0112-KDIL1-1.4012.820.2.AR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania Państwa za podatników w związku ze sprzedażą działki nr (…) oraz obowiązku wystawienia faktur – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Państwa za podatników w związku ze sprzedażą działki nr (…) oraz obowiązku wystawienia faktur. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 stycznia 2022 r. (wpływ 1 lutego 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani A;

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· Pani B;

· Pani C;

· Pan D.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskiem wspólnym z dnia 30 kwietnia 2020 r. A wystąpiła wraz z B, D i C o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od towarów i usług. Na skutek wezwań organu do uzupełnienia braków formalnych wniosku ww. wniosek został uzupełniony pismem z 2 lipca 2020 r. oraz z pismem z 6 sierpnia 2020 r.

We wniosku z dnia 30 kwietnia 2020 r. przedstawiono następujący stan faktyczny, cyt.: „Wnioskodawcy są współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości w udziałach po 1/3 części (A – 1/3, B – 1/3, C i D – 1/3 na zasadzie umownie rozszerzonej wspólności majątkowej) – niezabudowanej działki gruntu nr (…) o obszarze 4.7965 ha, położonej w (…) (dalej także: przedmiotowa działka gruntu lub działka nr (…)). Dla nieruchomości, w skład której wchodzi opisana działka gruntu Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem KW nr (…), w której sposób korzystania z działki nr (…) opisany jest jako: grunty orne, przy czym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta przeznaczona jest w całości na cele inne niż rolne. Działka ta bowiem objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – Uchwała Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 14 grudnia 2009 r., zgodnie z którym działka nr (…) jest przeznaczona na cele inne niż rolne (działka znajduje się jednocześnie w kilku obszarach terenów elementarnych oznaczonych w planie symbolami:

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: tereny zespołów garażowych z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: droga publiczna - ulica dojazdowa;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – ul. (….), ul. (…) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica zbiorcza;

(`(...)`) – przedłużenie ul. (…) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica lokalna;

(`(...)`) – przedłużenie ul. (…) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa);

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa. Przedmiotowa działka gruntu posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (gminnej) – ul. (…).

W projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości strony zamierzają zamieścić następujące oświadczenie: „wyżej opisana nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. lub kodeksu cywilnego". Oświadczenie to wynika z faktu, iż mimo że w księdze wieczystej przedmiotowa działka gruntu figuruje jako grunty orne i Wnioskodawcy płacili i nadal płacą podatek rolny z tytułu własności działki nr (…) to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazanego powyżej wynika, że działka ta przeznaczona jest w całości na cele inne niż rolne.

Przedmiotowa działka gruntu nie jest leśna, ani nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, ani nie jest wpisana do rejestru zabytków, grunt nie jest położona pod śródlądowymi wodami stojącymi.

A, B i D nabyli udziały we współwłasności przedmiotowej działki gruntu po 1/3 na podstawie umowy darowizny zawartej xx marca 2008 r. przed notariuszem. Natomiast C nabyła prawo współwłasności w działce nr (…) na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej. W małżeństwie C i D obowiązuje ustrój rozszerzonej wspólności majątkowej, udział wynoszący 1/3 części we własności działki nr (…) D nabył pierwotnie na podstawie umowy darowizny zawartej xx marca 2008 r. przed notariuszem, następnie udział ten został objęty majątkiem wspólnym małżonków na podstawie umowy o rozszerzenie wspólności majątkowej zawartej 6 maja 2010 r. przed notariuszem.

Przedmiotowa działka gruntu stanowiła wcześniej własność nieżyjącej babci A, B i D a mianowicie Pani (…). Pani (…) była matką (…), który był ojcem A, B i D. (…) stał się właścicielem przedmiotowej działki gruntu na mocy przekazania całego gospodarstwa rolnego aktem notarialnym z dnia xx czerwca 1987 r. od matki. W skład całego gospodarstwa wchodziła pierwotnie oprócz działki nr (…), również działka zabudowana nr (…) obręb (…).

Działka (…) od początku była gruntem rolnym i zgodnie z jej przeznaczeniem była rolnie uprawiana przez (…). Uprawiał on głównie zboża i ziemniaki. A, D i C – rodzeństwo stali się właścicielami przedmiotowej działki gruntu na podstawie darowizny dokonanej na ich rzecz przez ich ojca – akt notarialny z dnia xx marca 2008 r. Przedmiotowa działka gruntu w momencie darowizny nie była już rolnie uprawiana. W jej pobliżu budowane były kolejne bloki mieszkalne – osiedla (…).

Wnioskodawcy również rolnie nie uprawiali działki nr (…).

Wnioskodawcy regularnie opłacali i nadal opłacają podatek rolny z tytułu własności działki nr (…). Nieżyjący wcześniejsi właściciele (…) i (…) otrzymywali świadczenia emerytalno-rentowe z KRUS jako rolnicy. Aktualnie współwłaściciele D i B opłacają składki w KRUS. W roku 2009 zgodnie z uchwałą (`(...)`) Rady Miasta (…) działka nr (…) została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, na mocy którego zmieniło się jej przeznaczenie na użytek inny niż rolny, jak zostało to wyżej opisane. Przedmiotowa działka gruntu nie była dzielona geodezyjnie nigdy wcześniej przez Wnioskodawców, nie uprawiali oni roli na tej działce ani nie zbroili działki (brak dopływu wody, kanalizacji, podłączenia instalacji prądu). Działka nr (…) nie była zabudowywana przez Wnioskodawców. Na działce nr (…) od lat 70-tych ubiegłego wieku usytuowane są trzy słupy wysokiego napięcia. Działka nr (…) nie była nigdy ogrodzona. Wnioskodawcy po nabyciu działki nr (…) również jej nie ogrodzili.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać przedmiotową działkę gruntu firmie deweloperskiej (przedmiot działalności firmy obejmuje działalność deweloperską), a mianowicie (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w (…)

W pierwszej kolejności planowane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr (…) i wpłata zadatku. W drugiej kolejności planowane jest zawarcie umowy definitywnej sprzedaży (przyrzeczonej umowy sprzedaży) i zapłata pozostałej części ceny”.

W dalszej części stanu faktycznego wniosku wspólnego z dnia 30 kwietnia 2020 r. zainteresowani wskazali, cytuję: „według zapisów w projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący (firma deweloperska) będzie uprawniona na mocy pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających (Wnioskodawców) dokonać podziału działki nr (…) zanim nastąpi zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży (definitywnej umowy sprzedaży). Tym samym strony dopuszczają, że stan prawny działki nr (…) może się zmienić na skutek dokonania jej podziału przez Kupującego po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, a przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawców kupującemu. Podział działki będzie miał charakter geodezyjny.

Wnioskodawcy nie wykonywali czynności marketingowych związanych z planowanym zbyciem działki nr (…), nie rozsyłali ogłoszeń o planowanej sprzedaży. (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w (…), jako duży deweloper ma rozeznanie nt. gruntów w obrębie miasta (…) i prawdopodobnie na bieżąco monitoruje plany zagospodarowania, więc dotarli do Wnioskodawców z pytaniem, czy byliby zainteresowani sprzedażą. Mieli wiedzę nt. położenia działki i infrastruktury, jaka na działce nr (…) się znajduje (trzy słupy i linie wysokiego napięcia) bez udziału Wnioskodawców.

Wnioskodawcy nie wydzielali dróg wewnętrznych na działce nr (…). Ponadto nie występowali o decyzje w sprawie warunków zabudowań. Wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było okolicznością niezależną od Wnioskodawców. Nie występowali oni z wnioskiem do właściwego organu o wydanie takiego planu. Wnioskodawcy nie prowadzą ewidencji środków trwałych, w której wpisana byłaby działka nr (…) jako środek trwały”.

W odpowiedzi na pierwsze wezwanie organu do uzupełnienia braków formalnych wniosku Zainteresowani udzielili następujących odpowiedzi, cytuję:

,,a) czy poszczególni Zainteresowani są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT (podatek od towarów i usług)? Jeśli tak to, z jakiego tytułu?

Odpowiedź brzmiała:

Nikt z Zainteresowanych nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

b) czy poszczególni Zainteresowani posiadają status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.)?

Odpowiedź brzmiała:

Żaden z Zainteresowanych nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

c) czy działki będące przedmiotem sprzedaży, są/były/będą wykorzystywane w działalności gospodarczej przez któregokolwiek ze Współwłaścicieli, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy? Jeśli tak, to jaki był zakres tej działalności? Należy to szczegółowo opisać.

Odpowiedź brzmiała:

Zainteresowani w pytaniu skierowanym do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zapytali czy sprzedaż działki nr (…) nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zatem to organ podatkowy powinien Zainteresowanym udzielić odpowiedzi na to pytanie.

d) czy przedmiotowa działka nr (…) była/jest/będzie udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne i w jakim czasie były zawarte?

Odpowiedź brzmiała:

Działka nr (…) nie była i aktualnie nie jest udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych. Zainteresowani planują jej sprzedaż a więc nie planują wykorzystywania jej na podstawie umów cywilnoprawnych, przy czym nie są w stanie określić czy w przypadku braku sprzedaży działki ta okoliczność się nie zmieni.

e) czy oprócz opisanych działek, poszczególni Zainteresowani planują w przyszłości dostawę innego gruntu? Należy wskazać kiedy i w jakiej ilości?

Odpowiedź brzmiała:

Na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi Zainteresowani nie mają skonkretyzowanych planów dostawy innego gruntu. Niemniej jednak nie są w stanie wskazać, czy faktycznie w przyszłości dojdzie do takiej sytuacji czy też nie.

f) czy poszczególni Zainteresowani dokonywali sprzedaży działek w przeszłości? Jeśli tak, należy wskazać kiedy i w jakiej ilości?

Odpowiedź brzmiała:

Tak jak zostało wskazane przy odpowiedziach dotyczących podatku dochodowego Zainteresowani nie dokonywali sprzedaży działek w przeszłości.

g) czy działki będące przedmiotem sprzedaży, na moment zbycia będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie będzie przeznaczenie ww. działek wynikające z tego dokumentu?

Odpowiedź brzmiała:

We wniosku o interpretację zainteresowani wskazali, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr (…) przeznaczona jest w całości na cele inne niż rolne. Działka ta bowiem objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – (…)., zgodnie z którym działka nr (…) jest przeznaczona na cele inne niż rolne (działka znajduje się jednocześnie w kilku obszarach terenów elementarnych oznaczonych w planie symbolami:

(`(...)`) – przeznaczenie terenu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: tereny zespołów garażowych z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – ul. (…), ul. (…) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica zbiorcza;

(`(...)`) – przedłużenie ul. (…) - przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica lokalna;

(`(...)`) – przedłużenie ul. (…) – przeznaczenie terenu droga publiczna – ulica dojazdowa,

(`(...)`) – przeznaczenie terenu droga publiczna – ulica dojazdowa).

Istnieje prawdopodobieństwo, że w trakcie zawierania umowy zbycia również będzie obowiązywał wyżej wskazany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak Zainteresowani nie mogą tego zagwarantować, gdyż są to okoliczności niezależne od nich.

h) czy dla działek, będących przedmiotem sprzedaży, na moment zbycia będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to jakie będzie przeznaczenie ww. działek wynikające z tego dokumentu?

Odpowiedź brzmiała:

Dla działki nr (…) nie jest aktualnie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Ponieważ obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to zainteresowani nie planują wystąpić o taką decyzję. Niemniej jednak Zainteresowani nie są w stanie zagwarantować, że faktycznie taka decyzja nie będzie wydana, gdyż np. uchylenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie skutkować koniecznością uzyskania decyzji i będzie to okoliczność niezależna od Zainteresowanych.

i) czy w przedwstępnej umowie, którą Współwłaściciele zamierzają zawrzeć z Nabywcą, zobowiąże Sprzedających, np. do udzielenia pełnomocnictwa Nabywcy do występowania w jej imieniu np.: przed organami administracji publicznej, do podejmowania w jej imieniu działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp. – należy wskazać jaki jest zakres takiego pełnomocnictwa.

Odpowiedź brzmiała:

We wniosku o wydanie wspólnej interpretacji podatkowej Zainteresowani wskazali, że według zapisów w projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący (firma deweloperska) będzie uprawniona na mocy pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających (zainteresowanych) dokonać podziału działki nr (…) zanim nastąpi zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży (definitywnej umowy sprzedaży). Tym samym strony dopuszczają, że stan prawny działki nr (…) może się zmienić na skutek dokonania jej podziału przez Kupującego po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, a przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Zainteresowanych reprezentantowi kupującego. Podział działki będzie miał charakter geodezyjny. W tym zakresie planowany zapis w umowie przedwstępnej stanowi, że sprzedający udzielą reprezentantowi kupującego pełnomocnictwa do przeprowadzenia podziału działki nr (…) położonej w (…) do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w tym celu przed organami administracji publicznej wszystkich instancji. Pełnomocnictwo upoważnia w szczególności do uzyskania dokumentów potrzebnych do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości, wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości (jak też z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości i z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości) oraz reprezentowania mocodawcy w postępowaniu administracyjnym zainicjonowanym przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników. Zgodnie z projektem przedwstępnej umowy sprzedaży Kupująca Spółka oświadcza, że poniesie koszty podziału nieruchomości przeprowadzonego na podstawie wyżej opisanego pełnomocnictwa. Ponadto projekt umowy przedwstępnej przewiduje udzielenie pełnomocnictwa przez Zainteresowanych reprezentantowi kupującego do uczestniczenia w rokowaniach w rozumieniu art. 114 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., z późn. zm. w zakresie dotyczącym działki nr (…) położonej w (…) objętej księgą wieczystą (…) lub działek powstałych po jej podziale i do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu przeprowadzenia rokowań przed organami administracji publicznej wszystkich instancji z wyłączeniem zawierania umów przenoszących własność nieruchomości.

Pełnomocnictwo upoważnia reprezentanta kupującego do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto w projekcie umowy przedwstępnej jest wskazane, że Sprzedający (Zainteresowani) udzielą kupującemu prawa do dysponowania działką nr (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a kupujący oświadcza, że poniesie wszelkie koszty uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie pełnomocnictwa.

j) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak, np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to należy wskazać jakich? Odpowiedź brzmiała:

Z informacji uzyskanych od planowanego Nabywcy działki nr (…) wynika, iż na zakupionym gruncie jako deweloper planuje od wybudować lokalne mieszkalne. Zainteresowani nie posiadają informacji czy działki te będą ogrodzone. Jeżeli faktycznie służyłyby budownictwu mieszkaniowemu to powinny być to grunty uzbrojone, niemniej jednak Zainteresowani nie znają szczegółów planowanej inwestycji. Istnieje też prawdopodobieństwo zmiany planów przez nabywcę i wykorzystania działki nr (…) do innych celów”.

W zakresie odpowiedzi na drugie wezwanie organu do uzupełnienia braków formalnych wniosku wspólnego Zainteresowani udzielili następujących odpowiedzi na pytania organu o treści, cytuję:

1. Czy działka nr (…) będąca przedmiotem sprzedaży, od momentu otrzymania darowizny do momentu sprzedaży, była/jest/będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej przez któregokolwiek ze Współwłaścicieli? Bowiem w uzupełnieniu do wniosku z dnia 2 lipca 2020 r. Zainteresowana będąca stroną postępowania na zadane pytanie: „czy działki będące przedmiotem sprzedaży, są/były/będą wykorzystywane w działalności gospodarczej przez któregokolwiek ze Współwłaścicieli, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy? Jeśli tak, to jaki był zakres tej działalności? Należy to szczegółowo opisać”

wskazała, że: „Zainteresowani w pytaniu skierowanym do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zapytali czy sprzedaż działki nr (…) nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zatem organ podatkowy powinien Zainteresowanym udzielić odpowiedzi na to pytanie”. Ww. pytaniem organ zmierza do uzyskania informacji w jaki sposób otrzymana w darowiźnie działka była wykorzystywana aż do momentu sprzedaży, ponieważ z wniosku wynika:

a) darowizna nastąpiła xx marca 2008 r.,

b) przedmiotowa działka gruntu w momencie darowizny nie była już rolnie uprawiana,

c) Wnioskodawcy regularnie opłacali i opłacają podatek rolny z tytułu własności działki nr (…),

d) Wnioskodawcy nie uprawiali roli na tej działce ani nie zbroili działki.

Z powyższych informacji nie można wywieść, w jaki sposób działka przez 12 lat była wykorzystywana przez Współwłaścicieli.

3. W jaki sposób działka przez 12 lat była wykorzystywana przez Współwłaścicieli?

Wnioskodawcy udzielili odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 3 w następujący sposób:

Zainteresowani podtrzymują twierdzenia wskazane w odpowiedzi na pierwsze wezwanie do uzupełnienia braków formalnych wniosku, iż to Zainteresowani w pytaniu skierowanym do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zapytali, czy sprzedaż działki nr (…) nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zatem organ podatkowy powinien Zainteresowanym udzielić odpowiedzi na to pytanie.

Niemniej jednak uszczegóławiając kwestie co działo się z działką nr (…) od momentu darowizny do planowanej sprzedaży w zakresie tego, czy była tam prowadzona działalność gospodarcza wskazać należy, że na działce nr (…) rosła i nadal rośnie trawa oraz chwasty, a także dziki drzewostan.

Tak było przez 12 lat. Sami Zainteresowani jak już wyżej zostało wskazane nie uprawiali tej działki, pozwalając na to by tylko rosła tam trawa, chwasty i dziki drzewostan.

Działka nie była i nie jest środkiem trwałym żadnego z Zainteresowanych. Na działce Zainteresowani nie organizowali żadnych spotkań, ani rodzinnych ani z osobami trzecimi. Na działce tej tylko rosła trawa, chwasty i dziki drzewostan od momentu otrzymania darowizny do chwili obecnej. W okresie od momentu dokonania darowizny do planowanej sprzedaży żaden z Zainteresowanych nie był wpisany do CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej), czy Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Działka nr (…) nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia czy innej podobnej umowy w okresie wyżej wskazanych 12 lat.

2. W jakim celu Kupujący, przed zakupem działki nr (…), zamierza dokonać jej podziału?

W uzupełnieniu wskazano, że: „(`(...)`) według zapisów w projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący (firma deweloperska) będzie uprawniona na mocy pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających (Zainteresowanych) dokonać podziału działki nr (…) zanim nastąpi zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży (definitywnej umowy sprzedaży)”.

Odpowiedź na pytanie nr 2 brzmiała:

Zainteresowani wskazują, iż nie posiadają szczegółowej wiedzy odnośnie celu w jakim Kupujący przed zakupem działki nr (…) zamierza dokonać podziału tej działki. Z tego też względu wskazane w wezwaniu organu pytanie skierowali do Kupującego. W odpowiedzi otrzymali od Kupującego następującą informacje: „potrzeba podziału działki przez Kupującego wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – (…) z dnia 14 grudnia 2009 r., zgodnie z którym działka nr (…) jest przeznaczona na cele inne niż rolne (działka objęta jest terenami elementarnymi:

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: tereny zespołów garażowych z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług;

(`(...)`) - ul. (…), ul. (…) - przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica zbiorcza;

(`(...)`) – przedłużenie ul (…) – przeznaczenie terenu droga publiczna – ulica lokalna;

(`(...)`) – przedłużenie ul. (…) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa;

(`(...)`) – przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa).

Jak wyżej wskazano w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (który jest aktem prawa miejscowego) przeznaczono cześć kupowanej nieruchomości na drogi publiczne (gminne). Kupujący zamierza dokonać podziału, aby dostosować stan prawny i geodezyjny działki do zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz aby umożliwić w przyszłości realizację planu – budowę dróg publicznych".

Poza dwoma wezwaniami do zainteresowanych nie było skierowane kolejne wezwanie od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

We wniosku wspólnym z dnia 30 kwietnia 2020 r. Zainteresowani zadali następujące pytanie, cytuję: „Czy w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej działki gruntu nr (…) opisanej w stanie faktycznym niniejszej sprawy Wnioskodawcy wystąpią w roli podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, dalej także: ustawa o VAT) i czy planowana sprzedaż nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz czy w związku z tym Wnioskodawcy będą zobowiązani do wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki gruntu nr (…) oraz zapłaty podatku VAT, w tym od otrzymanego zadatku w związku z planowanym zawarciem najpierw przedwstępnej umowy sprzedaży a następnie przyrzeczonej (definitywnej) umowy sprzedaży?".

Na podstawie uzyskanej w dniu 20 sierpnia 2020 r. interpretacji indywidualnej, organ wskazał cytuję: „zamiar zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną Kupującą, w ramach której udzielone zostanie jej pełnomocnictwo celem dokonywania w imieniu Wnioskodawców szeregu czynności związanych z przedmiotową działką nr (…) – przeprowadzenia podziału działki, dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w tym celu przed organami administracji publicznej wszystkich instancji, uzyskania dokumentów potrzebnych do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości, wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości (jak też z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości i z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości) oraz reprezentowania mocodawcy w postępowaniu administracyjnym zainicjonowanym przez pełnomocnika, dysponowania działką nr (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności".

Ponadto w wydanej powyżej interpretacji indywidualnej organ stwierdził, cytuję: „udzielając potencjalnemu Nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców. Stroną podejmowanych czynności będą Zainteresowani, a nie Nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawców, nie będzie działał we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanych”.

Zdaniem organu (określonym we wskazanej powyżej interpretacji indywidualnej) cytuję: „przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawców wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług działają oni jako podatnicy VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawcy, w zakresie sprzedaży działki nr (…) będą zbywać majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Zatem biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz Zainteresowanych niebędących stroną postępowania działki o nr (…) wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowana będąca stroną postępowania oraz Zainteresowani niebędący stroną postępowania w związku z jej sprzedażą będą działać jako podatnicy podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Zgodnie z treścią wydanej wspólnej interpretacji indywidualnej Zainteresowani i nabywca (dalej także: kupujący, spółka) dnia xx października 2020 r. zawarli umowę przedwstępną (Repertorium A nr (…)) przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Na mocy tej umowy Zainteresowani zobowiązali się sprzedać Spółce (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w (`(...)`) (nabywca, kupujący, spółka) prawo własności przedmiotowej działki gruntu. Cena sprzedaży prawa własności działki została ustalona przez Strony na kwotę (`(...)`) netto powiększoną o należny podatek VAT w stawce 23% (obowiązującej w dniu zawarcia umowy przedwstępnej), który stanowi równowartość kwoty (`(...)`) zł.

Jednocześnie w zawartej umowie przedwstępnej strony dopuściły, że stan prawny działki może ulec zmianie, na skutek dokonania jej podziału przez Kupującego na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa.

Spółka w umowie przedwstępnej zobowiązała się do zapłaty na rzecz Sprzedających (zainteresowanych) w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej cenę w kwocie (`(...)`) zł brutto, pomniejszoną o wpłacony wcześniej zadatek w kwocie (`(...)`) zł brutto to jest kwotę (`(...)`) zł brutto, w sposób określony poniżej: Kupujący zobowiązał się w umowie przedwstępnej do zapłaty w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, na podstawie prawidłowo wystawionych przez każdego Sprzedającego i doręczonych Kupującej Spółce elektronicznych faktur końcowych, ustalonej ceny sprzedaży w formie przelewów na rachunki bankowe Sprzedających proporcjonalnie do ich udziałów, w następujący sposób:

a) A (udział w 1/3 zbywanej nieruchomości) – przysługująca część ceny: (`(...)`) złotych netto powiększoną o należny podatek VAT, tj. (`(...)`) zł brutto;

b) B (udział w 1/3 zbywanej nieruchomości) – przysługująca część ceny: (`(...)`) złotych netto powiększoną o należny podatek VAT, tj. (`(...)`) zł brutto;

c) C i D (udział w 1/3 zbywanej nieruchomości) – wynikająca z rozszerzonej wspólności majątkowej małżeńskiej część ceny: (`(...)`) złotych netto powiększoną o należny podatek VAT, tj. (`(...)`) zł brutto. Cena na ich rzecz, z uwagi na równe udziały w majątku wspólnym została ustalona w następujący sposób:

- C – (`(...)`) złotych netto powiększoną o należny podatek VAT, tj. (`(...)`) brutto, co stanowi 1/2 udziału wynikającego ze wspólności majątkowej małżeńskiej

- D – (`(...)`) złotych netto powiększoną o należny podatek VAT, tj. (`(...)`) brutto, co stanowi 1/2 udziału wynikającego ze wspólności majątkowej małżeńskiej.

Strony ustaliły, że w dniu zawarcia umowy przedwstępnej oraz prawidłowo wystawionych przez każdego ze Sprzedających faktur VAT zostanie zapłacony zadatek w kwocie (`(...)`) zł netto powiększony o należny podatek VAT, tj. kwota zadatku z VAT wyniesie (`(...)`) zł brutto. Ustalona Kwota zadatku podzielona została proporcjonalnie do udziałów Sprzedających w zbywanej nieruchomości w następujący sposób:

a) A (udział w 1/3 zbywanej nieruchomości) przysługująca część zadatku (`(...)`) zł brutto;

b) B (udział w 1/3 zbywanej nieruchomości) przysługująca część zadatku (`(...)`) zł brutto;

c) C i D (udział 1/3 zbywanej nieruchomości) wynikająca z rozszerzonej wspólności majątkowej małżeńskiej część zadatku (`(...)`) zł brutto. Jednocześnie zadatek na rzecz małżonków został ustalony w następujący sposób:

- C (`(...)`) zł brutto, co stanowi 1/2 udziału wynikającego ze wspólności majątkowej małżeńskiej

- D (`(...)`) zł brutto, co stanowi 1/2 udziału wynikającego ze wspólności majątkowej małżeńskiej.

Strony postanowiły w umowie przedwstępnej, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej w terminie do dnia xx stycznia 2022 r., a Sprzedający zobowiązali się w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej do wydania przedmiotowej nieruchomości wolnej od osób i rzeczy, pod warunkiem otrzymania całości ceny oraz do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z użytkowaniem nieruchomości do dnia jej wydania.

W zawartej umowie przedwstępnej zainteresowani udzielili Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością stanowiącą działkę nr (…) położoną w (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Dodatkowo Kupujący zobowiązał się, że poniesie wszelkie koszty uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie ww. prawa do dysponowania nieruchomością.

Zainteresowani udzielili również Panu (…) (reprezentującemu Spółkę/Kupującego) pełnomocnictwa do przeprowadzenia podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) położoną w (…) i dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w tym celu przed organami administracji publicznej wszystkich instancji.

Pełnomocnictwo upoważnia w szczególności do uzyskania dokumentów potrzebnych do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości, wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości (jak też z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości i z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości) oraz reprezentowania mocodawców w postępowaniu administracyjnym zainicjowanym przez pełnomocnika.

Ponadto Zainteresowani udzielili (…) pełnomocnictwa do uczestniczenia w rokowaniach w rozumieniu art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także dokonywania ustaleń w zakresie przyznania nieruchomości zamiennej w zakresie dotyczącym terenów przeznaczonych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogi publiczne, leżące w granicach działki nr (…) położonej w (…) lub działek powstałych po jej podziale i do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu przeprowadzenia rokowań i dokonania ustaleń.

Udzielenie powyższych pełnomocnictw nastąpiło w umowie przedwstępnej. Nie był w tym zakresie wydany przez zainteresowanych żaden dodatkowy dokument.

W zawartej umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, że poniesie koszty podziału nieruchomości wynikające z udzielonego pełnomocnictwa oraz koszty ewentualnej opłaty adiacenckiej należnej wskutek podziału, pod warunkiem uprzedniego zawiadomienia Kupującej Spółki o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, przed wydaniem decyzji przez organ oraz udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu do reprezentowania Sprzedających w tym postępowaniu.

Wobec zawarcia umowy przedwstępnej dokonano żądania odłączenia z KW nr (`(...)`) niezabudowanej działki gruntu nr (…) o obszarze 4,7965 ha położonej w (…), obręb (…), ul. (…), założenia dla niej nowej księgi wieczystej i wpisu w III dziale roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności na rzecz Kupującego.

Nadto Sprzedający zobowiązali się, że przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży okażą aktualne, wystawione nie wcześniej niż 14 dnia przed zawarciem umowy przyrzeczonej:

- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wydane dla działki gruntu nr (…) lub działek gruntu, które powstaną po podziale działki nr (…),

- wydane przez właściwy organ zaświadczenie w sprawie przeznaczenia przedmiotowej działki lub działek gruntu, które powstaną po podziale,

- zaświadczenie, z którego wynikać będzie położenie działki nr (…) albo działek, które powstaną po podziale na obszarze rewitalizacji oraz czy gmina podjęła uchwałę o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji oraz ustaliła prawo pierwokupu,

- zaświadczenie dotyczące położenia działki nr (…) albo działek powstałych po podziale na obszarze objętym uproszczonym planem urządzania lasu oraz czy została wydana przez starostę decyzja na podstawie ustawy o lasach.

W związku z zawarciem ww. umowy przedwstępnej każdy z Zainteresowanych we własnym zakresie dnia xx października 2020 r. wystawił fakturę VAT dokumentującą otrzymany zadatek, który w następstwie zawarcia przyrzeczonej (definitywnej) umowy sprzedaży zostanie zaliczony na poczet ceny. Otrzymany zadatek został powiększony o należny podatek VAT w stawce 23%. W wystawionej fakturze VAT każdy z Zainteresowanych wskazał między innymi swój nr rachunku do przelewu, stawkę, wartość podatku VAT oraz kwotę netto i brutto zaliczki (zadatku).

W opisie nazwy towarów/usługi otrzymanej zaliczki (zadatku), każdy z Zainteresowanych wskazał wartość swojego udziału we współwłasności niezabudowanej działki gruntowej nr (…) o obszarze (…), położonej w (…) na osiedlu (…).

Nadto w każdej wystawionej fakturze VAT znalazła się wzmianka o elemencie faktury proforma (zamówienia) wskazującej wszystkie ww. elementy.

Zainteresowani w formie elektronicznej złożyli za pośrednictwem księgowej, której udzielili pełnomocnictwa za okres październik 2020 r. JPK_VAT z deklaracją w wariancie JPK_V7M oraz każdy we własnym zakresie opłacił należny podatek VAT, zgodnie z wyliczeniami wynikającymi z JPK_V7M.

Następnie Zainteresowani w dniu 28 października 2020 r. złożyli formularze VAT-Z do właściwych dla siebie urzędów skarbowych i wyrejestrowali się jako podatnicy VAT czynni. Wynikało to z tego, że umowa przyrzeczona miała być zawarta dopiero xx stycznia 2022 r.

Po zawarciu umowy przedwstępnej w zakresie planowanego podziału działki nr (…) na podstawie udzielonego pełnomocnictwa przedstawicielowi kupującego (…) z ograniczona odpowiedzialnością Spółka komandytowa (kupujący) podjął on niżej opisane czynności.

Pismem z dnia 4 listopada 2020 r. skierowanym do Prezydenta Miasta (…), pełnomocnik Zainteresowanych oraz reprezentant kupującego zwrócił się z propozycją zamiany części działki nr (…), przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – Uchwale Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 14 grudnia 2009 r. na drogi publiczne, na części sąsiedniej nieruchomości – działki nr (…), należącej do Gminy Miasto (…). W treści pisma wskazano, (`(...)`).

W odpowiedzi na pismo/wniosek z 4 listopada 2020 r. o przyznanie nieruchomości zamiennej stanowiącej cześć działki nr (…) obręb (…), wyjaśniono, że (`(...)`). W związku z tym Prezydent Miasta (…) wskazał, że ww. części działki gminnej nie mogą zostać przyznane jako nieruchomości zamienne na podstawie art. 98 ust. 3 w zw. z art. 131 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Podejmując dalsze działania pełnomocnik Sprzedających (zainteresowanych) działający również, jako reprezentant Kupującego ustalił, że właściwym do przeprowadzenia postępowania w sprawie zbycia w drodze przetargu części działki nr (…) jest Wydział (`(...)`). W związku z powyższym pismem z dnia 28 czerwca 2021 r. skierowanym do Prezydenta Miasta (…) w imieniu zainteresowanych oraz Kupującego wyraził wolę nabycia nieruchomości stanowiących część działki nr (…) (o przeznaczeniu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług) w drodze przetargu ograniczonego oraz gotowość do przeprowadzenia podziału geodezyjnego nieruchomości, (która odpowiada granicom terenów elementarnych wyznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz sfinansowania kosztów podziału.

W odpowiedzi pismem z 7 lipca 2021 r. Prezydent Miasta (…) poinformował dewelopera (…) Sp. z o.o. Sp. komandytowa, że stanowisko w przedmiocie nabycia części działki nr (…) z obrębu (…) w drodze przetargu ograniczonego zostanie podjęte po zasięgnięciu stosownych opinii z odrębnych jednostek.

Stan prawny przedmiotowej działki nr (…) na dzień sporządzenia rozpatrywanego wniosku nie uległ zmianie i nie dokonano jej podziału. Z pozyskanych przez Zainteresowanych informacji wynika, że Spółka (…) nie planuje zrezygnować z kupna nieruchomości oraz dokonania jej podziału, zatem możliwe jest, że dalsze działania podejmowane będą po zawarciu umowy przyrzeczonej, a więc we własnym imieniu Spółki.

Konkludując powyższy wątek działka, którą planują sprzedać Zainteresowani, nie została geodezyjnie podzielona do dnia złożenia rozpatrywanego wniosku.

Zainteresowani dokonali ponownego zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług, składając wraz z pismem z dnia 23 września 2021 r. formularze VAT-R, każdy według swojego miejsca zamieszkania (`(...)`). Zostali następnie ponownie zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

29 września 2021 r. strony na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) zmieniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej w taki sposób, że zobowiązują się ją zawrzeć najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2022 r. oraz w związku z ww. aktem zażądano zmiany w dziale III księgi wieczystej w nowo założonej KW nr (…) wpisu roszczenia o zawarciu umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Za okres październik 2021 r. zostały złożone JPK_V7M z zerowym podatkiem należnym i naliczonym w zakresie wszystkich Zainteresowanych do właściwych urzędów skarbowych.

Strony zamierzają zawrzeć umowę przyrzeczoną zbycia przedmiotowej działki nr (…). Niemniej jednak Zainteresowani powzięli wątpliwości, czy przy umowie definitywnej sprzedaży (umowie przyrzeczonej) nadal będą działać, jako podatnicy podatku VAT.

Jak wynika z powyżej opisanego stanu faktycznego pomimo udzielonego przez Sprzedających/Zainteresowanych pełnomocnictwa do faktycznego podziału działki nie doszło. Ponadto istnieje duże prawdopodobieństwo, że dalsze czynności podejmowane w celu dokonania podziału nieruchomości wystąpić mogą po zawarciu definitywnej umowy sprzedaży, a więc podejmowane czynności będą wówczas wywoływać skutek w sferze nowego właściciela działki a nie Zainteresowanych.

W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo następujących odpowiedzi na cytowane poniżej pytania:

1. Czy po podpisaniu umowy przedwstępnej w dniu xx października 2020 r. poszczególni Zainteresowani występowali lub wystąpią przed finalną sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr (…), będącej przedmiotem sprzedaży? Jeżeli tak, jakie jest/będzie przeznaczenie ww. działki wynikające z ww. dokumentu? Informacji należy udzielić oddzielnie dla poszczególnych Zainteresowanych?

Odpowiedź: Żaden z Zainteresowanych, jak i Kupująca Spółka nie występowali i nie wystąpią przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że wskazana decyzja nie mogłaby zostać wydana z uwagi na obowiązywanie na całej działce miejscowego planu zagospodarowania terenu.

2. Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości – po podpisaniu umowy przedwstępnej poszczególni zainteresowani podejmowali albo podejmą przed finalną sprzedażą takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu lub jakiekolwiek inne działania? Jeżeli tak należy wskazać jakie i w jakim celu. Informacji należy udzielić oddzielnie dla poszczególnych zainteresowanych.

Odpowiedź: Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa (opisanego we wniosku o interpretacje) złoży do Prezydenta Miasta (…) wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla części działki. Wniosek będzie dotyczył budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Kupująca Spółka prowadzi z pracownikiem Urzędu Miasta (…) reprezentującym Prezydenta rozmowy na temat przyznania nieruchomości zamiennych za leżące w granicach przedmiotowej działki tereny przeznaczone zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na drogi publiczne oraz na temat zakupu nieruchomości sąsiednich, których właścicielem jest Gmina Miasto (…). W tym zakresie do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży żadne decyzje administracyjne nie zostaną wydane, ani nie zostaną zawarte żadne umowy. Innych działań Kupująca Spółka nie podjęła i nie podejmie. Podobnie innych działań nie będzie wykonywać żaden z Zainteresowanych.

