Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej uznania transakcji sprzedaży ww. prawa użytkowania wieczystego gruntów za transakcję opodatkowaną, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku, oraz nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania zadatku z tytułu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 września 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 31 sierpnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :
· braku opodatkowania zadatku otrzymanego przez Pana w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów,
· uznania transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów za transakcję opodatkowaną, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku.
W odpowiedzi na wezwania uzupełnił Pan wniosek pismem z 22 listopada 2021 r. (wpływ 26 listopada 2021 r.) oraz pismem z 20 grudnia 2021 r. (wpływ 21 grudnia 2021 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
7 sierpnia 2015 roku nabył Pan od A. z siedzibą w (…) współwłasność w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w (…). Ww. prawo wieczystego użytkowania gruntów zostało nabyte przez Pana jako osobę fizyczną nieprowadzącą indywidualnej działalności gospodarczej.
Jest to nieruchomość niezabudowana, przemysłowa, przeznaczona pod budownictwo. Potwierdzeniem powyższego są decyzje o warunkach zabudowy wydane przez Prezydenta Miasta (…) z 15 czerwca 2018 r. nr (…) i z 5 kwietnia 2019 r. nr (…). Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania niniejszej nieruchomości była obciążona przez A. z siedzibą w (…) podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) według stawki 23%.
9 lipca 2019 roku w stosunku do ww. nieruchomości zawarł Pan z B. z siedzibą w (…) umowę przedwstępną sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wcześniej nabytych. Z tego tytułu pobrał Pan zadatek w kwocie 125.000 zł. Zadatek ten został wypłacony w okresie od lipca 2019 roku do września 2019 roku w ratach po 25.000 zł.
Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży ww. prawa wieczystego użytkowania gruntów nastąpi zgodnie z ustaleniami z kontrahentem w okresie wrzesień - październik 2021 roku.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Nieruchomość będąca przedmiotem złożonego wniosku składa się z pięciu działek o numerach 1,2,3,4 i 5.
Nieruchomość sporadycznie wykorzystywana była do składowania kamienia lub piasku, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, nie była wykorzystywana jako przedmiot umowy najmu lub dzierżawy, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.
Obszar, na którym jest położona nieruchomość, nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy złożyli:
15 czerwca 2018 roku – T.Z. i G.K. w celu ustalenia możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości,
5 kwietnia 2019 roku firma B. w celu rozpoznania możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości.
Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nabył Pan od A. w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (zamiast posiadać gotówkę, wolał Pan posiadać nieruchomość). Oprócz samego faktu posiadania nieruchomości, nie miał Pan żadnych planów co do jej zagospodarowania.
Dla nieruchomości gruntowej nabytej od A. nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, z tytułu nabytej nieruchomości gruntowej od A. nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Przeznaczenie działek:
• działka nr 1- przeznaczenie grunty przemysłowe,
• działka nr 2- przeznaczenie grunty przemysłowe, warunki zabudowy w 2018 i 2019 dotyczą tej działki,
• działka nr 3- przeznaczenie grunty przemysłowe,
• działka nr 4- przeznaczenie grunty przemysłowe, warunki zabudowy w 2018 i 2019 dotyczą tej działki,
• działka nr 5- przeznaczenie grunty przemysłowe, warunki zabudowy w 2018 dotyczą tej działki.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy w 2018 roku złożył Pan w celu ustalenia możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. Planowana była budowa wiaty magazynowej. Nie występował Pan o wydanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, dokonał Pan jedynie podziału nieruchomości.
Firma B. na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa złożyła wniosek o wydanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na przyłączenie wody, kanalizacji, gazu i energii elektrycznej.
Przyrzeczona umowa zostanie zawarta po uzyskaniu pozwoleń i podziale nieruchomości.
Na nieruchomości nie były prowadzone żadne konkretne i wymierne działania zmierzające lub mogące się przyczynić do zwiększenia wartości nieruchomości, nie były prowadzone żadne działania marketingowe odnoszące się do nieruchomości.
Udzielił Pan pełnomocnictwa firmie B. w zakresie umożliwiającym przygotowanie projektu budowlanego, oraz uzyskania pozwolenia na budowę.
Otrzymany przez Pana zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny nieruchomości. W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zatrzyma Pan zadatek.
Posiada Pan inne nieruchomości: w 2007 roku nabył Pan udziały w nieruchomości komercyjnej w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w 2011 nabył Pan dom w celu zamieszkania.
Na chwilę obecną nie planuje Pan sprzedaży innych, posiadanych obecnie nieruchomości,
Wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. W 2011 roku dokonał Pan sprzedaży mieszkania, sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Prowadzi Pan działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, nieruchomość nabyta w 2007 roku jest przedmiotem najmu. Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT, jest nim spółka cywilna.
Pytania
- Czy otrzymanie przez Pana jako osoby fizycznej nieprowadzącej indywidualnej działalności gospodarczej w okresie lipiec - wrzesień 2019 roku zadatku z tytułu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w 2019 roku ?
- Czy zawierając w przyszłości przyrzeczoną umowę sprzedaży ww. prawa wieczystego użytkowania gruntów jest Pan zobowiązany do obciążenia tej transakcji podatkiem VAT w wysokości 23 % z tytułu sprzedaży budowlanych terenów niezabudowanych ?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1.
Nie był Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu otrzymania w 2019 roku zadatku związanego z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży wieczystego prawa użytkowania gruntów z uwagi na to, że transakcja ta nie przenosi żadnego prawa własności, a transakcję tą zawarł Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca indywidualnej działalności gospodarczej, jak również prawo wieczystego użytkowania gruntów nie było związane z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w związku z czym nie mieściło się w ramach dyspozycji wynikającej z przepisów art. 19a w związku z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.
Ad 2.
Z uwagi na fakt, że przedmiotem transakcji jest przeniesienie własności prawa wieczystego użytkowania gruntów, które to grunty są gruntami przemysłowymi o charakterze budowlanym, które nie mogą korzystać ze zwolnienia z podatku VAT z uwagi na przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 113 ust. 13 pkt 1d ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23 %.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
-
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
-
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy
przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,
państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
-
określone udziały w nieruchomości,
-
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
-
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy,
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy,
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot występuje w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że w 2015 roku nabył Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej współwłasność w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości jako lokatę kapitału. Nieruchomość w momencie zakupu opodatkowana była podatkiem VAT wg stawki 23%. Z tytułu nabytej nieruchomości gruntowej nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nieruchomość sporadycznie wykorzystywania była do składowania kamienia i piasku, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności. Nieruchomość nie była przedmiotem zawieranych umów najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku VAT.
Obszar, na którym położona jest nieruchomość nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dokonał Pan podziału nieruchomości, która obecnie składa się z pięciu działek o numerach ewidencyjnych 1,2,3,4 i 5. W 2018 roku wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy w celu ustalenia możliwości zagospodarowania opisanej nieruchomości, planowana była budowa wiaty magazynowej.
W 2019 r. roku zawarł Pan ze Spółką B. przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i z tego tytułu pobrał zadatek w kwocie 125.000 zł.
Udzielił Pan pełnomocnictwa firmie B., umożliwiającego Spółce przygotowanie projektu budowlanego oraz uzyskania pozwolenia na budowę. Firma B. na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa złożyła wniosek o wydanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na przyłączenie wody, kanalizacji, gazu i energii elektrycznej. Przyrzeczona umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zostanie zawarta po uzyskaniu pozwoleń i podziale nieruchomości.
Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 2964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).
Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego,
umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego,
pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego,
pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że
przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez B. wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Mocodawcy, o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei B. dokonując ww. działań (uzyskując decyzje) uatrakcyjni nieruchomość, będącą nadal własnością Pana i pozostałych współwłaścicieli. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości.
Posiada Pan również inne nieruchomości np. udziały w nieruchomości komercyjnej nabyte w 2007 roku w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Prowadzi Pan działalność w formie spółki cywilnej, będącej czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, nieruchomość nabyta w 2007 r. wykorzystywana jest do prowadzonej działalności gospodarczej.
Analiza przedmiotowej sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że przy dokonywaniu sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości będzie Pan działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Przed sprzedażą dokonał Pan szeregu czynności zmierzających do zmiany stanu prawnego nieruchomości, w celu dokonania jej sprzedaży. Podejmując opisane wyżej czynności wykazał Pan aktywność w przedmiocie sprzedaży nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego działek nr 1,2,3,4 i 5 będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Planowana transakcja stanowić będzie zatem czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy,
przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
W analizowanej sprawie obszar, na którym położona jest nieruchomość nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to nieruchomość niezabudowana, przemysłowa, przeznaczona pod budownictwo. Potwierdzeniem są decyzje o warunkach zabudowy wydane dla opisanej nieruchomości w 2018 i 2019 roku. W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości nie może być objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki,
tj.
· towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
· w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Oznacza to, że nie znajduje tu zastosowania również zwolnienie od podatku do dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Planowana przez Pana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek nr 1,2,3,4 i 5 będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki.
Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT,
obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy,
jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
-
dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
-
dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
Z okoliczności sprawy wynika, że na poczet przyszłej transakcji sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości otrzymał Pan zadatek w kwocie 125.000 zł, wypłacony w okresie od lipca 2019 roku do września 2019 roku w ratach po 25.000 zł.
Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki/zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN”( www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Aby zatem zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę/zadatek, musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough Development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.
W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(`(...)`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (`(...)`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.
Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę (zadatek) , muszą zostać spełnione następujące przesłanki:
- zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
- konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
- w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.
Otrzymany przez Pana zadatek na poczet ceny nieruchomości mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT w chwili jego otrzymania.
W chwili otrzymania zadatku możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci nieruchomości opisanych w złożonym wniosku, a planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, lecz podlegać będzie opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku.
W konsekwencji, w momencie otrzymania zadatku był Pan zobowiązany do rozpoznania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymanych kwot.
Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe w części dotyczącej uznania transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów za transakcję opodatkowaną, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku, oraz jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania zadatku z tytułu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana. Przedmiotowa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działek nr 1,2,3,4 i 5.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).