęcie przez Spółkę postępowań administracyjnych zmierzających do wydania i uzyskania przez Spółkę ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 2 zgodnie z wnioskiem przygotowanym przez Spółkę;
· Spółka oraz wskazani przez nią doradcy mają prawa wstępu na teren Nieruchomości 2 w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty z nią związane w celach związanych z Umową 2, w tym w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości 2, a także w celu prezentacji Nieruchomości 2 potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Spółki.
Wnioskodawca udzielił Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:
1. zawarcia w jego imieniu przyrzeczonej umowy, jeżeli Wnioskodawca nie stawi się do zawarcia przyrzeczonej umowy pomimo wpłaty przez Spółkę pozostałej ceny sprzedaży na konto depozytowe notariusza;
2. uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 wraz ze wszystkimi dokumentami;
3. reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości 2;
4. występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością 2;
5. reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości 2, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością 2;
6. Przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości 2.
Umowa 2 przewiduje warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, takie jak:
· sprawdzenie stanu prawnego Nieruchomości 2, m.in. potwierdzenie, że Nieruchomość 2 jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich;
· obowiązek udzielenia pełnomocnictw osobom wyznaczonym przez Spółkę do wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 oraz uzyskania pozwolenia na budowę;
· potwierdzenie, że wyniki analiz przeprowadzone przez Spółkę pozwolą na realizację jej zamiarów inwestycyjnych
oraz zastrzega, że Spółka ma prawo odstąpienia od Umowy 2, jeśli którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony.
Na podstawie zawartej Umowy 2 i udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw, Spółka podjęła następujące działania prowadzące do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę:
· zlecenie odwiertów,
· badania geologiczne,
· złożenie wniosku o uzyskanie mapy do celów projektowych.
Umowa 2 przewiduje prawo wstąpienia w miejsce Spółki osoby trzeciej. Spółka ma również prawo dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej w dowolnym momencie wraz z zobowiązaniem nowego kupującego do przestrzegania wszystkich postanowień niniejszej umowy przedwstępnej. Sprzedaż Nieruchomości 2 na podstawie umowy przyrzeczonej może zatem nastąpić na rzecz Spółki lub innego podmiotu, który wejdzie w prawa i obowiązki Spółki wynikające z Umowy 2.
Pytania
1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
1. Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
2. Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera zorganizowaną formę. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać na zorganizowaną formę, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, itp.
Trybunał Sprawiedliwości UE („TSUE”) w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wskazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Wskazane orzeczenie odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od VAT. Zdaniem TSUE, fakt bycia rolnikiem ryczałtowym nie ma znaczenia przy kwalifikacji podmiotu podejmującego aktywne działania w zakresie obrotu, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu sprzedaży nieruchomości jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.
Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych.
W pierwszej kolejności należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2011 r., sygn. I FSK 1536/10, w którym sąd stwierdził: „Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru [`(...)`]”.
W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. I FSK 1621/19: „Przy ocenie, czy dokonana przez Skarżącego sprzedaż działek nastąpiła w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział działek, zmiana przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Okoliczności te wskazują bowiem jednoznacznie, że skarżący planując i dokonując sprzedaży działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”.
Wskazane wyżej wyroki stanowią element trwałej linii orzeczniczej prezentującej jednolite stanowisko w zakresie przedmiotowej kwestii (wyroki NSA: z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. I FSK 983/15; z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. I FSK 984/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1240/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1241/15; z dnia 16 marca 2017 r., sygn. I FSK 1038/15; z dnia 16 marca 2017r., sygn. FSK 1772/15; z dnia 5 października 2017r., sygn. I FSK 187/16; z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. I FSK 449/17; z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 773/18).
Powyższa linia orzecznicza jest podzielana także przez organy administracji skarbowej w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z dnia 20 września 2021 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.439.2021.2.JKU; z dnia 26 sierpnia 2021 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.236.2021.2.MW; z dnia 18 grudnia 2020 r., znak 0114- KDIP1-1.4012.636.2020.2.AKA; z dnia 2 listopada 2018 r., znak 0112-KDIL1-2.4012.616.2018.1.DC; z dnia 18 października 2018 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2.JO; z dnia 5 października 2018 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.588.2018.2.RSZ; z dnia 5 września 2018 r., znak 0115-KDIT1-3.4012.408.2018.2.EB).
