Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

- opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży nieruchomości,

- prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym lub obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca jest osobą prawną, zainteresowaną nabyciem od Sprzedającego prawa własności nieruchomości położonej … (dalej: „Nieruchomości”) wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami (w szczególności stacją elektroenergetyczną rozdzielczą … oraz kablem elektroenergetycznym odchodzącym od stacji) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”.

Nieruchomość obejmuje działki gruntu o następujących nr ewidencyjnych: działki nr …, …, …, …, oraz …, dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze … dalej łącznie jako „Działki”.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na wybranych Działkach znajdują się następujące zabudowania będące własnością Sprzedającego:

- Działka … jest częściowo ogrodzona oraz zabudowana budynkami magazynowo-gospodarczymi (dalej: „Budynki”) oraz instalacjami podziemnymi, w tym okablowanie, przewody lub rury instalacji wodno-kanalizacyjnej i odprowadzania wody deszczowej, rury instalacji centralnego ogrzewania, przewody instalacji elektrycznej, gazowej i telekomunikacyjnej (dalej: „Instalacje podziemne”), a także kablem elektroenergetycznym odchodzącym od wskazanej poniżej stacji elektroenergetycznej (dalej: „Kabel elektroenergetyczny”),

- Działka … jest zabudowana stacją elektroenergetyczną rozdzielczą … (dalej: „Stacja elektroenergetyczną”) oraz Kablem elektroenergetycznym;

- Działka … zabudowana jest Kablem elektroenergetycznym.

Wskazane powyżej Działki będą dalej określane jako „Działki zabudowane”, a znajdujące się na nich zabudowania jako „Zabudowania”.

Na pozostałych Działkach (dalej: „Działki niezabudowane”) nie znajdują się żadne zabudowania będące własnością Sprzedającego.

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że opisane powyżej Budynki, zdaniem Zainteresowanych, powinny zostać uznane za budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.; dalej: jako „Prawo budowlane”), ponieważ są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach, a jednocześnie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych.

Natomiast pozostałe wskazane powyżej Zabudowania, zdaniem Zainteresowanych, powinny zostać uznane za budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz - zdaniem Zainteresowanych - nie spełniają definicji budynków ani obiektów małej architektury. W szczególności, w ocenie Zainteresowanych, Kabel elektroenergetyczny nie stanowi części składowej żadnej z nieruchomości, lecz ruchomość. Powinien jednak - zdaniem Zainteresowanych - również zostać uznany za budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ także powstał w wyniku procesu budowlanego oraz nie spełnia definicji budynków ani obiektów małej architektury.

Dodatkowo, przez Działki …, …, … przechodzą napowietrzne linie elektroenergetyczne (dalej: „Linia elektroenergetyczna”), które jednak nie stanowią własności Sprzedającego, lecz własność przedsiębiorstwa przesyłowego oraz nie będą przedmiotem Transakcji.

Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Linia elektroenergetyczna powinna zostać uznana za budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstała w wyniku procesu budowlanego oraz - zdaniem Zainteresowanych - nie spełnia definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Stacja elektroenergetyczna umożliwia przesył energii elektrycznej o napięciu 15kV i mocy maksymalnej 8000 kW, zaś zasady obsługi ruchowej i eksploatacyjnej Stacji reguluje „Instrukcja Współpracy Ruchowej” pomiędzy właścicielem infrastruktury - Sprzedającym, operatorem sieci dystrybucyjnej (dalej: „Operator”) oraz wszystkimi podmiotami zasilonymi z jej wykorzystaniem.

Kabel elektroenergetyczny stanowi elektroenergetyczną linię kablową 15kV typu … o długości - według projektu - około 2.350,00 m relacji GPZ … - Stacja …. Jest on podłączony do sieci Operatora.

Sprzedający wyraził zgodę na nieodpłatne i bezterminowe korzystanie ze Stacji elektroenergetycznej podmiotom trzecim tj.:

- każdoczesnemu właścicielowi działki nr ewid. …, w zakresie korzystania z jednego pola liniowego średniego napięci (SN) do mocy maksymalnie 500 kW,

- każdoczesnemu właścicielowi działek nr ewid. …, …, … i …, w zakresie korzystania z jednego pola liniowego średniego napięcia (SN) do mocy maksymalnie 1500 kW,

- każdoczesnemu właścicielowi działki nr ewid. …, w zakresie korzystania z jednego pola liniowego średniego napięcia (SN) do mocy maksymalnie 1000 kW (dalej łącznie jako: „Zgody”).

