Wnioskodawca, emerytowany rolnik, jest właścicielem działki, którą podzielił na 10 działek budowlanych. Nie zamierza podejmować działań mających na celu zwiększenie wartości tych działek, takich jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe. Działki te są częścią jego majątku prywatnego, a Wnioskodawca planuje je sprzedać, przy czym dwie z nich już sprzedał. Organ podatkowy uznał, że w związku ze sprzedażą działek oraz udziału w drodze wewnętrznej, Wnioskodawca nie stanie się podatnikiem podatku VAT, a transakcje te nie będą podlegać opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ Wnioskodawca działa w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie prowadzi działalności gospodarczej.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) oraz niepodlegania opodatkowaniu tym podatkiem sprzedaży/planowanej sprzedaży działek wraz z udziałem w drodze wewnętrznej jest prawidłowe.
Dnia 26 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z dnia 20 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu tym podatkiem sprzedaży/planowanej sprzedaży działek wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Uzupełnił go Pan − w odpowiedzi na wezwanie – pismem z dnia 15 grudnia 2021 r. (wpływ 17 grudnia 2021 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
Dnia (…) aktem własności ziemi Wnioskodawca stał się właścicielem działki o aktualnym nr (…) o pow. 1.9513 ha. Ponieważ dla działki nr (…) nie było ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego, Wnioskodawca wystąpił do Wójta Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Dnia (…) wydana została decyzja o warunkach zabudowy przez Wójta Gminy. W wyżej wymienionej decyzji określono rodzaj zabudowy, jako mieszkaniowa jednorodzinna oraz określono funkcję zagospodarowania terenu. W lipcu (…) w wyniku podziału geodezyjnego powstało 10 działek. W wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) powstało 9 działek budowlanych o następujących nr ewidencyjnych (…) oraz w wyniku podziału została wytyczona droga wewnętrzna służąca jako dojazd do powstałych wyżej nieruchomości. Droga wewnętrzna została wytyczona przez geodetę w oparciu o obowiązujące przepisy i została oznaczona na mapach ewidencyjnych nr (…).
Wydzielone działki zostaną sprzedane wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Jako właściciel działki nr (…) Wnioskodawca dokonał jedynie podziału geodezyjnego w wyniku, którego powstały działki o nr ewidencyjnych (…).
Jako właściciel wyżej wymienionych działek Wnioskodawca nie planuje czynić jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości wyżej wymienionych działek (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej). Wnioskodawca nie udostępniał działki nr (…) osobom trzecim. Nowo powstałe działki wynikające z podziału działki nr (…) również nie były oraz nie są udostępniane osobom trzecim. Wyżej wymienione działki nie są przez Wnioskodawcę w żaden sposób wykorzystywane, są one jedynie częścią majątku osobistego.
Wnioskodawca jest emerytowanym rolnikiem, zważywszy na wiek i zdrowie nie uprawia ziemi. Ponieważ dla działki nr (…) nie było ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca wystąpił do Gminy o wydanie warunków zabudowy w celu określenia rodzaju dopuszczalnej zabudowy na wyżej wymienionej działce. Na dzień składania wniosku nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla działek o następujących nr ewidencyjnych (…). W związku z powyższym, decyzja o warunkach zabudowy pozostaje w mocy. Jako właściciel Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunki zabudowy dla nowo powstałych działek. Według wiedzy Wnioskodawcy nikt z osób trzecich nie występował o wydanie decyzji o warunki zabudowy. Przed sprzedażą posiadanych działek nie występował on o wydanie pozwolenia na budowę. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, nie zostało udzielone nabywcy pełnomocnictwo/zgoda do dokonania w imieniu Wnioskodawcy jako właścicielowi nieruchomości dodatkowych czynności w odniesieniu do nieruchomości. Opisana we wniosku sprzedaż posiadanych przez Wnioskodawcę działek jest pierwszą tego typu czynnością w życiu. Przyszłych nabywców przedmiotowych działek Wnioskodawca planuje poszukiwać we własnym zakresie oraz za pomocą biura nieruchomości posiadającego wymaganą licencję.
Wnioskodawca nigdy nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Na dzień pisania tego wniosku, Wnioskodawca sprzedał dwie działki o nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej - działka nr (…), nie podpisał żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży na pozostałe działki. Wnioskodawca rozważa sprzedaż pozostałych działek budowlanych i chce się upewnić, czy z tego tytułu stanie się podatnikiem podatku VAT.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:
1. Działkę nr (…) nabył w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego po rodzicach (tak zwana ojcowizna) z zamiarem kontynuacji tradycji rodzinnych i uprawy roli.
2. Nieruchomość nr (…) od momentu nabycia do czasu podzielenia na 10 działek wykorzystywana była na uprawę roli.
3. Ponieważ dla działki (…) nie było ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpił Pan do Wójta Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, celem określenia rodzaju zabudowy oraz określania funkcji zagospodarowania terenu.
4. Dokonał Pan podziału nieruchomości nr (…) ma 10 działek, w celu darowania swoim dzieciom i wnukom kawałka ojcowizny, która nie będzie już uprawiana rolnie, z zamiarem zatrzymania w ten sposób rodziny, bo nie ma chętnych do gospodarowania na roli, tak samo jak do mieszkania na wsi.
5. Do momentu planowanej sprzedaży działek, wydzielonych z działki nr (…), nie zamierza Pan występować o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W miejscowości (…) nie ma ustalonego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
6. Do momentu planowanej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (…) nie zamierza Pan występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
7. Przedmiotowe działki (wydzielone z działki nr (…)) były i do czasu sprzedaży są wykorzystywane przez Pana jako grunty orne uprawne.
8. Nabywcę na sprzedaż działek nr (…) pozyskał Pan sam, są to osoby z sąsiedztwa, mieszkańcy (…), nie korzystał Pan z biur nieruchomości, nie musiał pisać ogłoszeń i ofert sprzedaży, informacja była ustna lokalna.
9. W odniesieniu do sprzedaży działek o nr (…) była zawierana umowa przedwstępna kupna /sprzedaży, określająca cenę oraz zadatek oraz termin podpisania umowy właściwej w formie aktu notarialnego u notariusza.
10. W odniesieniu do ww. sprzedanych działek, nie udzielił Pan nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw.
11. W odniesieniu do planowanej sprzedaży działek o numerach (…) zamierza Pan zawrzeć z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną kupna/sprzedaży działek, określającą cenę oraz zadatek oraz termin podpisania umowy właściwej w formie aktu notarialnego u notariusza.
12. W odniesieniu do planowanej sprzedaży działek o numerach (…) nie zamierza Pan udzielić nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw.
Czy jako osoba prywatna, która sprzeda działki budowlane podlega Pan opodatkowaniu z tytułu tej transakcji podatkiem VAT, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie prowadząc działalności gospodarczej w myśl ustawy art. 15 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy oraz czy w momencie sprzedaży dziesięciu działek wraz z udziałem w drodze wewnętrznej stanie się Pan podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?
Pana zadaniem i według oceny przyszłego i przeszłego zdarzenia, jako osoba prywatna nie podlega Pan opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Swoje przekonanie argumentuje Pan faktem, że nigdy nie wykonywał działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Jako osoba prywatna – rolnik, poniósł Pan jedynie koszty wynikające z poniesionego podatku od nieruchomości i podatku rolnego. Opisaną nieruchomość nabył Pan aktem własności z zamiarem spożytkowania jej na cele prywatne. Fakt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz podział nieruchomości na dziesięć działek nie świadczy o aktywnym obrocie nieruchomościami w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż dwóch działek z udziałem w drodze już nastąpiła i nastąpi sprzedaż kolejnych, w ramach zarządu majątkiem prywatnym i wyklucza nazywanie tej czynności działalnością gospodarczą.
W związku z powyższym sprzedaż majątku prywatnego, w skład którego wchodzą działki budowlane, nie podlega opodatkowaniu tej transakcji podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach − rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r.str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
W art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji dostawa terenu budowlanego.
Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, leczz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że dnia (…) aktem własności ziemi stał się Pan właścicielem działki o aktualnym nr (…) o pow. 1.9513 ha. Ponieważ dla działki nr (…) nie było ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpił Pan do Wójta Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Dnia (…) wydana została decyzja o warunkach zabudowy przez Wójta Gminy. W wyżej wymienionej decyzji określono rodzaj zabudowy, jako mieszkaniowa jednorodzinna oraz określono funkcję zagospodarowania terenu. W lipcu (…) w wyniku podziału geodezyjnego powstało 10 działek. W wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) powstało 9 działek budowlanych o następujących nr ewidencyjnych (…) w wyniku podziału została wytyczona droga wewnętrzna służąca jako dojazd do powstałych wyżej nieruchomości. Droga wewnętrzna została wytyczona przez geodetę w oparciu o obowiązujące przepisy i została oznaczona na mapach ewidencyjnych nr (…). Wydzielone działki zostaną sprzedane wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Jako właściciel działki nr (…) dokonał Pan jedynie podziału geodezyjnego w wyniku, którego powstały działki o nr ewidencyjnych (…). Jako właściciel wyżej wymienionych działek nie planuje Pan czynić jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości wyżej wymienionych działek (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej). Nie udostępniał Pan działki nr (…) osobom trzecim. Nowo powstałe działki wynikające z podziału działki nr (…) również nie były oraz nie są udostępniane osobom trzecim. Wyżej wymienione działki nie są przez w żaden sposób wykorzystywane, są one jedynie częścią majątku osobistego. Ponieważ dla działki nr (…) nie było ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego wystąpił Pan do Gminy o wydanie warunków zabudowy w celu określenia rodzaju dopuszczalnej zabudowy na wyżej wymienionej działce. Na dzień składania wniosku nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla działek o następujących nr ewidencyjnych (…). W związku z powyższym, decyzja o warunkach zabudowy pozostaje w mocy. Jako właściciel nie występował Pan o wydanie decyzji o warunki zabudowy dla nowo powstałych działek. Według Pana wiedzy nikt z osób trzecich nie występował o wydanie decyzji o warunki zabudowy. Przed sprzedażą posiadanych działek nie występował Pan o wydanie pozwolenia na budowę. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, nie zostało udzielone nabywcy pełnomocnictwo/zgoda do dokonania w Pana imieniu jako właścicielowi nieruchomości dodatkowych czynności w odniesieniu do nieruchomości. Opisana we wniosku sprzedaż posiadanych przez Pana działek jest pierwszą tego typu czynnością w życiu. Przyszłych nabywców przedmiotowych działek planuje Pan poszukiwać we własnym zakresie oraz za pomocą biura nieruchomości posiadającego wymaganą licencję. Nigdy nie był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Na dzień pisania tego wniosku, sprzedał Pan dwie działki o nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej - działka nr (…) i nie podpisał żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży na pozostałe działki. Działkę nr (…) nabył Pan w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego po rodzicach (tak zwana ojcowizna) z zamiarem kontynuacji tradycji rodzinnych i uprawy roli. Nieruchomość nr (…) od momentu nabycia do czasu podzielenia na 10 działek wykorzystywana była na uprawę roli. Dokonał Pan podziału nieruchomości nr (…) ma 10 działek, w celu darowania swoim dzieciom i wnukom kawałka ojcowizny, która nie będzie już uprawiana rolnie, z zamiarem zatrzymania w ten sposób rodziny, bo nie ma chętnych do gospodarowania na roli, tak samo jak do mieszkania na wsi. Do momentu planowanej sprzedaży działek, wydzielonych z działki nr (…), nie zamierza Pan występować o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W miejscowości (…) nie ma ustalonego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Do momentu planowanej sprzedaży działek wydzielonych z działki nr (…) nie zamierza Pan występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowe działki (wydzielone z działki nr (…) były i do czasu sprzedaży są wykorzystywane przez Pana jako grunty orne uprawne. Nabywcę na sprzedaż działek o nr (…) pozyskał Pan sam, są to osoby z sąsiedztwa, mieszkańcy (…), nie korzystał Pan z biur nieruchomości, nie musiał pisać ogłoszeń i ofert sprzedaży, informacja była ustna lokalna. W odniesieniu do sprzedaży działek o nr (…) była zawierana umowa przedwstępna kupna /sprzedaży, określająca cenę oraz zadatek oraz termin podpisania umowy właściwej w formie aktu notarialnego u notariusza. W odniesieniu do ww. sprzedanych działek, nie udzielił Pan nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw. W odniesieniu do planowanej sprzedaży działek o numerach (…) zamierza Pan zawrzeć z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną kupna/sprzedaży działek, określającą cenę oraz zadatek oraz termin podpisania umowy właściwej w formie aktu notarialnego u notariusza. W odniesieniu do planowanej sprzedaży działek o numerach (…) nie zamierza Pan udzielić nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw.
Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą kwestii nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu tym podatkiem sprzedaży/planowanej sprzedaży działek wraz z udziałem w drodze wewnętrznej.
Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek o nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej oraz planowanej sprzedaży pozostałych opisanych działek z udziałem w drodze wewnętrznej, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.
Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek o nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej oraz planowanej sprzedaży pozostałych działek wydzielonych z działki nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży/planowanej sprzedaży działek wraz z udziałem w drodze, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż/planowana sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął/nie podejmie Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pan należą/będą należeć do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki o nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej oraz planując sprzedać pozostałe działki wydzielone z działki nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej korzysta/będzie korzystać Pan z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnia/nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.
W konsekwencji, sprzedaż działek o nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej oraz planowana sprzedaż pozostałych działek wydzielonych z działki nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Podsumowując, w związku ze sprzedażą działek o nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej oraz planowaną sprzedażą pozostałych działek wydzielonych z działki nr (…) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej, nie stanie się Pan podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż/planowana sprzedaż ww. działek wraz z udziałem w drodze wewnętrznej nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.
Interpretacja dotyczy:
· zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedtawionym stanie faktycznym oraz
· zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili