Interpretacja dotyczy ustalenia, czy sprzedaż przez Wnioskodawców niezabudowanych działek rolnych, które powstały w wyniku podziału Nieruchomości (działek nr X i Y), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy Wnioskodawcy mogą być uznawani za podatników VAT. Ponadto, istotne jest, czy Wnioskodawcy będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT przy sprzedaży tych działek. Organ podatkowy uznał, że sprzedaż przez Wnioskodawców udziałów w 12 niezabudowanych działkach, które powstały w wyniku podziału działek nr X i Y, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynika to z faktu, że Wnioskodawcy w związku z tymi transakcjami nie będą działać jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą. W konsekwencji, Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT przy sprzedaży udziałów w tych działkach.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż udziałów w działkach wydzielonych z działek nr: X i Y będzie podlegała opodatkowaniu oraz czy Wnioskodawcy będą zobowiązani do naliczenia podatku w związku z ich sprzedażą jest prawidłowe.
26 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż udziałów w działkach wydzielonych z działek nr: X i Y będzie podlegała opodatkowaniu oraz czy Wnioskodawcy będą zobowiązani do naliczenia podatku w związku z ich sprzedażą. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 stycznia 2022 r. (wpływ 31 stycznia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:
(`(...)`)
(`(...)`)
Wnioskodawcy są właścicielami gruntów oznaczonych jako działki nr: (…), X, (…), (…) i Y o łącznej powierzchni 1.8890 ha położonych w (…) – Gmina: (…), Powiat: (…), województwo: (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (…) (dalej zwana: „Nieruchomością”).
Przedmiotową Nieruchomość Wnioskodawcy nabyli do majątków osobistych w dniu 20 grudnia 2007 r. Ze względu na łączące ich więzi rodzinne – są bowiem rodzeństwem – planowali w przyszłości wykorzystać Nieruchomość na cele mieszkaniowe, poprzez wybudowanie dwóch domów jednorodzinnych dla siebie i swoich rodzin. Nieruchomość nabyli kilka lat po zakończeniu studiów i rozpoczęciu pracy zawodowej w ramach stosunku pracy dla przedsiębiorstw w (…)/okolicach (…) . Nabywając Nieruchomość nie byli jeszcze w związkach małżeńskich, nie posiadali dzieci. Myśleli jednak w perspektywie kilkuletniej, że po założeniu rodzin, zamierzają mieszkać w domach jednorodzinnych, w spokojnej okolicy (…), ale z odpowiednim połączeniem drogowym z (…), by móc tam pracować. Zdecydowali się na nabycie Nieruchomości z uwagi na jej położenie w okolicach lasów i jeziora, ale też planowane wybudowanie trasy szybkiego ruchu (…) oraz poprowadzenie w okolicy Nieruchomości linii elektro-energetycznej. W okresie, kiedy Wnioskodawcy nabywali Nieruchomość, był już znany przebieg trasy (…), w tym zaplanowany węzeł pomiędzy (…) a (…) – w odległości ok. 5 km jazdy od Nieruchomości. Jednocześnie władze zapewniały, że trasa ta zostanie zbudowana do roku (…), tj. na (…), których organizacja została przyznana (…) i (…) na początku 2007 roku. Wnioskodawcy byli więc pewni, że droga (…) powstanie i zapewni dojazd do (…) w czasie ok. 30 minut. Perspektywa powstania jej do roku 2012 była dla nich wystarczająca. W oparciu o tą wiedzę, podjęli decyzję o nabyciu Nieruchomości by w perspektywie kilku lat wybudować na niej domy.
Niestety budowa drogi (…) opóźniła się o wiele lat. Ostatecznie najważniejszy dla Wnioskodawców odcinek trasy z (…) do (…) otwarty został dopiero pod koniec roku 2019. Tymczasem Wnioskodawca w roku 2011 zawarł związek małżeński, z którego w roku 2012 urodził mu się syn. W związku z opóźnieniami budowy drogi (…) postanowili z żoną poszukać innego miejsca ewentualnej budowy domu. Na początku roku 2012 nabył działkę budowlaną o powierzchni niecałe 1000 m2 w Gminie (…) (okolice (…). Na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, w szczególności do czasu pobudowania domu, w grudniu 2012 r. Wnioskodawca nabył mieszkanie w (…). Zanim jednak plany budowy domu na tej działce lub Nieruchomości zaczęły być realizowane, pracodawcy zarówno Wnioskodawcy, jak i jego żony (u których pracowali przez wiele lat), przenieśli biura z (…) do (…) (o czym nie było wiadomo w roku 2012). Wnioskodawca z żoną postanowili wówczas na przynajmniej kilka lat odłożyć plany budowy domu i w roku 2014 osiedlili się w (…). Wnioskodawca podjął także decyzję o sprzedaży mieszkania w (…), które zbył w roku 2014. Ostatecznie, po kilku latach pracy w (…) Wnioskodawca wraz z żoną ponownie zrewidowali swoje plany i w roku 2018 Wnioskodawca wraz z żoną i synami wrócił w swoje rodzinne strony – województwo (…), gdzie Wnioskodawca w roku 2020 nabył inną nieruchomość – dom jednorodzinny zaspokajający potrzeby mieszkaniowe jego i jego rodziny.
Z uwagi na te wszystkie zmiany Wnioskodawcy podjęli decyzję, iż rozwiązaniem satysfakcjonującym każdego z nich będzie sprzedaż Nieruchomości, jak i sprzedaż działki w Gminie (…) nabytej przez Wnioskodawcę w roku 2012. W tym celu podjęte zostały odpowiednie kroki mające na celu znalezienie potencjalnych kupców. Wnioskodawcy udało się sprzedać działkę w Gminie (…) właścicielom działek sąsiednich w lipcu 2021 roku i to za cenę zaledwie 5.550 zł wyższą od ceny jej nabycia 9 lat wcześniej – w praktyce (uwzględniając całość poniesionych kosztów) działka ta zbyta została ze stratą dla Wnioskodawcy. Następnie Wnioskodawcy podjęli próbę sprzedaży Nieruchomości. Niestety, Wnioskodawcom nie udało się zbyć Nieruchomości. Wówczas Wnioskodawcy, pragnąc znaleźć optymalne dla nich rozwiązanie podjęli decyzję o geodezyjnym podziale Nieruchomości. Wnioskodawca, z uwagi na to, iż posiada już dom w innymi miejscu, zaspakajający potrzeby mieszkalne jego i jego rodziny, aktualnie nie jest zainteresowany budową domu na Nieruchomości (Wnioskodawca nie wyklucza natomiast, że w przyszłości dom tam jeszcze zbuduje). Wnioskodawczyni z kolei zamierza zbyć część Nieruchomości, by z uzyskanych środków, na jednej z wydzielonych działek wybudować budynek mieszkalny dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jej i jej rodziny. Wnioskodawczyni obecnie nie posiada wystarczających środków pozwalających jej wybudować budynek mieszkalny dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na jednej z działek, z uwagi na co podjęcie opisanych wyżej kroków jest dla niej również satysfakcjonujące.
Z działki o numerze X Wnioskodawcy, zgodnie ze wstępnym podziałem, chcą wydzielić działkę, na której dom zamierza wybudować Wnioskodawczyni po zgromadzeniu odpowiednich środków, drogę wewnętrzną oraz 5 działek na ewentualną sprzedaż.
Z kolei z działki o numerze Y Wnioskodawcy chcą wydzielić 7 działek z ewentualnym przeznaczeniem na sprzedaż. Podkreślić przy tym należy, że konieczność wydzielenia drogi wewnętrznej w ramach działki X wynika wprost z planu zagospodarowania przestrzennego i obowiązek ten ciążyłby na Wnioskodawcach także wówczas, gdyby nie zbywali wydzielonych działek, ale zamierzali w całości wykorzystywać Nieruchomość tylko na potrzeby mieszkaniowe swoje i swoich rodzin.
Do chwili obecnej Wnioskodawcy nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość poszczególnych działek i nie mają aktualnie takiego zamiaru. Czynności Wnioskodawców ograniczyły się jedynie do zaprojektowania możliwego podziału geodezyjnego oraz pozyskaniu służebności drogi na działce sąsiadującej.
Wnioskodawcy, mając na względzie determinujące ich do sprzedaży Nieruchomości przyczyny, przewidują możliwość sprzedaży kilku działek na rzecz jednej osoby/podmiotu lub na rzecz większej liczy osób/podmiotów, jeżeli to pozwoli na szybsze uzyskanie środków finansowych – na budowę domu dla Wnioskodawczyni, a dla Wnioskodawcy na potrzeby rodziny.
Od roku 2007, tj. od nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawców, Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Potwierdzeniem tego jest fakt, że przez ten okres kilkunastu lat Wnioskodawcy nie pobierali żadnych dopłat obszarowych, które przysługują w przypadku wykorzystywania nieruchomości do celów rolnych (dopłaty te w tym okresie wyniosłyby co najmniej kilkanaście tysięcy złotych). Było to konsekwencją zaniechania przez Wnioskodawców podjęcia działalności rolniczej na tym terenie. Wnioskodawcy nie wiązali bowiem z Nieruchomością żadnych planów zarobkowych, chcieli, jak już wskazano, by Nieruchomość służyła im wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Co więcej, już w chwili nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawców, działki nr X i Y były w planach zagospodarowania przeznaczone pod budownictwo:
- działka numer Y przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przyjętym uchwałą Rady Miejskiej Gminy (…) z dnia 10 października 2002 r.), pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności w pasie (…) m wzdłuż drogi i oznaczona symbolem "1MNa" (pas (…) m wzdłuż drogi to większość działki Y),
- działka numer X przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej Gminy (…) z 30 czerwca 2005 r.) częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem nieuciążliwych usług, częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej letniskowej, częściowo pod drogę gminną lokalną, a częściowo pod tereny dróg wewnętrznych i oznaczona jest odpowiednio symbolami: "10MNu", "10MNL", "1KDL", "14KDW" i "15KDW".
Mimo więc, że Wnioskodawcy nabywali nieruchomość formalnie rolną, to jej przeznaczenie było inne niż jej pierwotne przeznaczenie. Mimo posiadanego statusu rolnika żaden z Wnioskodawców nie wiązał z Nieruchomością planów dotyczących prowadzonych działalności rolnych, a jedynie w opisanym wyżej szeroko celu. Ponadto Wnioskodawcy przy nabyciu Nieruchomości, ani w związku z posiadaniem Nieruchomości nie odliczyli podatku VAT (podatek od towarów i usług) w jakiejkolwiek kwocie.
Wnioskodawcy podejmują różną działalność zarobkową. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest obecnie świadczenie usług (`(...)`), wcześniej – przez kilkanaście lat – do roku 2018 główne dochody czerpał z pracy najemnej dla przedsiębiorstw z siedzibą w (…), a potem w (…) (w związku ze zmianą ich siedziby). Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, jako prowadzący działalność (`(...)`) i prowadzący gospodarstwo rolne. Jest rolnikiem i zrezygnował ze zwolnienia z podatku VAT dla rolników ryczałtowych w związku z prowadzeniem działu specjalnego produkcji rolnej – (`(...)`), gdzie jest też właścicielem ok. 20 ha gruntów (`(...)`), na których uprawia głównie zboża (`(...)`).
Wnioskodawczyni natomiast nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Posiada stałe zatrudnienie od wielu lat, a zawodowo zajmuje się (`(...)`). Nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, posiada status rolnika, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Posiada też niewielkie gospodarstwo rolne położone w województwie (…), w ramach którego prowadzi, jako rolnik ryczałtowy, dział specjalny produkcji rolnej – (`(...)`) oraz posiada około 5 ha gruntów rolnych.
Wnioskodawcy chcą podjąć dalsze kroki zmierzające do zbycia Nieruchomości, jednak żadne umowy nie zostały jeszcze zawarte, z uwagi na konieczność potwierdzenia stanowiska w zakresie braku konieczności naliczania podatku VAT przy transakcji sprzedaży.
