0112-KDIL1-1.4012.775.2021.3.AW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) transakcji sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 2 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 stycznia 2022 r. (wpływ 26 stycznia 2022 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie pytania i stanowiska w sprawie oraz o brakującą opłatę.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca w latach 2003-2004 nabył poza działalnością gospodarczą z majątku osobistego nieruchomości rolne o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numer księgi wieczystej 1 oraz działki 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numer księgi wieczystej 2. Od tego czasu Wnioskodawca wraz z żoną nie podejmował żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia tego gruntu, tj. podział, uzbrojenie.

Wnioskodawca wraz żoną nie oddawał Nikomu działek w dzierżawę lub jakąkolwiek działalność. Wnioskodawca nie ogłaszał też chęci sprzedaży tych gruntów. W maju 2021 r. zgłosił się do Wnioskodawcy oraz do Jego żony przedstawiciel firmy Sp. z o.o. Sp. k. oraz Sp. z o.o. z propozycją zakupu wszystkich działek, na co Wnioskodawca wraz z małżonką się zgodzili. Wnioskodawca, ani Jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej, ani z tytułu posiadania tych działek nie osiągnęli nigdy żadnych przychodów.

Ponadto nadmienia się, że:

1. Nabycie działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numer księgi wieczystej 1 oraz działki 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numer księgi wieczystej 2 było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Czynność nabycia powyższych nieruchomości gruntowych nie została udokumentowana fakturą VAT.

3. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nabycie działek nie podlegało opodatkowaniem podatkiem VAT i Wnioskodawca nie świadczył na tych działkach żadnych usług i nie prowadził żadnej działalności podlegającej opodatkowaniem podatkiem VAT.

4. W całym okresie posiadania ww. działek nie były przez Wnioskodawcę i nikogo innego wykorzystywana do żadnego celu. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy znajomy rolnik utrzymywał działki w należytym porządku czasem zasiewał na nich zboże, by pokryć sobie koszty utrzymania działki w należytym porządku. Nie była ta ziemia przez rolnika dzierżawiona, a Wnioskodawca nie otrzymywał przez cały okres posiadania działek od jej zakupu, żadnych korzyści materialnych i finansowych z tytułu jej posiadania.

5. Działki ww. do chwili składania wniosku nie posiadały planu zagospodarowania przestrzennego i do czasu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży w 2021 r. z firmą Sp. z o.o. Sp. k. i Sp. z o.o. nie była wydawana decyzja o warunkach jej zabudowy. W planie zagospodarowania przestrzennego gm. (…) (obecnie m. (…)) tereny te są oznaczone jako rolne.

6. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej z firmą Sp. z o.o. Sp. k. i Sp. z o.o. nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ale będzie wydana na moment sprzedaży przedmiotowych działek.

7. Wnioskodawca do działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numer księgi wieczystej 1 oraz działki 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numer księgi wieczystej 2, która ma stanowić przedmiot sprzedaży osobiście nie podjął żadnych działań takich jak: wystąpienie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu i żadnych innych działań itp.

8. Zgodnie z dołączonym do wniosku aktem notarialnym REP A nr 1 dnia 10 sierpnia 2021 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działek z firmą Sp. z o.o. Z zapisów aktu notarialnego wynika, że do sprzedaży terenu dojdzie pod następującymi warunkami spełnionymi łącznie:

a) do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na przedmiotowe działki zostanie wydana ostateczna (prawomocna, wykonalna) decyzja udzielająca pozwolenia na budowę co najmniej 20 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, o co najmniej dwóch kondygnacjach, oraz

b) do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Spółka pod firmą: "Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka komandytowa z siedzibą miejscowości (…) oraz Sp. z o.o. nabędzie działki 9, 15, 16, 17, 4 oraz udział w działkach 18, 19, 20 położone w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oraz

c) w przyrzeczonej umowie sprzedaży ustanowiona zostanie nieodpłatna, na czas nieoznaczony służebność przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia wszelkich mediów (wraz z prawem wejścia w teren w celu przeprowadzenia mediów) całą długością i szerokością położonej w (…), (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) działki numer 16 oraz przez działkę numer 17 szlakiem służebnym o szerokości do 5 metrów od strony zachodniej na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek numer 12, 13, 6, 7, 5, 8, 1, 2, 3, 14, 22 położonych w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

9. Zgodnie z dołączonym do wniosku aktem notarialnym REP A nr 2 dnia 10 sierpnia 2021 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działek z firmą Sp. z o.o. Sp. k. Z zapisów aktu notarialnego wynika, że do sprzedaży terenu dojdzie pod następującymi warunkami spełnionymi łącznie:

a) do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na działki nr 9, 16, 17 oraz udział w działkach 21, 18, 19 zostanie wydana ostateczna (prawomocna, wykonalna) decyzja udzielająca pozwolenia na budowę co najmniej 15 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, o co najmniej dwóch kondygnacjach oraz

b) pod warunkiem, że (`(...)`) nie wykona prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Poza tym strona Kupująca zobowiązuje się własnym staraniem dążyć do uzyskania najpierw ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Następnie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w celu spełnienia się warunku niniejszej umowy oraz pokryć koszty z tymi pozwoleniami związane. Sprzedający zobowiązuje się w tym zakresie współdziałać ze stroną nabywającą, a w szczególności udostępniać wszelkie dokumenty oraz udzielać pełnomocnictw do działania w tym zakresie.

Powyższe informacje są zawarte w dwóch aktach notarialnych Przedwstępnej Umowy Sprzedaży REP A nr 1, REP A nr 2, które (kserokopię) dołączono do wniosku.

Pismem z 24 stycznia 2022 r. uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

1. Wnioskodawca jest osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nigdy nie był zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług.

2. Żona jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nigdy nie była zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług.

3. Wnioskodawca w latach 2003-2004 nabył poza działalnością gospodarczą z majątku osobistego nieruchomości rolne o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numer księgi wieczystej 1 oraz działki 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numer księgi wieczystej 2. Działki nie były wykorzystywane w prowadzeniu działalności gospodarczej.

W odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży, tj. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 wskazał Pan:

4. Działki są rolnicze na działkach nie była prowadzona produkcja rolna. Działki były przez 4 lata koszone, później ugorowane.

5. W całym okresie posiadania ww. działek nie były przez Wnioskodawcę, żonę i nikogo innego wykorzystywana do żadnego celu. Znajomy rolnik w pierwszych czterech latach posiadania utrzymywał działki w należytym porządku, czasem kosił i zbierał trawę, by pokryć sobie koszty utrzymania działki w należytym porządku. W okresie ostatnich ok 10 lat działki są ugorowane. Wnioskodawca nie otrzymywał przez cały okres posiadania działek od jej zakupu, żadnych korzyści materialnych i finansowych z tytułu jej posiadania.

6. Wnioskodawca wraz żoną nie oddawał nikomu działek w dzierżawę lub na jakąkolwiek działalność.

W maju 2021 r. zgłosił się do Wnioskodawcy oraz do Jego żony przedstawiciel firmy Sp. z o.o. Sp. k. oraz Sp. z o.o. z propozycją zakupu wszystkich działek, na co Wnioskodawca wraz z małżonką się zgodzili. Wnioskodawca, ani Jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej, ani z tytułu posiadania tych działek nie osiągnęli nigdy żadnych przychodów.

Ponadto nadmienia się, że:

1. Nabycie działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numer księgi wieczystej 1 oraz działek 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numer księgi wieczystej 2 było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Czynność nabycia powyższych nieruchomości gruntowych nie została udokumentowana fakturą VAT.

3. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nabycie działek nie podlegało opodatkowaniem podatkiem VAT i Wnioskodawca nie świadczył na tych działkach żadnych usług i nie prowadził żadnej działalności podlegającej opodatkowaniem podatkiem VAT. Do momentu sprzedaży działki nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilno-prawnych.

7. Wnioskodawca nie ogłaszał chęci sprzedaży tych gruntów. Wnioskodawca wraz z żoną nie podejmował żadnych działań mających na celu przygotowania działek do sprzedaży, tj. zmianę przeznaczenia tego gruntu, tj. podział, uzbrojenie. W całym okresie posiadania ww. działek nie były przez Wnioskodawcę, żonę i nikogo innego wykorzystywana do żadnego celu. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań takich jak: wystąpienie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu i żadnych innych działań. Od dnia nabycia działek będących przedmiotem sprzedaży nie dokonywał żadnych czynności (nie ponosił nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży). Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o zagospodarowanie terenu i wytyczenie dróg dojazdowych do działek, ani nie podejmował innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej prasie radiu lub telewizji, nie podejmował innych działań marketingowych.

8. Działki n/w do chwili składania wniosku nie posiadały planu zagospodarowania przestrzennego i do czasu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży w roku 2021 z firmą Sp. z o.o. Sp. k. i Sp. z o.o. nie była wydawana decyzja o warunkach ich zabudowy. W planie zagospodarowania przestrzennego gm. (…) (obecnie m. (…)) tereny te są oznaczone jako rolne.

- własność K. i W. P.:

· Działka 9 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 15 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 12 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 13 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 14 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Nieruchomość 16 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Nieruchomość 17 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Udział w działce 21 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Udział w działce 18 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Udział w działce 19 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego.

- własność W. P.:

· Działka 4 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 7 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 6 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 8 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 5 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 1 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 2 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego,

· Działka 3 – nie będzie obowiązywał i nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego.

9. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej z firmą Sp. z o.o. Sp. k. i Sp. z o.o. nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ale będzie wydana na moment sprzedaży przedmiotowych działek.

Wnioskodawca do działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numer księgi wieczystej 1 oraz działek 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numer księgi wieczystej 2, która ma stanowić przedmiot sprzedaży osobiście nie podjął żadnych działań takich jak: wystąpienie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu i żadnych innych działań itp. Na moment sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla n/w działek.

- własność K. i W. P.:

· Działka 9 tak,

· Działka 15 tak,

· Działka 12 tak,

· Działka 13 tak,

· Działka 14 tak,

· Nieruchomość 16 tak,

· Nieruchomość 17 tak,

· Udział w działce 21 nie,

· Udział w działce 18 nie,

· Udział w działce 19 nie.

- własność W. P.:

· Działka 4 tak,

· Działka 7 tak,

· Działka 6 tak,

· Działka 8 tak,

· Działka 5 tak,

· Działka 1 tak,

· Działka 2 tak,

· Działka 3 tak.

10. O warunki zabudowy dla działek n/w wystąpił następujący podmiot reprezentujący potencjalnego nabywcę:

- własność K. i W. P.:

· Działka 9 tak (…),

· Działka 15 tak (`(...)`),

· Działka 12 tak (`(...)`),

· Działka 13 tak (`(...)`),

· Działka 14 tak (`(...)`),

· Nieruchomość 16 tak (`(...)`),

· Nieruchomość 17 tak (`(...)`),

· Udział w działce 21 nie,

· Udział w działce 18 nie,

· Udział w działce 19 nie.

- własność W. P.:

· Działka 4 tak (`(...)`),

· Działka 7 tak (`(...)`),

· Działka 6 tak (`(...)`),

· Działka 8 tak (`(...)`),

· Działka 5 tak (`(...)`),

· Działka 1 tak (`(...)`),

· Działka 2 tak (`(...)`),

· Działka 3 tak (`(...)`).

11. W odpowiedzi na pytanie „W przypadku odpowiedzi twierdzącej pytania nr 9 i/lub 10 należy wskazać, kto wystąpił o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży”, wskazał Pan: „Zgodnie z dołączonym do wniosku aktem notarialnym REP A nr 1 dnia 10 sierpnia 2021 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działek z firmą Sp. z o.o. Z zapisów aktu notarialnego wynika, że do sprzedaży terenu dojdzie pod następującymi warunkami spełnionymi łącznie:

a) do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na przedmiotowe działki zostanie wydana ostateczna (prawomocna, wykonalna) decyzja udzielająca pozwolenia na budowę co najmniej 20 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, o co najmniej dwóch kondygnacjach, oraz

b) do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Spółka pod firmą: "spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" spółka komandytowa z siedzibą miejscowości (…) oraz Sp. z o.o. nabędzie działki 9, 15, 16, 17, 4 oraz udział w działkach 18, 19, 20 położone w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oraz

c) w przyrzeczonej umowie sprzedaży ustanowiona zostanie nieodpłatna, na czas nieoznaczony służebność przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia wszelkich mediów (wraz z prawem wejścia w teren w celu przeprowadzenia mediów) całą długością i szerokością położonej w (…), obręb (…), gmina m(…), powiat (…), województwo (…) działki numer 16 oraz przez działkę numer 17 szlakiem służebnym o szerokości do 5 metrów od strony zachodniej na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek numer 12, 13, 6, 7, 5, 8, 1, 2, 3, 14, 22 położonych w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Również, zgodnie z dołączonym do wniosku aktem notarialnym REP A nr 2, dnia 10 sierpnia 2021 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działek z firmą Sp. z o.o. Sp. k. Z zapisów aktu notarialnego wynika, że do sprzedaży terenu dojdzie pod następującymi warunkami spełnionymi łącznie, do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na działki nr 9, 16, 17 oraz udział w działkach 21, 18, 19 zostanie wydana ostateczna (prawomocna, wykonalna) decyzja udzielająca pozwolenia na budowę co najmniej 15 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, o co najmniej dwóch kondygnacjach oraz pod warunkiem, że (`(...)`) nie wykona prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Poza tym strona Kupująca zobowiązuje się własnym staraniem dążyć do uzyskania najpierw ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, następnie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w celu spełnienia się warunku niniejszej umowy oraz pokryć koszty z tymi pozwoleniami związane.

Informacja do poszczególnych działek:

- własność K. i W. P.:

· Działka 9 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 15 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 12 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 13 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 14 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Nieruchomość 16 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Nieruchomość 17 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Udział w działce 21 nie,

· Udział w działce 18 nie,

· Udział w działce 19 nie.

- własność W. P.:

· Działka 4 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 7 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 6 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 8 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 5 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 1 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 2 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę,

· Działka 3 tak warunek uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę.”

12. W odpowiedzi na pytanie „Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność gruntu na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie warunki zostaną spełnione, przed sprzedażą działek? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży”, wskazał Pan: „Sprzedający zobowiązuje się w zakresie uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę współdziałać ze stroną nabywającą, a w szczególności udostępniać wszelkie dokumenty oraz wyrazić zgody na działania w zakresie otrzymania pozwolenia na budowę.

Powyższe informacje są zawarte w dwóch aktach notarialnych Przedwstępnej Umowy Sprzedaży REP A nr 1, REP A nr 2, które (kserokopię) dołączono do wniosku”.

13. W odpowiedzi na pytanie „Czy kupującemu zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim zakresie i odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży”, wskazał Pan: „Potencjalny nabywca będzie występował o uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, wyłącznie własnym staraniem i na własny koszt”.

14. Nie została zawarta umowa o dzierżawę działek.

Pytanie

Czy opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży nieruchomości – użytki rolne niezabudowane będzie zwolnione z VAT, bądź czy należy opodatkować transakcję podatkiem od towarów i usług? Czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży firmie Sp. z o.o. oraz Sp. z o.o. Sp. k. działek rolnych o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numer księgi wieczystej 1 oraz działek 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 numer księgi wieczystej 2 musi zapłacić podatek VAT od tej transakcji ?

Czy Wnioskodawca w przypadku tej transakcji nie stanie się, podatnikiem podatku od towarów i usług? W przypadku gdyby Wnioskodawca był uznany za podatnika podatku od towarów i usług dla tej transakcji, czy ta transakcja sprzedaży działek będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że nie zostanie Pan płatnikiem w zakresie podatku od towarów i usług, tym samym nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty tego podatku. Gdyby jednak Organ uznał, że Pan i Pana małżonka są podatnikami podatku od towarów i usług, to przysługuje Panu zwolnienie z zapłaty podatku od tej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Ponadto, zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (również udziału we współwłasności nieruchomości) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, w celu dokonania sprzedaży tego gruntu podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

W myśl art. 535 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Według zapisu art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielanych nabywcy pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Według zapisu art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy sprzedaż 15 działek rolnych niezabudowanych objętych zakresem pytania, tj. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy Pan powinien być uznawany za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy oraz czy Pan będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcjach sprzedaży tych działek.

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży ww. działek wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z wniosku w latach 2003-2004 nabył Pan poza działalnością gospodarczą z majątku osobistego nieruchomości rolne o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15. Od tego czasu nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia tego gruntu, tj. podział, uzbrojenie. Nie oddawał Pan Nikomu działek w dzierżawę lub jakąkolwiek działalność. Nie ogłaszał Pan też chęci sprzedaży tych gruntów. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, ani z tytułu posiadania tych działek nie osiągnął Pan nigdy żadnych przychodów.

W maju 2021 r. zgłosił się do Pana przedstawiciel nabywcy z propozycją zakupu wszystkich działek, na co Pan wraz z małżonką się zgodzili. Podpisał Pan umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży działek. W opisie sprawy wskazał Pan, że strona Kupująca zobowiązała się własnym staraniem dążyć do uzyskania najpierw ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Następnie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w celu spełnienia się warunku niniejszej umowy oraz pokryć koszty z tymi pozwoleniami związane. Sprzedający zobowiązuje się w tym zakresie współdziałać ze stroną nabywającą, a w szczególności udostępniać wszelkie dokumenty oraz udzielać pełnomocnictw do działania w tym zakresie. Poza tym strona Kupująca zobowiązuje się własnym staraniem dążyć do uzyskania najpierw ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, następnie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w celu spełnienia się warunku umowy przedwstępnej oraz pokryć koszty z tymi pozwoleniami związane. Co istotne w odpowiedzi na pytanie „Czy kupującemu zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim zakresie i odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży”, wskazał Pan: „Potencjalny nabywca będzie występował o uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, wyłącznie własnym staraniem i na własny koszt”. Zatem z opisu sprawy nie wynika, by oprócz podjęcia kroków związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskania przez stronę kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, strona kupująca wykonywała jakiekolwiek inne czynności w Pana imieniu związane z przygotowaniem działek do sprzedaży.

Tym samym nie podejmował/nie będzie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto od dnia nabycia działek będących przedmiotem sprzedaży nie dokonywał Pan żadnych czynności (nie ponosił nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży). Nie występował Pan z wnioskiem o zagospodarowanie terenu i wytyczenie dróg dojazdowych do działek, ani nie podejmował innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej prasie radiu lub telewizji, nie podejmował innych działań marketingowych i nie ma takiego zamiaru.

W związku z tym, w odniesieniu do sprzedaży działek objętych zakresem pytania będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana działek rolnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, że z tytułu tych transakcji nie będzie Pan działał w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcjach sprzedaży ww. działek.

Zatem Pana stanowisko, zgodnie z którym w związku ze sprzedażą ww. dziełek nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko działek będących przedmiotem Pana zapytania, tj. nr 1, 2, 3, 4, 5,6, 7, 8**,** 9,10, 11, 12, 13, 14, 15. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – nie zostały objęte pytaniem nie mogą być rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności opodatkowania sprzedaży działek nr 16, 17, 21, 18, 19.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Dodatkowo zwrócić należy uwagę, że w sprawie będącej przedmiotem wniosku analiza załącznika dołączonego do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W konsekwencji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Pana.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży działek dla Pana, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli tych działek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).