Sprzedający zawarł z Operatorem bezinwestycyjną umowę przyłączeniową na moc 2500 kW dla inwestycji na czas oznaczony do dnia 30 czerwca 2025 roku (dalej: „Umowa przyłączeniowa”).

Sprzedający nabył prawo do Działek na podstawie umowy darowizny w 1998 r. Budynki zostały nabyte przez Sprzedającego wraz z prawem własności Działek. Natomiast pozostałe Zabudowania zostały wybudowane po nabyciu Działek, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Od tego czasu Zabudowania były wykorzystywane na potrzeby własne Sprzedającego, w tym częściowo na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (co zostało opisane poniżej) oraz nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji.

Sprzedający nie prowadzi obecnie oraz na moment Transakcji nie będzie prowadził działalności gospodarczej. Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują jednak, że Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, w ramach której wynajmował posiadane nieruchomości (Budynki). Następnie Sprzedający zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej, jednak Budynki przez pewien czas były jeszcze przez niego wynajmowane, a wynajem ten nadal podlegał opodatkowaniu VAT. Obecnie jednak Sprzedający nie wynajmuje żadnych nieruchomości ani nie prowadzi działalności gospodarczej.

Należy jednak zaznaczyć, że Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, że Kupujący ma zamiar zlikwidować Budynki oraz Instalacje podziemne znajdujące się na Działce …, przy czym Zainteresowani nie mogą wykluczyć, że pewne prace związane z likwidacją wskazanych powyżej zabudowań zostaną przeprowadzone jeszcze przed Transakcją.

Zainteresowani wskazują również, że w ramach Transakcji na Kupującego przeniesione zostaną również:

- prawa wynikające z wydanych decyzji budowlanych - decyzji środowiskowej, pozwoleń wodnoprawnych, pozwoleń na budowę - wraz z dokumentacją projektową i prawami autorskimi.

- prawa i obowiązki z Umowy przyłączeniowej.

- prawa i obowiązki wynikające z udzielonych Zgód.

Tereny obejmujące Działki są i będą na moment Transakcji objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy …, obejmującego fragment miasta …, przyjętego uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 16 sierpnia 2017 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa … z 2017 roku, poz. … („…”), w którym tereny te zostały określone jako tereny na których dozwolona jest zabudowa.

Wnioskodawca oraz Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Dodatkowo, Zainteresowani pragną wskazać, że fakt występowania Sprzedającego w roli podatnika VAT został potwierdzony w interpretacjach otrzymanych przez Sprzedającego w związku z przeprowadzanymi przez niego w przeszłości transakcjami sprzedaży nieruchomości, tj. w interpretacji indywidualnej z 20 lipca 2018 r., sygn. 0114-KDIP1- 3.4012.305.2018.1.MK oraz w interpretacji indywidualnej z 11 stycznia 2008 r., o sygn. IP-PP2-443-473/07-2/IK.

Warto zaznaczyć, że jak wskazano powyżej, przedmiotowa Nieruchomość nie jest jedyną nieruchomością sprzedawaną przez Sprzedającego. W przeszłości Sprzedający zbywał inne posiadane przez niego grunty oraz dokonywał czynności mających na celu poprawę atrakcyjności zbywanych gruntów, w tym zawarł umowę dotyczącą doprowadzenia do nieruchomości prądu, dokonywał podziałów działek oraz rozbiórki zabudowań.

W celu pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani pragną wskazać, że pewne decyzje oraz pozwolenia administracyjne w zakresie Działek są obecnie w posiadaniu podmiotu trzeciego - spółki powiązanej ze Sprzedającym (Sprzedający posiada 100% udziałów w przedmiotowej spółce). Na chwilę obecną Wnioskodawca bada możliwość nabycia praw wynikających z decyzji i pozwoleń od wskazanej spółki. W przypadku, gdy będzie to możliwe, decyzje oraz pozwolenia zostaną przeniesione bezpośrednio na Wnioskodawcę. Jeżeli jednak nie będzie to możliwe, Wnioskodawca będzie dążył do uzyskania ww. praw w inny sposób. Zainteresowani pragną jednak podkreślić, że właścicielem ww. decyzji i pozwoleń nie jest Sprzedający, a tym samym nie będą one przedmiotem Transakcji, a ich nabycie nie stanowi przedmiotu zapytania w niniejszym wniosku.

Zainteresowani wskazują końcowo, że planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy (najpóźniej przed dniem Transakcji) lub w akcie notarialnym zawartym w związku z przedmiotową Transakcją oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Zainteresowani wskazują, że planują dokonać Transakcji jeszcze w 2021 r. lub na początku 2022 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że przez działki o numerach …, … i … przechodzą następujące linie elektroenergetyczne:

• dwie linie elektroenergetyczne rozdzielcze 15kV oznaczona symbolem: PKOB 2224,

• jedna linia elektroenergetyczna przesyłowa 110kV oznaczona symbolem: PKOB 2214.

Kabel elektroenergetyczny znajdujący się na działkach nr …, … i … stanowi budowlę, która jest oznaczona symbolem PKOB 2224.

Spółka nie planuje likwidacji budynków oraz instalacji podziemnych przed dokonaniem sprzedaży działki nr …. Tym samym, na potrzeby Wniosku należy przyjąć, że na moment Transakcji wskazane powyżej obiekty nie zostaną zlikwidowane.

Pytania

1. Czy planowana Transakcja w zakresie Działek niezabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT? (oznaczone we wniosku jako nr 1)

2. Czy planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych wraz z Zabudowaniami, w tym w szczególności Stacją elektroenergetyczną oraz Kablem elektroenergetycznym, będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT? (oznaczone we wniosku jako nr 2)

3. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT? (oznaczone we wniosku jako nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w zakresie Działek niezabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych wraz z Zabudowaniami, w tym w szczególności Stacją elektroenergetyczną oraz Kablem elektroenergetycznym, będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

1. Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Działek niezabudowanych

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający posiadają i na moment dokonania Transakcji będą posiadać status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT. Co więcej Sprzedający dokonywał w przeszłości transakcji sprzedaży nieruchomości, w których działał jako podatnik VAT (co było potwierdzone interpretacjami podatkowymi). Tym samym nie ulega wątpliwości, że Sprzedający działa jako podatnik VAT sprzedając (dokonując odpłatnej dostawy) towar.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zainteresowani pragną wskazać, że Linia elektroenergetyczna znajdująca się na działkach nie stanowi własności Sprzedającego. Nie może być więc ona przedmiotem Transakcji. Tym samym biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru, tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Linii elektroenergetycznej nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

W konsekwencji, Zdaniem Zainteresowanych Działki nr … oraz … należy uznać za tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a ich sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy Działki niezabudowane stanowią tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszczającym możliwość zabudowy terenów, na których znajdują się Działki. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działki niezabudowane powinny zostać uznane za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Działek niezabudowanych istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek niezabudowanych nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia w zakresie Działek niezabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Działki nr … oraz … za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Linia elektroenergetyczna nie będzie przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Działki nr … oraz … za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Co więcej, gdyby uznać Działki nr … oraz … za tereny zabudowane na potrzeby Transakcji, ponieważ Linia elektroenergetyczna nie stanowi własności Sprzedającego, nie będzie one przedmiotem dostawy, a tym samym zastosowania nie będą miały również wskazane w ustawie o VAT zwolnienia dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

2. Opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie Działek zabudowanych

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano powyżej, w ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający na moment dokonania Transakcji będą posiadać status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT oraz będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach przedmiotowej Transakcji.

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Innymi słowy, w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych opodatkowanie gruntu zależy od zasad opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wzniesionych na tym gruncie.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Zgodnie z definicją „pierwszego zasiedlenia” zawartą w ustawie o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., pierwszemu zasiedleniu nie musi zatem towarzyszyć czynność opodatkowana VAT, ale przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku/budowli czyli oddanie/przekazanie ich do faktycznego użytkowania.

Co prawda, ustawa o VAT nie zawiera definicji budowli ani budynku, jednakże zostały one zdefiniowane w Prawie budowlanym. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego przez „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pojęcie „budowli” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak w szczególności: obiekty liniowe, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, budowle ziemne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, sieci uzbrojenia terenu, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych Budynki znajdujące się na Działce … powinny zostać uznane za budynki na gruncie Prawa budowlanego, natomiast pozostałe Zabudowania (w tym Stacja elektroenergetyczna oraz Kabel elektroenergetyczny) powinny zostać uznane za budowle.

Zabudowania zostały wybudowane ponad 2 lata przed planowaną Transakcją (w tym Budynki istniały już w momencie nabycia Działek przez Sprzedającego w 1998 roku). Od tego czasu Zabudowania były wykorzystywane na potrzeby własne Sprzedającego oraz częściowo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, a także nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, pierwsze zasiedlenie Zabudowań miało miejsce ponad 2 lata przed planowaną Transakcją.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych w stosunku do planowanej dostawy Działek zabudowanych mogliby oni zastosować zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 października 2021 r., podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku sprzedaży Działek zabudowanych możliwe jest zastosowanie tzw. opcji VAT i opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

W tym zakresie, Zainteresowani planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy (najpóźniej przed dniem Transakcji) lub w akcie notarialnym zawartym w związku z dostawą Nieruchomości oświadczenie, o wyborze opcji opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek zabudowanych nie będą mieć zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, w szczególności zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, intencją Sprzedającego i Wnioskodawcy (czynnych podatników VAT) jest opodatkowanie VAT planowanej dostawy Działek zabudowanych. Planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych, wraz z Zabudowaniami, w tym w szczególności Stacją elektroenergetyczną oraz Kablem elektroenergetycznym, będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że w zakresie Działki … powyższa konkluzja o opodatkowaniu i braku zwolnienia z VAT nie ulegnie zmianie, nawet w przypadku gdyby prace likwidacyjne Budynków oraz instalacji podziemnych znajdujących się na tej działce rozpoczęły się lub zostały przeprowadzone przed Transakcją.

W takiej sytuacji, Działkę tę nadal należy traktować jako działkę zabudowaną, z uwagi na znajdujące się na niej Zabudowania w postaci Kabla elektroenergetycznego, którego Zainteresowani nie zamierzają likwidować na moment Transakcji, a tym samym aktualna pozostanie przytoczona powyżej argumentacja.

3. Prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji

W odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowych Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji będą wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowych Działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Działki w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (`(...)`) faktury (`(...)`) w przypadku gdy (`(...)`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (`(...)`)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia (w zakresie Działek zabudowanych przy założeniu złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT).

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, kiedy Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych Działek od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towaru na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego przepisu, „pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek niezabudowanych, czy też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu analizowanej sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem od Sprzedającego prawa własności nieruchomości wraz z zabudowaniami. Nieruchomość obejmuje działki gruntu nr …, …, …, …, oraz …. Działka … jest częściowo ogrodzona oraz zabudowana budynkami magazynowo-gospodarczymi oraz instalacjami podziemnymi, w tym okablowanie, przewody lub rury instalacji wodno-kanalizacyjnej i odprowadzania wody deszczowej, rury instalacji centralnego ogrzewania, przewody instalacji elektrycznej, gazowej i telekomunikacyjnej oraz kablem elektroenergetycznym. Działka … jest zabudowana stacją elektroenergetyczną rozdzielczą oraz Kablem elektroenergetycznym. Działka … zabudowana jest Kablem elektroenergetycznym. Przez Działki …, …, … przechodzą napowietrzne linie elektroenergetyczne, które stanowią własności przedsiębiorstwa przesyłowego. Sprzedający nabył prawo do Działek na podstawie umowy darowizny w 1998 r. Budynki zostały nabyte przez Sprzedającego wraz z prawem własności Działek. Pozostałe Zabudowania zostały wybudowane po nabyciu Działek ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Zabudowania były wykorzystywane na potrzeby własne Sprzedającego, w tym częściowo na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, w ramach której wynajmował posiadane nieruchomości (Budynki). Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Tereny obejmujące Działki są i będą na moment Transakcji objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny te zostały określone jako tereny na których dozwolona jest zabudowa. Nieruchomość nie jest jedyną nieruchomością sprzedawaną przez Sprzedającego.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą braku zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy działek nr … i … oraz opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji.

Treść wniosku wskazuje, że przez działki … i … przechodzą napowietrzne linie elektroenergetyczne, które nie stanowią własności Sprzedającego, lecz własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy - Kodeks Cywilny).

Na podstawie art. 48 ustawy - Kodeks Cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych:

Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdująca się na działce linia energetyczna jest przyłączona do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowi ona własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającego działek gruntu wraz z naniesieniami w postaci linii elektroenergetycznej, która nie jest własnością Sprzedającego.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdująca się na działce gruntu linia energetyczna niskiego napięcia nie jest własnością Sprzedającego, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy tego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami.

Tak więc, w przypadku dostawy działek nr … i … przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym znajdują się naniesienia nie będące własnością Sprzedającego, a więc budowa ich wymagała pozyskania przez inwestora odpowiednich dokumentów (pozwoleń/decyzji).

W rozpatrywanej sprawie nie będzie miał zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa części budynków w tym przypadku nie będzie miała miejsca.

Ponadto przy sprzedaży nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ – jak wynika z wniosku – działki nr … oraz … nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać zwolnieniu. Tym samym winna być opodatkowana właściwą dla tej dostawy stawką podatku VAT.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że planowana dostawa działek nr … oraz … będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również braku zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy działek nr …, … i … oraz opodatkowania podatkiem VAT w całości tej transakcji.

Jak wynika z opisu sprawy działka … jest częściowo ogrodzona oraz zabudowana budynkami magazynowo-gospodarczymi oraz instalacjami podziemnymi, w tym okablowanie, przewody lub rury instalacji wodno-kanalizacyjnej i odprowadzania wody deszczowej, rury instalacji centralnego ogrzewania, przewody instalacji elektrycznej, gazowej i telekomunikacyjnej, a także kablem elektroenergetycznym odchodzącym od wskazanej poniżej stacji elektroenergetycznej. Działka … jest zabudowana stacją elektroenergetyczną rozdzielczą oraz Kablem elektroenergetycznym. Działka … zabudowana jest Kablem elektroenergetycznym.

Przez działki o numerach …, … i … przechodzą następujące linie elektroenergetyczne:

• dwie linie elektroenergetyczne rozdzielcze 15kV oznaczona symbolem: PKOB 2224,

• jedna linia elektroenergetyczna przesyłowa 110kV oznaczona symbolem: PKOB 2214.

Kabel elektroenergetyczny znajdujący się na działkach nr …, … i … stanowi budowlę, która jest oznaczona symbolem PKOB 2224.

Spółka nie planuje likwidacji budynków oraz instalacji podziemnych przed dokonaniem sprzedaży działki nr …. Tym samym, na potrzeby Wniosku należy przyjąć, że na moment Transakcji wskazane powyżej obiekty nie zostaną zlikwidowane.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży działki ww. działek zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. zabudowań nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa ww. budynków i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki i budowle były używane (miało miejsce pierwsze zasiedlenie). Budynki zostały nabyte przez Sprzedającego wraz z prawem własności Działek. Natomiast pozostałe Zabudowania zostały wybudowane po nabyciu Działek, jednak na ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Od tego czasu Zabudowania były wykorzystywane na potrzeby własne Sprzedającego, w tym częściowo na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (co zostało opisane poniżej) oraz nie były przedmiotem ulepszeń, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planuje także dokonywać ulepszeń Zabudowań przed dokonaniem Transakcji.

W związku z powyższym, dla transakcji dostawy ww. budynków i budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą opisanego budynku bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że jak wynika z ww. przepisów zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy warunków, mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro – jak wynika z treści wniosku – na moment dokonania Transakcji, Wnioskodawca i Sprzedający będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT, a także w zakresie działek zabudowanych planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy (najpóźniej przed dniem Transakcji) lub w akcie notarialnym zawartym w związku z przedmiotową Transakcją oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, lecz opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się do kolejnego zagadnienia podniesionego we wniosku, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z przepisu tego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zaznaczyć należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest i będzie na moment planowanej transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Ponadto w przedstawionych okolicznościach nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż sprzedaż ww. działek zabudowanych i niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości. Ponadto, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będzie mu przysługiwać prawo do ubiegania się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy lub prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

`(...)` (Zainteresowany będący stroną postępowania ) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).