Ponadto w piśmie z dnia 31 stycznia 2022 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – wskazaliście Państwo, co następuje.
a) Wnioskodawcy są właścicielami gruntów oznaczonych jako działki nr: (…), X, (…), (…) i Y o łącznej powierzchni 1.8890 ha położonych w (…) – Gmina: (…), Powiat: (…), województwo: (`(...)`) dla której Sąd Rejonowy (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (…) (dalej zwana: „Nieruchomością”). Z działki o numerze X Wnioskodawcy chcą wydzielić działkę, na której dom zamierza wybudować Wnioskodawczyni (po zgromadzeniu odpowiednich środków), drogę wewnętrzną oraz 5 działek na ewentualną sprzedaż. Z kolei z działki o numerze Y Wnioskodawcy chcą wydzielić 7 działek z ewentualnym przeznaczeniem na sprzedaż. Łącznie zatem na ewentualną sprzedaż przeznaczonych ma być 12 działek wydzielonych z działki nr X i Y. Nie zostały one jeszcze wydzielone stąd nie ma jeszcze numerów tych wydzielonych działek (Wnioskodawcy złożyli wniosek dot. podziału działek i sprawa jest w toku). Działka nr X nie jest przeznaczona do sprzedaży, ale ma być wykorzystywana przez Wnioskodawczynię po wybudowaniu domu, o którym mowa wyżej. Działki (…) i (…) nie są przeznaczone do sprzedaży, ale zgodnie z planem zagospodarowania mają być wykorzystane na cele publiczne – pod budowę drogi rowerowej oraz poszerzenie jezdni/drogi publicznej. Wnioskodawcy, mając na względzie determinujące ich do sprzedaży Nieruchomości przyczyny, przewidują możliwość sprzedaży kilku działek na rzecz jednej osoby/podmiotu lub na rzecz większej liczy osób/podmiotów, jeżeli to pozwoli na szybsze uzyskanie środków finansowych – na budowę domu dla Wnioskodawczyni, a dla Wnioskodawcy na potrzeby rodziny.
b) Działki, które będą przedmiotem planowanej sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawców w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.
c) i d)
Przedmiotową Nieruchomość Wnioskodawcy nabyli do majątków osobistych w dniu 20 grudnia 2007 r. Ze względu na łączące ich więzi rodzinne – są bowiem rodzeństwem – planowali w przyszłości wykorzystać Nieruchomość na cele mieszkaniowe poprzez wybudowanie dwóch domów jednorodzinnych dla siebie i swoich rodzin. Nieruchomość nie była dotąd wykorzystywana przez Wnioskodawców do innych celów – w tym prowadzonej działalności gospodarczej, czy rolnej. W praktyce Wnioskodawcy jedynie bardzo okazjonalnie bywali na terenie Nieruchomości, by dokonać jej oględzin, czy w celu skorzystania z kąpieli w jeziorze. Wnioskodawcy oczekiwali po prostu na czas, kiedy wybudują na Nieruchomości swoje domy. Działki nie były wykorzystywane w żaden inny sposób.
e) Działki, które będą przedmiotem planowanej sprzedaży nie były przez Wnioskodawców udostępniane w jakikolwiek sposób osobom trzecim, w tym na podstawie umów cywilnoprawnych.
f) Do chwili obecnej Wnioskodawcy nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość poszczególnych działek wymienionych w treści pytania i nie mają aktualnie takiego zamiaru. Wnioskodawcy nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu.
Czynności Wnioskodawców ograniczyły się jedynie do:
zaprojektowania możliwego podziału geodezyjnego, o którym mowa powyżej (i we wniosku o interpretację) oraz złożenia wniosku o ten podział,
pozyskania służebności na działce sąsiadującej (…), mowa o tym też we wniosku o interpretację) oraz
zamieszczenia na samej działce ogłoszenia o możliwej jej sprzedaży (też mowa o tym we wniosku o interpretację).
Nie ponoszono żadnych dodatkowych nakładów. W przypadku podjęcia ostatecznej decyzji o sprzedaży działek nie jest planowane podjęcie czynności zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu (z działki o charakterze rolnym na budowlaną), a jedynie ostateczny podział geodezyjny i wytyczenie granic działek. Sprzedażą działek Wnioskodawcy planują zająć się we własnym zakresie poprzez umieszczenie zwykłych ogłoszeń o sprzedaży na terenie działki, czy na stronach internetowych.
g) Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
h) Działki od chwili nabycia są przeznaczone odpowiednio:
- działka numer Y przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przyjętym uchwałą Rady Miejskiej Gminy (…) z dnia 10 października 2002 r.), pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności w pasie (…) m wzdłuż drogi i oznaczona symbolem "1MNa" (pas (…) m wzdłuż drogi to większość działki Y);
- działka numer X przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej Gminy (…) z 30 czerwca 2005 r.) częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem nieuciążliwych usług, częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej letniskowej, częściowo pod drogę gminną lokalną, a częściowo pod tereny dróg wewnętrznych i oznaczona jest odpowiednio symbolami: "10MNu",
- dla działek numer (…), numer (…) i numer (…) (te nie są przeznaczone do sprzedaży), zgodnie z wiedzą Wnioskodawców, nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; z wypisu z rejestru gruntów z dnia 10 maja 2007 r. wydanego przez Starostę (…) wynika, że działka numer (…) oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolami "RVI" i "PsV" i stanowi częściowo grunty orne, a częściowo pastwiska trwałe, działki numer (…) i numer (…) oznaczone są w ewidencji gruntów symbolem "dr" i przeznaczone są pod poszerzenie drogi publicznej i budowę drogi rowerowej.
i) Do momentu sprzedaży działek nie planuje się pozyskania żadnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Żaden z Wnioskodawców, będących jednocześnie jedynymi właścicielami działek, nie złożył wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ani też nie upoważnił nikogo do złożenia takiego wniosku w jego imieniu.
j) Potencjalni nabywcy nabywać będą działki bez żadnych zmian względem stanu obecnego (z wyjątkiem podziału geodezyjnego). Ze względu na powyższe nie jest planowane zawieranie umów przedwstępnych, chyba że taką wolę wyrazi kupujący w szczególności celem uzyskania finansowania na nabycie nieruchomości.
k) W odpowiedzi na pytanie o treści: „czy nabywca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?” Wnioskodawcy wskazali, że „Nie”.
l) Wnioskodawcy nie planują udzielać kupującym pełnomocnictwa do uzyskiwania zgód i udogodnień związanych z nabyciem działek.
m) Wnioskodawcy nie planują udzielać pełnomocnictwa do wykonywania w ich imieniu jakichkolwiek czynności opisanych w pytaniu przez potencjalnych nabywców.
n) w odpowiedzi na pytanie o treści: „czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży?” Wnioskodawcy wskazali, że: „Nie. Dodatkowo sprzedający Nieruchomość Wnioskodawcom w akcie notarialnym sprzedaży wskazali że sprzedaż Nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów i usług”.
Czy sprzedaż przez Wnioskodawców działek rolnych niezabudowanych powstałych w wyniku podziału Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy Wnioskodawcy powinni być uznawani za podatników podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług)? Czy Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT przy transakcjach sprzedaży tych działek?
Zdaniem Zainteresowanych, przy sprzedaży majątku prywatnego, tj. ww. działek niezabudowanych, nie są oni zobowiązani do odprowadzenia podatku VAT.
Zgodnie bowiem z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej zwana: „Ustawą”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Zdaniem Wnioskodawców, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Decydującym jest bowiem charakter, jaki ma podejmowana przez podmiot czynność, tj. czy wykonywanie tej czynności związane jest bezpośrednio i ściśle z prowadzoną działalnością, a w konsekwencji czy czynność jest wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 Ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 Ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi w tym zakresie zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Nie ma więc, zdaniem Wnioskodawców, wątpliwości, iż podatnikiem nie jest Wnioskodawczyni.
