0114-KDIP1-3.4012.680.2021.3.AMA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości, braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT (podatek od towarów i usług) dla ww. dostawy oraz prawa Nabywcy do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia tej Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 grudnia 2021 r. (wpływ 20 grudnia 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(`(...)`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(`(...)`) Spółka komandytowa

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych i ogólny opis Transakcji.

(…) (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w (…) i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

(…) (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w (…) i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej (dalej: Grunt), położonej w (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1 oraz 2, dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) oraz właścicielem znajdujących na Gruncie - zdefiniowanych poniżej - Budynku i Budowli.

28 września 2021 r. Zbywca oraz Nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), w której zobowiązali się do zawarcia (z zastrzeżeniem spełnienia się lub zrzeczenia się określonych warunków) umowy sprzedaży (dalej: Przyrzeczona Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności znajdujących się na Gruncie Budynku, Budowli oraz - potencjalnie - Nowych Budowli (zdefiniowanych poniżej) oraz przeniesie na Nabywcę prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny (dalej: Cena) przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Na potrzeby niniejszego wniosku Grunt, Budynek, Budowle i Nowe Budowle będą dalej łącznie określane również jako: Nieruchomość.

Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej w 2022 roku.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na dzień Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

2. Opis Nieruchomości.

Działki są i będą na dzień Transakcji zabudowane.

Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1 znajduje się i będzie znajdować się na dzień Transakcji budynek usługowy (biurowy) (dalej: Budynek).

Ponadto, na Gruncie znajdują się i będą co do zasady znajdować się na dzień Transakcji inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystanie z Budynku i Nieruchomości jako całości, w szczególności: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza (na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2) oraz ławka (na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2) (dalej jako: Budowle).

W związku z planowaną rewitalizacją patio przed Budynkiem (dalej: Prace Rewitalizacyjne), ww. lista obiektów budowlanych/urządzeń budowlanych może do dnia Transakcji ulec zmianie w ten sposób, że na Gruncie powstaną nowe obiekty budowlane/urządzenia budowlane np. altana śmietnikowa, pawilon na rowery (dalej: Nowe Budowle), a niektóre z Budowli zostaną zlikwidowane, przy czym po Pracach Rewitalizacyjnych obie działki Gruntu będą nadal zabudowane (nie będą działkami niezabudowanymi).

Dodatkowo, na Gruncie, według najlepszej wiedzy Stron, znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Sprzedający nabył Grunt, Budynek i Budowle (wraz z prawami wynikającymi z dokumentów zabezpieczenia, wszelkimi autorskimi prawami majątkowymi do projektów na polach eksploatacji i w zakresie nabytym przez ówczesnego sprzedającego i prawami własności nośników zawierających projekty, prawami wynikającymi z gwarancji budowlanych i gwarancji projektowych) od (…) na podstawie umowy sprzedaży z 28 lutego 2020 r. Sprzedaż została opodatkowana VAT (strony złożyły wspólne oświadczenie naczelnikowi właściwego dla ówczesnego kupującego urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynku i budowli zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT, zrzekając się tym samym zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT).

Zbywca poniósł koszty nabycia Gruntu, Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu (co zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 23 grudnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.588.2019.3.MMA). Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości, jak również koszty wspomnianych w niniejszym wniosku prac na Nieruchomości (w tym wspomnianych już wyżej Prac Rewitalizacyjnych) i również z tego tytułu odlicza/będzie odliczał VAT naliczony.

Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2003 r. 25 marca 2003 r. zostało wydane pozwolenie „na użytkowanie budynku biurowego z garażem podziemnym”.

Budynek oraz Budowle po ich oddaniu do użytkowania nie zostały (i do dnia Transakcji nie zostaną) ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemców) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku/Budowli.

Wprawdzie obecnie na Nieruchomości są wykonywane - na podstawie umowy zawartej 8 lutego 2021 r. pomiędzy Sprzedającym i (…) (dalej: Wykonawca) dotyczącej powierzchni wynajętych na rzecz jednego z najemców (dalej: Umowa z Wykonawcą 1) i będą wykonywane w najbliższej przyszłości - na podstawie umowy, która ma dopiero zostać zawarta pomiędzy Sprzedającym i Wykonawcą dotyczącej wspomnianych już wyżej Prac Rewitalizacyjnych (dalej: Umowa z Wykonawcą 2), różne prace (w tym budowlane), jednak jednym z warunków zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży jest zakończenie prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 1 (i ich odebranie przez Sprzedającego od Wykonawcy oraz przez najemcę od Sprzedającego lub przez Sprzedającego i najemcę od Wykonawcy bez istotnych wad, rozliczenie w całości wynagrodzenia za te prace przez Sprzedającego z Wykonawcą, dostarczenie przez Wykonawcę do Sprzedającego odpowiednich zabezpieczeń) oraz, w miarę możliwości, zakończenie prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 2. Prace wykonywane obecnie na Nieruchomości na ten moment traktowane są dla celów księgowych jako środki trwałe w budowie, a docelowo po zakończeniu projektu zostaną potraktowane jako ulepszenia, jednakże łączne wydatki poniesione na te ulepszenia nie doprowadzą do przekroczenia ww. limitu 30% wartości początkowej Budynku/Budowli.

