Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 15 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 3/9.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 grudnia 2021 r. (wpływ 29 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą w Polsce działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, mającą status czynnego podatnika podatku od towarów i usług, posiadającą w RP nieograniczony obowiązek podatkowy. Jest Pan współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr 3/9, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13. Nieruchomość ta wg miejscowego planu zagospodarowania ogłoszonego Uchwałą Rady Miasta z 10 stycznia 2006 r. pod nazwą Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru „1”, przeznaczona jest: działka 3/9 do zabudowy, pozostałe działki nie posiadają prawa do zabudowy. Ponadto istnieje Decyzja Zarządu Geodezji z 21 listopada 2002 r. o uznaniu działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…).

Nabył Pan tę nieruchomość 8 sierpnia 2003 r. wraz z małżonką, w części 130/1000. Pozostałymi współwłaścicielami są małżonkowie (…).

20 marca 2020 r. została podpisana warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży tej nieruchomości (Rep. A (…)), w której ustalono cenę sprzedaży. Umowa ta została zmieniona 8 października 2021 r. w ten sposób, iż sprzedaż dotyczyć ma wyłącznie działki nr 3/9. Zmiana ta spowodowana została spornym aktualnie stanem prawnym działek od nr 3 do 13, a to w związku z wystąpieniem kilku rodzin zamieszkałych przy ul. (…) do Sądu o ustalenie prawa do ich własności w drodze zasiedzenia.

Sprzedaż ma nastąpić do 29 grudnia 2021 r. Nabywcą ma być Sp. z o.o. Sp. k.

Warunkami zawieszającymi umowę są:

- uzyskanie pozwolenia na budowę ośmiu budynków jednorodzinnych,

- uzyskanie pozwolenia na budowę drogi,

- dokonanie podziału geodezyjnego działki,

- ustanowienie odpowiednich służebności.

Wszystkie te czynności dzieją się wyłącznym staraniem kupującego, sprzedający wydali zgody na bezwarunkowe i nieodwołalne prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym uzyskania warunków technicznych zabudowy oraz zawarcia umów przyłączeniowych z dostawcami mediów. Do dnia złożenia wniosku została wydana zgoda na wycinkę drzew i krzewów, postanowienie o podziale nieruchomości oraz wydane zostały warunki przyłączenia gazu. Inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

W przypadku finalizacji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży pozostałe działki stanowiące przedmiotową nieruchomość zostaną przeznaczone do sprzedaży osobom fizycznym, a to w związku ze wspomnianą wyżej Decyzją Zarządu Geodezji z 21 listopada 2002 r. o uznaniu działek od nr 3 do 13 za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…).

Na tych działkach została ustanowiona bezpłatna służebność na poprowadzenie sieci i przesyłu dla S.A. 1 i S.A. 2 oraz bezpłatna zgoda na wprowadzenie kabla energetycznego do skrzynki energetycznej, dla kupującego działkę nr 3/9, na potrzeby prowadzenia robót budowlanych.

Sprzedaż działki nr 3/9 oraz planowana sprzedaż pozostałych działek będą stanowić sprzedaż z majątku prywatnego. Na potrzeby transakcji zostały Panu udzielone pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli, będzie Pan działał również we własnym imieniu. Z tytułu wykonywania czynności reprezentacji wystawi Pan fakturę VAT (podatek od towarów i usług).

Nieruchomość ta nigdy nie była ogłaszana do sprzedaży w żadnym biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie stała tam żadna tablica ani nie wisiał baner z ofertą sprzedaży, nigdy nie była wydzierżawiona ani wynajęta, nie wiązały się z nią żadne pożytki materialne. Nie dokonywał Pan dotychczas sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego.

W piśmie z 21 grudnia 2021 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – wskazał Pan, że:

1. Udział w działce nr 3/9 został zakupiony aktem notarialnym 8 sierpnia 2003 r.

2. W dniu zakupu nie miał Pan sprecyzowanego celu zakupu. Ma Pan dwójkę dzieci. Myślał Pan, że może to dla nich, może sam się tam Pan przeniesie, może potraktuje Pan zakup jako lokatę kapitału. Zdawał sobie Pan sprawę, że jest współwłaścicielem i docelowo będzie konieczność zniesienia współwłasności.

3. Działka nie była nigdy do niczego wykorzystywana. Nigdy nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza.

4. Działka nigdy nie była przedmiotem działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast reprezentacja współwłaścicieli w sprawie sprzedaży tej działki będzie już przedmiotem sprzedaży.

5. Została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży, która będzie konsumowana po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez Kupującego. Udzielił Pan szeregu zgód i pełnomocnictw, które są konieczne do przeprowadzenia procesu administracyjnego prowadzącego do wydania decyzji pozwolenia na budowę zespołu budynków szeregowych, dróg i uzbrojenia. Sam jest Pan biernym uczestnikiem tego procesu.

6. Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej są następujące:

A. wydanie na wniosek Kupującego przez Prezydenta Miasta postanowienia o pozytywnej opinii planu podziału działki 3/9,

B. wydanie przez Zarząd Dróg opinii o możliwości skomunikowania przyszłej inwestycji,

C. zawarcie przez Kupującego z Gminą umowy regulującej zasady budowy drogi przebiegającej przez teren przyszłej inwestycji,

D. ustanowienie szeregu służebności, które będą wynikać z decyzji Organów wydających stosowne zgody,

E. wydanie staraniem Kupującego ostatecznych i prawomocnych decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielenie pozwoleń na budowę:

- pozwolenia na budowę budynków,

- pozwolenia na budowę drogi,

- pozwolenia na budowę sieci,

F. dokonanie staraniem Kupującego podziału działki, które to pozwolenia będą umożliwiały realizację inwestycji w sposób zgodny z koncepcją zagospodarowania terenu,

a) cały proces przygotowania inwestycji prowadzony jest staraniem i na koszt Kupującego. Oprócz wydania pełnomocnictw i zgód niczym się Pan nie zajmuje,

b) udzielił Pan pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich czynności przed wszelkimi osobami, organami administracyjnymi i sądami administracyjnymi, we wszelkich sprawach związanych z dokonaniem geodezyjnego podziału działki,

c) podpisał Pan umowę użyczenia bez odrębnego wynagrodzenia, na podstawie której korzystający (Kupujący) uprawniony jest do korzystania z nieruchomości w zakresie określonym przez wykonywanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w tym w szczególności w zakresie niezbędnym do:

- uzyskania przez korzystającego decyzji o zatwierdzeniu projektów budowlanych i udzieleniu pozwolenia na budowę,

- dokonywania wszelkich czynności związanych z przyłączeniem nieruchomości do sieci wszelkich mediów zwłaszcza w zakresie niezbędnym do uzyskania przez korzystającego warunków technicznych przyłączenia do sieci od dostawców mediów i zawierania umów o przyłączenie do sieci,

- uzyskania poprzez korzystającego wszelkich decyzji i opinii oraz dokonania wszelkich uzgodnień niezbędnych dla uzyskania pozwoleń na budowę,

- przeprowadzenia badań podłoża,

- występowania z wnioskiem o zgodę na wycinkę drzew.

d) na dzień dzisiejszy są ustalenia, że zostanie podciągnięta tylko woda i energia elektryczna na cele przyszłej budowy. Ale być może harmonogram się zmieni i w przyszłości Kupujący będzie chciał działkę zbroić. Kupujący będzie czynił nakłady inwestycyjne dopiero po uzyskaniu zgód i pozwoleń, które to takie nakłady będą uzasadniać. Działania te nie będą miały wpływu na cenę sprzedaży przedmiotowej działki,

e) od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej Nabywca będzie ponosić jedynie koszty kancelarii prawnej w związku z pozwami o zasiedzenie przez osoby trzecie fragmentów działki,

f) jeśli będzie taka potrzeba to zamierza Pan udzielić kupującemu dodatkowych pełnomocnictw. Jak będzie przebiegała dalsza procedura i jakich zgód będzie potrzebował inwestor nie potrafi Pan przewidzieć.

Pytanie Wnioskodawcy

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, transakcje opisane w stanie faktycznym nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż wykonywana w ramach zarządu prywatnym majątkiem.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6) oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionego powyżej przepisu nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa regulacja stanowi implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347/1).

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, iż opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W praktyce ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten jednak znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. Kluczowym jest w tej sprawie wyrok z 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10. TSUE zauważył tu, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli to państwo skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Natomiast kiedy osoba fizyczna w celu sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy 2006/112/WE, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Stanowisko to TSUE konsekwentnie zajmował i w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137). Zostało ono także przyjęte przez Naczelny Sąd Administracyjny, który wielokrotnie podnosił, że stwierdzenie czy dany podmiot, w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług każdorazowo wymaga oceny dokonanej na gruncie konkretnego stanu faktycznego, bowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców (m.in.: I FPS 3/07, I FSK 1323/12, I FSK 319/13, I FSK 781/13, I FSK 729/14, I FSK 983/17).

Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodnie pogląd, że państwo polskie nie skorzystało z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE, umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z dostawą budynku lub terenu budowlanego (I FSK 1684/11, I FSK 1655/11, I FSK 382/14 ). W konsekwencji w każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności.

Przenosząc to na stan faktyczny opisany przez Pana należy w Pana ocenie uznać, że sprzedaż działki gruntu nr 3/9 nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, o czym świadczy szereg okoliczności. Nabył Pan nieruchomość do majątku prywatnego wiele lat temu (2003 r.), nie prowadził Pan żadnych prac mających na celu podniesienie atrakcyjności lub wartości gruntu, nie prowadził Pan także żadnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywcy gruntu. Nie uzyskał Pan w okresie posiadania tej nieruchomości żadnego przysporzenia majątkowego związanego z tą nieruchomością, nie wykorzystywał Pan jej na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W opisanej w stanie sprawy sytuacji podjął Pan decyzję o sprzedaży w reakcji na ofertę zakupu złożoną przez kupującego i była to decyzja podjęta wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami. Udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane, nie bez znaczenia jest tu jednak fakt, że podjęte przez kupującego czynności związane z uzyskaniem finalnie decyzji o pozwoleniu na budowę, nie wpłyną na wysokość ceny gruntu, ta bowiem została już umówiona w umowie przedwstępnej, nie można ich zatem uznać za zaangażowanie środków podobnych do tych, które wykorzystuje w swojej działalności handlowiec w celu maksymalizacji zysku.

W tak przedstawionym stanie sprawy dokona Pan transakcji, które należy uznać za dokonywane okazjonalnie, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. Idąc dalej, nie można uznać Pana działań za zorganizowaną działalność gospodarczą, gdyż nie można przypisać Panu podjęcia aktywnych działań w celu podniesienia wartości gruntu, czyli zaangażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez przedsiębiorcę działającego na rynku obrotu nieruchomościami, a zatem opisane w stanie sprawy przyszłe zdarzenia dotyczące sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego nie wykroczą poza zakres zarządu tym majątkiem, jest to dysponowanie majątkiem nabytym i wykorzystanym na potrzeby prywatne, niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost w ustawie o VAT, ale wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W tym kontekście można wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE (sprawa C-291/92 – Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Podobna argumentacja została zaprezentowana np. wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), gdzie Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Konkludując podkreśla Pan, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy, w tym przypadku gruntu, w ramach wyzbywania się majątku, nie może stanowić wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359), zwana dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

W myśl art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Na mocy art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji dostawa terenu budowlanego.

Stosownie do art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie

(C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie

– zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 535 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Zgodnie z art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą w Polsce działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, mającą status czynnego podatnika podatku od towarów i usług, posiadającą w RP nieograniczony obowiązek podatkowy. Jest Pan współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr 3/9, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13. Nieruchomość ta wg miejscowego planu zagospodarowania ogłoszonego Uchwałą Miasta z 10 stycznia 2006 r. pod nazwą Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru „1”, przeznaczona jest: działka 3/9 do zabudowy, pozostałe działki nie posiadają prawa do zabudowy. Ponadto istnieje Decyzja Zarządu Geodezji z 21 listopada 2002 r. o uznaniu działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…).

Nabył Pan tę nieruchomość 8 sierpnia 2003 r. wraz z małżonką w części 130/1000. Pozostałymi współwłaścicielami są małżonkowie (…).

20 marca 2020 r. została podpisana warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży tej nieruchomości, w której ustalono cenę sprzedaży. Umowa ta została zmieniona 8 października 2021 r. w ten sposób, iż sprzedaż dotyczyć ma wyłącznie działki nr 3/9. Zmiana ta spowodowana została spornym aktualnie stanem prawnym działek od nr 3 do 13, a to w związku z wystąpieniem kilku rodzin zamieszkałych przy ul. (…) do Sądu o ustalenie prawa do ich własności w drodze zasiedzenia.

Sprzedaż ma nastąpić do 29 grudnia 2021 r. Nabywcą ma być Sp. z o.o. Sp. k.

Warunkami zawieszającymi umowę są:

- uzyskanie pozwolenia na budowę ośmiu budynków jednorodzinnych,

- uzyskanie pozwolenia na budowę drogi,

- dokonanie podziału geodezyjnego działki,

- ustanowienie odpowiednich służebności.

Wszystkie te czynności dzieją się wyłącznym staraniem kupującego, sprzedający wydali zgody na bezwarunkowe i nieodwołalne prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym uzyskania warunków technicznych zabudowy oraz zawarcia umów przyłączeniowych z dostawcami mediów. Do dnia złożenia wniosku została wydana zgoda na wycinkę drzew i krzewów, postanowienie o podziale nieruchomości oraz wydane zostały warunki przyłączenia gazu. Inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

W przypadku finalizacji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży pozostałe działki stanowiące przedmiotową nieruchomość zostaną przeznaczone do sprzedaży osobom fizycznym, a to w związku ze wspomnianą wyżej Decyzją Zarządu Geodezji z 21 listopada 2002 r. o uznaniu działek nr od 3 do 13 za ewentualne przedłużenie ogrodów domów stojących przy ul. (…).

Na tych działkach została ustanowiona bezpłatna służebność na poprowadzenie sieci i przesyłu dla S.A. 1 i S.A. 2 oraz bezpłatna zgoda na wprowadzenie kabla energetycznego do skrzynki energetycznej, dla kupującego działkę nr 3/9, na potrzeby prowadzenia robót budowlanych.

Sprzedaż działki nr 3/9 oraz planowana sprzedaż pozostałych działek będą stanowić sprzedaż z majątku prywatnego. Na potrzeby transakcji zostały Panu udzielone pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli, będzie Pan działał również we własnym imieniu. Z tytułu wykonywania czynności reprezentacji wystawi Pan fakturę VAT.

Nieruchomość ta nigdy nie była ogłaszana do sprzedaży w żadnym biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie stała tam żadna tablica ani nie wisiał baner z ofertą sprzedaży, nigdy nie była wydzierżawiona ani wynajęta, nie wiązały się z nią żadne pożytki materialne. Nie dokonywał Pan dotychczas sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego.

Wskazał Pan, że:

1. Udział w działce nr 3/9 został zakupiony aktem notarialnym dnia 8 sierpnia 2003 r.

2. W dniu zakupu nie miał Pan sprecyzowanego celu zakupu. Ma Pan dwójkę dzieci. Myślał Pan, że może to dla nich, może sam się tam Pan przeniesie, może potraktuje Pan zakup jako lokatę kapitału. Zdawał sobie Pan sprawę, że jest współwłaścicielem i docelowo będzie konieczność zniesienia współwłasności.

3. Działka nie była nigdy do niczego wykorzystywana. Nigdy nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza.

4. Działka nigdy nie była przedmiotem działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast reprezentacja współwłaścicieli w sprawie sprzedaży tej działki będzie już przedmiotem sprzedaży.

5. Została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży, która będzie konsumowana po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez Kupującego. Udzielił Pan szeregu zgód i pełnomocnictw, które są konieczne do przeprowadzenia procesu administracyjnego prowadzącego do wydania decyzji pozwolenia na budowę zespołu budynków szeregowych, dróg i uzbrojenia. Sam jest Pan biernym uczestnikiem tego procesu.

6. Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej są następujące:

A. wydanie na wniosek Kupującego przez Prezydenta Miasta postanowienia o pozytywnej opinii planu podziału działki 3/9,

B. wydanie przez Zarząd Dróg opinii o możliwości skomunikowania przyszłej inwestycji,

C. zawarcie przez Kupującego z Gminą mowy regulującej zasady budowy drogi przebiegającej przez teren przyszłej inwestycji,

D. ustanowienie szeregu służebności, które będą wynikać z decyzji Organów wydających stosowne zgody,

E. wydanie staraniem Kupującego ostatecznych i prawomocnych decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielenie pozwoleń na budowę:

- pozwolenia na budowę budynków,

- pozwolenia na budowę drogi,

- pozwolenia na budowę sieci,

F. dokonanie staraniem Kupującego podziału działki, które to pozwolenia będą umożliwiały realizację inwestycji w sposób zgodny z koncepcją zagospodarowania terenu,

a) cały proces przygotowania inwestycji prowadzony jest staraniem i na koszt Kupującego. Oprócz wydania pełnomocnictw i zgód niczym się Pan nie zajmuje,

b) udzielił Pan pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich czynności przed wszelkimi osobami, organami administracyjnymi i sądami administracyjnymi, we wszelkich sprawach związanych z dokonaniem geodezyjnego podziału działki,

c) Podpisał Pan umowę użyczenia bez odrębnego wynagrodzenia, na podstawie której korzystający (Kupujący) uprawniony jest do korzystania z nieruchomości w zakresie określonym przez wykonywanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w tym w szczególności w zakresie niezbędnym do:

- uzyskania przez korzystającego decyzji o zatwierdzeniu projektów budowlanych i udzieleniu pozwolenia na budowę,

- dokonywania wszelkich czynności związanych z przyłączeniem nieruchomości do sieci wszelkich mediów zwłaszcza w zakresie niezbędnym do uzyskania przez korzystającego warunków technicznych przyłączenia do sieci od dostawców mediów i zawierania umów o przyłączenie do sieci,

- uzyskania poprzez korzystającego wszelkich decyzji i opinii oraz dokonania wszelkich uzgodnień niezbędnych dla uzyskania pozwoleń na budowę,

- przeprowadzenia badań podłoża,

- występowania z wnioskiem o zgodę na wycinkę drzew,

d) Na dzień dzisiejszy są ustalenia, że zostanie podciągnięta tylko woda i energia elektryczna na cele przyszłej budowy. Ale być może harmonogram się zmieni i w przyszłości Kupujący będzie chciał działkę zbroić. Kupujący będzie czynił nakłady inwestycyjne dopiero po uzyskaniu zgód i pozwoleń, które to takie nakłady będą uzasadniać. Działania te nie będą miały wpływu na cenę sprzedaży przedmiotowej działki,

e) Od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej Nabywca będzie ponosić jedynie koszty kancelarii prawnej w związku z pozwami o zasiedzenie przez osoby trzecie fragmentów działki,

f) Jeśli będzie taka potrzeba to zamierza Pan udzielić kupującemu dodatkowych pełnomocnictw. Jak będzie przebiegała dalsza procedura i jakich zgód będzie potrzebował inwestor nie potrafi Pan przewidzieć.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości (działki nr 3/9) będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle przedstawionego opisu sprawy uznać należy, że w analizowanej sprawie kupująca Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal Pana własność. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr 3/9, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działki, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy grunt, którego Pan jest właścicielem, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności przed planowaną sprzedażą działki nr 3/9 wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia tej działki podobną do podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr 3/9 w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana ww. działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działki stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działki nr 3/9 będącej przedmiotem umowy przedwstępnej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informuję, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 3/9, natomiast w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).