Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 28 października 2021 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie stwierdzenia czy sprzedaż działki nr … wraz z posadowionymi na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 30 listopada 2021 r. (data wpływu 2 grudnia 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku z 23 listopada 2021 r. znak (`(...)`).

Opis zdarzenia przyszłego

Jako osoba fizyczna chce Pan dokonać sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wraz z gruntem. Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży kupujący zażądał doręczenia indywidualnej interpretacji podatkowej o braku konieczności naliczenia podatku VAT (podatek od towarów i usług) od umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Stan faktyczny: oświadcza Pan, że w 2015 r. nabył spadek po rodzicach - orzeczenie Sądu Rejonowego w `(...)` w `(...)` sygn. akt `(...)` z dnia (`(...)`) 2015 r. po `(...)` (ojcu) oraz sygn. akt `(...)` z dnia (`(...)`) 2015 r. po `(...)` (matce). Do tego czasu mieszkał Pan w tej rodzinnej nieruchomości i był zameldowany na pobyt stały.

W skład nabytego majątku wchodzi działka nr ewidencyjny `(...)` o pow. 1184 m2 położona przy ulicy `(...)` w `(...)` Kw nr `(...)`. Na ww. działce znajduje sie dom jednorodzinny dwukondygnacyjny o pow. zabudowy 114 m2, kondygnacja dolna to suteryna wysokość pomieszczeń nie przekracza wys. 2,20 m. Kondygnacja górna to pomieszczenie mieszkalne. Na działce posadowiony jest także budnek składowo-gospodarczy (garaż) o pow. zabudowy 25 m2. Oba budynki zostały oddane do użytku w 1969 r. W okresie od (`(...)`) 1990 do (`(...)`) 2018 r. w budynku gospodarczym prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą (usługi) od której odprowadzał podatek w formie karty podatkowej. Korzystał Pan w tym czasie ze zwolnienia podmiotowego w zakresie podatku VAT od towarów i usług. Nigdy nie był Pan czynnym podatnikem podatku VAT. W okresie prowadzenia działaności gospodarczej, której przedmiotem było przezwajanie silników nie dokonywał Pan żadnych wydatków mających na celu podniesienia wartości użytkowej lokalu gospodarczego.

Obecnie przebywa Pan na rencie inwalidzkiej i od daty zakończenia działalności gospodarczej tj. (`(...)`) 2008 r. w budynku gospodarczym znajduje sie kotłownia wraz z piecem C.O. oraz składowisko węgla.

W świetle powyższego uważa Pan, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona z zapłaty podatku należnego VAT gdyż nastąpiły 2 przesłanki:

1. Do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu dostwy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

2. Dokonujący dostawy nie ponosił żadnych wydatków na jej ulepszenia.

Prosi Pan o wydanie wiążącej interpretacji podatkowej dotyczącej braku obowiązku naliczenia podatku należnego przy sprzedaż zabudowanej nieruchomości wraz działką i budynkiem gospodarczym.

W piśmie z 30 listopada 2021 r. wskazał Pan, że jako osoba fizyczna chce dokonać sprzedaży działki nr `(...)` wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym.

Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży kupujący zażądał dołączenia indywidualnej interpretacji podatkowej o braku konieczności naliczenia podatku VAT od umowy sprzedaży działki nr `(...)` wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym oraz określone zostały następujące warunki jakie muszą być spełnione aby doszło do właściwej sprzedaży działki nr `(...)` wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym:

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę umożliwiającej zabudowanie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi strony zobowiązanej do kupna, a znanymi stronie zobowiązanymi do sprzedaży, w tym obiektem handlowym o minimalnej powierzchni użytkowej 550 m2 wraz z niezbędnymi miejscami parkingowymi,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna ostatecznej decyzji pozwolenia na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości ewentualnie dokonania skutecznego zgłoszenia rozbiórki tych obiektów,

- wymeldowania się wszystkich osób zameldowanych w przedmiotowym budynku mieszkalnym na pobyt stały lub czasowy, potwierdzonego stosownym zaświadczeniem Burmistrza Miasta i Gminy `(...)` o braku osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna ostatecznej decyzji na lokalizację zjazdu publicznego do przedmiotowej nieruchomości z drogi publicznej - ulicy `(...)` w `(...)`, na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie do 40t bez konieczności przebudowy układu drogowego, oraz dokumentów umożliwiającyh obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nieprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną przedmiotowej nieruchomości,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do sprzedaży ostatecznej decyzji udzielającej zezwolenia na wycięcie drzew lub krzewów, ewentualnie skutecznego zgłoszenia zamiaru takiego wycięcia, przy uwzględnieniu dokonania przez stronę zobowiązaną do kupna odpowiednich nasadzeń zamiennych,

- potwierdzenia badaniami geotechnicznymi braku ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji oraz możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości obiektów budowlanych przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłączą energetycznego pozwalających na realizację planowanej przez stronę zobowiązaną do kupna inwestycji w terminie do 9 miesięcy od dnia zawarcia niniejszej umowy,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do sprzedaży własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przerzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Krajową Informację Skarbową o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT od umowy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Od momentu nabycia w drodze spadku w 2015 r. działki nr `(...)` wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym do momentu jej sprzedaży zamieszkuje Pan w niej wraz ze swoją rodziną.

Działka nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym od momentu nabycia w drodze spadku w 2015 r:

- nie była nigdy udostępniana innym osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych,

- udzielone zostało pełnomocnictwo zgodnie z którym sprzedawca udziela kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności, zarówno faktycznych jak i prawnych, związanych z szeroko rozumianym przygotowaniem procesu inwestycyjnego na przedmiotowej nieruchomości, a w związku z tym w szczególności do występowania o wydanie bądź zmianę decyzji, zgód, warunków i pozwoleń, w tym w szczególności decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, decyzji pozwolenia na rozbiórkę, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, decyzji o lokalizacji mediów, warunków przyłączenia mediów, do przyłączenia do sieci elektrotechnicznej i wodno-kanalizacyjnej, do przeprowadzenia badań gruntu, do występowania w imieniu sprzedającego we wszelkich sprawach przed władzami, urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, organami skarbowymi i podatkowymi, osobami prawnymi i fizycznymi, dostawcami mediów, do odbioru wszelkiej korespondencji, składania wszelkiego rodzaju wniosków, pism, podań i oświadczeń, wnoszenia odwołań lub zażaleń od niekorzystnych decyzji, wyroków od postanowień oraz korzystania z wszelkich środków zaskarżenia,

- po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym strona kupującego nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych zwiększających ich atrakcyjność,

- nabywca do momentu podpisania umowy finalnej ponosi i ponosić będzie wszelkie opłaty związane z uzyskiwaniem stosownych pozwoleń w ramach udzielonego pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej.

Oświadcza Pan, że w drodze spadku po zmarłej matce w 2015 r. nabył inne następujące nieruchomości, które są do chwili obecnej w jego posiadaniu i być może w przyszłości będą do sprzedaży. Na dzień dzisiejszy są to tzw. nieużytki rolne:

- grunt rolny działka nr … pow. 0,3853 ha,

- grunt rolny działka nr … pow. 0,2344 ha,

- łąka działka nr … pow. 0,0841 ha,

- łąka działka nr … pow. 0,0410 ha,

- laka działka nr … pow. 0,00 ha,

- łąka działka nr … pow. 0,31 ha,

- łąka działka nr … pow. 0,20 ha,

Oświadcza Pan, że w przeszłości dokonał sprzedaży jednej nieruchomości, gruntu rolnego działki nr … o pow. 0.1650 ha,

- nieruchomość została nabyta w drodze spadku po zmarłej matce w 2015 r.,

- był to nieużytek rolny,

- w 2020 r. sprzedał Pan tę nieruchomość osobie fizycznej, która była zainteresowana kupnem.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 listopada 2021 r.).

Czy sprzedaż działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem w świetle powyższego uważa Pan, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT sprzedaż działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług**,** gdyż nastąpiły 2 przesłanki:

1. Do sprzedaży działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

2. Dokonujący dostawy nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, ze zm.):

Podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

art. 389 § 2 ww. ustawy).

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w 2015 r. nabył Pan spadek po rodzicach.

W skład nabytego majątku wchodzi działka nr ewidencyjny … o pow. 1184 m2 na której posadowiony jest dom jednorodzinny dwukondygnacyjny o pow. zabudowy 114 m2 oraz budnek składowo-gospodarczy (garaż) o pow. zabudowy 25 m2. Oba budynki zostały oddane do użytku w 1969 r. W okresie od (`(...)`) 1990 do (`(...)`) 2008 r. w budynku gospodarczym prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą (usługi) od której odprowadzał podatek w formie karty podatkowej.

Od momentu nabycia w drodze spadku w 2015 r. działki nr `(...)` wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym zamieszkuje Pan w niej wraz ze swoją rodziną.

Obecnie zamierza Pan sprzedać przedmiotową nieruchomość.

Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży określone zostały następujące warunki jakie muszą być spełnione aby doszło do właściwej sprzedaży działki nr … wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym:

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę umożliwiającej zabudowanie przedmiotowej nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi strony zobowiązanej do kupna, a znanymi stronie zobowiązanymi do sprzedaży, w tym obiektem handlowym o minimalnej powierzchni użytkowej 550 m2 wraz z niezbędnymi miejscami parkingowymi,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna ostatecznej decyzji pozwolenia na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości ewentualnie dokonania skutecznego zgłoszenia rozbiórki tych obiektów,

- wymeldowania się wszystkich osób zameldowanych w przedmiotowym budynku mieszkalnym na pobyt stały lub czasowy, potwierdzonego stosownym zaświadczeniem Burmistrza Miasta i Gminy … o braku osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna ostatecznej decyzji na lokalizację zjazdu publicznego do przedmiotowej nieruchomości z drogi publicznej - ulicy … w …, na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie do 40t bez konieczności przebudowy układu drogowego, oraz dokumentów umożliwiających obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nieprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną przedmiotowej nieruchomości,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do sprzedaży ostatecznej decyzji udzielającej zezwolenia na wycięcie drzew lub krzewów, ewentualnie skutecznego zgłoszenia zamiaru takiego wycięcia, przy uwzględnieniu dokonania przez stronę zobowiązaną do kupna odpowiednich nasadzeń zamiennych,

- potwierdzenia badaniami geotechnicznymi braku ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji oraz możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości obiektów budowlanych przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłączą energetycznego pozwalających na realizację planowanej przez stronę zobowiązaną do kupna inwestycji w terminie do 9 miesięcy od dnia zawarcia niniejszej umowy,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do kupna warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

- uzyskania przez stronę zobowiązaną do sprzedaży własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Krajową Informację Skarbową o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT od umowy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Jednocześnie w związku z powyższymi ustaleniami udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwo do dokonywania wszelkich czynności, zarówno faktycznych jak i prawnych, związanych z szeroko rozumianym przygotowaniem procesu inwestycyjnego na przedmiotowej nieruchomości, a w związku z tym w szczególności do występowania o wydanie bądź zmianę decyzji, zgód, warunków i pozwoleń, w tym w szczególności decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, decyzji pozwolenia na rozbiórkę, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, decyzji o lokalizacji mediów, warunków przyłączenia mediów, do przyłączenia do sieci elektrotechnicznej i wodno-kanalizacyjnej, do przeprowadzenia badań gruntu, do występowania w imieniu sprzedającego we wszelkich sprawach przed władzami, urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, organami skarbowymi i podatkowymi, osobami prawnymi i fizycznymi, dostawcami mediów, do odbioru wszelkiej korespondencji, składania wszelkiego rodzaju wniosków, pism, podań i oświadczeń, wnoszenia odwołań lub zażaleń od niekorzystnych decyzji, wyroków od postanowień oraz korzystania z wszelkich środków zaskarżenia.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący dokona szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowej nieruchomości (działki nr … wraz z posadowionymi na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym). Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie jest podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Pan dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Pan w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Pan podejmując ww. czynności zaangażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki nr … wraz z posadowionymi na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym) w ramach zarządu ich majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż ww. nieruchomości stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Przechodząc do kwestii możliwości objęcia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zwolnieniem z podatku VAT należy zauważyć, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Z wniosku wynika że przedmiotem dostawy będzie działka nr 1674 wraz z posadowionymi na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym), ponieważ rozbiórka tych budynków będzie dokonana przez Kupującą dopiero po dniu sprzedaży.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie –, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży budynków jednorodzinnego oraz składowo-gospodarczego posadowionych na działce nr … należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. budynków nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – ww. budynki zostały już zasiedlone w 1969 r. po ich wybudowaniu. Ponadto od momentu nabycia w drodze spadku w 2015 r. działki nr `(...)` wraz z posadowionym na niej budynkiem jednorodzinnym oraz budynkiem składowo-gospodarczym do momentu jej sprzedaży zamieszkuje Pan w niej wraz ze swoją rodziną, a w budynku okresie od 01 października 1990 do 31 stycznia 2018 r. prowadził Pan działalność gospodarczą.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie z opisu sprawy wynika, że nie ponosił Pan nakładów na ich ulepszenie, to w odniesieniu do tych budynków zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr …), z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, transakcja sprzedaży przez Pana działki nr … zabudowanej budynkiem jednorodzinnym oraz składowo-gospodarczym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest niezasadne.

Mając na uwadze powyższe Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe z uwagi na to, iż sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości korzystała będzie ze zwolnieni od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy a nie jak Pan wskazał na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).