Na dzień składania niniejszego wniosku powierzchnie Budynku przeznaczone do wynajęcia są objęte umowami najmu (dalej: Umowy Najmu). Wszystkie powierzchnie Budynku przeznaczone do wynajęcia zostały po raz pierwszy oddane najemcom do używania ponad dwa lata przed dniem Transakcji.

W ramach Nieruchomości istnieją również powierzchnie, które nigdy nie były i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego najmu (części wspólne itp.), są one jednak funkcjonalnie związane z Umowami Najmu (najemcy mogą z nich korzystać na podstawie Umów Najmu).

Budowle/Nowe Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego najmu, są/będą one jednak funkcjonalnie związane z Umowami Najmu, przez to, że zapewniają/będą zapewniać prawidłowe korzystanie z Budynku.

Mając na uwadze powyższe, Budynek i Budowle były używane na cele działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przez ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Z kolei Nowe Budowle będą używane przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT jednak krócej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

3. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu. Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. (Zbywca jest spółką celową i jak wskazano powyżej nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni Nieruchomości).

Sprzedawca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są zaewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

4. Szczegółowy opis Transakcji i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Z chwilą zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: Kodeks Cywilny), Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu, tj. we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji:

a) prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia lub zabezpieczenia pieniężne obowiązków najemców wynikających z Umów Najmu;

b) o ile wystąpią określone okoliczności - określone prawa i obowiązki wynikające z umowy, która ma zostać zawarta m.in. z jednym z najemców, ale również z innymi podmiotami trzecimi, w tym z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, tj. (…) (dalej: (…));

c) o ile wystąpią określone okoliczności - określone prawa i obowiązki wynikające z umów najmu ze (…), które mogą potencjalnie zostać wynegocjowane i zawarte, na podstawie których:

(1) (…) wynajmie Sprzedającemu określoną liczbę miejsc parkingowych znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości będącej własnością (…), tak aby Sprzedający mógł je podnająć następnie jednemu z najemców,

(2) Sprzedający wynajmie (…) określoną liczbę miejsc parkingowych znajdujących się w Budynku, które to miejsca parkingowe dotychczas wynajęte przez jednego z najemców zostaną przez niego zwolnione;

d) o ile wystąpią określone okoliczności - określone prawa i obowiązki wynikające z tzw. umowy podnajmu z jednym z najemców, która może potencjalnie zostać wynegocjowana i zawarta w związku z zawarciem umów, o których mowa w pkt b i c powyżej;

e) wszelkie autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości na określonych polach eksploatacji (oraz prawa własności nośników zawierających te projekty) - w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego;

f) prawa do domeny internetowej dotyczącej Nieruchomości;

g) prawa wynikające z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do określonych prac wykonywanych na Nieruchomości (w tym także prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 1 i Umowy z Wykonawcą 2 – przy czym jeżeli na dzień Transakcji Umowa z Wykonawcą 2 nie zostanie jeszcze zawarta lub prace wynikające z Umowy z Wykonawcą 2 nie zostaną zakończone i w związku z tym prawa wynikające z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do tych prac nie będą jeszcze obowiązywać, zostaną one przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego na dzień Transakcji, pod warunkiem zakończenia tych prac i przekazania ich Sprzedającemu);

h) prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania przez Wykonawcę obowiązków wynikających z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 1 i Umowy z Wykonawcą 2 w postaci zabezpieczenia pieniężnego lub gwarancji bankowej (w zależności od przypadku) - przy czym jeżeli na dzień Transakcji zabezpieczenia wykonania przez Wykonawcę obowiązków wynikających z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 2 nie zostaną dostarczone przez Wykonawcę Sprzedającemu, Sprzedający w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży zobowiąże się dostarczyć te zabezpieczenia Kupującemu zgodnie z postanowieniami Umowy z Wykonawcą 2;

i) prawa wynikające z tzw. ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości wynikające z polisy wystawionej przez ubezpieczyciela 28 lutego 2020 r., która ma być zmieniona lub wydana ponownie w rozszerzonym zakresie Nabywcy jako ubezpieczonemu;

j) dokumentacja prawna, techniczna itp. dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Gruntu i prawem własności Budynku i Budowli/Nowych Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z Umów Najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia przez Sprzedającego praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania w odniesieniu do Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą też (co do zasady) prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, tj. umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów, umowy na zarządzanie Nieruchomością, umowy na zarządzanie aktywami itp.

Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami (w szczególności nie można wykluczyć, że umowa na zarządzanie Nieruchomością zostanie zawarta z tym samym podmiotem). W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie można również wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Strony zastrzegły w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania przed dniem Transakcji zgody dotychczasowego zarządcy Nieruchomości do pełnienia funkcji zarządcy Nieruchomości po dniu Transakcji.

Ponadto, zgodnie z art. 823 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. 2020 r. poz. 1740) stosunek ubezpieczenia w zakresie umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości wygaśnie, a Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1320), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na moment złożenia niniejszego wniosku).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

a) gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego (z wyjątkiem opisanych wyżej zabezpieczeń pieniężnych dotyczących Umów Najmu, Umowy z Wykonawcą 1 oraz Umowy z Wykonawcą 2, w zależności od przypadku);

b) zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

c) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

d) dokumentacja podatkowa i księgowa, związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

e) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji);

f) umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

g) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych itp.);

h) należności podatkowe Sprzedającego, o ile będą istniały;

i) tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:

· Strony zobowiązały się zawrzeć tzw. escrow agreement (której stronami będą Sprzedający, Kupujący, tzw. agent escrow oraz bank finansujący Kupującego (o ile będzie to wymagane przez ten bank)), w ramach której agent escrow otworzy konto escrow Kupującego w (…) (dla Ceny, pomniejszonej o Kwotę Pozostałych Prac (o ile będzie występować) oraz dla Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i Strony tak uzgodnią, że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow)) oraz konto escrow Kupującego w (…) (dla kwoty VAT oraz dla Kwoty VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i Strony tak uzgodnią że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow)). Kupujący zobowiązał się wobec Sprzedającego w określonym terminie wpłacić na konto escrow Kupującego w (…) kwotę Ceny, pomniejszoną o Kwotę Pozostałych Prac (o ile będzie) i Kwotę Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i Strony tak uzgodnią, że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow) oraz na konto escrow Kupującego w (…) kwotę VAT (szacunkową) i Kwotę VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i Strony tak uzgodnią, że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow).

· Sprzedający zobowiązał się wobec Kupującego, że dołoży wszelkich starań, aby prace wynikające z Umowy z Wykonawcą 2 (tj. Prace Rewitalizacyjne) zostały zakończone do dnia Transakcji. Jeżeli prace te nie zostaną zakończone do dnia Transakcji, określona w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży kwota (dalej: Kwota Prac Rewitalizacyjnych) oraz kwota VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (dalej: Kwota VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych) zostaną wpłacone przez Kupującego na depozyt notarialny (ewentualnie konto escrow Kupującego). Kupujący udzieli Sprzedającemu w dniu Transakcji nieodpłatnie odpowiednie pełnomocnictwo uprawniające Sprzedającego do wykonywania określonych praw Kupującego związanych z tymi Pracami Rewitalizacyjnymi.

· Jeżeli tzw. Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych (zdefiniowane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży) nastąpi do dnia 31 grudnia 2021 r. Cena zostanie odpowiednio zwiększona o Kwotę Prac Rewitalizacyjnych - Kwota Prac Rewitalizacyjnych i Kwota VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych zostaną zwolnione do Sprzedającego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego, a Sprzedający będzie zobowiązany w takim przypadku wystawić Kupującemu odpowiednią fakturę korygującą uwzględniającą odpowiednie podwyższenie Ceny (dalej: Faktura Korygująca).

· Jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nie nastąpi do 31 grudnia 2021 r., kwoty tzw. Niedoboru Czynszu Bazowego i Niedoboru Czynszu Bazowego (VAT) (zdefiniowane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży) będą zwalniane do Kupującego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego (tj. z Kwoty Prac Rewitalizacyjnych i z Kwoty VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych) co miesiąc poczynając od 1 stycznia 2022 r. do momentu powiadomienia przez Sprzedającego Kupującego i notariusza/ewentualnie agenta escrow o Zakończeniu Prac Rewitalizacyjnych.

· Jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nastąpi przed upływem 2 lat od dnia Transakcji (ale po 31 grudnia 2021 r.), Cena zostanie odpowiednio zwiększona o Kwotę Prac Rewitalizacyjnych pomniejszoną o zwolnione dotychczas do Kupującego z ww. depozytu/ewentualnie konta escrow Kupującego kwoty Niedoboru Czynszu Bazowego - Kwota Prac Rewitalizacyjnych i Kwota VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (pomniejszone o zwolnione dotychczas do Kupującego z ww. depozytu/ewentualnie konta escrow Kupującego kwoty Niedoboru Czynszu Bazowego oraz Niedoboru Czynszu Bazowego (VAT)) zostaną zwolnione do Sprzedającego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego, a Sprzedający będzie zobowiązany również w takim przypadku wystawić Kupującemu odpowiednią Fakturę Korygującą.

· Jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nie nastąpi przed upływem 2 lat od dnia Transakcji, niezależnie od winy Sprzedającego, Cena nie zostanie zwiększona, a Kwota Prac Rewitalizacyjnych i Kwota VAT od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (pomniejszone o zwolnione dotychczas do Kupującego z ww. depozytu/ewentualnie konta escrow Kupującego kwoty Niedoboru Czynszu Bazowego oraz Niedoboru Czynszu Bazowego (VAT)) zostaną zwolnione do Kupującego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie kontra escrow Kupującego.

· Jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nastąpi do dnia Transakcji, Kupujący zapłaci Sprzedającemu Cenę, powiększoną o równowartość Kwoty Prac Rewitalizacyjnych.

· Sprzedający zobowiązał się wobec Kupującego, aby określone prace i naprawy na Nieruchomości (inne niż Prace Rewitalizacyjne, zdefiniowane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży) zostały zakończone do dnia Transakcji (jest to jeden z warunków zawieszających, przy czym w określonych okolicznościach Kupujący może rozważyć zrzeczenie się takiego warunku). Jeżeli prace te nie zostaną zakończone do dnia Transakcji (dalej: Pozostałe Prace), część Ceny (dalej: Kwota Pozostałych Prac) nie zostanie zapłacona Sprzedającemu do momentu zakończenia tych prac i zostanie zatrzymana na depozycie notarialnym.

· Jeżeli wszystkie lub niektóre (w zależności od przypadku) Pozostałe Prace nie zostaną zakończone do dnia określonego przez Strony w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, niezależnie od winy Sprzedającego, Sprzedający będzie zobowiązany wobec Kupującego do zapłaty na jego rzecz kary umownej (dalej: Kara Umowna) w kwocie równej wartości wszystkich lub niektórych (w zależności od przypadku) Pozostałych Prac, która to Kara Umowna zostanie potrącona z roszczeniem Sprzedającego o zapłatę części Ceny w postaci odpowiedniej części Kwoty Pozostałe Prace (w takim przypadku odpowiednia część Kwoty Pozostałe Prace zostanie zwolniona z ww. depozytu notarialnego do Kupującego).

· Strony uzgodniły w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że w dniu Transakcji Kupujący udzieli Sprzedającemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w związku z Pozostałymi Pracami oraz Pracami Rewitalizacyjnymi.

· Strony uzgodniły w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zasady wzajemnego rozliczenia odsetek od kwot zdeponowanych na ww. depozycie notarialnym/ewentualnie koncie escrow Kupującego (w szczególności odsetki te mogą w praktyce i na zasadach określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży pomniejszać kwoty zwalniane z depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego).

· Dodatkowo, Strony uzgodniły w Umowie Przedwstępnej sposób procedowania (w tym dodatkowe rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym), na wypadek gdyby koszty prac wykonywanych na podstawie Umowy z Wykonawcą 1 i/lub Umowy z Wykonawcą 2 przekroczyły (na wniosek najemcy w związku np. ze zmianą zakresu tych prac) określony budżet zdefiniowany uprzednio w umowie najmu z najemcą. W szczególności Strony ustaliły że jeśli takie przekroczenie budżetu będzie miało miejsce po dniu Transakcji, to Kupujący upoważni Sprzedającego do odpowiednich negocjacji z najemcą w imieniu Kupującego.

· Sprzedający będzie obowiązany do pokrycia wydatków na utrzymanie Nieruchomości za okres do końca miesiąca, w którym nastąpi Transakcja (dalej: Miesiąc Zamknięcia).

· Sprzedający będzie uprawniony do zafakturowania i pobrania od najemców w ramach Umów Najmu czynszu i opłat eksploatacyjnych należnych za Miesiąc Zamknięcia, a Kupujący będzie zobowiązany do zwrotu Sprzedającemu wszelkich kwot otrzymanych od najemców w ramach Umów Najmu z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych należnych za okres do końca Miesiąca Zamknięcia. Sprzedający będzie zobowiązany powstrzymać się od fakturowania i pobierania od najemców w ramach Umów Najmu czynszu i opłat eksploatacyjnych należnych za okres począwszy od dnia bezpośrednio następującego po ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia oraz będzie zobowiązany do zwrotu Kupującemu wszelkich kwot otrzymanych od najemców w ramach Umów Najmu z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych należnych za okres począwszy od dnia bezpośrednio następującego bo ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia. Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za usługi polegające na przyznaniu prawa do pobrania od najemców w ramach Umów Najmu czynszu i opłat eksploatacyjnych należnych za okres od dnia Transakcji do ostatniego dnia Miesiąca Zamknięcia (włącznie), powiększone o VAT, na podstawie faktury wystawionej przez Kupującego na Sprzedającego.

· Strony uzgodniły ponadto procedurę rozliczenia opłat eksploatacyjnych pobieranych od najemców w ramach Umów Najmu z rzeczywistymi kosztami utrzymania przedmiotu najmu (włączając w to podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, opłatę za zarządzanie i koszty ubezpieczenia) za okres od 1 stycznia 2021 r. do końca Miesiąca Zamknięcia.

· W określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży przypadkach Kupujący może być zobowiązany do zwrotu Sprzedającemu kosztów dostawy mediów do Nieruchomości.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT (dalej: Faktura), która w przypadku gdy Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nastąpi do dnia Transakcji, będzie obejmowała Cenę powiększoną o równowartość Kwoty Prac Rewitalizacyjnych.

Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli.

5. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona VAT lub zwolnienie z VAT).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

We wniosku wskazano, że „na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1 znajduje się i będzie znajdował się na dzień Transakcji budynek usługowy (biurowy) (dalej: Budynek). Ponadto, na Gruncie znajdują się i będą co do zasady znajdować się na dzień Transakcji inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystanie z Budynku i Nieruchomości jako całości, w szczególności: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza (na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2) oraz ławka (na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2) (dalej jako: Budowle)”.

Jednocześnie we wniosku wskazano, że „w związku z planowaną rewitalizacją patio przed Budynkiem (dalej: Prace Rewitalizacyjne), ww. lista obiektów budowlanych/urządzeń budowlanych może do dnia Transakcji ulec zmianie w ten sposób, że na Gruncie powstaną nowe obiekty budowlane/urządzenia budowlane np. altana śmietnikowa, pawilon na rowery (dalej: Nowe Budowle), a niektóre z Budowli zostaną zlikwidowane, przy czym po Pracach Rewitalizacyjnych obie działki Gruntu będą nadal zabudowane (nie będą działkami niezabudowanymi)". W związku z powyższym, w wyniku przeprowadzenia Prac Rewitalizacyjnych status naniesień na Gruncie mógł potencjalnie do dnia Transakcji ulec zmianie w ten sposób, że na Gruncie mogły powstać nowe obiekty budowlane/urządzenia budowlane np. altana śmietnikowa, pawilon na rowery (zdefiniowane we wniosku jako Nowe Budowle), a niektóre z wymienionych w akapicie powyżej Budowli mogły zostać zlikwidowane. Już po złożeniu wniosku Strony zrezygnowały jednak z przeprowadzenia ww. Prac Rewitalizacyjnych, w związku z czym na Gruncie nie powstały i do dnia Transakcji nie powstaną żadne nowe obiekty budowlane/urządzenia budowlane i żadne z wymienionych w akapicie powyżej Budowli nie zostały i nie zostaną do dnia Transakcji zlikwidowane. W związku z tym, status naniesień znajdujących się na Gruncie na dzień złożenia wniosku (opisany w akapicie powyżej) w nie uległ i nie ulegnie do dnia Transakcji zmianie**.**

Podsumowując powyższe, na dzień Transakcji na poszczególnych działkach gruntu będą znajdowały się następujące naniesienia:

• na działce gruntu o numerze 1 - budynek usługowy (biurowy) (zdefiniowany we wniosku jako Budynek) oraz inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystanie z Budynku i Nieruchomości jako całości (które zostały objęte we wniosku definicją Budowli), w postaci: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza;
• na działce gruntu o numerze 2 - inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystania z Budynku i Nieruchomości jako całości (które zostały objęte we wniosku wspomnianą już wyżej definicją Budowli), w postaci: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza, ławka.

W opinii Stron wskazane powyżej naniesienia stanowią budynki lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Jak wskazano we wniosku, „dodatkowo, na Gruncie, według najlepszej wiedzy Stron, znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji”.

Jednocześnie Zainteresowany doprecyzował, że Zbywca i Nabywca złożą - tak jak wskazano we wniosku - oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, przy czym oświadczenie to zostanie złożone (w zależności od decyzji Stron podjętej przed Transakcją):

· bądź w odrębnym piśmie zaadresowanym do właściwego naczelnika urzędu skarbowego i dostarczonym do niego przed dniem dokonania Transakcji (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit a Ustawy o VAT),

· bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b Ustawy o VAT).

Pytania

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT?

3. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z Faktury oraz – jeśli zostaną spełnione warunki umowne do jej wystawienia – Faktury Korygującej, dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie, przyporządkowane do poszczególnych pytań

1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT.

3. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z Faktury oraz Faktury Korygującej dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

1. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości - zasady ogólne.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym art. 7 ust. 1 pkt 6, mówi, że jako dostawa towarów traktowane jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a pkt 7 potwierdza, że zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 również traktowane jest jako dostawa towarów.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zgodnie bowiem z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

2.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. W doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż – dla celów VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

· oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

· własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

· prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

· wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

· koncesje, licencje i zezwolenia,

· patenty i inne prawa własności przemysłowej,

· majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

· tajemnice przedsiębiorstwa,

· księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

· interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(…) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”;

· interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGO), zgodnie z którą: „(`(...)`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”;

· interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 21 listopada 2011 r. (ILPP1/443-1108/11-5/AW) zgodnie z którą: „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

2.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość, prawa i obowiązki z Umowy Najmu oraz Przenoszone Elementy (które są związane z tą Nieruchomością). W konsekwencji, po dacie Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można – zdaniem Zainteresowanych – uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Stron przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

3.1. Normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Składniki majątku, będące przedmiotem analizowanej Transakcji, nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 6 marca 2012 r., IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11-2/AKR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

· istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

· składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

· zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

3.2. Odrębność organizacyjna.

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

3.3. Odrębność finansowa.

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W przedmiotowej sprawie nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

3.4. Samodzielność ZCP.

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych powyżej elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Stron, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

3.5. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Prawidłowość takiej wykładni potwierdzają również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

3.6. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP.

W ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W ocenie Stron, przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia), w których Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT a jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą VAT tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa/ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami:

· w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

- umowy o zarządzanie nieruchomością;

- umowy zarządzania aktywami;

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

· za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy;

· nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP;

· nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

- ruchomości,

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

- prawa autorskie,

- dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

W świetle powyższych Objaśnień, nie ulega więc wątpliwości, iż przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za:

(i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT czy też

(ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT,

uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

oraz

2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP".

Dodatkowo stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych – przykładowo NSA w wyroku z 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwo, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej – bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa – nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl)”.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

· będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i

· nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

4. Brak zwolnienia z VAT Transakcji.

4.1. Zasady ogólne.

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości (budynków, budowli lub ich części) podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

4.2. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie tu zastosowania w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie wynajmu komercyjnego).

Podsumowując, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

4.3. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle znowelizowanej definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek i Budowle były używane przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przez ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Jednocześnie, Budynek oraz Budowle po ich oddaniu do użytkowania nie zostały (i do dnia Transakcji nie zostaną) ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemców) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku/Budowli (od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli do dnia planowanej Transakcji upłyną zatem 2 lata).

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca, będą na dzień Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a zatem pierwszy z warunków dla możliwości opodatkowania VAT dostawy Budynku/Budowli, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli.

W związku z powyższym, dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Nowe Budowle również nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z tego względu, że będą używane przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej krócej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

4.4. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt a i b powyżej.

Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych, dostawa Budynku/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ co najmniej 2 lata przed Transakcją doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Powyższy schemat opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 7 września 2011 r., IPPP1/443-1218/11-2/AW, wskazując, że: „Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.

Nowe Budowle również nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jednym z warunków, aby zastosować zwolnienie z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT jest to, aby w stosunku do dostarczanych budynków/budowli/ich części nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, tymczasem jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości, jak również koszty wspomnianych w niniejszym wniosku prac (w tym ww. Prac Rewitalizacyjnych) i również z tego tytułu odlicza/będzie odliczał VAT naliczony.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Nowych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości również nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

4.5. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

• dostawa Budynku, Budowli, Nowych Budowli będzie w całości opodatkowana VAT,
• zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu), również dostawa Gruntu (na którym znajdują się/będą znajdowały się Budynek/Budowle/Nowe Budowle) będzie w całości opodatkowana VAT.

Zatem dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT (do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10, pkt 10a Ustawy o VAT).

5. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z Faktury oraz Faktury Korygującej dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji przez Nabywcę.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości, tj. działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Nieruchomość zostanie więc nabyta w celu wykorzystywania jej do działalności opodatkowanej.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych Faktury VAT oraz – jeśli zostaną spełnione warunki umowne do Jej wystawienia – również Faktury Korygującej, potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z Faktury oraz Faktury Korygującej dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak też budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy:

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepis ten wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga także, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego:

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” – wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy przez:

zorganizowaną części przedsiębiorstwa - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Kupującemu podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (…) (Zbywca, Sprzedający) będąca czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadząca działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zamierza sprzedać Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca, Kupujący) prawo użytkowania wieczystego Gruntu (działek nr 1 i nr 2) i prawo własności znajdujących się na Gruncie Budynku, Budowli oraz przenieść na Nabywcę określone prawa i obowiązki. W tym celu zawarli przedwstępną umowę sprzedaży. Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej w 2022 roku.

Nabywca jest również czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotem Jego przeważającej działalności jest działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

Na dzień Transakcji na poszczególnych działkach znajdowały się będą następujące naniesienia:

• na działce gruntu o numerze 1 - budynek usługowy (biurowy) (Budynek) oraz inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystanie z Budynku i Nieruchomości jako całości (Budowle), w postaci: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza;
• na działce gruntu o numerze 2 - inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystania z Budynku i Nieruchomości jako całości (Budowle), w postaci: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza, ławka.

W opinii Stron wskazane powyżej naniesienia stanowią budynki lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Z uzupełnienia wniosku wynika, ze Strony zrezygnowały z przeprowadzenia ustalonych wcześniej prac rewitalizacyjnych na Nieruchomości, w związku z czym na Gruncie nie powstały i do dnia Transakcji nie powstaną żadne nowe obiekty budowlane/urządzenia budowlane i żadne z ww. Budowli nie zostały i nie zostaną do dnia Transakcji zlikwidowane. W związku z tym, status naniesień znajdujących się na Gruncie nie uległ i nie ulegnie do dnia Transakcji zmianie**.**

Sprzedający nabył Grunt, Budynek i Budowle (wraz z prawami wynikającymi z dokumentów zabezpieczenia, wszelkimi autorskimi prawami majątkowymi do projektów na polach eksploatacji i w zakresie nabytym przez ówczesnego sprzedającego i prawami własności nośników zawierających projekty, prawami wynikającymi z gwarancji budowlanych i gwarancji projektowych) na podstawie umowy sprzedaży z 28 lutego 2020 r., która została opodatkowana VAT, z zamiarem Ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, zatem Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości, jak również koszty prac na Nieruchomości i również z tego tytułu odlicza/będzie odliczał VAT naliczony.

Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2003 roku. 25 marca 2003 r. zostało wydane pozwolenie „na użytkowanie budynku biurowego z garażem podziemnym”. Budynek oraz Budowle po ich oddaniu do użytkowania nie zostały (i do dnia Transakcji nie zostaną) ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemców) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku/Budowli.

Na dzień składania niniejszego wniosku powierzchnie Budynku przeznaczone do wynajęcia są objęte umowami najmu. Wszystkie powierzchnie Budynku przeznaczone do wynajęcia zostały po raz pierwszy oddane najemcom do używania ponad dwa lata przed dniem Transakcji. Mając na uwadze powyższe, Budynek i Budowle były używane na cele działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przez ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Zbywca jest Spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni Nieruchomości. Sprzedający nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości. Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Z chwilą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu, tj. we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu. Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego m.in. następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji: prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia lub zabezpieczenia pieniężne obowiązków najemców wynikających z umów najmu, określone prawa i obowiązki wynikające z umów najmu ze (…), które mogą potencjalnie zostać wynegocjowane i zawarte, o ile wystąpią określone okoliczności - określone prawa i obowiązki wynikające z tzw. umowy podnajmu z jednym z najemców, wszelkie autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości na określonych polach eksploatacji (oraz prawa własności nośników zawierających te projekty) - w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego, prawa do domeny internetowej dotyczącej Nieruchomości, prawa wynikające z tzw. ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości wynikające z polisy wystawionej przez ubezpieczyciela 28 lutego 2020 r., która ma być zmieniona lub wydana ponownie w rozszerzonym zakresie Nabywcy jako ubezpieczonemu, dokumentacja prawna, techniczna itp. dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia przez Sprzedającego praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania w odniesieniu do Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą też (co do zasady) prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, tj. umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów, umowy na zarządzanie Nieruchomością, umowy na zarządzanie aktywami itp. Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami (w szczególności nie można wykluczyć, że umowa na zarządzanie Nieruchomością zostanie zawarta z tym samym podmiotem). W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Nie można również wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. Strony zastrzegły w przedwstępnej umowie sprzedaży, że Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania przed dniem Transakcji zgody dotychczasowego zarządcy Nieruchomości do pełnienia funkcji zarządcy Nieruchomości po dniu Transakcji. Ponadto, Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników). Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

a) gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego (z wyjątkiem zabezpieczeń pieniężnych dotyczących umów najmu, umów z wykonawcami prac na Nieruchomości, w zależności od przypadku);

b) zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

c) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

d) dokumentacja podatkowa i księgowa, związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

e) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji);

f) umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

g) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych itp.);

h) należności podatkowe Sprzedającego, o ile będą istniały;

i) tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT (dalej: Faktura). Zarówno Sprzedający, jak i Nabywca są i będą na dzień Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Złożą Oni do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, przy czym oświadczenie to zostanie złożone (w zależności od decyzji Stron podjętej przed Transakcją) albo przed dniem dokonania Transakcji w odrębnym piśmie zaadresowanym do właściwego naczelnika urzędu skarbowego i dostarczonym do niego, albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami. Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona VAT lub zwolnienie z VAT).

Ad 1

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy opisana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Odnosząc się do kwestii uznania, że zbywany przedmiot Transakcji stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę przedsiębiorstwa.

Okoliczności sprawy nie potwierdzają, że opisany we wniosku przedmiot sprzedaży stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy, który by spełnił przesłanki zawarte w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. Z treści wniosku wynika, że Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie działu, wydziału, oddziału lub innych jednostek organizacyjnych Zbywcy. Ponadto Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy Zbywcy. Ponadto na nabywcę nie zostanie przeniesiony szereg składników, tj. m.in.: praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania w odniesieniu do Nieruchomości, gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego, zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, tajemnica przedsiębiorstwa i know-how Zbywcy, dokumentacja podatkowa i księgowa, związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Zbywcę, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, co oznacza, że przedmiot zbycia nie będzie stanowił części przedsiębiorstwa, która jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy i obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie zostaną spełnione warunki pozwalające na uznanie, że przedmiotem Transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego lub zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości (zabudowanych działek nr 1 i 2) nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem planowana Transakcja stanowić będzie w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii opodatkowania opisanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla tej Transakcji.

W tym miejscu należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje więc podatnikom, dokonującym dostawy budynków, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zauważyć ponadto należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Natomiast stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem dostawy będzie Budynek usługowy (biurowy) oraz Budowle tj. teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej oraz sieć ciepłownicza, posadowione na działce nr 1, jak również Budowle tj.: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza oraz ławka, posadowione na działce nr 2.

W celu ustalenia czy do ww. dostawy towarów zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu ww. Budynków i ww. Budowli, miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy Ich pierwszym zasiedleniem a ich planowaną dostawą.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający wykorzystuje w prowadzonej działalności ww. Budynek i ww. Budowle od 28 lutego 2020 r., ponadto wszystkie powierzchnie Budynku przeznaczone do wynajęcia zostały po raz pierwszy oddane najemcom do używania ponad dwa lata przed dniem Transakcji. Do dnia Transakcji nie powstaną żadne nowe obiekty budowlane/urządzenia budowlane i żadne z ww. Budowli nie zostały i nie zostaną do dnia Transakcji zlikwidowane. Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2003 r. 25 marca 2003 r. zostało wydane pozwolenie „na użytkowanie budynku biurowego z garażem podziemnym”. Budynek oraz Budowle po ich oddaniu do użytkowania nie zostały i do dnia Transakcji nie zostaną ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku/Budowli.

Zatem w odniesieniu do ww. Budynku i Budowli, doszło już do pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy. Dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na działce nr 1, jak również Budowli posadowionych na działce nr 2 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynków i ww. Budowli a momentem ich dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym, opisana dostawa ww. Budynków i ww. Budowli będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, dalsza analiza zwolnień dla opisanej dostawy towarów – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tej sytuacji, ponieważ planowana dostawa wszystkich ww. obiektów budowlanych, posadowionych na działkach nr 1 i nr 2, korzystać będzie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęta będzie również dostawa gruntów, na których posadowione są te obiekty.

Należy również wskazać, że w niniejszej sprawie w odniesieniu do sprzedaży działek zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Strony Transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku przedmiotowej sprzedaży i wybrać opodatkowanie dostawy ww. Nieruchomości po spełnieniu warunków wynikających z tych przepisów.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika także, że zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, których intencją jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT z tytułu planowanej Transakcji oraz złożenie, w stosunku do dostawy Nieruchomości, oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy. Które zostanie złożone (w zależności od decyzji Stron podjętej przed Transakcją) albo przed dniem dokonania Transakcji sprzedaży w odrębnym piśmie zaadresowanym do właściwego naczelnika urzędu skarbowego i dostarczonym do niego, bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości.

W związku z powyższym jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to wówczas Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Zatem przy spełnieniu ww. warunków Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług, po spełnieniu przez obie Strony Transakcji warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury oraz ewentualnie z faktury korygującej, dokumentujących opisaną dostawę Nieruchomości?

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy także podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona VAT lub zwolnienie z VAT), polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości.

Skoro, jak wyżej stwierdzono, dostawa Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, po spełnieniu przez obie Strony Transakcji warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Sprzedający będzie zobowiązany opodatkować opisaną Transakcję i udokumentować ją poprzez wystawienie faktury VAT. W konsekwencji, Nabywca będzie miał, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT. Tym samym, jeśli zaistnieją warunki umowne, które spowodują konieczność wystawienia faktury korygującej do ww. transakcji, Wnioskodawca będzie również miał prawo do odliczenia podatku VAT z tej faktury.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 1, nr 2 i nr 3). W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 tj. w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(`(...)`) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).