Należy jednocześnie zwrócić uwagę, iż wymogi stawiane zarówno przez orzecznictwo jak i organy administracji skarbowej, co do uznania zbywcy nieruchomości za podatnika VAT są kształtowane w sposób możliwie szeroki, tj. aby zostać uznanym za podatnika VAT de facto wystarczy podjąć stosunkowo niewielkie działania. W konsekwencji zakres czynności, które podatnik musi wykonać w celu uznania jego aktywności za profesjonalną i handlową ogranicza się do stosunkowo podstawowych działań. Przede wszystkim działalność zbywcy nieruchomości nie musi mieć charakteru stałego, a tym bardziej wielokrotnego. Przesłanki konieczne do uznania zbywcy za podatnika VAT mogą wystąpić już przy pojedynczej sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja ta została dokonana w formie profesjonalnej oraz w celach handlowych. W konsekwencji, jeśli zbywca przedsięwziął czynności mające na celu m.in. uatrakcyjnienie gruntu, jego przekształcenie czy rozreklamowanie, to nawet jeśli nie miały one charakteru wielokrotnego, lecz przejawiały pewien minimalny stopień zorganizowania, to należy uznać iż stanowiły przejaw profesjonalnego działania podatnika VAT.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Aby zatem ustalić czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezbędne jest ustalenie czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę, a zatem czy Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą i czy można go uznać za podatnika podatku od towarów i usług.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że Wnioskodawca, począwszy od roku 2019, podejmował działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości 1, a także świadczące o profesjonalnym charakterze obrotu. Wówczas po raz pierwszy Wnioskodawca podjął próbę sprzedaży Nieruchomości 1 i w tym celu podpisał umowę przedwstępną z potencjalnym inwestorem, która ostatecznie nie doszła do skutku.
W niedługim czasie od podpisania umowy przedwstępnej z potencjalnym inwestorem, Wnioskodawca zdecydował się na współpracę z podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, aby znaleźć nabywcę na Nieruchomość 1. Kolejnym krokiem było zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 1, którą Wnioskodawca upoważnił Spółkę do podejmowania w swoim imieniu działań charakteryzujących profesjonalny obrót nieruchomościami (odwierty, badania geologiczne, wystąpienie o decyzje środowiskowe czy o warunki techniczne dla przyłączy, to tylko niektóre z zainicjowanych czynności).
Następnie Wnioskodawca podpisał umowę dzierżawy, w ramach której otrzymuje od Spółki wynagrodzenie. W świetle przepisów i orzecznictwa, odpłatne wydzierżawienie gruntu mieści się w definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, albowiem działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Potwierdza to w szczególności wyrok NSA z dnia 3 marca 2015 r. sygn. 1 FSK 601/14.
Również w wypadku Nieruchomości 2 Wnioskodawca podejmował działania mające na celu jej sprzedaż i podjął kroki świadczące o profesjonalnym charakterze obrotu. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 2, którą upoważnił Spółkę do podejmowania w swoim imieniu działań charakteryzujących profesjonalny obrót nieruchomościami (odwierty, badania geologiczne, wystąpienie z wnioskiem o mapę do celów projektowych).
Równocześnie podpisał ze Spółką umowę dzierżawy Nieruchomości 2, w ramach której, analogicznie jak w wypadku Nieruchomości 1, otrzymuje wynagrodzenie. W świetle przepisów i orzecznictwa, odpłatne wydzierżawienie gruntu mieści się w definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
O profesjonalnym i handlowym charakterze działalności Wnioskodawcy świadczy w szczególności fakt, iż udzielił on szeregu pełnomocnictw na rzecz Spółki do podejmowania działań, mających na celu uatrakcyjnienie i zagospodarowanie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a finalnie przygotowanie ich do sprzedaży. Podejmowane w jego imieniu działania należy uznać za działania przekraczające zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a także za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które zostały przedsięwzięte z wykorzystaniem środków podobnych do tych, jakie są wykorzystywane przez handlowców. Jednocześnie należy wskazać, w kontekście przytoczonego powyżej orzecznictwa, iż działania Wnioskodawcy wchodzą w zakres czynności niezbędnych do uznania zbywcy za podatnika VAT. Wskazują one na pewien stopień profesjonalizacji, niezbędny w świetle stanowiska judykatury do kwalifikacji zbywcy jako podatnika VAT.
Należy zwrócić uwagę, że wykonywanie powyższych czynności przez pełnomocnika, choćby był nim potencjalny nabywca nieruchomości, w żadnym wypadku nie neguje handlowego charakteru działalności mocodawcy, tj. Wnioskodawcy oraz związanych z tym charakterem skutków prawnopodatkowych.
Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lipca 2018 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.260.2018.4.SM: „Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. [`(...)`] Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy, i to pomimo tego, że Wnioskodawca nie poniósł oraz nie poniesie żadnych kosztów związanych ze sprzedażą”.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że Wnioskodawca samodzielnie albo poprzez przedstawiciela, podjął liczne czynności zmierzające do uatrakcyjnienia oferty i zmiany stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, które wskazują na profesjonalny charakter obrotu, o którym mowa powyżej. Wnioskodawca w szczególności podjął działania pozwalające na uzyskanie docelowo pozwolenia na budowę:
· zlecenie odwiertów;
· badania geologiczne;
· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);
· zlecenie projektu obiektu;
· przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskania decyzji środowiskowej.
Podobne działania prowadzące docelowo do uzyskania pozwolenia na budowę Wnioskodawca podjął w stosunku do Nieruchomości 2:
· zlecenie odwiertów,
· badania geologiczne,
· wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie mapy do celów projektowych.
Podsumowując, działania które Wnioskodawca podjął w ramach przygotowania do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, przemawiają za tym, iż prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W odniesieniu do Nieruchomości 1, Wnioskodawca dwukrotnie podjął próbę jej sprzedaży. Korzystał on z usług podmiotu zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami a także przeznaczył działkę na cele dzierżawy za wynagrodzeniem. Dodatkowo za pośrednictwem pełnomocnika Wnioskodawca zlecił wykonanie szeregu czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu i uzyskania docelowo pozwolenia na budowę.
Podobne działania zostały zainicjowane przez Wnioskodawcę w odniesieniu do Nieruchomości 2.
Nieruchomość 2 również jest przedmiotem dzierżawy za wynagrodzeniem, umowy przedwstępnej sprzedaży oraz zlecono na niej szereg czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu i do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę.
Wszystkie opisane działania obejmujące przygotowaniem Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do sprzedaży świadczą o profesjonalnym, przemyślanym i zorganizowanym charakterze planowanych transakcji zbycia nieruchomości. Wnioskodawca podjął zatem działania świadczące o występowaniu w charakterze podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą opisanych w stanie faktycznym działek. Zbywając Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Dodatkowo, Wnioskodawca dokona na rzecz Spółki dostawy gruntu, przy pomocy którego już obecnie prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, tj. odpłatną dzierżawę na cele inne niż rolnicze.
Dostawa ta będzie zatem czynnością dokonywaną w ramach prowadzonej działalności, w charakterze podatnika VAT, a nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Należy podkreślić, że Wnioskodawca chce dokonać jednocześnie sprzedaży dwóch posiadanych przez siebie nieruchomości, wskazuje to wyraźnie, że jego działanie ma przemyślany i zorganizowany charakter wykraczający poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i tym samym w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ustawa o VAT wprowadza również szereg zwolnień z opodatkowania VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Sprzedaż zdefiniowana w zdarzeniu przyszłym nie będzie korzystać z ww. zwolnienia, ponieważ, jak wskazano, nieruchomości, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, są przeznaczone pod zabudowę.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Również to zwolnienie nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do opisanej sprzedaży, ponieważ:
· nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku (są m.in. przedmiotem dzierżawy na cele inne niż rolnicze);
· przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, zatem nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Zaznaczenia wymaga, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi implementację art. 136 Dyrektywy VAT, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej na podstawie art. 132, 135, 371, 375, 376 i 377, art. 378 ust. 2, art. 379 ust. 2 i art. 380-390b. Wskazane przepisy Dyrektywy VAT określają zwolnienia przedmiotowe. Dzierżawa na cele inne niż rolnicze nie podlega żadnemu z ww. zwolnień.
Podkreślić należy, że przedstawione powyżej rozumienie warunku braku prawa do odliczenia na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych, w szczególności w: interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z 24 czerwca 2019 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.210.2019.4.RR; interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z 15 lutego 2019 r., znak 0114-KDIP1- 3.4012.10.2019.1.MT; interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z 24 czerwca 2019 r., znak 0114-KD1P1-1.4012.230.2019.2.KOM, a także w wyroku TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S.
Nie zostały zatem spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT w odniesieniu do opisanych transakcji sprzedaży. W konsekwencji, sprzedaż opisana w zdarzeniu przyszłym będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
Jak stanowi art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).
W myśl art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, stosownie do którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
W świetle art. 389 Kodeksu cywilnego:
§ 1.Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2.Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
W oparciu o art. 95 Kodeksu cywilnego:
§ 1.Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
§ 2.Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
Według art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Na mocy art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Jak wynika z art. 99 Kodeksu cywilnego:
§ 1.Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
§ 2.Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem dwóch niezabudowanych działek (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2). Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że przeznaczone są one pod zabudowę. Zainteresowany zamierza sprzedać Nieruchomości na rzecz Spółki. Wnioskodawca samodzielnie albo poprzez przedstawiciela, podjął liczne czynności zmierzające do uatrakcyjnienia oferty i zmiany stanu faktycznego i prawnego. Wnioskodawca w szczególności podjął działania pozwalające na uzyskanie docelowo pozwolenia na budowę: zlecenie odwiertów; badania geologiczne; uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media); zlecenie projektu obiektu; przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskania decyzji środowiskowej. Podobne działania prowadzące docelowo do uzyskania pozwolenia na budowę Wnioskodawca podjął w stosunku do Nieruchomości 2: zlecenie odwiertów, badania geologiczne, wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie mapy do celów projektowych. W odniesieniu do Nieruchomości 1, Wnioskodawca dwukrotnie podjął próbę jej sprzedaży. Korzystał on z usług podmiotu zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami a także przeznaczył działkę na cele dzierżawy za wynagrodzeniem. Dodatkowo za pośrednictwem pełnomocnika Wnioskodawca zlecił wykonanie szeregu czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu i uzyskania docelowo pozwolenia na budowę. Podobne działania zostały zainicjowane przez Wnioskodawcę w odniesieniu do Nieruchomości 2. Nieruchomość 2 również jest przedmiotem dzierżawy za wynagrodzeniem, umowy przedwstępnej sprzedaży oraz zlecono na niej szereg czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu i do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę.
Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (pytania oznaczone we wniosku nr 1-2).
W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania ułowów przyrzeczonych, działki pozostają własnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca oraz Kupujący w przedwstępnych umowach sprzedaży zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie każdej z umów przyrzeczonych.
W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Stronie Kupującej stosownego pełnomocnictwa.
Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że czynności te pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni Nieruchomości stanowiące nadal własność Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia każdej z umów przyrzeczonych to Wnioskodawca posiada prawo własności Nieruchomości, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegać Nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia każdej z umów przyrzeczonych.
Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Wnioskodawca zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Wnioskodawca wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – sprzedawane Nieruchomości są wydzierżawione kupującej.
Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Zatem uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości, w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż obu Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku: dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
W świetle art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
W oparciu o art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
-
lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
-
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
Z opisu sprawy wynika, że dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, z którego wynika, że obie działki przeznaczone są pod zabudowę.
Tym samym ww. działki będą stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku: dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wynika z okoliczności sprawy, działki od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Nie zostały zatem spełnione łącznie warunki wynikając z ww. przepisu.
Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że sprzedaż obu Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki VAT.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w kwestii objętej pytaniem 1-2 należało uznać jako prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).