3. Czy przedmiotowa działka nr (…) – po podpisaniu umowy przedwstępnej była/jest/będzie do momentu sprzedaży finalnej udostępniana przez poszczególnych Zainteresowanych na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeżeli tak, należy wskazać (`(...)`)

Odpowiedź: Przedmiotowa działka nr (…) – po podpisaniu umowy przedwstępnej nie była/nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży finalnej udostępniana przez poszczególnych Zainteresowanych na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa) innym podmiotom.

4. Z opisu sprawy wynika, że w ramach podpisanej przedwstępnej umowy sprzedaży Zainteresowani udzielili kupującej spółce pełnomocnictwa. Prosimy zatem o doprecyzowanie.

a) czy jednym z warunków zawartej umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującą spółkę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i czy miedzy innymi w tym celu zainteresowani udzielili stronie kupującej pełnomocnictwa?

Odpowiedź: Tak jak wskazano w odpowiedzi nr 1.III żaden z Zainteresowanych, jak i Kupująca Spółka nie występowali i nie wystąpią przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Umowa przedwstępna nie wprowadziła warunku uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i nie był to warunek udzielenia kupującej spółce pełnomocnictwa.

b) czy strona kupująca dokonywała po podpisaniu umowy przedwstępnej/będzie dokonywać do momentu sprzedaży inwestycji infrastrukturalnych na działce, które zwiększą jej atrakcyjność, jak na przykład uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie lub inne. Jeżeli tak to należy wskazać jakie?

Odpowiedź: Kupująca Spółka nie dokonała i nie dokona do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży inwestycji infrastrukturalnych na działce.

c) czy spółka kupująca po podpisaniu umowy przedwstępnej poniosła/będzie ponosić do momentu zawarcia umowy finalnej jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką? Jeśli tak to jakie?

Odpowiedź: Kupująca Spółka poniesie nakłady związane z opracowaniem projektu budowlanego budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Innych kosztów lub nakładów Kupująca Spółka nie poniesie.

d) kto (Zainteresowani czy kupująca) po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży do momentu zawarcia umowy finalnej pokrywał będzie koszty działań dokonywanych w ramach ww. pełnomocnictwa.

Odpowiedź: Koszty działań na podstawie pełnomocnictwa wynikającego z przedwstępnej umowy sprzedaży ponosiła dotychczas i ponosić będzie Kupująca Spółka do momentu zawarcia finalnej (przyrzeczonej) umowy sprzedaży.

5. Czy poszczególni Zainteresowani prowadzą będą prowadzić na moment sprzedaży finalnej działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? Informacji należy udzielić oddzielnie dla poszczególnych Zainteresowanych.

Odpowiedź: Żaden z Zainteresowanych aktualnie nie posiada wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i nie prowadzi w związku z tym działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze na moment sprzedaży finalnej nie będzie również posiadał takiego wpisu do CEIDG.

6. W jakim celu Zainteresowani dokonali we wrześniu 2021 r. ponownego zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług VAT-R? Informacji należy udzielić oddzielnie dla poszczególnych Zainteresowanych.

Odpowiedź: Zainteresowani przed przedwstępną umową sprzedaży zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni, aby między innymi rozliczyć podatek VAT w związku z wpłaconym zadatkiem.

Niemniej jednak należy wskazać, że przedwstępna umowa sprzedaży nie jest umową o charakterze ciągłym, a przyrzeczona umowa sprzedaży miała być zawarta dopiero po około roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym skoro przedwstępna umowa sprzedaży nie jest umową o charakterze ciągłym Zainteresowani wyrejestrowali się jako podatnicy VAT czynni. We wrześniu 2021 r. strony przystąpiły do przygotowania definitywnej umowy sprzedaży, stąd powstała konieczność ponownej rejestracji w podatku VAT. Niemniej jednak konieczność uzyskania interpretacji indywidulanej odroczyła w czasie podpisanie definitywnej umowy sprzedaży działki nr (…).

Pytanie

1. Czy w związku z planowanym zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowej działki gruntu nr (…) opisanej w stanie faktycznym niniejszej sprawy, pomimo braku dokonania jej podziału przez pełnomocnika Zainteresowanych, Zainteresowani nadal wystąpią w roli podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, dalej także: ustawa o VAT) i czy planowana sprzedaż nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, oraz czy Zainteresowani będą zobowiązani do wystawienia kolejnych faktur VAT ?

2. Czy każdy z małżonków to jest D i C powinni wystawić po zawarciu umowy przyrzeczonej osobno faktury VAT z tytułu sprzedaży własności udziału w przedmiotowej działce gruntu nr (`(...)`) to jest w taki sposób, że każda z faktur opiewałaby na 1/2 przypadającego na nich udziału we własności w rozumieniu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT (a więc każda faktura opiewałaby na kwotę brutto: (`(...)`) zł)? Czy w kontekście art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT, w związku z obowiązkiem wystawienia faktury VAT z wykazanym podatkiem VAT do zapłaty, każdy z małżonków powinien zapłacić podatek VAT od pozostałej ceny sprzedaży na osobny rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1)

W związku z zawarciem planowanej umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr (…) opisanej w stanie faktycznym niniejszej sprawy Zainteresowani wystąpią w roli podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, dalej także: ustawa o VAT), a w konsekwencji planowana sprzedaż nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w związku z tym Zainteresowani będą zobowiązani do wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki gruntu nr (…) oraz będą zobowiązani do zapłaty podatku VAT od pozostałej ceny sprzedaży, bowiem podatek VAT od otrzymanego zadatku został już opłacony.

W ocenie Zainteresowanych, brak dokonanego podziału działki nr (…), który to fakt Zainteresowani uznają za zmianę okoliczności faktycznych wynikających z otrzymanej już wspólnej interpretacji indywidualnej pozostaje bez wpływu na uznanie ich za podatników VAT oraz dokonanie przez nich sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Powyższe wynika z następujących okoliczności:

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Jednakże, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oznacza, to, że dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik podatku VAT. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działek istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zainteresowani w celu sprzedaży przedmiotowej działki nr (…) w pierwszej kolejności zawarli umowę przedwstępną na podstawie, której udzielili reprezentantowi Kupującego pełnomocnictwa do przeprowadzenia podziału działki nr (…) oraz do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w tym celu przed organami administracji publicznej wszystkich instancji. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia reprezentanta Kupującego w szczególności do uzyskania dokumentów potrzebnych do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości, wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości (jak też z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości i z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości) oraz reprezentowania mocodawcy w postępowaniu administracyjnym zainicjonowanym przez podjęte działania pełnomocnika.

Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej udzielone zostało pełnomocnictwo reprezentantowi Kupującego do uczestniczenia w rokowaniach, w rozumieniu art. 114 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ze zm., w zakresie dotyczącym działki nr (…) lub działek powstałych po jej podziale i do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu przeprowadzenia rokowań przed organami administracji publicznej wszystkich instancji z wyłączeniem zawierania umów przenoszących własność nieruchomości.

W zawartej umowie przedwstępnej Zainteresowani udzielili Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością stanowiącą działkę nr (…) położoną w (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Dodatkowo Kupujący zobowiązał się, że poniesie wszelkie koszty uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie ww. prawa do dysponowania nieruchomością.

W ocenie Zainteresowanych, szereg tak podjętych czynności związanych ze sprzedażą przedmiotowej działki nr (…) jest przejawem zorganizowanej i profesjonalnej aktywności.

Działania Zainteresowanych wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług działają jako podatnicy VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Zainteresowani, w zakresie sprzedaży działki nr (…) będą zbywać majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zainteresowani niewątpliwe działają jako podatnicy podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy a ich działania wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Fakt, iż faktycznie nie doszło do podziału działki nr (…) nie wpływa na szereg innych czynności, które w realiach niniejszej sprawy zostały podjęte. Ponadto należy uwzględnić fakt, iż pełnomocnik występował do Prezydenta Miasta (…) wz dwoma pismami dotyczącymi zagadnień zamiany nieruchomości i wykupu. Były to kwestie związane z planowanym nabyciem działki nr (…).

Mając na względzie powyższe, w ocenie Zainteresowanych, w związku z zawarciem planowanej umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr (…) opisanej w stanie faktycznym niniejszej sprawy Zainteresowani wystąpią w roli podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106, dalej także: ustawa o VAT), a w konsekwencji planowana sprzedaż nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w związku z tym Zainteresowani będą zobowiązani do wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki gruntu nr (…) oraz będą zobowiązani do zapłaty podatku VAT od pozostałej ceny sprzedaży, bowiem podatek VAT od otrzymanego zadatku został już opłacony.

Ad. 2)

W ocenie Zainteresowanych, każdy z małżonków to jest D i C powinni wystawić po zawarciu umowy przyrzeczonej osobno faktury VAT z tytułu sprzedaży własności udziału w przedmiotowej działce gruntu nr (…) to jest w taki sposób, że każda z faktur opiewałaby na 1/2 przypadającego na nich udziału we własności w rozumieniu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT (a więc każda faktura opiewałaby na kwotę brutto: (`(...)`) zł). W związku z tym każdy z małżonków powinien zapłacić podatek VAT od pozostałej ceny sprzedaży na osobny rachunek bankowy, co wynika z poniższych okoliczności.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118,

3. jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Taka sytuacja ma miejsce w realiach niniejszej sprawy.

Z uwagi, na to że ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje kwestii przeprowadzenia transakcji przez współwłaścicieli, w odniesieniu do majątku stanowiącego udział w prawie własności wskazać należy, że zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Określając równe prawa majątkowe/zbywcze dla współwłaścicieli, należy stwierdzić, że wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż ww. działki, każdy z Zainteresowanych winien w niej uwzględnić sprzedaż w części stanowiącej jego własność. Każdy z Zainteresowanych będzie podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym, Zainteresowani będący współwłaścicielami, będą zobowiązani udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę.

Powyższe dotyczy między innymi małżonków D i C. Posiadają oni we współwłasności łącznej udział, który będzie podlegał sprzedaży. Każdy z małżonków odrębnie zarejestrowany jest jako podatnik VAT czynny we właściwym Urzędzie Skarbowym. Z tego tez względu każdy z małżonków w stosunku do % posiadanego wspólnie udziału we współwłasności działki nr (…) powinien wystawić fakturę VAT. Każdy z małżonków osobno powinien też zapłacić podatek VAT w kwocie odpowiadającej % posiadanego wspólnie udziału we współwłasności działki nr (…).

Mając na względzie powyższe należy uznać stanowisko zainteresowanych za prawidłowe.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku uzupełniono stanowisko w następujący sposób:

Celem pytania nr 2 sformułowanego we wniosku o interpretację jest udzielenie odpowiedzi Zainteresowanym, czy małżonkowie D i C powinni wystawić po zawarciu umowy przyrzeczonej osobno faktury VAT z tytułu sprzedaży własności udziału w przedmiotowej działce gruntu nr (…) to jest w taki sposób, że każda z faktur opiewałaby na 1/2 przypadającego na nich udziału we własności (a więc każda faktura opiewałaby na kwotę brutto: (`(...)`)).

Zainteresowani uważają, że tak właśnie powinno być. Druga część pytania numer 2 jest oczywistą kontynuacją pierwszej części pytania. Zainteresowani oczekują od organu potwierdzenia, że w kontekście przepisów o obowiązku wystawienia dwóch faktur VAT, to jest w kontekście art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT, małżonkowie będą również zobowiązani do dwóch różnych zapłat podatku, albowiem z każdej faktury VAT będzie wynikała osobno kwota do zapłaty.

Zainteresowani są zdania, że w kontekście art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT, w związku z obowiązkiem wystawienia faktury VAT z wykazanym podatkiem VAT do zapłaty każdy z małżonków powinien zapłacić podatek VAT od pozostałej ceny sprzedaży na osobny rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania Państwa za podatników w związku ze sprzedażą działki nr (…) oraz obowiązku wystawienia faktur – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził również NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z treści art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Ze względu na charakter udziału, zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), zwana dalej K.R.O.

Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 K.R.O.:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Stosownie do art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O.:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 K.R.O.:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (`(...)`), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowanym zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowej działki gruntu nr (…), pomimo braku dokonania jej podziału przez pełnomocnika Zainteresowanych, Zainteresowani nadal wystąpią w roli podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy i czy planowana sprzedaż nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy przedmiotowa transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

I tak, w myśl art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 cyt. ustawy:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności działki, będą Państwo spełniali przesłanki do uznania Was za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wskazano wyżej – uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyżej wyjaśniono – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki, o której mowa w opisie sprawy, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje współwłasnością Sprzedających. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

W analizowanej sprawie Zainteresowani w celu sprzedaży przedmiotowej działki nr (…) w pierwszej kolejności zawarli umowę przedwstępną na podstawie, której udzielili reprezentantowi Kupującego pełnomocnictwa do przeprowadzenia podziału działki nr (…) oraz do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w tym celu przed organami administracji publicznej wszystkich instancji. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia reprezentanta Kupującego w szczególności do uzyskania dokumentów potrzebnych do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości, wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości (jak też z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości i z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości) oraz reprezentowania mocodawcy w postępowaniu administracyjnym zainicjonowanym przez podjęte działania pełnomocnika.

Ponadto Zainteresowani udzielili pełnomocnictwa do uczestniczenia w rokowaniach w rozumieniu art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także dokonywania ustaleń w zakresie przyznania nieruchomości zamiennej w zakresie dotyczącym terenów przeznaczonych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogi publiczne, leżące w granicach działki nr (…) lub działek powstałych po jej podziale i do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu przeprowadzenia rokowań i dokonania ustaleń. Ponadto należy uwzględnić fakt, iż pełnomocnik Sprzedających występował do Prezydenta Miasta w dwoma pismami dotyczącymi zagadnień zamiany nieruchomości i wykupu. Były to kwestie związane z planowanym nabyciem działki nr (…).

W rozpatrywanej sprawie w zawartej umowie przedwstępnej Zainteresowani udzielili Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością stanowiącą działkę nr (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Dodatkowo Kupujący zobowiązał się, że poniesie wszelkie koszty uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie ww. prawa do dysponowania nieruchomością. Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa (opisanego we wniosku o interpretacje) złoży do Prezydenta Miasta (…) wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla części działki. Wniosek będzie dotyczył budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Kupująca Spółka poniesie nakłady związane z opracowaniem projektu budowlanego budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zatem okoliczność, że część z podjętych w odniesieniu do terenu mającego być przedmiotem sprzedaży działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działania uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Działania Zainteresowanych wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług działają Oni jako podatnicy VAT. Zainteresowani, w zakresie sprzedaży działki nr (…) będą zbywać majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zainteresowani działają bowiem jako podatnicy podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a Ich działania wypełniają definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zaznaczyć również należy, że fakt, iż faktycznie nie doszło do podziału działki nr (…) nie wpływa na szereg innych czynności, które w realiach niniejszej sprawy zostały podjęte. Zatem, brak dokonanego podziału działki nr (…), pozostaje bez wpływu na uznanie Zainteresowanych za podatników VAT oraz dokonanie przez Państwa sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności działki nr (…), będącej we współwłasności, Sprzedający nie będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiadają prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa własności działki nr (…), będącej we współwłasności, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż prawa własności działki nr (…), będącej we współwłasności będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa własności działki nr (…), będącej we współwłasności, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1. dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

- wyrobów tytoniowych,

- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług) 20.42.1),

- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2. świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3. nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że działka nr (…) będąca przedmiotem wniosku objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym jest przeznaczona na cele inne niż rolne. Działka znajduje się w kilku obszarach terenów elementarnych z przeznaczeniem terenu na: zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług, tereny zespołów garażowych z dopuszczeniem usług, drogę publiczną – ulica dojazdowa, drogę publiczną – ulica zbiorcza, drogę publiczną – ulica lokalna, drogę publiczną – ulica dojazdowa.

Tym samym działka będąca przedmiotem wniosku stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie sprzedaż wskazanej wyżej działki nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W analizowanym przypadku, Zainteresowani (A, B i D) nabyli udziały we współwłasności działki na podstawie umowy darowizny zawartej xx marca 2008 r. Natomiast D nabyła prawo współwłasności w przedmiotowej działce na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej. Nabycie w darowiźnie działki nr (…) nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu.

Wobec powyższego, należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Zainteresowanych działki nr (…) nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Zainteresowanym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Zainteresowanym nie przysługiwało.

Mając na uwadze powyższe, dostawa przez Wnioskodawców przedmiotowej działki nr (…), nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

Z****atem w związku z planowanym zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowej działki gruntu nr (…), pomimo braku dokonania jej podziału przez pełnomocnika Zainteresowanych, Zainteresowani nadal wystąpią w roli podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a planowana sprzedaż nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto planowana przez Wnioskodawców sprzedaż niezabudowanej działki nr (…) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Następnie wątpliwości Państwa dotyczą wskazania:

- czy Zainteresowani będą zobowiązani do wystawienia kolejnych faktur;

- czy każdy z małżonków to jest D i C powinni wystawić po zawarciu umowy przyrzeczonej osobno faktury z tytułu sprzedaży własności udziału w przedmiotowej działce gruntu nr (…) to jest w taki sposób, że każda z faktur opiewałaby na 1/2 przypadającego na nich udziału we własności w rozumieniu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy oraz czy w kontekście art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z obowiązkiem wystawienia faktury z wykazanym podatkiem VAT do zapłaty, każdy z małżonków powinien zapłacić podatek VAT od pozostałej ceny sprzedaży na osobny rachunek bankowy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

c) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 108 ust. 1 ustawy,

W przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty.

Powyższy przepis koresponduje z art. 103 ust. 1 ustawy, na podstawie którego:

Podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 1a-4 oraz art. 33 i art. 33b.

Przepis ten zobowiązuje wystawcę faktury do zapłaty wykazanej w niej kwoty podatku, niezależnie od okoliczności wystawienia takiej faktury. Każda zatem faktura z wykazaną kwotą podatku, wprowadzona do obrotu prawnego, powoduje konieczność zapłaty tego podatku. Już samo wystawianie faktur, które nie dokumentują faktycznych zdarzeń gospodarczych, bez względu na ujęcie ich w rejestrach prowadzonych dla celów rozliczenia podatku od towarów i usług oraz wykazanie podatku należnego z nich wynikającego w deklaracji, skutkuje zaistnieniem obowiązków wynikających z art. 108 ust. 1 ustawy.

Przepis art. 108 ust. 1 ustawy kreuje obowiązek zapłaty podatku wykazanego w fakturze w oderwaniu od regulacji dotyczących obowiązku podatkowego i zobowiązania podatkowego, chodzi bowiem o obowiązek zapłaty podatku i to obowiązek skonkretyzowany w obrębie tego przepisu, bez związku w szczególności z instytucjami takimi jak obliczenie i wpłacenie podatku za okresy miesięczne, oraz kształtowanie zobowiązania podatkowego według określonych relacji między podatkiem należnym i naliczonym.

W kwestii trybu i sposobu rozliczenia podatku zawartego w dokumencie, o którym mowa w art. 108 ust. 1 ustawy stwierdzić należy, że podatek ten winien zostać rozliczony na zasadach ogólnych wynikających z przepisów ustawy, tj. art. 103. Zgodnie z tym przepisem podatnicy są zobowiązani bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego do obliczenia i wpłacania podatku za okresy miesięczne, w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy na rachunek urzędu skarbowego.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z okoliczności analizowanej sprawy wynika, że Nabywcą przedmiotowej działki nr (…) będzie firma deweloperska. Ponadto transakcja sprzedaży działki nr (…) – jak wyżej wskazano – będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez współwłaścicieli, w odniesieniu do majątku stanowiącego udział w prawie własności, jednakże z uwagi na fakt, że zasady te – jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego – określają równe prawa majątkowe dla współwłaścicieli, należy stwierdzić, że wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż ww. działki, każdy z Zainteresowanych winien w niej uwzględnić sprzedaż w części stanowiącej Jego własność.

Ponadto w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziału w działce nr (…) będącego we współwłasności małżeńskiej, zarówno Pan D i Pani C będą stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będą występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską. Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten – jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego – określa równe prawa majątkowe dla obojga małżonków, należy stwierdzić, iż wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż udziału w działce nr (…) będącego we współwłasności małżeńskiej, Pan D i Pani C będą zobowiązani udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z transakcji sprzedaży udziału w działce w części przypadającej na Nich jako współwłaścicieli.

Zatem w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr (…), każdy z Zainteresowanych będzie podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym, Zainteresowani będąc współwłaścicielami, będą zobowiązani udokumentować sprzedaż, wystawiając każdy we własnym imieniu kolejną fakturę dokumentującą obrót uzyskany z transakcji sprzedaży działki w części przypadającej na Niego jako współwłaściciela**.**

Ponadto każdy z małżonków to jest D i C powinni wystawić po zawarciu umowy przyrzeczonej osobno faktury z tytułu sprzedaży własności udziału w przedmiotowej działce gruntu nr (…) to jest w taki sposób, że każda z faktur opiewałaby na 1/2 przypadającego na Nich razem udziału we własności w rozumieniu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem w kontekście art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z obowiązkiem wystawienia faktury z wykazanym podatkiem VAT do zapłaty, każdy z małżonków powinien zapłacić podatek VAT od pozostałej ceny sprzedaży w myśl art. 103 ust. 1 ustawy, tj. bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie dotyczą przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii ustalenia, czy każda faktura powinna opiewać na kwotę brutto: 2.501.000,00, bowiem Organ w ramach wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest uprawniony do oceny prawidłowości dokonanych przez Państwa wyliczeń.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).