0112-KDIL1-2.4012.597.2021.2.ST

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 listopada 2021 r. wpłynął Pani wniosek z (brak daty) o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· braku zwolnienia od podatku VAT (podatek od towarów i usług) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy Nieruchomości objętej nieostateczną Decyzją WZ (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

· braku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy dostawy Nieruchomości objętej ostateczną Decyzją WZ (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

· udokumentowania fakturą VAT dostawy Nieruchomości oraz otrzymania zaliczki na poczet tej dostawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 stycznia 2022 r. (wpływ 30 stycznia 2022 r.) oraz pismem z (brak daty) (wpływ 2 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Pani (…) (dalej: „Wnioskodawczyni”) prowadzi indywidualną działalność gospodarczą pod nazwą (…). Główny przedmiot działalności gospodarczej opisany jest kodem PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 66.19.Z – Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych. Natomiast pozostała działalność gospodarcza, opisana jest kodami:

· PKD 64.19.Z – Pozostałe pośrednictwo pieniężne;

· PKD 64.99.Z – Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych;

· PKD 68.31 Z – Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku Wnioskodawczyni nie figuruje w rejestrze VAT.

XX lipca 2014 r. Wnioskodawczyni jako pożyczkodawca zawarła z AD (dalej: „Pożyczkobiorcą”) w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi przez notariusza umowę pożyczki (dalej: „Umowa Pożyczki”), na mocy której Wnioskodawczyni udzieliła Pożyczkobiorcy oprocentowaną pożyczkę z terminem zwrotu do XX stycznia 2015 r., (dalej: „Pożyczka”).

Tytułem zabezpieczenia Pożyczki XX lipca 2014 r., Wnioskodawczyni zawarła z Pożyczkobiorcą umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu pożyczki, udokumentowaną w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza (…), za numerem repertorium (…) (dalej: „Umowa Przewłaszczenia”), mocą której dla zabezpieczenia zwrotu w terminie do XX stycznia 2015 r. na rzecz Wnioskodawczyni Pożyczki wraz z odsetkami umownymi, Pożyczkobiorca przeniósł na rzecz Wnioskodawczyni własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (…) w (…), w dzielnicy (…), stanowiącej działkę gruntu nr 1, z obrębu (…), o obszarze (…) ha, objętej księgą wieczystą Kw nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy. (dalej: „Nieruchomość”).

Z uwagi na fakt, iż do XX stycznia 2015 r. Pożyczkobiorca nie zwrócił kwoty Pożyczki wraz z odsetkami, wobec powyższego roszczenie Wnioskodawczyni o zwrot Pożyczki uległo zaspokojeniu z przedmiotu powołanej umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu Pożyczki. W związku z powyższym Wnioskodawczyni stała się właścicielem Nieruchomości.

Zarówno zawarcie Umowy Pożyczki jak i Umowy Przewłaszczenia zostało dokonane przez Wnioskodawczynię poza jej działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni udzieliła więc prywatnej Pożyczki z własnych środków, której spłata została zabezpieczona Nieruchomością.

Przewłaszczona na zabezpieczenie Nieruchomość była traktowana przez Wnioskodawczynię jako Nieruchomość prywatna. Wnioskodawczyni nigdy nie wprowadziła przedmiotowej Nieruchomości do indywidualnej działalności gospodarczej. Nie traktowała tej Nieruchomości jako środka trwałego, ani jako nieruchomości inwestycyjnej. Nieruchomość też nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wydzierżawiana, wynajmowana lub w inny sposób wykorzystywana komercyjnie. W stosunku do Nieruchomości nie były zawierane jakiekolwiek umowy dotyczące tej Nieruchomości określające sposób korzystania przez osoby trzecie z Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z ewidencją gruntów stanowi grunty orne. Nieruchomość, ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawczyni na przedmiotowej Nieruchomości zamierzała wybudować prywatny dom, który miał służyć zaspokojeniu jej własnych celów mieszkaniowych. Z uwagi na skalę przedsięwzięcia związanego z wybudowaniem prywatnego domu Wnioskodawczyni odłożyła jego budowę do momentu zebrania wystarczających środków pozwalających na jego wybudowanie.

Na dzień dzisiejszy Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu ulepszenie Nieruchomości, np. podział geodezyjny, doprowadzenie mediów, ogrodzenie Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie występowała także o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy.

Wnioskodawczyni prowadziła jednak spór sądowy z właścicielem sąsiedniej nieruchomości o ustanowienie drogi koniecznej.

Życiowe plany Wnioskodawczyni musiały jednak ulec zmianie. Globalna epidemia spowodowana wirusem SARS-CoV-2, który wywołuje chorobę COVID-19 i w konsekwencji ogłoszenie na terytorium Polski stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii – spowodowało szereg negatywnych konsekwencji, które bezpośrednio przyczyniły się do porzucenia przez Wnioskodawczynię planów na wybudowanie domu mieszkalnego na opisanej Nieruchomości.

Wprowadzenie ograniczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, niepewność na rynku pracy, a także zerwanie łańcuchów dostaw, drastyczny wzrost cen materiałów budowlanych oraz duże koszty usług budowlanych i kosztów pracy – spowodowały, że Wnioskodawczyni jest zmuszona zrezygnować z planowanej budowy oraz sprzedać posiadaną przez siebie Nieruchomość.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni podjęła działania w celu pozyskania potencjalnego nabywcy Nieruchomości, zamieściła ogłoszenia w Internecie na portalach branżowych, a także poszukała agencji nieruchomości w celu znalezienia nabywcy.

Z kolei Pan KD (dalej: „KD”), właściciel sąsiednich nieruchomości, tj. działki ewidencyjnej nr 2, 3 (dalej: „Nieruchomości sąsiednie”), podjął działania w celu pozyskania nabywcy dla wszystkich Nieruchomości tj. działek ewidencyjnych 2, 3 należących do KD oraz działki ewidencyjnej nr 4 należącej do Wnioskodawczyni.

KD wystąpił również do (…) (dalej: „Organ”) z wnioskiem o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy dla działek ewidencyjnych 2, 3 i 4. Po rozpoznaniu wniosku KD Organ XX sierpnia 2021 r. wydał decyzję nr (…) o warunkach zabudowy (dalej: „Decyzja WZ”) ustalając na rzecz KD warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, 16 miejsc parkingowych, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej – na działkach nr ew. 1, 2, 3 w obrębie (…), przy ul. (…) w Dzielnicy (…) w (…). Na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przedmiotowa Decyzja WZ jest jeszcze nieprawomocna. Od Decyzji WZ zostało złożone odwołanie do (…) przez PB.

Postępowanie odwoławcze nie zostało jeszcze zakończone. Wnioskodawczyni nie uczestniczyła w postępowaniu o wydanie WZ, nie przygotowywała żadnych planów, wizualizacji, ani biznesplanów dotyczących wykorzystania Nieruchomości. KD który wystąpił do Organu o wydanie Decyzji WZ, nie posiadał pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawczyni przed Organem w sprawie Decyzji WZ. W postępowaniu tym reprezentował tylko samego siebie. Nie miał żadnych upoważnień do reprezentowania Wnioskodawczyni. Faktycznie wymienił Nieruchomość Wnioskodawczyni w złożonym wniosku o wydanie Decyzji WZ, jednak działanie KD było motywowane głownie własnym interesem, a nie interesem Wnioskodawczyni. KD zamierza również sprzedać własne Nieruchomości sąsiednie, tak więc aby uatrakcyjnić swoją ofertę sprzedaży wymienił Nieruchomość Wnioskodawczyni we wniosku oraz poinformował Wnioskodawczynię, iż znalazł potencjonalnego nabywcę na zakup wszystkich nieruchomości (w tym również nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni).

Wnioskodawczyni nie zawarła żadnej umowy współpracy z KD której celem miała być pomoc przy sprzedaży Nieruchomości, czy upoważnienie KD do działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawczyni.

Współdziałanie Wnioskodawczyni z KD faktycznie wynika tylko z okoliczności, iż zarówno Wnioskodawczyni jak i KD zamierzają sprzedać własne nieruchomości – które stanowią nieruchomości sąsiednie.

XX listopada 2021 r. Wnioskodawczyni i KD zawarli z A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Nabywca”) umowę przedwstępną sprzedaży odpowiednio Nieruchomości i Nieruchomości sąsiedniej (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Nabywca zamierza zrealizować na przedmiotowych nieruchomościach przedsięwzięcie deweloperskie.

Wnioskodawczyni w Umowie Przedwstępnej zobowiązała się do sprzedaży Nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

1. skutecznego cofnięcia wniosku złożonego do działu III księgi wieczystej o wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym tego aktu oraz wykreślenia wzmianki o powyższym ostrzeżeniu ujawnionej w przedmiotowej księdze wieczystej, a w przypadku uprzedniego rozpoznania przez właściwy sąd przedmiotowego wniosku i dokonania wpisu ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej wykreślenia tego ostrzeżenia;

2. uzyskania przez Wnioskodawczynię z właściwego organu, klauzuli ostateczności i prawomocności Decyzji WZ;

3. uzyskania przez Wnioskodawczynię z właściwego organu interpretacji indywidualnej dotyczącej rozstrzygnięcia czy przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta w wykonaniu niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych czy podatkowi od towarów i usług (VAT);

4. uprzedniego lub jednoczesnego zawarcia przez Nabywcę umowy, na podstawie której Nabywca nabędzie własność Nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem 2 i 3, objętej księgą wieczystą Kw Nr (…).

Umowa Przyrzeczona ma zostać zawarta do XX marca 2022 r. po spełnieniu się wyżej opisanych warunków, przy czym opisane powyżej warunki zgodnie z Umową Przedwstępną zostały zastrzeżone na korzyść Nabywcy, co oznacza, że Nabywca ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków, przy czym Nabywca zobowiązuje się złożyć Wnioskodawczym oświadczenie o zrzeczeniu się warunku bądź warunków najpóźniej w terminie, w którym ma być zawarta Umowa Przyrzeczona.

Tytułem zaliczki Nabywca uiścił XX listopada 2021 r. część ceny zakupu Nieruchomości, natomiast pozostała część ma zostać zapłacona wraz z zawarciem Umowy Przyrzeczonej. Zaliczka na poczet zakupu Nieruchomości została wpłacona na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) Wnioskodawczyni.

Z uwagi na fakt, iż sposób opodatkowania opisanej powyżej transakcji zakupu Nieruchomości przez Nabywcę jest przedmiotem niniejszego wniosku o interpretacje w zawartej Umowie Przedwstępnej strony postanowiły, że cena zakupu Nieruchomości, za którą Nabywca ma zakupić Nieruchomość od Wnioskodawczyni ewentualnie zostanie powiększona o należny podatek od towarów i usług (VAT) w obowiązującej stawce.

Wnioskodawczyni posiada jeszcze inne nieruchomości, których jest właścicielem. Wnioskodawczyni zbywała jeż wcześniej nieruchomości własne. Wnioskodawczyni zaznacza jednak, że Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku – nigdy nie była wykorzystywana gospodarczo, nie stanowiła towaru handlowego. Nieruchomość została nabyta w celach prywatnych. Na nieruchomości Wnioskodawczyni zamierzała wybudować dom mieszkalny w którym chciała zamieszkać.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wniosek dotyczy tylko działki o numerze ewidencyjnym 1 z obrębu (…), o obszarze (…) ha, objętej księgą wieczystą Kw nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Nieruchomość”).

W opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego opisano również okoliczność, iż KD, właściciel Nieruchomości sąsiednich, podjął działania w celu pozyskania nabywcy dla wszystkich Nieruchomości tj. działek ewidencyjnych 2, 3 należących do KD oraz działki ewidencyjnej nr „1” należącej do Wnioskodawczyni.

W treści wniosku omyłkowo wskazano, iż działka o numerze ewidencyjnym „4”, należy do Wnioskodawczyni. Jest to omyłka pisarska powinien być bowiem wskazanym numer działki ewidencyjnej nr 1, która jest własnością Wnioskodawczyni.

Niniejszy wniosek nie dotyczy działek ewidencyjnych 2, 3, które nie są własnością Wnioskodawczyni, a dotyczy tylko i wyłącznie działki ewidencyjnej nr 1 należącej do Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni jako element stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podała również okoliczności, iż KD wystąpił do Organu z wnioskiem o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy dla działek ewidencyjnych 2, 3 należących do KD oraz działki ewidencyjnej „1” należącej do Wnioskodawczyni. Po rozpoznaniu wniosku KD Organ XX sierpnia 2021 r. wydał Decyzję WZ ustalając na rzecz KD warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, 16 miejsc parkingowych, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej – na działkach nr ew. 1, 2, 3 w obrębie (…), przy ul. (…) w (…) w (…).

Wnioskodawczyni nie uczestniczyła w postępowaniu o wydanie WZ, nie przygotowywała żadnych planów, wizualizacji, ani biznesplanów dotyczących wykorzystania Nieruchomości. KD który wystąpił do Organu o wydanie Decyzji WZ, nie posiadał pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawczyni przed Organem w sprawie Decyzji WZ. W postępowaniu tym reprezentował tylko samego siebie. Nie miał żadnych upoważnień do reprezentowania Wnioskodawczyni. Faktycznie wymienił Nieruchomość Wnioskodawczyni w złożonym wniosku o wydanie Decyzji WZ, jednak działanie KD było motywowane głownie własnym interesem, a nie interesem Wnioskodawczyni. KD zamierza również sprzedać własne Nieruchomości sąsiednie, tak więc aby uatrakcyjnić swoją ofertę sprzedaży wymienił Nieruchomość Wnioskodawczyni we wniosku oraz poinformował Wnioskodawczynię, iż znalazł potencjonalnego nabywcę na zakup wszystkich nieruchomości (w tym również nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni nie zawarła żadnej umowy współpracy z KD której celem miała być pomoc przy sprzedaży Nieruchomości, czy upoważnienie KD do działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawczyni. Współdziałanie Wnioskodawczyni z KD faktycznie wynika tylko z okoliczności, iż zarówno Wnioskodawczyni jak i KD zamierzają sprzedać własne nieruchomości – które stanowią nieruchomości sąsiednie.

Z tytułu nabycia Nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT.

Nieruchomość objęta zakresem wniosku nie była i nie jest do momentu sprzedaży wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności gospodarczej. Tym samym Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Nabywca przedmiotowej Nieruchomości (A Sp. z o.o.) jest na moment otrzymania przez Wnioskodawczynię zaliczki na poczet ceny zakupu Nieruchomości oraz będzie na moment otrzymania przez Wnioskodawczynię pozostałej części zapłaty za zakup przedmiotowej Nieruchomości – zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. XX grudnia 2021 r. nabywca zmienił nazwę z A Sp. z o.o. na B Sp. z o.o. Nabywca przez cały okres jest czynnym podatnikiem podatku VAT i figuruje w rejestrze VAT jako podatnik zarejestrowany w tym rejestrze od XX czerwca 2017 r. pod numerem NIP (…).

Pytania

1. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, gdy w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy (sprzedaż) będzie obowiązywała nieostateczna Decyzja WZ, sprzedaż tej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, czy też będzie podlegała zwolnieniu spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT?

2. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, gdy w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy (sprzedaż) będzie obowiązywała ostateczna Decyzja WZ, sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, a zwolnienie spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT nie będzie miało zastosowania?

3. Czy w przypadku, gdy planowana dostawa Nieruchomości dokonana przez Wnioskodawczynię na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, według podstawowej stawki podatku VAT Wnioskodawczyni:

a) winna udokumentować fakturą VAT dostawę Nieruchomości;

b) winna udokumentować fakturą VAT otrzymanie zaliczki na poczet ceny zakupu Nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1) Nawet gdyby umawiające się strony (Wnioskodawczyni i Nabywca) zawarli Umowę Przyrzeczoną przed uzyskaniem przez Decyzję WZ klauzuli ostateczności i prawomocności – transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, i tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Ad 2) W przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy (sprzedaż) będzie obowiązywała ostateczna decyzja WZ, sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, a zwolnienie spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT nie będzie miało zastosowania.

Sprzedaż prawa własności Nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy VAT, a w konsekwencji Wnioskodawczyni jest zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Ad 3) W przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Wnioskodawczyni będzie zatem zobowiązana udokumentować ww. dostawę wystawiając we własnym imieniu fakturę na sprzedaż Nieruchomości, w tym również fakturę zaliczkową.

Uzasadnienie

Ad 1)

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni podjęła działania w celu pozyskania potencjalnego nabywcy Nieruchomości, zamieściła ogłoszenia w Internecie na portalach branżowych, a także poszukała agencji nieruchomości w celu znalezienia nabywcy.

Z kolei KD, właściciel sąsiednich nieruchomości, tj. działki ewidencyjnej nr 2, 3, podjął działania w celu pozyskania nabywcy dla wszystkich Nieruchomości tj. działek ewidencyjnych 2, 3 należących do KD oraz działki ewidencyjnej nr 4 należącej do Wnioskodawczyni.

KD wystąpił również do (…) z wnioskiem o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy dla działek ewidencyjnych 2, 3 i 4. Po rozpoznaniu wniosku KD Organ XX sierpnia 2021 r. wydał Decyzję WZ ustalając na rzecz KD warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, 16 miejsc parkingowych, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej – na działkach nr ew. 1, 2, 3 w obrębie (…), przy ul. (…) w Dzielnicy (…) w (…). Na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przedmiotowa Decyzja WZ jest jeszcze nieprawomocna. Od Decyzji WZ zostało złożone odwołanie do (…) przez PB.

Postępowanie odwoławcze nie zostało jeszcze zakończone. Wnioskodawczyni nie uczestniczyła w postępowaniu o wydanie WZ, nie przygotowywała żadnych planów, wizualizacji, ani biznesplanów dotyczących wykorzystania Nieruchomości. KD który wystąpił do Organu o wydanie Decyzji WZ, nie posiadał pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawczyni przed Organem w sprawie Decyzji WZ. W postępowaniu tym reprezentował tylko samego siebie. Nie miał żadnych upoważnień do reprezentowania Wnioskodawczyni. Faktycznie wymienił Nieruchomość Wnioskodawczyni w złożonym wniosku o wydanie Decyzji WZ, jednak działanie KD było motywowane głownie własnym interesem, a nie interesem Wnioskodawczyni. KD zamierza również sprzedać własne Nieruchomości sąsiednie, tak więc aby uatrakcyjnić swoją ofertę sprzedaży wymienił Nieruchomość Wnioskodawczyni we wniosku oraz poinformował Wnioskodawczynię, iż znalazł potencjonalnego nabywcę na zakup wszystkich nieruchomości (w tym również nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni nie zawarła żadnej umowy współpracy z KD której celem miała być pomoc przy sprzedaży Nieruchomości, czy upoważnienie KD do działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawczyni. Współdziałanie Wnioskodawczyni z KD faktycznie wynika tylko z okoliczności, iż zarówno Wnioskodawczyni jak i KD zamierzają sprzedać własne nieruchomości – które stanowią nieruchomości sąsiednie.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż przeznaczenie gruntu stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy VAT ustala się na podstawie dokumentów prawa miejscowego określonych w ustawie, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wskazano powyżej dla gruntów będących przedmiotem planowanej dostawy zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, zatem wskazane działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT. Bez znaczenia dla klasyfikacji danych terenów pozostaje fakt, że wydana decyzja nie jest ostateczna. Jak wyjaśniono wyżej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdza możliwe zagospodarowanie terenu oraz sposób jego zabudowy, nie zmienia jego przeznaczenia. Zatem w omawianej sytuacji wydana decyzja o warunkach zabudowy wskazuje, że dane działki są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę. Ponadto należy zauważyć, że wydana decyzja nie ostateczna wiąże Organ, który ją wydał i odwołanie od niej mogą wnieść zainteresowane strony postępowania (co miało miejsce w przedstawionej sprawie), jednak złożenie odwołania od decyzji nie zmienia charakteru gruntu, a może jedynie wstrzymać realizację inwestycji na danej nieruchomości, lub jej zakres.

Bez znaczenia jest również fakt, iż Decyzja WZ została wydana na rzecz osoby trzeciej (tj. na rzecz KD), a nie na rzecz Wnioskodawczyni – skoro w Decyzji WZ została również wymieniona Nieruchomość należąca do Wnioskodawczyni.

Stanowisko to potwierdzone zostało także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 października 2015 r., IPPP1/4512-867/15-6/MP, w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 27 lutego 2015 r., IPPP2/443-1154/14-3/KBr, lub w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 listopada 2015 r., IPPP1/4512-868/15-6/MK, jak również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 16 czerwca 2016 r., IBPP1/4512- 174/16/MG, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 lutego 2017 r., nr 2461-IBPP1.4512.1008.2016.2.AL.

XX listopada 2021 r. Wnioskodawczyni i KD zawarli z Nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży odpowiednio Nieruchomości i Nieruchomości sąsiedniej. Nabywca zamierza zrealizować na przedmiotowych nieruchomościach przedsięwzięcie deweloperskie. Wnioskodawczyni w Umowie Przedwstępnej zobowiązała się do sprzedaży Nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

1. skutecznego cofnięcia wniosku złożonego do działu III księgi wieczystej o wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym tego aktu oraz wykreślenia wzmianki o powyższym ostrzeżeniu ujawnionej w przedmiotowej księdze wieczystej, a w przypadku uprzedniego rozpoznania przez właściwy sąd przedmiotowego wniosku i dokonania wpisu ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej wykreślenia tego ostrzeżenia;

2. uzyskania przez Wnioskodawczynię z właściwego organu, klauzuli ostateczności i prawomocności Decyzji WZ;

3. uzyskania przez Wnioskodawczynię z właściwego organu interpretacji indywidualnej dotyczącej rozstrzygnięcia czy przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta w wykonaniu niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych czy podatkowi od towarów i usług (VAT);

4. uprzedniego lub jednoczesnego zawarcia przez Nabywcę umowy, na podstawie której Nabywca nabędzie własność Nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem 2 i 3, objętej księgą wieczystą Kw Nr (…).

Umowa Przyrzeczona ma zostać zawarta do XX marca 2022 r. po spełnieniu się wyżej opisanych warunków, przy czym opisane powyżej warunki zgodnie z Umową Przedwstępną zostały zastrzeżone na korzyść Nabywcy, co oznacza że Nabywca ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków, przy czym Nabywca zobowiązuje się złożyć Wnioskodawczyni oświadczenie o zrzeczeniu się warunku bądź warunków najpóźniej w terminie, w którym ma być zawarta Umowa Przyrzeczona.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawczyni, nawet gdyby umawiające się strony (Wnioskodawczyni i Nabywca) zawarli Umowę Przyrzeczoną przed uzyskaniem przez Decyzję WZ klauzuli ostateczności i prawomocności – transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, i tym sam nie będzie podlegała zwolnieniu spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Ad 2)

W przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem dostawy (sprzedaż) będzie obowiązywała ostateczna decyzja WZ (nawet jeżeli nie została wydana na rzecz Wnioskodawczyni), sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, a zwolnienie spod opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT nie będzie miało zastosowania.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy VAT, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Wnioskodawczyni zauważa również, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Takie stanowisko jest potwierdzane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy VAT, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy VAT), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przedstawiając okoliczności przedmiotowej sprawy Wnioskodawczyni pragnie zauważyć, że XX lipca 2014 r. jako pożyczkodawca zawarła z Pożyczkobiorcą w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi przez notariusza Umowę, na mocy której udzieliła Pożyczkobiorcy oprocentowaną pożyczkę z terminem zwrotu do XX stycznia 2015 r.

Tytułem zabezpieczenia Pożyczki XX lipca 2014 r., Wnioskodawczyni zawarła z Pożyczkobiorcą Umowę Przeniesienia własności Nieruchomości na zabezpieczenie zwrotu pożyczki, udokumentowaną w formie aktu notarialnego, mocą której dla zabezpieczenia zwrotu w terminie do XX stycznia 2015 r. na rzecz Wnioskodawczyni Pożyczki wraz z odsetkami umownymi, Pożyczkobiorca przeniósł na rzecz Wnioskodawczyni własność Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż do XX stycznia 2015 r. Pożyczkobiorca nie zwrócił kwoty Pożyczki wraz z odsetkami, wobec powyższego roszczenie Wnioskodawczyni o zwrot Pożyczki uległo zaspokojeniu z przedmiotu powołanej Umowy Przewłaszczenia. W związku z powyższym Wnioskodawczyni stała się właścicielem Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto Nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana gospodarczo. Nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wydzierżawiana, wynajmowana lub w inny sposób wykorzystywana komercyjnie. W stosunku do Nieruchomości nie były zawierane jakiekolwiek umowy dotyczące tej Nieruchomości określające sposób korzystania przez osoby trzecie z Nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż prawa własności Nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy VAT, a w konsekwencji Wnioskodawczyni jest zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Ad 3)

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy VAT stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

c) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

d) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Natomiast na mocy art. 2 pkt 22 ustawy VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Wnioskodawczyni będzie zatem zobowiązana udokumentować ww. dostawę wystawiając we własnym imieniu fakturę na sprzedaż Nieruchomości.

Jednocześnie należy zauważyć, że stosownie do treści art. 19a ust. 8 ustawy VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Ponadto otrzymana zaliczka powinna być udokumentowana fakturą zaliczkową stosownie do treści art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy VAT. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni powinna również wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawczyni zaznacza, iż na chwilę obecną nie dokonała tych czynności – ponieważ ma wątpliwości co do faktycznego sposobu opodatkowania podatkiem VAT opisanej transakcji, stąd też wystąpiła z niniejszym wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia skutków podatkowych na gruncie ustawy VAT. Wnioskodawczyni zaznacza jednak, iż w przypadku potwierdzenia przez Organ obowiązków podatkowych niezwłocznie wystawi fakturę VAT na otrzymaną zaliczkę, odprowadzi należny podatek w odpowiedniej wysokości wraz z należnymi odsetkami oraz złoży inne wymagane prawem dokumenty niezbędne do prawidłowego rozliczenia podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, dotyczące:

· braku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy Nieruchomości objętej nieostateczną Decyzją WZ (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

· braku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy dostawy Nieruchomości objętej ostateczną Decyzją WZ (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

· udokumentowania fakturą VAT dostawy Nieruchomości oraz otrzymania zaliczki na poczet tej dostawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

– jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane– są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala sięw drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni stała się właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntu nr 1 (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z ewidencją gruntów stanowi grunty orne.

Organ XX sierpnia 2021 r. wydał decyzję o warunkach zabudowy (dalej: „Decyzja WZ”) ustalając na rzecz KD warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, 16 miejsc parkingowych, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej – na działkach nr ew. 1, 2, 3. Decyzja WZ jest jeszcze nieprawomocna. Od Decyzji WZ zostało złożone odwołanie do (…) przez PB. Postępowanie odwoławcze nie zostało jeszcze zakończone.

XX listopada 2021 r. Wnioskodawczyni i KD zawarli z Nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży odpowiednio Nieruchomości i Nieruchomości sąsiedniej. Nabywca zamierza zrealizować na przedmiotowych nieruchomościach przedsięwzięcie deweloperskie. Umowa Przyrzeczona ma zostać zawarta do XX marca 2022 r. Nabywca ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków wymienionych w Umowie Przedwstępnej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy pierwsza z wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczy kwestii, czy w przypadku gdy w odniesieniu do Nieruchomości na moment jej dostawy jest/będzie wydana nieostateczna Decyzja WZ – sprzedaż tej Nieruchomości jest/będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W sytuacji, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale jest dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wskazany teren stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.Bez znaczenia dla klasyfikacji danego terenu pozostaje okoliczność, że wydana decyzja nie ma waloru ostateczności, gdyż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdza możliwe lub nie zagospodarowanie terenu i sposób jego zabudowy, nie zmienia jego przeznaczenia.

Zatem w odniesieniu do omawianej sytuacji, wydana decyzja o warunkach zabudowy, dotycząca przedmiotowej nieruchomości (Decyzja WZ) wskazuje, że Nieruchomość stanowi teren budowlany (jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę).

Podsumowując, gdy w odniesieniu do Nieruchomości na moment jej dostawy jest/będzie wydana nieostateczna Decyzja WZ – sprzedaż ta nie korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Więc dostawa ta jest/będzie opodatkowana podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, dotyczące pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kolejna wątpliwość Zainteresowanej dotyczy kwestii, czy w przypadku gdy w odniesieniu do Nieruchomości na moment jej dostawy jest/będzie wydana ostateczna Decyzja WZ – sprzedaż tej Nieruchomości jest/będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Powyżej rozstrzygnięto, że wydana decyzja o warunkach zabudowy wskazuje, że przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany. Zatem w przypadku, gdy na moment sprzedaży w stosunku do Nieruchomości jest/będzie wydana ostateczna Decyzja WZ – dostawa Nieruchomości również nie korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony. Ponadto Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym skoro przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawczynię, to nie można uznać, że w takiej sytuacji Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia VAT, przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało.

Zatem dostawa Nieruchomości nie korzysta/nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, gdy w odniesieniu do Nieruchomości na moment jej dostawy jest/będzie wydana ostateczna Decyzja WZ – sprzedaż ta nie korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Więc dostawa ta jest/będzie opodatkowana podatkiem VAT jako transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 również należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą również kwestii udokumentowania fakturą VAT dostawy Nieruchomości oraz otrzymania zaliczki na poczet tej dostawy w przypadku gdy planowana dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że tytułem zaliczki Nabywca uiścił XX listopada 2021 r. część ceny zakupu Nieruchomości, natomiast pozostała część ma zostać zapłacona wraz z zawarciem Umowy Przyrzeczonej. Nabywca przedmiotowej Nieruchomości jest na moment otrzymania przez Wnioskodawczynię zaliczki na poczet ceny zakupu Nieruchomości oraz będzie na moment otrzymania przez Wnioskodawczynię pozostałej części zapłaty za zakup przedmiotowej Nieruchomości – zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca przez cały okres jest czynnym podatnikiem podatku VAT i figuruje w rejestrze VAT jako podatnik zarejestrowany w tym rejestrze od XX czerwca 2017 r.

Skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika tego podatku. Natomiast Nabywca – jak wynika z opisu sprawy – to zarejestrowany, czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawczyni jest/będzie więc zobowiązana do udokumentowania sprzedaży Nieruchomości oraz otrzymania zaliczki na poczet tej dostawy poprzez wystawienie faktur.

Podsumowując – w przypadku, gdy planowana dostawa Nieruchomości dokonana przez Wnioskodawczynię na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem VAT – Wnioskodawczyni winna udokumentować fakturą VAT zarówno dostawę Nieruchomości jak i otrzymanie zaliczki na poczet ceny zakupu Nieruchomości**, z uwzględnieniem wyżej powołanych przepisów.**

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni dotyczące pytania oznaczonego we wniosku nr 3 również należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

· zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w myśl którego:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W szczególności niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o tym, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, według podstawowej stawki podatku VAT. Dodatkowo należy zauważyć, że w myśl art. 14b §1 Ordynacji podatkowej:

W zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla właściciela sąsiednich nieruchomości, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).