Za podatnika nie należy także uznawać Wnioskodawcy w odniesieniu do powyższych planowanych transakcji dotyczących Nieruchomości. Przemawia za tym nie tylko okoliczność, iż Wnioskodawca chce wyzbyć się Nieruchomości stanowiącej część majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jej dalszej odsprzedaży, a z zamiarem wykorzystania Nieruchomości na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ale i okoliczność, że dokonanie tej czynności pozostaje poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej. Powyższe również nie pozwala na uznanie Wnioskodawcy za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga bowiem ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości, która utraciła swój cel, nie może zostać uznana za podjęcie przez Wnioskodawcę czynności w ramach prowadzonej działalności, tym bardziej, że jedynym przedmiotem działalności, jaki może wykonywać Wnioskodawca – zgodnie ze stanem wiedzy, jak i obowiązującymi przepisami – jest działalność prawnicza (kod PKD (Polska Klasyfikacja Działalności): 69.10.Z) oraz działalność rolnicza, której charakter jednak nie jest związany z posiadaną Nieruchomością. Ważne dla ustalenia, iż Nieruchomość nigdy nie miała być wykorzystana jako przedmiot obrotu zbywany w ramach prowadzonej działalności, jest, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 27 kwietnia 2010 r., a więc podjął ją blisko trzy lata po nabyciu Nieruchomości. Gdyby Wnioskodawca zamierzał wykorzystać Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności niewątpliwie nabyłby ją przed jej podjęciem, a dodatkowo przez okres ok. 14 lat od nabycia z pewnością poczyniłby jakiekolwiek działania zmierzające do podniesienia wykorzystania tejże Nieruchomości, np. poprzez podniesienie jej wartości. Oczywistym jest też, że nabywca nieruchomości w celu wykorzystania jej w ramach działalności gospodarczej, nie wstrzymuje się z takim wykorzystaniem przez kilkanaście lat.
Dodatkowo, należy podkreślić, iż Wnioskodawca nie powinien zostać uznany za podatnika VAT, w związku z prowadzoną działalnością rolniczą. Przede wszystkim, jak zostało już wskazane, Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny. Ponadto, przez cały okres posiadania Nieruchomości, nie była ona wykorzystywana w ramach prowadzonego przez Wnioskodawców gospodarstw rolnych. Dodatkowo Nieruchomość oddalona jest o ponad 200 km od gospodarstw rolnych – (`(...)`), które posiadają Wnioskodawcy, co potwierdza rzeczywisty ich zamiar – gdyby zamierzali oni wykorzystać ziemię do prowadzonej działalności rolniczej nie nabyliby jej w tak znacznej odległości od miejsca prowadzenia działalności w tak niewielkim obszarze poniżej 2ha. Nie jest to bowiem uzasadnione ekonomicznie, a powierzchnia Nieruchomości nie pozwalałaby na prowadzenie działalności rolniczej bez znacznych strat.
Skoro więc Wnioskodawca zamierza dokonać rozporządzenia majątkiem osobistym, tj. wykonać prawo własności, to nie można uznać, że do tej czynności zastosowanie będą mieć przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Zupełnie inaczej należałoby zidentyfikować Wnioskodawcę, gdyby Nieruchomość była przez Wnioskodawcę wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, tj. czerpałby z Nieruchomości jako składnika majątku dochody. Wówczas niewątpliwie winien zostać uznany za podatnika. Skoro jednak majątek prywatny nie jest wykorzystywany w prowadzonej działalności, działania, które zamierzają podjąć Wnioskodawcy nie mają mieć charakteru ciągłego i zarobkowego, a ponadto Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży, nie jest zasadne uznawanie, że Wnioskodawca przy czynności zbycia Nieruchomości uzyskuje miano podatnika VAT.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Analogicznie odniósł się Trybunał do okoliczności, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej – uznał bowiem, że takie czynności nadal mieszczą się w granicach zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. W stanie faktycznym niniejszej sprawy ponadto, Wnioskodawcy nie zamierzali dokonywać podziału i zbywać Nieruchomości w częściach, jednak determinuje to brak zainteresowania nabyciem całej Nieruchomości.
Dodatkowo, w powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138. Konkluzją stanowiska TSUE jest zatem, iż za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Za takie czynności uznać należy łączne wykonanie czynności: nabycia terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Dokonana przez TSUE wykładnia przepisów zmierza niewątpliwie ku stwierdzeniu, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, tj. podejmuje określonego typu działalność i zbywa nieruchomość w ramach prowadzonej działalności. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Wnioskodawcy uznają, iż w rozpoznawanym stanie faktycznym brak jest podstaw do uznania, iż w związku z planowaną sprzedażą działek powstałych po podziale Nieruchomości można uznać ich za podatników podatku od towarów i usług i w konsekwencji zobowiązać ich do odprowadzenia podatku VAT od każdej czynności. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomości ani działalności deweloperskiej. Ich działania dotyczące Nieruchomości nie wykraczały poza czynności związane z wykonywaniem prawa własności. Podjęli decyzję o zbyciu Nieruchomości w całości, jednak z uwagi na brak zainteresowania Nieruchomością, Wnioskodawcy podjęli decyzję o jej geodezyjnym podziale. W związku z podziałem nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, Wnioskodawcy nie występowali o taką decyzję. Przed sprzedażą działek nie zostanie też wydane żadne pozwolenie na budowę, które byłoby przenoszone na nabywcę działki. Wnioskodawcy nie podejmują żadnych czynności i kroków skutkujących wydaniem pozwoleń i decyzji, w tym nie podejmują kroków zmierzających do ich przekwalifikowania na nieruchomości o charakterze budowlanym. Aktywnością, jaką przewidują Wnioskodawcy jest umieszczenie przez nich ogłoszenia o sprzedaży poszczególnych działek na portalach internetowych typu (`(...)`) i zamieszczenie banerów w pobliżu Nieruchomości, co pozwalałoby na podjęcie przez potencjalnych nabywców kontaktu z nimi. Wnioskodawcy nie zamierzają korzystać z pośrednictwa biur nieruchomości, które fachowo zajmują się zbywaniem nieruchomości.
W przedstawionym stanie faktycznym brak jest więc przesłanek świadczących o podejmowaniu przez Wnioskodawców aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W konsekwencji brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale Nieruchomości Wnioskodawcy wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Planowaną sprzedaż działek po podziale Nieruchomości należy niewątpliwie uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, że Wnioskodawcy będzie korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż działek powstałych po podziale Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy z tytułu tych transakcji nie będą działać w charakterze podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż działek wydzielonych z działek nr: X i Y będzie podlegała opodatkowaniu oraz czy Wnioskodawcy będą zobowiązani do naliczenia podatku w związku z ich sprzedażą jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Ponadto, zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (również udziału we współwłasności nieruchomości) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, w celu dokonania sprzedaży tego gruntu podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana/Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.
Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Państwo w celu dokonania sprzedaży gruntów podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Państwa dotyczą ustalenia, czy sprzedaż 12 działek rolnych niezabudowanych powstałych w wyniku podziału Nieruchomości (działek nr X i Y) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy Państwo powinni być uznawaniu za podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy oraz czy Państwo nie będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT przy transakcjach sprzedaży tych działek.
W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, każdy z Zainteresowanych będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w ww. działkach Zainteresowani wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż udziałów ww. działkach należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z wniosku Zainteresowani zakupili przedmiotowe działki na cele mieszkaniowe, tj. wybudowanie dwóch domów jednorodzinnych dla siebie i swoich rodzin. Nieruchomość nie była dotąd wykorzystywana przez Wnioskodawców do innych celów, w tym w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Działki, które są przedmiotem planowanej sprzedaży nie były przez Wnioskodawców udostępniane w jakikolwiek sposób osobom trzecim, w tym na podstawie umów cywilnoprawnych. Zainteresowani dokonali jedynie zaprojektowania możliwego podziału geodezyjnego działek oraz złożenia wniosku o ten podział (w tym dróg wewnętrznych), pozyskali służebność na działce sąsiadującej oraz zamieścili na samej działce ogłoszenia. Zainteresowani planują zając się sprzedażą działek we własnym zakresie poprzez umieszczenie ogłoszeń na stronach internetowych o możliwej jej sprzedaży. Tym samym Zainteresowani nie podejmowali/nie będą podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto nie ponosili żadnych dodatkowych nakładów (nie dokonywali uzbrojenia terenu, ogrodzenia, nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu) i nie maja takiego zamiaru. Równocześnie – jak wynika z opisu sprawy – w przypadku podjęcia ostatecznej decyzji o sprzedaży działek nie jest planowane podjęcie czynności zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu (z działki o charakterze rolnym na budowlaną), a jedynie ostateczny podział geodezyjny i wytyczenie granic działek.
W związku z tym, Zainteresowani będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż będących we współwłasności udziałów w 12 działkach niezabudowanych powstałych w wyniku podziału Nieruchomości (działek nr X i Y), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawców udziałów w 12 działkach niezabudowanych powstałych w wyniku podziału działek nr X i Y nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, że Zainteresowani z tytułu tych transakcji nie będą działali w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT przy transakcjach sprzedaży udziałów w tych działkach.
Zatem stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Informuję, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług, natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pan (`(...)`) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili