Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku opodatkowania transkacji sprzedaży Nieruchomości niezabudowanych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 7 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości niezabudowanych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 grudnia 2021 r. (wpływ 8 grudnia 2021 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan …. (dalej: „Wnioskodawca”) jest właścicielem:

— niezabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą, w skład której wchodzi 18 działek,

— 6/8 udziałów w niezabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą, w skład której wchodzą cztery działki,

(dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Ww. działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz położone są w ….., obręb …., gmina …., powiat …., województwo ….. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Gminy …., działki składające się na Nieruchomość nie zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy …. (Uchwała Nr …. Rady Gminy … z dnia 26 października 2001 r.), Nieruchomość została przeznaczona pod tereny mieszkalno-usługowe, oznaczone symbolem planu MU. W wypisie z rejestru gruntów działki oznaczone zostały natomiast jako grunty orne.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy w drodze:

1. umowy sprzedaży w dniu 6.06.2007 r.,

2. podziału majątku wspólnego małżeńskiego w dniu 3.12.2013 r.,

3. darowizny od żony w dniu 3.12.2013 r.,

4. darowizny od córki w dniu 30.1 i .2016 r.,

5. umowy częściowego zniesienia współwłasności w dniu 7.06.2017 r.

W celu zniesienia współwłasności Wnioskodawca zobowiązany był do przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy dla działek objętych umową zniesienia współwłasności z uwagi na to, że działki te stanowią grunty orne i dokonanie jakichkolwiek czynności z nimi związanych wymaga uzyskania dodatkowych zgód i pozwoleń. W związku z tym, na wniosek Wnioskodawcy Wójt Gminy … wydał w dniu 26 maja 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy dla części działek wchodzących w skład Nieruchomości.

W konsekwencji powyższych transakcji i zdarzeń Wnioskodawca na dzień złożenia wniosku jest:

— właścicielem niezabudowanej nieruchomości w skład której wchodzi 18 działek.

— oraz współwłaścicielem nieruchomości w 6/8 części w skład której wchodzą 4 działki.

Powyższe transakcje (sprzedaż, podział majątku, zniesienie współwłasności, dokonanie darowizny) zostały przeprowadzone w sposób prawnie skuteczny w świetle ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. U.2020 poz. 1655. ze zm.).

Nieruchomość została przez Wnioskodawcę zakupiona z intencją wykorzystania na cele własne Wnioskodawcy. Z uwagi na duże rozproszenie własności poszczególnych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, powzięto szereg działań, o których mowa powyżej, które doprowadziły do skupienia własności poszczególnych działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości w rękach Wnioskodawcy. Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (umowy sprzedaży, darowizny, umowy zniesienia współwłasności, podziału majątku).

Z uwagi na zmianę sytuacji osobistej (Nieruchomość nie będzie wykorzystana dla celów własnych Wnioskodawcy), Wnioskodawca obecnie rozważa sprzedaż Nieruchomości. Sprzedaż mogłaby mieć miejsce począwszy od 2022 r. Początkowo Wnioskodawca rozważał sprzedaż całej Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu, ale jest to niemożliwe z uwagi na realia rynkowe. W związku z czym rozważa obecnie sprzedaż każdej z tych działek osobno. Planowana jest sprzedaż działek na rzecz osób prywatnych. Wnioskodawca nie planuje udzielać żadnych pełnomocnictw do występowania w sprawach dotyczących Nieruchomości, w szczególności nie będzie korzystał z pomocy pośredników ds. sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie zawarł do tej pory żadnych umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca nie potrafi w chwili obecnej stwierdzić w jakim okresie czasu dokona sprzedaży tych działek.

Wnioskodawca nie dokonał podziału działek na mniejsze, Wnioskodawca nie poniósł i nie będzie ponosić żadnych nakładów w celu zwiększenia atrakcyjności lub wartości Nieruchomości, w tym nie dokona ogrodzenia nieruchomości, wycinki drzew czy też wydzielenia dróg wewnętrznych. Do Nieruchomości doprowadzona jest woda i prąd - który został doprowadzony z inicjatywy rejonowego operatora systemu dystrybucyjnego. Nieruchomość nie została przez Wnioskodawcę zabudowana i stanowi grunty orne. Cała Nieruchomość od momentu nabycia nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej. Ponadto Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży udostępniana w używanie podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. użyczenie, najem, dzierżawa). Wnioskodawca nie wykorzystywał ani nie zamierza wykorzystywać do momentu sprzedaży Nieruchomości na cele działalności rolniczej. W związku z posiadaniem Nieruchomości, Wnioskodawca nie osiągnął żadnego przychodu. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek Wnioskodawcy Wójt Gminy … wydał w dniu 26 maja 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy dla części działek wchodzących w skład Nieruchomości. Zgodnie z tą decyzją ustalono warunki zabudowy dla działek wskazanych w decyzji, z przeznaczeniem pod inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W ciągu ostatnich 5 lat, Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży działek/nieruchomości z majątku prywatnego.

Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług). Jest wspólnikiem i udziałowcem w spółkach które nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca w piśmie uzupełniającym z 6 grudnia 2021 r. wskazał:

1. Wnioskodawca potwierdza, że jak wskazywał we wniosku działki objęte wnioskiem od momentu nabycia nie były, nie są i nie będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej (opodatkowanej czy też zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), udostępniane w używanie podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. użyczenie, najem, dzierżawa), wykorzystywane na cele działalności rolniczej. Ponadto, Wnioskodawca nie osiągnął żadnego przychodu w związku z posiadaniem działek objętych sprzedażą. W całym okresie posiadania działki wykazywały związek z majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie zamierza wykorzystywać do dnia potencjalnej sprzedaży działek objętych wnioskiem w innych celach, niezależnie od tego, że zakupił je z intencją wykorzystania do celów prywatnych.

2. Wnioskodawca planuje sprzedaż następujących nieruchomości:

- 1/1 udziałów w niezabudowanej nieruchomość objętej księgą wieczystą KW nr …., w skład której wchodzą następujące działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: …., o łącznej powierzchni 1,5892 ha,

- 6/8 udziałów w niezabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr ….7, w skład której wchodzą następujące działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: …., o łącznej powierzchni 0,3560 ha.

3. Następujące nieruchomości będą podlegały sprzedaży:

- nieruchomość objęta księgą wieczystą KW nr …., w skład której wchodzą następujące działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: …….

- 6/8 udziałów w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr …., w skład której wchodzą następujące działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: …`(...)`

Wyżej wymienione działki nie są zabudowane, natomiast zgodnie ze wskazaniem we wniosku, do każdej z w/w działek doprowadzona została woda i prąd (prąd doprowadzony z inicjatywy rejonowego operatora systemu dystrybucyjnego).

4. Wójt Gminy ….. wydał w dniu 26 maja 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy dla następujących działek należących do Wnioskodawcy: działek nr ……

5. Dla działek nr ….. oraz ….. nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

6. Dla działek, dla których na dzień dzisiejszy nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy na dzień dostawy tych działek. Wnioskodawca nie planuje wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie posiada też wiedzy, czy po sprzedaży nabywca wystąpi o wydanie takiej decyzji.

7. Działki, które Wnioskodawca planuje sprzedać nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie zamierza wystąpić z wnioskiem o dokonanie zmian w miejscowym pianie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Gminy …., działki składające się na Nieruchomość nie zostały objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w Studium uwarunkowań i kierunków - zagospodarowania przestrzennego Gminy …. (Uchwała Nr …. Rady Gminy …. z dnia 26 października 2001 r.), Nieruchomość została przeznaczona pod tereny mieszkalno-usługowe, oznaczone symbolem planu MU. W wypisie z rejestru gruntów działki oznaczone zostały natomiast jako grunty orne.

8. Wnioskodawca planuje przeznaczyć środki pochodzące ze sprzedaży działek na cele prywatne, w szczególności na cele zdrowotne.

9. Wnioskodawca nie planuje prowadzić działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Jedyne działania jakie możliwe, że będą zrealizowane to postawienie tablicy z informacją o sprzedaży na działkach.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości, która została nabyta do majątku prywatnego przez Wnioskodawcę, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości, która została nabyta do majątku prywatnego przez Wnioskodawcę, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w ramach działalności profesjonalnej i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/I0 oraz C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu w celu zwiększenia atrakcyjności gruntu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1. po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2. po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W przeciwnym razie należy uznać, że sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało zdefiniowane na gruncie ustawy VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej i tym samym w całym okresie posiadania danej nieruchomości podatnik musi wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego na wstępie należy zaznaczyć, że Nieruchomość została przez Wnioskodawcę nabyta do majątku prywatnego z intencją wykorzystania na cele własne. Wnioskodawca, z uwagi na duże rozproszenie własności Nieruchomości, powziął szereg działań (zawarł umowę sprzedaży, darowizny, umowę częściowego zniesienia współwłasności, podziału majątku), które doprowadziły do skupienia własności całej Nieruchomości w rękach Wnioskodawcy. Należy również nadmienić, iż w celu skutecznego zniesienia współwłasności, Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, z uwagi na to, że działki te stanowią grunty orne i dokonanie jakichkolwiek czynności z nimi związanych wymagało uzyskania dodatkowych zgód i pozwoleń. Wnioskodawca nie dążył zatem do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w celu podniesienia wartości nieruchomości, ale w celu zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca dokonał nabycia Nieruchomości do majątku prywatnego i sfinansował zakup ze środków prywatnych. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działek, ponieważ ich nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (umowy sprzedaży, darowizny, umowa zniesienia współwłasności). Cała Nieruchomość od momentu nabycia nie była, nie jest i nie będzie: wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej (opodatkowanej czy też zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), udostępniana w używanie podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. użyczenie, najem, dzierżawa), wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Ponadto, Wnioskodawca nie osiągnął żadnego przychodu w związku z posiadaniem Nieruchomości. W całym okresie posiadania Nieruchomość wykazywała związek z majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca nie podejmował czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości, które wykraczałyby poza zwykłe gospodarowanie majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca nie zamierza angażować w odniesieniu do rozważanej sprzedaży Nieruchomości środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. Do Nieruchomości doprowadzona została jedynie woda i prąd. W celu zniesienia współwłasności zawnioskowano o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podział działek nie był konieczny, ponieważ Wnioskodawca nabył je już po podziale geodezyjnym, tak samo Wnioskodawca nie dokonywał wycinki drzew, ogrodzenia czy nie wydzielał dróg wewnętrznych, które to działania wiązałyby się z istotną inwestycją kapitału. Doprowadzenie mediów oraz decyzja o warunkach zabudowy, niewątpliwie doprowadziły do obiektywnego wzrostu wartości Nieruchomości, ale jak już wskazano, w zamyśle Wnioskodawcy Nieruchomość miała być wykorzystywana pierwotnie na jego cele osobiste. Wobec czego nie można uznać, iż podjęte przez niego działania w czasie posiadania nieruchomości nakierowane były na zwiększenie wartości Nieruchomości.

Wnioskodawca, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie planuje prowadzić także profesjonalnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, ani też zlecać takich działań profesjonalistom. Niezależnie jednak od tej okoliczności podkreślić należy, że zasadniczo każdy właściciel nieruchomości rozpoczyna jej sprzedaż od ogłoszenia o sprzedaży. W ocenie Wnioskodawcy samo ogłoszenie o sprzedaży nie jest czynnikiem determinującym działanie w sposób tożsamy z działaniami podejmowanymi przez podmioty profesjonalne.

Działania podjęte przez Wnioskodawcę nie wskazują na prowadzenie aktywności „handlowej”, ponieważ nie stanowią ciągu podjętych działań charakterystycznych dla podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Dokonanie charakterystycznych dla tego rodzaju aktywności czynności nie przesądza o działaniu Wnioskodawcy w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową.

Należy także wskazać, że charakter rozważanej transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę wpisuje się w działania o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W ciągu ostatnich 5 lat. Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego, wobec czego można uznać, że transakcja zbycia Nieruchomości będzie jednorazowa. W związku z tym, że możliwe jest iż sprzedaż każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości nastąpi osobno, sprzedaż może potrwać pewien okres czasu, niemniej jednak nie będzie stanowiła powtarzalnej czynności, tym bardziej że planowana sprzedaż nie będzie przeprowadzona ze stałym zamiarem wykonywania takich transakcji.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości, która została przez Niego nabyta do majątku prywatnego, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podobne stanowisko można znaleźć w interpretacjach prawa podatkowego wydawanego w indywidualnych sprawach innych podmiotów. Przykładowo w piśmie z dnia 12 października 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0112-KDIL1-3.4012.270.2020.3.TK wskazano w ślad za orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego „iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśni! Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt 1 FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. „

Skoro Wnioskodawca przez cały czas traktował Nieruchomość jako majątek prywatny oraz nie działał wobec niej jako profesjonalista należy uznać, że nie będzie podatnikiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 198 Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE, prowadzi do wniosku, że trudno uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości niezabudowanych. Pomimo, że grunty spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że sprzedając ww. działki oraz udziały w działkach, będzie działać Pan w charakterze handlowca. Nieruchomości gruntowe jak podkreśla Pan w opisie zdarzenia od momentu nabycia nie były, nie są i nie będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, udostępniane w używanie podmiotom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, wykorzystywane na cele działalności rolniczej. Jak wskazano w uzupełnieniu, nie planuje Pan również prowadzić działań marketingowych w celu sprzedaży działek.

Nie dokonał Pan również podziału działek na mniejsze, nie poniósł Pan i nie będzie ponosić żadnych nakładów w celu zwiększenia atrakcyjności lub wartości nieruchomości, w tym nie dokona Pan ogrodzenia nieruchomości, wycinki drzew czy też wydzielenia dróg wewnętrznych. Nie planuje Pan również udzielać żadnych pełnomocnictw do występowania w sprawach dotyczących nieruchomości, w szczególności nie będzie Pan korzystał z pomocy pośredników ds. sprzedaży nieruchomości.

Zatem nie podejmował Pan profesjonalnych czynności marketingowych i nie będzie działać jak profesjonalny pośrednik nieruchomości. Natomiast sam fakt, że na Pana wniosek z uwagi na zamiar zniesienia współwłasności Wójt Gminy wydał decyzję o warunkach zabudowy nie może przesądzać o tym, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu. Tak, więc nie wystąpi ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży przedmiotowych nieruchomości opisanych we wniosku, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Zatem sprzedaż działek wskazanych we wniosku, które będą przedmiotem sprzedaży nie będzie skutkowała uznaniem Pana z tytułu tej sprzedaży za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż opisanych Nieruchomości nabytych do majątku prywatnego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego`(...)`.. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).