Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Sprzedawca (pan B.G.) dokonał sprzedaży działki nr 1/A na rzecz Nabywcy (Spółka A.). Organ uznał, że Sprzedawca występuje jako podatnik VAT w związku z tą transakcją, ponieważ podejmował aktywne działania w obrocie nieruchomościami, wykorzystując środki porównywalne do tych stosowanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z tym, sprzedaż działki nr 1/A podlega opodatkowaniu VAT. Organ stwierdził również, że działka nr 1/A nie korzysta ze zwolnienia z VAT, ponieważ zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren ten jest przeznaczony pod zabudowę, obejmując tereny przemysłowo-usługowe oraz tereny zieleni niskiej z możliwością zabudowy. Jednocześnie Organ uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe w zakresie prawa Nabywcy (Spółka A.) do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1/A, gdyż Nabywca zamierza wykorzystywać tę nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 13 października 2021 r. (data wpływu 20 października 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
UZASADNIENIE
20 października 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki nr 1/A, braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży działki nr 1/A oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działki nr 1/A.
We wniosku złożonym przez:
- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
Spółkę A
- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
Pana BG.
Przedstawiono zaistniały stan faktyczny:
Pan BG (dalej jako: „Sprzedawca” ) zawarł z Spółką B. (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży działek oznaczonych numerami identyfikacyjnymi 2/A oraz 3/A położonych w miejscowości (…). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawane działki stanowiły nieruchomość o łącznej powierzchni 0,6700 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadził księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).
W skład Nieruchomości wchodziły działki o numerach 2/A oraz 3/A, których sposób korzystania określono jako działki rolne. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej, na terenie Nieruchomości nie znajdywały się wówczas żadne budynki.
Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości był pan B.G. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości po nabyciu spadku po rodzicach oraz postanowieniu Sądu Rejonowego w (…) z 30 marca 2020 r. (…) o zniesieniu współwłasności nieruchomości, przy czym działka 2/A zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego została nabyta na podstawie ww. postanowienia. Własność Nieruchomości 1 została objęta, gdy Sprzedawca pozostawał w związku małżeńskim i swojego stanu cywilnego do dnia wysłania niniejszego wniosku nie zmieniał. Nie były zawierane umowy majątkowe małżeńskie, w związku z czym Nieruchomość wchodziła do dnia przeniesienia własności na Kupującego w skład majątku osobistego Sprzedawcy. W dziale III księgi wieczystej zostało ujawnione ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności drogi na rzecz właścicieli nieruchomości KW … i …. W IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.
Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (poza ewentualnymi służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią pisemną zgodą Kupującego) działki gruntu nr 2/A i 3/A o łącznym obszarze 0.6700 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić.
Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem (tzw. data ostateczna). Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami:
a) uzyskania przez Sprzedającego oświadczeń właścicieli nieruchomości uprawnionych z tytułu służebności gruntowej ujawnionej w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości, że zrzekają się swego uprawnienia oraz wyrażają bezwarunkową zgodę na wykreślenie tego prawa w formie prawem przewidzianej oraz dokonanie prawomocnego wykreślenia z działu III księgi wieczystej tegoż ograniczonego prawa rzeczowego,
b) uzyskania przez Sprzedawcę zaświadczeń Urzędu Skarbowego wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków, ani składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych, do uiszczania których był zobowiązany,
c) przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
d) uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
e) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, wodociągi, linie energetyczne, linie telekomunikacyjne, rurociągi, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości i kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowy planowanej inwestycji,
f) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji między innymi na przedmiotowej Nieruchomości,
g) potwierdzenia przez Kupującego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia przez Kupującego do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony,
h) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,
i) przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedawcę na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedawcy,
j) minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedawcę Kupującemu, na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy itp.
Oświadczenia i zapewnienia Sprzedawcy miały pozostać ważne w dacie ostatecznej.
Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymagało zgody Wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały - stosownie do treści art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień umowy spółki Kupującego, zatem najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał przedłożyć Sprzedawcy uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości. W przypadku nieprzedstawienia takiej zgody w powyższym terminie, umowa przyrzeczona nie mogła zostać ważnie zawarta zgodnie z prawem polskim, wobec czego - umowa przedwstępna wygasłaby (ze skutkami jak przy jednostronnym odstąpieniu od umowy w trybie art. 395 kodeksu cywilnego) z upływem daty ostatecznej (bez wzajemnych roszczeń Stron) i nie wywoływałaby ona żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.
Wydanie Nieruchomości, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w umowie przedwstępnej, wszystkie płatności związane z Nieruchomością do dnia umowy przyrzeczonej miały być ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia umowy przyrzeczonej obciążać miały Kupującego. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującemu przysługiwać miało prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianych przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości 1, a także wejścia na teren Nieruchomości - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.
Zgodnie z umową przedwstępną, po jej zawarciu Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, do dokonania w jego imieniu, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:
Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej.
Nieruchomości została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr … Rady Gminy (…) z 3 czerwca 2013 r. Zgodnie z nim teren Nieruchomości oznaczony jest symbolami:
Zgodnie z § 9 ust. 7 Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z 3 czerwca 2013 r.: Tereny produkcyjno-usługowe o symbolach od E1 PU do E7PU
a. usługi gastronomii,
b. mieszkania wbudowane w obiekty usługowe, budynki mieszkalne jednorodzinne za wyjątkiem terenu E2PU.
c. sieci i urządzenia infrastruktury technicznej.
d. drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi.
e. budynki pomocnicze, garaże.
f. obiekty małej architektury,
g. zieleń urządzona.
a. maksymalna intensywność zabudowy – 2,8,
b. minimalna intensywność zabudowy – 0,01,
c. maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,
d. maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E5PU do E7PU - 16m,
e. maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E1PU do E4PU - 19m,
f. powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 20% powierzchni działki budowlanej,
g. geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.
Tereny zieleni niskiej o symbolach: od E1ZN do E7ZN.
a) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,
b) ciągi piesze, pieszo - jezdne.
c) obiekty małej architektury.
Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedawcę do działalności rolniczej.
Działka nr 2/A została podzielona z inicjatywy Kupującego na dwie działki, tj.:
Nieruchomość powstała po podziale Nieruchomości, zatwierdzonym ostateczną decyzją wójta Gminy (…) numer … z 21 maja 2021 r., zawierająca działki 1/A, 4/A oraz 3/A w skutek opisanego poniżej rozwiązania Umowy Przedwstępnej i zawarcia dwóch umów warunkowych sprzedaży, stanowiła przedmiot sprzedaży, którego sprzedaż nastąpiła w sposób opisany poniżej:
ii. Przeniesienie własności
Sprzedający zawarł z Kupującym (Spółką B) umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków, mocą której: rozwiązano w całości Umowę Przedwstępną, opisaną powyżej, zrzekając się wzajemnie wszelkich roszczeń, które mogłyby powstać w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej.
2 sierpnia 2021 r. Sprzedający zawarł z Spółką C z siedzibą w … (NIP:…) (dalej; „Spółka”) oraz Spółką A. z siedzibą w (…) (NIP: …) (dalej: „Nabywca”) warunkowe umowy objęte aktem notarialnym Rep. A … mocą których:
a) Sprzedający sprzedał Spółce C, dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi:
(dalej zbiorczo: „Nieruchomość 1” „Przedmiot Sprzedaży 1”) pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 r. Spółka w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem działek o numerach 5/A i 6/A, (dalej: „Umowa Warunkował”). Strony postanowiły, że umowa przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży 1 zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 r.
b) Sprzedający sprzedał Kupującemu Spółce A działkę powstałą z podziału nieruchomości 2/A i oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/A, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze … (dalej: „Nieruchomość 2” „Przedmiot Sprzedaży 2”) z zastrzeżeniem warunku, że w terminie do 15 października 2021 r. Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach 7/A oraz 8/A (dalej: „Umowa warunkowa 2”). Strony postanowiły, że umowa przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży 2 zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 r.
c) Sprzedający udzielił przedstawicielowi Nabywcy i przedstawicielowi Spółki pełnomocnictwa do zawarcia Umowy Przeniesienia Własności po spełnieniu się ww. warunków.
Warunek zawarty w Umowie Warunkowej 1 został spełniony 12 sierpnia 2021 r. na wskutek zawarcia umowy sprzedaży Rep. A …, w wyniku której Spółka nabyła prawo własności nieruchomości 5/A i 6/A. W związku z czym mocą Umowy Sprzedaży doszło do przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży 1.
Warunek zawarty w Umowie Warunkowej 2 został spełniony 12 sierpnia 2021 r. na wskutek zawarcia umowy sprzedaży Rep. A …, w wyniku której Nabywca nabył prawo własności nieruchomości 7/A i 8/A.
W następstwie ziszczenia się warunków zawartych w Umowie Warunkowej 1 i Umowie Warunkowej 2, 16 sierpnia 2021 r. Pełnomocnik BG działając w jego imieniu, a także w imieniu Spółki C oraz w imieniu Spółki A zawarł Umowę Przeniesienia Własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wraz z Umową o Ustanowienie Służebności objętą aktem notarialnym Rep. A … (dalej: „Umowa Przeniesienia Własności Nieruchomości”), mocą której doszło do przeniesienia własności:
a) Przedmiotu Sprzedaży 1 ze Sprzedającego na Spółkę C,
b) Przedmiotu Sprzedaży 2 ze Sprzedającego na Nabywcę.
Przedmiot Sprzedaży 2 stanowiła działka powstała w wyniku podziału, oznaczona numerem ewidencyjnym 1/A, o obszarze 0,0652ha dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze …, położoną w (…) w obrębie 0005, gmina (…), powiat (…), województwo (…).
Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w skład której wchodzi: Przedmiot Sprzedaży 1 i Przedmiot Sprzedaży 2:
iii. Podsumowując:
a. Sprzedawca
Sprzedawca prowadził działalność rolniczą z tego tytułu uiszczał podatek rolny, przedmiotowa Nieruchomość była przedmiotem działalności rolniczej
b. Wnioskodawca
Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą działkę do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.
c. Realizacja umowy przedwstępnej
d. Sprzedaż
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
Zdaniem Wnioskodawcy:
Ad 1
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.
Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości - działki o numerze ewidencyjnym 1/A - przeszła ze Sprzedawcy na Wnioskodawcę, który w zamian uzyskał cenę określoną w umowie sprzedaży.
W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/A, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.
Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny ceł albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności — bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/01 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443- 107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wy stąpienia pojedynczych z nich.
Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.
Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:
W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tymi zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowy, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.
Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłączą do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462- IPPP3.4512.906.2016.1.IG.
Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej: ogrodzenie: utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak opisano w opisie stanu faktycznego, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U.2020.1740 t.j. z dnia 8 października 2020 r., dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich. Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości 1, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.
Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości 1 ponoszone były przez Sprzedawcę. Z kolei koszty przygotowania inwestycji były ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działał w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście dział na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.
W takim przypadku nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany był wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażował podobnych środków jak profesjonaliści.
Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana działka została nabyta przez Sprzedawcę w drodze postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomości będąca we władaniu Sprzedawcy została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości 1. Ponadto, Sprzedawca nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości 1, ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego został przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Wnioskodawca.
W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedawca nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/A mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.
Ad 2
Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u.. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13. art. 109 ust. 2 i art. 110 wy nosi 23%. W związku z tym. co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawrze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowy m planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18. opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Jak wynika z opisu stanu faktycznego niezabudowana działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1/A, znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami E7ZN oraz E4PU. Tereny oznaczone symbolem E4PU - jak wynika z § 9 ust. 7 Uchwały nr … Rady Gminy (…) z 3 czerwca 2013 r. stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę. Terenami przeznaczonymi pod zabudowę są również działki znajdujące się na obszarze oznaczonym symbolem E7ZN.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 czerwca 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM) stwierdził, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowa działka oznaczona ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.
Odnosząc przytoczone stanowisko Dyrektora KIS do danej sprawy stwierdzić należy, mimo że podstawowym przeznaczeniem działek znajdujących się na obszarze E7ZN wskazane jest: tereny łąk i pastwisk, jako przeznaczenie uzupełniające wskazano: a) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, b) ciągi piesze, pieszo - jezdne, c) obiekty małej architektury. Tym samym, na obszarze oznaczonym jako E7ZN dopuszczono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. W konsekwencji obszar E7ZN obejmuje tereny, które przeznaczone są do zabudowy.
W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa ww. działki przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy nie jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.
Ad 3
Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114. art. 119 ust. 4. art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.
Z przedstawionego stanu faktycznego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej. Wnioskodawca zamierza realizować na niej inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.
W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/A przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki nr 1/A oraz prawidłowe w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży działki nr 1/A i prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działki nr 1/A.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika że Sprzedający zawarł z Spółką B. przedwstępną umowę sprzedaży działek oznaczonych numerami identyfikacyjnymi 2/A oraz 3/A położonych w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawane działki stanowiły nieruchomość o łącznej powierzchni 0,6700 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadził księgę wieczystą nr (…).
Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości po nabyciu spadku po rodzicach oraz postanowieniu Sądu Rejonowego w (…) z 30 marca 2020 r. … o zniesieniu współwłasności nieruchomości, przy czym działka 2/A zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego została nabyta na podstawie ww. postanowienia. Własność Nieruchomości 1 została objęta, gdy Sprzedawca pozostawał w związku małżeńskim i swojego stanu cywilnego do dnia wysłania niniejszego wniosku nie zmieniał. Nie były zawierane umowy majątkowe małżeńskie, w związku z czym Nieruchomość wchodziła do dnia przeniesienia własności na Kupującego w skład majątku osobistego Sprzedawcy. W dziale III księgi wieczystej zostało ujawnione ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności drogi na rzecz właścicieli nieruchomości KW …. W IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.
Zgodnie z umową przedwstępną, po jej zawarciu Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, do dokonania w jego imieniu, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:
Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej.
Jak zostało wskazane we wniosku Sprzedający zawarł z Kupującym (…) umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków, mocą której rozwiązano w całości Umowę Przedwstępną.
Następnie 2 sierpnia 2021 r. Sprzedający zawarł z Spółką A warunkową umowę objętą aktem notarialnym Rep. A … mocą której Sprzedający sprzedał Spółce A. powstałą z podziału nieruchomości 2/A działkę gruntu nr 4/A pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 r. Spółka w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem działki o numerze 6/A.
W następstwie ziszczenia się warunków zawartych w Umowie Warunkowej 2, 16 sierpnia 2021 r. Pełnomocnik B.G. działając w jego imieniu, a także w imieniu Spółki A. zawarł Umowę Przeniesienia Własności Nieruchomości 2 wraz z Umową o Ustanowienie Służebności objętą aktem notarialnym Rep. A …, mocą której doszło do przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży 2 ze Sprzedającego na Nabywcę.
Zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku Nieruchomość 2 w skład której wchodzi: Przedmiot Sprzedaży 2:
W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr 1/A.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.
Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż Nieruchomości 2 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.
Z opisu sprawy przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika, że działka o numerze 2/A, została wydzierżawiona PN w 2017 r. na pięć lat. W skład działki 2/A wchodziła min. powierzchnia wyodrębnionej w skutek późniejszego podziału przedmiotowej działki o numerze identyfikacyjnym 1/A.
Na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm. ), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Zatem dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
W analizowanej sprawie działka o numerze 2/A (w skład działki 2/A wchodziła min. powierzchnia wyodrębniona w skutek późniejszego podziału działki o numerze identyfikacyjnym 1/A) będąca przedmiotem sprzedaży została wydzierżawiona PN w 2017 r. na pięć lat, czyli była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy w zakresie dzierżawy. Zatem takiego działania Sprzedającego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania stałych korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
Z opisu przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawcę wynika również, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki 1/A powstałej z podziału działki nr 2/A zawarto umowę przedwstępną. Jak wynika z opisu sprawy, Spółka B miała prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie wyżej opisanej umowy przedwstępnej. Zgodnie z nią, od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia oznaczonego jako data ostateczna Spółka B. przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem dalszego udzielenia tego prawa dalszym podmiotom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii oraz wyrysów z ewidencji dotyczących usunięcia kolizji istniejących, a także - po uprzednim terminu i zakresu - do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano warunki techniczne z Tauronu i PWiK, pozwolenia na budowę, zaświadczenia z urzędu gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej.
Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
W okolicznościach niniejszej sprawy opisane wyżej działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową Działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego były podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości był stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością. Bez znaczenia dla oceny działań Sprzedającego jest fakt, że umowa z Spółką B. została rozwiązana. Podjęte działania w ramach pełnomocnictwa prowadziły do przyspieszenia procesu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, który w efekcie będzie realizowany przez Spółkę A., zaś uzyskanie pozwolenia i warunków technicznych przyspieszyły ten proces, co w efekcie podniosło wartość nieruchomości dla ostatecznego Nabywcy. Działania Sprzedającego były nakierowane na wyjście naprzeciw oczekiwaniom zarówno Spółce B. jak i Spółce A.
W ocenie Organu, Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedającego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a On sam działa jak podatnik VAT.
Zatem Sprzedający z tytułu tej transakcji, jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości (działki 1/A powstałej z podziału działki nr 2/A) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT należało uznać za nieprawidłowe.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zatem, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomości będąca przedmiotem sprzedaży została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr … Rady Gminy (…) z 3 czerwca 2013 r. Zgodnie z nim teren Nieruchomości oznaczony jest symbolami:
W analizowanym przypadku działka nr 1/A powstała z podziału działki nr 2/A stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Jak wynika z wniosku, Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości po nabyciu spadku po rodzicach oraz postanowieniu Sądu Rejonowego w (…) z 30 marca 2020 r. … o zniesieniu współwłasności nieruchomości, przy czym działka 2/A zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego została nabyta na podstawie ww. postanowienia. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem oraz nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT ponieważ działka o numerze 2/A, została wydzierżawiona PN w 2017 r. na pięć lat (nie zostały spełnione żadne z warunków określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).
Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działce gruntu nr 1/A powstałej z podziału działki 2/A nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż ww. działki nr 1/A jest opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.
W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży działki nr 1/A powstałej z podziału działki nr 2/A należało uznać za prawidłowe.
Odnosząc się zatem do prawa do odliczenia podatku naliczonego wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.
W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.
Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.
W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Jak wskazano wyżej sprzedaż Nieruchomości (działki gruntu nr 1/A powstałej z podziału działki 2/A) na rzecz Spółki A. jest opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z wniosku wynika, że Spółka A. jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu ww. działki Spółka planuje wykorzystywać działkę gruntu nr 1/A wyłącznie do czynności opodatkowanych.
W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Spółka A. ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (działki gruntu nr 1/A powstałej z podziału działki 2/A). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę A. Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Spółka A jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Spółka A będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 i nast. ustawy.
Stanowisko Zainteresowanych w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę w związku z nabyciem działki gruntu nr 1/A należało uznać za prawidłowe.
Ponadto Organ zauważa, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.
Wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Wnioskodawcę wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których został wydany.
Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili